CHUYÊN đề hợp ĐỒNG THUÊ tài sản

Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT KINH DOANH ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN Môn học :Luật Dân Sự GVHD :ThS Nguyễn Thị Hằng Nhóm :6 Hệ :Văn Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 12 tháng 04 năm 2017 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng DANH SÁCH THÀNH VIÊN TRONG NHÓM STT Tên thành viên Lý Ngọc Trân MSSV 33151020801 Công việc thực Nhóm trưởng: thiết kế dàn bài, phác thảo kế hoạch công việc, đôn tiến độ cho thành viên Đào Hà Vy 33151020758 nhóm Thực nghiên cứu thu hoạch phần lý thuyết Hợp đồng thuê khoán tài Thiệu Văn Anh Tú 33151020845 sản + Tìm mẫu hợp đồng Thực nghiên cứu thu hoạch phần lý thuyết Nguyễn Đức Anh 33151025471 Hợp đồng thuê tài sản Thực nghiên cứu thu hoạch Phần Bài tập tình Nguyễn Mậu Công 33151025562 Thực nghiên cứu thu hoạch Phần Bài tập tình Nguyễn Thành Tâm 33151025441 Thực nghiên cứu thu hoạch Phần Liên hệ Nơng Hồng Vũ 33151020277 thực tế Thực nghiên cứu thu hoạch phần lý thuyết Nguyễn Quỳnh Hương 33151020624 Hợp đồng thuê tài sản Thực nghiên cứu thu hoạch Phần Liên hệ thực tế Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng Trần Chí Dũng 33141020540 Làm Word MỤC LỤC Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng MỤC LỤC .4 A Lý thuyết: I Hợp đồng thuê tài sản: .5 1.1 Khái niệm: 1.2 Đặc điểm: 1.3 Hình thức hợp đồng cho thuê tài sản: 1.4 Đối tượng hợp đồng tài sản: 1.5 Chủ thể hợp đồng cho thuê tài sản: 1.6 Giá thuê tài sản thời hạn thuê 1.7 Trả tiền thuê (Điều 481 Luật Dân 2015) 1.8 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê tài sản .8 1.9 Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trả lại tài sản thuê 1.10 II B C Ý nghĩa Hợp đồng thuê tài sản: 10 Hợp đồng thuê khoán tài sản: 10 2.1 Khái niệm: .10 2.2 Đặc điểm: 11 2.3 Đối tượng hợp đồng thuê khoán tài sản: 11 2.4 Thời hạn thuê khoán: 11 2.5 Mục đích thuê: 11 2.6 Giá thuê: 11 Liên hệ thực tế: 12 Hợp đồng thuê nhà ở: 12 Hợp đồng thuê khoán tài sản: .19 Bài tập tình huống: .25 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng A Lý thuyết: I Hợp đồng thuê tài sản: I.1 Khái niệm: Hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan (Điều 472 BLDS 2015 ) I.2 Đặc điểm:  Ln hợp đồng có đền bù Mục đích bên thuê nhằm sử dụng tài sản người khác thời hạn định Ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu khoản tiền cho người khác sử dụng tài sản Vì vậy, hợp đồng thuê xác lập bên chuyển giao cho lợi ích , đó, bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê quyền khai thác công dụng tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho thuê khoản tiền (tiền thuê tài sản)  Có thể hợp đồng ưng thuận, hợp đồng thực tế: Do pháp luật hành quy định khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, đồng thời qua tính chất hợp đồng thuê tài sản nên nói tùy trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản hợp đồng ưng thuận hay hợp đồng thực tế Nếu bên khơng có thỏa thuận khác thời điểm có hiệu lực hợp đồng thuê tài sản hợp đồng ưng thuận thời điểm giao kết, hợp đồng phát sinh hiệu lực dù tài sản thuê chưa chuyển giao thực tế.Nếu bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực bên cho thuê chuyển giao tài sản thuê cho bên thuê hợp đồng hợp đồng thực tế  Là hợp đồng song vụ: Từ thời điểm có hiệu lực, bên hợp đồng thuê tài sản có quyền nghĩa vụ Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng  Về đối tượng hợp đồng thuê tài sản: Tài sản thuê phải tồn dạng vật phải vật khơng tiêu hao I.3 Hình thức hợp đồng cho thuê tài sản: Hình thức hợp đồng xác định theo pháp luật áp dụng hợp đồng Trường hợp hình thức hợp đồng khơng phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật áp dụng hợp đồng đó, phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật nước nơi giao kết hợp đồng pháp luật Việt Nam hình thức hợp đồng cơng nhận Việt Nam Ví dụ:  Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà năm 2014 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng nhà quy định trường hợp cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu I.4 Đối tượng hợp đồng tài sản: Mục đích hợp đồng thuê tài sản bên thuê sử dụng tài sản thuê thời hạn định, hết thời hạn bên thuê