Chuyển Nhượng Dự Án Xây Dựng Nhà Ở Thương Mại Theo Pháp Luật Việt Nam Từ Thực Tiễn Thành Phố

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC THỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN NGỌC THỤC CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh Tế Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI, 2020 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam vận hành theo chế thị trường phù hợp với chủ trương Đảng Nhà nước theo dần phải chấp nhận chi phối quy luật khách quan đặc biệt quy luật cạnh tranh, cung cầu hay quy luật gia tăng giá trị Hầu toàn quy luật hữu chi phối phản ảnh thực trạng đời sống xã hội quy luật giá trị phản ánh nội hàm có tính chất định công cụ, phương tiện sản xuất nhằm để gia tăng giá trị kinh tế Xu hội nhập chung kinh tế không loại trừ đối tượng kể doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà thương mại khơng ngồi quy luật chung Nhà loại tài sản có giá trị lớn có vị trí quan trọng đời sống kinh tế xã hội người dân Cho nên hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động đặc thù, nhạy cảm, phố biến hình thành từ lâu giới Ở Việt Nam lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoạt động mẻ Tuy nhiên từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản đời, diện mạo lĩnh vực làm cho kinh tế Việt Nam dần thay đổi ngày có nhiều dự án hình thành góp phần kích thích thị trường gia tăng phát triển kinh tế Là tảng quan trọng hình thành thúc đẩy kinh tế thị trường, thị trường nhà thương mại có tác động chi phối khơng tới tính ổn định vận hành kinh tế mà cịn trụ cột đóng góp khối lượng tài sản lớn tổng tài sản quốc gia Bên cạnh đó, thị trường nhà thương mại cịn có ý nghĩa quan trọng việc ổn định đời sống an sinh xã hội người dân Tuy nhiên, trải qua gần 30 năm đổi mới, thị trường nhà thương mại chưa phát triển cách ổn định xét khía cạnh phát triển bền vững với nhiều nguy tiềm ẩn làm ảnh hưởng tới kinh tế Cụ thể, thị trường nhà thương mại trải qua nhiều chu kỳ lên xuống khác như: chu kỳ tăng trưởng nóng năm 1993-1996, 1999-2003 hay chu kỳ đóng băng năm 1996-1999 từ năm 2004 đến cuối năm 2006 Đặc biệt, giai đoạn 2008-2009, thị trường bất động sản Việt Nam bị ảnh hưởng nặng nề từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt nguồn từ tình trạng bong bóng thị trường nhà đất Mỹ Cũng nhiều nước khác giới, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam phải đối diện với nguy phá sản, nợ nần sụt giảm nhu cầu thuê văn phòng, giá hộ giảm sút, giá nhà liên tục giảm… Tình trạng có nguyên nhân hệ lụy thời kỳ phát triển cân đối, phát triển “nóng” thị trường bất động sản, công ty đua tập trung nguồn vốn, đầu tư xây dựng hàng loạt hộ, nhà cao cấp làm xuất dư thừa nguồn cung so với nhu cầu nhà phân khúc này, khiến giá nhà bị đẩy lên cao so với giá trị thực, bỏ qua nhu cầu nhà thực tế đại đa số người dân Trong đó, hệ thống pháp luật sách nhà thương mại thiếu tầm nhìn, thiếu tồn diện dẫn đến việc quản lý hoạt động mua bán nhà thương mại diễn cách tự phát, theo trào lưu thiếu tính bền vững Hệ thời gian dài, nhà trở thành tài sản vượt khả phần đông tầng lớp xã hội Với xã hội có truyền thống an cư lạc nghiệp, đó, nhà đóng vai trị quan trọng đời sống gia đình thành viên gia đình, Việt Nam, thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro tương lai Do đó, vai trị việc hồn thiện pháp luật mua bán nhà thương mại trở nên thiết cần thiết Ở khía cạnh khác, kinh tế bị biến động tác động đến nguồn vốn, doanh thu nhiều doanh nghiệp nhiều lĩnh vực khác đặc biệt doanh nghiệp hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà thương mại thiếu lực tài nên buộc phải lựa chọn việc chuyển nhượng dự án đầu tư để trì hoạt động kinh doanh thu hồi vốn mà doanh nghiệp chi trả trước Điều khách quan hiển nhiên, khơng có phải bàn cãi hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực cách minh bạch, khách quan, pháp luật, quy luật thị trường dựa tảng cung cầu, cạnh tranh để định giá cả, với sử quản lý kiểm soát Nhà nước Tuy nhiên, dõi theo hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thời gian qua cho thấy, phủ nhận rằng, với hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp Luật Đầu tư, Luật khác có liên quan bộc lộ nhiều khiếm khuyết, chưa tạo thành chỉnh thể pháp lý thống nhất, toàn diện để điều chỉnh thị trường chuyển nhượng cách thuận lợi an tồn Chưa đủ mạnh để có khả kiểm soát rủi ro Đây “kẽ hở” để doanh nghiệp kinh doanh BĐS “lợi dụng” để thực nhiều hoạt động chuyển nhượng dự án nhà thương mại trái pháp luật, “biến tướng” nhiều hình thức huy động vốn bán non dự án khác Ở khía cạnh quản lý Nhà nước nhiều lỏng lẻo, thiếu kiểm tra, giám sát thường xuyên, liên tục kịp thời nên hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại diễn biến thực tế phức tạp, nhiều sai phạm, thành phố lớn, nơi có tốc độ phát triển nhanh, đơng dân cư thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Thực tế nêu cho thấy, cần thiết khách quan cần phải nghiên cứu từ khái cạnh điều chỉnh pháp luật, đến thực tiễn vận hành thị trường nhằm khắc phục giải tồn tại, bất cập, khuyết thiếu thị trường chuyển nhượng dự án nhà thương mại; góp phần phát huy vai trò pháp luật xu hội nhập tồn cầu, cải thiện mơi trường đầu tư thu hút nhà đầu tư ngồi nước Đó lý tác giả định chọn đề tài “Chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại nói riêng kinh doanh bất động sản nói chung chế định quan trọng Do kể từ năm 2006 có nhiều tác giả, nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề Trong trình nghiên cứu hồn thành đề tài mình, tác giả đọc tham khảo số cơng trình tiêu biểu sau: - Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam – vấn đề lý luận thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội, năm 2012 Luận án đề cập làm sáng tỏ vấn đề lý luận, thực tiễn pháp luật đồng thời phân tích yêu cầu nhằm có sở xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật kinh doanh bất động sản phù hợp với thực tiễn Qua luận án đưa biện pháp nhằm đảm bảo việc áp dụng thực thi đời sống ngày - Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2013 Luận án không nghiên cứu vấn đề lý luận mà tác giả luận án so sánh với giao dịch khác nhằm làm rõ vai trò pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngồi ta, tác giả cịn phân tích đánh giá thực trạng quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kết đạt bất cập cịn q trình áp dụng Từ tác giả tìm giải pháp để hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam - Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn tiến hành nghiên cứu cách tổng quát quy định pháp luật vấn đề pháp lý hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản Đồng thời tác giả phân tích tác động khác ảnh hưởng lên trình phát triển kinh tế, xã hội Thành phố Hồ Chí Minh năm qua - Tác giả Phạn Thị Minh Hỏa với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà thươmg mại theo pháp luật hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016 Luận văn trình bày vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà thương mại Nghiến cứu chế định pháp lý hợp đồng mua bán nhà thương mại theo quy định pháp luật Việt Nam, thực tiễn mua bán nhà thương mại đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật vấn đề - Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn áp dụng Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2016 Luận văn nghiên cứu khái quát chung quy định pháp luật phát triển nhà thương mại Từ tác giả đánh giá thức trạng pháp luật phát triển nhà thương mại thực tiễn thực Hà Nội đồng thời đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam vấn đề Bên cạnh số cơng trình luận án, luận văn mà tác giả nghiên cứu, tác giả tìm hiểu số sách chuyên khảo khác đề cập vấn đề Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với viết “Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với viết “Vai trò pháp luật việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017 Nhìn chung tồn cơng trình mà tác giả tham khảo nghiên cứu cách khái quát toàn hoạt động kinh doanh bất động sản kể chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại mà khơng sâu phân tích cụ thể tồn diện khía cạnh lý luận pháp luật vấn đề nghiên cứu, thực trạng pháp luật đặc biệt thực tiễn triển khai pháp luật liên quan đến mảng thị trường chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại, lại diễn thị trường bất động sản sôi động vào diện bật nước ta thời gian qua thành phố Hồ Chí Minh với nhiều yếu tố đặc thù nơi tác động Ngoài ra, kinh tế phát triển không ngừng kết nghiên cứu mà nhà khoa học đạt cần phải bổ sung nhằm hoàn thiện chuẩn mực phù hợp với phát triển kinh tế sách pháp luật Do vậy, tác giả thấy việc sâu nghiên cứu đề tài cần thiết không gây nhầm lẫn đáng có Đối tượng phạm vị nghiên cứu *Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn tập trung chủ yếu quy định chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà pháp luật khác có liên quan Cùng với đó, vụ việc, số liệu báo cáo thu thập từ quan chức địa bàn thành phố Hồ Chí Minh chủ đích quan trọng để tác giả tập trung làm sáng tỏ thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại thực tế *Phạm vi nghiên cứu - Về không gian: nghiên cứu việc áp dụng pháp luật hành chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - Về thời gian: Kể từ Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực Do giới hạn dung lượng thời gian nghiên cứu luận văn, với mục đích nhằm tập trung nghiên cứu vấn đề trọng tâm, không dàn trải pháp luật hành, điểm nghẽn cộm từ thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại, luận văn xin nghiên cứu vấn đề (1) Điều kiện xác lập giao dịch chuyển nhượng; (2) chủ thể, đối tượng giao dịch; (3) quyền nghĩa vụ bên giao dịch; (4) quy trình thủ tục chuyển nhượng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại theo quy định hành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu học viên nhằm hướng tới tháo gỡ nút thắt quan trọng gây tình trạng sai phạm hỗn loạn thị trường chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại thị trường thời gian qua, mà trước tiên (1) hồn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại nói riêng; (2) tìm ngun nhân thực trạng chuyển nhượng thực tế dự án xây dựng nhà thương mại từ khía cạnh thực thi pháp luật từ phía chủ thể tham gia thị trường, hoạt động quản lý nhà nước hoạt động này; (3) sở đó, có đề xuất nhằm khắc phục trình trạng chuyển nhượng dự án nhà thương mại trái pháp luật – tác nhân gây nên lũng đoạn, thiếu minh bạch thị trường bất động sản thời gian qua, hướng tới thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà thương mại nói riêng thời gian tới minh bạch hiệu 4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Nhiệm vụ nghiên cứu trọng tâm đề tài: phân tích đánh giá đưa nhận định lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại với thực tiễn thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại; từ nhận diện cách khách quan kết đạt được, hạn chế, vướng mắc phát sinh trình thực thi việc chuyển nhượng dự án đầu tư nhà thương mại diễn địa bàn có thị trường bất động sản phát triển sôi động bậc nước thành phố Hồ Chí Minh Trên sở đó, nhằm đưa khía cạnh, góc nhìn tác giả hệ thống pháp luật đất đai hành thực tiễn áp dụng, từ có giải pháp nâng cao hiệu thực thi địa bàn Phương pháp luận Pháp luật phận kiến trúc thượng tầng xã hội, hình thành phát triển cách hồn thiện có sở hạ tầng phù hợp Đồng thời pháp luật coi gương phản chiếu xã hội Thực tế cho thấy rằng, quy định pháp luật quốc gia phải phù hợp với phát triển kinh tế, văn hóa xã hội có tính khả thi thực tiễn tạo móng cho xã hội phát triển ổn định, bền vững Do đó, nghiên cứu hoàn thiện luận văn tác giả sử dụng số phương pháp sau để nghiên cứu: -Phương pháp lịch sử mà tác giả sử dụng nhằm để nghiên cứu tìm hiểu hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại qua thời kỳ phát triển Việt Nam theo quy định pháp luật - Phương pháp phân tích mà tác giả sử dụng nhằm để làm rõ quy định cụ thể liên quan đến chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại - Phương pháp tổng hợp sử dụng nhằm để tổng hợp vấn đề phân tích, so sánh để từ rút nhận định, kiến nghị, bổ sung xét thấy cần phải hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh bất động sản đặc biệt hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại Bên cạnh tác giả sử dụng phương pháp so sánh, thống kê để tìm hiểu quy định pháp luật hành với hệ thống pháp luật số nước quy định pháp luật Việt Nam trước Từ tác giả phân tích quy định chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại pháp luật Việt Nam xem xét phù hợp với điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội Việt Nam để có kiến nghị sửa đổi bổ sung phù hợp với quy định Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Với mục đích nhiệm vụ nghiên cứu trên, tơi mong luận văn góp phần tạo góc nhìn sâu sắc, khoa học thực tiễn pháp luật chuyển để giúp cho chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận quy định liên quan điều kiện chuyển nhượng dự án xây dựng nhà xã hội vấn đề liên quan - Thứ hai, nên làm rõ quy định liên quan đến vấn đề công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án Hiện quy định chưa rõ ràng nên thường có mâu thuẫn phát sinh q trình thực pháp luật Việc làm rõ quy định giúp cho doanh nghiệp, cá nhân tổ chức hiểu rõ giá trị pháp lý mà hạn chế số vấn đề khác trình thực hợp đồng - Thứ ba, xem xét bổ sung số nội dung hợp đồng Bất động sản lĩnh vực đặc thù nên quy định liên quan đến nội dung hợp đồng việc chuyển nhượng dự án xậy dựng nhà thương mại vấn đề cần thiết Do quy định tiết để đảm bảo quyền lợi ích bên giảm thiểu tranh chấp trình áp dụng vào thực tiễn Bên cạnh cần xem xét bổ sung quy định sở tính giá trị chuyển nhượng để tiếp cận quản lý thông tin, cụ thể làm rõ dự án nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả nguồn gốc từ ngân sách nhà nước giá trị quyền sử dụng đất tính chung tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng dự án Quy định tăng thêm nguồn thu ngân sách quy định rõ vấn đề thuế GTGT trường hợp để loại trừ trường hợp chủ đầu tư bắt tay tách giá trị chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất với giá trị xây dựng hạ tầng - Thứ tư, sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép việc chuyển nhượng dự án chủ đầu tư nước Ngoài việc cho phép chủ đầu tư nước ngồi phép chuyển nhượng dự án nên cơng nhận quyền kinh doanh quyền sử dụng đất chủ đầu tư 71 có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định Luật đất đai Tuy nhiên cần phải quy định rõ điều kiện cụ thể để làm rõ điều kiện mà doanh nghiệp nước phép kinh doanh số điều kiện phù hợp với thực tế sách pháp luật Việt Nam Điều vừa tạo nên bình đẳng kinh doanh chủ thể phù hợp với quy định pháp luật Việt Nam phù hợp với xu chung giới tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư nước vào Việt Nam 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại Đơn giản hóa trình tự, thủ tục hành chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại yêu cầu cần phải cải cách đẩy mạnh Thủ tục hành vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp lo sợ phải thực thủ tục hành nước ta Bên cạnh trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án phức tạp nguyên nhân gây khó khăn cho doanh nghiệp việc tiếp cận thông tin không đủ sức thu hút nhà đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực để giúp thị trường bất động sản phát triển: Thứ nhất, gốc độ nghiên cứu mà tác giả đề cập đến luật cần thống quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án xây dựng dự án nhà nói chung quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án xây dựng kinh doanh nhà nói riêng Theo cần đơn giản hóa hồ sơ chuyển nhượng dự án có quy định rõ để hướng dẫn nhằm đảm bảo tình đồng hoạt động chuyển nhượng dự án nhằm hạn chế tình trạng gây khó khăn quan thực thi pháp luật doanh nghiệp thực thủ tục Lý mà tác giả đề xuất qua trình xin chấp thuận, công nhận chủ đầu tư thân chủ đầu tư thực nhiều bước để quan có thẩm quyền phê duyệt dự án nên chuyển nhượng dự án nên không cần phải nộp lại định phê duyệt dự 72 án; định giao đất Thêm vào đó, theo tác giả đề nghị nên bổ sung quy định thành phần hồ sơ phải có hợp đồng chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại để biết rõ nội dung hai bên thỏa thuận để làm sở chấp thuận việc chuyển nhượng dự án Thứ hai, xác định rõ quan giải thủ tục hành Hiện có nhiều văn luật quy định nên cần thống quan giải thủ tục hành địa phương để hạn chế tình trạng người dân bị lúng túng trước thủ tục hành chồng chéo gây khó khăn tham gia vào thị trường bất động sản Thứ ba, rút ngắn thời gian chuyển nhượng dự án Hiện luật quy định thời hạn chuyển nhượng dự án 45 ngày làm việc, nên cần giảm thời gian giải thủ tục hành bên thuận tiện giao dịch Theo tác giả đề xuất thời hạn giải thủ tục chuyển nhượng hành việc chuyển nhượng dự án thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thời hạn giải 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ theo quy định, trường hợp thuộc thẩm quyền Thủ tướng Chính phủ thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hồ sơ theo quy định Việc rút ngắn thời gian giúp cho quan, cá nhân, tổ chức giải nhiều vấn đề pháp lý nhanh chóng hồn tất thủ tục chuyển nhượng để phát triển dự ánvà giúp cho chủ đầu tư năm bắt hội kinh doanh kịp thời Thứ tư, bình ổn giá nhà thương mại nhằm tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thơng tin Giá hàng hóa khác với giá nhà đất, phản ánh tình hình cung cầu thực tế thị trường Do cần phải có chế quản lý để tạo điều kiện cho người dân doanh nghiệp tiếp cận thông tin góp phần điều tiết nên kinh tế nhà nước 73 Đối với thị trường bất động sản nước ta chưa có công cụ điều tiết giá thị trường ngồi quy định bình ổn giá quy định khoản Điều 63 Luật đất đai 2003 Do nhà nước phải áp dụng sách nhằm bình ổn giá đất giúp điều tiết thị trường kinh doanh bất động sản đặc biệt thị trường nhà thương mại Thứ năm, cần hoàn thiện hệ thống thông tin kinh doanh quyền sử dụng đất hình thức phân lơ bán Để tạo thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản công khai, minh bạch đặt việc xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường KDQSDĐ hình thức phân lơ bán cách đồng bộ, thống từ Trung ương đến địa phương Các thông tin, liệu dự án nhà phân lô bán điều kiện tự nhiên, xã hội , tình trạng pháp lý giấy tờ hồ sơ liên quan phải thu thập, tổng hợp, đánh giá, xử lý, đảm bảo xác, tích hợp lưu trữ có hệ thống, cập nhập liệu thường xuyên, đầy dủ theo sát biến động thị trường KD QSDD Đảm bảo chủ đầu tư người dân tiếp cận dễ dàng liệu thị trường QSDĐ hình thức phân lơ bán thơng qua nhiều hình thức như: thơng qua internet, qua trang thông tin điện tử quan quản lý sở liệu thị trường BĐS quy định, Qua chủ thể chuyển nhượng chủ thể nhận chuyển nhượng cập nhật thông tin hoạt động chuyển nhượng, tránh tình trạng đầu cơ, làm giả văn bản, giấy tờ để lừa đảo người dân Ngồi ra, chương trình, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà năm phải công khai trang thông tin địa phương quy hoạch phân khu, dự án sử dụng đất Các nhà đầu tư thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, bán cần nắm bắt cụ thể điều kiện thực dự án phải phù hợp với kế hoạch hàng năm cấp huyện hay thực xây dựng 74 kết cấu hạ tầng, đảm bảo dịch vụ cấp thiết người dân hay thông tin nghĩa vụ tài liên quan đất đai dự án Vì điều cần thiết đặt ra, địa phương cần chủ động xây dựng hệ thống thông tin qua mạng internet cách đồng bộ, dễ tiếp cận cụ thể Đồng thời cần công khai quy hoạch khu đất có dự án khơng có dự án trang web địa phương, đồng thời công bố tên địa công ty rao bán đất “ảo” địa bàn để người dân cảnh giác Thứ sáu, tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất rà soát lại việc quản lý sử dụng đất dự án kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hoạt động chuyển nhượng dự án xây dựng nhà Nhà nước cần đưa hoạt động cấp thiết, thường xuyên, đột xuất soát việc sử dụng đất nhà đầu tư KDQSDĐ, chuyển nhượng dự án đầu tư, bán non dự án, tránh tình trạng đất “quy hoạch treo” hay “dự án treo; đảm bảo sử dụng mục đích tiến độ theo quy hoạch xét duyệt địa phương Đặc biệt phải kịp thời phát hiện, ngăn