bài tập quản trị dự án chung cư merury tính lời lỗ ,thuế qua từng năm 1,năm 2,năm 3,năm 4. Khu đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh Nằm trong kế hoạch huy động nguồn vốn từ 35.000 – 40.000 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển nhằm đạt tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hằng năm 12%. TP.HCM có kế hoạch bán đấu giá một số lô đất để huy động nguồn vốn này. Lô đất 22 Bis Lê Thánh Tôn với 10 ha, Q1 là lô đất đầu tiên được tổ chức bán đấu giá. Các thông số chính của dự án Theo quy định cũng như quy hoạch hiện tại, khu đất sẽ được xây dựng 04 Blocks cao tầng, với các thông số cơ bản như sau: Các thông số về tiêu chuẩn và kỹ thuật xây dựng Tổng diện tích khu đất là 10,3 ha. Trong đó đất xây dựng 6,2 ha(60,3%), đất giao thông 2,5ha(24,3%)và công trình công cộng 1,6ha(15,4%). Tầng xây dựng: 2 Blocks cao 20 tầng, 2 blocks cao 30 tầng Diện tích kinh doanh, số căn hộ dự kiến: 561.522 m2 . Diện tích bình quân mỗi căn hộ 84m2. Tổng số căn hộ dự kiến 6.100 căn hộ Thời gian dự kiến là 36 tháng Các thông số về chi phí xây dựng Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình quân là 4.200.000đm2 Chi phí xây dựng hạ tầng chính là : 350.000đm2 Giá trị đấu giá khu đất là 935 tỷ đồng. I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư Bảng 01: Uớc lượng chi phí đầu tư Đvt(triệu đồng) TT Hạng mụccông việc Thành tiền 1 Giá trị khu đất(ước tính bằng 1.1 lần giá công bố ban đầu) 935,000 2 Chi phí chuẩn bị đầu tư(các thủ tục giấy tờ, chi phí loppy v.v) 84,500 3 Chi phí xây dựng hạ tầng trục chính(Đơn giá hạ tầng số m2 hạ tầng) 36,315 4 Chi phí xây dựng các Block nhà(Đơn giá xây dựng số m2 căn hộ) 4,101,552 5 Dự phòng phí(5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 211,118 Tổng cộng 5,368,485
DỰ ÁN CHUNG CƯ MERCURY (Case study Do TS Nguyễn Minh Kiều & TS Huỳnh Thế Du Đại học Fulbright Việt Nam thực hiện) Khu đất đường Nguyễn Hữu Cảnh Nằm kế hoạch huy động nguồn vốn từ 35.000 – 40.000 tỷ đồng để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển nhằm đạt tốc độ tăng trưởng GDP bình qn năm 12% TP.HCM có kế hoạch bán đấu giá số lô đất để huy động nguồn vốn Lô đất 22 Bis Lê Thánh Tôn với 10 ha, Q1 lô đất tổ chức bán đấu giá Các thông số dự án Theo quy định quy hoạch tại, khu đất xây dựng 04 Blocks cao tầng, với thông số sau: Các thông số tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng - Tổng diện tích khu đất 10,3 Trong đất xây dựng 6,2 ha(60,3%), đất giao thơng 2,5ha(24,3%)và cơng trình cơng cộng 1,6ha(15,4%) Tầng xây dựng: Blocks cao 20 tầng, blocks cao 30 tầng Diện tích kinh doanh, số hộ dự kiến: 561.522 m2 Diện tích bình qn hộ 84m2 Tổng số hộ dự kiến 6.100 hộ Thời gian dự kiến 36 tháng Các thông số chi phí xây dựng I Đơn giá xây dựng nhà cao tầng bình qn 4.200.000đ/m2 Chi phí xây dựng hạ tầng : 350.000đ/m2 Giá trị đấu giá khu đất 935 tỷ đồng Tổng vốn đầu tư nguồn vốn đầu tư Bảng 01: Uớc lượng chi phí đầu tư T T Hạng mục/cơng việc Giá trị khu đất(ước tính 1.1 lần giá cơng bố ban đầu) Chi phí chuẩn bị đầu tư(các thủ tục giấy tờ, chi phí loppy v.v) Chi phí xây dựng hạ tầng trục chính(Đơn giá hạ tầng * số m2 hạ tầng) Đvt(triệu đồng) Thành tiền 935,000 84,500 36,315 Chi phí xây dựng Block nhà(Đơn giá xây dựng * số m2 hộ) Dự phòng phí(5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 4,101,552 211,118 Tổng cộng II 5,368,485 Ước lượng giá bán dự kiến Sau xem xét giá bán chung cư phân khúc địa bàn Tp.HCM công ty định giá bán khởi điểm 10.000.000/m2 Đây giá sau công bố vẽ mặt Sau tăng dần 10% năm(giải sử năm bán năm 2) Phương thức kinh doanh - Khi ký hợp đồng mua bán: Người mua toán 35% giá trị hộ Sau hoàn thành phần xây dựng : Người mua toán tiếp 30% giá trị hộ Sau giao nhà: Người mua tốn tiếp 30% giá trị hộ Sau có giấy chứng nhận quyền sở hữu: Người mua toán 5% giá trị hộ Theo kinh nghiệm từ dự án trước đặc điểm dự án việc mua nhà toán diễn suốt thời gian xây dựng dự kiến sau: III Năm bán thu 40% số tiền hộ Năm thứ & thứ năm thu 30% số tiền hộ Tiến độ sử dụng vốn đầu tư Bảng 02: Chi tiết chi phí đầu tư TT Hạng mục/công việc Số tiền dự kiến chi Năm Năm Tổng 100% 935,000 935,000 Chi phí ban đầu Tỷ lệ % so với tổng chi phí : Số tiền dự kiến chi Năm Mua đất: Tỷ lệ % so với tổng chi phí : Năm Đvt(triệu đồng) Xây dựng hạ tầng 60% 20% 10% 10% 50,700 16,900 8,450 8,450 84,500 Tỷ lệ % so với tổng chi phí : Số tiền dự kiến chi 10% 21,789 10,895 3,632 40% 50% 10% 1,640,621 2,050,776 410,155 4,101,552 211,118 211,118 633,355 5,368,485 Dự phòng Tổng 985,700 1,679,310 2,070,12 Kế hoạch thu tiền Bảng 03: Uớc lượng doanh thu TT Hạng mục/công việc Năm Năm Tỷ lệ bán 40% Giá bán 10 Tổng diện tích bán 224,609 2,246,08 Số tiền thu V 36,315 Xây dựng tòa nhà Số tiền dự kiến chi IV 30% Tỷ lệ % so với tổng chi phí : 60% Năm 30% 11 168,457 1,853,02 Đvt(triệu đồng) Năm Tổng 30% 100% 12.1 84,500 168,457 561,522 2,038,32 6,137,43 5 Tính tốn hiệu kinh doanh Bảng 04: Uớc lượng kết doanh thu Đvt(triệu đồng) TT Hạng mục/công việc Tổng Doanh thu 6,137,435 Chi phí 5,368,485 Lợi nhuận trước thuế 768,950 Thuế thu nhập doanh nghiệp(32%) 246,064 Lợi nhuận sau thuế 522,886 Kết kinh doanh tính vào cuối năm thứ để tính thuế VI Tính hiệu kinh doanh(NPV, IRR) Bảng 05: Tính hiệu tài chính(NPV, IRR với MARR:12%) T T I II III Hạng mục/công việc Ngân lưu vào Ngân lưu Mua đất Chi phí ban đầu Xây dựng hạ tầng Xây dựng tòa nhà Dự phòng Nộp thuế Ngân lưu ròng(NCF) NPV IRR Năm 985,700 935,000 50,700 -985,700 172,169 20% Đvt(triệu đồng) Năm 2,246,088 1,679,310 Năm 1,853,023 2,070,121 Năm 2,038,325 879,419 16,900 21,789 1,640,621 8,450 10,895 2,050,776 566,778 -217,098 8,450 3,632 410,155 211,118 246,064 1,158,906 ... phần xây dựng : Người mua toán tiếp 30% giá trị hộ Sau giao nhà: Người mua toán tiếp 30% giá trị hộ Sau có giấy chứng nhận quyền sở hữu: Người mua toán 5% giá trị hộ Theo kinh nghiệm từ dự án trước... phí xây dựng Block nhà(Đơn giá xây dựng * số m2 hộ) Dự phòng phí(5% tổng chi phí ngoại trừ tiền mua đất) 4,101,552 211,118 Tổng cộng II 5,368,485 Ước lượng giá bán dự kiến Sau xem xét giá bán chung... toán 5% giá trị hộ Theo kinh nghiệm từ dự án trước đặc điểm dự án việc mua nhà toán diễn suốt thời gian xây dựng dự kiến sau: III Năm bán thu 40% số tiền hộ Năm thứ & thứ năm thu 30% số tiền hộ