Trong các lĩnh vực quản lý của ngành tài nguyên và môi trường, đất đai là lĩnh vực luôn “nóng”, được dư luận xã hội đặc biệt quan tâm và đòi hỏi có những giải pháp quản lý hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Các luật pháp sách vấn đề đất đai Trong lĩnh vực quản lý ngành tài nguyên môi trường, đất đai lĩnh vực “nóng”, dư luận xã hội đặc biệt quan tâm đòi hỏi có giải pháp quản lý hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững Chính sách tập hợp chủ trương hành động phương diện phủ bao gồm mục tiêu mà phủ muốn đạt cách làm để thực mục tiêu Những mục tiêu bao gồm phát triển toàn diện lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xã hội – mơi trường THƠNG TƯ Số: 04/2013/TT-BTNMT Quy định xây dựng sở liệu đất đai Căn Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; Căn Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Căn Nghị định số 64/2007/NĐ-CP ngày 10 tháng năm 2007 Chính phủ ứng dụng công nghệ thông tin hoạt động quan nhà nước; Căn Nghị định số 102/2008/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2008 Chính phủ thu thập, quản lý, khai thác sử dụng liệu tài nguyên môi trường; Căn Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Căn Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường; Nghị định số 19/2010/NĐ-CP ngày 05 tháng năm 2010 Chính phủ sửa đổi, bổ sung điểm c, d, g, h i khoản Điều Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài nguyên Môi trường; Theo đề nghị Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai Vụ trưởng Vụ Pháp chế; Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư quy định xây dựng sở liệu đất đai c, Khái niệm Luật đất đai - Luật đất đai ngành luật hệ thống pháp luật Việt Nam bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai hình thành trình chiếm hữu, sử dụng định đoạt đất đai, nhằm sử dụng đất đai có hiệu qủa lợi ích nhà nước, người sử dụng toàn xã hội - "Đạo luật quy định chế độ quản lí, sử dụng đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Luật đất đai Quốc hội khóa IX thơng qua ngày 14.7.1993, có hiệu lực kể từ ngày 1.1.1994 bao gồm chương, 89 điều: quy định chung; quản lí nhà nước đất đai; chế độ sử dụng loại đất; quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; quy định việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất người Việt Nam; xử lí vi phạm; điều khoản thi hành." d, Các nguyên tắc Luật đất đai Ngoài nguyên tắc hệ thống pháp luật Việt Nam, Luật đất đai có số nguyên tắc đặc trưng sau: Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu nhà nước mà Chính phủ đại diện chủ sở hữu; Nguyên tắc Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật; Nguyên tắc sử dụng đất đai cách hợp lý, tiết kiệm; cải tạo bồi bổ đất đai; Nguyên tắc quan tâm đến lợi ích người sử dụng đất; Nguyên tắc bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp Tác động sách đất đai đến phát triển kinh tế – xã hội thời kỳ đổi kinh tế 2.1 Tác động sách đất đai chuyển biến quan hệ ruộng đất nông nghiệp phát triển nơng thơn a Tác động tích cực Một thành tựu bật, khởi sắc nông nghiệp Việt Nam thập kỷ vừa qua sức sản xuất nông nghiệp, nông thôn thực giải phóng Nơng nghiệp kinh tế nơng thơn có nhịp độ tăng trưởng khá: giai đoạn 1986 – 2004, nông nghiệp tăng trưởng 3,905%, đặc biệt giai đoạn 19962000 tăng trưởng cao 4,47% mức tăng trưởng lý tưởng để đảm bảo kinh tế phát triển bảo đảm an ninh lương thực đất nước Nhiều vùng nông thôn bước đầu đổi mới, đời sống nhân dân cải thiện Mức sống vật chất tăng lên điều kiện sinh hoạt nhà hộ gia đình gần xấp xỉ 99,95% Đồ dùng gia đình, kết cấu hạ tầng khu vực nơng thơn giao thơng: năm 1998 có 91,6% số xã có đường giao thơng tới trung tâm xã, đến năm 2000 có 94,6%; năm 1998: 82,9% số xã có điện, đến năm 2000 89,1%; năm 2000: 98,7% số xã thuộc khu vực nơng thơn có trạm xá, 98,9% số xã có trường học tiểu học; thủy lợi, bưu điện… số vùng phát triển mạnh Tỷ lệ hộ nghèo nông thôn giảm từ 29% năm 1990 đến năm 2004 11% (theo tiêu chí Việt Nam) Tăng tỷ lệ thời gian lao động khu vực nông thôn từ 72,46% giai đoạn 1996 – 2000 lên 76,58% giai đoạn 2001- 2004 Hiện có 1,35 triệu sở ngành nghề nông thôn, thu hút 10 triệu lao động, góp phần cải thiện đời sống nơng dân mặt nông thôn Sự biến đổi quan hệ ruộng đất tạo sở động lực cho tự chủ người nông dân sở góp phần dân chủ hóa đời sống kinh tế-xã hội nơng thơn, xây dựng nông thôn b Tác động tiêu cực Bên cạnh mặt tích cực nói trên, sách đất đai làm nảy sinh tiêu cực mới: Thứ nhất, diện tích đất canh tác ngày thu hẹp manh mún, quản lý sử dụng hiệu Với tốc độ tăng dân số bình quân từ năm 1990 đến năm 2004 1,6%/năm làm đất canh tác vùng nông thôn Việt Nam ngày bị thu hẹp lại Theo Niên giám thống kê năm 2003, tổng diện tích đất đai Việt Nam năm 2002 32929,7 nghìn ha, đất giao cho thuê 24519,9 nghìn ha, chiếm tỷ trọng 74,46% Trong đó, đất nông nghiệp giao cho thuê (nghĩa sử dụng) 9406,8 nghìn ha, chiếm 28,57% diện tích đất nước Trong năm 2002 có 