Quá trình đô thị hóa tại các địa phương đang diễn ra ngày càng nhanh chóng và mạnh mẽ. Điều này làm cho đất đai biến động đáng kể và nhu cầu về giao dịch đất đai ngày càng tăng cao. Chính vì vậy, việc xác định giá đất nói chung hay đất ở đô thị nói riêng đang ngày càng được quan tâm tại nhiều khu vực trong đó có quận Cầu Giấy. Nằm ở phía tây của Thủ đô à Nội, sau hơn 20 năm trưởng thành và phát huy tiềm năng vốn có, quận Cầu Giấy đã từng bước chuyển mình và trở thành một trong những quận nội thành phát triển nhất thủ đô. Đây cũng là khu vực đô thị mới trọng yếu của thủ đô theo quy hoạch chung của thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đền năm 2050 27. Đô thị phát triển kéo theo dân số ngày càng tăng cao, đồng nghĩa với việc áp lực mua bán nhà đất của người dân ngày càng lớn.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Bùi Ngọc Tú NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội, 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Bùi Ngọc Tú NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GĨP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình PGS.TS Trần Văn Tuấn Hà Nội, 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chƣa đƣợc công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn đƣợc rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Bùi Ngọc Tú LỜI CẢM ƠN Trong trình nghiên cứu thực luận văn, ngồi nỗ lực thân, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ cảm ơn trân trọng tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình tận tình hƣớng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành giảng viên Bộ môn Công nghệ Thông tin Đất đai, Khoa Địa lý, Trƣ ng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Nội nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin gửi l i cảm ơn tới số cán ngƣ i dân địa bàn quận Cầu Giấy hỗ trợ liệu thông tin cần thiết cho luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, ngƣ i thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Bùi Ngọc Tú MỤC LỤC MỞ ĐẦU C ƢƠNG 1: CƠ SỞ K OA ỌC CỦA GIÁ ĐẤT TRONG MỐI QUAN Ệ VỚI VỊ T Ế - C ẤT LƢỢNG 1.1 Khái quát lý thuyết Vị - Chất lƣợng 1.1.1 Vị nơi chất lƣợng nhà 1.1.2 Quan điểm cực vị 1.1.3 Các hệ ứng dụng lý thuyết vị - chất lƣợng 1.2 Cơ sở khoa học giá đất mối quan hệ với vị - chất lƣợng 11 1.2.1 Tổng quan giá trị giá 11 1.2.2 Khái niệm đặc điểm giá đất 12 1.2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 13 1.3 Tổng quan tình hình ứng dụng lý thuyết Vị - Chất lƣợng nghiên cứu giá đất 15 1.3.1 Tình hình nghiên cứu giới 15 1.3.2 Tình hình nghiên cứu nƣớc 16 C ƢƠNG 2: QUY TRÌN N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ T Ị 20 2.1 Vấn đề nhận dạng cực vị giá đất đô thị 20 2.1.1 Cơ sở nhận dạng cực vị giá đất đô thị 20 2.1.2 Phân loại cực vị giá đất đô thị 22 2.2 Các phƣơng pháp kỹ thuật sử dụng nhận dạng cực vị giá đất đô thị 22 2.2.1 Phƣơng pháp phân tích tƣơng quan 22 2.2.2 Phƣơng pháp phân tích đa tiêu A P 24 2.2.3 Phƣơng pháp phân tích mạng Network Analyst 27 2.2.4 Phƣơng pháp nội suy giá đất GIS 28 2.3 Đề xuất quy trình nhận dạng cực vị giá đất thị 30 2.3.1 Sơ đồ quy trình 30 2.3.2 Các bƣớc thực quy trình 32 C ƢƠNG 3: T Ử NG IỆM N ẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ T Ế TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY 36 3.1 Giới thiệu chung khu vực nghiên cứu 36 3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 38 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 39 3.2 Nhận dạng cực vị giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy 42 3.2.1 Điều tra, thu thập, phân tích xử lý liệu 42 3.2.2 Danh mục yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy 51 3.2.3 Phân tích tƣơng quan xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy 54 3.2.4 Xác định trọng số yếu tố 57 3.2.5 Xác định hệ số ảnh hƣởng yếu tố 58 3.2.6 Nội suy giá đất 63 3.2.7 Nhận dạng sơ cực vị giá đất đô thị 64 3.2.8 Phân loại cực vị 67 3.3 Kiểm thử thực tế đánh giá kết 69 3.3.1 Khu vực công viên Cầu Giấy 69 3.3.2 Khu vực Khu đô thị Trung ịa - Nhân Chính 74 3.3.3 Đánh giá kết 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NG Ị 81 TÀI LIỆU T AM K ẢO 83 P Ụ LỤC 86 DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Trục Vị - Chất lƣợng đƣ ng ngƣỡng không gian chiều ình 2.1 Thang điểm so sánh tiêu 25 Hình 2.2 Mức độ quan trọng tiêu cách tính trọng số 26 Hình 2.3 Minh họa kết phân tích Closet Facility Network Analyst 28 ình 2.4 Phƣơng pháp nội suy giá đất 29 Hình 2.5 Sơ đồ quy trình nhận dạng cực vị giá đất đô thị 31 Hình 3.1 Sơ đồ địa giới hành quận Cầu Giấy 36 ình 3.2 Phân bố mẫu điều tra địa bàn nghiên cứu 43 ình 3.3 Dữ liệu đất địa bàn quận Cầu Giấy sau chuẩn hóa 47 ình 3.4 Dữ liệu tim đƣ ng giao thông địa bàn quận Cầu Giấy 48 ình 3.5 Vị trí điểm quan trắc mơi trƣ ng địa bàn nghiên cứu 50 ình 3.6 Giá trị số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất SPSS 56 Hình 3.7 Kết thực phân tích tƣơng quan 56 ình 3.8 Bảng thuộc tính đất địa bàn sau gán hệ số ảnh hƣởng 63 ình 3.9 Kết tính tốn giá thị trƣ ng đất 64 ình 3.10 Kết tính tốn giá thị trƣ ng đất khu vực xung quanh công viên Cầu Giấy 65 ình 3.11 Kết tính tốn giá thị trƣ ng đất KĐT Trung Hòa - Nhân Chính 66 ình 3.12 Kết tính hệ số vị cho đất 67 ình 3.13 ệ số vị khu vực công viên Cầu Giấy 68 ình 3.14 ệ số vị khu vực KĐT Trung ịa - Nhân Chính 69 ình 3.15 Một số hình ảnh hoạt động ngƣ i dân công viên Cầu Giấy 70 ình 3.16 Khu thị Trung ịa - Nhân Chính 75 DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Giá trị RI ứng với số lƣợng tiêu n 27 Bảng 2.2 ệ số phân khoảng khoảng cách đến khu đô thị lân cận 34 Bảng 3.1 Thống kê số lƣợng mẫu điều tra địa bàn nghiên cứu 44 Bảng 3.2 Kết quan trắc phân tích số mẫu khơng khí ven trục giao thơng quận Cầu Giấy năm 2018 49 Bảng 3.3 Đề xuất yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đô thị 52 Bảng 3.4 Thiết kế sở liệu SPSS 54 Bảng 3.5 Trọng số nhóm vị nhóm chất lƣợng 57 Bảng 3.6 Trọng số yếu tố nhóm vị 57 Bảng 3.7 Trọng số yếu tố nhóm chất lƣợng 58 Bảng 3.8 Ma trận trọng số chung yếu tố 58 Bảng 3.9 ệ số vị trí cho khu vực 59 Bảng 3.10 ệ số diện tích cho khu vực 59 Bảng 3.11 ệ số hình dáng 60 Bảng 3.12 ệ số cấp đƣ ng 60 Bảng 3.13 ệ số yếu tố khoảng cách 61 Bảng 3.14 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân đánh giá mức độ ảnh hƣởng công viên Cầu Giấy tới giá đất khu vực lân cận 71 Bảng 3.15 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân đánh giá mức độ ảnh hƣởng công viên Cầu Giấy tới sống ngƣ i dân địa phƣơng 72 Bảng 3.16 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân đánh giá công viên Cầu Giấy địa điểm mang tính biểu tƣợng môi trƣ ng quận 73 Bảng 3.17 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân khu vực công viên Cầu Giấy mong muốn chuyển tới khu vực khác địa bàn quận để sinh sống 74 Bảng 3.18 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân đánh giá mức độ ảnh hƣởng KĐT Trung òa - Nhân Chính tới giá đất khu vực lân cận 76 Bảng 3.19 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân đánh giá mức độ ảnh hƣởng KĐT Trung ịa - Nhân Chính tới sống ngƣ i dân địa phƣơng 77 Bảng 3.20 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân đánh giá sức hút KĐT Trung Hịa - Nhân Chính 78 Bảng 3.21 Kết tổng hợp ý kiến ngƣ i dân KĐT Trung òa - Nhân Chính mong muốn chuyển tới khu vực khác địa bàn quận để sinh sống 78 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Q trình thị hóa địa phƣơng diễn ngày nhanh chóng mạnh mẽ Điều làm cho đất đai biến động đáng kể nhu cầu giao dịch đất đai ngày tăng cao Chính vậy, việc xác định giá đất nói chung hay đất thị nói riêng ngày đƣợc quan tâm nhiều khu vực có quận Cầu Giấy Nằm phía tây Thủ đô Nội, sau 20 năm trƣởng thành phát huy tiềm vốn có, quận Cầu Giấy bƣớc chuyển trở thành quận nội thành phát triển thủ đô Đây khu vực đô thị trọng yếu thủ đô theo quy hoạch chung thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đền năm 2050 [27] Đô thị phát triển kéo theo dân số ngày tăng cao, đồng nghĩa với việc áp lực mua bán nhà đất ngƣ i dân ngày lớn Bên cạnh loại giá đất theo Khung giá Nhà nƣớc ban hành giá đất thị trƣ ng nguồn thông tin đầu vào quan trọng cho giao dịch nhƣ công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai Do vậy, việc xác định giá đất đóng vai trị quan trọng Cơng tác định giá đất cần phải mang tính khách quan, trung thực phản ánh giá trị thị trƣ ng Nhƣ đảm bảo tính cơng xã hội quyền lợi đáng cho bên liên quan Hiện có nhiều cách tiếp cận khác công việc định giá Dù theo cách tiếp cận tác giả cần phải xác định, phân tích định lƣợng yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất Có nhiều yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất nhƣ: vị trí, hình thể, diện tích, tình trạng pháp lý, yếu tố môi trƣ ng, quy hoạch, Nhiều nghiên cứu trƣớc muốn tập trung đến cách xác định hệ số ảnh hƣởng, mức độ tự động hóa việc định giá hàng loạt áp dụng số mơ hình tốn học mà phổ biến hàm hồi quy để xác định giá đất Tại Việt Nam, việc định giá đất bị ảnh hƣởng nhiều dẫn mang tính hành Giá thị trƣ ng giá Nhà nƣớc quy định thƣ ng có chênh lệch lớn, dẫn đến nhiều bất cập, cơng tác giải phóng mặt nhƣ cản trở hình thành thị trƣ ng bất động sản lành mạnh Phƣơng pháp định giá bất động sản dựa theo hàm hồi quy thể đƣợc mức độ ảnh hƣởng yếu tố tới giá đất nhƣng hạn chế thƣ ng mang tính cục vùng hay tuyến đƣ ng giới hạn mà không gắn liền với thông số đặc trƣng cấu trúc đô thị cụ thể [8] Do vậy, cần có hƣớng tiếp cận nhằm phát triển phƣơng pháp định giá truyền thống nâng cao hiệu công tác định giá đất Lý thuyết Vị - Chất lƣợng đƣợc phát triển Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely từ năm 2000 Đại học tổng hợp London đƣa đƣợc định hƣớng xây dựng sở khoa học phƣơng pháp định giá bất động sản phù hợp với chế thị trƣ ng [21] Lý thuyết cho giá trị nhà ở/bất động sản bao gồm hai thành phần: vị nơi chất lƣợng nhà Vị nơi tổ hợp thuộc tính, thƣ ng phi vật thể, đƣợc dùng để thể mong muốn mặt xã hội gắn với nhà địa điểm xác định thƣ ng đƣợc đo đếm cách gián tiếp Chất lƣợng nhà bao gồm đặc tính vật lý đo đếm đƣợc, tạo nên sở cho việc sử dụng bình thƣ ng nơi Lý thuyết khẳng định đô thị có cấu trúc (đa) cực Trong có hay nhiều cực thể điểm cao số loại vị xã hội định, đƣợc công nhận phần định công chúng Các khu dân cƣ thành phố tạo nên vành đai đồng tâm lớn liên tục ch m xung quanh hay nhiều cực vị Xác định cực vị bƣớc quan trọng phƣơng pháp định giá đất theo tiếp cận Vị - Chất lƣợng Chỉ đƣợc cực vị giúp giải thích rõ yếu tố tác động đến giá đất nhƣ làm tăng hiệu công tác định giá đất truyền thống Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, học viên lựa chọn đề tài luận văn thạc sĩ: “Nghiên cứu nhận dạng cực vị giá đất đô thị quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị - chất lượng” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhận dạng cực vị giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy theo cách tiếp cận vị - chất lƣợng [21] Phe, H.H, Wakely, P.(2000), Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a new theory of Urban Residential Location Urban Studies, 37(1), 735 Taylor & Francis The Donald Robertson Memorial Prizewinner 2000 [22] Sustainable Urban Metabolism For Europe (SUME) (2009), Development process, urban form and metabolism, Understanding the interface between actors, institutions, structures and mechanisms, SUME, Working paper 4.1 Trang Web [23] Công ty Việt Quang - Bảng báo giá xây dựng nhà trọn gói, truy cập địa www.kientrucvietquang.net/bang-bao-gia-xay-dung-nha-tron-goi/ [24] Th i báo làng nghề - Quận Cầu Giấy - Nhìn lại chặng đƣ ng 20 năm xây dựng phát triển, truy cập địa www.thoibaovietlangnghe.com.vn/tin-tuc/quan-cau-giay-ha-noi-20-nam-motchang-duong-phat-trien/ [25] Topica - Phân tích hồi quy tƣơng quan, truy cập địa www.eldata9.topica.edu.vn/STA302/PDF/07-STA302-Bai%204-v1.0.pdf [26] ỗ trợ SPSS - ệ số tƣơng quan pearson, cách thao tác phân tích tƣơng quan SPSS, truy cập địa www.phantichspss.com/he-so-tuong-quan-pearson-cach-thao-tac-phan-tichtuong-quan-trong-spss.html [27] Cổng thông tin điện tử quận Cầu Giấy - Giới thiệu quận Cầu Giấy, truy cập địa chỉ: www.caugiay.hanoi.gov.vn/gioi-thieu-ve-quan [28] ội kiến trúc sƣ Việt Nam - Lý thuyết Vị - Chất lƣợng ứng dụng sách phát triển đô thị thị trƣ ng bất động sản, truy cập địa www.kienviet.net/2013/07/24/ly-thuyet-vi-the-chat-luong-va-cac-ung-dungchinh-sach-trong-phat-trien-do-thi-va-thi-truong-bat-dong-san/ [29] VOH.Online - Tìm hiểu cơng viên Cầu Giấy, truy cập địa www.voh.com.vn/du-lich/cong-vien-cau-giay-canh-dep-chuan-nhat-giua-longha-noi-338469.html [30] ASHUI - Khu đô thị Trung ịa - Nhân Chính: Từ ý tƣởng đến thực hiện, truy cập địa www.ashui.com/mag/chuyenmuc/quy-hoach-do-thi/9942-khu-do-thi-moitrung-hoa-nhan-chinh-tu-y-tuong-den-thuc-hien.html 85 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra giá đất thị trƣ ng Phụ lục 2: Mẫu phiếu tham khảo ý kiến chuyên gia cho phƣơng pháp A P Phụ lục 3: Kết tổng hợp ý kiến chuyên gia cho phƣơng pháp A P Phụ lục 4: Mẫu phiếu điều tra kiểm thử thực tế khu vực công viên Cầu Giấy Phụ lục 5: Mẫu phiếu điều tra kiểm thử thực tế khu vực khu đô thị Trung Nhân Chính 86 ịa - Phụ lục 1: Mẫu phiếu iu tra giỏ th trng Đại học Quốc gia Hà Nội, Việt Nam Đại học quốc gia Hà Nội Tr-ờng Đại học Khoa học Tự nhiên Tr-ờng Đại học khoa học tự nhiên Khoa Địa lý PHIU IU TRA THễNG TIN GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG Xin chào Ông/ Bà, Cuộc khảo sát nhà đất phần đề tài nghiên cứu cấp Đại học Quốc Gia Đại học Quốc Gia Hà Nội tài trợ phụ vụ cho luận văn thạc sỹ khoa học, nhằm nghiên cứu phát triển phương pháp định giá đất đô thị Những người thực khảo sát sinh viên chun ngành Cơng nghệ Địa chính, học viên cao học, khoa Địa lý, trường ĐH Khoa học Tự nhiên, ĐHQG Hà Nội Tôi xin cam đoan thông tin thu thập phục vụ mục đích nghiên cứu khoa học đảm bảo bí mật tên địa người tham gia Rất mong nhận giúp đỡ Ông/ bà cách cung cấp thông tin cho câu hỏi sau Xin chân thành cảm ơn Ông/ Bà nhiều Trân trọng! Mã số phiếu: L1 Mô tả đất L1.1 Diện tích L1.3 Chiều sâu L1.2 Độ rộng mặt tiền L1.4 Hình dạng (chữ nhật, vng, khác: minh họa) L1.5 Mục đích sử dụng Đất Đất kinh doanh Khác (ghi rõ) L1.6 Địa chỉ: Tọa độ H2 Mô tả nhà H2.1 Số tầng H2.3 Năm xây dựng H2.2 Loại nhà (cấp 1,2, 3,4), biệt thự, nhà ống, H2.4 Diện tích xây dựng nhà liền kề, H2.5 Ban cơng Có Khơng H2.6 Mục đích sử dụng Nhà Nhà cho thuê L3 Ông/ bà chuyển đến từ nào? L4 Giá đất/ bất động sản mua bán bao nhiêu? L5 Loại giá bất động sản Giá đất Giá bao gồm đất nhà H6 Giá thuê nhà theo tháng (nếu có) L7 Thửa Đất Ơng/ bà cấp sổ đỏ chưa Chưa Có Khơng biết L8 Nguồn thơng tin giá đất/ bất động sản Chủ đất/nhà Hàng nước/ hàng xóm Trung tâm mơi giới Khác H9 Ông/ bà chuyển đến nhà Ông/ bà nào? Mua đất xây nhà Mua nhà đất có sẵn, khơng sửa chữa Mua nhà đất có sẵn, có cải tạo Mua nhà đất, phá xây Mua nhà đất xây Khác (ghi cụ thể) S10 Nếu ông/ bà mua nhà/ đất, xin cho biết lý Để gần trung tâm thành phố Để gần trung tâm quận Để gần nơi làm việc Để gần họ hàng Để gần chợ Để gần cơng viên Các mục đích khác (ghi cụ thể) S11 Ông/ bà vui lịng cho biết nghề nghiệp ơng/ bà (hoặc thành viên chính) (Kinh doanh tư nhân, thợ thủ công, công chức/ viên chức, nghỉ hưu, thất nghiệp) S12 Ông/ bà vui lòng cho biết số lượng thành viên gia đình ơng/ bà: S13 Con ơng/ bà học trường S14 Ơng/ bà vui lịng cho biết số điện thoại liên hệ W15 Theo ông/ bà, vấn đề nước sinh hoạt nơi diễn nào? Khơng Rất Tương đối Nhiều Rất thường xuyên W16 Theo ông/ bà, chất lượng nước sinh hoạt nơi đánh Rất Kém Trung bình Tốt Rất tốt S17 Theo ơng/ bà, dịch vụ cung cấp điện nơi đánh Rất Kém Trung bình Tốt Rất tốt S18 Theo ơng/ bà, tình hình an ninh nơi đánh Rất Kém Trung bình Tốt Rất tốt S19 Theo ơng/ bà, tình trạng ngập lụt mưa đánh Rất Khơng Tương đối Nhiều Rất nhiều S20 Theo ơng/ bà, vị trí trung tâm khu vực ơng bà đâu? S21 Ơng bà có thường xun đến địa điểm khơng? Rất Khơng Tương đối Nhiều Rất nhiều S22 Xin vui lịng cho biết Ông/ bà muốn gần nơi Trung tâm thành phố Chỗ làm việc Trường học Nhà hát/Nhà văn hóa Siêu thị Nhà người Ông/Bà thân thiết Công viên/ khu nhiều xanh Ý kiến khác (ghi cụ thể) S23 Khoảng cách đến bãi gửi xe ô tô (ngày đêm) gần A24 Xung quanh nơi (bán kính 1000m) có nguồn gây nhiễm khơng Có Khơng A25 Nếu có nguồn gây nhiễm khoảng cách đến nguồn gây nhiễm L26 Nền đất (lấp từ ao/hồ, nghĩa địa, đất ruộng, đất thổ cư, khác) S27 Ơng/ bà vui lịng cho biết khoảng thu nhập hàng tháng gia đình Dưới VND 3.000.000 3.100.000 – 5.000.000 5.100.000 – 10.000.000 10.100.000 – 15.000.000 15.100.000 – 20.000.000 20.100.000 – 25.000.000 25.100.000 – 30.000.000 Hơn 30.000.000 L28 Hướng nhà/ đất L29 Mức độ thuận tiện lối vào nhà (có thể chọn nhiều phương án) Đi Xe đạp Xe máy Ơ tơ L30 Độ rộng đường phố/ ngõ tiếp giáp với đất/ nhà S31 Xung quanh nơi (bán kính 500m), số lượng quán cafe/ giải khát Khơng Rất (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều S32 Xung quanh nơi (bán kính 500m), số lượng siêu thị tiện ích (ví dụ Vinmart, Vinmart+, Circle K, Fivimart, coop Mart, ) Không Rất (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều S33 Xung quanh nơi (bán kính 1000m), số lượng hiệu sách Khơng Rất (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều S34 Xung quanh nơi (bán kính 500m), số lượng trường mầm non tư thục Khơng Rất (1) Tương đối (2-3) Nhiều (4) Rất nhiều E35 Khoảng cách đến công viên/ khu vực thơng thống, khơng gian xanh gần E36 Khoảng cách đến sông/ hồ S37 Khoảng cách đến trường mầm non, tiểu học, trường trung học sở, trung học phổ thông gần S38 Khoảng cách đến trường đại học, cao đẳng gần S39 Khoảng cách đến siêu thị, trung tâm thương mại gần S40 Khoảng cách đến trụ sở công an (phường, quận, thành phố) gần S41 Khoảng cách đến bệnh viện/ phòng khám đa khoa gần S42 Khoảng cách đến bến xe gần S43 Khoảng cách đến khu đô thị lân cận gần E44 Khoảng cách đến điểm trung tâm nghệ thuật/bảo tàng/ rạp chiếu phim gần (điểm vui chơi,giải trí) S45 Khoảng cách đến chợ gần (chợ họp thường xuyên) S46 Tên đường phố gần nhất: A47 Chất lượng mơi trường khơng khí (chỉ số AQI) Đo từ thực địa A48 Chất lượng môi trường nước (chỉ số WQI) Đo từ thực địa Hết Phụ lục 2: Mẫu phiếu tham khảo ý kiến chuyên gia cho phương pháp AHP PHIẾU THAM KHẢO Ý KIẾN CHUYÊN GIA Phiếu hỏi thiết kế nhằm tham khảo ý kiến chuyên gia từ nhiều lĩnh vực khác mức độ ảnh hưởng (trọng số) yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị Ý kiến tham khảo sử dụng cho mục đích nghiên cứu luận văn Thạc sỹ: “Nghiên cứu nhận dạng cực vị giá đất đô thị quận Cầu Giấy theo tiếp cận Vị - Chất lượng” Tên chuyên gia: ……………………………… Lĩnh vực nghiên cứu: ……………………………… Đơn vị công tác: …………………………………………………………………… Theo tiếp cận vị - chất lượng, giá trị bất động sản bao gồm thành phần vị chất lượng Vị đất đo đếm cách gián tiếp thơng qua yếu tố vị trí hay khoảng cách từ đất đến đối tượng kinh tế - xã hội,… Chất lượng đất yếu tố đo đếm cách trực tiếp hình dạng, diện tích, chiều sâu,… Trong thực tế, yếu tố có tác động tới giá trị đất mức độ ảnh hưởng yếu tố khác Trong phạm vi đề tài nghiên cứu, tác giả xác định 20 yếu tố tác động tới giá đất chia làm nhóm Vị chất lượng I Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất STT Yếu tố ảnh hưởng Ví trí Cấp đường Khoảng cách đến chợ lớn Khoảng cách đến trường học Nhóm yếu tố Vị Mơ tả Vị trí đất phân loại dựa theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội bao gồm vị trí 1, 2, 3, Phân loại cấp đường dựa theo Quyết Kinh tế định số 31/2010/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội, bao gồm cấp 1, 2, 3, Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến khu chợ lớn gần Là khoảng cách tính theo đường giao thơng từ đất đến trường học gần Xã hội bao gồm trường mầm non, trường tiều học, trường trung học sở, trung học phổ thông trường đại học STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Yếu tố ảnh hưởng Nhóm yếu tố Khoảng cách đến bệnh viện, trung tâm y tế, phòng khám đa khoa Khoảng cách đến trung tâm thương mại, siêu thị Khoảng cách đến khu đô thị lớn Khoảng cách đến trạm xe bus Khoảng cách đến đình, chùa Khoảng cách đến trụ sở UBND (phường, quận) Khoảng cách đến trụ sở công an (phường, quận) Khoảng cách đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao Khoảng cách đến công viên, khu vui chơi liên hợp ngồi trời Vị Mơi trường Khoảng cách đến hồ nước Diện tích Hình dáng Mặt tiền Chiều sâu Chất lượng 19 Bụi lơ lửng 20 Tiếng ồn Mơ tả Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến bệnh viện, trung tâm y tế phường, quận phòng khám đa khoa gần Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến trung tâm thương mại, siêu thị gần Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến khu đô thị lớn gần Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất trạm xe bus gần Là khoảng cách tính theo đường giao thơng từ đất đến đình, chùa gần Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến trụ sở UBND (phường, quận) gần Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến trụ sở