Quy trình định giá bấtđộng sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank

LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, với phát triển kinh tế thị trường, hệ thống ngân hàng ngày mở rộng trở thành phần thiếu Các hoạt động ngân hàng đóng góp nhiều cho tất ngành, lĩnh vực kinh tế quốc dân có thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất động sản thu hút ngày nhiều ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay chấp bất động sản Với ngân hàng, hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận cho ngân hàng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức hạn chế mức rủi ro thấp nhất, ngân hàng đưa yêu cầu người vay phải chấp tài sản mà chủ yếu bất động sản Đối với xã hội, hoạt động góp phần tạo hội cho nhiều tổ chức, cá nhân vào hoạt động thông qua nguồn vốn chấp bất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản Trong lĩnh vực cho vay chấp, công tác định giá bất động sản chấp, quản lí xử lí bất động sản chấp cơng tác quan trọng Căn vào đó, ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng nhu cầu vốn khách hàng, vừa đảm bảo khả thu hồi vốn khách hàng trả nợ buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản Hiện nay, nhiều yếu tố mơi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính không hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, công tác định giá, xử lý bất động sản chấp nhiều bất cập thực tế hoạt động cho vay chấp bất động sản Việt Nam đạt hiệu chưa cao Techcombank ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với quy trình định giá bất động sản tương đối hồn thiện Trong trình thực tập ngân hàng Techcombank, em có hội tìm hiểu quy trình định giá bất động sản ngân hàng Bên cạnh mặt tích cực quy trình định giá mặt thiếu sót cần quan tâm hồn thiện Hoạt động cho vay chấp nhiều loại hình bất động sản hầu hết định giá cho vay chấp nhà ở, loại hình bất động sản chiếm phần lớn giao dịch thị trường Quy trình định giá bất động sản chấp nhà cụ thể nhiều Vì vậy, em sâu vào nghiên cứu quy trình định giá bất động sản đặc biệt, em chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản chấp nhà Techcombank” để nghiên cứu làm khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở khoa học: sở lí luận thực tiễn định giá quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Techcombank Đề giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp nói riêng hệ thống ngân hàng nói chung thời gian tới Phạm vi nghiên cứu - Chỉ sâu vào quy trình định giá bất động sản chấp nhà - Về không gian: toàn hoạt động định giá ngân hàng Techcombank thị trường Hà Nội - Về thời gian: Trong vòng năm trở lại Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp vật biện chứng vật lịch sử - Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học… Kết cấu luận văn Chương I Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà hoạt động cho vay Techcombank Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động san chấp nhà ngân hàng Techcombank Do thời gian trình độ có hạn, đề án nhiều thiếu sót mong nhận ý kiến thầy bạn để có viết hồn chỉnh Em xin cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Thế Phỏn giúp đỡ hỗ trợ em q trình thực tập hoàn thành chuyên đề CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG I Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng Bất động sản đặc điểm bất động sản *Bất động sản: Theo Bộ luật dân năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam điều 174 quy định: Bất động sản tài sản di dời bao gồm: -Đất đai -Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng -Các tài sản gắn liền với đất -Các tài sản khác pháp luật quy định *Đặc điểm bất động sản: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai tài sản có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Vì giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí khác