Thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố bắc giang

Theo quy định nêu tại Điều 325 và Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015, tác giả cho rằng có hai hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật ghi nhận gồm: - Thế chấp quyền sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

-

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ có tiêu đề “Thế chấp quyền sử dụng đất

không gắn với tài sản trên đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Bắc Giang” là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi được thực hiện dưới sự

hướng dẫn khoa học của PGS.TS Lê Mai Thanh

Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bầy trong luận văn có nguồn trích dẫn đầy đủ và trung thực Kết quả nêu trong luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào

Hà Nội, ngày tháng năm 20

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Thịnh

LỜI CẢM ƠN

Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tôi

đã chọn đề tài luận văn: “Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên

đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Bắc Giang” Để hoàn thành

được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường

Chân thành cảm ơn Giáo viên hướng dẫn - PGS.TS Lê Mai Thanh đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu, thực hiện luận văn của mình

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động

viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu

Hà Nội, ngày tháng năm 20

Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Thịnh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT 6

1.1 Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 6

1.1.1 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 6

1.1.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 7

1.1.3 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất và sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật 9

1.2 Khái quát pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản trên đất 10

1.2.1 Khái niệm pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản trên đất 10

1.2.2.Cấu trúc của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 14

1.2.3 Những nội dung chủ yếu của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất .14

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 25

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC GIANG 26

2.1 Thực trạng pháp luật về chủ thể, nội dung và đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang 26

2.1.1 Thực trạng pháp luật về chủ thể, nội dung thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 26

2.1.2 Thực trạng pháp luật về đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 32

2.2 Thực trạng pháp luật về hình thức và trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang 36

2.2.1 Thực trạng pháp luât về hình thức thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với

tài sản trên đất 36

2.2.2 Thực trạng pháp luật về trình tự thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 38

2.3 Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang 39

2.3.1 Thực trạng quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp không gắn với tài sản trên đất 39

2.3.2 Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất tại thành phố Bắc Giang 45

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 57

Chương 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC GIANG 58

3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 58

3.1.1 Hoàn thiện các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 60

3.1.2 Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 61

3.1.3 Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp không gắn với tài sản trên đất 62

3.1.4 Hoàn thiện các quy định về giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất 65

3.2 Nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất tại địa bàn thành phố Bắc Giang 66

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 68

KẾT LUẬN 69

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang thụ lý các loại vụ án tranh chấp liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất từ năm

2014 đến năm 2018 46 Bảng 2.2: Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang thụ lý các loại vụ án tranh chấp liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất từ năm

2014 đến năm 2018 46

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm rất quan trọng trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Ở Việt Nam, thế chấp tài sản đã và đang diễn ra phổ biến và ngày càng trở nên quan trọng, không thể thiếu trong các giao dịch tín dụng (hợp đồng vay) tại các Ngân hàng thương mại

Thế chấp quyền sử dụng đất có hoặc không thế chấp cùng tài sản gắn liền với đất là những biện pháp thế chấp tài sản chủ yếu được áp dụng tại các tổ chức tín dụng hiện nay

Việc pháp luật cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai Người sử dụng đất có thể lựa chọn thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất (trên cùng một thửa đất đó) để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ của chính mình hoặc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người khác

Thông thường khi thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất sẽ thường gắn liền với tài sản trên đất Tuy nhiên, vẫn có những giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không gắn với tài sản trên đất, đây là một trong những thế chấp khá phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thông thường khác; cản trở các giao dịch tín dụng giữa các bên Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế rất khó để đưa việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy

Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý thì dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động và ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên Trong bối cảnh đó, việc

nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất theo

pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Bắc Giang” là cần thiết, mang tính chuyên

sâu và có tính thời sự

2

2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

Đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, đối với vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất không gắn liền với tài sản trên đất thì vẫn còn khá mới mẻ, các nghiên cứu mới chỉ dừng lại ở việc phân tích trong các bài viết khoa học, bài phân tích trên các trang tạp chí pháp luật chuyên ngành mà chưa đi vào nghiên cứu chuyên sâu, chi tiết cũng như chưa bao quát được hết các vấn đề liên quan

Một số công trình nghiên cứu đã được công bố trong thời gian gần đây có liên quan đến tài tài như:

- “Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Văn Ngọc (2015) – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội: Công trình nghiên cứu những vấn đề pháp lý

cơ bản của quan hệ thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, qua đó đề cập đến vướng mắc về quan hệ thế chấp bằng quyền

sử dụng đất của bên bảo đảm

- “Thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” Luận văn thạc sỹ Luật học của tác giả Bùi Thị Thùy Anh (2016) – Trường Đại học Luật Hà Nội: Công trình này nghiên cứu khá tổng quan về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng tại Việt Nam;

- “Thế chấp quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Mạnh Cường (2016) – Trường Đại học Luật Hà Nội: Công trình nghiên cứu chuyên biệt về việc thế chấp quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất theo pháp luật về đất đai

- “Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự” Luận văn thạc sỹ Luật học của tác gải Trần Lê Hưng (2017)- Trường Đại học Luật Hà Nội: Công trình nghiên cứu vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật

- “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”, Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả

Lê Thị Thanh Huyền (2017) – Trường Trường Đại học Luật Hà Nội: Công trình

Về các công trình nghiên cứu đã được ấn bản thành sách tham khảo, chuyên khảo nổi bật có các cuốn sách:

- “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – thực trạng và hướng hoàn thiện”, sách chuyên khảo của tác giả Nguyễn Thị Nga (2015)- Trường Đại học Luật Hà Nội Cuốn sách này đã phân tích cặn kẽ những vấn

đề pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong đó có đề cập đến quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất không bao thế chấp tài sản gắn liền với đất

Một số bài viết khoa học có liên quan mật thiết đến vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất trên các Tạp chí phải kể đến như:

- “Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất (hoặc ngược lại) theo Bộ luât Dân sự năm 2015 – Một số nội dung cần bàn luận” của tác giả Vũ Thị Hồng Yến trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2017;

- “Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất” của các tác giả Lý Văn Toán, Võ Minh Triều, Nguyễn Thị Thúy Hằng trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 4/2019

Nhìn chung các tác giả đã đưa ra vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất để phân tích, đánh giá nhưng chưa nghiên cứu toàn diện và chi tiết về các khía cạnh pháp lý khác nhau của vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Các công trình nghiên cứu, bài báo, vài viết khoa học nêu trên ít nhiều đều là những tư liệu đắt giá của tác giả khi thực hiện nghiên cứu đề tài này Tác giả cũng hi vọng rằng từ việc nghiên cứu đề tài này, vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất sẽ được làm sáng tỏ, và trong phạm vi nhất định sẽ trở thành một

4

tài liệu nghiên cứu chuyên sâu, bổ ích

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

* Mục đích nghiên cứu: Việc nghiên cứu đề tài này nhằm đề xuất các giải pháp

hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất; đáp ứng tính cấp thiết, an toàn đối với các giao dịch bảo đảm trong thực hiện giao dịch tín dụng, vay vốn tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Bắc Giang

* Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất với tính cách là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất theo pháp luật hiện hành nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự qua thực tiễn áp dụng tại thành phố Bắc Giang, đánh giá hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đồng thời chỉ rõ các vấn đề bất cập đang tồn tại trong pháp luật Việt Nam về vấn

đề này

- Từ những bất cập đang tồn tại trong pháp luật Việt Nam qua thực tiễn áp dụng tại thành phố Bắc Giang, đưa ra kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện biện pháp bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Pháp luật và thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử

dụng đất không gắn với tài sản trên đất qua thực tiễn áp dụng tại thành phố Bắc Giang

Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu là thế chấp quyền

sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn áp

dụng tại thành phố Bắc Giang

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng

và lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư duy, quan điểm, đường lối về phát triển kinh

tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng

và Nhà nước ta

Bên cạnh đó luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương pháp bình luận, phương pháp phân tích được sử dụng trong chương 1 khi nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn

5

với tài sản trên đất; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải được sử dụng trong chương 2 khi tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát được sử dụng trong chương 3 khi đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu

Ý nghĩa lý luận: Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề

lý luận về pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất theo pháp luật Việt Nam

Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài được nghiên cứu sẽ góp phần tổng kết thực tiễn,

nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất và nâng cao hiệu quả thực tế giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất tại thực tiễn thành phố Bắc Giang

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Bắc Giang

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và thúc đẩy hiệu quả việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất tại thành phố Bắc Giang

6

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT

1.1 Khái quát về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

1.1.1 Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

a Khái niệm về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, hoặc cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

Tài sản gắn liền với đất hay trong phạm vi đề tài này còn gọi là tài sản trên đất

là các bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, nhà cửa, cây trồng, rừng trồng…

là tất cả những gì có gắn liền với đất đai, không thể di dời và bóc tách khỏi đất đai, nếu

di dời hoặc bóc tách vật đó ra khỏi đất đai thì vật đó không còn khả năng khai thác, sử dụng đúng như mục đích, tính năng ban đầu của nó

b Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp Đây là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất Các quy định về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản

phải tuân theo

Thế chấp quyền sử dụng đất là là biện pháp bảo đảm cho một nghĩa vụ của một bên (có thể là bên thế chấp hoặc một bên khác) đối với bên nhận thế chấp Tài sản thế chấp chủ yếu là bất động sản, trong đó có đất đai (QSDĐ) là đối tượng đóng vai trò trung tâm Khi quan hệ thế chấp được xác lập sẽ làm phát sinh những quyền nhất định

về tài sản đối với bên nhận thế chấp, thậm chí quyền về tài sản thế chấp hoàn toàn thuộc về bên nhận thế chấp nếu nghĩa vụ của bên thế chấp không được thực hiện Khi

Theo quy định nêu tại Điều 325 và Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015, tác giả cho rằng có hai hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được pháp luật ghi nhận gồm:

- Thế chấp quyền sử dụng đất có gắn với tài sản trên đất: Là việc người sử dụng đất vừa thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất và kết hợp thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong cùng một giao dịch bảo đảm

- Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất: Là việc người sử dụng đất chỉ thực hiện riêng việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không thực hiện việc thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong cùng một giao dịch bảo đảm Trong đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất lại chia làm hai loại hình:

+ Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn với đất khi người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn với đất khi người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

1.1.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Trước tiên, về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất không gắn liền với tài sản trên đất là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất thuần túy Vì vậy đặc điểm của thế

1 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ

Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, Tr8

- Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, giấy tờ chứng minh quyền tài sản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm

Bên cạnh những đặc điểm chung thì thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất còn có những đặc điểm đặc thù như sau:

- Khoanh vùng phạm vi và đối tượng tài sản tham gia vào giao dịch bảo đảm là bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất của mình mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất;

- Do phạm vi và đối tượng của giao dịch thế chấp được xác định đích danh là quyền sử dụng đất mà không bao gồm tài sản trên đất nên dẫn đến sự phân tách về chủ thể trong quan hệ thế chấp Không đơn thuần chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, mà trong đó còn có thể các chủ thể khác, cụ thể:

Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất mà chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu thì ngoài bên thế chấp, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất còn có bên thứ ba khác có quyền và lợi ích liên quan đến giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất này chính là chủ sở hữu đối với tài sản trên đất Việc xác định tư cách chủ thể trong quan hệ thế chấp này có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết, xử lý tài sản thế chấp Theo đó, các mối quan hệ phát sinh trên cơ sở người mua lại tài sản thế chấp quyền sử dụng đất được xem xét gồm:

+ Giữa chủ thể có quyền sử dụng đất và chủ thể có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất;

+ Giữa bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất với chủ thể có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

9

+ Giữa người mua lại tài sản thế chấp quyền sử dụng đất và chủ thể có quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Một nét đặc thù cơ bản khác mà không thể không nhắc tới của thế chấp quyền

sử dụng đất nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất là việc xử lý tài sản thế chấp Việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất được đặt ra theo cách phân loại đã nêu ở trên gồm:

+ Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

+ Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Như vậy có thể thấy, đặc điểm khác biệt cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất

không gắn với tài sản so với thế chấp quyền sử dụng đất gắn với tài sản là việc xác định trong giao dịch thế chấp giữa các bên, đối tượng tài sản thế chấp là cái gì? Nếu như trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản bên thế chấp được xác định

là chỉ thế chấp quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận thế chấp, thì trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có gắn với tài sản đối tượng thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1.1.3 Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất và sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật

Thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả Thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất tạo điều kiện cho người có QSDĐ không gắn với tài sản trên đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất Thông qua thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất, các TCTD vừa thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện chức năng luân chuyển vốn cho nền kinh tế1

Việc cho vay bằng hình thức thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất không nằm ngoài mục đích nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất và rủi ro có thể xảy ra đối với bên cho vay Thực tế, thời gian qua hoạt động cho vay bằng thế chấp QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất nói riêng cũng diễn

ra hết sức sôi động, chiếm ưu thế và được đánh giá là biện pháp đảm bảo an toàn nhất

1 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ

Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, Tr10

10

cho hệ thống các TCTD khi thực hiện chức năng cho vay Dưới góc độ của người cho vay, lợi thế của thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất được thể hiện rõ nét ở những khía cạnh cụ thể sau đây:

- Thế chấp bằng tài sản bảo đảm là QSDĐ không gắn với tài sản trên đất có độ rủi ro thấp hơn nhiều so với hình thức thế chấp tài sản khác

- Lợi thế của thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất còn được thể hiện

rõ nét khi so sánh với thế chấp các tài sản khác không phải là QSDĐ Bởi vì, đất đai không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, không bị hư hỏng hoặc có thể bị tiêu hủy như các tài sản khác

Đối với bên thế chấp, việc họ chỉ thế chấp QSDĐ mà không bao gồm tài sản trên đất sẽ thuận lợi khi họ không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn với mảnh đất đó

1.2 Khái quát pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản trên đất

1.2.1 Khái niệm pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản trên đất

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực

tế cũng cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở, định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung Trong thời gian qua, với sự phát triển năng động của nền kinh tế thị trường, cùng với sự đan xen của các thành phần kinh tế và các hình thức sở hữu, kéo theo đó là các quan hệ xã hội nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng cũng có xu hướng phát triển ngày càng sôi động Các quan hệ về đất đai không còn bó hẹp ở phạm vi chủ thể sử dụng đất trong nước mà còn mở rộng cho các chủ thể nước ngoài Các giao dịch về QSDĐ không gắn với tài sản trên đất cũng không còn hạn chế ở một vài giao dịch nhỏ lẻ như trước đây mà thay vào đó là sự đa dạng của các phương thức giao dịch QSDĐ không gắn với tài sản trên đất với nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, nhiều loại QSDĐ khác nhau tham gia với tư cách là đối tượng trong giao dịch thế chấp Sự linh hoạt của các phương thức thế chấp được biểu hiện thông qua việc sử dụng một QSDĐ không gắn với tài sản trên đất để đảm bảo cho nhiều khoản vay hoặc nhiều QSDĐ không gắn với tài sản trên đất được sử dụng để đảm bảo cho một khoản vay Đồng hành với sự đa dạng nêu trên tất yếu cũng kéo theo sự phức tạp của những vấn đề phát sinh trong quá trình giao dịch Đó là, làm thế nào để QSDĐ không gắn với tài sản trên đất của mỗi tổ chức, cá nhân được dễ

11

dàng trở thành tài sản đảm bảo, người có QSDĐ không gắn với tài sản trên đất dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn thông qua con đường thế chấp Ngược lại, với sự không ổn định của thị trường BĐS, sự thiếu minh bạch trong quy hoạch sử dụng đất hiện nay thì bên nhận thế chấp phải có những cách thức và biện pháp gì để phòng ngừa và hạn chế rủi ro Vì vậy, việc tạo điều kiện thuận lợi, cơ chế xử lý QSDĐ không gắn với tài sản trên đất linh hoạt và tạo quyền chủ động cho bên nhận thế chấp là yêu cầu tất yếu khách quan… Tất cả những vấn đề nêu trên đều rất cần đến sự điều chỉnh của pháp luật nhằm định hướng các quan hệ này đi theo một trật tự chung thống nhất, phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của toàn

xã hội

Pháp luật về thế chấp tài sản nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất nói riêng là một bộ phận của pháp luật điều chỉnh các giao dịch bảo đảm trong nền kinh tế thị trường

Thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên trước hết chúng chịu sự điều chỉnh bởi những quy định chung, mang tính nguyên tắc được ghi nhận trong BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật khác có liên quan

Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất lại là quan hệ mang nhiều yếu tố đặc thù bởi đối tượng tham gia quan hệ thế chấp là QSDĐ không gắn với tài sản trên đất - một loại tài sản đặc biệt Trong quá trình xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất, các chủ thể tham gia còn chịu sự điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật đất đai chuyên ngành (LĐĐ năm 2013 và các văn bản liên quan)

Bên cạnh đó, thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất với giá trị thế chấp lớn nên thông thường được sử dụng như biện pháp bảo đảm nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong một hợp đồng tín dụng đối với bên cho vay Vậy nên giao dịch này cũng chịu sự điều chỉnh của Luật các TCTD và các văn bản liên quan Đặc biệt trong đó phải kể đến Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD

Như vậy, có thể khẳng định quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự về thế chấp tài sản và pháp luật

12

chuyên ngành đất đai Vì vậy, tính thống nhất và đồng bộ của hệ thống pháp luật đặt ra

là một đòi hỏi cần thiết và tất yếu

Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện trong ba trường hợp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được thế chấp mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được thế chấp trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và trong trường hợp khác hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015)

*Khái niệm, đặc điểm của xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục pháp lý nhằm tiếp nhận, xác lập hoặc định đoạt đối với quyền sử dụng đất đất là tài sản thế chấp của bên thế chấp

Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp có các đặc điểm đặc trưng của quá trình xử

- Phương thức bên nhận thế chấp tự bán tài sản;

- Phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ;

*Giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

1 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015

13

Cũng giống như bất kỳ giao dịch nào có tranh chấp, khi xảy ra tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua việc trực tiếp thương lượng với nhau Trong trường hợp không thương lượng được, việc giải quyết tranh chấp có thể được thực hiện với sự trợ giúp của bên thứ ba thông qua phương thức hòa giải, trọng tài hoặc Tòa án Nguyên tắc quan trọng trong giải quyết các tranh là nguyên tắc tự định đoạt của các bên Cơ quan nhà nước hay trọng tài chỉ can thiệp theo yêu cầu của các bên tranh chấp Ở Việt Nam

có các phương thức giải quyết tranh chấp hiện đang dược áp dụng chủ yếu sau đây: Thương lượng, hòa giải và Tòa án

Thương lượng: Là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên

tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, thỏa thuận tìm ra cách giải quyết các vấn đề tranh chấp trên cơ sở lợi ích và trách nhiệm của các bên với nhau để loại bỏ tranh chấp

mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kì bên thứ ba nào Đây là phương thức được lựa chọn nhiều bởi lẽ phương thức này mang đến cho các bên tranh chấp nhiều lợi thế như nhanh chóng, đơn giản, ít tốn kém và cũng giữ được hòa khí để sau này các bên tiếp tục mối quan hệ kinh doanh với nhau

Hòa giải: Là phương thức giải quyết tranh chấp trên cơ sở việc các bên tiến

hành thỏa thuận giải quyết nội dung tranh chấp với sự hỗ trợ của bên thứ ba là hòa giải viên làm trung gian hòa giải để hỗ trợ, thuyết phục các bên tranh chấp tìm kiếm các giải pháp nhằm loại trừ tranh chấp đã phát sinh Yêu cầu của trung gian hòa giải phải

là người có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ; am hiểu pháp luật, có kinh nghiệm thực tiễn

và có sự độc lập, uy tín và độ tin cậy cần thiết để các bên tranh chấp mời làm trung gian Kết quả hòa giải phụ thuộc vào thiện chí của các bên tranh chấp và uy tín, kinh nghiệm, kỹ năng của trung gian hòa giải, quyết định cuối cùng của việc giải quyết tranh chấp không phải của trung gian hòa giải mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự tự nguyện các bên tranh chấp Kết quả hòa giải thành không có bất kì cơ chế pháp lý nào

để bảo đảm thi hành những cam kết của các bên trong quá trình hòa giải

Tòa án: Phương thức giải quyết tranh chấp bằng Tòa án là phương thức giải

quyết tranh chấp thông qua một cơ quan tài phán Nhà nước, nhân danh quyền lực Nhà nước để đưa ra phán quyết buộc các bên có nghĩa vụ thi hành Tòa án giải quyết tranh chấp theo hai cấp xét xử là cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp kinh doanh thương mại

14

cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân cấp cao và Tòa án nhân dân cấp tỉnh xét xử phúc thẩm đối với quyết định, bản án sơ thẩm có kháng cáo, kháng nghị của Tòa án nhân dâncấp dưới trực tiếp theo quy định của pháp luật Ngoài ra, Tòa án nhân dân tối cao và Tòa án nhân dân cấp cao xét xử giám đốc thẩm và tái thẩm đối với những bản án, quyết định

đã có hiệu lực pháp luật mà bị kháng nghị Việc phân chia trình tự thủ tục xét xử qua nhiều cấp Tòa án rất phức tạp và kéo dài sẽ không đáp ứng được yêu cầu giải quyết tranh chấp nhanh chóng và kịp thời

Tòa án giải quyết tranh chấp theo nguyên tắc xét xử tập thể và quyết định theo

đa số, việc giải quyết tranh chấp phải tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng và phán quyết của Tòa án được đảm bảo thi hành bằng các biện pháp cưỡng chế của

Nhà nước

1.2.2 Cấu trúc của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

- Bộ phận pháp luật quy định về chủ thể, đối tượng của quan hệ thế chấp quyền

sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

- Bộ phận pháp luật quy định về hình thức của của quan hệ thế quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất và trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

- Bộ phận pháp luật quy định về xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

1.2.3 Những nội dung chủ yếu của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

a.Hình thức về thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Để bảo đảm an toàn pháp lý cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung, một số giao dịch dân sự liên quan đến QSDĐ trong đó có thế chấp QSDĐ đòi hỏi phải giao kết hợp đồng và tuân theo những hình thức nhất định

Quy định về hình thức của giao dịch thế chấp QSDĐ xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của QSDĐ đối với mỗi người dân nói riêng và đối với sự phát triển của nền

Thứ nhất, việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ không gắn với tài

sản trên đất phải được lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung Hợp đồng thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất được pháp luật quy định một cách chặt chẽ Với các giao dịch dân sự khác, tùy vào từng trường hợp mà pháp luật quy định cho phép hình

thức của hợp đồng bằng miệng, bằng hành vi cụ thể hoặc bằng văn bản

Thứ hai, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản

trên đất phải được công chứng hoặc chứng thực Việc quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất phải được công chứng hoặc chứng thực nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc Nhà nước quản lý biến động loại tài sản đặc biệt là đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và có ý nghĩa cho việc Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/NĐ-CP ngày 01/09/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định việc thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất còn phải thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định

b.Chủ thể, đối tượng và nội dung thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

*Chủ thể

Bên thế chấp: Theo quy định của LĐĐ năm 2013, các chủ thể có QSDĐ hợp

pháp có quyền thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất gồm cả hộ gia đình, cá nhân (kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp (kể cả doanh nghiệp liên doanh), tổ chức kinh tế theo các căn cứ và điều kiện dựa trên LĐĐ, BLDS và các

1 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ

Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, Tr14

Một trong những nét đặc trưng cơ bản của thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất là vấn đề chủ thể thế chấp: Bên thế chấp có thể đồng thời vừa là chủ sử dụng đất vừa là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc bên thế chấp có thể chỉ giữ một tư cách là chủ sử dụng đất mà không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Việc xác định rõ tư cách chủ thể thế chấp trong trường hợp chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là yếu tố quan trọng để xác định bên thế chấp có thẩm quyền đối với tài sản thế chấp hay không Và cũng trên cơ sở đó tòa

án nhân dân có thẩm quyền xác định hợp đồng thế chấp có bị vô hiệu do bên thế chấp không có thẩm quyền ký kết Hợp đồng thế chấp hay không?