công an (phường, quận) gần Là khoảng cách tính theo đường giao thơng từ đất đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao gần Là khoảng cách tính theo đường giao thơng từ đất đến khu công viên lớn, khu vực thông thoáng nhiều xanh, sân chơi khu chung cư lớn, khu tập thể nhằm mục đích tạo không gian sinh hoạt công cộng cho cộng đồng dân cư xung quanh Là khoảng cách tính theo đường giao thông từ đất đến hồ nước gần Diện tích đất Hình dáng đất Độ rộng mặt tiền đất Chiều sâu đất Là mức độ nhiễm khơng khí số bụi lơ lửng khu vực có mẫu giá thu thập Là mức độ nhiễm khơng khí số tiếng ồn khu vực có mẫu giá thu thập II Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Sau phân tích, tương quan, yếu tố ảnh hưởng tới giá đất gồm 11 yếu tố Các yếu tố chia thành nhóm bao gồm: - Nhóm yếu tố vị thế: Vị trí (VT), cấp đường (CD), khoảng cách đến trạm xe bus gần (Bus), khoảng cách đến trung tâm thương mại, siêu thị gần (TMD), khoảng cách đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao gần (VH), khoảng cách đến hồ nước gần (Ho), khoảng cách đến chợ lớn gần (Cho), khoảng cách đến trường học gần (TH), khoảng cách đến cơng viên, khu vui chơi liên hợp ngồi trời gần (CV) - Nhóm yếu tố chất lượng: Diện tích (DT), hình dạng (HD) III Mức độ quan trọng yếu tố tác động tới giá đất đô thị Để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố, tác giả sử dụng phương pháp AHP Mức độ quan trọng yếu tố thể việc so sánh cặp yếu tố với Thang chia sau: Các giá trị 1/2, 1/4, 1/6, 1/8, 2, 4, 6, giá trị trung gian So sánh mức độ quan trọng nhóm yếu tố vị chất lượng Xin chuyên gia cho biết mức độ quan trọng nhóm yếu tố ? Ví dụ: Vị Chất lượng Vị 1/3 Chất lượng Ý nghĩa bảng so sáng mức độ quan trọng bên sau: Tiến hành so sánh hàng với cột + Vị - Vị thế: Mức độ quan trọng → giá trị + Vị - Chất lượng: → Nhóm yếu tố vị quan trọng nhóm yếu tố chất lượng mức độ quan trọng Ý kiến chuyên gia: (Xin điền giá trị vào ô màu trắng, để trống ô màu xám) Vị Chất lượng Vị Chất lượng So sánh mức độ quan trọng yếu tố tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị nhóm vị VT VT CD Bus TMD CD Bus TMD VH Ho Cho TH CV 1 1 VH Ho Cho TH CV 1 Trong đó: + VT: Vị trí đất theo quy định Nhà nước; + CD: Cấp đường theo quy định Nhà nước; + Bus: Khoảng cách đến trạm xe bus gần nhất; + TMD: Khoảng cách đến trung tâm thương mại, siêu thị gần nhất; + VH: Khoảng cách đến trung tâm văn hóa, nghệ thuật, bảo tàng, nhà hát, thể thao gần nhất; + Cho: Khoảng cách đến chợ lớn gần nhất; + Ho: Khoảng cách đến hồ nước gần nhất; + TH: Khoảng cách đến trường học gần nhất; + CV: khoảng cách đến cơng viên, khu vui chơi liên hợp ngồi trời gần So sánh mức độ quan trọng yếu tố tố ảnh hưởng tới giá đất thị nhóm chất lượng Diện tích Diện tích Hình dáng Hình dáng Trong đó: - Diện tích: Là diện tích đất; - Hình dáng: Là hình dáng đất Phụ lục 3: Kết tổng hợp ý kiến chuyên gia cho phương pháp AHP KẾT QUẢ TỔNG HỢP Ý KIẾN CHUYÊN GIA STT Lĩnh vực nghiên cứu Chuyên gia Chức vụ/Đơn vị công tác Đinh Thị Thủy Quản lý đất đai Cán địa phường Trung Hịa, quận Cầu Giấy Nguyễn Thị Thu Trang Quản lý Đất đai Cán văn phòng đăng ký đất đai quận Cầu Giấy Trần Đăng Thọ Quản lý Đất đai Cán văn phịng đăng ký đất đai, nhánh quận Nam Từ Liêm Lê Phương Thúy Quản lý Đất đai Giảng viên, môn Công nghệ Thông tin đất đai, Khoa Địa lý So sánh mức độ quan trọng nhóm yếu tố vị chất lượng Vị Chất lượng 1/4 Vị Chất lượng So sánh mức độ quan trọng yếu tố tố ảnh hưởng tới giá đất thị nhóm vị VT CD Bus TMD VH Ho Cho TH