25,5725 triệu lao động làm việc ngành nông nghiệp Như vậy, bình qn nơng dân có 0,3678 đất canh tác, thuộc loại thấp giới Nếu chia bình quân đầu người cho đơn vị đất đai sử dụng để sinh sống khoảng 0,3 ha/người Các khu vực nước đất phân bổ manh mún: đồng sông Hồng bình qn đất nơng nghiệp/người 0,0585ha, thấp nước, Bắc Trung Bộ 0,71 ha, Duyên hải Nam Trung Bộ: 0,0796 Cao Tây Nguyên 0,282 ha, đồng sông Cửu Long 0,175 Bảng 2.2.1: Hiện trạng sử dụng đất bình quân người theo địa phương Phân vùng theoDân sốTổng diệnĐất nơngBình qnBình qn đất năm tích nghiệp đất nơng 2003 đất đai(nghìn ha) /người nghiệp/người (nghìn (nghìn ha) người) Cả nước Đồng sông Hồng 80902,4 bằng17648,7 32929,7 9406,8 0,407 0,116 1480,6 855,2 0,0839 0,0485 Đông Bắc 9220,1 6532,8 916,3 0,709 0,099 Tây Bắc 2390,2 3563,7 413,6 1,491 0,173 Bắc Trung Bộ 10410 5151,3 736,3 0,495 0,071 Duyên hảiNam 6899,8 Trung Bộ 3306,6 549,4 0,479 0,0796 Tây Nguyên 4570,5 5447,5 1287,9 1,192 0,282 Đông Nam Bộ 128815 3473,8 1686,6 0,0269 0,131 Đồng bằng16881,6 sơng Cửu Long 3973,4 2961,5 0,235 0,175 Nguồn: Tính toán tác giả từ Niêm giám thống kê Việt Nam năm 2003 Thứ hai, việc giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đựơc triển khai nước số nơi tiến hành chậm Đây nguyên nhân dẫn đến lãng phí nguồn lực đất đai Có đến 9404,7 nghìn đất chưa sử dụng (năm 2002) chiếm 28,56% diện tích đất đai nước, tương đương với đất nơng nghiệp giao cho th 9406,8 nghìn Trong đó, đất chưa sử dụng 535,7 nghìn ha, chiếm 1,627% diện tích đất nước; đặc biệt đất đồi núi chưa sử dụng 7136,5 nghìn ha, chiếm 21,67% diện tích nước; đất có mặt nước chưa sử dụng 150,3 nghìn ha, chiếm 0,46%; sơng suối 748,9 nghìn ha, chiếm 2,27%; núi đá khơng có rừng 618,3 nghìn ha, chiếm 1,88%; đất chưa sử dụng khác 215 nghìn ha, chiếm 0,65% Thứ ba, hợp tác xã kiểu cũ đến khơng thích hợp với kinh tế thị trường cần phải có thay đổi Theo số liệu Bộ Nông nghiệp Phát triển nơng thơn có 17,4% số hợp tác xã tự giải thể Trong số lại, 10% thay đổi phương thức nội dung hoạt động: dịch vụ hỗ trợ sản xuất cho hộ xã viên có kết quả, 90% lúng túng, hoạt động cầm chừng, khoảng nửa tồn hình thức Một số hợp tác xã lực cản phát triển kinh tế hộ xây dựng nông thôn, cụ thể số mặt: thu quỹ theo đầu sào, nhập nhằng tài cơng nợ, vi phạm quản lý đất đai… Thứ tư, việc cụ thể hóa quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp thừa kế chưa thơng suốt Do đó, làm hạn chế xu hướng vận động yếu tố đất đai mơi trường sản xuất hàng hóa Thứ năm, tiêu cực cán nhà nước quản lý thực sách đất đai Một số cán máy quản lý thực sách đất đai bị thối hóa, lợi dụng thơng tin quyền hạn đầu đất gây nhiều hậu nghiêm trọng ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu sách 2.2 Tác động sách đất hình thành thị trường bất động sản Việt Nam • Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trong kinh tế thị trường, vốn, sức lao động, bất động sản yếu tố đầu vào q trình sản xuất Thậm chí, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn cấu vốn doanh nghiệp Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với loại thị trường khác, đặc biệt thị trường vốn Khi sản xuất phát triển, qui mơ, số lượng loại hình giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng: mua bán, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch kinh tế Sự gia tăng dân số, mức sống ngày tăng dân cư, trình thị hóa nhanh chóng thời gian qua dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng nhanh tất yếu Ngồi ra, q trình hội nhập kinh tế ngày mở rộng chiều rộng lẫn chiều sâu đòi hỏi thị trường bất động sản phát triển nhằm phục vụ hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế Đặc biệt nước phát triển ViệtNam, đất đai nguồn vốn quan trọng để liên doanh với đối tác nước Có thể khái qt q trình hình thành thị trường bất động sản Việt Nam sau: • Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980, đất đai bất động sản Việt Nam thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu cơng cộng… đó, hoạt động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn bình thường Sau cải cách ruộng đất cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh miền Bắc, đất đai bất động sản phân phối lại, giao dịch bất động sản thực tế thực không phổ biến Các bên tham gia giao dịch theo cách thức tự tìm đến tự thỏa thuận giá Trong giai đoạn này, Nhà nước chưa có văn pháp luật giao dịch bất động sản, Nhà nước thừa nhận hợp thức hóa thủ tục giao dịch mua bán, thuê mướn… thu lệ phí trước bạ (thuế trước bạ) đăng ký quyền sở hữu nhà, đất Đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản giai đoạn thị trường tự phát; Nhà nước chưa có khung pháp lý cho thị trường bất động sản; chưa xuất tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Vì vậy, Nhà nước không ban hành văn pháp luật cho thị trường bất động sản Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất không thực hiện, theo logic đất đai thuộc sở hữu toàn dân giao cho khu vực kinh tế nhà nước