kế toán quản trị - Bài tập lập dự toán

MỤC LỤC ĐỀ BÀI Cơng ty TNHH Hòa Bình (Tên gọi khác Tập đồn Hòa Bình Group), có trụ sở 84 Phố Đội Cấn, Ba Đình, Hà Nội, thành lập từ năm 1993 với doanh nghiệp thành viên là: Công ty Cổ phần xây dựng sản xuất thép Hòa Bình, Cơng ty Cổ phần thương mại V+ Hòa Bình, Cơng ty Cổ phần Bia nước giải khát Hòa Bình, Cơng ty TNHH sản xuất in ấn bao bì Thuận Phát, Cơng ty cổ phần quốc tế Inox Hòa Bình Cơng ty CP đường Malt Công ty chuyên hoạt động lĩnh vực:  Sản xuất, kinh doanh rượu bia, nước giải khát  Xây dựng dân dụng xây dựng cơng nghiệp  Sản xuất malt ( ngun liệu để sản xuất bia)  Kinh doanh nhà, bất động sản  Kinh doanh nhà hàng, khách sạn  Inox  In ấn sản xuất bao bì Tháng 3/2015, UBND TP Hà Nội giao khu đất có diện tích 20.000 m2 địa Phường Minh Khai, Quận hai Bà Trưng, Hà Nội cho công ty TNHH Hòa Bình để đầu tư thực dự án Hòa Bình Green Tower (Tổ hợp chung cư cao cấp, trung tâm thương mại dịch vụ) Dự án thực vòng năm (Từ tháng 3/2015 đến tháng 12 năm 2017 hoàn tất dự án bàn giao cho khách hàng) Ban quản lý dự án bao gồm 05 vị trí: nhân viên nghiên cứu phát triển dự án; nhân viên pháp lý; nhân viên kế toán; nhân viên thiết kế; nhân viên lý kiểm sốt tài dự án Đây người chịu trách nhiệm quản lý dự án dự án Trong giai đoạn xây dựng, ban quản lý dự án làm việc với để kiểm soát hoạt động dự án Sau dự án xây nhà chung cư hộ liền kề hoàn thành bàn giao cho khách hàng, nhân viên thiết kế nhân viên pháp lý chấm dứt vai trò ban quản lý dự án điều chuyển sang vị trí khác Các vị trí lại trì hoạt động suốt thời gian thực dự án Về phần tiếp thị: Hiện cơng ty chưa có phận marketing Hoạt động cơng ty đóng vai trò nhà đầu tư, tập trung nguồn lực tìm kiếm hội đầu tư, sau thực đầu tư xây dựng chuyển giao (bán) tìm kiếm hội đầu tư mới, khơng nhằm vào mục đích xây dựng th Do đó, cơng ty TNHH Hòa Bình th cơng ty bất động sản CBRE tiêp thị bán hộ quyền cho dự án với mục tiêu bán toàn số hộ trước dự án đưa vào sử dụng Vào thời điểm tháng 3/2015, sau hồn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, có nhà xưởng sản xuất diện tích 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vỉ kèo thép, mái tôn, láng xi măng), chuyên giá đánh giá chất lượng lại 30% giá trị cơng trình Theo quy định Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng dự án để xây dựng nhà tối đa 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng 12.000 m2, 60% diện tích đất (7.200 m 2) để xây dựng chung cư cao tầng với quy mơ: tòa tháp cao 27 tầng (3 tầng hầm, tầng thương mại, 22 tầng hộ (tổng diện tích hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư, tầng mái tầng tiện ích có khu tâm linh, phòng tập gyms, khu tổ chức tiệc nướng, bể bơi, gym,spa, xơng hơi, bể sục…, …); 40% diện tích đất lại (4.800 m 2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 60 lơ, lơ có diện tích 60 m 2), khơng gian lại (1.200 m2) dành cho hoạt động văn minh đô thị Công ty khơng bán hết tòa nhà mà giữ lại tầng hầm, tầng thương mại tầng tiện ích để kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng suốt 50 năm Chi phí khấu hao tầng tính suốt 20 năm theo phương pháo khấu hao đường thẳng Căn vào quy hoạch, thiết kế chi tiết dự án qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thu thập thông tin sau: Tổng chi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.800.