Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Của Một Số Dự Án Trên Địa Bàn Huyện Hậu Lộc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGÔ QUANG MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẬU LỘC, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGÔ QUANG MẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HẬU LỘC, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Ngành: Quản lý Đất đai Mã số: 8.85.01.03 ` LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Ngô Quang Mạnh Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cơ, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc Cơ giáo TS Nguyễn Thu Thùy tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài ngun, Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cơng chức địa xã Đại Lộc, Thành Lộc, Hoa Lộc thị trấn Hậu Lộc, cán phòng Tài ngun Mơi trường, Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Hậu Lộc, cán Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hóa giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Ngơ Quang Mạnh Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 1.1 Bảng thu phí đấu giá trường hợp bán đấu giá QSD đất 22 Bảng 1.2 Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa 34 Bảng 3.1 Kết thực kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Hậu Lộc 41 Bảng 3.2 Kết đấu giá đất địa bàn huyện Hậu Lộc từ năm 2016-2018 45 Bảng 3.3 Kết đấu giá quyền SD đất huyện Hậu Lộc năm 2016 47 Bảng 3.4 Kết đấu giá quyền SD đất huyện Hậu Lộc năm 2017 48 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền SD đất huyện Hậu Lộc năm 2018 49 Bảng 3.6 Kết đấu giá quyền SD đất số dự án xã Đại Lộc giai đoạn 2016-2018 50 Bảng 3.7 Kết đấu giá quyền SD đất số dự án xã Thành Lộc giai đoạn 2016-2018 52 Bảng 3.8 Kết đấu giá quyền SD đất số dự án xã Hoa Lộc giai đoạn 2016-2018 54 Bảng 3.9 Kết đấu giá quyền SD đất số dự án thị trấn Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018 56 Bảng 3.10 Bảng so sánh kết đấu giá quyền sử dụng đất 58 Bảng 3.11 Kết đấu giá đất theo chủ thể thực địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018 59 Bảng 3.12: Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 60 Bảng 3.13: Giá khởi điểm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 61 Bảng 3.14: Đánh giá thực quy chế đấu giá 63 Bảng 3.15: Các tác nhân ảnh hưởng trình đấu giá 64 Bảng 3.16: Tính minh bạch thơng tin liên quan đến đấu giá QSDĐ 65 Bảng 3.17: Đánh giá giá khởi điểm bước giá 66 Bảng 3.18: Đánh giá thực quy chế mức chênh lệch giá đấu giá 67 Bảng 3.19: Đánh giá sau trúng đấu giá 67 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên Môi trường GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VPĐKQSD đất : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC BẢNG BIỂU iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT iv MỤC LỤC v MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở lý luận công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.2.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.2.2 Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá QSD đất 1.2.3 Quy định đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam qua thời kỳ 10 1.3 Cơ sở pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 13 1.4 Đấu giá đất đấu giá quyền sử dụng đất số quốc gia giới Việt Nam 15 1.4.1 Đấu giá đất đấu giá quyền sử dụng đất số quốc gia giới 15 1.4.2 Đấu giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.4.3 Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ Huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018 26 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2 Thời gian nghiên cứu 35 2.3 Nội dung nghiên cứu: 35 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35 2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 36 2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 36 2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu xử lý số liệu điều tra 37 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38 3.1 Đánh giá tình hình huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38 3.1.2 Tình hình kinh tế xã hội 40 3.1.3 Kết thực kế hoạch sử dụng đất huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa năm 2018 40 3.1.4 Tình hình quản lý đất đai 43 3.2 Đánh giá thực trạng, kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án điều tra địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2016 đến năm 2018 45 3.2.1 Thực trạng kết đấu giá QSD đất hàng năm 45 3.2.2 Thực trạng kết đấu giá dự án nghiên cứu 49 3.2.3 Kết đấu giá theo chủ thể thực địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018 59 3.3 Kết điều tra, vấn đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa 60 3.3.1 Đánh giá cán công tác đấu giá QSD đất 60 3.3.