CV VT 3 2 CD 1/3 1/2 1/2 1/3 Bus 1/5 1/3 1/4 1/2 1/3 1/2 1/3 1/4 TMD 1/2 2 VH 1/4 1/2 1/3 1/2 1/2 1/2 1/3 Ho 1/3 1/2 2 1/2 Cho 1/3 1/2 1/2 1/2 1/2 1/3 TH 1/2 1/2 1/2 1/3 CV 1/2 3 3 So sánh mức độ quan trọng yếu tố tố ảnh hưởng tới giá đất thị nhóm chất lượng Diện tích Hình dáng Diện tích 1/2 Hình dạng Phụ lục 4: Mẫu phiếu điều tra kiểm thử thực tế khu vực công viên Cầu Giấy PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT Ý KIẾN NGƯỜI DÂN Khu vực cơng viên Cầu Giấy Xin chào Ơng/ Bà, Cuộc khảo sát phần đề tài luận văn Thạc sỹ “Nghiên cứu nhận dạng cực vị giá đất đô thị quận Cầu Giấy theo tiếp cận Vị - Chất lượng” Những người thực khảo sát sinh viên chun ngành Cơng nghệ Địa chính, học viên cao học, Khoa Địa lý, trường ĐH Khoa học Tự nhiên, ĐHQG Hà Nội Rất mong nhận giúp đỡ Ông/ bà cách cung cấp thông tin cho câu hỏi sau Xin chân thành cảm ơn Ông/ Bà nhiều Mã số phiếu C G Câu 1: Xin ơng/bà cho biết, cơng viên Cầu giấy có ảnh hưởng tới giá đất khu vực lân cận không? Ảnh hưởng lớn Ảnh hưởng vừa phải Ít ảnh hưởng Xin ơng/bà cho biết lý do? .Câu 2: Xin ông/bà cho biết, mức độ ảnh hưởng công viên Cầu giấy tới sống người dân địa phương nào? Ảnh hưởng lớn Ảnh hưởng vừa phải Ít ảnh hưởng Xin ơng/bà cho biết lý do? Câu 3: Xin ông/bà cho biết, cơng viên Cầu Giấy có xứng đáng địa điểm mang tính biểu tượng mơi trường quận Cầu Giấy hay không? Đồng ý Xin ông/bà cho biết lý do? Không đồng ý Ý kiến khác Câu 4: Ông/bà có mong muốn chuyển tới khu vực khác địa bàn quận để sinh sống hay không? Muốn Xin ông/bà cho biết lý do? Không muốn Ý kiến khác Phụ lục 5: Mẫu phiếu điều tra kiểm thử thực tế khu vực KĐT Trung Hòa - Nhân Chính PHIẾU ĐIỀU TRA KHẢO SÁT Ý KIẾN NGƯỜI DÂN Khu vực KĐT Trung Hịa - Nhân Chính Xin chào Ông/ Bà, Cuộc khảo sát phần đề tài luận văn Thạc sỹ “Nghiên cứu nhận dạng cực vị giá đất đô thị quận Cầu Giấy theo tiếp cận Vị - Chất lượng” Những người thực khảo sát sinh viên chun ngành Cơng nghệ Địa chính, học viên cao học, Khoa Địa lý, trường ĐH Khoa học Tự nhiên, ĐHQG Hà Nội Rất mong nhận giúp đỡ Ơng/ bà cách cung cấp thơng tin cho câu hỏi sau Xin chân thành cảm ơn Ông/ Bà nhiều Mã số phiếu T N Câu 1: Xin ơng/bà cho biết, KĐT Trung Hịa - Nhân Chính có ảnh hưởng tới giá đất khu vực lân cận không? Ảnh hưởng lớn Ảnh hưởng vừa phải Ít ảnh hưởng Xin ông/bà cho biết lý do? Câu 2: Xin ông/bà cho biết, mức độ ảnh hưởng KĐT Trung Hòa - Nhân Chính tới sống người dân địa phương nào? Ảnh hưởng lớn Ảnh hưởng vừa phải Ít ảnh hưởng Xin ơng/bà cho biết lý do? Câu 3: Xin ơng/bà cho biết, KĐT Trung Hịa - Nhân Chính có sức hút với người dân đến sinh sống địa bàn quận Cầu Giấy hay không? Có sức hút lớn Xin ơng/bà cho biết lý do? Có sức hút vừa phải Ít có sức hút Câu 4: Ơng/bà có mong muốn chuyển tới khu vực khác địa bàn quận để sinh sống hay không? Muốn Xin ông/bà cho biết lý do? Không muốn Ý kiến khác ... tài luận văn thạc sĩ: ? ?Nghiên cứu nhận dạng cực vị giá đất đô thị quận Cầu Giấy theo tiếp cận vị - chất lượng? ?? Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhận dạng cực vị giá đất đô thị địa... HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Bùi Ngọc Tú NGHIÊN CỨU NHẬN DẠNG CÁC CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN CẦU GIẤY THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai... ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ 2.1 Vấn đề nhận dạng cực vị giá đất đô thị 2.1.1 Cơ sở nhận dạng cực vị giá đất đô thị Theo lý thuyết Vị - Chất lƣợng, thị có cấu trúc đa cực Trong hay nhiều cực thể điểm