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 5.600 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 1.000.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000 đồng/m2; - Đơn giá xây dựng tầng hầm bình quân 2.200.000 đồng/m - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi thu từ năm đầu trị giá 50 triệu đồng - Chi phí quảng cáo, tiếp thị bán nhà (trả cho công ty CBRE) chiếm 1,5% doanh thu bán hộ trả năm xây dựng - Chi cho ban quản quản lý dự án 4% tổng chi phí xây dựng trực tiếp dự án trả năm xây dưng - Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu chi phí phát sinh khác chiếm 5% doanh thu từ việc bán nhà ddược trả năm xây dựng - Các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo thực năm đầu Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm… toán cho nhà thầu theo giai đoạn tương ứng với tỷ lệ 30% năm thứ nhất, 40% năm thứ hai 30 % năm thứ ba Thu nhập từ dự án: 2.1 Thu nhập từ việc cho thuê 3tầng hầm tâng thương mại Tổng số tầng hầm: 03 Gồm:  tầng xe máy tầng xe ô tô Diện tích đỗ xe tơ 20 m Mật độ gửi xe dự kiến đạt 75% Phí gửi xe tơ 1.600.000 đồng/xe/tháng  Diện tích đỗ 1xe máy 3m2, tỷ lệ sàn sử dụng 80% Phí gửi xe máy 300.000đồng/xe/tháng  tầng thương mại tầng tiện ích (mái) cho thuê với giá 1.000.000 đồng/m2/tháng Tỷ lệ sàn sử dụng 80%; tầng thương mại sử dụng cho mục đích trưng bày chào bán sản phẩm công ty (bia, rượu, nước giải khát…)  Phí dịch vụ tiện ích (an ninh, vệ sinh.) 20.000 đồng/ m 2/tháng dịch vụ cho thuê văn phòng trung tâm thương mại, tầng tiện ích 450.000 đồng/hộ/tháng hộ chung cư hộ liền kề 2.2 Doanh thu từ việc bán nhà chung cư - Từ tầng đến tầng 10 giá bán 25 triệu đồng/m 2, từ tầng 11 đến tầng 16 giá 28 triệu đồng/m2, tầng lại giá 23 triệu đồng/m2 - Thu khách hàng 40% giá trị hộ sau ký hợp đồng Hợp đồng bên ký vào cuối năm thứ - Năm thứ hai khách hàng nộp 30% giá trị hộ - Năm thứ ba hồn thành giá trị lại dự án số tiền lại sau chìa khố trao tay - Các khoản chi thực vào đầu năm, khoản thu từ khách hàng thực vào cuối năm - Tồn chi phí năm thứ nhà đầu tư phải vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm (Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu khách hàng nhà đầu tư vay ngân hàng) - Lợi nhuận nhà đầu tư dự kiến 15% tổng doanh thu dự án - Giá bán hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT (10%) Giai đoạn hoàn thành việc xây dưng bàn giao nhà cho khách hàng: Năm 2018: Đây thời điểm kết thúc dự án, thu hồi vốn đầu tư bắt đầu triển khai kế hoạch khai thác tầng hầm gữ xe tầng tiện ích Để trì dịch vụ này, Cơng ty khơng đầu tư thêm mà thuê thêm 10 nhân viên bảo vệ tòa nhà hộ liền kề, 12 nhân viên vệ sinh, 18 nhân viên làm nhiệm vụ trông giữ xe nhân viên quản lý tầng tiện ích Chi phí hoạt động năm 2018 chiếm 10% doanh thu năm đó, bao gồm chi phí như: chi mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe, chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết để mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ thiết bị khác phát sinh cho công việc: bảo vệ, vệ sinh, giữ xe quản lý tòa nhà Chi phí chưa bao gồm chi phí lương cuả nhân viên Lương thưởng bình quân của nhân viên sau: (đơn vị: triệu đồng) TT Vị trí Số Thu nhập Thu nhập Tổng Nhân viên bảo vệ tòa nhà lượng 10 TB/tháng TB/năm 60 600 Nhân viên vệ sinh 12 3.5 42 504 Nhân viên trông giữ xe 18 60 1.080 60 540 Nhân viên quản lý tầng tiện ích Tổng 222 2.724 Kể từ năm 2019 cơng ty tiếp tục trì hoạt động kinh doanh tầng hầm giữ xe tầng tiện ích Ngồi chi phí lương cho nhân viên, ước tính chi phí khác phát sinh để trì dịch vụ chiếm khoảng 3% tổng thu nhập từ dịch vụ Một số giả định tài cho dự án: Tỷ lệ hộ bán được: 100% dự án hoàn thành, khơng có sách bán trả chậm Tỷ lệ cho thuê bãi giữ ô tô: 75% Tỷ lệ cho thuê bãi gửi xe máy: 80% Tỷ suất sinh lời kì vọng chủ đầu tư tài trợ 100% vốn chủ sở hữu 12%/ năm Lãi ngân hàng vay dài hạn 10%/năm Thuế suất thuế TNDN 20%; Thuế suất thuế GTGT 10% Yêu cầu: Sử dụng thơng tin chí phí để ước tính chi phí hộ nhà chung cư hộ liền kề (Sinh viên bổ sung số thơng tin (ví dụ thơng tin giá bồi thường đất) giả định cần thiết lý giải sở cho giả định mình) Theo anh (chị), để đưa định giá bán hộ chung cư, hộ liền kề định giá cho thuê văn phòng, giá dịch vụ tiện ích tòa nhà Ban giám đốc công ty cần cung cấp thông tin gì? Nguồn cung cấp thơng tin? Lập dự toán tiền năm đầu dự án Lập dự toán dự toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh dịch vụ tiện ích dự án năm đầu kể từ tòa nhà vào hoạt động Tính NPV IRR dự án nhà chung cư hộ liền kề Trong trình thực dự án, phương án kinh doanh khác đưa là: Thay việc sử dụng tầng hầm tầng tiện ích dùng để kinh doanh dịch vụ, công ty TNHH Hòa Bình nên chuyển giao (bán) cho đơn vị khác để tập trung nguồn lực tìm kiếm hội đầu tư Anh chị trình bày quan điểm phương án So sánh với phương án (Có thể bổ sung thêm thơng tin cần thiết) Qua phân tích thị trường, nhân viên nghiên cứu phát triển dự án cho biết, với tình hình thị trường bất động sản tại, giả định công ty bán 100% số hộ dự án hồn thành khơng khả thi Trong trường hợp năm 2017 bán 80% số hộ phương án kinh doanh nào? Gợi ý: - Cho thuê số hộ lại - Xác định điểm hòa vốn Nếu vượt qua điểm hòa vốn năm sau giảm giá bán, khuyến mại tặng kèm dịch vụ tiện tòa nhà, tăng phí - hoa hồng mơi giới… để bán nhanh chóng thu hồi vốn… … (Sinh viên bổ sung số liệu phương án kinh doanh đưa để phân tích) BÀI LÀM Một số giả định sử dụng làm - Đơn vị sử dụng toàn triệu đồng - Giá bồi thường đất năm 2015 Phường Minh Khai, Quận hai Bà Trưng 30 triệu đồng/ m2 - Giả sử diện tích trung bình chung cư 80 m - Giả sử tất chi phí chung tính