khác Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai Các công trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian lâu dài Nói đến tính lâu bền bất động sản thường đề cập đến hai tiêu tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm để đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, tính giới hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực,… Vì thế, nhà nước buộc phải đưa sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản Mỗi tài sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn cú cỏc yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất, kết cấu kiến trúc, khác hướng, khác cảnh quan vật ngoại cảnh Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Nhìn chung, hàng hóa có đặc điểm với hàng hóa bất động sản đặc điểm trội Nhu cầu bất động sản khu vực, quốc gia, dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ yếu tố tập quán thị hiếu tâm lý xã hội chí bao gồm yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh Ở bất động sản thể rõ nét quan niệm người phong thủy, nở hậu thắt hậu Đặc điểm giúp người định nhà đầu tư xác định yếu tố giá trị gia tăng bất động sản Thứ sáu, bất động sản ln tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả sinh lợi cao, đồng thời tạo vốn Điều có nghĩa nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn vốn dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Đặc điểm đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sản cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu chi phối pháp luật sách nhà nước Do bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, dân tộc, quan, đơn vị người dân Giao dịch bất động sản chiếm giữ vị trí quan trọng kinh tế Nhà nước liên tục ban hành văn pháp luật, chủ trương, sách nhằm thể vai trò chức thị trường bất động sản Thứ tám, giá trị công năng, khả khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào lực quản lý bất động sản thường có giá trị lớn bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chỳng khỏ phức tạp Thế chấp bất động sản 2.1 Khái niệm Thế chấp bất động sản để vay vốn việc bên có nhu cầu vay vốn (bên chấp) dùng bất động sản sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay vốn (bên nhận chấp) Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản người vay đem tài sản bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp chấp cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay ngân hàng cho vay quyền phỏt mói tài sản chấp để thu nợ Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định: “ Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, Chính phủ thống quản lý Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác xác lập người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định luật pháp luật đất đai.” Như thực chất việc chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sở hữu nhà 2.2 Phân loại cho vay chấp bất động sản Để đảm bảo hoạt động cho vay minh bạch rõ ràng, ngân hàng tiến hành phân loại cho vay chấp bất động sản thành loại sau: a Căn vào thời gian cho vay - Cho vay ngắn hạn: khoản vay có thời hạn năm nhằm đáp ứng nhu cầu thiếu hụt vốn ngắn hạn cá nhân, tổ chức - Cho vay trung hạn: khoản vay có thời hạn từ năm đến năm, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường tốn thành nhiều kì q trình vay vốn - Cho vay dài hạn: khoản vay có thời hạn năm, có quy mơ lớn so với khoản vay khác b Căn vào mục đích vay vốn khách hàng - Mục đích mua nhà: Các khoản vay thường có quy mơ lớn thời gian tương đối dài so với khoản vay thông thường, việc mua sắm, tạo lập bất động sản phức tạp, đòi hỏi vốn lớn - Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhõn kinh doanh chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh Thời hạn khoản vay thường không dài, tốn sở vòng quay vốn hoạt động sản xuất kinh doanh - Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay thường có thời hạn ngắn, quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên ngõn hàng thương mại thường ưu tiên đối tượng khách hàng c Căn vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản chấp - Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay đó, người vay thoả thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản chấp cho ngõn hàng không thực nghĩa vụ trả nợ Theo đó, người vay khơng trả nợ ngõn hàng có tồn quyền bán cho thuê bất động sản chấp với tư cách chủ sở hữu - Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay ngõn hàng nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản chấp Khi người vay trả nợ bên phải có thoả thuận can thiệp án 2.3 Đặc điểm phân loại bất động sản chấp * Khái niệm: Bất động sản chấp bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngõn hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản * Đặc điểm bất động sản chấp - Do đặc điểm bất động sản di dời nên bất động sản đem chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm quy định nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu nhà nước, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu nhà Tài sản bảo đảm bất động sản chấp khác với tài sản cầm cố là: tài sản cầm cố vật cũn bất động sản chấp quyền bất động sản - Thế chấp bất động sản chịu chi phối biến động thị trường bất động sản lớn nên giá trị bất động sản chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía ngõn hàng Thông thường giá trị bất động sản chấp tớnh tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp - Vì chấp bất động sản chất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (hoặc quyền sở hữu) nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng trao đổi chuyển nhượng bất động sản thị trường bình thường * Phân loại bất động sản chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm: “- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đú, cỏc tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; - Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật.” 2.4 Điều kiện bất động sản chấp: -Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản, trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai -Thuộc loại tài sản phép giao dịch Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác Khơng có tranh chấp thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản thời hạn bảo hiểm tiền vay * Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bất động sản chấp Để thực vay vốn hình thức chấp bất động sản, trước hết cần thực nguyên tắc sau: Khách hàng vay phải chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bất động sản chấp khách hàng vay bảo lãnh tài sản bên thứ ba Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bất động sản khách hàng, trường hợp bên thứ ba bảo lãnh tài sản khách hàng vay cá nhân, pháp nhân nước ngồi việc thực bảo lãnh phải tn theo quy định pháp luật Việt Nam Bên bảo lãnh bảo lãnh tài sản thuộc sở hữu Nếu bên bảo lãnh tổ chức tín dụng thực bảo lãnh phải tuân theo quy định Luật tổ chức tín dụng quy định ngân hàng nhà nước Việt Nam Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định pháp luật việc chấp bảo lãnh đồng thời giá trị quyền sử dụng đất đai tài sản gắn liền với đất hay tách rời tài sản gắn liền đất giá trị quyền sử dụng đất đai tổ chức tín dụng nhận chấp, bảo lãnh phải có khả quản lí tài sản q trình cho vay xử lý tài sản để thu hồi nợ không trả 2.5 Mối quan hệ cỏc bờn liên quan chấp bất động sản * Bên khách hàng vay - Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản chấp - Cho thuê, cho mượn bất động sản chấp, có thỏa thuận pháp luật quy định - Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản bồi thường thiệt hại bất động sản chấp, giấy tờ bất động sản bị mất, hư hỏng nhận lại bất động sản, giấy tờ bất động sản hồn – Xây dựng mơ hình định giá chuẩn phục vụ cho công tác định giá Trong tương lai, Techcombank đưa mục tiêu phấn đấu năm 2010: Techcombank phấn đấu thuộc nhóm ngân hàng đô thị hàng đầu độ tin cậy, chất lượng hiệu II Một số đề giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ngân hàng Techcombank A-Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động sản nhà Techcombank Để nâng cao hiệu hoạt động định giá bất động sản nhà chấp ngân hàng, bên cạnh việc đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ cho chuyên viên định giá, nhà nước cần ban hành khung giá phù hợp với thị trường văn quy định phương pháp trình tự định giá bất động sản nhà ở, chuyờn viên định giá nhà chấp cần phải lưu tâm đến mối quan hệ giá nhà với chu kỳ tín dụng, để hạn chế đến mức tối đa rủi ro tín dụng trường hợp Các giải pháp mà ngân hàng xem xét để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp nhà Giải pháp từ phía nhà nước 1.1 Giải pháp quản lí Trong năm qua, kinh tế thị trường phát triển mạnh có thị trường bất động sản nước ta giai đoạn hình thành phát triển nhiều yếu tố mang tính tự phát chưa có định hướng Vai trò nhà nước ngành nghề kinh tế vô quan trọng đặc biệt thị trường bất động sản Nhà nước cần xây dựng số chế, sách hồn thiện quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy quản lý phát triển hoạt động hệ thống tài nhà ở, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng chặt chẽ Giải pháp tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm giảm số lượng tranh chấp đất đai diễn phổ biến làm tăng lên số lượng giao dịch (vì người sở hữu bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán, chấp, góp vốn kinh doanh ) Thứ hai, kiện toàn quan quản lý bất động sản, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý bất động sản Xác định rõ quyền hạn, chức quan Xây dựng đội ngũ, máy cán chuyên môn Thứ ba, thành lập quan phủ chuyên trách quản lý bất động sản Hiện nước ta, hoạt động quản lý bất động sản diễn dàn trải với tham gia nhiều cấp từ Thủ tướng phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp, quyền cấp ; tới Bộ, ngành Bộ tài nguyên môi trường (Vụ đăng ký thống kê đất đai), Bộ tài (Ban Vật giá, Cục cơng sản), Bộ xây dựng Từ thực trạng dẫn đến hoạt động quản lý diễn thiếu hiệu gây khó khăn việc thực hiện, thời gian phải qua nhiều khâu trung gian khơng có phận chịu trách nhiệm Đây vấn đề đáng quan tâm cần nhà nước quan chức giải tạo thơng thống làm việc nâng cao tính thống quản lý hiệu quản lý lĩnh vực bất động sản gặp phải nhiều khó khăn 1.2 Giải pháp sách pháp lí – Hồn thiện quy định pháp luật quyền đất đai, nhà ở; giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá kinh doanh bất động sản – Xây dựng hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên biến động đất đai, minh bạch, rõ ràng, xác, dễ tiếp cận tổ chức cá nhân có liên quan – Hồn thiện hệ thống định giá tài sản có bất động sản đặc biệt loại hình nhà (đất đai tài sản gắn liền với đất) để tạo sở cho việc định giá nhà ở, bất động sản, cung cấp thông tin cho cá nhân, tổ chức tín dụng nhà đầu tư – Thống nhất, tập trung quy định pháp luật chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà bất động sản khác nhằm đảm bảo yêu cầu cải cách hành tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức thực thủ tục đăng ký bất động sản (một cửa, dấu, giấy, thủ tục) – Xây dựng hồn thiện mơi trường pháp lý giải pháp quan trọng thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy hình thành, phát triển thị trường bất động sản hoạt động định giá nhà chấp – Thông qua việc ban hành thực hệ thống sách đất đai nhà tạo sở pháp lý để nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp tổ chức kinh tế, doanh nghiệp cá nhân mối quan hệ đất đai nhà Thứ nhất, sách giá đất: Sửa đổi bổ sung, hoàn chỉnh khung giá đất nhà nước ban hành cho giá đất theo qui định nhà nước giá thị trường gần hơn, không chênh lệch tạo điều kiện thuận lợi việc thu tiền giao đất, đền bù thu hồi đất đặc biệt tránh thất thu tiền thuế cho nhà