SLIDE KINH tế đô THỊ (3)

ĐẤT ĐƠ THỊ VÀ KIỂM SỐT SỬ DỤNG ĐẤT  ất sử dụng đất đô thị ất đô thị đất đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị ất đô thị đất có mạng lới hạ tầng sở đờng sá, cống thoát nớc, hệ thống cấp nớc sạch, cấp điện Phân loại theo mục đích sử dơng       ĐÊt sư dơng vào công trinh công cộng ất sử dụng cho an ninh, quốc phòng ất ất chuyên dùng ất nông lâm nghiệp ất cha sử dụng Quan hệ kinh tế sử dụng đất đô thị Giao đất Thuê ®Êt Thu håi ®Êt ĐỊn bï thu håi ®Êt ®« thị ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Nhng điều kiện đợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị Nhân tố ảnh hởng đến giá đất Vị trí lô đất Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất Chức nng lô đất Tính chất hợp pháp PHNG PHP NH GI T Phơng pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất với nhng lô đất xung quanh đợc mua bán, trao đổi Phơng pháp thu nhập: giá trị luồng thu nhập cho thuê đất Phơng pháp trõ dÇn … Hàm định giá thuê đất  Hàm định giá thuê đất cho doanh nghiệp sản xuất công nghiệp Q hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập P*Q ; Diện tích đất thuê S m2, giá thuê R đ/m2 chi phí sản xuất đất đai C quãng đờng k km với giá z đ/t-km; chi phí vận chuyển Q*k*z Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S R*S = P*Q – C – Q*z*k R= (P*Q – C – Q*z*k )/S Hàm định giá thuê đất cho phòng       A cuéc t vÊn chi phí đất C công sở cách trung tâm thành phố k km t phút để km, tiền lơng ông ta cho phút W đồng chi phí lại nhµ t vÊn: t*W*k LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S Hàm giá nhà      hµm gÝa nhµ đờng thẳng: hàng hóa tiêu dùng thay Các chỗ có diện tích xác định: 100 m2 Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000 cho nhà chi phí lại Chi phí lại: khỏang 20.000/tháng nhà cách trung tâm thành phố 1km 40.000 cách trung tâm 2km HGD trả cho nhà địa điểm khác nhau? hàm gía nhà đờng cong: có hàng hóa tiêu dùng thay thực tế diện tích nhà khác nên tiêu dùng nhà phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa HGD tuân theo luật cầu: giá nhà tng ->khối lợng giảm ( diện tích nhà giảm) 10 Kiểm soát tng trởng dân số Ranh giới dịch vụ đô thị:không cung cấp dịch vụ đô thị ranh giới dịch vụ đô thị, làm giảm tng trởng khu vực ranh giới 36 Tác động cân tổng thể ranh giới dịch vụ đô thị làm giảm quy mô khu vực dân c -> giảm tổng cung lao động -> tng lơng thành phố>tạo hấp dẫn thành phố nên có dòng ngời di dân tới thành phố làm tng giá nhà giá đất Tổng cung lao động tng nguyên nhân: Tng mật độ dân c Tng giá nhà giá đất -> HGD sống cn hộ nhỏ hơn, nhà xây dựng xây cn nhà chiếm diện tích đất Tng quy mô khu dân c.hàm định giá đất dân c dịch chuyển lên phía : HGD trả giá cao cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD khu dân c->quy mô khu đất dân c đợc mở rộng hớng phía trung tâm thành phố 37 Tng lơng -> tác động lên thị tr ờng đất kinh doanh Chi phí sản xuất tng lên -> giảm hấp dẫn thành phố địa điểm sản xuất-> cầu đất khu kinh doanh CBD giảm-> dịch chuyển xuống phía dới hàm định giá đất kinh doanh Khối lợng cầu lao động giảm xuống nguyên nhân: 38 Giảm mật độ việc làm Việc tng giá lao động cách tơng đối so với yếu tố khác làm giảm mật độ việc làm thành phố ( số lợng việc làm km2) Giảm quy mô khu kinh doanh Khu kinh doanh CBD bị co lại bị giảm đất cho khu dân c Tiền lơng thành phố tiếp tục tng lên điểm cân tổng thể đợc thiết lập lại ( tổng cung lao động tổng cầu lao động) 39 Ai có lợi bị thiệt ranh giới dịch vụ đô thị? Ngời sở hu đất ranh giới dịch vụ đô thị bị thiệt: cho đất nằm gia bán kính 6km 8km, đất thuê khu vực bị giảm xuống hàm định giá thuê đất nông nghiệp, giảm giá trị thị trờng đất Ngời sở hu đất ranh giới dịch vụ đô thị có lợi: tng nhu cầu đất dân c ( tng lơng) ->tng giá đất ranh giới dịch vụ đô thị Ngời sở hu đất khu kinh doanh CBD bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh doanh ( tng giá lơng) nên làm giảm giá đất kinh doanh 40 Cấp giấy phép xây dựng    ChÝnh qun thµnh cã thĨ kiĨm soát tng trởng dân số cách hạn chế số l ợng giấy phép xây dựng sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tng giá cân nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm chi phí sản