cho hộ - Giả sử bán hộ không bao gồm nội thất - CHƯƠNG 1: XỬ LÝ SỐ LIỆU Xử lí số liệu đất, hộ Số Chỉ tiêu lượn Ghi g 2000 Tổng diện tích dự án 1200 Tổng diện tích đất xây dựng nhà Diện tích đất xây dựng sở hạ tầng 8000 tòa tháp 27 tầng (3 tầng hầm, tầng thương Diện tích đất xây chung cư 7200 mại, 22 tầng hộ, tầng mái) Diện tích đất xây hộ chung cư 5760 Diện tích mặt sàn tầng Diện tích đất xây liền kề 3600 60 lơ x 60m2/lơ Diện tích đất cho văn minh đô thị 1200 Số hộ liền kề 60 Số hộ chung cư (1 tầng) 72 Giả sử 80m2 Tổng số chung cư (22 tầng) 1584 Bảng 1: Quy hoạch sử dụng đất, hộ Chỉ tiêu Chung cư T5-T10 Chung cư T11-T16 Chung cư T17-T27 Tổng DT bán CC chưa VAT Tổng DT bán CC có VAT 60 lơ liền kề chưa VAT Tống DT bán liền kề có VAT Tổng doanh thu bán hộ Tính doanh thu bán hộ Đơn giá Diện tích Tiền (tr/m2) 25 34560 864000 28 34560 967680 23 57600 1324800 3156480 3472128 100 3600 360000 396000 3868128 Bảng 2: Dự kiến doanh thu bán hộ Ghi giả sử giá bán liền kề 100 triệu/m2 Chỉ tiêu chi phí Chi phí bồi thường đất Chi phí bồi thường nhà xưởng Chi phí phá dỡ nhà xưởng Chi phí thiết kế quy hoạch dự án Chi phí xây dựng hạ tầng Chi phí xây dựng nhà chung cư Chi phí xây dựng tầng hầm Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm Chi phí xây dựng nhà liền kề Chi phí xây dựng tầng TM tầng tiện ích mái Tổng chi phí xây dựng trực tiếp Chi phí quảng cáo tiếp thị bán nhà Chi phí cho ban quản lý dự án Chi phí pháp lý, tư vấn,… đấu thầu CP khác Tổng số tiền vay ngân hàng Chi phí trả lãi ngân hàng năm 2016 Chi phí xây dựng dự án diện giá tiền tích trị n giá 30 20,000 1.8 2,000 30% ghi 600000 trả năm đầu 1080 trả năm đầu 300 trả năm đầu 5600 trả năm đầu 8,000 8000 trả năm đầu 3.5 126,72 21,600 443520 n1 30% N2 40% N3 30% 47520 n1 30% N2 40% N3 30% 1500 n1 30% N2 40% N3 30% 2.2 10 14,400 144000 n1 30% N2 40% N3 30% 36,000 180000 n1 30% N2 40% N3 30% 824540 1.50 % 58021.92 1.5%doanh thu bán hộ trả năm xd 4% 32981.6 4% tổng chi phí xây dựng trực tiếp dự án trả năm 5% 193406.4 5% doanh thu từ việc bán hộ trả năm 954745.306 Tồn chi phí năm 2015 nhà thầu phải vay ngân hàng 10% 95474.5306 Giả sử tiền vay ngân hàng trả lãi gốc vào đầu năm 2016 Bảng 3: Dự kiến chi phí xây dựng dự án Chỉ tiêu Dòng tiền dự án 2015 2016 Dòng chi Chi phí bồi thường đất 600000 Chi phí bồi thường nhà xưởng 1080 Chi phí phá dỡ nhà xưởng 300 Chi phí xây dựng sở hạ tầng 8000 Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 5600 Chi phí xây dựng nhà chung cư 133056 177408 Chi phí xây dựng tầng hầm 14256 19008 Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm,… 450 600 Chi phí xây dựng nhà liền kề 43200 57600 Chi phí xây dựng tầng thương mại & tầng 54000 72000 tiện ích mái Chi phí quảng cáo tiếp thị bán nhà 19340.64 19340.64 Chi Phí ban quản lý dự án 10993.86667 10993.86667 Chi phí pháp lý, tư vấn, Đấu thầu & cp 64468.8 64468.8 khác Chi trả ngân hàng gốc lãi 1050219.837 TỔNG CHI 954745.3067 1471639.144 Dòng thu Thu từ bán hộ 1547251.2 1160438.4 Thu