nước Thứ hai, tiếp tục xây dựng hồn thiện sách pháp lý có liên quan đến cơng tác định giá nhà chấp Hiện công tác định giá chấp thiếu pháp lý quan trọng để định giá chấp Đặc biệt phương pháp định giá bất động sản nói chung chấp chuẩn để tổ chức làm tiến hành định giá Bởi vậy, với chức quản lý mình, nhà nước cần sớm đưa điều kiện áp dụng phương pháp định giá nhà chấp, tạo khung định giá chuẩn làm cho tổ chức, cá nhân công tác định giá 1.3 Giải pháp vẩn đề đào tạo nhân lực định giá bất động sản nói chung Một ngun nhân kìm hãm phát triển hoạt động định giá bất động sản chấp nước ta trình độ chun mơn, nghiệp vụ định giá khơng cao, yếu hạn chế chuyên viên định giá Trong đòi hỏi tất yếu để thực đuợc trình định giá ngày nâng cao chất lượng định giá Do đó, Nhà nước ta phải quan tâm, tạo điều kiện cải thiện lực, trình độ làm việc cách làm việc chuyên nghiệp nhà định giá nước cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ cấp giấy chứng hành nghề định giá cho những người có khả Để thực việc làm lại đòi hỏi Nhà nước ta lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo kiểm tra, giám sát hoạt động định giá cán định giá Giái pháp từ phía ngân hàng 2.1 Giải pháp cơng tác đào tạo chuyên viên định giá bất động sản Trong điều kiện đất nước ta nay, quy định pháp luật nhiều hạn chế chưa thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản Hạn chế đòi hỏi chuyên viên định giá bất động sản phải có trình độ nắm bắt thơng tin thị trường Do đó, yêu cầu việc đào tạo, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ chun viên định giá cần thiết Giải pháp góp phần nâng cao hiệu hoạt động Ngoài ra, việc học hỏi kinh nghiệm cách tiến hành định giá tổ chức, công ty khác đặc biệt công ty nước ngồi, tổ chức có uy tín hay tổ chức, quan chuyên nghiên cứu định giá góp phần hồn thiện quy trình định giá Ngân hàng 2.2 Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động sản nhà 2.2.1 Tuân theo qui trình định giá chung Đây giải pháp quan trọng việc nâng cao tính chuyên nghiệp tính xác kết định giá Ngân hàng Chuyên viên định giá không tự cắt bỏ q trình hay cơng đoạn định giá mà phải tiến hành dựa sở cú bất động sản nhà 2.2.2 Tăng tính xác, hợp lý thơng tin sử dụng trình định giá Bước đầu trình định giá, chuyên viên định giá phải tiến hành thu thập thông tin nhà chấp Chun viên định giá khơng hồn tồn dựa vào thông tin, liệu mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành điều tra, xác minh làm rừ tớnh hợp lý thông tin, tránh đưa vào sử dụng thơng tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng Bên cạnh đó, chuyên viên định giá phải điều tra thu thập thơng tin thị trường Cơng việc khó khăn đòi hỏi kĩ kinh nghiệm chuyên viên định giá Tuy nhiên, giảm bớt hạn chế cách tiến hành điều tra cẩn thận, cụ thể rộng rãi thực tế địa phương thị trường Tiếp đến, sau thu thông tin cần thiết, việc đánh giá thông tin thu vơ quan trọng Nó thể trình độ chuyên viên định giá bước thiếu trước sử dụng phương pháp định giá Chuyên viên định giá phải lựa chọn, điều chỉnh liệu để từ đưa định tính tốn hợp lý 2.3 Xây dựng hệ thống thu thập cung cấp thông tin để làm liệu cho định giá bất động sản nhà Đây giải pháp chung cần thực khơng cho Ngân hàng Techcombank mà nhu cầu tất yếu thị trường định giá bất động sản Việt Nam Trên thực tế, chuyên viên định giá Ngân hàng phần thiết lập mối quan hệ rộng rãi với người cung cấp thông tin Nhưng chúng đơn giúp đỡ, hoạt động không thống không theo hệ thống hay tổ chức chặt chẽ Do đó, dẫn đến thiếu xác thơng tin có trường hợp chun viên định giá khơng thu thập Sau số cách tiến hành thu thập tìm kiếm thơng tin thị trường từ xây dựng thành hệ thống liệu Ngân hàng: + Thông qua việc đến thực địa xem xét + Khảo sát thị trường + Tìm kiếm thơng tin trờn cỏc phương tiện thông tin + Thu thập thông tin từ nhà cung cấp đáng tin cậy người quản lý tòa nhà chung cư, nhà liền kề, riêng