Nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MINH HẢI NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ MINH HẢI NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh Thái Nguyên - 2019 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lê Minh Hải Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu thầy giáo, giáo Phịng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu này, cố gắng nỗ lực thân, tơi cịn nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình PGS.TS Phan Đình Binh người hướng dẫn trực tiếp suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện phòng Thống kê, phòng Tài ngun Mơi Trường, phịng ban nhân dân xã, thị trấn UBND huyện Bình Chánh, anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên tạo điều kiện gia đình người thân Với lịng biết ơn, tơi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Lê Minh Hải Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn .2 Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý .15 1.2.1 Những pháp lý dùng để quản lý giá đất thực công tác định giá đất 15 1.2.2 Các phương pháp định giá đất .16 1.3 Định giá đất số nước giới Việt Nam 26 1.3.1 Định giá đất giới .26 1.3.2 Định giá đất Việt Nam .27 1.3.3 Xu biến động giá đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh .31 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 34 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 34 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu .34 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 34 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 2.2.1 Địa điểm không gian 34 2.2.2 Thời gian 34 2.3 Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Bình Chánh .34 2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 34 2.3.3 Giá đất theo quy định địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 34 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Chánh 34 2.4 Phương pháp nghiên cứu 35 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra thu thập số liệu sơ cấp 35 2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36 2.4.4 Phương pháp chuyên gia 36 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1 KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2 Kinh tế - Xã hội .39 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cảnh quan mơi trường huyện Bình Chánh 49 3.2 Tình hình sử dụng đất đai huyện Bình Chánh năm 2018 50 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 50 3.2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ huyện Bình Chánh 55 3.3 Nghiên cứu giá đất địa bàn huyện Bình Chánh 61 3.3.1 Giá đất theo quy định chung phạm vi nước 61 3.3.2 Giá đất theo quy định UBND thành phố Hồ Chí Minh .62 3.3.3 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường 65 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh .72 3.4.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất .72 3.4.2 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất 73 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 3.4.3 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị 74 3.4.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất 76 3.4.5 Ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất 76 3.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá đất 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 Kết luận 79 Kiến nghị .80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN : Tự nhiên TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XH : Xã hội Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Bình Chánh 51 Bảng 3.2: Biến động theo mục đích sử dụng đất năm 2017 - 2018 huyện Bình Chánh .52 Bảng 3.3: Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 .56 Bảng 3.4: Kết thu thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 2018 57 Bảng 3.5: Đánh giá tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh .59 Bảng 3.6: Khung giá đất đô thị 61 Bảng 3.7: Khung giá đất nông thôn 61 Bảng 3.8: Giá đất theo quy định từ năm 2015 đến 2019 .64 Bảng 3.9: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí nhóm I .67 Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí nhóm II 69 Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất theo vị trí nhóm III 71 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh 37 Hình 3.2: Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh giai đoạn 2016-2018 57 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG TỪ GIÁ ĐƯỜNG SỐ 3C (Đường số đến Đường số 18) 5.300 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường 3A ) 5.300 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG SỐ 6A (Đường số đến Đường số 3) 5.300 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Vành 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG SỐ 10 (Đường số đến Vành 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG SỐ 12 (Đường số đến Vành 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG SỐ 16 (Đường số đến Vành 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG SỐ 14 (Đường số đến Vành 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG SỐ 18 (Đường số đến Vành 5.300 Đai Trong) ĐƯỜNG VÀNH ĐAI ĐƯỜNG VÀNH ĐAI TRONG (Nguyễn Văn Linh TRONG CÁC ĐƯỜNG TRONG 229 KHU DÂN CƯ HỒNG QUANG ĐẾN ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Vành 228 Ghi đến Đường số ) ĐƯỜNG SỐ (Nguyễn văn Linh đến Đường số 10) 6.000 3.800 ĐƯỜNG SỐ 3A (Đường số 10 đến Đường số 2) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 10 (Đường số đến Đường số 1) 3.800 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 1) 3.800 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG TỪ GIÁ Ghi ĐẾN ĐƯỜNG SỐ (Đường Nguyễn Văn Linh đến đường số 2) ĐƯỜNG SỐ (Đường Nguyễn Văn Linh đến đường số 2) 3.800 3.800 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 1) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 16 (Đường số đến Đường số 1) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 16A (Đường số đến Đường số 3) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 14E (Đường số đến Đường 3.800 số 14A) ĐƯỜNG SỐ 14A (Đường số 16 đến Đường 3.800 số 14) ĐƯỜNG SỐ 14C (Đường số 14E đến Đường 3.800 số 14) ĐƯỜNG SỐ 14D (Đường số 14C đến Đường 3.800 số 14) ĐƯỜNG SỐ 14 (Đường số đến Đường số 5) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 12E (Đường số đến Đường số 5) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 12C (Đường số 12E đến Đường số 12) ĐƯỜNG SỐ 12D (Đường số 12E đến Đường số 12C) ĐƯỜNG SỐ 12A (Đường số 12E đến Đường số 12B) ĐƯỜNG SỐ 12B (Đường số 12E đến Đường số 12) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN 3.800 3.800 3.800 3.800 http://lrc.tnu.edu.vn STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG TỪ GIÁ ĐƯỜNG SỐ 12 (Đường số đến Đường số 5) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 1A (Đường số 10 đến Đường số 8) 3.800 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 5) 3.800 3.800 số 3B) ĐƯỜNG SỐ 6D (Đường số đến Đường số 5) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 3B (Đường số đến Đường số 2) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 6E (Đường số 6D đến Đường số 6) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 4B (Đường số 3B đến Đường số 5) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 6B (Đường số đến Đường số 6) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 6A (Đường số 6B đến Đường 3.800 số 6B) 230 KHU DÂN CƯ AN PHÚ TÂY ĐẾN ĐƯỜNG SỐ 6C (Đường số 3A đến Đường CÁC ĐƯỜNG TRONG Ghi ĐƯỜNG SỐ 4A (Đường số đến Đường số 3A) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 2D (Đường số đến Đường số 5) 3.800 ĐƯỜNG SỐ 13 (An Phú Tây - Hưng Long đến Đường số 2) ĐƯỜNG SỐ 21 (An Phú Tây - Hưng Long đến Đường số 2) ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Ranh Phía Tây) Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN 3.000 3.000 3.000 http://lrc.tnu.edu.vn STT TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG TỪ GIÁ Ghi ĐẾN ĐƯỜNG SỐ 14 (Đường số 13 đến Ranh 3.000 Phía Tây) ĐƯỜNG SỐ 24 (Đường số đến Ranh Phía Tây) ĐƯỜNG SỐ (An phú Tây-Hưng Long đến Đường số 2) ĐƯỜNG SỐ (An Phú Tây-Hưng Long đến Đường số 16) ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 10) 2.300 2.300 2.300 ĐƯỜNG SỐ (An Phú Tây -Hưng Long đến Đường số 24) ĐƯỜNG SỐ (Đươờng số 10 đến Đường 2.300 2.300 số 16) ĐƯỜNG SỐ 11 (Đường số đến Đường số 8) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 15 (An Phú Tây-Hưng Long đến Đường số 28) 3.000 2.300 ĐƯỜNG SỐ 17 (Đường số đến Đường số 24) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 19 (Đường số 24 đến Đường số 32) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 23 (Đường số 24 đến Đường số 32) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 25 (Đường số 14 đến Đường số 22) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 27 (Đường số đến Đường số 12) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 29 (Đường số đến Đường số 32) 2.300 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn STT ĐOẠN ĐƯỜNG TÊN ĐƯỜNG TỪ GIÁ Đường số 14) 2.300 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 29) 2.300 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 11) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 10 (Đường số đến Đường số 13) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 12 (Đường số 17 đến Đường số 29) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 16 (Đường số đến Đường số 13) 2.300 31) 232 LỘC B) LIÊN ẤP 1,2 2.300 ĐƯỜNG SỐ (Đường số đến Đường số 29) ĐƯỜNG SỐ 18 (Đươờng số 29 đến Đường số CÂY CÁM (VĨNH 2.300 ĐƯỜNG SỐ 20 (Đường số đến Đường số 13) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 22 (Đường số 17 đến Đường số 31) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 26 (Đường số đến Đường số 7) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 28 (Đường số 15 đến Đường số 19) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 30 (Đường số 29 đến Đường số 31) 2.300 ĐƯỜNG SỐ 32 (Đường số 15 đến Đường số 31) 2.300 LIÊN ẤP 1-2-3 ĐẾN ĐƯỜNG SỐ 31 (An Phú Tây-Hưng Long đến 231 Ghi RANH QUẬN BÌNH TÂN (ĐA TRỌN ĐƯỜNG Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN 1.300 1.400 http://lrc.tnu.edu.vn STT ĐOẠN ĐƯỜNG TÊN ĐƯỜNG TỪ GIÁ Ghi ĐẾN PHƯỚC) 233 234 235 ĐƯỜNG 4C TRỌN ĐƯỜNG (ĐA PHƯỚC) KINH TRUNG ƯƠNG ĐƯỜNG KINH 10 GIẢNG VĨNH LỘC 400 RANH HUYỆN HĨC MƠN 1.200 BÌNH TRƯỜNG MIẾU ƠNG ĐÁ 1.500 236 KINH 11 (TÂN NHỰT) LÁNG LE - BÀU CÒ KINH C 900 237 ĐÊ SỐ (TÂN NHỰT) TRƯƠNG VĂN ĐA TÂN LONG 1.100 238 ĐÊ SỐ (TÂN NHỰT) ĐÊ SỐ BÀ TỴ 900 239 ĐÊ SỐ (TÂN NHỰT) ĐÊ SỐ BÀ TỴ 900 240 KINH THƯỚC TRỌN ĐƯỜNG 800 241 KINH THƯỚC TRỌN ĐƯỜNG 800 242 Ổ CU KIẾN VÀNG TRỌN ĐƯỜNG 800 243 LÁNG CHÀ BƠNG VĂN DĨA NGUYỄN ĐÌNH KIÊN 1.100 244 BÀ TỴ TRƯƠNG VĂN ĐA TÂN LONG 1.100 245 BÀ MIÊU LƯƠNG NGANG SÁU ỐNH 800 246 ƠNG ĐỨC ĐÊ SỐ ĐÊ SỐ 900 247 KINH TẮC TRỌN ĐƯỜNG Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN 800 http://lrc.tnu.edu.vn ... huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh - Giá đất huyện Bình Chánh theo khung giá đất thành phố Hồ Chí Minh 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Bình Chánh đề xuất số. .. NÔNG LÂM LÊ MINH HẢI NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03... http://lrc.tnu.edu.vn - Ảnh hưởng yếu tố vị trí lô đất đến giá đất - Ảnh hưởng yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất - Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất 2.4 Phương pháp nghiên cứu 2.4.1 Phương