nhập từ bán phế liệu 50 TỔNG THU 1547301.2 1160438.4 Bảng 4: Dự kiến dòng tiền dự án (2015-2017) 2017 133056 14256 450 43200 54000 19340.64 10993.867 64468.8 339765.31 1160438.4 1160438.4 Thu nhập từ việc cho thuê tầng hầm tầng thương mại, tiện ích Chỉ tiêu Diện Diện tích Số Mật Tổng số Phí tích đỗ đỗ tầng tần độ lượng SD SD xe g SD Gửi ô tô 20 7200 75% 540 1.6 Gửi xe máy 7200 80% 1920 0.3 Cho thuê tầng thương 7200 80% 23040 mại tầng tiện ích Phí dịch vụ tầng TM 7200 80% 23040 0.0 tầng tiện ích Phí dịch vụ hộ 1644 0.4 TỔNG THU Tiền thu 864 576 23040 460.8 739.8 25680 6 Bảng 5: Dự kiến thu nhập từ việc cho thuê tầng hầm tầng hộ từ 2018 Dòng tiền năm đầu dự án (2018-2022) Chỉ tiêu 2018 2019 2020 2021 2022 Dòng thu Gửi tơ 864 864 864 864 864 Gửi xe máy 576 576 576 576 576 Cho thuê tầng TM tầng tiện ích 23040 23040 23040 23040 23040 Phí dịch vụ tầng TM tầng tiện ich Phí dịch vụ hộ 460.8 460.8 460.8 460.8 460.8 739.8 739.8 739.8 739.8 739.8 25680 25680.6 25680.6 25680.6 25680.6 2724 2724 2724 2724 2724 2568.0 770.418 770.418 5292.0 3494.41 3494.41 8 Bảng 6: Dự kiến dòng tiền từ 2018 - 2022 770.418 770.418 Tổng thu Dòng chi Chi trả lương, thưởng nhân viên Chi phí hoạt động Tổng chi phí 3494.41 3494.418 Câu 1: Ước tính chi phí hộ nhà chung cư hộ nhà liền kề? Chi phí chung mà hộ (chung cư liền kề) bao gồm: – – – – – – – – Chi phí đền bù đất Chi phí đền bù, phá dỡ nhà xưởng cũ Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án Chi phí xây dựng hạ tầng Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng Chi phí quảng cáo, tiếp thị bán nhà Chi phí cho ban quản lý dự án Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu chi phí phát sinh khác Chi phí riêng cho hộ chung cư – Chi phí xây dựng chung cư Chi phí riêng cho hộ liền kề – Chi phí xây hộ liền kề Chi phí chung Chỉ tiêu Chi phí đền bù đất Chi phí đền bù, phá dỡ nhà xưởng Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án Chi phí xây sở hạ tầng Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm,… Chi phí quảng cáo, tiếp thị bán nhà Chi phí cho ban quản lý dự án Chi phí pháp lý, tư vấn, … đấu thầu & cp khác Chi phí trả lãi vay ngân hàng TỔNG Chi phí chung cho hộ Bảng 7: Chi phí chung cho hộ Tiền 600000 1380 5600 8000 1500 58021.92 32981.6 193406.4 95474.53067 996364.4507 606.0611014 Chi phí xây dựng nhà chung cư Chỉ tiêu Chi phí chung cho hộ Chi phí xây dựng chung cư TỔNG Số chung cư Chi phí TB Chung cư Bảng 8: Chi phí cho nhà chung cư Tiền 606.0611014 443520 444126.0611 1584 280.3826143 Chi phí xây dựng nhà liền kề Chỉ tiêu Chi phí chung cho hộ Chi phí xây dựng nhà liền kề TỔNG Sỗ liền kề Chi phí TB liền kề Tiền 606.0611014 144000 144606.0611 60 2410.101018 Bảng 9: Chi phí cho nhà liền kề Vậy: – – Chi phí ước tính cho hộ nhà chung cư 280 triệu 364 nghỉn đồng Chi phí ước tính cho hộ liền kề tỷ 209 triệu 630 nghì đồng Câu 2: Để đưa định giá bán hộ chung cư, hộ liền kề định giá cho thuê văn phòng, giá dịch vụ tiện ich tòa nhà ban giám đốc cần cung cấp thơng