kinh tế hợp tác xã Quan hệ chuyển dịch mua bán đất đai, thuê mướn, cầm cố khơng thừa nhận Nhìn chung, giai đoạn từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường ngầm hình thành cách tự phát • Thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 đến Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo qui hoạch theo pháp luật, bảo đảm sử dụng mục đích có hiệu Trên sở hiến pháp, Điều Luật Đất đai năm 1993 lại khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý", đồng thời, Nhà nước bảo vệ lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Điều 3, Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ người khác có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo qui định Luật qui định khác pháp luật Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất; quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất thực thời hạn giao đất, thuê đất mục đích sử dụng đất giao, thuê theo qui định Luật vàcác quy định khác pháp luật” Tiếp đó, Bộ luật Dân năm 1995 có qui định điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, chuyển đổi, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất Đây thay đổi mang tính đột phá, tạo sở pháp lý cho hình thành phát triển thị trường bất động sản Tuy hình thành, thị trường bất động sản bước góp phần cải thiện điều kiện sống nhân dân, tăng cường hiệu sử dụng kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sản trở thành nguồn lực quan trọng việc đổi phát triển kinh tế – xã hội đất nước Tuy nhiên, đến thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn manh nha, nhiều hạn chế, khiếm khuyết cơng tác quản lý nhà nước hoạt động thị trường Thực tế nay, bên cạnh thị trường bất động sản thức tồn song song thị trường bất động sản khơng thức Thị trường bất động sản lên thách thức xã hội công tác quản lý nhà nước bất động sản Theo ước tính, có 30% giao dịch bất động sản đăng ký, chủ yếu thực thông qua tổ chức, như: Nhà nước giao đất, cho thuê đất; bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê; chấp; góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất 70% giao dịch bất động sản thực trao tay nhiều trường hợp quan có thẩm quyền xác nhận Do hầu hết bất động sản chưa có đủ điều kiện pháp lý tham gia vào giao dịch thị trường thức, lại thêm qui định điều kiện giao dịch chặt chẽ, chưa phát huy vai trò tích cực thị trường bất động sản trình phát triển kinh tế-xã hội Có thể đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam thị trường khơng thức Khối lượng lớn bất động sản khơng có đầy đủ điều kiện pháp lý tham gia vào giao dịch dân (như bán quyền sử dụng đất, nhà, chấp, cho thuê…) thị trường bất động sản thức Do thuế phí giao dịch đất đai, bất động sản cao, thủ tục hợp thức hố rườm rà, thường gây khó khăn cho thị trường giao dịch bất động sản thức Chính vậy, giao dịch mua bán trao tay thị trường phi thức phổ biến, chiếm tới 70% số lượng giao dịch bất động sản Những thành tựu hạn chế sách đất đai thời kỳ đổi kinh tế từ năm 1981 đến 3.1 Những thành tựu: • Các quyền sở hữu tài sản đất đai nhân dân Nhà nước thiết lập đảm bảo thực Nhà nước xác định thiết lập hệ thống pháp lý để thực thi quyền sở hữu tài sản đất đai tài sản khác tiền đề quan trọng cho phát triển kinh tế – xã hội Khả tiếp cận tốt tới thị trường gia tăng dân số dẫn đến xu hướng làm tăng giá trị đất đai Vì dẫn đến xung đột liên quan đến tranh chấp quyền sở hữu tài sản đất đai Từ đó, Nhà nước phải điều chỉnh sách đất đai tạo thuận lợi cho việc xác định quyền sở hữu tài sản đất đai Lịch sử chứng minh phương thức giao quyền đất đai tác động tới phát triển kinh tế người dài hạn Hơn nữa, thỏa thuận quyền sở hữu tài sản khơng có lợi theo quan điểm kinh tế lẫn quan điểm xã hội tồn thời gian dài Có lý giải thích cho tham gia Nhà nước vào việc thiết lập bảo đảm quyền sở hữu tài sản đất đai là: (a) khơng cần cá nhân phải lãng phí nguồn lực để cố gắng thiết lập quyền sở hữu tài sản, (b) mang lại công giảm chi phí cho người nhờ qui định Chính phủ mang tính cưỡng chế, (c) hiệu mang lại cao nhờ thông tin quán đơn vị hành Các quyền đất đai quy ước xã hội hỗ trợ quyền lực Nhà nước cộng đồng cho phép cá nhân nhóm người đòi hỏi hưởng lợi ích dòng thu nhập mà Nhà nước đồng ý bảo vệ thông qua việc giao nhiệm vụ cho người khác, người đáp ứng can thiệp cách tới dòng lợi ích Nhà nước đóng vai trò quan trọng thơng qua việc xác định quyền sở hữu tài sản, cách thức để quyền thực thi điều chỉnh điều kiện kinh tế thay đổi Hơn nữa, quyền sở hữu tài sản đất đai không trạng thái tĩnh, mà phát triển để đáp ứng thay đổi môi trường kinh tế – xã hội Việt Nam, thực chất quyền: sử dụng, thừa kế, chuyển đổi, chuyển nhượng, chấp cho thuê biểu quyền sở hữu ruộng đất mặt kinh tế Hay nói cách khác, việc xác lập quyền đất đai thực chất trao cho người dân quyền sở hữu có hạn chế đất đai Xác lập quyền sở hữu ruộng đất bao gồm xác lập quyền sở hữu pháp lý Nhà nước quyền sở hữu kinh tế cho người sử dụng Hiến pháp hầu có qui định chức xã hội đất, hàm ý phủ có quyền thu hồi đất có đền bù theo quy trình pháp lý xác định đắn mục tiêu chung Mặc dù quyền đất đai giao cho cá nhân chúng ln có giới hạn định”3 Mặc khác, bảo đảm hưởng dụng ảnh hưởng đến hành vi đầu tư người nông dân, song điều không thiết với yêu cầu quyền giấy tờ đất phải cá nhân hóa hồn tồn Điều chứng minh rằng, Việt Nam không tư nhân hóa đất đai, trao quyền đất đai cho người dân vừa phù hợp với quan điểm trị Đảng Cộng sản, vừa đảm bảo phát triển bình thường Như vậy, cho dù quyền sở hữu ruộng đất có hồn tồn thuộc tư nhân tính pháp lý thuộc Nhà nước vì, chủ ruộng đất phải chuyển quyền sở hữu ruộng đất cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích chung hình thức mua bán cho thuê Vì vậy, suy cho chủ ruộng đất, người sử dụng ruộng đất, quyền sở hữu kinh tế (hay gọi quyền hưởng dụng) quyền lợi họ sử dụng ruộng đất Quyền hưởng dụng xác lập hầu hết nước, thể hình thức khác nhau, ví dụ quyền tư hữu ruộng đất lưu ý quyền tư hữu đất bị Nhà nước buộc điều kiện khác, ràng buộc mục đích sử dụng, quy hoạch chung… Đối với nước ta, tiến trình đổi mới, ruộng đất trả lại quyền hưởng dụng cho hộ nông dân tổ chức sản xuất kinh doanh Các lợi ích mang lại Nhà nước thiết lập bảo đảm quyền hưởng dụng sau: • Thành tựu đổi quản lý sử dụng đất đai: Giáo sư Lan Williamson, Đại học Melbourne, úc, người đạo điều tra thị trường đất đai khu vực nông thôn Việt Nam, nhận xét: “…trong quãng thời gian 10 năm, Việt Nam tạo thị trường đất đai thức động khu vực nông thôn Đây thành tựu lớn so với nước khác giới Việt Nam tự hào điều này” Theo đánh giá Ngân hàng Phát triển châu (tại hội thảo công bố kết điều tra thị trường đất đai khu vực nông thôn Việt Nam, ngày 4-11-2004): Việt Nam đạt tiến lớn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp triển khai Luật Đất đai năm 1993 Các chế thị trường thức có hiệu thiết lập cho việc chuyển nhượng chấp đất nông nghiệp Không thành công thị trường đất đai khu vực nơng thơn, sơi động thị trường đất đai khu vực thành thị thể rõ nét tiến sách đất đai Việt Nam Chính sách đất đai bước thể phân định quyền đất đai Nhà nước người sử dụng đất; thể nội dung quản lý nhà nước đất đai, bao gồm hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền để thực quyền đại diện sở hữu toàn dân bảo vệ quyền đất đai Từ qui định giao đất sử dụng ổn định lâu dài đến việc mở rộng quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, bảo vệ khai thác sử dụng đất có hiệu Đất đai chuyển dịch tập trung vào người làm ăn giỏi Quyền sử dụng đất đai trở thành nguồn lực tài để đầu tư phát triển sản xuất Việc thừa nhận mặt pháp lý giao dịch đất đai góp phần hình thành phát triển thị trường bất động sản – loại thị trường thiếu kinh tế thị trường Tuy nhiên, kết nghiên cứu cho thấy số vấn đề cản trở tham gia bình đẳng người dân vào thị trường đất đai khu vực nông thơn Ví dụ, việc phải đóng phí sử dụng đất cao để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều hộ nghèo chưa nhận giấy chứng nhận Mức phí phải điều kiện bình thường theo quy định Luật Đất đai nghị định Chính phủ hướng dẫn tiêu chí phương pháp xác định giá đất; (ii) Giá đền bù phải giá trước dự án Nhà nước chạy theo giá sau dự án để đền bù cho người có đất bị thu hồi nhiều thứ giá ảo, khó xác định thường thay đổi, dẫn đến khác biệt có lớn vào thời điểm khác q trình đền bù, giải phóng mặt bằng; (iii) Xử lý tốt phần địa tô chênh lệch phát sinh đất sau dự án so với đất trước dự án mối quan hệ lợi ích Nhà nước, người có đất bị thu hồi NĐT cách: chủ thể hưởng lợi ích từ phần địa tơ chênh lệch phát sinh Người có đất bị thu hồi đền bù theo giá trước dự án phải hưởng lợi thỏa đáng từ phần địa tô chênh lệch phát sinh này; (iv) Nhà nước cần quán thực thi sách, thống chế từ Trung ương đến địa phương, giữ nghiêm kỷ cương phép nước, công minh bạch, đồng thời kiên quán xây dựng thực phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư giải khiếu nại, khiếu kiện đất đai theo quy định pháp luật Để khai thác hiệu nguồn lực tài từ đất đai cách bền vững, Nhà nước cần chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu; đảm bảo xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có điều tiết Nhà nước; đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá; thực đấu thầu dự án có sử dụng đất hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức định nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, bình đẳng việc tiếp cận đất đai đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Xét mặt kinh tế, thực tốt việc khai thác quỹ đất hai bên đường mang lại hiệu lớn, điều tiết địa tô chênh lệch từ đất đai thông qua việc Nhà nước đầu tư chi phí làm đường mang lại; đồng thời đảm bảo khơng để tình trạnh người bị thu hồi đất thiệt, người có đất ngõ ngách mặt đường Do đó, Nhà nước cần rà sốt lại tồn sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế đối tượng miễn, giảm; chuyển hình thức ưu đãi từ thu sang ưu đãi chi để tăng kiểm soát, nâng cao hiệu sách