chặn đối tượng cố tình vẽ dự án ma đất nhằm rao bán, thu lời, lợi dụng thiếu hiểu biết số người dân Cần xử lý kịp thời nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật đất đai; đặc biệt dự án treo với biện pháp chế tài mang tính răn đe Cương thu hồi dự án khơng có khả triển khai, giao cho chủ đầu tư khác có khả đầu tư phát triển dự án Kiên xử lý cán bộ, công chức vi phạm, cố tình cản trở hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất hình thức phân lơ bán Tiến đến nâng cao chất lượng dự án hình thức phân lô bán nền; đảm bảo tối đa nguồn cung đến người dân; điều chỉnh cho phù hợp với kế hoạch phát triển hàng năm địa phương KẾT LUẬN CHƯƠNG 75 Từ sở phân tích thực trạng tồn hạn chế quy định pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại, tác giả nhận thấy quy định pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại có nhiều thay đổi đóng góp tích cực cho phát triển kinh tế Thơng qua cơng trình nghiên cứu sở phân tích lý luận kết hợp thực tiễn tác giả đưa đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại mong muốn nghiên cứu góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển ngày mạnh mẽ KẾT LUẬN Pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại chế định quan trọng phát triển kinh tế xã hội đặc biệt phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản Kể từ quy định đời giúp cho quan nhà nước dễ dàng công tác quản lý giúp cho doanh nghiệp giải vướng mắc chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại Quy định pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại tạo điều kiện cho chủ đầu tư giải vướng mắc tài qua trình hoạt động Tuy nhiên, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đa dạng, phức tạp nên tồn bất cập thời gian qua nên cần phải sửa đổi bổ sung thời gian tới Do nguyên nhân khách quan tác động nên cần phải có sửa đổi để đưa chế định chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại hoàn thiện hơn, loại bỏ quy định mâu thuẫn, hạn chế, thủ tục rườm rà phức tạp để chủ đầu tư có hội nắm bắt hội kinh doanh tạo điều kiện cho quy định ngày hoàn thiện TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 Bộ luật Dân năm 2015 Luật Nhà năm 2014 Luật Xây dựng năm 2014 Luật đầu tư năm 2014 Luật doanh nghiệp năm 2014 Nghị định Chính phủ số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Bất động sản Việt Nam (2014) “Yêu cầu Bộ xây dựng – Bộ tài nguyên môi trường cắt giảm thời gian thực hiện”, Tạp chí Bất Động Sản Việt Nam, http:/www.tapchibatdongsanvietnam.vn; Chính phủ (2017) Nghị định số 163/2007/NĐ-CP Chính phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 15 tháng 11 năm 2007, Hà Nội; Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh (2006-2014) Niên giám thống kê Thành phố Hồ Chí Minh từ 2006-2014; 10.Trần Quang Huy- Nguyễn Quan Tuyến (2009) Giáo trình pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội; 11.Quốc hội (1980) Hiến pháp năm 1980, ban hành ngày 18/12/1980, Hà Nội; 12.Quốc Hội (1992) Hiến pháp năm 1992, ban hành ngày 15/04/1992, Hà Nội; 13.Quốc Hội (2013) Hiến pháp năm 2013, ban hành ngày 28/11/2013, Hà Nội; 14.Quốc Hội (2014) Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội; 15.Quốc Hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, ban hành ngày 14/7/1993, Hà Nội; 77 16.Quốc Hội (1998) Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998, bàn hành ngày 02/12/1998, Hà Nội; 17.Quốc Hội (2014) Luật Đầu tư 2014, ban hành ngày 26/11/2014, Hà Nội; 18.Quốc Hội (2012) Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13, ban hành ngày 20/11/2012, Hà Nội; 19.Quốc Hội (2006) Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, ban hành ngày 29/6/2006, Hà Nội; 20.Quốc hội (2014) Luật Kinh Doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ban hành ngày 25/11/2014, Hà Nội; 21.Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI, VII, VIII, IX), NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2005 22 Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), Các Nghị trung ương Đảng 2001 – 2004 (sách phục vụ thảo luận Dự thảo Văn kiện Đại hội X) Lưu hành nội bộ, NXB Chính trị quốc gia 23 Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X 24 Văn kiện Đại hội XI Đảng chiến lược kinh tế-xã hội 2011-2020 25 Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khố X Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI đảng, 26.SBLAW (2017) “Chuyển nhượng dự án bất động sản: Vẫn nhiều vướng mắc”, Trang điện tử Công ty Luật SBLAW, http://luatsuvn.com/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-van-con-nhieu-vuong-mac/, (30/11/2017); 27.Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (2015) Báo cáo Chỉ tiêu diện tích nhà bình qn; 28.Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh (2015) Phát triển nhà thị trường bất động sản, ngày 03/8/2015; 78 29.Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật thị trường bất động sản Việt Nam kinh tế thị trường, Chu Thị Hoa, http:/vienkhpl.ac.vn 30.TS Đỗ Đình Đức–TS Bùi Mạnh Hùng (Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội), Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình, NXB Xây dựng, năm 2012 31.TS Nguyễn Kim Anh – ThS Nguyễn Đức Trung (Đồng chủ biên), Thẩm định dự án đầu tư: Quy trình thực tình thực hành (Sách chun khảo), NXB Dân Trí, năm 2012 32.PGS TS Trình Quốc Thắng, Quản lý dự án đầu tư xây dựng, NXB Xây dựng, năm 2007 33.PGS TS Nguyễn Bạch Nguyệt (Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Khoa đầu tư – Bộ mơn kinh tế đầu tư), Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, năm 2012 34.ThS Từ Quang Phương (Trường Đại học Kinh tế quốc dân – Bộ môn Kinh tế đầu tư), Giáo trình quản lý dự án đầu tư, NXB Giáo dục, năm 2001 35.Tạp chí Nhà quản lý số 59 (tháng 5/2008) 36.Tạp chí Cộng sản số 793 (tháng 11/2008) 37.Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 216 (tháng 4/2006), số 313 (tháng 5/2014) 38 Duy Minh, Về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản, Tạp chí Nhà quản lý số 59 (tháng 5/2008), trang 46, 47 39.Pháp luật kinh doanh bất động sản : Sách tham khảo / B.s.: Đặng Hoàng Mai (ch.b.), Nguyễn Việt Hương, Đào Thuỳ Ninh, Đinh Văn Trường, NXB Xây dựng, 2016, tr.15, 16 mô 79 40.Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011 41.Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam - Những vấn đề lý luận thực tiễn: LATS Luật học/ Vũ Anh, Học viện Khoa học xã hội; Hà Nội, năm 2012, tr.46 (mô phỏng) 42 Đề tài Nghiên cứu khoa học cấp Trường, “Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư”, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011 43.Thị trường bất động sản bất ổn thiếu minh bạch, Báo điện tử Landtoday, http://landtoday.net/thi-truong-bat-dong-san-bat-on-vi-thieuminh-bach-d6912.html, thời gian truy cập 05/03/2020 44.Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) , Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ kinh doanh BĐS Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 45.Black’s Law Dictionary, West Publishing Co 46 Bộ GD&ĐT, Giáo trình Đường lối cách mạng Đảng Cộng sản Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia thật 47 Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa 48 Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học kĩ thuật 49.Nguyễn Ngọc Trường (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doah nhà thương mại theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế, Viện hàn lân khoa học xã hội Việt Nam, Học viện khoa học xã hội 80 81 82 83 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, thơng tin hồn tồn trung thực Các tài liệu trích dẫn ghi rõ nguồn gốc có độ xác cao phạm vi hiểu biết tác giả Tác giả Luận văn LÊ THỊ HỒNG THƠM 84 85 ... luận chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại; lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại thực tiễn. .. Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 2.1.1... NHÀ Ở THƯƠNG MẠI; LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chuyển nhượng dự án xây dựng nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án nhà thương mại Do nhu