Đang tải... (xem toàn văn)
Trong những năm qua, dưới sự lãnh đạo của Đảng, đất nước ta đã và đang thực hiện đường lối đổi mới và đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng: kinh tế đất nước luôn tăng trưởng ở mức cao và ổn định, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện, an sinh xã hội được thực hiện ngày một tốt hơn, chính trị ổn định, an ninh quốc phòng được giữ vững, quan hệ với nước ngoài được mở rộng, vị thế của Việt Nam ngày càng được nâng cao trên trường quốc tế. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được, dưới tác động của mặt trái kinh tế thị trường, của việc mở cửa hội nhập và xu hướng toàn cầu hóa đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong đời sống xã hội, trong đó tệ nạn ma túy là một trong những vấn đề nhức nhối đang được toàn xã hội quan tâm. Ngày nay, ma túy đã trở thành hiểm họa của toàn cầu. Ma túy là tác nhân phát sinh, phát triển của nhiều loại tội phạm và các tệ nạn xã hội khác như: giết người, cướp tài sản, tội phạm về ma túy, hiếp dâm gây mất ổn định về chính trị, xã hội. Tội phạm về ma túy đã và đang trở thành hiểm họa lớn của nhân loại. Hậu quả do ma túy gây ra ảnh hưởng nghiêm trọng đến các lĩnh vực chính trị, kinh tế, văn hoá, đạo đức xã hội, làm tổn hại sức khỏe tinh thần và thể chất cho con người. Tệ nạn ma túy và tội phạm về ma túy đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự an toàn xã hội, cản trở sự phát triển lành mạnh đối với kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, đe dọa sự ổn định an ninh quốc gia, ảnh hưởng đến sự ổn định, phồn vinh và sự trường tồn của mỗi quốc gia, dân tộc. Ma túy là một trong những nguyên nhân làm gia tăng tội phạm, phá hoại hạnh phúc gia đình, làm suy thoái nòi giống dân tộc và là cầu nối cho căn bệnh thế kỉ HIVAIDS.
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đối tượng nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu .5 Phương pháp nghiên cứu .5 Kết cấu đề tài CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỒNG ĐỘI 1.1 Giới thiệu chung Văn phòng Luật sư Đồng Đội 1.2 Cơ cấu tổ chức đơn vị 10 1.3 Hoạt động chủ yếu đơn vị 10 1.4 Những thuận lợi khó khăn Văn phòng Luật sư Đồng Đội 11 CHƯƠNG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐAI TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỒNG ĐỘI 12 2.1 Khái quát chung giải tranh chấp đất đai 12 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại tranh chấp đất đai 12 2.1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 12 2.1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai .13 2.1.1.3 Phân loại tranh chấp đất đai 13 2.1.2 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai .15 2.1.2.1 Nguyên nhân chủ quan .15 2.1.2.2 Nguyên nhân khách quan 16 2.1.3 Hậu tranh chấp đất đai 16 2.1.4 Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp địa phương 17 2.1.4.1 Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 17 2.1.4.2 Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất vợ chồng ly hôn 19 2.1.4.3 Tranh chấp quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 19 2.1.5 Khái niệm giải tranh chấp đất đai 20 2.1.6 Mục đích ý nghĩa giải tranh chấp đất đai 22 2.1.7 Khái niệm pháp luật giải tranh chấp đất đai 23 2.2 Pháp luật giải tranh chấp đất đai 24 2.2.1 Các nguyên tắc giải tranh chấp đất đai 24 2.2.2 Thẩm quyền giải tranh chấp đất đai .25 2.2.3 Giải tranh chấp đất đai Tố tụng dân 29 2.3 Sự cần thiết sử dụng dịch vụ Luật sư tư vấn giải tranh chấp đất đai 32 2.4 Thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội 34 2.4.1 Kết trình tìm hiểu thu thập thông tin .34 2.4.2 Thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội 35 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 54 3.1 Đánh giá thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội .54 3.1.1 Ưu điểm 54 3.1.2 Hạn chế 54 3.2 Tiếp tục ban hành văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 55 3.3 Ban hành văn hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 .58 PHẦN KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 61 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài: Thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các nhận xét, kết trình bày chuyên đề thực tập tốt nghiệp hoàn toàn trung thực chưa sử dụng công bố cơng trình nghiên cứu Kết nghiên cứu chun đề thực tập tốt nghiệp tơi tìm hiểu phân tích khách quan, phù hợp với thực tiễn xã hội LỜI CẢM ƠN Trước hết xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc đến tồn thể Q thầy; giảng viên trường Đại học kinh tế quốc dân Đặc biệt giảng viên hướng dẫn…… dạy dỗ, truyền đạt kiến thức q báu cho tơi nhiệt tình hướng dẫn tơi hồn thành tốt chun đề thực tập tốt nghiệp Trong q trình làm khơng tránh khỏi sai sót, mong q thầy; bỏ qua Đồng thời trình độ lý luận kinh nghiệm thực tiễn hạn chế nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp tránh khỏi thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến đóng góp Q thầy; để tơi học thêm nhiều kinh nghiệm hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trân trọng cảm ơn! DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DẠNG VIẾT TẮT DẠNG VIẾT ĐẦY ĐỦ GTGT Giá trị gia tăng ĐKHĐ Đăng ký hoạt động TP Thành phố QSDĐ Quyền sử dụng đất LĐĐ Luật đất đai UBND Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BLTTDS Bộ luật tố tụng dân TNHH Trách nhiệm hữu hạn BTNMT Bộ tài ngun mơi trường NĐ-CP Nghị định- Chính phủ PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Tranh chấp đất đai tượng xã hội tồn hình thái kinh tế - xã hội Ở nước ta, tranh chấp đất đai gây hệ tiêu cực phá vỡ mối quan hệ đoàn kết thành viên gia đình, họ hàng nội nhân dân làm ổn định xã hội tiềm ẩn nguy gây ổn định trị Hơn nữa, tranh chấp đất đai khiến trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất bên tranh chấp thời gian, tiền công sức vào việc khiếu kiện Để hỗ trợ người dân phòng ngừa giải tranh chấp luật sư người có vai trò quan trọng Luật sư ln coi người đồng hành với người dân suốt trình giải tranh chấp phát sinh, thơng qua việc đưa ý kiến tư vấn mặt pháp lý Tuy nhiên, người dân chưa có thói quen sử dụng dịch vụ pháp lý công cụ hữu hiệu, có tranh chấp xảy người dân lúc cần đến hỗ trợ luật sư Hơn nữa, thân luật sư chưa thực đủ lực đáp ứng đòi hỏi việc hỗ trợ mặt pháp lý Đội ngũ luật sư ta thiếu số lượng, trình độ tư vấn tham gia giải tranh chấp đất đai hạn chế Giải tranh chấp đất đai chế định quan trọng pháp luật đất đai, có ý nghĩa nhiều phương diện khơng hóa giải bất đồng, mâu thuẫn mà tháo “ngòi nổ” khơng để tranh chấp phát sinh thành điểm nóng phức tạp trị, trật tự an tồn xã hội; đồng thời, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Vì mang tính nóng bật, nên tác giả định chọn đề tài “Thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội” để nghiên cứu phân tích Đối tượng nghiên cứu Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề giải tranh chấp đất đai, nội dung quy định pháp luật giải tranh chấp đất đai Hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Mục đích nghiên cứu Để đảm bảo đề tài đầy đủ, xác Với đề tài này, tác giả xác định mục tiêu đề tài bao gồm: Cần phân tích rõ quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai năm 2013 văn liên quan hành, thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Bên cạnh cần làm rõ thuận lợi khó khăn cơng tác tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội đưa số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu tư vấn tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Phạm vi nghiên cứu Với đề tài này, tác giả tập trung vào nghiên cứu thực tiễn hoạt động giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Từ thực tiễn đó, khó khăn tồn cơng tác tư vấn giải tranh chấp đất đai, từ đưa kiến nghị nhằm nâng cao hiệu tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Phương pháp nghiên cứu Đề tài tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đối chiếu, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp phương pháp xã hội học pháp luật Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo Đề tài có kết cấu thành phần sau: Chương Giới thiệu Văn phòng Luật sư Đồng Đội Chương Thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Chương Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai CHƯƠNG GIỚI THIỆU VỀ VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỒNG ĐỘI 1.1 Giới thiệu chung Văn phòng Luật sư Đồng Đội Tên cơng ty đầy đủ Văn phòng luật sư Đồng Đội Văn phòng Luật sư Đồng Đội có trụ sở tại: P2708, Tòa nhà VP3 Bán đảo Linh Đàm, Hồng Liệt, Hồng Mai, Hà Nội Văn phòng đại diện: P312- Nơ 9B - Bán Đảo Linh Đàm - Hoàng Mai - Hà Nội Điện thoại: (024) 6329 7648 – Hotline: 0936.026.559 Website: https://dongdoilaw.vn Email: tranxuantien1964@gmail.com Giám đốc Trần Xn Tiền - 0917044799, có địa P.2708 tòa nhà hỗn hợp dịch vụ thương mại, Bán đảo Linh Đàm - Phường Hoàng Liệt - Quận Hoàng Mai - Hà Nội Mã số thuế 0105210149 Ngày cấp: 22/03/2011 Đăng ký quản lý Chi cục thuế Quận Hoàng Mai Phương pháp tính thuế GTGT: Khấu trừ Loại thuế phải nộp: - Giá trị gia tăng - Thu nhập doanh nghiệp không ký vào biên thỏa thuận việc chia thừa kế theo quy định Khoản Điều Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT “4 Trường hợp nhiều người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người hưởng thừa kế có văn thỏa thuận chưa phân chia thừa kế đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện toàn diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện Văn thỏa thuận phải cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin người đại diện theo quy định Khoản Điều này, dòng ghi “Là người đại diện người thừa kế gồm:… (ghi tên người thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)” Sổ đỏ cấp cho hai hộ gia đình bà Sen bà Dung bị hủy vi phạm quy định Khuyến nghị: Cần làm rõ quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ hộ Lương Văn Sen Nguyễn Thị Thùy Dung quan chức có thẩm quyền Nếu trình cấp đất sai trình tự thủ tục Gia đình gửi đơn tới Tòa án nhân dân tỉnh Thanh hóa để yêu cầu tuyên hủy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ hộ Lương Văn Sen Nguyễn Thị Thùy Dung Về việc từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Áp dụng quy định Điều 20 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP: “Điều 20 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng năm 2004 mà khơng có 49 loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định không thuộc trường hợp quy định Khoản Điều 101 Luật Đất đai, Điều 23 Nghị định thực theo quy định sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quy hoạch xây dựng nơng thơn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau gọi chung quy hoạch) không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch cơng nhận quyền sử dụng đất sau: a) Đối với đất có nhà mà diện tích đất nhỏ hạn mức công nhận đất quy định Khoản Điều 103 Luật Đất đai(sau gọi hạn mức cơng nhận đất ở) tồn diện tích đất công nhận đất Trường hợp đất có nhà mà diện tích đất lớn hạn mức cơng nhận đất diện tích đất công nhận hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà cơng trình phục vụ đời sống lớn hạn mức cơng nhận đất cơng nhận diện tích đất theo diện tích thực tế xây dựng nhà cơng trình phục vụ đời sống đó; b) Đối với đất có cơng trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nơng nghiệp cơng nhận đất sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế xây dựng cơng trình đó; hình thức sử dụng đất cơng nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài; c) Đối với đất có nhà cơng trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nơng nghiệp mà diện tích đất lớn hạn mức cơng nhận đất diện tích đất công nhận theo quy định Điểm a Khoản này; phần diện tích lại xây dựng cơng trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nơng nghiệp cơng nhận theo quy định Điểm b Khoản này; d) Đối với 50 phần diện tích đất lại sau xác định theo quy định Điểm a, b c Khoản xác định đất nơng nghiệp công nhận theo quy định Khoản Điều Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng năm 2004; Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận khơng có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đất sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch sử dụng đất nơi chưa có quy hoạch; chưa có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp phải thu hồi cơng nhận quyền sử dụng đất sau: a) Đối với đất có nhà mà diện tích đất nhỏ hạn mức giao đất quy định Khoản Điều 143 Khoản Điều 144 Luật Đất đai (sau gọi hạn mức giao đất ở) tồn diện tích đất cơng nhận đất Trường hợp đất có nhà mà diện tích đất lớn hạn mức giao đất diện tích đất công nhận hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà cơng trình phục vụ đời sống lớn hạn mức giao đất cơng nhận diện tích đất theo diện tích thực tế xây dựng nhà cơng trình phục vụ đời sống đó; b) Đối với đất có cơng trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nơng nghiệp cơng nhận đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định Điểm b Khoản Điều này; c) Đối với đất có nhà cơng trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích đất lớn hạn mức giao đất cơng nhận diện tích đất ở, đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định Điểm a Điểm b Khoản này; d) Đối với phần diện tích đất lại sau xác định theo quy định Điểm a, b c Khoản xác định đất nông nghiệp công nhận theo quy định Khoản Điều 51 Trường hợp đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung hạn mức đất quy định Khoản Khoản Điều tính tổng hạn mức đất hộ gia đình, cá nhân Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều đất có nhà có nguồn gốc ơng cha để lại nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc ông cha để lại, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 không vi phạm pháp luật đất đai hạn mức đất xác định theo quy định đất Việc áp dụng quy định hạn mức đất địa phương để xác định diện tích đất trường hợp quy định Khoản 1, Điều thực theo quy định thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nơng nghiệp từ trước ngày 01 tháng năm 2004, Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp cơng nhận quyền sử dụng đất sau: a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất diện tích đất sử dụng không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp quy định Điều 129 Luật Đất đai; diện tích đất nơng nghiệp lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất Nhà nước; b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất Nhà nước diện tích đất sử dụng; thời hạn thuê đất thực theo quy định Khoản Điều 126 Khoản Điều 210 Luật Đất đai; c) Đối với đất nơng nghiệp đất có nhà ở, cơng trình xây dựng khác mà khơng cơng nhận đất phi nông nghiệp quy định Khoản Khoản Điều hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 52 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích trạng sử dụng trường hợp quy định Điểm a Khoản này; người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việc thực nghĩa vụ tài cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp quy định Điều thực theo quy định pháp luật Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trường hợp quy định Khoản 1, Điều mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tạm thời sử dụng đất theo trạng Nhà nước thu hồi đất phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.” Ở trường hợp gia đình anh Nguyễn Văn Tình có xác nhận UBND việc đất có nhà từ trước ngày 15/10/1993 ơng bà để lại phần tài sản hưởng thừa kế trường hợp có sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 53 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 3.1 Đánh giá thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội 3.1.1 Ưu điểm Hiện nay, nhu cầu tư vấn pháp luật người dân ngày nhiều lên người dân ý thức vai trò luật sư tính chun nghiệp hóa, chun mơn hóa đời sống kinh tế xã hội nâng cao Với việc đội ngũ luật sư Văn phòng Luật sư Đồng Đội ngày đơng, cơng ty, văn phòng luật sư xuất ngày nhiều, cạnh tranh cơng ty, văn phòng luật sư diễn ngày mạnh mẽ Và hệ tất yếu chất lượng phục vụ luật sư Văn phòng Luật sư Đồng Đội người dân ngày tăng, đồng thời mức phí giảm, tạo nên sức hấp dẫn thu hút người dân Nếu trước kia, hoạt động luật sư thụ động, trơng chờ người dân tìm đến cung cấp dịch vụ luật sư Văn phòng Luật sư Đồng Đội ngày chuyên nghiệp việc quảng bá hình ảnh, thương hiệu đến người dân Và phủ nhận nội dung hoạt động luật sư Văn phòng Luật sư Đồng Đội trở nên đa dạng, phong phú nhiều so với trước 3.1.2 Hạn chế * Về phía người dân Tính đến nay, có tăng trưởng mạnh số lượng việc thực pháp luật đất đai người dân nhiều bất cập Một kết khảo sát gần cho biết hiểu biết pháp luật đất đai nhận thức rủi ro pháp lý đất đai người dân thấp 54 * Về phía Luật sư Trình độ luật sư có nhiều hạn chế, Luật sư chưa tập trung vào lĩnh vực tư vấn nên hiệu giải cơng việc chưa cao Trong số luật sư hành nghề có số người có khả tư vấn pháp lý chuyên nghiệp cho giới doanh nhân 3.2 Tiếp tục ban hành văn pháp luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 Thực tế giải tranh chấp đất đai thời gian qua cho thấy loại tranh chấp nhạy cảm, khó khăn phức tạp Giải hiệu tranh chấp đất đai góp phần quan trọng trì ổn định trị, kinh tế, xã hội Một yếu tố tác động đến hiệu giải tranh chấp đất đai hệ thống sách, pháp luật đất đai Pháp luật đất đai lĩnh vực pháp luật bao gồm nhiều văn quy phạm pháp luật có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác pháp luật dân sự, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản pháp luật đầu tư, Mặc dù, hệ thống pháp luật thường xuyên rà soát, sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi cơng phát triển đất nước Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai tư vấn giải tranh chấp đất đai cho thấy số quy định chưa phù hợp cần phải tiếp tục sửa đổi hoàn thiện Để góp phần nâng cao hiệu tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội, góc độ phương diện lập pháp, Nhà nước cần tập trung vào số nội dung chủ yếu sau văn hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2013: Thứ xác lập chế pháp lý nhằm kiểm sốt có hiệu việc thực quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai Nhà nước Điều LĐĐ năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Tiếp đó, Điều 21 đạo Luật quy định vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai cho nhiều quan nhà nước từ Quốc hội, Hội đồng nhân dân cấp, Chính phủ UBND cấp Mặt khác, LĐĐ năm 2013 phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất lớn cho UBND cấp tỉnh UBND cấp huyện (Điều 59) song pháp luật đất đai lại 55 chưa xác lập chế phù hợp để kiểm soát, giám sát quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai quan nhà nước Điều dẫn đến tình trạng có lạm quyền việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, giao đất, cho thuê đất thu hồi đất; chí nhiều trường hợp có dấu hiệu tham nhũng, tiêu cực gây bất bình nhân dân Để khắc phục hạn chế này, tác giả cho Nhà nước cần bổ sung văn nhằm: - Xác định rõ vai trò đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai Nhà nước thông qua việc xác lập chế hữu hiệu để giám sát quan nhà nước thực vai trò - Xác định rõ ràng mối quan hệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền người sử dụng đất Thứ hai bổ sung quy định nhằm thể chế hóa nội dung Luật Đất đai năm 2013 chế tham vấn ý kiến người dân phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; cụ thể: - Ban hành quy định cụ thể hóa việc lấy ý kiến đóng góp người bị thu hồi đất phương án bồi thường; đề cập rõ tỷ lệ % ý kiến người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường coi đồng tình, tỷ lệ % ý kiến người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án bồi thường coi khơng đồng tình tỷ lệ % ý kiến người bị thu hồi đất không đồng tình với phương án bồi thường phương án điều chỉnh; tỷ lệ % ý kiến không đồng tình phương án bồi thường điều chỉnh tồn bộ, tỷ lệ % ý kiến khơng đồng tình phương án bồi thường điều chỉnh phần - Ban hành quy định trách nhiệm giải trình quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp không điều chỉnh phương án bồi thường đại đa số người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án bồi thường chế tài xử lý không thực trách nhiệm - Bổ sung quy định việc xác lập chế pháp lý đầy đủ đồng cho việc khuyến khích người bị thu hồi đất góp vốn giá trị QSDĐ vào dự án đầu tư Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra, pháp luật đất đai cần làm rõ số nội dung cụ thể liên quan đến giải tranh chấp đất đai sau: 56 Thứ nhất, pháp luật đất đai cần làm rõ, xác định tranh chấp đất đai phải qua hòa giải sở tranh chấp đất đai qua hòa giải đảm bảo phù hợp với thực tiễn sống tương thích với ngành luật khác có liên quan Tuy nhiên, nhà làm luật mở rộng phạm vi hoà giải bắt buộc tất tranh chấp đất đai cần có quy định bổ sung nhằm bảo đảm quyền tố tụng đương theo hướng: Nếu hết thời hạn theo khoản Điều 202 LĐĐ năm 2013 (45 ngày kể từ ngày UNBD nhận đơn) mà UBND không tiến hành hồ giải khơng có điều kiện hồ giải (bên bị kiện khơng có thiện chí nên khơng có mặt khơng thể có mặt…) đương có quyền khởi kiện Toà án Thời gian từ ngày đương nộp đơn yêu cầu hoà giải Ủy ban nhân dân khởi kiện Toà án khơng tính vào thời hiệu khởi kiện Thứ hai nghiên cứu xem xét có thêm tiêu chí phân định tính bắt buộc hay lựa chọn giải tranh chấp đất đai Tòa án cho phù hợp với quy định Bộ luật dân sự, BLTTDS Tiến tới quy định tranh chấp đất đai dù có hay khơng có loại giấy chứng nhận QSDĐ hay giấy tờ hợp lệ chứng minh QSDĐ, thống thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Bởi thực tiễn cho thấy hoạt động giải tranh chấp UBND kết đạt khơng cao, nhiều biểu tiêu cực Hơn nữa, Tòa án nhân dân lại quan có chun môn giải tranh chấp Việc quy mối đảm bảo hiệu công tác thống quy định pháp luật đất đai với chuyên ngành liên quan khác giải tranh chấp đất đai LĐĐ 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 thay LĐĐ 2003 Nội dung Luật có đổi bản, khắc phục bất cập tồn LĐĐ 2003 Tuy nhiên, nhiều vướng mắc chưa giải triệt để, chồng chéo, thiếu thống với chuyên ngành luật khác Trong phạm vi luận văn khái quát đầy đủ chế định pháp luật đất đai, mà tập trung đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật đất đai giải tranh chấp Tòa án Tuy nhiên, để hoạt động giải tranh chấp đất đai Tòa án đạt hiệu quả, vấn đề cấp bách cần nghiên cứu, hướng dẫn làm rõ quy định pháp luật đất đai nội dung 57 chế định khác quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho phù hợp với điều kiện phát triển đất nước theo tinh thần Nghị Đại hội Đảng lần thứ IX lần thứ XI: Phát triển thị trường bất động sản, có thị trường QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho q trình tích tụ tập trung đất canh tác số vùng có điều kiện Sửa đổi quy định chuyển QSDĐ sở hữu nhà, mở rộng hình thức kinh doanh bất động sản Và đảm bảo sách, pháp luật đất đai phải góp phần ổn định trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hội nhập quốc tế; huy động tốt nguồn lực từ đất để phát triển đất nước; bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất nhà đầu tư; bảo đảm cho thị trường bất động sản, có QSDĐ, phát triển lành mạnh, ngăn chặn tình trạng đầu Có đảm bảo hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai đạt hiệu có sở pháp lý rõ ràng làm xem xét quan hệ tranh chấp phát sinh thực tiễn 3.3 Ban hành văn hướng dẫn thi hành Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 BLTTDS năm 2015 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thơng qua ngày 25 tháng 11 năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2016 Đây Bộ luật có ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động xét xử nói chung tư vấn giải tranh chấp đất đai nói riêng Văn phòng Luật sư Đồng Đội Để nhanh chóng đưa nội dung BLTTDS năm 2015 vào sống thực tiễn tư vấn giải tranh chấp đất đai Chính phủ, Tòa án nhân dân Tối cao bộ, ngành có liên quan cần nhanh chóng xây dựng, ban hành văn pháp luật nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Bộ luật nhằm góp phần nâng cao hiệu tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Cụ thể, định hướng nội dung sau: Thứ nhất, để giải tượng chồng chéo vướng mắc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ hay thẩm quyền theo vụ việc, vấn đề đặt cần phải làm rõ tranh chấp bất động sản để xác định Tồ án có thẩm 58 quyền Thiết nghĩ, quy định cần hiểu áp dụng đối vụ tranh chấp mà đối tượng vụ tranh chấp bất động sản, bao gồm tranh chấp quyền sở hữu chủ sở hữu kiện đòi nhà bị chiếm giữ bất hợp pháp, tranh chấp vật kiến trúc khác đất, lâu năm đất; kiện đòi trả nhà, đất cho thuê, mượn; tranh chấp việc người có quyền sử dụng; yêu cầu chia thừa kế nhà, QSDĐ; tranh chấp diện tích mua bán, mốc giới Ngồi ra, mở rộng việc áp dụng tranh chấp quyền gắn liền với bất động sản tranh chấp quyền tiếp tục thuê, tranh chấp bất động sản liền kề tranh chấp lối đi, trổ cửa, thoát nước, ranh giới Nếu đối tượng tranh chấp đòi tiền liên quan đến giao dịch bất động sản (nhà, đất…) tiền mua bán, tiền thuê thiếu đương phải khởi kiện Tồ án nơi bị đơn cư trú, làm việc khởi kiện Tồ án nơi có bất động sản Về phương diện lý luận, đối tượng vụ tranh chấp xác định thông qua đơn khởi kiện nguyên đơn Thứ hai, để áp dụng thẩm quyền Toà án theo lãnh thổ tranh chấp thừa kế nhà đất QSDĐ thống cần nghiên cứu hướng dẫn cụ thể vấn đề tránh vướng mắc thời gian qua Hướng dẫn giải theo hướng áp dụng nguyên tắc nơi phát sinh kiện mở thừa kế để xác định thẩm quyền Toà án vụ việc yêu cầu chia thừa kế Tức Toà án có thẩm quyền giải vụ việc Toà án nơi mở thừa kế hay Toà án nơi khai phát di sản Thứ ba, pháp luật đất đai cần làm rõ, có phân biệt loại tranh chấp đất đai khơng tính thời hiệu loại tranh chấp đất đai tính thời hiệu Có thể theo hướng tranh chấp đất đai việc xác định “ai người có QSDĐ”, “chia tài sản chung vợ chồng ly hôn sau ly hơn” khơng tính thời hiệu; loại tranh chấp đất đai khác như: tranh chấp giao dịch có đối tượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ… tình thời hiệu theo quy định Bộ luật dân hợp đồng dân sự, thừa kế 59 PHẦN KẾT LUẬN Trong lĩnh vực đất đai tranh chấp tồn tất yếu: dạng tranh chấp tại, cần phải giải tranh chấp tương lai Các mối quan hệ nhiều, phức tạp khả xảy tranh chấp lớn, bất chấp khung pháp lý có hồn chỉnh đến đâu - khơng phải lúc bên tuân thủ pháp luật cách nghiêm chỉnh Trước bắt đầu việc đó, chủ thể khơng muốn có tranh chấp xảy Tuy nhiên, xảy ngun nhân chủ quan khách quan Chính vậy, để hạn chế đến mức thấp khả xảy tranh chấp đất đai, người dân nên thường sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý từ đầu 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Luật đất đai năm 2013 Bộ luật dân năm 2015 Bộ luật tố tụng dân năm 2015 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 thi hành Luật Đất đai B SÁCH, GIÁO TRÌNH, TẠP CHÍ Th.S Trần Quang Huy, Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân Hà Nội, năm 2014 Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật Đất đai, Khoa luật, Trường Đại học Cần thơ, năm 2015 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân Trần Quang Hà, Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công An nhân dân, 2016 Doãn Hồng Nhung (2011), “Chế định sở hữu đất đai qua thời kỳ giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội 10 Bộ Tư pháp - Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất Tư pháp Nhà xuất Từ điển Bách khoa, Hà Nội 11 Phạm Phương Nam (2014), Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên Mơi trường số 12/194 61 C TRANG THƠNG TIN ĐIỆN TỬ 12 http://danluat.thuvienphapluat.vn/hoa-giai-co-so-trong-tranh-chap-datdai-phan- 1-105152.aspx [ Truy cập ngày 25/4/2016 ] 13 Tranh chấp đất đai phải qua hòa giải sở, https://vivn.facebook.com/nhungnguoihocluat/posts/279974098813381 [Truy cập ngày 25/4/2016] 14 http://viza.com.vn/Default.aspx?e=dtn&ld=1357 15.thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoisuphap-luat/tuvancualuatsu/20881/lamsao-de-biet-dat-do-co-bi-tranh-chap-hay-khong, truy cập ngày 28 tháng 11 năm 2018 D TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 16 Ngô Thúy Hằng (2015), Thực trạng thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Gia Lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, khoa Luật trường Đại học Quốc gia Hà Nội 17 Phan Hồng Mai (2014), Thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tỉnh Vĩnh Phúc, Luận văn Thạc sĩ Luật học, khoa Luật trường Đại học Quốc gia Hà Nội 62 63 ... phòng Luật sư Đồng Đội Chương Thực tiễn hoạt động tư vấn giải tranh chấp đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Chương Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động tư vấn giải tranh chấp đất đai CHƯƠNG... thực tiễn hoạt động giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội Từ thực tiễn đó, khó khăn tồn công tác tư vấn giải tranh chấp đất đai, từ đưa kiến nghị nhằm nâng cao hiệu tư vấn giải tranh. .. động tư vấn giải tranh chấp đất đai Văn phòng Luật sư Đồng Đội 35 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 54 3.1 Đánh giá thực tiễn