Nếu ưu đãi qua giá đất bỏ quy định mức ưu đãi cụ thể theo pháp luật đầu tư ngược lại để tránh ưu đãi hai lần Đồng thời, nên bỏ quy định miễn toàn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho đời dự án thực việc giao đất theo tiến độ thực thực tế dự án Sửa Luật Đất đai vấn đề lớn, làm kể Quốc hội thông qua cần có thời gian định vào sống, trước mắt cần có số giải pháp mang tính điều chỉnh để phát huy nguồn lực từ đất đai tạo hành lang pháp lý phù hợp theo thực tế chế thị trường Cụ thể là: Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thu tiền thuê đất, thuê mặt nước… Trong đó, tập trung vào nội dung vướng mắc cụ thể phát sinh thực tế gồm: (1) Sửa đổi quy định cụ thể quy trình xác định giá đất sát thị trường điều kiện bình thường để địa phương dễ dàng thực hiện; (2) Bổ sung quy định đối tượng sử dụng đất tổ chức liên doanh; qua xác định tiêu chí phân biệt doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước NĐT nước tổ chức nước hay tổ chức nước ngoài; (3) Xác định rõ trường hợp áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất cụ thể, gồm: thời điểm định giao đất, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm bàn giao đất thực tế, thời điểm theo tiến độ thực dự án; (4) bổ sung quy định để miễn, giảm tiền sử dụng đất cho số đối tượng thuộc diện hộ nghèo tách hộ, thiếu đất so với hạn mức quy định; hộ đồng bào dân tộc thiểu số thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn để đẩy nhanh tiến độ cấp; (5) Giảm dần chênh lệch tiến tới xóa bỏ chênh lệch mức thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất mục đích với thời hạn sử dụng; (6) Bổ sung phạm vi thu tiền th đất cơng trình ngầm lòng đất quy định đơn giá thuê đất cơng trình kiến trúc xây dựng đất đơn giá thuê dự án thuê đất lòng đất… Tài liệu tham khảo: Báo cáo Thanh tra Chính phủ chuyên đề quy hoạch, quản lý, sử dụng đất năm 2011; Báo cáo Tổng quan Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2010; năm 2011; Tạp chí Tài chính; Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp Giải pháp Vai trò ngươì dân đồng thuận cần thiết giưã quyền ngươì dân Sự đồng thuận giưã quyền ngươì dân yêú tố cần đạt không vấn đề đất đai mà trình phát triển đất nước Tất nhiên, vấn đề đất đai điêù cần đến điêù kiện cần đủ Có nhiêù cách để vưà đâù tư phát triển, vưà đồng thuận vơí ngươì dân Trong đó, cách thức lơị ích từ đâù tư phát triển phải chia sẻ minh bạch, hợp lý cơng Có thể lâý ví dụ cụ thể từ đồng thuận mà quyền xã Thanh Văn, huyện Quốc Oai, TP Hà Nơị làm vơí “bí quyết” quan trọng cán khơng tham nhũng, quyền ngươì cán thực dân, dân dân Trong Luật Đất đai, vai trò ngươì dân cần xác định cụ thể trình hình thành định Nhà nước đất đai định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hơì đất, giao đất, cho th đất; phương án bơì thường, hỗ trợ, tái định cư; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; cơng nhận quyền sử dụng đất cấp giâý chứng nhận lần đâù… Vai trò ngươì dân cần cho trình quản lý tham gia vào giám sát việc thực thi pháp luật; vào giải tranh chấp, khiêú nại, tố cáo; vào giám sát việc sử dụng đất Sự tham gia ngươì dân khơng nên hiêủ tham gia cá thể ngươì mà cần hiêủ sức mạnh cộng đồng vơí ý kiến đa số Tất nhiên, thực tế cho thâý có trường hợp ngươì hay ngươì lơị dụng, muốn nhiêù cho mình, ý kiến đa số cộng đồng đủ thông tin đạt công bằng, khách quan sáng Về quyền giám sát công dân, Dự thảo Luật Đất đai sưả đôỉ có quy định ngun tắc ngươì dân trực tiếp thơng qua tổ chức đại diện cho thực quyền giám sát lĩnh vực đất đai Như vâỵ chưa đủ ngươì dân cần chế để thực quyền giám sát Giải pháp thiết lập chế để ngươì dân thực quyền giám sát dễ dàng Chỉ cần Luật Đất đai quy định quan quản lý đất đai phải thiết lập “đường dây nóng” theo nhiêù kênh chuyển tải thơng tin để tiếp nhận ý kiến giám sát ngươì dân; rõ tên ngươì có trách nhiệm tiếp nhận chuyển tơí nơi xử lý; cơng khai ý kiến giám sát dân, trình xử lý kết xử lý công thông tin điện tử thuộc hệ thống Chính phủ điện tử… Bộ Tài ngun Mơi trường giai đoạn mơí thành lập tổ chức đường dây nóng vâỵ Khi kiểm tra quy hoạch treo, dự án treo, tuần nhận khoảng 3.000 ý kiến phát tình trạng đất đai bị “treo” hâù hết địa phương Đi kiểm tra thực tế đêù Có thể nói, chế giám sát thông qua tham gia ngươì dân vũ khí mạnh để phòng, chống tham nhũng Vấn đề lại ngươì quản lý có muốn sử dụng hay khơng? Về sử dụng đất, chế đất sử dụng chung làng xã đặc điểm khác biệt vấn đề đất đai lịch sử nước ta Cộng đồng làng xã tồn vượt quan khó khăn mơí liên kết thông qua đất đai làng xã Đất làng xã chế thuận lơị để giải tình trạng nơng dân khơng có đất Từ góc nhìn khác hình thức hợp tác xã nơng nghiệp, lịch sử, hợp tác xã bậc cao bị thất bại Nhà nước giao đất cho hộ gia đình Từ đó, ngươì gần thiêú thiện cảm vơí thuật ngữ “hợp tác xã nơng nghiệp”, Nhà nước có đường lơí phát triển mơ hình hợp tác xã Cần nhận thức rõ thất bại trước mơ hình hợp tác xã mơ hình bậc cao mang tính ý chí, khơng phù hợp vơí trình độ quản lý nên gây tiêu cực Sức mạnh mơ hình hợp tác xã lớn nêú tự nguyện nông dân, hợp tác xã phải làm điêù mà cá thể không làm để mang lại lơị ích bình đẳng cho cá thể Chuyện đáng kể nông, lâm trường quốc doanh (nay doanh nghiệp nông, lâm nghiệp Nhà nước) chiếm giữ diện tích đất lên tơí 2,5 triêụ nhiêù nơng dân, dân tộc thiêủ số thiêú đất sản xuất trầm trọng Chuyện cải tổ hay tái câú trúc hay đơỉ mơí nơng, lâm trường quốc doanh đặt từ năm 2003 cấp lãnh đạo cao đất nước, đến chưa có chuyển động đáng kể ngồi việc đơỉ tên nông, lâm trường thành doanh nghiệp chuyển đất rừng phòng hộ Ban quản lý Việc khơng giải quyết liệt xúc đất đai nguyên nhân dẫn đến tranh chấp phổ biến giưã nông, lâm trường cộng đồng dân cư địa phương Do đó, cần cải tổ triệt để nông, lâm trường quốc doanh để mở hôị tạo nguồn đất đai cho nơng dân khơng có đất Ảnh minh họa: ThienNhien.Net Công khai, minh bạch thông tin điêù kiện đủ để ngươì dân tham gia vào quản lý Công khai minh bạch thông tin quy định pháp luật hành mơí tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cấp giâý chứng nhận lần đâù; trình tự, thủ tục hành đất đai; phương án bơì thường, hỗ trợ, tái định cư Quy định vâỵ chưa hẳn đủ điêù quy định đủ mức chi tiết Điêù cần nói việc thực công khai minh bạch địa phương yêú Theo khảo sát năm 2010 Ngân hàng Thế giơí 24 huyện 117 xã quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mơí cơng khai 10/24 huyện 60/117 xã; công khai thông tin thủ tục cấp giâý chứng nhận thực 93/117 xã; danh sách ngươì cấp giâý chứng nhận 35/117 xã; phương án bơì thường, hỗ trợ, tái định cư 24/117 xã Như vâỵ, pháp luật có quy định cụ thể đia phương không thực phổ biến Công khai minh bạch thông tin quản lý đất đai cơng cụ quan trọng để ngươì dân đủ điêù kiện tham gia vào quản lý đất đai, tức đủ điêù kiện để phòng ngưà tham nhũng lĩnh vực đất đai Điêù cần hướng tơí Luật Đất đai sưả đôỉ phải bổ sung quy định cơng khai minh bạch thơng tin, cần tính tơí ba việc nhất: (i) cần cơng khai minh bạch khơng thủ tục hành mà q trình thực thủ tục hành chính; (ii) cần công khai minh bạch dự án đâù tư cần lâý đất lực chủ đâù tư dự án; (iii) cần công khai minh bạch liêụ hệ thống thông tin đất đai, trừ đất sử dụng cho mục đích an ninh, quốc phòng Dự thảo Luật Đất đai sưả đơỉ có nhiêù quy định công khai, minh bạch thông tin đất đai dừng mức nguyên tắc có vế chặn hâụ “theo quy định pháp luật” Về chất, thông tin đất đai không thuộc phạm vi bảo mật Nhà nước, trừ việc sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng Vâỵ khơng có lý để thuyết minh khơng cơng khai thông tin đất đai Tất nước coi tham nhũng giơí gồm Canada, bốn nước Bắc Âu, Singapore, Australia New Zealand đêù thực minh bạch hồn tồn thơng tin đất đai, có quyền xem lâý sử dụng phải trả phí Một điêù thảo luận công khai thông tin sử dụng đất liêụ có vi phạm quyền bí mật tài sản công dân Đây câu chuyện lớn mà định thuộc Quốc hơị Bảo đảm bí mật quyền sử dụng đất gây khó khăn phòng, chống tham nhũng khơng phù hợp vơí chế độ sở hưũ toàn dân đất đai Nghị Định số78/2013/NĐ-CP hướng dẫn minh bạch tài sản, thu nhập thực Luật Sưả đôỉ, bổ sung số điêù Luật Phòng, chống tham nhũng năm 2012 mơí quy định cán quản lý phải minh bạch tài sản, thu nhập trước ngươì thuộc quyền quản lý trực tiếp Chúng ta cần bước đột phá liệt công khai minh bạch tài sản quyền sử dụng đất để thu hút lòng tin nhân dân Pháp luật đất đai nhiêù xúc, nguy tham nhũng lớn khiêú kiện nhiêù Định giá đất chưa mạch lạc, Nhà nước thu hơì nhiêù, bơì thường chưa thỏa đáng bất cập khác nưã xảy chưa đặt ngươì dân vào trung tâm để giải mơí quan hệ liên quan tơí đất đai Đất đai tặng phẩm tự nhiên cho tất ngươì nên ngươì dân có quyền đơí vơí đất đai, quyền tham gia định, quyền tham gia quản lý, quyền sử dụng quyền giám sát đất đai Khi ngươì dân thực đủ quyền đương nhiên đồng thuận xã hơị xác lập Đó tảng bền vững xã hơị q trình phát triển Một số đề xuất cụ thể cho Luật Đất đai sưả đơỉ: (i) Để phù hợp vơí Hiến pháp, thuật ngữ “Nhà nước thu hơì đất” khơng sử dụng cho trường hợp chuyển dịch đất đai bắt buộc Các thuật ngữ nên dùng là: (1) Nhà nước trưng thu quyền sử dụng đất có bơì thường đơí vơí dự án lơị ích quốc gia, quốc phòng, an ninh lơị ích cơng cộng khơng gắn vơí lơị ích nhà đâù tư; (2) Nhà nước trưng dụng quyền sử dụng đất có bơì thường sau sử dụng xong đơí vơí trường hợp xâỷ thiên tai, chiến tranh, tai nạn, dịch bệnh… mà quyền cần đất để giải quyết; (3) Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất đơí vơí dự án lơị ích cơng cộng gắn vơí lơị ích nhà đâù tư Đây không lý luận hay thuật ngữ hình thức mà cách thể cụ thể nhà nước pháp quyền, xã hôị dân chủ, công văn minh (ii) Cơ chế Nhà nước can thiệp vào chuyển dịch đất đai áp dụng thật cần thiết lơị ích chung cần can thiệp cần chế kiểm soát định quan nhà nước có thẩm quyền Cơ chế kiểm sốt phải dưạ cơng khai, minh bạch, trách nhiệm giải trình có tham gia ngươì dân (iii) Quỹ đất để đâù tư cơng nghiệp hóa, thị hóa phải mang lại lơị ích không cho nhà đâù tư mà phải mang lại lơị ích lâu dài cho ngươì đất Một số chế đặc thù cần xem xét áp dụng chế “chia sẻ lơị ích” chế “góp đất điêù chỉnh lại đất đai” (iv) Các định đất đai Nhà nước việc quản lý đất đai cần tơí tham gia ngươì dân, nhiêù trường hợp cần trao quyền định cho cộng đồng địa phương để phù hợp vơí ngun tắc sở hưũ tồn dân đất đai Cơ chế giám sát ngươì dân cần cụ thể hóa thực tế (v) Sự bình đằng quyền hưởng lơị từ đất đai cần quy định Hiến pháp quyền mơĩ ngươì, sách đất đai đặc thù cho nhóm yêú gồm phụ nữ, ngươì nghèo, đồng bào dân tộc thiêủ số, nông dân cần hoạch định hợp lý Tam nông cần môi trường sử dụng đất ổn định, lâu dài để phát triển nông nghiệp, xây dựng nơng thơn mơí nâng cao đơì sống nông dân (vi) Minh bạch quản lý trách nhiệm giải trình cán quản lý khơng quy định cụ thể văn pháp pháp luật mà cần thực thi triệt để thực tế, sở để giám sát quản lý đất đai (vii) Để pháp luật đất đai thực thi nghiêm kể từ phía ngươì sử dụng đất từ phía quan quản lý chế tài xử lý đơí vơí ngươì vi phạm pháp luật phải cụ thể, vi phạm pháp luật ngươì dân thực giám sát phát Những đổi quan trọng sách đất đai Luật Đất đai năm 2013 26/02/2014 Luật Đất đai công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều tiết mối quan hệ đất đai Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 phát huy tốt vai trò ổn định mối quan hệ đất đai Tuy nhiên, bộc lộ hạn chế định, dẫn đến việc thực thi pháp luật đất đai nhiều bất cập, ảnh hưởng khơng tốt đến tình hình an ninh trị, trật tự an tồn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai thay Luật Đất đai năm 2003 Ngày 29/11/2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng chương 66 điều, khắc phục, giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi nhân dân Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa quy định phù hợp vào sống Luật Đất đai năm 2003, đồng thời sửa đổi, bổ sung số quy định định nhằm tháo gỡ hạn chế, bất cập Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có số đổi sau: Một là, Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa quyền Nhà nước đất đai như: Quy định rõ quyền Nhà nước đất đai quyền đại diện chủ sở hữu; quyền định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền định giá đất; định sách tài đất đai… Đồng thời, Luật quy định rõ trách nhiệm Nhà nước đất đai như: Quy định rõ 15 nội dung quản lý Nhà nước đất đai; trách nhiệm cụ thể Nhà nước quản lý đất đai; bảo đảm Nhà nước người sử dụng đất; trách nhiệm Nhà nước đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm Nhà nước việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai trách nhiệm cơng chức địa xã, phường, thị trấn Hai là, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung nội dung việc điều tra, đánh giá tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung quy định quan trọng nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung quy định rõ quyền nghĩa vụ sử dụng đất người dân vùng quy hoạch quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung mở rộng dân chủ, công khai trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cấp tỉnh cấp huyện thực thơng qua hình thức cơng khai thông tin nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trang thông tin điện tử theo quy định Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định chi tiết đến giai đoạn như: Căn lập quy hoạch, trách nhiệm quan tổ chức, thẩm quyền thẩm định quy hoạch, thẩm quyền định điều chỉnh quy hoạch, tư vấn lập quy hoạch, công bố công khai, thực báo cáo thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ngoài ra, Luật thiết lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư nhằm lựa chọn nhà đầu tư có lực thực dự án Đặc biệt, Luật bổ sung quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư khu vực biên giới, ven biển hải đảo Bốn là, điểm quan trọng Luật Đất đai năm 2013 vừa Quốc hội thông qua quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tài sản chung nhiều người cấp người giấy chứng nhận, cấp chung sổ đỏ trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên người có chung quyền sử dụng đất, nhà hay tài sản gắn liền với đất Trường hợp đất tài sản chung vợ chồng giấy chứng nhận ghi họ, tên vợ họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên người) Nếu giấy chứng nhận cấp ghi họ, tên vợ chồng cấp đổi sang giấy chứng nhận để ghi họ, tên vợ họ, tên chồng có nhu cầu Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể trường hợp sử dụng đất cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất có khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Mặc dù Luật quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cấp theo đất” người sử dụng đất sử dụng nhiều đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn mà có u cầu cấp giấy chứng nhận chung cho đất Một điểm khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Luật quy định trường hợp cấp giấy chứng nhận khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà khơng có giấy tờ Luật quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có giấy tờ theo quy định đất sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 không vi phạm pháp luật đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất phù hợp với quy hoạch sử dụng cấp giấy chứng nhận Ngoài ra, Luật giao cho Chính phủ quy định loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15/10/1993 xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải vướng mắc thực tiễn Năm là, Luật quy định cụ thể đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo cách công khai, minh bạch quyền lợi người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích người sử dụng đất đồng thời khắc phục cách có hiệu trường hợp thu hồi đất mà khơng đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu xã hội Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước thu hồi đất với dự án Quốc hội định chủ trương đầu tư; dự án Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, định đầu tư số trường hợp Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất" Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý trường hợp không đưa đất giao, cho thuê vào sử dụng chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định thời điểm định thu hồi đất Sáu là, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định quan xây dựng, quan thẩm định giá đất, vị trí tư vấn giá đất việc xác định giá đất, thẩm định giá đất việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất xây dựng định kỳ năm lần công bố công khai vào ngày 01/01 năm đầu kỳ Bảng giá đất áp dụng số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất mục đích quy định hành Luật tiếp cận thể đầy đủ vấn đề tài đất đai theo chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có quản lý Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, quyền lợi Nhà nước, chủ đầu tư đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với trình thực nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Bảy là, Luật quy định rõ ràng đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất điều kiện để triển khai thực dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất Qua đó, khắc phục cách có hiệu việc giao đất, cho thuê đất cách tràn lan, chưa tính đến lực chủ đầu tư việc triển khai dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, hiệu thời gian vừa qua Luật Đất đai năm 2013 hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể quyền, nghĩa vụ cá nhân, hộ gia đình tổ chức sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng quyền nghĩa vụ đất nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngoài, tạo chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế tổ chức nước Tám là, Luật quy định hoàn chỉnh sách đất đai khu vực nơng nghiệp; hoàn thiện quy định chế độ sử dụng đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng cơng trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội đất nước Chín là, Luật dành chương để quy định việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, sở liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá quản lý sử dụng đất đai công khai, minh bạch đảm bảo dân chủ điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân đảm bảo quyền tiếp cận thơng tin đất đai người dân Theo đó, cơng dân có quyền tự thơng qua tổ chức đại diện thực quyền giám sát phản ánh sai phạm quản lý sử dụng đất đai Hình thức giám sát trực tiếp thực quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến tổ chức đại diện pháp luật công nhận để tổ chức thực việc giám sát Mười là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nơng nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nơng nghiệp theo hướng đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp hạn mức hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống cho loại đất nông nghiệp (đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn (khơng q 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) Luật Đất đai năm 2013 Quốc hội thông qua kiện quan trọng đánh dấu đổi sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, thể ý chí, nguyện vọng đại đa số nhân dân Để quy định đổi Luật sớm vào sống, bộ, ngành địa phương khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng văn hướng dẫn tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai ... lý đất đai Vụ trưởng Vụ Pháp chế; Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Thông tư quy định xây dựng sở liệu đất đai c, Khái niệm Luật đất đai - Luật đất đai ngành luật hệ thống pháp luật. .. trường đất đai khu vực thành thị thể rõ nét tiến sách đất đai Việt Nam Chính sách đất đai bước thể phân định quyền đất đai Nhà nước người sử dụng đất; thể nội dung quản lý nhà nước đất đai, bao... người sử dụng đất yên tâm cải tạo khai thác hợp lý đất đai đầu tư cơng trình đất Thứ năm, sách đất đai phải xuất phát từ quy luật hình thành phân phối địa tô đất đai Căn vào quy luật hình thành