tin gì? Đầu tiên, nhà quản trị cần có thông tin ước mục sau: – – – – – – – – – Quy hoạch diện tích sử dụng đất, hộ (Bảng 1) Dự kiến doanh thu bán hộ (Bảng 2) Dự kiến chi phí xây dựng dự án (Bảng 3) Dự kiến dòng tiền dự án 2015-2017 (Bảng 4) Dự kiến thu nhập từ việc cho thuê tầng hầm tầng hộ từ 2018 (Bảng 5) Dự kiến dòng tiền từ 2018 – 2023 (Bảng 6) Chi phí chung cho 1căn nhà (Bảng 7) Chi phí cho nhà chung cư (Bảng 8) Chi phí cho nhà liền kề (Bảng 9) Ngồi ra, nhà quản lý cần có thông tin khác tỉ suất sinh lời kỳ vọng, lợi nhuận kì vọng chủ đầu tư chủ sở hữu – – Tỷ suất sinh lời kì vọng chủ đầu tư tài trợ 100% Tỷ suất sinh lời kì vọng chủ sở hữu 12% Thêm nữa, ban giám đốc cơng ty cần biết đến tỉ suất sinh lời nội (IRR), giá dự án (NPV), Thời gian hoàn vốn (K), số sinh lời (PI),… Và thông tin thị trường thực tế – – Nhu cầu mua nhà chung cư, nhà liền kề Đối thủ cạnh tranh chung cư, tổ hợp thương mại xung quanh khu vực quận Hai Bà Trưng – Thu nhập bình quân đầu người người dân Hà Nội, dân ngoại tỉnh – Giá bán chung cư, liền kề dự án địa bàn Hà Nội – … Câu 3: Lập dự toán tiền năm đầu dự án? Dự toán tiền năm đầu dự án (2015-2019) Chi tiêu năm 2015 Tiền tồn đầu kì Tiền thu kì Thu bán phế liệu Thu bán hộ Thu khai thác tầng tiện ích, tầng thương mại, … Tiền chi kì Bồi thường đất Bồi thường nhà xưởng Phá dỡ nhà xưởng xây dựng sở hạ tầng thiết kế, quy hoạch dự án xây dựng chung cư xây dựng tầng hầm xây dựng bể nước, trạm bơm,… xây dựng trung tâm thương mại, tầng tiện ích xây dựng liền kề quảng cáo, tiếp thị bán nhà chi cho ban quản lý dự án chi cho pháp lý, tư vấn,… đấu thầu & cp khác trả lương nhân viên chi cho hoạt động kinh doanh nộp thuế VAT bán hộ thuế TNDN trả tiền lãi vay Cân đối thu chi (=1+23) Hoạt động tài Vay Trả nợ vay Tiền tồn cuối kỳ (=4+5) Năm 2016 2017 2018 2019 437830.773 82710.189 787339 805689 1160438.4 1160438.4 25680.6 25680.6 3919539.2 50 3868128 51361.2 1547301.2 50 1547251.2 2207003.73 600000 1080 300 8000 5600 443520 47520 1500 1109470.43 600000 1080 300 8000 5600 133056 14256 450 632937.677 455809.15 7330.91 5713.04 177408 19008 600 133056 14256 450 180000 54000 72000 54000 144000 58021.92 32981.6 193406.4 43200 19340.64 10993.8667 64468.8 57600 19340.64 10993.8667 64468.8 43200 19340.64 10993.867 64468.8 1160438.4 1160438.4 25680.6 25680.6 5448 3338.478 386812.8 2724 2724 2568.06 770.418 154725.12 116043.84 116043.84 0 2038.85 2218.62 95474.5307 95474.5307 1712535.47 437830.773 965331.496 787339.44 805689 825657 -882621.31 0 -882621.31 0 -882621.31 -882621.31 829914.165 437830.773 82710.1893 787339.44 805689 825657 Câu 4: Lập dự toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh dịch vụ tiện ích dự án năm đầu kể từ tòa nhà vào hoạt động? Dự toán kết kinh doanh Chỉ tiêu năm Năm 2018 2019 2020 2021 2022 Doanh thu 25680.6 25680.6 25680.6 25680.6 25680.6 Giá vốn (chi phí) 5292.06 3494.418 3494.418 3494.418 3494.418 Lãi gộp (=1-2) 20388.54 22186.182 22186.182 22186.182 22186.182 Thuế TNDN 4077.708 4437.2364 4437.2364 4437.2364 4437.2364 Lãi (=34) 16310.83 17748.945 17748.945 17748.945 17748.9456 Câu 5: Tính NPV IRR dự án nhà chung cư nhà liền kề? Dòng tiền phát sinh NPV,IRR dự án Năm số tiền i=12% phát HSC giá trị sinh K Dòng thu doanh thu 2015 2016 2017 2018 1547301 1160438 1160438 25680.6 2019 25680.6 2020 25680.6 Khấu hao 2018 60000 2019 60000 2020 60000 tổng thu dòng chi Chi phí bồi thường đất Chi phí bồi thường nhà xưởng Chi phí phá dỡ nhà xưởng Chi phí xây dựng sở hạ tầng Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án Chi phí xây dựng nhà chung cư Chi phí xây dựng nhà chung cư i=20% HSC giá trị K 1547301 1547301 0.892 0.797 0.711 0.635 0.567 1036155 0.833 925101 0.694 18279.4 0.578 16320.0 0.482 14571.1 0.401 966993.3 0.711 0.635 0.567 42708 34722 38130 34044 0.578 0.482 0.401 3672611 805808.4 14861.36 12385.75 10321.03 28938 24114 3445445 0 0 600000 1080 300 8000 5600 1 1 600000 1080 300 8000 5600 1 1 600000 1080 300 8000 5600 133056 177408 133056 Chi phí xây dựng tầng hầm Chi phí xây dựng tầng hầm 14256 19008 Chi phí xây dựng tầng hầm 14256 Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm,… Chi phí xây dựng bể nước, trạm 450 133056 158407 106072 14256 16972.2 11364.8 450 0.833 0.694 0.833 0.694 133056 147834.1 Chi phí xây dựng nhà chung cư 0.892 0.797 0.892 0.797 1 600 0.892 535.74 0.833 499.98 92394.09 14256 15839.37 9899.366 450 bơm,… Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm,… Chi phí xây dựng nhà liền kề Chi phí xây dựng nhà liền kề 450 43200 57600 Chi phí xây dựng nhà liền kề 43200 Chi phí xây dựng tầng thương mại & tầng tiện ích mái Chi phí xây dựng tầng thương mại & tầng tiện ích mái Chi phí xây dựng tầng thương mại & tầng tiện ích mái Chi phí quảng cáo tiếp thị bán nhà Chi phí quảng cáo tiếp thị bán nhà Chi phí quảng cáo tiếp thị bán nhà Chi Phí ban quản lý dự án 54000 72000 54000 19340.64 19340.64 19340.64 Chi Phí ban quản lý dự án Chi Phí ban quản lý dự án Chi phí pháp lý, tư vấn, Đấu thầu & cp khác Chi phí pháp lý, tư vấn, Đấu thầu & cp khác Chi phí pháp lý, tư vấn, Đấu thầu & cp khác Chi trả ngân hàng gốc lãi 10993.86 10993.86 10993.86 64468.8 64468.8 64468.8 Trả lương nhân viên 1050219 2724 Trả lương nhân viên 2724 Trả lương nhân viên 2724 Chi hoạt động khác 2568.06 Chi hoạt động khác 770.418 Chi hoạt động khác 770.418 Tổng chi NPV 0.797 0.892 0.797 0.892 0.797 0.892 0.797 0.892 0.797 0.892 0.797 0.797 0.711 0.635 0.567 0.711 0.635 0.567 358.74 43200 51431.0 34439.0 54000 64288.8 43048.8 19340.6 17269.2 15418.3 10993.8 9816.42 8764.31 64468.8 57564.1 51394.5 837235 1938.94 1731.10 1545.59 1827.94 489.600 437.135 2447097 1225514 0.694 0.833 0.694 312.48 43200 47998.08 29998.08 54000 0.833 0.694 59997.6 0.833 0.694 16116.56 0.833 0.694 9161.189 0.833 0.694 0.694 0.578 0.482 0.401 0.578 0.482 0.401 53721.85 37497.6 19340.64 13430.14 10993.87 7634.141 64468.8 44767.13 729272.7 1576.379 1313.785 1094.776 1486.136 371.5726 309.631 2277272 1168173 NPV dự án i=12% 1225514 >0 nên lựa chọn dự án Câu 6: Doanh nghiệp tự kinh doanh hay bán? Thay sử dụng tầng hầm tầng tiện ích dùng để kinh doanh dịch vụ cơng ty Hòa Bình nên bán cho doanh nghiệp khác để tập trung nguồn lực tìm kiếm hội đầu tư Ưu nhược điểm phương án chuyển giao – – – – Thu hồi vốn đầu tư nhanh, có ngn tiền để đâu tư dự án Không chịu rủi ro việc kinh doanh dịch vụ Không phải xây dựng máy quản lý chi phí quy trì máy Tuy nhiên giá trị chuyển giao lớn nên khó tìm đối tác, lợi nhuận từ việc chuyển giao phụ thuộc vào giá thị trường lỗ, lãi Ưu nhược điểm phương án không chuyển giao – Có nguồn thu tương đối ổn định hàng năm để bổ sung vào nguồn tài – cơng ty Tuy nhiên nhiều nguồn lực để xây dựng máy quản lý mới, chịu rủi ro thị trường kinh doanh, thu hồi vốn đầu tư chậm So sánh với phương án Giả sử doanh nghiệp bán tầng hầm tầng tiện ích với sau – – Tầng hầm giá 50 triệu/m2  tầng hầm = 3*50*7200 = 1080000 (triệu đồng) Tầng tiện ích 50 triệu/m2  tầng tiện ích = 50*7200 = 360000 (triệu đồng) Giả sử công ty kinh doanh dịch vụ vòng 50 năm Từ đó, ta có được: – Nếu bán ước tính TB năm có số tiền = (1080000+360000)/50 = 28800 (triệu đồng) – Trong kinh doanh tính cho th tầng TM, tầng tiện ích, cho gửi xe – năm thu = 24940 triệu < 28800 triệu (chưa trừ chi phí) Mà doanh nghiệp bán lại khơng phải chịu chi phí phát sinh, đội ngũ quản lý để kinh doanh dịch vụ Chính vậy, theo nhóm đề xuất cơng ty nên bán lại cho doanh nghiệp có tiềm kinh doanh lấy vốn, thời gian, nhân lực để tìm kiếm hội đầu tư thích hợp với chun mơn, ngành nghề kinh doanh doanh nghiệp Câu 7: Dự án bán 80% hộ, tìm giải pháp cho 20% hộ lại? Trường hợp bán 100% năm không khả thi, bán 80% số hộ phương án kinh doanh nhóm đặt cho thuê hộ 20% hộ lại giả sử có chung cư khoảng 328 a tính theo giá bán trung bình Giả sử giá trung bình chung hộ 25 triệu/m2 (nếu bán)  căn=25*80=2000 triệu/căn Giả sử giá cho thuê hộ 10 triệu/ tháng/căn Ta có 2000=10*x  x=200 (tháng) = 16 năm tháng Tương tự với 328 có thời gian tương tự (giả định) 16 năm tháng để có số tiền số tiền bán hộ chung cư trung bình b Tính theo chi phí xây dựng hộ Chi phí xây chung cư = 280,382 (câu 1) = 281 triệu/ Vẫn giả sử chi phí thuê 10 triệu/tháng  281=10*x  x=28,1 tháng = năm tháng Vậy với 328 tương tự cần năm tháng /căn để thu hồi lại chi phí xây dựng mà khơng kể đến lợi nhuận doanh nghiệp  ... cung cấp thơng tin? Lập dự tốn tiền năm đầu dự án Lập dự toán dự toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh dịch vụ tiện ích dự án năm đầu kể từ tòa nhà vào hoạt động Tính NPV IRR dự án nhà chung cư... 1.800.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 5.600 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 1.000.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn 3.500.000 đồng/m2; - Đơn giá xây dựng tầng... Nội, dân ngoại tỉnh – Giá bán chung cư, liền kề dự án địa bàn Hà Nội – … Câu 3: Lập dự toán tiền năm đầu dự án? Dự toán tiền năm đầu dự án (201 5-2 019) Chi tiêu năm 2015 Tiền tồn đầu kì Tiền thu