Vấn đề về mối quan hệ giữa chủ thể thế chấp QSDĐ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cần được xem xét ở các yêu tố sau:

- Về cơ sở tạo lập: Mối quan hệ hai bên có thể được tạo lập trên các cơ sở Hợp đồng cho thuê, cho mượn QSDĐ, góp vốn, hợp tác kinh doanh bằng QSDĐ

- Về hình thức chứng nhận quyền đối với các chủ thể: Nếu như chủ sử dụng đất được ghi nhận quyền của mình bằng Giấy chứng nhận QSDĐ thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành, hai loại Giấy chứng nhận này đối với cùng 1 thửa đất thì chỉ được ghi nhận chung bằng một loại giấy tờ đó

là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vậy việc ghi nhận thông tin cụ thể đối với từng chủ thể như thế nào hiện pháp luật vẫn còn

bỏ ngỏ

- Về sự chấp thuận của chủ sở hữu tài sản trên đất đối với việc thế chấp hiện chưa có quy định nên cũng cần xem xét để làm rõ

17

Bên nhận thế chấp: Tìm hiểu các quy định của LĐĐ năm 2013 từ Điều 166 -

Điều 194 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất nói riêng cho thấy, bên nhận thế chấp là các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân chỉ áp dụng trong trường hợp bên thế chấp hộ gia đình hoặc cá nhân)

Phạm vi chủ thể nhận thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất theo quy định của pháp luật hiện hành được mở rộng đã tạo khả năng và cơ hội cho người sử dụng đất được thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất và tạo môi trường pháp

lý cạnh tranh lành mạnh giữa các TCTD

Trong khuôn khổ của pháp luật hiện hành, cùng với sự đa dạng và phức tạp của các quan hệ thế chấp trên thực tế nói chung và đặc biệt là quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất nói riêng, thì hơn ai hết bên nhận thế chấp là bên cần phải thận trọng trong công tác thẩm định và phê duyệt tín dụng Bởi lẽ, chỉ riêng khi nhận thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất đối với trường hợp chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì TCTD đã có thể gặp những rủi

ro nhất định như khi nhận thế chấp bằng QSDĐ của người thứ ba, một thời gian sau khi xác lập hợp đồng thế chấp thì bên thế chấp xây dựng nhà cửa, biệt thự trên đất và khi phải xử lý tài sản trên đất các TCTD không biết “xoay sở” thế nào khi bên thế chấp cho rằng mình chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp nhà cửa, biệt thự trên đất?

Như vậy, đối với việc thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất trong trường hợp chủ sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong bối cảnh khi mà pháp luật Việt Nam hiện hành còn nhiều bất cập về vấn đề này thì các TCTD chắc chắn sẽ rất cảnh giác và rất khó để thông qua hoặc phê duyệt tín dụng cho bên vay được bảo đảm bằng tài sản dạng này

*Đối tượng thế chấp

Đối tượng thế chấp hay tài sản thế chấp phải đáp ứng được tính chắc chắn về các khía cạnh sau: (i) chắc chắn bên thế chấp có quyền thế chấp đối với tài sản: Đó là người có tên trên bất động sản đã được kiểm tra thông qua hồ sơ đăng ký tại cơ quan địa chính; (ii) Chắc chắn rằng tài sản thế chấp không có bất kỳ tranh chấp nào để giảm thiểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn đối với tài sản thế chấp; (iii) Chắc chắn về những hạn

18

chế quyền đối với tài sản thế chấp hay chính là chắc chắn về quyền của những chủ thể khác trên tài sản thế chấp như: Quyền về lối đi qua bất động sản, quyền của người đang thuê, đang mượn bất động sản thế chấp… (iv) Chắc chắn tài sản thế chấp không thuộc đối tượng cấp chuyển giao hay cấm kê biên theo quy định của pháp luật1

Theo phân tích ở trên, đối tượng thế chấp trong phạm vi nghiên cứu xuyên suốt của đề tài là QSDĐ không gắn liền với tài sản trên đất Đối tượng được mô tả trong Hợp đồng thế chấp chỉ là QSDĐ, không bao gồm các tài sản khác như công trình, nhà

ở, cây trồng, rừng trồng… có trên đất Đối tượng thế chấp về bản chất là giá trị của QSDĐ của bên thế chấp được chứng minh bằng Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho bên thế chấp theo quy định của pháp luật

Các tình huống có thể xảy ra đối với việc bên thế chấp chỉ thực hiện thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất gồm:

- Tại thời điểm các bên xác lập giao dịch thế chấp QSDĐ, bên thế chấp chỉ có thửa đất không, không tồn tại bất kỳ tài sản nào gắn liền với đất;

- Bên thế chấp được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa đăng ký hoặc không thể đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (công trình, nhà cửa, rừng trồng, cây trồng lâu năm…) tại thời điểm các bên xác lập giao dịch thế chấp QSDĐ

- Trường hợp bên thế chấp không đồng thời là chủ sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nên không có thẩm quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất mà

chỉ có thể thế chấp QSDĐ không gắn liền với tài sản trên đất

*Xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp không gắn với tài sản trên đất

Xác định giá trị QSDĐ thế chấp không gắn với tài sản trên đất là sự ước tính về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã xác định Định giá tài sản phải dựa trên yếu tố thỏa thuận là một chế định dân chủ và văn minh của các quy định pháp luật vì nó tôn trọng tối đa quyền của đương sự trong quan hệ dân sự, vấn đề là các bên khi tiến hành định giá tài sản thế chấp phải theo giá thị trường Hiện nay hầu hết bên nhận thế chấp (chủ yếu là các ngân hàng) đều có bộ phận

1 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Tr 13

19

định giá hoặc thuê tổ chức định giá trung lập đối với tài sản có giá trị lớn Nhưng việc định giá tài sản thế chấp là QSDĐ không gắn với tài sản trên đất thì trong thực tế khi tiến hành định giá tài sản thì có nhiều trường hợp xảy ra, cụ thể:

- Trường hợp định giá quá thấp so với giá thị trường Điều này ảnh hưởng tới giá trị tài sản bảo đảm không đảm bảo được nguồn vốn cần vay của người thế chấp tài sản và giảm tính cạnh tranh của bên nhận thế chấp

- Trường hợp định giá quá cao không đúng thực chất đối QSDĐ không gắn với tài sản trên đất Như vậy sẽ làm ảnh hưởng tới khả năng bảo đảm cho khoản vay, gây rủi ro đối với bên nhận thế chấp vì trường hợp rủi ro xảy ra tài sản thế chấp không đủ thanh toán cho khoản vay

Như vậy, việc định giá tài sản thế chấp là một vấn đề phức tạp, để đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên định giá tài sản một cách chính xác nhất cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hóa về nghiệp vụ định giá tài sản thế chấp nhất là đối với QSDĐ không gắn với tài sản trên đất

Do đặc thù về đối tượng thế chấp là QSDĐ không gắn với tài sản trên đất như

đã phân tích ở trên nên về nguyên tắc, giá trị thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất chính là giá trị định giá riêng của QSDĐ mà không được tính thêm giá trị của bất kỳ tài sản nào có trên đất, mặc dù nếu định giá riêng lẻ các công trình, tài sản trên đất là có giá trị lớn

*Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản

trên đất

Quyền của bên thế chấp: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế

chấp có ý nghĩa rất quan trọng Các quyền và nghĩa vụ này dựa trên cơ sở thỏa thuận của các bên Việc thực hiện nghĩa vụ của bên này là điều kiện cho việc hưởng quyền của bên kia Để lợi ích của các bên được đảm bảo công bằng thì quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất cần phải được pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng; đặc biệt khi đối tượng thế chấp là QSDĐ thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý Vậy nên nội dung hợp đồng, quyền và nghĩa vụ

Pháp luật còn quy định bên thế chấp được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp Khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ đến hạn với bên nhận thế chấp có nghĩa quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất đã tự động chấm dứt

Nghĩa vụ của bên thế chấp: Nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ không gắn với

tài sản trên đất được phát sinh ngay khi quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất được thiết lập Bên thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất phải thực

hiện ngay các nghĩa vụ được quy định trên sau khi giao kết hợp đồng

Người sử dụng đất phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp Đây là cơ sở pháp lý để chứng minh QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất Khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 cũng quy định Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ Đồng thời, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi đầy đủ loại đất, diện tích đất Vì vậy mà bên nhận thế chấp có thể xác định được chính xác giá trị thế chấp Quy định này đã giúp cho bên nhận thế chấp yên tâm hơn khi cho bên thế chấp vay vốn

Tiếp theo nghĩa vụ của người sử dụng đất là làm thủ tục đăng ký thế chấp để được thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất Bên thế chấp có nghĩa vụ sử

21

dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp Ngoài ra, đây không chỉ là nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất mà nó còn là nghĩa vụ chung của tất cả các chủ thể sử dụng đất

Và nghĩa vụ cơ bản của bên thế chấp khi tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất là thanh toán nợ đến hạn cho bên nhận thế chấp hoặc trả nợ cho bên thứ ba (bên được bên thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp) theo đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng Bên thế chấp hoặc bên thứ ba khi đến hạn phải thanh toán không được kéo dài dù việc sản xuất, kinh doanh của họ có lời hay thua lỗ Trong trường hợp bên thế chấp/ bên thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán nợ thì bên nhận thế chấp sẽ được đảm bảo bằng QSDĐ không gắn với tài sản trên đất đã thế chấp

Trường hợp thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì bên thế chấp có nghĩa vụ phải khai báo trung thực về nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất và các giao dịch, hợp đồng (nếu có) cho bên nhận thế chấp Ngoài ra bên thế chấp còn có trách nhiệm chuyển giao toàn bộ QSDĐ và mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên tiếp nhận khi xử lý tài sản thế chấp

 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Quyền của bên nhận thế chấp: Bên nhận thế chấp có quyền xem xét, kiểm tra

trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp Đồng thời, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp Trường hợp bên thế chấp không đồng thời

là chủ sử dụng và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải xác minh làm rõ, cụ thể nguồn gốc đất, tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ khách chứng minh mối quan hệ

giữa họ để đánh giá tình trạng thực của tài sản thế chấp;

Bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng; thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật

Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp khi bên thế

22

chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp: Cũng như bên thế chấp QSDĐ không gắn

với tài sản trên đất, bên nhận thế chấp cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đi đăng

ký việc thế chấp Quy định này thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm giữa các bên và đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước Ngoài ra, bên nhận thế chấp còn có nghĩa

vụ trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thế chấp khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ Nghĩa vụ này chỉ đặt ra khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ đến hạn theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng Quy định này là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và tránh trường hợp bên nhận thế chấp lạm dụng quyền hạn của mình để gây khó dễ cho bên thế chấp trong việc nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất

Bên cạnh đó, ngoài việc phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ nêu trên, bên nhận thế chấp còn phải tuân theo những quy định mang tính riêng biệt của pháp luật chuyên ngành quy định trong Luật ngân hàng, Luật các TCTD

Trong trường hợp thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì bên nhận thế chấp có nghĩa vụ xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và tiếp nhận mối quan hệ từ bên thế chấp với bên sở hữu tài sản trên đất không đem vào thế chấp theo giao dịch, nguồn gốc mà họ đã xác lập trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

*Hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản trên đất

Đăng ký thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất là quy định cần thiết

và có ý nghĩa quan trọng, một mặt nhằm công khai hóa thông tin về giao dịch; mặt khác, giúp cho cơ quan nhà nước kiểm soát chặt chẽ các giao dịch, phòng ngừa được rủi ro cho các TCTD trong trường hợp người thế chấp có hành vi gian dối Hơn thế nữa, đăng ký thế chấp có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho tới ngày xóa đăng ký Pháp luật điều chỉnh đăng ký thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất trong thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, tạo điều kiện thuận lợi nhiều hơn cho các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất thông qua việc cải cách các thủ tục hành chính

có liên quan đến lĩnh vực này

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 LĐĐ năm 2013 thì: "Việc thế chấp

23

QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính" Có nghĩa là tại thời điểm các bên thực hiện việc ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất qua công chứng hoặc chứng thực thì việc thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất vẫn chưa có hiệu lực

Theo quy định tại Điều 319 BLDS năm 2015 thì hợp đồng thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên

có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác Việc đăng ký thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

Việc bổ sung quy định này là cần thiết nhằm tránh tình trạng đồng nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời điểm có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của biện pháp thế chấp và quan niệm đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp Quy định này hoàn toàn phù hợp và thống nhất với nguyên lý, thỏa thuận dân sự có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, còn đăng ký chỉ là điều kiện, là căn cứ pháp lý xác định thời điểm giao kết, thỏa thuận đó có hiệu lực đối kháng với người thứ ba

c.Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp và số tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định1

Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện trong ba trường hợp: Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được thế chấp mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được thế chấp trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và trong trường hợp khác hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 299 BLDS năm 2015)

Xử lý QSDĐ thế chấp là quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục pháp lý nhằm tiếp nhận, xác lập hoặc định đoạt đối với QSDĐ đất là tài sản thế chấp của bên thế chấp

1 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội,Tr 12

24

Xử lý QSDĐ thế chấp có các đặc điểm đặc trưng của quá trình xử lý tài sản thế chấp: (i) Đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý là QSDĐ của bên thế chấp; (ii) Hậu quả là nhằm làm chấm dứt quyền sử dụng của bên thế chấp đối với QSDĐ đó; (iii) Phương thức xử lý tài sản thế chấp đa dạng, phong phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác; (iv) Quá trình xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ các quy định khác về thủ tục hành chính như thủ tục đăng ký thế chấp, sang tên tài sản thế chấp cho người mua1

và trình tự, thủ tục nhất định Việc bán đấu giá được thực hiện thông qua tổ chức bán đấu giá Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm, trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì tài sản được bán bằng giá khởi điểm

- Phương thức bên nhận thế chấp tự bán tài sản: Phương thức này được sử dụng nếu có sự thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hay chưa thực hiện nghĩa vụ dân sự khi hết hạn thực hiện trong thỏa thuận mà bên thế chấp đồng ý cho bên nhận thế chấp bán tài sản thế chấp;

- Phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ: Bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính tài sản đảm bảo để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục xác lập quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật

1 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr12

2 Điều 303 BLDS năm 2015

25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất là việc người sử dụng đất chỉ thực hiện riêng việc thế chấp QSDĐ mà không thực hiện việc thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong cùng một giao dịch bảo đảm Trong đó, việc thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất được thể hiện thông qua hai loại hình: Thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn với đất khi người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn với đất khi người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Những nét khác biệt đặc trưng, cơ bản giữa thế chấp QSDĐ không gắn liền với tài sản trên đất và thế chấp QSDĐ có gắn với tài sản trên đất là:

- Về đối tượng thế chấp: QSDĐ không gắn với tài sản trên đất

- Điều kiện của đối tượng thế chấp: Thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất thì chủ sử dụng đất chỉ cần được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

- Về chủ thể thế chấp: Thế chấp QSDĐ có gắn với tài sản trên đất thì chủ sử dung đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; còn thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất, chủ sử dụng đất có thể đồng thời hoặc không đồng thời là chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất

Những khía cạnh lý luận khác của thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trên đất vì thế cũng có những điểm chung đồng thời có sự khác biệt so với thế chấp QSDĐ khác

26

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT

QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC GIANG 2.1 Thực trạng pháp luật về chủ thể, nội dung và đối tượng thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang

2.1.1 Thực trạng pháp luật về chủ thể, nội dung thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Chủ thể trong giao dịch thế chấp là bên thế chấp và bên nhận thế chấp, đối với thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất thì các bên tham gia gồm có bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

Để giao dịch được pháp luật thừa nhận thì các bên chủ thể phải đáp ứng những điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật

a Bên thế chấp

* Điều kiện chung

- Đối với chủ thể là cá nhân:

Đối với những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất do đây là tài sản của quốc gia và có giá trị vô giá nên những quy định pháp luật liên quan cũng hết sức phức tạp Từ đó, để các bên tham gia tránh được những rủi

ro cần thiết thì pháp luật bắt buộc đối với những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất thì đối tượng tham gia phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quy định về năng lực hành vị tại Điều 19 như sau: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cả hai cân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Đối với người mất năng lực hành vi dân sự hoặc có tài sản riêng là quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất và có người giám hộ thì người giám hộ không được giao dịch tài sản này với người được giám hộ, nếu vẫn tiến hành giao dịch thì giao dịch đương nhiên vô hiệu (khoản 1 Điều 50 Bộ luật Dân sự năm 2015) Hay nói khác hơn, người giám hộ không thể tự giao dịch với chính mình bằng cách dùng tư cách giám hộ để quyết định việc giao dịch tài sản đó với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người giám hộ

27

Đối với cá nhân là người nước ngoài (cả người không có quốc tịch và người có quốc tịch nước ngoài), thì pháp luật Việt Nam cũng quy định họ cũng là chủ thể của hợp đồng dân sự Theo khoản 2 Điều 673 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Người nước ngoài tại Việt Nam có năng lực pháp luật dân sự như công dân Việt Nam, trừ trường pháp luật Việt Nam có quy định khác” Đồng thời, tại khoản 2 Điều 674 cũng có quy định “Trường hợp người nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại Việt Nam, năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài đó được xác định theo pháp luật Việt Nam” Như vậy, so với chủ thể là người Việt Nam thì người nước ngoài cũng có năng lực chủ thể bình đẳng như nhau

- Đối với chủ thể là pháp nhân

Một tổ chức để được pháp luật thừa nhận là pháp nhân và trở thành chủ thể của giao dịch dân sự thì trước hết, phải đáp ứng đúng theo các điều kiện tại khoản 1 Điều

74 Bộ luật Dân sự năm 2015: được thành lập theo quy định pháp luật; có cơ cấu tổ chức; tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình, nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập Pháp nhân được tạo nên bởi sự liên kết của nhiều cá nhân nên khi xác lập hoặc thực hiện một giao dịch dân sự thì việc này nhất thiết phải thông qua người đại diện Gồm có hai loại đại diện đó là đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền (Điều 85 Bộ luật Dân sự

năm 2015)

Đối với đại diện theo pháp luật được hiểu là người được quy định trên nội dung bản điều lệ hoặc trong quyết định thành lập của chính pháp nhân đó Việc thực hiện hành vi đại diện cho pháp nhân có thể do chính người đại diện hoặc họ có thể ủy quyền cho người khác thực hiện