phải trả lại cho bên cho thuê tài sản thuê nên đối tượng hợp đồng thuê tài sản phải vật đặc định không tiêu hao Khi hết kỳ hạn thuê, người thuê tài sản phải trả lại bên cho thuê tài sả thuê.Trong trường hợp tài sản thuê bị mát tiêu hủy, bên thuê tài sản phải bồi thường tiền giá trị tài sản thuê.Khi muốn đưa vật loại vào cho th bên cho th phải đặc định hóa vật loại Đội tượng Hợp đồng thuê tài sản bao gồm tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dung, quyền sử dụng đất, đố tượng đất khu công nghiệp, khu chế xuất sở sản xuất kinh doanh khác 1.5 Chủ thể hợp đồng cho thuê tài sản: a/ Bên cho thuê tài sản: - Chủ sở hữu cho thuê chủ thể có quyền cho thuê tài sản Bên cho thuê trường hợp bên cho thuê chủ sở hữu tài sản thuê - Tài sản thuê thuộc sở hữu chung - Tài sản thuê chịu quy chế pháp lý riêng Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng - Bên cho thuê phải tuân thủ điều kiện định số hợp đồng thuê định b/ Bên thuê tài sản: - Cá nhân - Hộ gia đình - Tổ hợp tác - Pháp nhân - Cơ quan nhà nước 1.6 Giá thuê tài sản thời hạn thuê 1.6.1 Thời hạn thuê Căn Điều 474 – Bộ luật dân năm 2015 quy định: “1 Thời hạn thuê bên thỏa thuận; thỏa thuận xác định theo mục đích thuê Trường hợp bên không thỏa thuận thời hạn thuê thời hạn thuê xác định theo mục đích th bên có quyền chấm dứt hợp đồng lúc nào, phải thông báo cho bên trước thời gian hợp lý.” Thời hạn thuê bên thoả thuận Trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời hạn thuê hợp đồng, thời hạn thuê xác định theo mục đích thuê, nghĩa hợp đồng thuê coi hết hạn vào thời điểm bên thuê đạt mục đích thuê 1.6.2 Giá thuê(Điều 473 Luật Dân 2015)  Giá thuê bên thoả thuận người thứ ba xác định theo yêu cầu bên, trừ trường hợp luật có quy định khác  Trường hợp khơng có thỏa thuận thỏa thuận khơng rõ ràng giá thuê xác định theo giá thị trường địa điểm thời điểm giao kết hợp đồng thuê 1.7 Trả tiền thuê (Điều 481 Luật Dân 2015)  Bên thuê phải trả đủ tiền thuê thời hạn thỏa thuận; khơng có thỏa thuận thời hạn trả tiền thuê thời hạn trả tiền thuê xác định theo tập quán nơi trả tiền; xác định thời hạn theo tập quán bên thuê phải trả tiền trả lại tài sản thuê Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng  Trong trường hợp bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn bên cho th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng, bên thuê không trả tiền ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác 1.8 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng thuê tài sản Thứ nhất: Quyền nghĩa vụ bên cho thuê tài sản  Giao tài sản cho thuê để bên thuê sử dụng thời hạn thỏa thuận hợp đồng Bên cho thuê phải giao tài sản cho thuê số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng thời điểm, địa điểm hai bên thỏa thuận;  Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê; có nghĩa vụ phải cung cấp thơng tin cần thiết tình trạng tài sản việc sử dụng tài sản cho thuê;  Bảo đảm tài sản cho thuê tình trạng thỏa thuận, phù hợp với mục đích th để bên th sử dụng bình thường suốt thời gian thuê; thời gian cho thuê, bên cho thuê phải sửa chữa hư hỏng, khuyết tật tài sản cho thuê phải chịu phí tổn đó; sửa chữa tài sản thuộc trách nhiệm bên cho thuê, bên th báo trước tự sửa chữa, phí tổn liên quan đến sửa chữa tài sản bên cho thuê phải chịu; tài sản cho thuê bị tranh chấp quyền sở hữu làm cho bên thuê không sử dụng tài sản ổn định, bên th phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê bên th có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng  Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê tình trạng nhận, trừ hao mòn tự nhiên trình bên thuê sử dụng tài sản; giá trị tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng giao, bên cho th có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại Bên cho thuê tài sản có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền thuê thời hạn, phương thức thỏa thuận hợp đồng Thứ hai: Quyền nghĩa vụ bên thuê tài sản  Trả đủ tiền thuê thời hạn thỏa thuận Nếu bên không thỏa thuận thời hạn trả tiền thuê, việc trả tiền xác định theo tập quán nơi trả tiền trả tiền bên thuê trả lại tài sản thuê Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng  Bên thuê phải coi tài sản th