biệt,… + Thu thập thông tin từ công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản tinh thần tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau, từ chuyên viên định giá cán địa vùng có nhà chấp + Tổng hợp thơng tin từ định giá cũ Ngân hàng + Xây dựng hệ thống quản lý thông tin nhà chấp định giá, nhà điều tra, để theo dõi biến động giá cả, với vựng ớt thông tin giao dịch chuyên viên định giá cần xuống tận nơi để điều tra giá thị trường xây dựng khung giá đất + Có kế hoạch điều tra định kỳ giá đất thị trường để theo dõi biến động giá cả, đảm bảo định giá sát với giá thị trường B- Kiến nghị Như ta xem xét cụng tác định giá vơ quan trọng hoạt động tín dụng ngân hàng, đóng vai trò quan trọng xã hội nên hoàn thiện phát triển việc nên làm Dưới đề cập đến số kiến nghị để hoàn thiện định giá bất động sản chấp nói chung bất động sản nhà nói riêng cho khơng Techcombank mà điều tìm ngân hàng nói chung B1- Kiến nghị Chính phủ quan có thẩm quyền: Trong vấn đề này, vai trò Chính phủ quan ngành liên quan không nhắc đến; giúp hoạt động định giá ngày phát triển ổn định lành mạnh Nhìn chung, mục tiêu nhà nước tăng cường hoạt động thẩm định BĐS nói riêng hoạt động thẩm định tài sản nói chung Vì BĐS quan trọng, thuộc sở hữu tồn dân, khơng liên quan đến hoạt động kinh tế mua bán, thuê, chấp thỡ cũn liên quan đến việc đưa khung giá đất để thực nghĩa vụ với Nhà nước Để làm điều phủ nên: - Tăng cường quản lý nhà nước thẩm định giá, điều thể sau: + Quan tâm đến công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên giá cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá Theo quy định nhất, người làm công tác định giá phải có chứng hành nghề định giá, coi bước tiến việc thức hóa hoạt động định giá, đưa hoạt động trở nên chuyên nghiệp + Đưa hoạt động trở nên chuyên nghiệp cách nghiờn cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá, tạo nên hệ thống sở liệu khoa học + Đây coi hoạt động mẻ nước ta nước khỏc cú bề dày hoạt động tiến hành công tác hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá để có kinh nghiệm cần thiết + Cần tra xử lý vi phạm lĩnh vực thẩm định giá Giải tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị - Cần có thống tiêu chuẩn định giá Nhà nước cần sớm ban hành tiêu chuẩn định giá bất động sản Việt Nam đặc biệt phương pháp định giá, quản lý bất động sản, cách xác định hệ số định giá bất động sản tỉ lệ vốn hoá, tỉ lệ lãi suất chiết khấu, hệ số điều chỉnh định giá bất động sản - Chính phủ nên thiết lập mơ hình tổ chức thẩm định giá gọn nhẹ, hiệu Hiện nước ta có nhiều quan cấp Bộ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Cơng nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp Do việc tạo lập thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác quan quản lý trực tiếp quan Nhà nước có liên quan khác việc hình thành phát triển nghề thẩm định giá Việt nam có ý nghĩa quan trọng - Các giao dịch BĐS nói chung có bất động sản nhà phải thực thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện ngày tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS Việt Nam Đồng thời tạo nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho trình định giá BĐS nhà quy hoạch đất đai phủ, yếu tố liên quan đến giá trị nhà chấp không mà tương lai - Hệ thống văn pháp luật cần tránh chồng chéo Nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, đưa chế, sách phù hợp cho đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực để tạo điều kiện cho hoạt động định giá quản lý bất động sản ngày phát triển Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước Tăng cường tính cạnh tranh, tránh ách tắc để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu - Nhà nước nên thống loại chứng từ hợp lệ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh, ) Các giấy tờ liên quan ngày đơn giản hoạt động định giá diễn nhanh chóng, thuận lợi luụn đảm bảo tính hợp pháp giấy tờ liên quan quản lí nhà nước đất đai - Xõy dựng hệ thống sở liệu giao dịch BĐS nhà toàn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy, nước Từ khơng giúp cho hoạt động định giá BĐS nhà mà cũn giỳp cho hoạt động quản lý thị trường BĐS Vì thị trường BĐS thị trường vô quan trọng kinh tế thị trường, có ảnh hưởng đến ngành kinh tế - Kiến nghị với quan có thẩm quyền: + Kiến nghị với xây dựng: Mặc dù có nhiều trung tâm Bộ xây dựng cấp phép việc đào tạo chứng liên quan đến lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, số trung tâm đào tạo có đội ngũ giảng viên quy chuyờn sõu lĩnh vực bất động sản kinh nghiệm giảng dạy nhiều năm không nhiều Do đó, tơi xin kiến nghị nên có giám sát tất hoạt động đào tạo để công tác đào tạo người đáp ứng với yêu cầu hội nhập quốc tế + Luật đất đai 2003 đời sau đến luật kinh doanh bất động sản ban hành cố gắng lớn Nhà nước với tâm xây dựng kinh tế thị trường cách đầy đủ, hoàn chỉnh Tuy nhiên, với biến động phức tạp thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế khơng nhỏ Chính phủ cần có biện pháp vĩ mơ điều tiết cách “phự hợp” để thị trường phát triển theo hướng tích cực + Các quan cần kiểm soát giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo khơng xác B2- Kiến nghị với ngân hàng nhà nước: Ngân hàng nên nghiên cứu hoàn thiện hệ thống thông tin liên ngân hàng, tiếp tục tăng cường mối quan hệ ngân hàng thương mại với để từ đo nắm bắt thông tin hoạt động ngân hàng khách hàng cách đầy đủ, kịp thời xác Ngân hàng Nhà nước cần khuyến khích có chế tài định để ngân hàng thương mại tham gia hệ thống nối mạng thông tin liên ngân hàng lợi ích thân ngân hàng ngân hàng khác Trước hết, để công tác định giá bất động sản tốt ngân hàng nên thành lập cơng ty định giá nhiều địa phương khác Các công ty hỗ trợ ngân hàng thương mại việc định giá tài sản chấp mà khó định giá theo ngân hàng thương mại chưa phản ánh giá trị thị trường bất động sản Việc đầu tư để chun mơn hố cho trung tâm việc làm dễ thực hiệu nhiều so với việc đầu tư cho phận phòng thẩm định ngân hàng thương mại có nhiều vướng mắc tài nguồn nhân lực B3- Kiến nghị với ngân hàng Thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam – Techcombank - Ngân hàng cần triển khai mô hình thẩm định giá cách chuẩn mực, quy toàn ngân hàng - Để nõng cao chất lượng hoạt động định giá nhà Techcombank nay, cần phải quan tâm đến vấn đề nhân lực, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá Giá trị bất động sản nhà biến đổi tính phút thời điểm thị trường sốt giá người định giá ln phải có nhìn tổng quan thị trường, dự báo biến động tương lai Giữa tín dụng bất động sản nhà chấp có mối quan hệ chặt chẽ với Giỏ thị trường nhà chấp đại lượng biến đổi, phụ thuộc vào giai đoạn chu kỳ phát triển kinh tế Một kinh tế mạnh có lực hấp thụ tín dụng cao,về nguyên tắc, bất động sản nhà chấp thường định giá cao đánh giá cao luồng thu nhập dự kiến người vay Khi kinh tế suy thối giá trị nhà chấp giảm mạnh Do đó, để định giá nhà chấp cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái kinh tế quốc dân Đối với khoản cho vay có bảo đảm nhà vào thời điểm kinh tế phát triển, bất động sản định giá theo giá thị trường thời kỳ thời điểm phát mại để thu hồi nợ,nếu kinh tế suy thối ngân hàng bị thua lỗ Vì việc xác định thời hạn cho vay phải cõn nhắc cho hợp lý Thời hạn cho vay tối ưu cần xác định cho giá nhà chấp trường hợp phải xử lý không thấp gõy thiệt hại cho ngõn hàng Điều đòi hỏi có phối hợp chặt chẽ chuyên viên định giá bất động sản nhà chấp cán tín dụng Tóm lại, để tránh rủi ro cho ngân hàng đưa ta định giá trị bất động sản nhà chấp, chuyên viên định giá cần phải quan tâm đến ảnh hưởng chu kỳ tín dụng thời hạn cho vay tới biến động giá nhà chấp - Bên cạnh việc chuyên viên định giá phải đào tạo vững vàng nghiệp vụ, Techcombank cần xúc tiến cho chuyên viên định giá theo học khoá đào tạo