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p t ecfuỉe Ministère Krạncais de la Culture et de la Communication Ecole d’Architecture de Toulouse Ministère Vietnamien de la Construction Université d’Architecture de Hanoi Mémoire de Master Francophone « Projet urbain, ‘atrimoim* eí Ọéveloi»pejwent Durable » OẠI HỌC KIỀN TRÚC HA NỘI Promotion (2001!; PHONG ĐỌC PHÁP NGỮ Số: /veÌĨ.^M^ P-A.4- De 1’espace entre les barres 1’espace aux abords du lac : La requaỉiílcation de 1’espace public par les entités paysagères - Perspectives de réaménagement d’un quartier de grands ensembles Étude du quartier KTT Giang Vo - Hanoi’ Sous la direction des proíesseurs Mémoire présenté par GIRARD Paulette NGUYÊN Quoc Thong BUI Duc Trung Hanoĩ, Septembre 2005 Rem erciem ents Je voudrais adresser mes remerciements tous ceux qui m ’ont aidé réaliser ce mémoire Merci raes parents, Minh et ma soeur A mes professeurs, Mme GIRARD Paulette, M NGUYÊN Quoc Thong mes directeurs de mémoire qui a su (malgré son emploi du temps très chargé) cadrer mon travail grâce ses nombreux conseils mổthodologiques Et tous ceux du Master Francophone, pour leur précieux conseils et leur très patiente écoute, Mr DO Hau, Mr THIEU Van Hoan, Mr FAYOLLE-LUSSAC Bruno, Mr TRAN Hung, Mr TA Truông Xuan, Mr NGUYÊN Kim Luyen, Mme DAO Thi Tao, Mme TRAN Ngoe Mai, Melỉe NGUYÊN Thi Oanh, A toutes les personnes qui m ’ont donné un peu de leur temps et comme il faut le dire, sans qui rien ne pourrait se faire Antoine, Rémi, Valérie, Céline, C.Son, H.Anh, Toan, Giang, Kien, Tom et B An III SOMMAIRE Avant-propos Introduction CHAPITRE I : APPROCHE THEORIQUE Première partie : Les enjeux de 1’espace public dans les projets urbains de la ville de Hanoi L’espace public de la ville de Hanoi face aux déíìnitions actuelles de 1’aménagement urbain 1.1 La déíinition 1.2 Les caractéristiques de 1’espace public 1.3 Les éléments qui composent 1’espace public : quelques exemples 10 1.4 L’espace public comme enjeu de la mise en ceuvredes projetsurbains 12 L’actualité de la question de 1’espace public dans les villes occidentales 13 2.1 Espace public, enjeu économique, enjeu de communication sociale et enjeu médiatique 13 2.2 Public/privé : des rapports de plus en plus complexes 13 La spécilìcité de 1’espace public de Hanoi par rapport d’autres milieux urbains 14 Les enjeux de requaliíìcation de 1’espace public dans les projets urbains de la ville de Hanoi 15 4.1 La mobilité 15 4.2 Les usages publics 15 4.3 La sociabilité 15 4.4 L’identité 16 Espace public et ses principes d’aniénagenient dans les projetsurbains de la ville de Hanoi 16 5.1 Typologie et prọịet d’espace public 16 5.2 Auto-construction et appropriation des espaces 16 5.3 Prọịet d’espace public et pluri-fonctionnalité 17 5.4 Éléments de projet d’espace Public 17 Deuxième partie : La place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles - les KTT Hanoi 18 Les grands ensembles (KTTs) - Déílnition et évolution 18 1.1 Déímition de KTT 18 1.2 La situation đes quartiers de grands ensembles - KTT- Hanoi .19 1.3 Les évolutions des KTT Hanoi 20 1.4 La densiíication dans les grands ensembles - KTT 21 Projet de réamỏnagement de grands ensembles - KTT et ses dimensions 24 2.1 Vers des prọịets de réaménagement de grands ensembles 24 2.2 Les opérations de démolition 26 2.3 Les dimensions du projet de réaménagement de grands ensembles - K TT 27 IV Les normalités de 1’espace public dans les KTT par rapport d’autres milicux urbains 28 Les espaces publics majcurs dans les grands cnsemblcs - KTT H anoi 28 4.1 Aux aabords des KTT .28 4.2 Les aires des jeux d’enfants et des terrains de sport 29 4.3 Le réseau viaire 29 4.4 L’espace « entre deux barres » 29 Qualiiìcation collective des cspaccs urbains collectif$/publics 30 Les aclcurs de 1’espace public 3] L’intervcntion de la ville de H anoi: la maĩtrise du íoncier et 1’action sur 1’espacc public 32 7.1 La maĩtrise du íòncier .32 7.2 L’action sur 1’espace public 33 Troisième partie : Les entitẻs paysagères - élément de composition de Pespace public 35 Les entités paysagères : un outỉl urbain qui évolue des annces récents 35 Le paysage : un outil théorique pour penser globalcment le territoire 36 Les entités paysagères : un espace de sociabilité majeur el élémcnt d’un espace public dans le projet urbain 36 La référcnce au site et 1’identité du lieu 37 La place des entités paysagères dans les quartiers des grands cnsembles - KTT 38 Quatrième partie : Espace public de quartier KTT et les entités pavsagères : essai de déílnition et principes d’aménagement 39 Délìnition de Pcspace public « paysagcr » 39 1.1 Approche socio-économique 39 1.2 Approche urbain 39 1.3 Déíínition et typologie d’espace public « paysager » de quartier 39 Principcs d’aménagements 40 2.1 Le micro-espace public - Les espaces publics entrc des barres de KTT 40 2.2 L’espace coIlectif- Les espaces libres de proximité 40 2.3 Les espaccs libres de circulation - Les boulevards urbains paysagers .40 Le proccssus de projet d’aménagement des espaces publics paysagers 41 3.1 De 1’intentionnel ropérationnel: La logique du projet 41 3.2 Le cas d’étude 42 V CHAPITRE I I : APPROCHE PRATIQUE : CAS D’ETUDE 43 Première partie : Diagnostic - État des lieux du quartier KTT Giang Vo au coeur d’une zon( forte développement économique 44 État général du quartier Giang Vo 44 1.1 Evolutions historiques, géographiques 44 1.2 État socio-économique 48 Connaissance du terrain, de forrae urbaine du quartier 50 2.1 Statut íoncier-Densité 50 2.2 Forme urbaine du quartier 52 2.3 Patrimoine architecturaỉe et urbaine 61 Analyse critiquc de nouveau projet dc réaménagement du quartier et réalisation de 1998 2004 " .61 3.1 Projet en cours déjà planiíĩé - Dynamiques urbanisation .61 3.2 Prcýet de réaménagement du quartier 63 Les élémcnts structurés des espaces publics du quartier 64 4.1 État des voies - Hiérarchisation des typologies des réseaux viaircs 64 4.2 Le íònctionnement urbain et les usages 67 4.3 Ambiances urbaines 78 4.4 Entités paysagères et identitaires 80 4.5 Gestion de 1’usage des espaces publics 83 4.6 Analyse critique de 1’espace public du quartier : analyse par secteur 83 La synthèse de 1’espace public dans ce quartier Giang Vo 98 5.1 Les micro-espaces publics du quartier 98 5.2 Des attentes diverse des habitant du quartier par rapport 1’espace public 98 Deuxième partie : Synthèse du diagnostic d’aménagements des espaces publics du quartier Giang Vo .100 Diagnostic social et politique 100 1.1 Logique đ’interventions des acteurs 100 1.2 Un projet social pour les habitants - répondre un besoin d’espaces publics de qualité 101 1.3 Espaces publics paysagères 101 Dlagnostic technique 102 2.1 Retour sur les atouts et les dysíbnctionnements du quartier .102 2.2 Les opportunités íbncières - Un potentiel íbncier aménageable important 104 2.3 Enjeux du quartier 106 2.4 Les lieux d’interventions aménager- les séquences spatiales 106 VI Troisième partie : Hypothèse (Paménagements des espaces publics du quartier Gianị Vo 109 7 Stratégie globale - Quelle volonté pour les espaces publics dans le quartier Giang Vo ? 109 1.1 Les objectifs 109 1.2 Scénario d’aménagement des espaces publics du quartier 110 1.3 Principe d’aménagement du quartier Giang Vo 114 Présentation des principes d’aménagement structurants du quartier 116 Les possibilités d’échéancier prévisionnel des études et des travaux 129 Quatrième partie : Conduite d’opération et gestion de projet de 1’espace publics - une démarche rigoureuse et pragmatique 130 Conduite d’opération et gestion de projet: une étape dans le projet urbain 131 1.1 La dimension technique 132 1.2 La dimension stratégique - La gestion de projet 132 L’émergence de nouvelle méthode et savoir-faire pour la conduite de projet 133 L’outil méthodologique - Le dessin pour 1’élaboration de la commande 134 Appuyer les projets sur la perception et les pratiques des habitants .135 4.1 Concertation avec des habitants 136 4.2 La pratique des habitants 136 Conclusion 138 Bibliographie 139 Index des illustrations .-1Annexes -2- VII AVANT-PROPOS Hanoi, connue et reconnue aujourd’hui en tant que ville historique, deviendrait également, ce íaisant, un terrain éminent d ’illustration, dans une synthèse dialectique, de très nouvelles et très anciennes faẹons de faire la ville Éléments centraux du développement de Hanoi des années soixante quatre-vingt, fers de lance spatiaux de la íòrmation de rhom m e socialiste nouveau, matrices fantasmées de rindusữialisation du bâtiment, creusets d ’expérimentations techniques et de recherches modélisantes, icônes de la modemité et du développement, les quartier des grands ensembles (Khu tap the-KTT)1 íurent pendant trois décennies tout cela Commencés avec 1’indépendance dans la pénurie et rautarcie, adaptés, transformés, incorporés en modèle d ’une urbanité contemporaine spéciĩique L’homme crée son mode de vie, inversement le mode de vie crée 1’homme, les KTT sont réellement un moule pour íòrmer des citoyens socialistes Hanoi compte aujourd’hui douze millions de mètres carrés construits dont cinq millions appartement au domaine public Afin de poursuivre et de reníbrcer une politique du logement revendiquée comme centrale, un programme décennal (2000-2010) a été mis sur pied par le Service du cadastre et des logements de la ville Celui-ci prévoit de développer un urbanisme plus harmonieux mariant nouvelles constructions et mise en place d ’actions de rénovation portant notamment sur le KTT les plus anciens L’intégration urbaine des grands ensembles dans leur agglomération et rinsertion sociale de leurs habitants la vie de la cité sont des enjeux majeurs de la politique de la ville La recomposition spatiale de ces quartiers et le rổaménagement de leurs espaces extérieurs peut néanmoins contribuer leur intégration dans la ville La démarche se doit d’être transversale, car 1’ensemble des déíĩs qui se posent notre société va bien au-deỉà de cet aspect spatial Les acteurs des interventions spécifíques dans les dimensions économiques, sociales, culturelles, ainsi que spatiales et architecturales ont travailler ensemble et en concertation avec les habitants et usagers de ces quartiers La nécessité d ’une approche globale est nouveau coníirmée L ’intervention sur des quartiers habités nécessité donc de conduire des projets de plus en plus complexes Khu Tap The : quartiers d’habitat collectií (littéralement secteur collectií) INTRODUCTION Circonstances Dans les parcours développés du Vietnam tout récemment, les structures urbaines des grandes villes sont supportées fondamentalement par les incidences des transíbrmations socioéconomiques La capitale Hanoi' ne se situe pas en dehors avec une métamorphose totale, parce qu’elle continue de garder un ensemble de patrimoines architecturaux et urbains riches Les nouvelles constructions issues des íonciers mutables sont entrain de remplacer les modes des maisons traditionnelles En compagnie de la croissance urbaine, la mise en valeur des espaces publics descriptent íòrcement au point que nous ne pouvions pas reconnaĩtre 1’ensemble architectural et urbain de cette ville C’est pourquoi, pendant Ies déterminateurs des politiques locales soulignent les dynamiques faẹades de son développement plus rapide, il íaudra probablement faire attention ses envers pour bien comprendre la restructuration đes espaces publics dans les quartiers des grands ensembles (KTT) de la ville de Hanoi Choix du périmètre d’observation et d’une étude de cas approỉondie Recherche de la requalification urbaine des quartiers vise un but