ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Đoàn Quang Cương NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2020 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Đoàn Quang Cương NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI) LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103.01 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn thạc sĩ khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình PGS.TS Phạm Quang Tuấn Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Đoàn Quang Cương ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tơi kiến thức hữu ích để tơi hồn thiện luận văn Tơi xin bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Quốc Bình, người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ, bảo, giải đáp thắc mắc cho tơi suốt thời gian hồn thiện luận văn Tơi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành tới PGS.TS.Trần Văn Tuấn người định hướng nghiên cứu cho đường nghiên cứu khoa học, giải đáp dẫn tơi gặp khó khăn Tơi xin gửi lời cảm ơn đến UBND Thị trấn Quốc Oai, Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Quốc Oai giúp đỡ tơi q trình thu thập số liệu Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Đoàn Quang Cương iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan định giá đất 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Nguồn gốc giá trị đất đai .8 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất .8 1.2 Cơ sở khoa học pháp lý công tác định giá đất 13 1.2.1 Cơ sở khoa học 13 1.2.2 Cơ sở pháp lý 15 1.2.3 Các phương pháp định giá đất 16 1.2.4 Vai trò định giá đất cơng tác quản lý đất đai 18 1.3 Tình hình ứng dụng GIS định giá đất giới Việt Nam 19 1.3.1 Trên giới 19 1.3.2 Tại Việt Nam .22 CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ỨNG DỤNG GIS VÀ AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 25 2.1 Các phương pháp kỹ thuật sử dụng 25 2.1.1 Phương pháp phân tích nhân tố khám phá 25 2.1.2 Phương pháp phân tích đa tiêu AHP .26 2.1.3 Hệ thống thông tin địa lý GIS .30 2.2 Quy trình ứng dụng GIS phân tích đa tiêu AHP định giá đất 33 2.2.1 Xác định mục tiêu, thu thập liệu 33 2.2.2 Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .33 2.2.3 Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .34 2.2.4 Chuẩn bị liệu 36 2.2.5 Xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 36 2.2.6 Xây dựng đồ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 37 iv 2.2.7 Xây dựng đồ giá đất .38 CHƯƠNG 3: THỬ NGHIỆM QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 39 3.1 Khái quát địa bàn thử nghiệm 39 3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên .39 3.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 40 3.1.3 Tình hình quản lý đất đai thị trường bất động sản 43 3.2 Thử nghiệm định giá đất thị trấn Quốc Oai, thành phố Hà Nội 46 3.2.1 Xác định mục tiêu, thu thập liệu 46 3.2.2 Lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 46 3.2.3 Chuẩn bị liệu 55 3.2.4 Xác định trọng số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 60 3.2.5 Xây dựng đồ số ảnh hưởng yếu tố đồ giá đất 65 3.2.6 Đánh giá kết thử nghiệm 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 82 v DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhân tố khu vực 12 Bảng 1.2: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhân tố cá biệt .13 Bảng 2.1: Giá trị tải nhân tố tương ứng với kích thước mẫu 26 Bảng 2.2: Giá trị RI ứng với số lượng tiêu n 29 Bảng 2.3: Mẫu bảng hỏi mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 35 Bảng 3.1: Phân cấp tuyến đường thị trấn Quốc Oai 42 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Quốc Oai năm 2017 45 Bảng 3.3: Các biến quan sát ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Quốc Oai .47 Bảng 3.4: Bảng hệ số Cronbach's Alpha tương quan biến tổng yếu tố nhóm cá biệt .49 Bảng 3.5: Bảng hệ số Cronbach's Alpha tương quan biến tổng yếu tố nhóm vị trí 50 Bảng 3.6: Bảng hệ số Cronbach's Alpha tương quan biến tổng yếu tố nhóm khu vực 50 Bảng 3.7: Bảng hệ số Cronbach's Alpha tương quan biến tổng yếu tố nhóm sách 51 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp hệ số Cronbach's Alpha 51 Bảng 3.9: Kết kiểm định KMO Bartlett's test .52 Bảng 3.10: Ma trận xoay nhân tố biến quan sát lần chạy thứ 53 Bảng 3.11: Ma trận xoay nhân tố biến quan sát lần chạy thứ 53 Bảng 3.12: Ma trận xoay nhân tố biến quan sát lần chạy thứ 54 Bảng 3.13: Kết phân tích nhân tố phám phá 55 Bảng 3.14: Ma trận so sánh trọng số nhân tố Vị trí Cá biệt 62 Bảng 3.15: Trọng số yếu tố nhóm vị trí 62 Bảng 3.16: Trọng số yếu tố nhóm cá biệt 63 Bảng 3.17: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng yếu tố nhóm vị trí 64 vi Bảng 3.18: Bảng phân cấp hệ số ảnh hưởng yếu tố nhóm cá biệt 65 Bảng 3.19: Bảng phân cấp số ảnh hưởng yếu tố nhóm vị trí 66 Bảng 3.20: Bảng phân cấp số yếu tố ảnh hưởng nhóm cá biệt 66 Bảng 3.21: Kết mô hình hồi quy OLS 70 Bảng 3.22: Kết chạy mơ hình hồi quy GWR .70 Bảng 3.23: Bảng so sánh trọng số nhân tố phương pháp AHP GWR 71 Bảng 3.24: Bảng so sánh giá đất phương pháp sử dụng số ảnh hưởng phương pháp GWR 71 vii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Thang đánh giá mức độ quan trọng tiêu .27 Hình 2.2: Mơ hình khái niệm hệ thống thơng tin địa lý 30 Hình 2.3: Mơ hình nội suy IDW .32 Hình 2.4: Mơ hình ứng dụng GIS AHP định giá đất 33 Hình 2.5: Quy trình lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34 Hình 2.6: Phân cấp tiêu phân tích thứ bậc 37 Hình 2.7: Mơ định giá đất phương pháp nội suy 38 Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị trấn Quốc Oai huyện Quốc Oai………………… 39 Hình 3.2: Khai báo biến phần mềm SPSS .48 Hình 3.3: Khai báo mức độ ảnh hưởng giá trị 48 Hình 3.4: Giao diện chức phân tích nhân tố .52 Hình 3.5: Phân tích mạng tính khoảng cách 58 Hình 3.6: Kết xác định số đỉnh đất ArcGIS 59 Hình 3.7: Mơ tả q trình tính độ lệch góc .60 Hình 3.8: Kết tổng hợp độ lệch góc 60 Hình 3.9: Phân cấp tiêu định giá đất thị trấn Quốc Oai 61 Hình 3.10: Kết so sánh phân bố khơng gian giá đất thực kỹ thuật nội suy IDW phương pháp GWR .72 Hình 3.11: Biểu đồ chênh lệch giá đất phương pháp dùng số ảnh hưởng yếu tố GWR 72 viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia thành phần định đến phát triển người Đất đai tài sản có trước lao động với q trình phát triển kinh tế - xã hội, đất đai tham gia vào hoạt động đời sống xã hội đem lại nhiều giá trị Do đó, đất đai ln vấn đề quan tâm hàng đầu quốc gia, đặc biệt vấn đề giá đất Giá đất sở phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, sách quan hệ đất đai cho thuê, chấp, Do vậy, việc xác định giá trị đất đai xác, khách quan, quản lý giá đất thực chặt chẽ cơng cụ đắc lực góp phần sử dụng đất đai bền vững, tiết kiệm hiệu Hiện nay, phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp sử dụng phổ biến công tác định giá đất Phương pháp đòi hỏi so sánh điều chỉnh yếu tố khác biệt đất Tuy nhiên, việc điều chỉnh yếu tố khác biệt xác định dựa ảnh hưởng yếu tố đến giá trị đất đai Do vậy, để định giá đất cần xác định yếu tố tác động đến giá đất vị trí, khoảng cách đến tiện ích cơng cộng, trung tâm hành chính, trường học, Hơn nữa, yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất khơng giống nhau, sở để xác định giá đất xác cần đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Trên giới, việc xác định mức độ ảnh hưởng thực nhiều phương thức khác phương pháp phân tích đa tiêu, mơ hình hồi quy đa biến, mơ hình hồi quy trọng số địa lý, Theo nghiên cứu Bovkir (2018), sở hạ tầng liệu địa lý kết hợp với logic mờ GIS giúp phản ánh xác giá trị đất đai [29] Bằng việc kết hợp trọng số giá trị ảnh hưởng đến giá đất tiêu thành phần, đồ giá trị nhóm yếu tố ảnh hưởng xây dựng nhằm phục vụ định giá đất cung cấp thông tin đất đai Việc kết hợp phân tích hồi quy đa biến phân tích địa thống kê sử dụng nhằm xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất nghiên cứu Nzau [68] Trong nghiên cứu Demetris Demetrious, công tác định giá đất thực kỹ thuật tiên tiến, bao gồm phân tích hồi quy bội (MRA) phân tích trọng số địa lý môi trường GIS [41] để lựa chọn nhân tố ảnh hưởng đến giá đất xây dựng đồ giá đất Các nghiên cứu phương pháp phân tích đa tiêu kết PHỤ LỤC Phụ lục 1: Mẫu phiếu hỏi yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khảo sát giá đất thị trường Phụ lục 2: Mẫu phiếu hỏi ý kiến chuyên gia yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Phụ lục 3: Các đồ tổng hợp số ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị đồ giá đất đô thị theo giá thị trường năm 2019 thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, TP Hà Nội 82 BẢN ĐỒ TỔNG HỢP CHỈ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TRONG NHÓM CÁ BIỆT TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, TP HÀ NỘI 000000 000000 000000 000000 66000 000000 66500 000000 67000 67500 000000 68000 000000 69000 000000 69000 68500 000000 2824500 000000 65500 Huyện Thạch Thất 000000 000000 2824500 000000 2824000 ® 65000 2824000 000000 64500 000000 2823500 2823500 000000 Xã Yên Sơn Đại lộ Thăng Long 000000 2823000 2823000 000000 o Xã Ngọc Mỹ 000000 2822500 2822500 000000 È o Khu đô thị Ngôi nhà 000000 Chợ huyện È Ủy ban nhân dân huyện © 2822000 2822000 000000 Chú giải: Xã Thạch Thán Trường học © Bệnh viện đa khoa Quốc Oai Ranh giới hành thị trấn Đường giao thơng nội đồng Đường giao thơng Chỉ số ảnh hưởng nhân tố Cá biệt Rất thấp Thấp Cao Rất cao Đối tượng khơng tính số 000000 64500 000000 65000 000000 2821500 000000 Xã Đồng Quang 000000 65500 000000 000000 66000 000000 66500 67000 Tỉ lệ 1:5000 100 200 400 Meters 600 000000 67500 000000 68000 68500 000000 2821000 2821000 000000 2821500 000000 Học viên thực hiện: Đoàn Quang Cương GV hướng dẫn: PGS.TS Trần Quốc Bình BẢN ĐỒ TỔNG HỢP CHỈ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TRONG NHĨM VỊ TRÍ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, TP HÀ NỘI 000000 000000 000000 000000 66000 000000 66500 000000 67000 67500 000000 68000 000000 69000 000000 69000 68500 000000 2824500 000000 65500 Huyện Thạch Thất 000000 000000 2824500 000000 2824000 ® 65000 2824000 000000 64500 000000 2823500 2823500 000000 Xã Yên Sơn Đại lộ Thăng Long 000000 2823000 2823000 000000 o Xã Ngọc Mỹ 000000 2822500 2822500 000000 È o Khu đô thị Ngôi nhà 000000 Chợ huyện È Ủy ban nhân dân huyện © 2822000 2822000 000000 Chú giải: Xã Thạch Thán Trường học © Bệnh viện đa khoa Quốc Oai Ranh giới hành thị trấn Đường giao thông nội đồng Đường giao thông Chỉ số ảnh hưởng nhân tố Vị trí Rất thấp Thấp Cao Rất cao Đối tượng khơng tính số 000000 64500 000000 65000 000000 2821500 000000 Xã Đồng Quang 000000 65500 000000 000000 66000 000000 66500 67000 Tỉ lệ 1:5000 100 200 400 Meters 600 000000 67500 000000 68000 68500 000000 2821000 2821000 000000 2821500 000000 Học viên thực hiện: Đoàn Quang Cương GV hướng dẫn: PGS.TS Trần Quốc Bình BẢN ĐỒ TỔNG HỢP CHỈ SỐ ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ CHÍNH TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, TP HÀ NỘI 000000 000000 000000 000000 66000 000000 66500 000000 67000 67500 000000 68000 000000 69000 000000 69000 68500 000000 2824500 000000 65500 Huyện Thạch Thất 000000 000000 2824500 000000 2824000 ® 65000 2824000 000000 64500 000000 2823500 2823500 000000 Xã Yên Sơn Đại lộ Thăng Long 000000 2823000 2823000 000000 o Xã Ngọc Mỹ 000000 2822500 2822500 000000 È o Khu đô thị Ngôi nhà 000000 Chợ huyện È Ủy ban nhân dân huyện © 2822000 2822000 000000 Chú giải: Xã Thạch Thán Trường học © Bệnh viện đa khoa Quốc Oai Ranh giới hành thị trấn Đường giao thơng nội đồng Đường giao thơng Chỉ số ảnh hưởng tổng hợp Rất thấp Thấp Cao Rất cao Đối tượng khơng tính số 000000 64500 000000 65000 000000 2821500 000000 Xã Đồng Quang 000000 65500 000000 000000 66000 000000 66500 67000 Tỉ lệ 1:5000 100 200 400 Meters 600 000000 67500 000000 68000 68500 000000 Học viên thực hiện: Đoàn Quang Cương GV hướng dẫn: PGS.TS Trần Quốc Bình 2821000 2821000 000000 2821500 000000 BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG 2019 THỊ TRẤN QUỐC OAI, HUYỆN QUỐC OAI, TP HÀ NỘI 000000 000000 000000 000000 66000 000000 66500 000000 67000 67500 000000 68000 000000 69000 000000 69000 68500 000000 2824500 000000 65500 Huyện Thạch Thất 000000 000000 2824500 000000 2824000 ® 65000 2824000 000000 64500 000000 2823500 2823500 000000 Xã Yên Sơn Đại lộ Thăng Long 000000 2823000 2823000 000000 o Xã Ngọc Mỹ 000000 2822500 2822500 000000 Chú giải: Chợ huyện È Ủy ban nhân dân huyện o Khu đô thị Ngôi nhà 000000 64500 000000 65000 È 000000 © 2822000 Trường học © Bệnh viện đa khoa Quốc Oai Đường giao thơng nội đồng Đường giao thơng Ranh giới hành thị trấn Giá đất thị (Đơn vị: VNĐ) < 10 triệu 10 - 12.5 triệu 12.5 - 15 triệu 15 - 17.5 triệu 17.5 - 20 triệu 20 - 22.5 triệu 22.5 - 25 triệu > 25 triệu Đối tượng không định giá Xã Thạch Thán 000000 2821500 000000 Xã Đồng Quang 000000 65500 000000 000000 66000 000000 66500 67000 Tỉ lệ 1:5000 100 200 400 Meters 600 000000 67500 000000 68000 68500 000000 2821000 2821000 000000 2821500 000000 2822000 000000 Học viên thực hiện: Đoàn Quang Cương GV hướng dẫn: PGS.TS Trần Quốc Bình ... phân tích đa tiêu AHP định giá đất đô thị - Thử nghiệm định giá đất đô thị thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Để thực nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng. .. Oai, thành phố Hà Nội) ” cần thiết có ý nghĩa thực tiễn cao Mục tiêu nghiên cứu Ứng dụng cơng nghệ GIS phương pháp phân tích đa tiêu AHP định giá đất đô thị sở thử nghiệm tại thị trấn Quốc Oai,. .. QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Đoàn Quang Cương NGHIÊN CỨU ỨNG DỤNG GIS VÀ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH ĐA CHỈ TIÊU AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ (THỬ NGHIỆM TẠI THỊ