cấp chứng hành nghề định giá theo tiêu chuẩn Bộ xõy dựng Điều quan trọng chuyên viên định giá có chứng hành nghề định giá bất động sản nói chung đem chấp báo cáo định giá có hiệu lực pháp lý, sử dụng để làm giải trước pháp luật xảy tranh chấp - Khi định giá nhà chấp giá trị cơng trình xõy dựng đất cần phải quan tõm Việc quy định thời gian khấu hao từ 1015 năm chưa hợp lý Để xác định tỷ lệ hao mũn cần phải vào thời gian mà cơng trình đưa vào sử dụng tuổi thọ kinh tế cơng trình theo thiết kế Để an tồn hơn, Techcombank cộng thêm số năm mà cơng trình chấp vào thời gian đưa vào sử dụng chia cho tuổi thọ kinh tế để tỡm tỷ lệ hao mũn - Techcombank nên xõy dựng hệ thống liệu sở phục vụ cho hoạt động định giá nói chung bất động sản nhà nói riêng Dựa vào hệ thống này, chuyên viên định giá phõn tích tình hình thị trường, đưa dự báo giá bất động sản tương lai, đồng thời lấy thơng tin nhanh, chớnh xác có việc tỡm kiếm mạng internet - Trong thời gian chấp, công tác quản lý nhà chấp cần tiến hành chặt chẽ Cần quy định rừ ràng thời hạn mà cán tín dụng phải kiểm tra định kỳ hay kiểm tra đột xuất Việc kiểm tra có vai trò quan trọng, cho thấy tình hình sử dụng nhà chấp khách hàng có làm ảnh hưởng tới giá trị nhà hay khơng, khách hàng có chuyển nhượng nhà cho người khác hình thức giấy tờ viết tay hay khơng, từ Ngõn hàng có biện pháp giải kịp thời phù hợp Đối với bất động sản nhà mà Ngõn hàng phải xử lý để thu hồi nợ chưa thể xử lý Ngõn hàng phải xiết chặt cơng tác quản lý, khai thác nhà Để cơng tác quản lý nhà chấp hiệu quả, em đề nghị Techcombank nên tăng cường số lượng cán tín dụng, trung bình cán tín dụng Techcombank phải quản lý gần 20 hồ sơ cho vay tháng số lượng hồ sơ cho vay lại tăng lên dẫn đến tình trạng quản lý, kiểm tra sơ sài không chặt chẽ KẾT LUẬN Định giá bất động sản hoạt động kinh tế Việt Nam, khơng ngành nghề định cũn đối tượng định giá bất động sản Tuy nhiên, sớm khẳng định vị trí quan trọng phát triển kinh tế nói chung ngành ngõn hàng nói riêng Trong ngành ngõn hàng định giá bất động sản chấp hoạt động hỗ trợ nhiều cho hoạt động tín dụng ngõn hàng, từ đẩy nhanh phát triển ngõn hàng Đồng thời định giá bất động sản chấp cũn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần nõng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai, bất động sản Trong trình thực tập ngân hàng TMCP Kĩ Thương Việt Nam – Techcombank, em may mắn tiếp cận với quy trình định giá bất động sản chấp qua chọn đề tài : “Quy trình định giá bất động sản chấp nhà Techcombank” để nghiên cứu làm khóa luận tốt nghiệp” Trong trình nghiên cứu đề tài vào giải vấn đề sau: - Hệ thống hoá cở sở lý luận hoạt động định giá bất động sản chấp - Quy trình định giá bất động sản chấp nhà Techcombank - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Techcombank từ tìm ngun nhõn vấn đề bất cập hoạt động định giá bất động sản chấp bất động sản chấp nhà nói riêng bất động sản chấp nói chung - Đề số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp nhà cho ngõn hàng Do tr Do trình độ, hiểu biết có hạn nên chun đề tốt nghiệp cũn nhiều thiếu sót Em kớnh mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường ĐH Kinh tế quốc dõn Hà Nội bổ sung bạn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Hoàng Văn Cường (chủ biên) – TS Nguyễn Thế Phán – TS Nguyễn Minh Ngọc – ThS Vũ Thị Thảo, Giáo trình thị trường bất động sản GSTSKH Lờ Đỡnh Thắng ( Chủ biên), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất NXB Chính trị quốc gia năm 2000 Luật đất đai năm 2003 Kinh doanh bất động sản Quốc hội thông qua ngày 9/6/2006 Nghị định số 05/2004/NĐ – CP phương pháp xác định giá đất khung giỏ cỏc loại đất Các phương pháp định giá Bất động sản – Đoàn Văn Trường- NXB KHKT năm 2000 Tạp chí xây dựng Tạp chí Địa Tạp chí Bất động sản 10 Thời báo kinh tế Việt Nam MỤC LỤC Trang DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Trang