xuất nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số lợng nhà đợc xây, nên làm giảm nhu cầu đất ->giảm giá thị tr ờng đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà 41 Thành phố cấp giấy phép xây dựng cho c¸c dù ¸n ph¸t triĨn nh»m khun khÝch c¸c mơc đích định Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà mật độ cao -> thành phố cấp giấy phép cho dự án nhà mật độ cao Tơng tự, thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án khu vực định sẵn 42 Phân vùng ngoại ứng mục đích nhằm chia tách khu đất có mục đích sử dụng xung khắc nhà máy sản xuất A thờng tạo ô nhiễm không khí cách đơn giản để giải ô nhiễm chuyển nhà máy vào khu công nghiệp cách xa khu dân c Ngoại ứng công nghiệp: 43 hãng công nghiệp ->các ngoại ứng tiêu cực nh tiếng ồn,khí thải,khói,bụiPhân vùng tách khu dân c khu công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn không khí c/s không làm giảm tổng lợng ô nhiễm mà di chuyển ô nhiễm từ chỗ sang chỗ khác Chính sách không khuyến khích doanh nghiệp giảm ô nhiễm Biện pháp khác thay cho phân vùng công nghiệp: Phí xả thải theo không gian 44 Phí xả thải có hiệu sách phân vùng nguyên nhân sau: Phí xả thải cho phép hãng lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất Trên góc độ xã hội : vị trí địa điểm hiệu vi lợng giảm chi phí lại cao so với lợng tng lên chi phí ô nhiễm Chính sách phí xả thải buộc hãng phải trả phí ô nhiễm -> ô nhiễm giảm xuống đến điểm tối u 45 TP sử dụng phân vùng công nghiệp dù có phí xả thải để kiểm soát ô nhiễm công nghiệp ? so với Phân vùng công nghiệp đơn giản hệ thống phí xả thải không gian thiết lập đợc phí xả thải: quyền thành phố phải xác định đợc chi phí ô nhiễm ngoại ứng cận biên vị trí khác thành phố để thu đợc phí xả thải thành phố lại cần phải giám sát hãng Sự thay đổi từ phân vùng công nghiệp sang phí xả thải làm tng ô nhiễm lên vùng lân cận nhà máy,mặc dù nhà máy sản xuất ô nhiễm ( tác động phí xả thải) nhng nhà máy lại gần khu dân c nên vùng lân cận nhà máy bị ô nhiễm Phí xả thải ®ỵc sư dơng -> tỉng lỵi Ých x· héi tăng lên nhng thực tế nhng ngời gần nhà máy phải chịu ô nhiễm cao 46 thay cho cách phân vùng cổ điển này: dùng cách phân vùng hoàn thiện-> quyền thiết lập tiêu chuẩn hoàn thiện cho vùng Với mục đích sử dụng đất cho công nghiệp, tiêu chuẩn hoàn thiện đợc tạo cao giới hạn cho lợng tiếng ồn, khói thải, bụi, khí gas.mà hãng tạo Phân vùng hoàn thiện cách thỏa hiệp gia phân vùng cổ điển phí xả thảI, phân vùng hoàn thiện không buộc hãng phải trả phí xả thải nh ng khuyến khích hãng loại bỏ ô nhiễm, tạo nhiều hội lựa chọn vị trí doanh nghiệp cho hãng 47 Ngoại ứng buôn bán lẻ: gây vấn đề tắc nghẽn giao thông, tiếng ồn, khó khn chỗ đỗ xe Cách phân vùng cổ điển tạo khu bán lẻ để giảm ngoại ứng tiêu cực Nhng cách phân vùng hoàn thiện lại cho phép buôn bán lẻ khu vực miễn họ thỏa mãn tiêu chuẩn hòan thiện cho đỗ xe, giao thông, tiếng ồn Tại khu vực thành phố, quyền xác lập số lợng chỗ đỗ xe tối thiểu định, tốc độ di chuyển tối thiểu, mức tiếng ồn tối đa Tiêu chuẩn hoàn thiện buộc nhà phát triển thơng mại phải cung cấp chỗ đỗ xe tĩnh để kiểm sóat vấn đề đỗ xe, biển báo, cải thiện đờng xá để kiểm sóat đợc giao thông,các tờng chắn tiến ồn 48 Phân vùng tài loại trừ HGD mà tạo gánh nặng tài cho quyền đô thị Gánh nặng tài xảy nguyên nhân sau: Các HGD sống khu vực nhà mật độ cao Các HGD sống vùng ven thành phố Phát triển khu công nghiệp thơng mại 49 Phân vùng kiến trúc xếp hoạt động cho đạt đợc hiệu việc sử dụng sở hạ tầng thành phố ( đờng xá, cấp thoát nớc) Nơi có sở hạ tầng đợc cung cấp hiệu định hớng phát triển dân c việc làm Ngoài phân vùng kiến trúc bảo vệ khu không gian mở 50 ... bảo lơị nhuận kinh tế 12 Cân tổng thể sử dụng đất Phân tích cân tổng thể đ ợc dùng để phân tích tơng tác gia thị trờng đất dân c thị trờng đất kinh doanh, thị trờng lao động đô thị Tác động... nghiệp ất cha sư dơng Quan hƯ kinh tÕ sư dụng đất đô thị Giao đất Thuê đất Thu hồi đất ền bù thu hồi đất đô thị ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị XÐt cÊp giÊy chøng nhËn... ®Êt cho ngời sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Nhng điều kiện đợc chuyển quyền chuyển quyền sử dụng đất đô thị Nhân tố ảnh hởng đến