- Đối với chủ thể là Hộ gia đình

Điểm mới trong Bộ luật Dân sự năm 2015 so với các Bộ luật Dân sự trước đây là không thừa nhận tư cách chủ thể của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự Thay vào đó, tại Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ những thành viên của

hộ gia đình mới được xem là chủ thể và có thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc thực hiện giao dịch có thể do chính các thành viên tự quyết định hoặc ủy

hộ gia đình (từ Điều 10 đến Điều 104)

*Điều kiện riêng

Các cá nhân, hộ gia đình; tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài sử dụng đất dưới một số hình thức nhất định mới được phép thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cũng như thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất Cụ thể như sau:

- Đối với cá nhân, hộ gia đình thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhận thừa kế thì được phép thế chấp quyền

sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013) Cũng giống như thế chấp nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ cá nhân, hộ gia đình có bị hạn chế quyền thế chấp đối với các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì không có quy định nào hạn chế quyền thế chấp của cá nhân, hộ gia đình Vậy, với cách quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự thì cá nhân, hộ gia đình không bị hạn chế về bên nhận thế chấp, các chủ thể này hoàn toàn có thể thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất của mình cho các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác và cá nhân khác nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn của mình

- Đối với tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất hoặc tài sản thuộc sở

183 và khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, việc thế chấp quyền

sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất của đối tượng là người Việt Nam định

cư ở nước ngoài phải đáp ứng được hai điều kiện đó là phải có dự án đầu tư tại Việt Nam và sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền tiền thuê đất một lần Đồng thời, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

- Đối với tổ chức nước ngoài thì phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì được thế chấp bằng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn

sử dụng đất (điểm d khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013) Vậy, điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài để được thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất phải có dự án đầu tư và phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Tương

tự như đối tượng là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì doanh nghiệp nước ngoài chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam

b Bên nhận thế chấp

Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở:

Tương tự Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định tại điểm

d Khoản 2 Điều 174: “tổ chức được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho

thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền “thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”

Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước cho thuê đất theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại Như vậy, trong trường hợp chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì thông thường Luật Đất đai không giới hạn bên nhận thế chấp

Như vậy các tổ chức tín dụng theo quy định được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam gồm có:

31

- Các tổ chức tín dụng trong nước: Các Ngân hàng (Ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách xã hội, ngân hàng hợp tác xã); tổ chức tín dụng phi ngân hàng và Quỹ tín dụng nhân dân;

- Các tổ chức tín dụng nước ngoài: Văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài

Theo quy định của pháp luật hiện hành, một tổ chức tín dụng muốn trở thành bên nhận thế chấp trong quan hệ tín dụng phải thỏa mãn đầy đủ các điều kiện của chủ thể cho vay hợp đồng tín dụng, cụ thể bao gồm:

- Có giấy phép thành lập và hoạt động do Ngân hàng nhà nước cấp;

- Có Điều lệ hoạt động theo quy định;

- Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp;

- Có người đại diện đủ năng lực và thẩm quyền để giao kết hợp đồng tín dụng với khách hàng

Tại thành phố Bắc Giang, việc thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản được thực hiện phổ biến nhằm đảm bảo nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng giữa các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp với các TCTD Và theo quan sát của tác giả thì hầu hết bên thế chấp QSDĐ đều đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai Bên nhận thế chấp là chi nhánh các Ngân hàng thương mại cổ phần tại thành phố Bắc Giang Trong tổng số các vụ việc tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản trong những năm từ 2014 -2018 tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang thì tỷ lệ án tuyên Hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu do một trong hai bên chủ thể (bên thế chấp, bên nhận thế chấp) không

có đủ thẩm quyền chiếm 17% so với tổng số vụ Tỷ lệ này chiếm khá ít so với tổng số

vụ tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ không gắn với tài sản tại địa phương Các trường hợp vô hiệu do chủ thể không có quyền thế chấp, ví dụ bên thế chấp không có quyền thế chấp QSDĐ, bên nhận thế chấp ký hợp đồng thế chấp không được ủy quyền hợp pháp từ người đại diện pháp luật tại các TCTD

Đối với thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất có hai trường hợp:

(1) Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác; (2) Trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đấy được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác (Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Ở đây, tài sản gắn liền với đất có thể là cây lâu năm, công trình xây dựng…những tài sản này có thể thuộc quyền sở hữu của người thế chấp Trường hợp các bên thoả thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà không thoả thuận về thế chấp tài sản gắn liền với đất, nếu xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì những tài sản này được xử lý như tài sản thế chấp Quy định này xuất phát từ thực tế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý, do đó việc chuyển dịch quyền (bao gồm quyền sở hữu) đối với tài sản gắn liền với đất luôn gắn với việc chuyển dịch quyền sử dụng đất Mặt khác, việc xây dựng cơ

33

chế xử lý đồng thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm, giảm thiểu những vướng mắc, khó khăn trong việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản trên thực tế sau khi có kết quả xử lý tài sản

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về bên thế chấp và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác (quyền bề mặt), thì khi xử lý tài sản thế chấp, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người chuyển quyền sử dụng đất đối với người có quyền bề mặt trên diện tích đất chuyển nhượng

- Các loại quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất được tham gia giao dịch thế chấp

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì không phải loại quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất nào cũng được tham gia vào giao dịch thế chấp (quyền

sử dụng đối với đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm không được thế chấp quyền sử dụng đất – Điểm b Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013) Tùy từng hình thức sử dụng đất khác nhau thì sẽ khả năng được tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất khác nhau

Các loại quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất có hình thức là đất được giao không thu tiền sử dụng đất, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuế đất hằng năm không được phép tham gia các giao dịch quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất Các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức này chỉ có thể thế chấp các tài sản gắn liền với đất chứ không thể thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất

quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất dưới hình thức: đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Đây là những hình thức sử dụng đất được Nhà nước cho phép vào tham gia giao dịch trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản trên đất Các quy định trong Luật Đất đai năm 2013 không có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2003 bởi lẽ cả hai văn bản trên đều chỉ cho phép một số hình thức sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất