Thực trạng quy định pháp luật căn hộ du lịch (Condotel) tại Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ DU LỊCH (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Lớp : MLAW019B GVHD: TS.Ninh Thị Hiền Thành viên nhóm 1: Nguyễn Văn Ân Hoàng Quốc Trưởng Trần Bích Trâm Nguyễn Thị Tuyết Nhi Luân Quế Mai Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 05 năm 2020 MỤC LỤC I PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài nghiên cứu 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.3 Phương pháp nghiên cứu .5 1.4 Đóng góp đề tài II NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ DU LỊCH (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM 2.1 Khái niệm đặc điểm hộ du lịch (condotel) 2.1.1 Khái niệm 2.2 Đặc điểm 2.2 Lịch sử hình thành phát triển Condotel Việt Nam Thế giới 2.3.1 Trên giới 2.3.2 Ở Việt Nam 2.4 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật 10 2.5 Những quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh hộ du lịch (Condotel) 10 2.5.1 Quy định đầu tư phát triển 10 2.5.2 Quy định xác lập “Quyền sở hữu” hộ du lịch (Condotel) 12 2.5.3 Quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ du lịch (Condotel) 13 III THỰC TIỄN 14 3.1 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh hộ du lịch (Condotel) Việt Nam 14 3.2 Một số khó khăn cịn tồn thực tế .16 3.3 Kinh nghiệm số quốc gia phát triển quản lý Condotel giới 17 IV MỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CONDOTEL .19 3.1 Về đầu tư tạo lập hộ du lịch (Condotel) 19 3.2 Quy định quyền sở hữu hộ du lịch (Condotel) 20 3.3 Về quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ Condotel 21 3.4 Huy động vốn bất động sản hình thành tai nói chung loại hình condotel nói riêng 21 3.5 Quy định hợp đồng mẫu 21 3.6 Hồn thiện quy định mơi giới bất động giao dịch bất động sản 21 V KẾT LUẬN 22 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 24 I PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài nghiên cứu Trên thị trường bất động sản Việt Nam, gần việc đầu tư phát triển dự án hộ khách sạn (condotel) thu hút quan tâm nhà đầu tư khách hàng Tuy xuất từ năm 2014 trở lại đây, loại hình hộ khách sạn (condotel) nhanh chóng tạo nên sóng giới đầu tư khu vực phát triển du lịch ven biển như, hải đảo Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc, Đà Nẵng, Cửa Lị, Vũng Tàu,… Tính đến trung bình năm có khoảng 27.000 - 29.000 hộ condotel mở bán từ chủ đầu tư1 Trong bối cảnh đó, thiếu vắng quy định liên quan thiếu vắng giải thích thức từ quan thức làm ảnh hưởng không nhỏ đến nhà đầu tư quyền lợi khách hàng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Những khái niệm quy định loại hình kinh doanh cơng trình cịn thiếu đồng bộ, chưa cụ thể Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cơng trình gặp nhiều vướng mắc, quy định vận hành quản lý condotel chưa có quy định điều chỉnh cụ thể… gây nhiều trở ngại cho nhà đầu tư phát triển hộ chũng chủ sở hữu hộ nêu Hơn hết nhà đầu tư, khách hàng mong muốn quan tâm nhiều đến quy định condotel Vì việc nghiên cứu đề giải pháp hoàn thiện pháp luật hộ khách sạn thực cần thiết Xuất phát từ thực trạng nhóm xin chọn đề tài “Thực trạng quy định pháp luật hộ du lịch (Condotel) Việt Nam nay”, nhóm mong muốn qua trình nghiên cứu đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện vấn đề nêu Số liệu giao dịch condotel năm 2019: Quý I: Số lượng hộ cung ứng 6832 hộ, giao dịch thành công 1569 giao dịch; Quý II: Số lượng hộ cung ứng 5032, giao dịch thành công 1398 giao dịch; Quý III Số lượng hộ cung ứng 3680, giao dịch thành công 2515 giao dịch 1.2 Mục đích nghiên cứu Tiểu luận nhóm nghiên cứu hướng đến mục đích hồn thiện quy định pháp luật ề đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ du lịch condotel Cụ thể trả lời câu hỏi như: - Căn hộ du lịch (condotel) gì? Tại cần phải có quy tắc riêng biệt loại hình bất động sản này? - Những quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, sở hữu, vận hành khai thác thương mại có đáp ứng nhu cầu điều chỉnh vấn đề khơng? - Những bất cập xảy nhà đầu tư, khách hàng quan nhà nước, giải pháp góp phần hồn thiện thiếu sót? 1.3 Phạm vi nghiên cứu Bài tiểu luận tập trung nghiên cứu quy định pháp lý hộ du lịch (condotel) mà cụ thể quy định đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ du lịch Việt Nam Bài tiểu luận nhóm nghiên cứu quy định liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ du lịch (condotel) từ 2014 nay, từ Luật kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành 1.3 Phương pháp nghiên cứu Tiểu luận sử dụng phương pháp nghiên cứu chung khoa học xã hội phương pháp nghiên cứu đặc thù luật học để nghiên cứu đề tài, cụ thể phương pháp như: hệ thống hóa, phân tích, so sánh, bình luận, đánh giá vấn đề liên quan đến thực tiễn, quy định từ tổng hợp kiến nghị đề xuất 1.4 Đóng góp đề tài Trên sở kế thừa thành tựu viết nghiên cứu thị trường bất động sản quy định pháp lý liên quan hộ du lịch (condotel), tiểu luận nhóm nghiên cứu có tính đề xuất số phương hướng, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hộ du lịch (condotel) Việt Nam II NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ DU LỊCH (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM 2.1 Khái niệm đặc điểm hộ du lịch (condotel) 2.1.1 Khái niệm Hiện nay, hệ thống văn quy phạm quy pháp luật Việt Nam chưa có quy định khái niệm hộ du lịch hộ khách sạn (condotel) Căn hộ du lịch hay hộ khách sạn nguồn gốc tịch từ cụm từ tiếng Anh condotel Hình thành từ kết hợp từ condominium (chung cư) từ hotel (khách sạn) để hình thành từ condotel Như Việt Nam loại hình bắt đầu xuất thị trường bất động sản bắt đầu du nhập tên gọi này, condotel hộ khách sạn hay hộ du lịch Tuy chưa có quy định rõ ràng khái niệm cụ thể quy chế pháp lý, theo Điều 48, Luật du lịch 20172 Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP3 ngày 31/12/2017, hộ du lịch liệt kê xếp vào loại hình sở lưu trú du lịch Theo đó, hộ du lịch hiểu hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch khách tự phục vụ thời gian lưu trú Tóm lại, condotel “thuật ngữ dùng để dạng khách sạn hộ mà hộ có chủ sở hữu riêng” Chủ sở hữu hộ condotel khơng sở hữu diện tích hộ mà cịn sở hữu diện tích chung thang máy, hành lang, hồ bơi, sân chơi,… dựa hợp đồng thỏa thận với chủ đầu tư Điều 48, Luật du lịch 2017 liệt kê loại sở lưu trú du lịch, gồm có: Căn hộ du lịch Khoản 3, Điều 21 Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 quy định Căn hộ du lịch: Căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch thuê tự phục vụ thời gian lưu trú Là kết hợp hộ chung cư khách sạn, nhiên không giống khách sạn, hộ condotel bán riêng lẻ hộ chung cư Chủ sở hữu hộ condotel có quyền có thời hạn, bán cho thuê tùy theo định họ Hướng tới việc khai thác tối đa tính thương mại hộ du lịch, chủ đầu tư dự án thường thuê hợp tác với công ty quản lý chuyên nghiệp để quản lý dịch vụ xúc tiến việc cho thuê phòng nhận lợi nhuận dựa doanh thu Để phục vụ việc cho thuê, khách sạn hộ có dịch vụ đặt phòng, dịch vụ ăn uống, giặt là, dịch vụ vui chơi giải trí,… Doanh thu lợi nhuận có từ việc cho thuê hộ condotel chia theo thỏa thuận chủ sở hữu hộ condotel công ty quản lý vận hành cho thuê 2.2 Đặc điểm Từ khái niệm phân tích trên, ta đưa số đặc điểm loại hình bất động sản sau: - Một là: Condotel hộ tích hợp dịch vụ, tiện ích khách sạn; - Hai là: Condotel nơi cư trú thường xun, có nghĩa khơng hình thành đơn vị ở; - Ba là: Condotel ban quản lý khách sạn khai thác tối đa với mục đích cho th thời gian người mua khơng sử dụng; - Bốn là: Lợi luận từ việc cho thuê chia theo thỏa thuận tổ chức quản lý khách sạn chủ sở hữu hộ condotel; - Năm là: Chủ đầu tư đơn vị vận hành thay chu sở hữu hộ condotel quản lý, bảo trì vận hành hộ Thay vào đó, người mua phải trả chi phí cho việc quản lý bảo trì hộ giới 2.2 Lịch sử hình thành phát triển Condotel Việt Nam Thế 2.3.1 Trên giới Trên giới, hộ khách sạn (condotel) đời phát triển muộn vào năm 1980 kỷ 204 Các chuyên gia bất động sản giới ghi nhận Condotel lần đầu xuất Mỹ, số chủ đầu tư chuyển đổi công biệt thự du lịch khách sạn cũ sang mơ hình Condotel nhằm làm sản phẩm, đáp ứng nhu cầu tăng cáo du lịch nghỉ dưỡng nhu cầu sở hữu nhà thứ hai dân Mỹ Việc chuyển đổi cấu trúc, công sở lưu trú du lịch mang lại hiệu kinh tế cao cho chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp Chủ đầu tư bán nhiều hộ khách sạn, nhà đầu tư thứ cấp có hội sở hữu khách sạn làm nơi nghỉ dưỡng Trong ngày không sử dụng, hộ đem cho khách du lịch thuê, nhờ lợi nhuận đầu tư tăng lên Tuy nhiên điều xác phạm vi nước Mỹ Bởi, nhiều tài liệu Condotel xuất Châu Âu nhiều năm trước tên gọi “apartahotel” Loại hình bất động sản chí cịn phổ biến Tây Ban Nha nước châu Âu Dẫu vậy, khẳng định Mỹ giúp Condotel trở nên phổ biến Cuối thập kỷ 70, tác động thay đổi sách thuế Mỹ, vỏ bọc hộ nghỉ dưỡng, người dân Mỹ bắt đầu đầu tư vào loại hình hộ khách sạn với mục đích để trốn thuế Vào năm 1986, sách thuế trước bị phủ xóa sổ Condo hotel dần vị thị trường bất động sản Tới cuối thập kỉ 90, kinh tế có chuyển biến tích cực thị trường bất động sản hoạt động sơi nổi, loại hình nhà khách sạn này, lần nữa, trở nên phổ biến Mỹ Xu hướng bắt đầu phát triển lan rộng sang khu vực khác Caribbean, Canada, chí Dubai khu vực Trung Đông Ở Europe Ths.KTS Trần Quốc Hoan - Phát triển Condotel - Kinh nghiệm quốc tế: http://kientrucvietnam.org.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te/ Nam Mỹ, mơ hình condo hotel phát triển tên gọi "Condotels" "aparthotels" Ngày nay, condotel trở thành phân khúc đầu tư hấp dẫn thị trường bất động sản giới Các thương hiệu lớn Hilton, Hyatt, Starwood Trump xây dựng dự án Condotel có vị trí đẹp khu nghỉ dưỡng, điểm du lịch trung tâm thành phố Condotel trở thành kênh đầu tư tốt nhờ lợi nhuận cao thu trình cho khách du lịch thuê bán lại Tăng trưởng Condotel gắn liền với phát triển du lịch khả sinh lợi từ khách thuê phòng 2.3.2 Ở Việt Nam Condotel bắt đầu xuất Việt Nam năm gần lần đầu thử nghiệm Sereton thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 2014 Tiếp đó, Nha Trang Plaza dự án Condotel xây dựng Việt Nam với quy mơ lớn Đây tịa Building cao 40 tầng, gồm 240 hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn dự án mang đến hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng Sau Nha Trang, Plaza loạt dự án Condotel khác đời địa điểm khác Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú Quốc, Nha Trang Chủ yếu qua dự án sau: Dự án Cocobay Đà Nẵng đường Trường Sa, thuộc địa phận quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng… Apec Group dự án condotel bao gồm: Apec Mandala Wyndham Phú Yên, Dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Bình Thuận… Tập đoàn FLC (HoSE: FLC) Dự án khách sạn, condotel Grand Hotel Halong… Công ty CP Trần Thái Cam Ranh với dự án THE ARENA… Tập đoàn BIM Group bao gồm dự án condotel như: Dự án Condotel BIM Group Hạ Long, Intercontinental Resort&Residences Phu Quoc Long Beach Tập đoàn Novaland với dự án Condotel Nova Beach Cam Ranh, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu Ước tính, giai đoạn 2016-2018 khoảng thời gian bùng nổ với khoảng 30.000 condotel xây dựng mở bán thị trường Tuy nhiên khung pháp lý loại hình Condotel đến chưa quy định cụ thể quan chức năng, hoạt động kinh doanh bất động sản loại hình nhiều bất cập, thủ tục pháp lý địa phương nhiều vướng mắc 2.4 Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật Căn hộ khách sạn sản phẩm thị trường bất động sản, mà người mua sản phẩm từ chủ đầu tư khơng phải mục đích để mà khách th lại khách sạn Chính thế, việc tạo lập nên nó, xác lập quyền sở hữu cho khách hàng, vận hành khai thác thương mại đặc biệt mà cần điều chỉnh pháp luật 2.5 Những quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh hộ du lịch (Condotel) 2.5.1 Quy định đầu tư phát triển Nhà đầu tư thiết lập thực dự án tuân thủ quy định luật đất đai, pháp luật đầu tư pháp luật kinh doanh bất động sản - Cụ thể chủ đầu tư làm thủ tục ban đầu xây dựng hộ du lịch (condotel) cần phải tuân thủ luật đất đai Theo công văn số 703/BTNMTTCQLĐĐ việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà ngày 14/02/2020, trường hợp đất xây dựng condotel xác định thuộc loại đất thương mại dịch vụ5 Theo thời hạn sử dụng đất tổ chức sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ xem xét, định sở dự án đầu tư đơn xin thuê đất không 50 năm, dự án có vốn đầu tư lớn thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào đia bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó Điều 153, Luật đất đai 2013 quy định chế độ sử dụng đất thương mại dịch vụ 10 khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dàn thời hạn th đất khơng 70 năm; hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất6 - Về chức năng, theo quy định pháp luật nhà có phần tách biệt rõ rệt nhà chung cư có mục đích để nhà chung cư có mục đích hỗn hợp vừa để vừa để kinh doanh7 Nếu chung cư có mục đích để khơng sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, loại hình hộ du lịch (condotel) dạng hộ khách sạn bao gồm tổ hợp loại hình bất động sản nên Condotel vừa có hoạt động khách sạn, vừa có chức khu hộ - Về thiết kế, phòng hộ Condotel phải tuân thủ quy định pháp luật xây dựng, bảo trì, bảo hành hộ; pháp luật phòng cháy chữa cháy… Khác với phịng khách sạn, thiết kế Condotel có cấu trúc giống với hộ Căn hộ Condotel thiết kế bao gồm tiện ích khép kín hộ chung cư có tiện nghi phục vụ sinh hoạt nhà bếp, phòng sinh hoạt phải bảo đảm yêu cầu cảnh quan, thơng gió chiếu sáng tự nhiên hộ chung cư Theo thị số 11/CT-TTg số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định lành mạnh, Bộ xây dựng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn Condotel Trong quy định rõ tiêu dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính tốn cụ thể cho Condotel Với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia chung cư, Bộ Xây dựng quy định Condotel có diện tích tối thiểu 25m2 Tuy nhiên, thực tế cho thấy số chủ đầu tư chưa thực nghiêm túc hợp đồng với người mua, gây khó khăn quản lý, lo ngại dư luận xã hội Khoản Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất Điều 3, Luật nhà 2014 11 Thông tư quản lý vận hàn chung cư ban hành có quản lý Condotel.8 2.5.2 Quy định xác lập “Quyền sở hữu” hộ du lịch (Condotel) Người mua hộ du lịch (Condotel) khách hàng chủ đầu tư Khi khách hàng nhận hộ Condotel từ nhà đầu tư sơ cấp, khách hàng trở thành nhà đầu tư thứ cấp hay gọi nôm na nhà đầu tư cấp Mối liên hệ pháp lý liên quan hai nhà đầu tư thông qua “Hợp đồng mua bán” Vậy vấn đề pháp lý quyền sở hữu hộ Condotel nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) Ở đây, quyền sử dụng đất thuộc nhà đầu tư cấp theo quy định phân tích Mà chủ đầu tư cấp sử dụng đất có thời hạn Như vật thấy rằng, trường hợp nhà đầu tư thứ cấp bị hạn chế thời hạn sở hữu hộ Condotel, điều khác với quy định nhà chung cư Thực chất khách hàng sở hữu diện tích xây dựng hộ Condotel xây dựng mặt đất Nói đến làm liên tưởng đến “Quyền sở hữu bề mặt” quy định Điều 267 Bộ luật dân 20159, sở hữu phần bề mặt nơi mà hộ condotel chiếm không gian quyền sử dụng đất thuộc chủ đầu tư Tuy nhiên, chất condotel loại hình bất động sản hình thành tương lai, mà người sở hữu có thời hạn, sở hữu phần không gian mà condotel chiếm giữ không sở hữu quyền sử dụng đất hộ chung cư Hơn nữa, xác định loại hình kinh doanh lu trú du lịch nên phải xác định cấp quyền sở hữu tài sản để từ làm tảng quy định quyền nghĩa vụ liên quan chủ thể đưa vào khai thác kinh doanh Thông tư 06/2019/TT-BXD việc sửa đổi, bổ sung số điều thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư ngày 31/10/2019 Điều 267 Bộ luật Dân 2015: “Quyền sở hữu bề mặt quyền chủ thể mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác” 12 2.5.3 Quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ du lịch (Condotel) Hiện có văn điều chỉnh hoạt động quản lý, sử dụng Condotel, chất chung cư Nên tính chất pháp lý tương đồng với nhà chung cư, việc quản lý Condotel thông qua luật liên quan đến quản lý nhà chung cư Luật nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn hướng dẫn liên quan kinh phí bảo trì, cải tạo xây dựng,… Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch hộ du lịch có quyền quy định Điều 53 Luật Du lịch, quyền theo quy định Luật Quảng cáo Nghị định số 181/2013/NĐ-CP ngày 14/9/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Quảng cáo, số quyền khác theo quy định pháp luật có liên quan Đối với tố chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch hộ du lịch (Condotel) phải tuân thủ quy định Luật Doanh nghiệp, Nghị định 78/2015/NĐ-CP ngày 14/9/2015 đăng ký doanh nghiệp Nghị định số 108/2018/NĐ-CP ngày 23/8/2018 sửa đổi số điều đăng ký doanh nghiệp Nghị định 78/2015/NĐ-CP Ngoài ra, việc đưa vào kinh doanh sở du lịch hộ du lịch (Condotel) pharp đảm bảo đáp ứng điều kiện an ninh, trật tự, thực trách nhiệm kiểm tra giấy tờ tùy thân khách lưu trú vào sổ quản lý theo Nghị định 96/2016/NĐ-CP ngày 01/07/2016 Chính phủ quy định điều kiện an ninh trật tự số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện Đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy theo quy định Luật Phòng cháy chữa cháy Luật sửa đổi liên quan; Đáp ứng điều kiện bảo vệ môi trường theo quy định Luật Bảo vệ mơi trường, an tồn thực phẩm; Những điều kiện tối thiểu sở vật chất kỹ thuật dịch vụ phục vụ khách du lịch,… 10 10 Điều Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 định ban hành quy chế quản lý kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch 13 III THỰC TIỄN 3.1 Thực trạng áp dụng quy định pháp luật điều chỉnh hộ du lịch (Condotel) Việt Nam Theo số liệu báo cáo Bộ Xây dưng, 16 tỉnh thành trực thuộc Trung ương từ năm 2015 - 2017 có 15.000 hộ du lịch (condotel) chào bán Riêng năm 2018, 2019 có gần 20.000 hộ condotel đầu tư chào bán thị trường Năm 2020 thời gian tới tiếp tục có hàng chục nghìn hộ tiếp tục chào hàng Pháp lý cho condotel doanh nghiệp (DN) người dân mong chờ 11 cuối năm 2019 ban hành Mới đây, họp trực tuyến Chính phủ với địa phương, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà khẳng định có đầy đủ quy định pháp luật để quản lý vận hành xây dựng condotel Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn dân số, quy hoạch, bố trí mặt bằng, tính tốn hộ… Ơng Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), khẳng định mặt pháp luật có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condotel Muốn biết khái niệm condotel cần làm rõ cơng năng, phạm trù, hình thức loại hình này, sau tham chiếu quy định loại hình tương ứng “Theo kết tham chiếu condotel tạm thời hiểu hộ khách sạn Theo Luật Du lịch, loại hình kinh doanh dịch vụ Khi giao đất, làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel xác định đất sản xuất kinh doanh Cấp phép xây dựng cho condotel phải quy hoạch mục đích cho thuê đất”, ơng Phấn nói Tuy nhiên, họp trực tuyến Chính phủ với địa phương doanh nghiệp lại khẳng định không đủ pháp lý Doanh nghiệp cho việc chưa đủ sở pháp lý điều chỉnh condotel dẫn đến tượng chủ đầu tư thực hợp đồng không nghiêm túc Theo Minh Sơn/thoibaokinhdoanh: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-taichinh/can-thong-nhat-phap-ly-cho-condotel-317440.html 11 14 Phân khúc condotel cuối năm 2019 đón cú sốc lớn chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng chấm dứt trả lợi nhuận cam kết 12% với người mua khó khăn tài Thị trường xảy khủng hoảng condotel người mua không tin vào cam kết lời hứa chủ đầu tư chưa có khung pháp lý đầy đủ Một số nhà đầu tư nhìn nhận mập mờ pháp lý nên dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bán sản phẩm condotel quảng cáo đà, cam kết có sổ đỏ Lãnh đạo DN bất động sản (BĐS) khác cho từ phía Nhà nước tới chủ đầu tư thống định danh condotel hộ du lịch hay biệt thự du lịch, cấp giấy chứng nhận rõ ràng khơng cịn tranh cãi, khơng xảy bất cập, rủi ro trình giao dịch câu chuyện Cocobay vừa xảy Trước đó, trao đổi với báo chí, ơng Mai Văn Phấn cho biết chưa có dự án condotel cấp GCN sở hữu tài sản Pháp lý cao condotel hợp đồng mua bán khách hàng với chủ đầu tư Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho dù có pháp lý rõ ràng năm 2020, condotel chưa hết khó khăn giao dịch Trước điểm chưa rõ ràng pháp lý condotel, ơng Lê Hồng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), kiến nghị khơng cần phải có luật cần bổ sung số nội dung giải câu chuyện condotel Đó điều kiện huy động vốn dự án BĐS hình thành tương lai phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng xong hệ thống hạ tầng Vì vậy, cần bổ sung quy định bán BĐS hình thành tương lai nói chung, có condotel, phải có bảo lãnh ngân hàng Năm 2017, Bộ Chính trị ban hành Nghị phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn Phát triển du lịch tăng condotel phát 15 triển tốt Chủ đầu tư liên kết, hợp tác với DN vùng nhằm khai thác cấu lại sản phẩm để toán kinh doanh đạt hiệu Vấn đề là, theo HoREA, cần định danh lại cho rõ ràng hộ condotel, thống từ Nhà nước tới chủ đầu tư giải rủi ro xảy cho nhà đầu tư, chủ đầu tư Bởi đổ vỡ condotel ảnh hưởng đến tín dụng kinh tế nói chung Như đề cập trên, quy định loại hình kinh doanh bất động sản condotel quan có chức hướng dẫn văn luật vào cuối năm 2019, nhìn chung bước đầu xác định bản chất loại hình Condotel, nhiên quy định quy định riêng lẻ chưa có thống quan Như dẫn đến tình trạng nat số ngành nói có hướng dẫn pháp lý Condotel, doanh nghiệp lại nói chưa Sự chưa thống dẫn đến hậu nguồn cung lượng giao dịch condotel giảm sút, thị trường “màu xám” với vỡ trận Cocobay Đà Nẵng 3.2 Một số khó khăn cịn tồn thực tế Hệ thống quy định pháp luật hộ Condotel chưa hoàn thiện, xuất phát từ hạn chế đẩy người dân chủ đầu tư ln tình đối đầu tranh chấp Thứ nhất, chủ đầu tư khơng tốn lợi nhuận cam kết, lấy ví dụ: “Cơng ty cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng Thành Đô, Chủ đầu tư Khu nghỉ dưỡng Nhà cao cấp The Empire vừa thông báo chấm dứt chi trả thu nhập cam kết lợi nhuận Condotel với khách hàng dự án Cocobay Đà Nẵng từ 1/1/2020 Lý Công ty Thành Đô nêu khung pháp lý loại hình Condotel đến chưa quy định cụ thể quan chức năng, hoạt động kinh doanh bất động sản nhiều bất cập, thủ tục pháp lý địa phương nhiều vướng mắc Do cơng ty khơng thể thực 16 chi trả lợi nhuận cam kết hứa hợp đồng Điều ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng Thứ hai, lời hứa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu tà sản gắn liền với đất từ chủ đầu tư Mặc dù có hàng nghìn bất động sản nghỉ dưỡng bán đến chưa có người cấp Giấy chứng nhận sở hữu “chính thống” cho tài sản Những rủi ro pháp lý liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh Thực tế phần lớn hợp đồng khơng đề cập đến cụ thể đến thông tin nhà mẫu, kết cấu vật liệu, dịch vụ chung,… Một số khác sử dụng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh,… xảy trường hợp phát sinh rủi ro thường người mua gánh chịu 3.3 Kinh nghiệm số quốc gia phát triển quản lý Condotel giới Về pháp lý condotel giới: “Quy định quyền sở hữu khác quốc gia, tùy dự án nhà phát triển liên tục tìm kiếm lợi cạnh tranh thị trường địa phương họ Ở châu Á, phổ biến nhìn thấy quyền sở hữu khác người mua nước nước ngồi Ví dụ Thái Lan, người nước ngồi sở hữu tài sản nhà chung cư tối đa 30 năm, có khả gia hạn tỷ lệ sở hữu nước dự án bị hạn chế Cịn Hồng Kơng, Singapore giao đất 99 năm cho loại hình condotel”12 Thơng thường, chủ sở hữu hộ Condotel cá nhân chọn để quản lý tài sản cho thơng thường nhập vào quỹ nhà Condotel do đơn vị vận hành quản lý Khi đơn vị quản lý nhà quản lý mang thương hiệu khách sạn cao cấp hàng đầu, quảng cáo, liên kết quốc gia hệ thống đặt phịng tập trung mang lại nhiều tiềm để kiếm thu nhập từ cho thuê, tăng giá trị vốn 12 Ths.KTS Trần Quốc Hoan - Phát triển Condotel - Kinh nghiệm quốc tế: https://baoxaydung.com.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te232191.html 27/06/2018 17 Kinh nghiệm quản lý số quốc gia giới Kinh nghiệm Mỹ: Thị trường bất động sản Mỹ có số lượng lớn doanh nghiệp môi giới bất động sản, chủ yếu hoạt động lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư Tại thành phố lớn Mỹ có hội nghề nghiệp để giúp cho người mơi giới bất động sản hành nghề có hiệu hơn, MLS (Multiple Listing Service) MLS cung cấp đầy đủ thơng tin chi tiết tình trạng mua, bán BẤT ĐỘNG SẢN khu vực Khi thông tin sử dụng thành công, người môi giới phải chia phần thù lao cho tổ chức cung cấp thông tin gốc Hầu hết tất giao dịch bắt đầu việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với đại lý theo mức giá thời gian cụ thể Việc niêm yết đại lý kiểm duyệt, sau thơng tin bất động sản đăng ký niêm yết gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm MLS bất động sản phù hợp với người mua họ muốn có nhu cầu Kinh nghiệm Đức: Khoảng 25% giao dịch bất động sản văn phịng mơi giới bất động sản thu xếp Các văn phòng thường thu 3,5% giá bán Thường người mua trả thù lao cho văn phịng mơi giới, người bán có trách nhiệm trả thù lao theo hợp đồng với văn phịng Tuy nhiên, đa số trường hợp người mua trả tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán; Kinh nghiệm Singapore: Một điểm đặc biệt pháp luật đăng ký bất động sản Singapore có luật sư có chứng hành nghề phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản Luật sư người có đủ lực pháp lý nhân viên tòa Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo nhờ luật sư tư vấn cho vấn đề pháp lý liên quan tới giao dịch hợp đồng mua bán Các giấy tờ chuyển nhượng văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký có xác nhận luật sư Do đó, giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư người thực việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu thơng tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu yêu cầu 18 pháp lý liên quan đến số quan Chính phủ, hồn tất việc chuyển nhượng giao dịch bất động sản khác”13 IV MỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CONDOTEL Việc ban hành hệ thống sách pháp luật liên quan đến phát triển thị trường bất động sản, đòi hỏi đảm bảo tính đồng ổn định sách phát luật bất động sản Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản nói chung bất động sản hộ du lịch (condotel) nói riêng phải thống nhất, đồng bộ, tránh trường hợp ban hành quy định chồng chéo nhằm tạo hành lang pháp lý cho phát triển thị trừng bất động sản Tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đầu tư, giao dịch thị trường bất động sản hộ du lịch (Condotel) Những sách quy hoạch đất đai phải mang tính chiến lược ổn định, thay đổi theo lộ trình, khơng thường xuyên thay đổi, gây khó khăn ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư chủ đầu tư, thường dự án có thời gian thực thu hồi vốn lâu 3.1 Về đầu tư tạo lập hộ du lịch (Condotel) Thơng qua việc hồn thiện quy điinh pháp luật đầu tư, xây dựng, kinh doanh hộ du lịch (Condotel) Bộ ngành cần phải nhanh chóng tiếp thu cập nhật vướng mắc, khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc đầu tư, xây dựng quản lý vận hành, từ đối chiếu với quy định hành pháp luật để tiếp tục kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật liên quan Nhà nước ban hành quy định việc chủ dự án phải có quy tắc vận hành Dự án Condotel http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phap-ly-cuacondotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanh-lang-phap-ly-an-toan-chobat-dong-san-condotel-phat-trien-tai-viet-nam-57331.htm 13 19 Vì thực tế quyền điều hành condotel hoàn toàn thuộc chủ đầu tư dự án, dù cấp sổ đỏ condotel tách rời khỏi tổng thể dự án Condotel nằm quần thể bao gồm: Cây xanh, công viên, hồ bơi,… tổng thể khơng thể tách rời Một hộ condotel dù có sổ đỏ riêng phải xoay quần thể đó, khơng thể tách Ví dụ, dự án hộ condotel chủ đầu tư cam kết với người mua bảng cam kết lợi nhuận 10%, 12%, chí 15% 14Nhưng lý đó, kinh doanh khơng hiệu chẳng hạn, phá sản cam kết bỏ đi, vơ nghĩa Do đó, có sổ đỏ cho có mà thơi, chất mơ hình kinh doanh ông chủ dự án, sổ đỏ không làm thay đổi quan hệ ông chủ dự án với khách hàng mua condotel Dự án Cocobay Đà Nẵng không thực cam kết lợi nhuận, chủ đầu tư thông báo tiếp tục chi trả lợi nhuận dù trước cam kết hợp đồng15, sao, người mua condotel phải chấp nhận, họ tách hộ condotel riêng biệt tự kinh doanh Như vậy, trường hợp đó, cần có quy định chủ dự án cần có biện pháp để nhà đầu tư tiếp tục vận hành 3.2 Quy định quyền sở hữu hộ du lịch (Condotel) Theo quy định luật du lịch, Condotel xếp vào loại hình hộ du lịch, mơ hình kinh doanh du lịch, phép lưu trú, tính chất cư trú Vì vậy, xem loại hình bất động sản cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, nhà không đăng ký hộ thường trú Hiện nay, khách hàng chưa hiểu rõ vấn đề nêu trên, quan có thẩm quyền Bộ xây dựng cần có văn hướng dẫn rõ ràng, đặc biệt cần có khái niệm xác Condotel Sau thống trường hợp cấp quyền sở hữu, cần đẩy nhanh thủ tục việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bề mặt Condotel http://vneconomy.vn/muc-cam-ket-loi-nhuan-du-an-condotel-bao-nhieu-la-hap-dan20171122235200862.htm 15 https://vietnamfinance.vn/du-an-cocobay-da-nang-cai-chet-duoc-bao-som-tu-nguoitrong-cuoc-20180504224231807.htm 14 20 3.3 Về quản lý, vận hành khai thác thương mại hộ Condotel Về khai thác thương mại cho thuê hộ Condotel, cần bổ sung quy định liên quan đến hợp đồng quản lý sử dụng hộ giao kết đơn vị quản lý khai thác hộ với chủ sở hữu hộ Về quản lý vận hành hộ Condotel, Bộ tài cần phải ban hành sách phí, thuế bảo trì, bảo dưỡng, bảo hành, bảo hiểm vật chất, bảo hiểm phòng cháy chữa cháy… phù hợp với điều kiện sẵn có hộ Condotel để nhanh chóng vào vận hành sách thuế, phí phù hợp 3.4 Huy động vốn bất động sản hình thành tai nói chung loại hình condotel nói riêng Kiến nghị bổ sung quy định điều kiện huy động vốn dự án BĐS hình thành tương lai có condotel phải có giấy tờ, có giấy phép xây dựng, phải xây dựng hệ thống hạ tầng Vì vậy, cần bổ sung quy định rõ mở bán loại hình condotel phải có bảo lãnh ngân hàng 16 3.5 Quy định hợp đồng mẫu Về chất, condotel hầu hết dự án kinh doanh du lịch, khách sạn, nhà nước cho thuê đất xây dựng chủ đầu tư rao bán theo kiểu mua bán đứt đoạn hộ chung cư Để đảm bảo, tránh gây nhầm lẫn Khách hàng ký kết hợp đồng mua bán, cần quy định nội dung hợp đồng theo pháp lý Dự án