mình, sử dụng tài sản th cơng dụng, mục đích ghi họp đồng ước đốn theo tình trạng thực tế Nếu bên thuê vi phạm, bên cho th có quyền đòi lại tài sản, đơn phương chấm dứt thực họp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại  Bên thuê tu sửa làm tăng giá trị tài sản, bên cho thuê đồng ý có quyền yêu cầu bên cho th tốn chi phí họp lý  Khi hợp đồng hết hạn, bên thuê có nghĩa vụ hồn trả tài sản th tình trạng nhận, trừ hao mòn tự nhiên Nếu hết thời hạn thuê mà bên thuê không trả lại tài sản thuê, bên thuê phải trả thêm tiền từ thời điểm hạn phải chịu rủi ro xảy tài sản thuê thời gian chậm trả  Ngồi ra, bên th bị phạt chậm trả, họp đồng bên có thỏa thuận Nếu tài sản thuê bị hư hỏng khơng giữ tình trạng ước định họp đồng (sử dụng công suất, bảo quản, giữ gìn khơng tốt, khơng sử dụng quy trình kỹ thuật…) lỗi bên thuê, bên thuê phải chịu phí tổn sửa chữa Trong trường họp lỗi bên thuê mà tài sản thuê bị hư hỏng hoàn toàn, bị mất, bị tiêu hủy bên th phải bồi thường tồn giá trị tài sản thuê Nếu tài sản thuê gia súc bên thuê phải trả gia súc sinh thời hạn thuê, bên thỏa thuận khác Bên cho th phải tốn chi phí chăm sóc gia súc sinh cho bên thuê.Nếu tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà khơng lỗi bên th bên thuê có quyền: yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản; giảm giá thuê; đổi tài sản khác đơn phương chấm dứt thực hợp đồng yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại 1.9 Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản trả lại tài sản thuê 1.9.1 Hợp đồng thuê tài sản chấm dứt trường hợp sau đây:  Thời hạn thuê hết  Khi hợp đồng hoàn thành (khi bên hồn thành nghĩa vụ) Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng  Theo thoả thuận bên việc chấm dứt trước thời hạn; hợp đồng thuê không xác định thời hạn, bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên thuê biết trước thời gian hợp lý, khơng có thoả thuận thời hạn báo trước  Hợp đồng bị huỷ bỏ bị đơn phương chấm dứt thực  Tài sản th khơng khơng thể thay 1.9.2 Trả lại tài sản thuê  Bên thuê phải trả lại tài sản thuê tình trạng nhận, trừ hao mòn tự nhiên theo tình trạng thỏa thuận; giá trị tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng nhận bên cho th có quyền u cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên  Trong trường hợp tài sản thuê động sản địa điểm trả lại tài sản thuê nơi cư trú trụ sở bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác  Trong trường hợp tài sản thuê gia súc, bên thuê phải trả lại gia súc thuê gia súc sinh thời gian th, khơng có thỏa thuận khác Bên cho th phải tốn chi phí chăm sóc gia súc sinh cho bên thuê  Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê trả tiền thuê thời gian chậm trả phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm chậm trả tài sản thuê, có thỏa thuận  Bên thuê phải chịu rủi ro xảy tài sản thuê thời gian chậm trả 1.10 Ý nghĩa Hợp đồng thuê tài sản:  Bảo vệ triệt để lợi ích người có quyền, phòng ngừa rủi ro hoạt động sản xuất, kinh doanh đời sống  Nâng cao trách nhiệm chủ thể có nghĩa vụ, người tham gia hợp đồng, bảo đảm niềm tin bên có quyền bảo đảm tín nhiệm bên có nghĩa vụ  Hạn chế tranh chấp; bảo đảm cho chủ nợ quyền ưu tiên tốn so với chủ nợ khơng bảo đảm  Cơ sở để giải tranh chấp II Hợp đồng th khốn tài sản: 10 Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng cần nêu lý Trong trường hợp này, bên A phải thơng báo cho bên B trước tháng phải bồi thường cho bên B khoản tiền tương đương tháng tiền thuê nhà.Những thỏa thuận khác hợp đồng thực ngày kết thúc hợp đồng 8.4 Hai bên cam kết bảo mật thông tin liên quan đến hợp đồng Trừ trường hợp quan Nhà nước có thẩm quyền yêu cầu 8.5 Hai bên đồng ý tất vấn đề phát sinh liên quan đến việc thực hợp đồng thông báo văn bản, gửi trực tiếp gửi qua email – người có thẩm quyền bên ký Mọi hình thức liên lạc khác khơng có giá trị ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CHUNG 9.1 Hai bên cam kết thực nghiêm túc điều khoản hợp đồng Mọi điều chỉnh, bổ sung nội dung hợp đồng (nếu có) phải làm thành văn có đồng ý hai bên có giá trị 9.2 Những tranh chấp, phát sinh liên quan đến Hợp đồng hai bên cam kết giải dựa nguyên tắc hòa giải, có lợi Nếu khơng thể giải thông qua thương lượng, việc đưa giải Tòa án có thẩm quyền Bên thua kiện phải chịu tổn phí liên quan đến vụ kiện, kể chi phí thuê luật sư - cho bên thắng kiện 9.3 Hợp đồng có hiệu lực từ ngày ký lập thành 03 (ba) bản, có giá trị pháp lý nhau, Bên A giữ bản, Bên B giữ bản, Phòng Công chứng …… giữ bản./ BÊN A BÊN B Xác nhận phòng cơng chứng…… 17 Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng -2 Phân tích pháp lý:     Trong quy định Điều 472, Luật Dân 2015, Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà quy định khác pháp luật có liên quan Do đó, hợp đồng xây dựng dựa quy định Bộ Luật Dân 2015, Luật Nhà năm 2014 quy định khác pháp luật hợp đồng cho thuê nhà Quá trình giao kết, thảo thuận điều khoản, lập thực hợp đồng tuân thủ theo quy định pháp luật Mục 7, Chương 15; Mục 5, Chương 16, Phần 3, Bộ Luật Dân 2015 Nghĩa vụ Hợp đồng; Mục 3, Chương 8, Luật Nhà 2014 cho thuê nhà Trong trường hợp này, nhà cho thuê thuộc sở hữu chung ông A bà B nên việc cho thuê thực theo quy định điều 130 Luật Nhà 2014, đồng ý hai người Về thời hạn giá thuê nhà ở: quy định hợp đồng theo quy định điều 129, mục 3, Luật Nhà năm 2014, Điều 473, 474, Luật Dân 2015, trường hợp hai bên A B tự nguyện thoả thuận thống giá thuê thời hạn thuê, việc trả tiền thuê xử lý vi phạm hợp đồng việc toán tiền thuê nhà thực theo điều 481 Luật Dân năm 2015 Các điều khoản việc giao nhà xây dựng hợp đồng theo quy định điều 476, Luật Dân 2015 giao tài sản cho thuê Về Quyền nghĩa vụ bên: xây dựng dựa quy định hợp đồng thuê nhà, quyền nghĩa vụ bên quy định Bộ luật dân sự, Luật Nhà số Nghị định hướng dẫn thi hành Trong quy định điều 131, 132, 134 Luật Nhà 2014; Điều 447, 448, 449 Bộ Luật Dân 2015 Những nội dung ghi hợp đồng nội dung nhất, vấn đề lại khác đương nhiên phải thực theo qui định pháp luật Về Công chứng, chứng thực: Hiện nay, việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà không bắt buộc Trong hợp đồng bên Phòng cơng chứng để ký cơng chứng hợp đồng cho thuê nhà nhằm đảm bảo quyền lợi bên, tránh phát sinh tranh chấp thực hợp đồng Về giải tranh chấp: Tranh chấp hợp đồng thuê nhà phổ biến Các nội dung tranh chấp hầu hết liên quan đến hành vi vi phạm hợp đồng: khơng tốn tiền thuê nhà thời hạn, cho người khác thuê lại chưa có đồng ý bên cho thuê, sử dụng nhà thuê sai mục đích ghi hợp đồng … Chính vậy, để 18 Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng hạn chế ngăn chặn tranh chấp xảy ra, hai bên thống tình huống, khả xảy q trình th nhà, từ đưa ln hướng giải hợp đồng, phù hợp với quy định pháp luật đặc điểm tình hình thực tế  Qui định việc phạt vi phạm hợp đồng: Phạt vi phạm hợp đồng hai bên thống quy định hợp đồng nhằm “răn đe” bên có ý định vi phạm hợp đồng, góp phần giảm thiểu tranh chấp hợp đồng Hợp đồng thuê khoán tài sản: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc -HỢP ĐỒNG THUÊ KHOÁN Tại Phòng Cơng chứng số thành phố Hồ Chí Minh (Trường hợp việc cơng chứng thực ngồi trụ sở, ghi địa điểm thực cơng chứng Phòng Cơng chứng), chúng tơi gồm có: Bên cho th khốn (sau gọi Bên A): Ơng (Bà): Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Hộ thường trú (trường hợp khơng có hộ thường trú ghi đăng ký tạm trú): Hoặc chọn chủ thể sau: Chủ thể vợ chồng: Ông : Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Hộ thường trú: Cùng vợ bà: Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Hộ thường trú: 19 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng (Trường hợp vợ chồng có hộ thường trú khác nhau, ghi hộ thường trú người) Chủ thể hộ gia đình: Họ tên chủ hộ: Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Hộ thường trú: Các thành viên hộ gia đình: - Họ tên: Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Hộ thường trú: * Trong trường hợp chủ thể nêu có đại diện ghi: Họ tên người đại diện: Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Hộ thường trú: Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: ……………………… ngày ……………….do ……………………… lập Chủ thể tổ chức: Tên tổ chức: Trụ sở: Quyết định thành lập số: .ngày tháng năm cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: ngày tháng năm cấp Số Fax: Số điện thoại: Họ tên người đại diện: 20 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng Chức vụ: Sinh ngày: Chứng minh nhân dân số: cấp ngày Theo giấy ủy quyền (trường hợp đại diện theo ủy quyền) số: ……………………… ngày ……………….do …………………………………………………… lập Bên thuê khoán (sau gọi Bên B): (Chọn chủ thể nêu trên) Hai bên đồng ý thực việc thuê khoán tài sản với thỏa thuận sau đây: ĐIỀU TÀI SẢN TH KHỐN Mơ tả cụ thể chi tiết tài sản thuê khoán giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng quyền thuê Bên A tài sản thuê khoán ĐIỀU THỜI HẠN TH KHỐN Thời hạn th khốn tài sản nêu Điều là: …………………………… ĐIỀU MỤC ĐÍCH TH KHỐN Bên B sử dụng tài sản nêu Điều vào mục đích: …………………… ĐIỀU GIÁ TH KHỐN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TỐN Giá th khốn tài sản nêu Điều là: ……………………………… (bằng chữ……………………………………………… ……………………………………………… ) (giá thuê khoán bên thỏa thuận, 21 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng th khốn thơng qua đấu thầu giá thuê khoán giá xác định đấu thầu Tiền thuê vật, tiền việc thực công việc) Phương thức toán sau: ……………………………………… Việc giao nhận tiền thuê khoán hai bên tự thực chịu trách nhiệm trước pháp luật Các thoả thuận khác: … (điều kiện giảm tiền thuê khoán, giải kiện bất khả kháng …) ĐIỀU PHƯƠNG THỨC GIAO, TRẢ LẠI TÀI SẢN THUÊ KHOÁN Ghi rõ thỏa thuận việc giao tài sản thuê khoán; việc đánh giá tình trạng tài sản th khốn xác định giá trị tài sản thuê khoán thời điểm giao; việc trả tài sản thuê khoán; yêu cầu bồi thường thiệt hại trị giá tài sản thuê khoán bị giảm sút; địa điểm trả tài sản thuê khoán tài sản thuê khoán động sản; điều kiện Bên B chậm trả tài sản thuê khoán… ĐIỀU NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A Bên A có nghĩa vụ sau đây: a) Chuyển giao tài sản thuê khoán thỏa thuận ghi Hợp đồng; b) Bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho Bên B; c) Thông báo cho Bên B quyền người thứ ba (nếu có) tài sản thuê khoán; d) Thanh toán cho Bên B chi phí hợp lý để thay thế, cải tạo tài sản thuê khoán; đ) Chịu nửa thiệt hại súc vật thuê khoán (nếu tài sản thuê khoán súc vật thuê khoán) kiện bất khả kháng (trừ trường hợp có thỏa thuận khác); e) Khơng đơn phương đình thực Hợp đồng trường hợp tài sản thuê khoán nguồn sống Bên B việc tiếp tục th khốn khơng làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích Bên A; f) Báo trước cho Bên B thời hạn …………… đơn phương đình thực Hợp đồng; g) Các thỏa thuận khác … Bên A có quyền sau đây: 22 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng a) Nhận đủ tiền thuê tài sản theo phương thức thỏa thuận; b) Nhận lại tài sản thuê khoán hết hạn Hợp đồng; c) Đơn phương đình thực Hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại Bên B khai thác cơng dụng khơng mục đích; d) Các thỏa thuận khác … ĐIỀU NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B Bên B có nghĩa vụ sau đây: a) Khai thác tài sản thuê khoán mục đích thỏa thuận báo cho Bên A theo định kỳ tình trạng tài sản tình hình khai thác tài sản; b) Thơng báo kịp thời tình hình tài sản th khốn Bên A có u cầu đột xuất; c) Bảo quản, bảo dưỡng tài sản thuê khoán trang thiết bị kèm theo chi phí (trừ trường hợp có thỏa thuận khác); d) Trả đủ tiền thuê khoán tài sản theo phương thức thỏa thuận; đ) Trả lại tài sản thuê khốn hết hạn Hợp đồng; e) Khơng cho th khốn lại tài sản th khốn, khơng có đồng ý Bên A; f) Bồi thường thiệt hại làm mát, hư hỏng làm giá trị, giảm sút gía trị tài sản th khốn (trừ trường hợp có thỏa thuận khác); g) Báo trước cho Bên A thời hạn ……… … đơn phương đình thực Hợp đồng; h) Trả cho Bên A nửa số súc vật sinh thời hạn thuê khoán ( tài sản thuê khoán súc vật ) (trừ trường hợp có thỏa thuận khác); i) Chịu nửa thiệt hại súc vật thuê khoán kiện bất khả kháng (nếu tài sản thuê khoán súc vật ) (trừ trường hợp có thỏa thuận khác); j) Các thỏa thuận khác … Bên B có quyền sau đây: a) Nhận tài sản thuê khoán theo thỏa thuận; b) Khai thác cơng dụng tài sản th khốn theo mục đích; c) Thay thế, cải tạo tài sản thuê khốn (nếu có thỏa thuận) phải bảo tồn giá trị tài sản thuê khoán; d) Được hưởng nửa số súc vật sinh thời hạn thuê khoán (nếu tài sản thuê khoán súc vật ) (trừ trường hợp có thỏa thuận khác); đ) Các thỏa thuận khác … 23 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng ĐIỀU VIỆC NỘP LỆ PHÍ CƠNG CHỨNG Lệ phí cơng chứng liên quan đến việc thuê khoán tài sản theo Hợp đồng Bên … chịu trách nhiệm nộp ĐIỀU PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Trong trình thực Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, bên thương lượng giải nguyên tắc tôn trọng quyền lợi nhau; trường hợp không giải được, hai bên có quyền khởi kiện để u cầu tồ án có thẩm quyền giải theo quy định pháp luật ĐIỀU 10 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật lời cam đoan sau đây: Bên A cam đoan: a) Những thông tin nhân thân, tài sản thuê khoán ghi Hợp đồng thật; b) Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối ép buộc; c) Thực đầy đủ tất thoả thuận ghi Hợp đồng này; d) Các cam đoan khác Bên B cam đoan: a) Những thông tin nhân thân ghi Hợp đồng thật; b) Đã xem xét kỹ, biết rõ tài sản thuê khoán; c) Việc giao kết Hợp đồng hồn tồn tự nguyện, khơng bị lừa dối ép buộc; d) Thực đầy đủ tất thoả thuận ghi Hợp đồng này; đ) Các cam đoan khác ĐIỀU 11 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG 24 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng Hai bên công nhận hiểu rõ quyền, nghĩa vụ lợi ích hợp pháp mình, ý nghĩa hậu pháp lý việc giao kết Hợp đồng này; Hai bên tự đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng ký vào Hợp đồng trước có mặt Cơng chứng viên; Hoặc chọn trường hợp sau đây: Hai bên tự đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng ký, điểm vào Hợp đồng trước có mặt Cơng chứng viên; Hai bên tự đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng điểm vào Hợp đồng trước có mặt Cơng chứng viên; Hai bên nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng ký vào Hợp đồng trước có mặt Công chứng viên; Hai bên nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng ký, điểm vào Hợp đồng trước có mặt Công chứng viên; Hai bên nghe Công chứng viên đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng điểm vào Hợp đồng trước có mặt Công chứng viên; Hai bên nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng ký vào Hợp đồng trước có mặt Cơng chứng viên; Hai bên nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng ký, điểm vào Hợp đồng trước có mặt Cơng chứng viên; - Hai bên nghe người làm chứng đọc Hợp đồng, hiểu đồng ý tất điều khoản ghi Hợp đồng điểm vào Hợp đồng trước có mặt Cơng chứng viên; Hợp đồng có hiệu lực từ: ……………………………………………… Bên A (ký, điểm ghi rõ họ tên) Bên B (ký, điểm ghi rõ họ tên) C Bài tập tình huống: 25 Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng Tình 1:   a b a -  - o o Ông An thuê nhà cấp bốn (rất tệ) từ 02/01/2017 - 02/01/2019 với giá 4.000.000đ/tháng Bên cho thuê giảm 8.000.000 để sửa chữa thuê Tiền thuê nhà trả sau: Năm 1: 48.000.000-8.000.000(sửa chữa) =40.000.000 Đ(trả 02/01/2017) Năm 2: 48.000.000 Đ (trả 02/01/2018) Hợp đồng thuê khơng cơng chứng có làm hợp đồng hai bên Tổ trưởng khu phố ký xác nhận Vào ngày 2/5/2017, giá nhà tăng bên cho thuê gọi điện thoại nói rằng, 8.000.000đ giảm để sửa chữa nhà sau hết hợp đồng khơng tháo dỡ sửa chữa đem đi, khơng đồng ý chấm dứt hợp đồng Trong tiền sửa chữa thời điểm thuê 20.000.000đ Vấn đề đặt ra: Hợp đồng th nhà khơng cơng chứng có hiệu lực khơng? Bên th nhà u cầu bên cho thuê trả lại phần tiền chênh lệch 12 triệu không? Trả lời: Hợp đồng thuê nhà không công chứng có hiệu lực khơng? Thời điểm phát sinh giao dịch 2/1/2017 Áp dụng theo luật Luật nhà 2014 (có hiệu lực 01/07/2015): “Điều 122 Cơng chứng, chứng thực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng nhà ở………………… cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu Theo quy định khơng bắt buộc cơng chứng nên hợp đồng có hiệu lực Lưu ý bổ sung: Căn theo điều Điều 492 – Luật Dân 2005 Hình thức hợp đồng thuê nhà ởluật dân 2005 Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản, thời hạn thuê từ tháng trở lên phải có cơng chứng chứng thực phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, với hiệu lực luật đất đai từ 2014 áp dụng theo luật đất đai Đồng thời, luật dân 2005 bị thay luật dân 2015 Theo khoản khoản Điều 83 Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật năm 2008 việc áp dụng văn quy phạm pháp luật thực theo nguyên tắc sau: Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật có quy định khác vấn đề áp dụng văn có hiệu lực pháp lý cao Trong trường hợp văn quy phạm pháp luật quan ban hành mà có quy định khác vấn đề áp dụng quy định văn ban hành sau 26 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng Bộ luật Dân năm 2005 Luật Nhà năm 2014 có giá trị pháp lý ngang Nhưng Luật nhà 2014 ban hành sau nên sẽ có giá trị thi hành điều chỉnh quy định hình thức hợp đồng thuê nhà b Căn theo: Điều 479 Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, luật dân 2015 Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng sửa chữa nhỏ; làm mất, hư hỏng phải bồi thường Bên th khơng chịu trách nhiệm hao mòn tự nhiên sử dụng tài sản thuê Bên thuê tu sửa làm tăng giá trị tài sản thuê, bên cho thuê đồng ý có quyền yêu cầu bên cho th tốn chi phí hợp lý  Nếu bên thuê nhà chứng minh bỏ số tiền triệu đồng đồng ý chi phí sửa chữa bên cho thuê nhà yêu cầu trả lại phần chênh lệch 12 triệu đồng Tình 2: Cơng có nhà Vũng Tàu cho chị B thuê Khi ký Hợp đồng thuê nhà, chúng Cơng có làm Hợp đồng :Một ghi giá th nhà 14 triệu/tháng, KHƠNG cơng chứng Trong Hợp đồng có ghi rõ: "Giá thuê sở để xác định nghĩa vụ toán chị B”Một ghi giá thuê nhà triệu/tháng, CĨ cơng chứng Trong Hợp đồng có ghi rõ "Giá thuê sở để bên thực nghĩa vụ với Nhà Nước” Cơng làm việc Sài Gòn, bận nhỏ nên ko có thời gian đi về Vũng Tàu để làm thủ tục có liên quan tới Nhà Nước (nếu có) nên ghi số tiền vậy.Thời hạn thuê nhà năm lập ngày.Trong 02 Hợp đồng nêu có nội dung sau: - - Công đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại khơng hồn trả tiền cọc nhà Bên B có hành vi sau đây: Khơng trả tiền thuê nhà thời hạn qui định hợp đồng mà khơng có đồng ý thức Bên A văn Email, tin nhắn liên hệ Sử dụng nhà khơng mục đích quy định Hợp đồng có hành vi vi phạm pháp luật Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại toàn phần nhà thuê mà khơng có đồng ý Bên A; Bên B không tự ý sang nhượng, cho thuê lại nhà hình thức Các tháng trước đây, bên thực Hợp đồng mà khơng có vướng mắc phát sinh, Bên B toán cho Công số tiền 14 triệu/tháng tiền mặt cho chị gái 27 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng - - Công Vũng Tàu phía nhà Cơng ko có xác nhận nhận tiền nhà chị B hàng tháng Tuy nhiên, sau thực 10 tháng, Bên B tự ý ký giấy chuyển chuyển nhượng cho chị C mà không đồng ý Công Nội dung giấy chuyển nhượng "chuyển giao hoạt động kinh doanh Bên B nhà th Cơng”.Khi biết việc Cơng có nói chị B làm vi phạm vào điều khoản "Sửa chữa, đổi cho người khác thuê lại tồn phần nhà th mà khơng có đồng ý Bên A” "Bên B không tự ý sang nhượng, cho thuê lại nhà hình thức nào” nên Cơng đề nghị lý Hợp đồng Tuy nhiên, chị B nói không vi phạm việc chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà Cơng nói Chị B nói chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chuyển nhượng việc thuê nhà Công đề nghị tiếp tục việc th nhà phải tốn tiền đầy đủ Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói tốn tiền nhà 8tr/tháng HĐ cơng chứng Cơng nói bên B vi phạm Hợp đồng số tiền triệu sở để bên thực nghĩa vụ với Nhà Nước; số tiền 14tr/tháng sở để chị B phải tốn cho Cơng, chị B ký cam kết HĐ Công chị (mà ko công chứng) a.Như trường hợp này, Cơng làm lý Hợp đồng với chị B 02 lý khơng? Lý 1: Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà không đồng ý Cơng! Lý 2: Bên B khơng tốn tiền thuê nhà cam kết, hạn có dấu trốn nợ (đến thời điểm này, Bên B thiếu triệu tiền nhà tháng 4/2017 chưa trả, hạn cuối phải toán ngày 15/4/2017) b.Việc thời điểm bây giờ, bên B nói tốn cho Cơng triệu HĐ cơng chứng Bên B có sở làm hay khơng? Cơng có sở bắt bên B trả tiền 14tr lúc trước HĐ tay hai người không? Việc Công ký 02 HĐ có sai so với quy định khơng? Hiện nay, Cơng có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt Bên B viện đủ lý để không gặp Cơng giải nói chuyện vơ văn hóa bất hợp tác (lý thực chị B bi người khác đánh ghen nên không dám lại nhà thuê Công chị B sang nhượng cầm tiền chị C nên không muốn giải quyết) TRẢ LỜI 1/ Căn pháp lý – Luật nhà năm 2014 2/ Có thể lý hợp đồng th nhà? 28 Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng - - "Điều 132 Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà Trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận hợp đồng, bên cho thuê không đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thu hồi nhà cho thuê, trừ trường hợp quy định khoản Điều Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà thu hồi nhà cho thuê thuộc trường hợp sau đây: a) Bên cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước, nhà xã hội cho thuê không thẩm quyền, không đối tượng, không điều kiện theo quy định Luật này; b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà lý đáng; c) Bên th sử dụng nhà khơng mục đích thỏa thuận hợp đồng; d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà thuê; đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà th mà khơng có đồng ý bên cho thuê; e) Bên thuê làm trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt người xung quanh bên cho thuê nhà tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thơn, làng, ấp, bản, bn, phum, sóc lập biên đến lần thứ ba mà không khắc phục; g) Thuộc trường hợp quy định khoản Điều 129 Luật Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà bên cho thuê nhà có hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà có hư hỏng nặng; b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận; c) Khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế lợi ích người thứ ba Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng thuê nhà phải thông báo cho bên biết trước 30 ngày, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; vi phạm quy định khoản mà gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định pháp luật.” Trả lời câu a: Trường hợp Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà không đồng ý: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà không đồng ý: Theo quy định Điểm đ Khoản Điều 132 Luật nhà năm 2014 "đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà thuê mà đồng ý bên cho thuê;” Trong trường hợp bên B cho thuê lại nhà cho thuê mà khơng Cơng đồng ý Cơng có quyền chấm dứt hợp đồng thu hồi lại nhà cho thuê Tuy nội dung giấy 29 Môn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng chuyển nhượng bên B chị C "chuyển giao hoạt động kinh doanh Bên B nhà thuê” Nhưng việc chuyển giao hoạt động kinh doanh bao gồm chuyển giao nhà cho thuê Hơn đối tượng sử dụng nhà cho thuê khơng phải bên B mà chị C Ngoài hợp đồng thuê nhà hai bên thỏa thuận "Bên B khơng tự ý sang nhượng, cho thuê lại nhà hình thức nào” Chấm dứt hợp đồng thuê nhà Bên B khơng tốn tiền th nhà cam kết, hạn? Theo quy định Điểm b Khoản Điều 132 Luật nhà năm 2014 "b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà khơng có lý đáng;” Trong trường hợp Cơng bên B thiếu tiền nhà tháng số tiền triệu thời hạn toán 15/4/2017 đến thời điểm 13/5/2017 Như trường hợp Công không chấm dứt hợp đồng với lý bên B khơng tốn tiền th nhà cam kết Bở lẽ bên B không trả tiền thuê nhà cho Công từ tháng trở lên mà khơng có lý đáng Cơng chấm dứt hợp đồng thuê nhà Trả lời câu b: Ký hợp đồng thuê nhà có vi phạm pháp luật? "Điều 129 Giao dịch dân vô hiệu giả tạo Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vơ hiệu.” Áp dụng theo luật Luật nhà 2014 (có hiệu lực 01/07/2015): “Điều 122 Công chứng, chứng thực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng nhà ở………………… cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp bên có nhu cầu Việc ký hợp đồng thuê nhà hợp đồng ghi giá thuê nhà triệu/tháng vô hiệu giả tạo hợp đồng bị che giấu hợp đồng ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng có hiệu lực 30 Mơn: Luật Dân Sự 2Giáo viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Thị Hằng TÀI LIỆU THAM KHẢO c Luật Dân Sự 2015 Quốc Hội ban hành ngày 24/11/2015 d Luật Nhà 2014 Quốc Hội ban hành ngày 25/11/2014 31 ... Chủ thể hợp đồng cho thuê tài sản: a/ Bên cho thuê tài sản: - Chủ sở hữu cho thuê chủ thể có quyền cho thuê tài sản Bên cho thuê trường hợp bên cho thuê chủ sở hữu tài sản thuê - Tài sản thuê thuộc... điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản, đồng thời qua tính chất hợp đồng thuê tài sản nên nói tùy trường hợp mà hợp đồng thuê tài sản hợp đồng ưng thuận hay hợp đồng thực tế... đồng tài sản: Mục đích hợp đồng thuê tài sản bên thuê sử dụng tài sản thuê thời hạn định, hết thời hạn bên thuê phải trả lại cho bên cho thuê tài sản thuê nên đối tượng hợp đồng thuê tài sản phải