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSD đất xã, thị trấn 64 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii 3.4 Xác định số yếu tố tác động đến hiệu công tác đấu giá đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hậu Lộc 68 3.4.1 Xác định số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hậu Lộc 68 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 70 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .73 Kết luận 73 Đề nghị 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đấu giá QSD đất hoạt động giao đất, cho thuê đất phương thức phân phối đất đai đặc biệt Nhà nước Khác với giao đất, cho thuê đất theo cách thức thông thường, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia đấu giá công khai với tổ chức, cá nhân khác đối tượng trả giá cao chủ thể nhận QSD đất Việc giao đất, cho th đất thơng qua hình thức bán đấu giá chủ trương, định hướng sách, pháp luật đất đai Nội dung góp phần nâng cao cơng tác quản lý nhà nước đất đai, giảm tình trạng đầu đất đai, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ thể tham gia đấu giá huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Huyện Hậu Lộc huyện đồng ven biển, năm gần huyện Hậu Lộc có bước phát triển mạnh kinh tế xã hội hòa vào nhịp độ phát triển chung tỉnh Trong năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa nói chung huyện Hậu Lộc nói riêng đem lại hiệu to lớn yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất thể tính ưu việt hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính cơng khai, rõ ràng; đảm bảo cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất có khả tài tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước cải thiện đời sống nhân dân Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng sở hạ tầng theo dự án quan có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên, trình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất bộc lộ số tồn việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, số chủ đầu tư lúng túng triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến độ xây dựng cơng trình sau trúng đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 68 Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thực thủ tục hành hồn thành nghĩa vụ tài để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp người trúng đấu giá khơng nộp đủ tiền theo u cầu quan tài ngun mơi trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy định cơng nhận kết trúng đấu giá (theo thời hạn ghi thông báo nộp tiền sử dụng đất quan thuế cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất) Tuy nhiên tất trường hợp hồnh thành nghĩa vụ tài Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.4 Xác định số yếu tố tác động đến hiệu công tác đấu giá đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hậu Lộc 3.4.1 Xác định số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hậu Lộc 3.4.1.1 Thị trường Thị trường quyền sử dụng đất nước ta trải qua giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành chế tài giá đất, giá đất Nhà nước quy định chênh lệch nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc 20% tới 40% giá đất thị trường, giá đất phi nông nghiệp thị trường thời điểm năm 2003 tăng thời điểm 1993 từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế "xin cho" đất đặc thù hệ thống tài đất đai lúc này, từ tượng tham nhũng quản lý, đầu sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm dân vào bất động sản xảy ngày phổ biến Đến năm 2004 Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp đất đai xóa bỏ chế "xin - cho" đất, giá đất thị trường chững lại có xu hướng giảm Từ tượng tham nhũng đất đai giảm nhiều, tượng đầu đất tượng cất trữ tiền tiết kiệm BĐS gần không Thị trường BĐS "hiện ngun hình", cung thật cầu Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 69 thật nhìn thấy chưa gặp giá cung cao khả tốn cầu Và Luật Đất đai 2003 thay Luật Đất đai 2013 với việc xác định giá đất cụ thể xác nhu cầu BĐS ngày cảng giảm mạnh Thị trường BĐS yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hiệu công tác đấu giá quyền SDĐ, yếu tố thị trường định trực tiếp đến số lượng người tham gia đấu giá Thị trường BĐS Việt Nam bị chi phối nhiều yếu tố tâm lý nhà đầu tư, yếu tố tâm lý thường mang tính chất dây truyền, ảnh hưởng từ người sang người khác Việc phát triển manh mẽ phương tiện truyền thông tác động lớn tới yếu tố tâm lý người dân nhà đầu tư Trong giai đoạn thị trường BĐS sôi động, dự án đấu giá quyền sử dụng đất thường thu hút số lượng lớn nhà đầu tư tham gia đấu giá, kết phiên đấu giá thường đạt hiệu kinh tế cao Thị trường quyền sử dụng đất nước ta nhiều khiếm khuyết, lý luận thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" tranh luận Hệ thống pháp luật đất đai có khoảng trống lớn hệ thống tài đất đai, chưa có đủ sách điều tiết công cụ kinh tế người sử dụng đất, hệ thống thuế đất đai chưa đổi đồng với đổi sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất chưa đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển vốn tiềm ẩn đất đai Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu thị trường sơ cấp Hệ thống quan quản lý nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, nhiều sai phạm áp dụng hệ thống pháp luật đất đai Đấu giá quyền sử dụng đất tạo mặt giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường mảnh đất, đất Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 70 cách tốt thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, quan Nhà nước thực việc xác định giá, thẩm định giá, định giá đất, coi đáng tin cậy giá đất thơng qua đấu giá Còn người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan dễ dàng chấp nhận Khi hình thức đấu giá áp dụng cách rộng rãi tạo mặt giá thị trường, góp phần giải toán xác định giá đất sát với giá thị trường vốn vấn đề xúc 3.4.1.2 Giá sàn bước giá Giá sàn làm đấu giá quyền sử dụng đất xác định sở giá sàn tối thiểu thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực Giá sàn tối thiểu làm đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài : Chi phí giải phóng mặt + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá qui định 01m2 đất sử dụng Giá sàn tối thiểu làm đấu giá thuê đất : chi phí giải phóng mặt + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền thuê đất trả lần với thời hạn thuê tối đa 50 năm 01m2 đất sử dụng Bước giá đấu chênh lệch giá trúng giá không trúng thấp liền kề cho 01m2 đất Bước giá bên mời đấu giá qui định, tối thiểu 100.000 đồng tối đa 1.000.000 đồng cho 01m2 đất, xác định phê duyệt giá sàn 3.4.2 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Trên sở đánh giá công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện, nghiên cứu xã thị trấn, xin đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hậu Lộc sau: Cần phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt năm qua như: Việc công khai minh bạch thông tin liên quan đến lô đất đưa đấu giá xã, thị trấn; Hội đồng đấu giá chủ yếu thực trình tự thủ tục, quy chế đấu giá; thủ tục sau trúng đấu giá Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 71 quan chức thực tốt; dự án xây dựng dựa nhu cầu địa phương nằm quy hoạch, kế hoạch hàng năm Đưa giải pháp để giải vấn đề tồn hạn chế công tác đấu giá QSDĐ: + Nâng cao hiệu công tác xây dựng giá khởi điểm cơng tác đấu giá QSDĐ Với lẻ giá khởi điểm vừa phải, lơ giá khởi điểm phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá + Tổ chức tập huấn hàng năm cho cán tham gia công tác xác định giá đất nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ Các cán tham gia công tác xác định giá khởi điểm phải thường xuyên cập nhật văn bản, quy định ban hành, thông tin giá đất thị trường để kịp thời điều chỉnh giá đất cho phù hợp + Cần xây dựng kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học thời gian tổ chức đấu giá Chọn thời gian mà thu hút nhiều người tham gia đấu giá ví dụ thứ 7, chủ nhật không nên tổ chức dồn tất dự án vào thời điểm + Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho người tham gia đấu giá nắm phát triển xã, thị trấn tổ chức đấu phát triển khu vực đưa lô đấu giá + Trước tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp, hình thức bỏ phiếu kín dự án hồn thành công tác đấu giá ngày kết đấu giá chưa đạt mức giá cao Hình thức đấu giá phương thức đấu giá cơng khai lô mang lại hiệu Tuy nhiên, yếu tố thời gian, đòi hỏi phải có chuẩn bị kỹ để tổ chức đấu giá lô hiệu bỏ phiếu kín, bỏ phiếu mở lần xong, gọn Nhà nước phần lợi nhuận thu từ đấu giá đất + Nâng mức quy định tiền đặt cọc công tác đấu giá QSDĐ lên mức 15% giá khởi điểm để đảm bảo ràng buộc trình thực đấu giá đất + Quy định chặt chẽ công tác đấu giá giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm sốt Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 72 để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản + Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, huyện; cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định pháp luật + Thực tốt cơng tác cải cách hành cấp GCN QSDĐ tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá cần phải thống Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 73 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua năm với 74.866 m2 mang đấu giá, với hầu hết tất diện tích nằm khu dân cư xã, thị trấn Năm 2016 năm công tác đấu giá quyền sử dụng đất bắt đầu có dấu hiệu nóng địa bàn huyện xã, thị trấn chọn để nghiên cứu xã trọng điểm, đặc trưng cho vùng địa hình huyện Trong năm 2016 này, tồn huyện bán đấu giá 132 lô đất với tổng diện tích 23.071 m2 thu cho ngân sách huyện 46 tỷ đồng Năm 2017 xã, thị trấn thực đấu giá 173 lơ, diện tích 24.782 m2 thu gần 45 tỉ đồng Năm 2018 thị trường bất động sản đà phát triển từ năm 2017 tiếp tục phát triển mạnh ngày thu hút nhiều người tham gia đấu giá tính cạnh tranh lớn, số tiền thu lớn năm 2017 61.383.061.000 đồng Qua điều tra 20 cán 120 đối tượng đấu giá thành cơng, đề tài thấy trình tự thủ tục, quy trình đấu giá khơng thay đổi kể từ ngày 1/7/2014 Luật Đất đai có hiệu lực phương án đấu giá phải xây dựng theo nhu cầu, nằm kế hoạch sử dụng đất địa phương việc giúp cho địa phương quản lý tốt quỹ đất Các cán đồng ý vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng đến giá khởi điểm giá trúng đấu giá Như xác định giá đất cần ý đến yếu tố để xây dựng giá khởi điểm hợp lý, phù hợp với địa phương Kết điều tra cho thấy đa số người tham gia đấu giá khẳng định công tác đấu giá quyền sử dụng đất Hậu Lộc công khai phương án đấu giá, cung cấp đầy đủ thông tin lô đất, giá khởi điểm lơ đất nằm quy hoạch Có yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến công tác đấu giá thị trường giá sàn, bước giá Từ đưa số giải pháp để phát huy ưu điểm, mạnh mà công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt năm qua Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 Đề nghị - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá hoàn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án đấu giá để chia sẻ khó khăn tài trước dự án hồn thiện để đấu giá Ví dụ kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền để thực khâu chuẩn bị dự án đầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng khơng quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Dân (2005), NXB trị Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc hội Nguyễn Thị Minh (2010), Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ Quy định Giá đất Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính Phủ Quy định Thu tiền sử dụng đất Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hoá, Báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, 98tr Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005), Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa 10 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc Tạp chí tài số 10/2012 11 Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 12 Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 Bộ tài hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá 13 Thơng tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 14 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất 15 Thơng tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền 16 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 607/QĐ-UBND ngày 12/02/2018 Chủ tịch UBND tỉnh Thanh Hóa việc phê duyệt kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2018; 17 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 UBND tỉnh Thanh Hóa việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa; 18 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 11 năm 2015 UBND tỉnh Thanh Hóa việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa; 19 UBND tỉnh Thanh Hóa, Quyết định số 1804/QĐ-UBND ngày 28 tháng năm 2018 UBND huyện Hậu Lộc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Mặt quy hoạch khu dân cư nông thôn năm 2018 xã Đại Lộc UBND huyện Hậu Lộc phê duyệt Quyết định số 1073/QĐ-UBND ngày 04 tháng năm 2018; 20 UBND huyện Hậu Lộc, Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2018 huyện Hậu Lộc 21 UBND huyện Hậu Lộc, Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Hậu Lộc 22 UBND huyện Hậu Lộc, Báo cáo kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm 2016, 2017, 2018 23 Nguyễn Văn (2018), Tháo gỡ khó khăn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 77 PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN CÁN BỘ THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá QSD đất huyên Hậu Lộc Sự tham gia Ơng/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ông/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thông tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CÁN BỘ Họ tên: .Năm sinh: Địa chỉ: Nghề nghiệp - Chức vụ: Mục đích công tác đấu giá: B NỘI DUNG PHỎNG VẤN I TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Ông (bà) tham gia vào bước quy trình đấu giá? Sau luật đất đai có hiệu lực trình tự thủ tục, quy trình đấu giá có thay đổi khơng? Có Khơng Dự án đấu giá có nằm kế hoạch sử dụng đất hàng năm địa phương hay khơng? Có Khơng Dự kiến đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa phương hay khơng? Có Khơng Cơ quan hướng dẫn xây dựng dự án đấu giá? Theo ông (bà) việc công khai, niêm yết phương án trước đấu giá có khơng? Đúng Sai Theo ơng (bà) giá khởi điểm dự án có phù hợp với giá đất ngồi thị trường khơng? Có Khơng Kế hoạch đấu giá hàng năm huyện thực nào? Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 Hồn thành kế hoạch Khơng hồn thành - Lý khơng hồn thành kế hoạch: II TRONG QUÁ TRÌNH ĐẤU GIÁ Hội đồng đấu giá có thực quy chế khơng? Có Khơng Cơ quan chủ trì đấu giá: Một người tham gia đấu giá phép đấu giá lơ đất: Ơng (bà) có đồng tình với trường hợp người tham gia đấu giá đấu giá lơ hay khơng? Có Khơng Theo ơng (bà) yếu tố như: Vị trí lơ đất, diện tích, số lượng người tham gia đấu giá có ảnh hưởng đến giá sàn giá trúng đấu giá khơng? Có Khơng Có tác nhân gây khó khăn q trình đấu giá khơng? Có Khơng Ơng (bà) có ý kiến tác nhân diễn phiên đấu giá? III SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ông (bà) hội đồng đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn không? Có Khơng Sau có định phê duyệt kết đấu giá người thắng đấu giá có hồn thành nghĩa vụ tài khơng? Có Khơng Sau hồn thành nghĩa vụ tài người tham gia có làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay khơng? Có Khơng Các tác nhân có ảnh hưởng đến kết đấu giá khơng? Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 79 Có Khơng IV Ý KIẾN CỦA ÔNG (BÀ) Ngày…tháng năm 2019 NGƯỜI PHỎNG VẤN NGÔ QUANG MẠNH XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ƠNG (BÀ) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 80 PHIẾU ĐIỀU TRA Ý KIẾN NGƯỜI DÂN THAM GIA TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá QSD đất huyện Hậu Lộc Sự tham gia Ông/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ơng/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thơng tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! A THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ Họ tên chủ hộ: Tuổi: Giới tính: Nam Nữ Dân tộc: Trình độ văn hóa: Số nhân hộ: người; Nam: người; Nữ: .người Số lao động hộ: người; Nam: người; Nữ: .người Địa chỉ: Thôn/Tổ: Xã/Phường: Huyện Hậu Lộc B NỘI DUNG PHỎNG VẤN I TRƯỚC KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Phương án đấu giá có đượng niêm yết cơng khai địa phương hay khơng? Có Khơng Ơng (bà) có cung cấp đầy đủ thông tin lô đất ông (bà) muốn đấu giá như: - Lơ số, diện tích, vị trí, gianh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất? Có Khơng - Cơng khai giá khởi điểm? Có Khơng Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 81 - Các lơ đất đấu giá có quy hoạch chi tiết hay Kế hoạch sử dụng đất chi tiết quan nhà nước phê duyệt hay khơng? Có Khơng Ông (bà) có quyền đăng ký đấu giá nhiều đất, đất khác hay khơng? Có Khơng - Tại ơng (bà) chọn vị trí lơ đất trên? - Theo ông bà, giá khởi điểm phương án so với giá đất thị trường thời điểm nào? Cao Vừa phải Thấp Bước giá bao nhiêu? Quy đinh bước có hợp lý khơng? Có Khơng 5.Khoản tiền đặt trước % cho lô ông bà tham gia đấu giá? Ơng (bà) có phải nộp phí đăng ký tham gia đấu giá khơng? Có Khơng II TRONG QUÁ TRÌNH ĐẤU GIÁ Hội đồng đấu giá có thực quy chế đấu giá niêm yết cơng khai hay khơng? Có Khơng Một người tham gia đấu giá phép đấu giá lơ đất: 10 Ơng (bà) có đồng tình với trường hợp người tham gia đấu giám đấu giá lơ hay khơng? Có Khơng 11 Trong q trình đấu giá ơng bà có bị loại bỏ khơng tiếp tục đấu giá hay khơng? Có Khơng - Lý bị loại bỏ: Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 82 12 Ơng bà có trúng đấu giá khơng? Có Khơng 13 Giá trúng đấu giá lô đất bao nhiêu? Mức chênh lẹch giá khởi điểm giá trúng đấu giá lô đất bao nhiêu? ……………………………… 14 Mức chênh lệch cao hay thấp? Cao Thấp 15 Phiên đấu giá có thành cơng hay khơng? Có Khơng Ngun nhân: III SAU KHI TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ Theo ơng bà trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá làm phù hợp chưa? Ơng bà có ý kiến trình tự thực trách nhiệm hội đồng đấu giá không? Ơng bà có hài lòng mức ông (bà) trả cho lô đất khơng? Có Khơng Sau trúng đấu giá Ơng bà có thơng báo Quyết định phê duyệt kết bán đấu giá hay khơng? Có Khơng Sau trúng đấu giá ơng bà có làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay khơng? Có Khơng IV Ý KIẾN CỦA ƠNG (BÀ) ………………………………………………………………………………… Ngày……… tháng…….năm 2019 NGƯỜI ĐIỀU TRA NGÔ QUANG MẠNH Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ... tham gia đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa 60 3.3.1 Đánh giá cán công tác đấu giá QSD đất 60 3.3.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá QSD đất xã,... 15 1.4.1 Đấu giá đất đấu giá quyền sử dụng đất số quốc gia giới 15 1.4.2 Đấu giá đất đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 17 1.4.3 Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ Huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh... học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở lý luận công tác đấu