có thời hạn Ngồi mẫu hợp đồng cần quy định rõ có biểu mẫu chung 3.6 Hồn thiện quy định môi giới bất động giao dịch bất động sản Từ thực tiễn trên, ta nhận thấy khách hàng (nhà đầu tư cấp 2) thường bên yếu không am hiểu pháp luật thực giao dịch liên quan đến bất động sản, mặt khác lợi dụng không rõ ràng của pháp luật chủ đầu tư lợi nhuận có mập mờ giao kết hợp đồng với khách hàng Nhằm tránh rủi ro pháp lý cho khách hàng chọn 16 Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/can-thong-nhat-phap-ly-chocondotel-317440.html 21 : mua bất động sản, nhà đầu tư (khách hàng) nên xem kỹ thông tin thỏa thuận hợp đồng Hoặc sử dụng kênh tư vấn từ văn phịng mơi giới chun nghiệp tư vấn luật tính pháp lý dự án, chủ đầu tư sản phẩm trước định giao dịch bất động sản Từ học quản lý bất động sản giới loại hình bất động sản nói chugng loại hình kinh doanh bất động sản Condotel nói riêng Lấy kinh nghiệm từ pháp luật nước Đức người mua sử dụng hình thức qua văn phịng mơi giới chun nghiệp, sau người mua trả chi phí theo hợp đồng với văn phòng Các giao dịch đăng ký bất động sản có luật sư có chứng hành nghề phép làm dịch vụ tư vấn, chuyển nhượng bất động sản Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo nhờ luật sư tư vấn cho vấn đề pháp lý liên quan đến bất động sản Các giấy tờ liên quan đến đăng ký, giao dịch chuyển nhượng bất động sản văn phòng chứng nhạn sở hữu chấp nhận đăng ký có xác nhận luật sư.17 V KẾT LUẬN Các quy định pháp ly hộ du lịch (Condotel) có vị trí, vai trị vơ quan trọng phát triển kinh tế nước ta liên quan trực tiếp đến hai lĩnh vực lớn bất động sản du lịch; lĩnh vực thu hút quan tâm lớn nhà đầu tư nước, mở hội thu hút ý quan tam từ nhà đầu tư FDI Nhìn chung, bước đầu quy định Condotel điều chỉnh văn hướng dẫn, phần giải khó khăn, vướng mắc cho nhà đầu tư khách hàng Tuy nhiên, mức độ khái quát, quy định chưa thực cụ thể, chi tiết để áp dụng rộng rãi, cịn thiếu sót nhiều vấn đề liên quan 17 Ths.KTS Trần Quốc Hoan - Phát triển Condotel - Kinh nghiệm https://baoxaydung.com.vn/phat-trien-condotel-kinh-nghiem-quoc-te232191.html 27/06/2018 22 quốc tế: Thực tế quy định cịn chưa thực thống nhất, gây khó khăn nhà đầu tư, khách hàng áp dụng, điều làm ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư, khách hàng đầu tư hết ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản Do đó, quan Nhà nước có liên cần có biện pháp, kế hoạch sách hữu hiệu để điều chỉnh cách xác quyền lợi, vấn đề phát sinh mà pháp luật chưa giải 23 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2013 Luật nhà 2014 Luật xây dựng 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật du lịch 2017 Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 Thông tư 06/2019/TT-BXD việc sửa đổi, bổ sung số điều thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư ngày 31/10/2019 Ths.KTS Trần Quốc Hoan - Phát triển Condotel - Kinh nghiệm quốc tế: http://kientrucvietnam.org.vn/phat-trien-condotel-kinhnghiem-quoc-te/ http://www.tapchicongthuong.vn/bai-viet/mot-so-van-de-ve-ban-chat-phaply-cua-condotel-kinh-nghiem-cua-the-gioi-va-dinh-huong-xay-dung-hanhlang-phap-ly-an-toan-cho-bat-dong-san-condotel-phat-trien-tai-viet-nam57331.htm 10 http://vneconomy.vn/muc-cam-ket-loi-nhuan-du-an-condotel-bao-nhieu-lahap-dan-20171122235200862.htm 11 https://vietnamfinance.vn/du-an-cocobay-da-nang-cai-chet-duoc-bao-somtu-nguoi-trong-cuoc-20180504224231807.htm 12 Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 định ban hành quy chế quản lý kinh doanh loại hình hộ du lịch biệt thự du lịch 13 Theo Minh Sơn/thoibaokinhdoanh.vn : http://tapchitaichinh.vn/thi-truongtai-chinh/can-thong-nhat-phap-ly-cho-condotel-317440.html 24 ... VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ DU LỊCH (CONDOTEL) TẠI VIỆT NAM 2.1 Khái niệm đặc điểm hộ du lịch (condotel) 2.1.1 Khái niệm Hiện nay, hệ thống văn quy phạm quy pháp luật Việt Nam chưa có quy. .. chỉnh pháp luật 2.5 Những quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh hộ du lịch (Condotel) 2.5.1 Quy định đầu tư phát triển Nhà đầu tư thiết lập thực dự án tuân thủ quy định luật đất đai, pháp luật. .. đến quy định condotel Vì việc nghiên cứu đề giải pháp hoàn thiện pháp luật hộ khách sạn thực cần thiết Xuất phát từ thực trạng nhóm xin chọn đề tài ? ?Thực trạng quy định pháp luật hộ du lịch (Condotel)