thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai

Đề án môn học A. Lời nói đầu Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nớc ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân c và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trớc khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai nh chuyển nhợng, chuyển đổi đất đai .đã xuất hiện nhng bị nhà nớc cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nớc. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất . trở nên sôi động và thị trờng đất đai ngày càng đợc định hình rõ nét hơn. Mặc dù vậy, thị trờng đất đai ở nớc ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trờng ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác cha đủ sức mạnh để điều tiết thị tr- ờng đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thờng vừa theo định hớng của nhà nớc. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nớc ta đến ngỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nớc đang cần vốn để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đa nớc ta cơ bản trở thành một nớc công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thờng của thị trờng nhà đất ở nớc ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân c. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trờng bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trờng BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhng tại sao lại cha thực hiện triệt để. Dờng nh cha có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trờng nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân c và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang đợc các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân c. Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tợng này. Vì những lý do trên em chọn đề tài Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết 2 Đề án môn học - Mục đích nghiên cứu Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đã đợc nghiên cứu từ những năm trớc mà còn là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chơng trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trờng không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nớc ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, cha đợc quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chơng I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội nh thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nớc có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ. - Đối tợng và phạm vi nghiên cứu. Đối tợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nớc trong mối quan hệ với thị trờng nhà đất. Nhng ở nớc ta thị trờng BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phơng khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nớc ta và nớc ngoài. - Phơng pháp nghiên cứu. Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tợng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần phải có phơng pháp. Phơng pháp duy vật biện chứng và phơng pháp duy vật lịch sử là hai phơng pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các phơng pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tợng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp toán, ph- ơng pháp tổng kết thực tiễn cũng đợc sử dụng. - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với các vấn đề sau: Chơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai. Chơng II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam. Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu. Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm 3 Đề án môn học Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS Tr ờng Đại học Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này đợc hoàn thiện hơn. Đề tài này đợc hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình Thắng Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tài liệu tham khảo. B. Phần nội dung Ch ơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất I.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai a. Vai trò của đất đai. Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con ngời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con ngời, tức cũng là sản phẩm của của xã hội. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ng ời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con ngời chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay! Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng nh đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xơng máu và vốn đất đai mà một quốc gia có đợc thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trờng nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhợng qua các thế hệ . b. Đặc điểm của đất đai. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển đợc, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi 4 Đề án môn học trờng nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thơng mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bán với các nớc trong khu vực và trên thế giới, điều mà nớc bạn Lào không thể có đợc. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu h- ớng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nh- ng lại không tốt cho mục đích khác. Đất đai một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời. Con ngời tác động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con ngời biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất t bản chủ nghĩa, những đầu t vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà t bản đi thuê đất, giữa nhà t bản với công nhân . Trong nền kinh tế thị trờng, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng và hình thành một thị trờng đất đai. Lúc này, đất đai đợc coi nh là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác và những biến động của thị trờng này có ảnh hởng đến nền kinh tế và đời sống dân c. I.2. Khái niệm thị trờng bất động sản. Thị trờng BĐS là tập hợp những sắp xếp để ngời mua và bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng BĐS đợc thực hiện. Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời đợc bao gồm: 5 Đề án môn học + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đợc tham gia giao dịch trên thị tr- ờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch trên thị trờng phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nớc. Chẳng hạn nh, đất đai mà ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp . ở nớc ta hiện nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trờng Nhà đất vì nhà, đất là BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c đang rất quan tâm. Mặt khác, trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi nổi. Thị trờng nhà đất đợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của ngời mua và ngời bán đợc thực hiện. Luật đất đai hiện hành quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, ngời sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó. I.3. Vai trò của thị trờng bất động sản Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng. Thị trờng này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và góp phần nâng cao đời sống dân c. Vai trò của nó thể hiện nh sau: + Thị trờng BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu t kinh doanh BĐS. Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ngời mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đợc chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. + Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn nh trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố nh: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trờng, khả năng thanh toán . Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp này phải bán đợc nhà để trang trải các khoản nh: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền 6 Đề án môn học mua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắt thép) .Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hớng biến động của thị trờng, tính toán thời điểm nào thì đầu t, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng bao nhiêu? . Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng của BĐS đợc giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lơng cho công nhân . + Thị trờng BĐS nh đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng. Bởi vậy, thị trờng này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trờng và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trờng phát huy tác dụng. + Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn ngời mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết đợc mối quan hệ cung cầu này chính là thị trờng BĐS. Tại đây, ngời mua và ngời bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm của mình và thu đợc lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thờng và điểm hẹn luôn là thị trờng BĐS. + Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lợng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trờng có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những ngời bán. Mặt khác, cũng có nhiều ngời cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lợng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại nhiều lợi nhuận hơn. + Thị trờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nớc do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc. Hoạt động của thị trờng BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nớc thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trờng. Chẳng hạn, khi thị trờng BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế . Nhà nớc lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tợng này làm lành mạnh hoá thị trờng, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. Thị trờng đợc điều chỉnh đợc hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trờng, phát huy những u thế của kinh tế thị tr- ờng. Nhng thị trờng BĐS phát triển lên một bớc mới và vợt qua tầm kiểm soát của Nhà nớc đòi hỏi Nhà nớc lại phải đổi mới công tác quản lý. + BĐS thờng là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nớc kiểm soát đợc thị trờng BĐS thì nếu thị trờng này càng sôi động thì Nhà nớc càng thu đợc nhiều ngân sách từ BĐS. + Thị trờng BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nh: xây dựng, ngân hàng, môi trờng . nên việc mở rộng và phát triển thị trờng BĐS sẽ góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá 7 Đề án môn học trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trờng mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác. Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trờng cao. Thị trờng này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trờng. Hơn nữa, ngời quản lý thị trờng thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trờng BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trờng. Mặt khác, thị trờng BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu t của các nhà kinh doanh trong nớc và ngoài nớc cũng nh huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn . + Thị trờng BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân c đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội. + Thị trờng này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nớc. I.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trờng BĐS Thị trờng BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS là những tài sản không thể di dời đợc, do vậy mà thị trờng này mang tính chất không tập trung mà trải rộng trên khắp các vùng của đất nớc. ở mỗi địa phơng, mỗi vùng địa lý BĐS lại có những đặc điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trờng BĐS lớn có hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trờng lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phơng) . ở những vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập . thì thị trờng BĐS ở đó có điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ. Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trờng BĐS là một thị trờng không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành của thị trờng. Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài nhng nay mới tham gia vào thị trờng, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều lần, có những bất động sản đợc giao dịch trong trị trờng không chính thức, có BĐS cha đợc đăng ký, có BĐS đã đợc đăng ký nhng thông tin không chính xác . dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rất khó khăn. Ngay trong một vùng, một địa phơng, ngời bán và ngời mua BĐS đều thiếu những thông tin về các cuộc giao dịch trớc đó. Vì thông thờng chỉ khi ngời ta cần thực hiện giao dịch ngời ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến BĐS đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm đợc giá cả, do thiếu thông tin nên ngời mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không? 8 Đề án môn học Ngay cả đối với những BĐS tơng đồng trên phạm vi cả nớc thì không phải ai cũng nắm đợc đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu thông tin nên thị tr- ờng bị cản trở sự thông suốt, bởi vì ngời mua BĐS muốn mua rẻ, ngời bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua đợc BĐS ngời mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lỡng trong việc xem xét tính phù hợp của BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mới quyết định. Muốn thị trờng thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cản phải đợc loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công mới cao. Trong thị trờng BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh. Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố nh: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trớc các yếu tố này sẽ quyết định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS . Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung cầu không bao giờ cân bằng mà luôn luôn có xu hớng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tơng lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trờng BĐS chỉ hấp dẫn những ngời có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng. Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: ở nớc ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lợng phòng cho thuê hiện có không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó ngời ta có thể chuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa. Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ đợc thực hiện khi các điều kiện để thực hiện đợc cho phép. Chẳng hạn nh: BĐS dùng cho ngời nớc ngoài thuê phải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không? . Thị trờng BĐS là một thị trờng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nớc, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nớc còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữu bán phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế .Kinh doanh BĐS phải tuân theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nớc thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai và các BĐS khác muốn đợc tham gia vào thị trờng BĐS phải là những BĐS có đủ các điều kiện đợc quy định trong luật. Trong thị trờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngay cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung. Đối với từng mục đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhng tổng cung đất đai là cố định. Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phơng là: 10.000 ha 9 Đề án môn học Trong đó: - Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha - Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha - Đất chuyên dùng là : 3.000 ha - Đất khu dân c nông thôn là : 2.000 ha - Đất cha sử dụng là : 1.000 ha Nhng do vùng này có nhu cầu mở rộng đờng giao thông nên lấy từ đất nông nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng tăng lên 4.000 ha. Nhng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là 10.000 ha. Trong thị trờng nhà đất, hàng hoá đợc trao đổi, mua bán trên thị trờng thực chất là mua bán, chuyển nhợng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở). Một đặc điểm nữa của thị trờng BĐS là trong thị trờng này, tài sản BĐS chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhng nó vẫn giữ đợc hình dáng tự nhiên nh: nhà cửa, xởng máy . và có khấu hao (ngoại trừ đất đai). I.5. Phân loại thị trờng bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trờng: Phân loại dựa trên dấu hiệu sở hữu và sử dụng chia thị trờng BĐS làm 3 loại: + Thị trờng mua bán BĐS: Quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua. + Thị trờng cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng đợc chuyển cho bên đi thuê. + Thị trờng thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu. Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nớc - Phân loại theo thứ tự thời gian ngời ta chia thị trờng BĐS ra làm 3 loại: + Thị trờng cấp I (thị trờng sơ cấp): Đây là thị trờng chuyển nhợng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trờng sơ cấp là thị trờng của Nhà nớc với các tầng lớp dân c. Thị trờng này mang tính công khai và không có giao dịch ngầm. Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu t vào đất (nhất là huy động những loại đất cha sử dụng). + Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. + Thị trờng cấp III: Là thị trờng mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã đ- ợc mua hoặc cho thuê Thị trờng cấp II là thị trờng có sự tham gia của cả Nhà nớc và t nhân. Nhà nớc và t nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. Thị tr- ờng cấp III là thị trờng của các tầng lớp dân c với nhau. Đối với đất đai quy định việc chuyển nhợng đất đai thực chất là mua bán quyền sử dụng đất. 10 Đề án môn học - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trờng BĐS ra làm 5 loại: + BĐS nhà ở dân c. + BĐS thơng mại dịch vụ. + BĐS văn phòng. + BĐS công nghiệp. + BĐS nông nghiệp. I.6. Một số đặc điểm của thị trờng đất đai của Việt nam Thị trờng đất đai nớc ta ngoài những đặc điểm chung của thị trờng BĐS nh đã nêu còn có những đặc trng riêng nh sau: 1. Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát. Thị trờng đất đai ở nớc ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trờng thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ cung cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán và kinh doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tợng này là nhu cầu chuyển nhợng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên. Nhng trong suốt một thời gian dài chúng ta cha nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trờng đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì cha nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta cha chính thức thừa nhận thị trờng đất đai, từ đó cha có các chủ trơng, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trờng để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trờng. Từ đó, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thị trờng không chính thức. 2. Thị trờng đất đai những năm qua biến động thất thờng gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) đợc ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho ngời sử dụng và ngời sử dụng đợc mở rộng về các quyền gần với quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi đợc giao, ngời sử dụng đất đợc quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi Luật trên có hiệu lực thi hành, Nhà nớc đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhợng, mua bán đất đai) .các quan hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trờng đất đai ngày càng hình thành rõ nét. Tuy vậy, sự bùng phát của thị trờng đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất thờng gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong 10 năm qua có lúc thị trờng sôi sục, có lúc nh đóng băng lại. Hai cơn sốt đất vào các năm 1993 1995 và 2000 2002 đã đẩy giá đất lên cao. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ khó khăn 11 . sử dụng vào đầu cơ và đất có căn hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC. II.2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ. 1. Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái. phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai ở nớc ta. II.1. Khái niệm. 19 Đề án môn học Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm