đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

luan van quan tri kinh doanh

Chuyên đề tốt nghiệp Lời mở đầu Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới mỗi ngời dân và cộng đồng dân c. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền của ngời có đất thu hồi (hoặc ảnh hởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã hội Điều đó cũng ảnh hởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng. Nhiều công trình phải treo dăm bảy năm thậm chí hàng chục năm vì không giải phóng đợc mặt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lợng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền đền bù đến ngời dân không còn nguyên vẹn Cuối cùng, chịu thiệt hại nhiều nhất là Nhà n ớc. Vậy nguyên nhân do đâu? các biện pháp khắc phục nh thế nào? Xuất phát từ thực tế đó, trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ Phòng Quản lý dự án của Công ty. Em chọn đề tài Những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 làm chuyên đề thực tập. Kết cấu của chuyên đề gồm ba chơng: Chơng I: Tổng quan về Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 Chơng 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 Chơng III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ gpmb tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2. Với lợng kiến thức còn nhiều hạn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhng bài viết này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong có sự chỉ bảo, SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp góp ý của các Thầy, Cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn sự hớng dẫn tận tình của Cô giáo: Nguyễn Ngọc Điệp cùng các anh trong Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, cũng nh sự đóng góp ý kiến của bạn bè để hoàn thành bài viết này. Hà Nội, Ngày 23 tháng 5 năm 2004 Sinh viên: Mai Đức Thịnh SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp Chơng I: Tổng quan về công ty đầu t phát triển nhà số 2 1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty: - Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đợc thành lập theo quyết định số 821- Bộ Xây dựng ngày 19 tháng 6 năm 2000, trên cơ sở sắp xếp tổ chức lại Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà của Công ty phát triển nhà và đô thị, trụ sở chính đặt tại số nhà 168 đờng Giải Phóng - Phơng Liệt - quận Thanh Xuân - Hà Nội. Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 có tên giao dịch quốc tế: Housing development and investment company no2 Viết tắt: HUDI-2 - Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc, thành viên hạch toán độc lập của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, có t cách pháp nhân, có các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định, có con dấu, có tài sản, có tài khoản mở tại các ngân hàng theo quy định của Nhà nớc, đợc tổ chức và hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị do Bộ trởng Bộ Xây dựng phê chuẩn và Điều lệ riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị phê chuẩn. C ông ty Đầu t phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành lập là: Tổng số : 14.719.347.246 Trong đó : - Vốn Ngân sách : 2.500.000.000 đồng - Vốn tự bổ sung : 3.039.627.837 đồng Từ những ngày đầu thành lập hoạt động kinh doanh, do cơ sở vật chất ban đầu còn thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi hoạt động của SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp công ty có phần bị hạn chế. Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung nghiên cứu dự án tại một số địa bàn trọng điểm nh Thủ đô Hà Nội, Thành phố HCM, Thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh và Thái Bình. Điều này cha xứng tầm với vị thế mà doanh nghiệp đang có. Dới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong quá trình hoạt động Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trởng các đơn vị cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng công ty và công ty đề ra. 1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh. Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo sự phân công của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, cụ thể là: + Lập và quản lý các dự án đầu t xây dựng phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp. + Đầu t kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp. + Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao. Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công ích vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh: Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nớc chịu sự quản lý của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây dựng. Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy trì hoạt động của công ty thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động công ích: xây dựng các công trình phúc lợi xã hội. Nh vậy Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 hoạt động dới sự tác động của 2 cơ chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trờng tức là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận (đây là mục tiêu chủ yếu) và cơ chế bao SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp cấp, hoạt động theo sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế hoạch (hầu hết các hoạt động này là hoạt động công ích). 1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp 1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty Căn cứ quyết định thành lập Công ty Đầu t phát triển nhà số 2, số 821/QĐ - BXD ngày 19 tháng 6 năm 2000 của Bộ Xây dựng: Tổ chức bộ máy của Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 gồm có: - Giám đốc; - Các Phó giám đốc Công ty; - Kế toán trởng Công ty; - Các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ; - Các đơn vị sản xuất trực thuộc. Nh vậy, tổ chức bộ máy quản lý của Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 theo mô hình trực tuyến chức năng, quản lý theo chế độ một thủ trởng. Giám đốc Công ty lãnh đạo và chỉ đạo toàn diện hoạt động của Công ty đến từng phòng ban chức năng theo sơ đồ sau: Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị doanh nghiệp SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Phòng Tổ chức Cán bộ + VP Giám Đốc PGĐ Kinh Doanh Phòng Kinh doanh - Tiếp thị Phòng Tài chính - Kế toán PGĐ Kỹ Thuật Phòng Nghiên cứu Phát triển DA Phòng Quản lý DA Chuyên đề tốt nghiệp Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp đợc chia thành: * Ban Giám đốc Giám đốc: là ngời đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung về mọi mặt hoạt động và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Phó giám đốc: là những ngời giúp việc cho Giám đốc, chịu trách nhiệm tr- ớc Giám đốc về các công việc đợc giao cũng nh những công việc đợc giám đốc uỷ quyền khi vắng mặt. * Nhiệm vụ của các phòng ban Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức thực hiện các quyết định của Giám đốc theo dõi và báo cáo tổng kết toàn bộ hoạt động của công ty. Phòng Quản lý dự án: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty về mọi nhiệm vụ liên quan đến công tác tiếp xúc, giám sát, điều hành, thực hiện các dự án đầu t, xây dựng phát triển nhà và hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tính hiệu quả khách quan của toàn bộ dự án. Nhiệm vụ cụ thể của Phòng Quản lý dự án là: - Làm thủ tục xin giao đất, cắm mốc giới, đăng ký địa chính. Lên phơng án đền bù và tổ chức triển khai khi phơng án đợc phê duyệt. - Phối hợp với các phòng ban triển khai các thủ tục lập phơng án đền bù, phơng án hỗ trợ kinh tế trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. - Lập và triển khai thực hiện hợp đồng khảo sát, thiết kế thi công công trình kỹ thuật hạ tầng, thẩm định hồ sơ đấu thầu - giao thầu thi công công trình kỹ thuật hạ tầng. - Hạch toán lên phiếu giá và đề xuất giá kinh doanh mặt bằng hạ tầng theo lô, công trình. Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện công tác hành chính, văn th, thanh tra, thi đua khen thởng, tiền lơng, quản lý, đào tạo, tổ chức sắp SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp xếp cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các nhiệm vụ liên quan đến đời sống tinh thần và xã hội của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty. Phòng Tài chính - Kế toán: chịu trách nhiệm trớc Giám đốc công ty về mọi hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trờng nhà đất, khu hâ đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phơng nhằm đảm bảo hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty. Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi công việc liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu t, xây dựng phát triển nhà, khu dân c, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố và các địa phơng khác. 1.3.2 Đặc điểm sản phẩm Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản phẩm của công ty có những đặc điểm chủ yếu sau: * Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng. Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng mục công trình) đợc tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và thờng đợc gọi là các công trình xây dựng Công trình xây dựng đợc phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình kinh tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng. So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây: SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp Sản phẩm xây dựng thờng mang tính đơn chiếc, thờng đợc sản xuất theo đơn đặt hàng của chủ đầu t Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó sửa chữa, yêu cầu chất lợng cao Sản phẩm thờng có kích thớc quy mô lớn, chi phí nhiều, thời gian tạo ra sản phẩm dài và thời gian khai thác cũng kéo dài. Vì vậy công tác lập dự án đầu t cần phải tiến hành một cách cẩn thận, tỷ mỉ, các kết quả nghiên cứu trong quá trình xây dựng dự án phải chính xác, đảm bảo cho dự khi đa vào thực tế là hợp lý và mang lại hiệu quả cao Sản phẩm xây dựng là công trình cố định tại nơi xây dựng, phụ thuộc nhiều vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phơng và thờng đặt ở ngoài trời, các thiết bị thi công xây dựng và lực lợng lao động phải di chuyển theo công trình. Sản phẩm là sự tổng hợp liên ngành, mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá quốc phòng cao. Vì vậy đối với từng công trình tuỳ thuộc vào tính chất tác động của chúng đối với nền kinh tế mà khi lập dự án phải xem xét tới sự tác động của từng dự án để lựa chọn phơng thức xây dựng, đánh giá cho phù hợp Nét đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất kinh doanh xây dựng đặt ra nhiều yêu cầu trong đó có yêu cầu về công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Để mang lại hiệu quả rút ngắn thời gian thực hiện dự án, Phòng Quản lý dự án phải phát huy thế mạnh trong công tác này. * Sản phẩm của công ty chủ yếu là sản phẩm nhà ở Nhà ở là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chủ yếu sau: Trên thị trờng cầu về nhà ở thờng lớn hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở đối với ngời dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu thốn Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của ngời dân, nhất là các khu đô thị SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp Chất lợng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của ngời sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lợng nhà ở còn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà. ở nớc ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán và kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trờng nhà đất ngày càng sôi động trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến. Xu hớng tiêu dùng nhà chung c tăng. 1.3.3 Đặc điểm về lao động Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lợng lao động trong Công ty cũng không ngừng tăng lên về số lợng và chất lợng đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực lợng lao động của Công ty không ngừng tăng lên thể hiện qua các năm: SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A Chuyên đề tốt nghiệp Bảng 1: Cơ cấu lao động trong doanh nghiệp Chỉ tiêu Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Số lợng (ngời) Tỷ trọng (%) Số lợng (ngời) Tỷ trọng (%) Số lợng (ngời) Tỷ trọng (%) 1. Tổng số CBNV 23 100 35 100 40 100 - Cán bộ lãnh đạo 5 21,7 7 20 8 20 - Cán bộ làm KHKT 11 47,8 17 48,6 21 52,5 - Cán bộ làm nghiệp vụ 4 17,4 6 17,1 6 15 - Nhân viên 3 13,1 5 14,3 5 12,5 2. Trình độ 23 100 35 100 40 100 - Đại học 19 82,6 29 82,8 34 85 - Cao đẳng - Trung cấp 1 4,3 1 2,8 1 2,5 3. Độ tuổi 23 100 35 100 40 100 - < 30 13 56,5 22 62,8 26 65 - 31- 40 7 30,4 9 25,7 10 25 - 41 - 50 3 13,1 4 11,5 4 10 Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu t phát triển nhá số 2 Qua bảng ta thấy, lực lợng lao động của Công ty ngày càng tăng. Đặc biệt là cán bộ làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán bộ làm khoa học kỹ thuật tăng từ 48,6% năm 2002 lên 52,5% năm 2003. Số lợng lao động có trình độ đại chiếm tỷ trọng rất cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 và 85% năm 2003. Nh vậy, với đội ngũ cán bộ hầu hết là những ngời có trình độ cao nên khả năng thực hiện tốt chức năng quản lý từ Công ty trong công tác giám sát, chỉ đạo và điều hành tới các phòng ban trong Công ty để hoạt động có hiệu quả. Về độ tuổi của ngời lao động trong Công ty, số lao động dới 30 tuổi chiếm tỷ trọng cao: đã tăng từ 56,5% trong tổng số lao động năm 2001 lên 62,8 % năm 2002 và đến cuối năm 2003 con số này đã đạt 65%. Đây là những lực l- SV: Mai Đức Thịnh - Công nghiệp 42A . quan về Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 Chơng 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 Chơng III: Một số Biện. về công ty đầu t phát triển nhà số 2 1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty: - Công ty Đầu t phát triển nhà số 2 đợc thành lập theo quyết định số 821 -