de reíbrmer et développer les villes, d’une faẹon générale, c ’est un domaine important et compliqué de la Science urbaine La complexité de cette objet de recherche : bien que le quartier des grands ensembles est un corps de la ville, elle se développe sans arrêt pour s’accorder avec les niveaux des développements socioéconomiques Et, malgré qu’il y a eu des lois nécessaires et impersonnels, la requaliíĩcation des quartiers suit rorientation des hérédités et des développements durables Les problématiques des domaines spécialisés et des domaines complexes que 1’on doit résoudre comme : les morphologies urbaines et architecturales, les patrimoines architecturaux et urbains, les íbnctions des nouvelles centralité commerciales, les inírastructures urbaines, économiques et les acteur d ’intervenants, les structures sociales, population et logement, stratégie et les politiques de développement, Dans notre périmètre d ’observation, nous nous concentrions essentiellement rechercher la requaliíication de 1’espace public des grands ensembles KTT de la ville de Hanoi', une étude des cas de quartier Giang Vo Dans le processus d ’analyse des espaces publics de ce quartier, nous attachions de rimportance la relation entre les íònctions et les espaces pour structurer les modèles développées de ses formes urbaines rationnelles des grands ensembles KTT de la ville de Hanoí Méthodologie de la recherche La méthodologie employée pour 1’étude du quartier poursuit celle apprise lors de mes deux ans au sein du « DESS d ’urbanisme opérationnel» inclure: les méthodes de 1’analyse, statique, sociologique, systématique, morphologique, pour traiter les données, documents, images et les cadastres concernée par ce sujet de la recherche, celles - ci sont consultées et collectées aux sources d ’archives, les travaux sur le teưain (analyse, photo, entretien, sociologie, ) Ces méthodes non seulement permettent dans le degré général, comprenant les nature de la requaliíication de 1’espace public des quartiers de grandes ville mais encore accorder une permission de ridentiíĩcation ou de la limitation des objets de cette étude dans le processus du réaménagement de quartier -le cas de quartier Giang Vo de la ville de Hanoĩ Les méthodes comparatives, conírontées et synthétiques aidaicnt les travaux établis les positions théoriques, les procédés appliquées et choisi les Solutions des spécialités Celles - ci sont accordées avec les caractéristiques des transíbrmations des espaces publics de quartier des grands ensembles, le cas de quartier Giang Vo de la ville de HanoT L ’enseignement dispensé est orienté sur Tapprentissage du travail de teưain, comprenant des méthodes d’analyse et de compréhension d’un site afm d ’en dégager des problématiques et d’en comprendre les enjeux Elle implique non seulement une connaissance préalable de nombreux éléments (constitution de documents existants tels que cartes d ’archives, études ) mais aussi la conírontation d’une réalité du terrain travers 1’accumulation d ’observations in situ autant générales (accès, abords ), ữagmentaires (relevé de détails constructifs, relevé particulier ) qu’analytiques (activités, ) Des interviews d’habitants complètent ce dispositií Objectifs de la recherche Après les études des théories concemées les concepts de la requaliíication de Pespace public et les expériences de réaménagement des grands ensembles KTT de Hanoi en particulier, les déroulement dans le processus de la requaliíĩcation de 1’espace public de quartier Giang Vo Cette étude vise les objectifs : - Une étude de la recherche et de la prévision de la requaliíìcation de 1’espace public pour élaborer les positions théoriques des travaux de réaménagement urbain - Une étude de cas qui vise bien analyser les transíbrmations de 1’espace public des quartiers grands ensemble II s'agit du quartier Giang Vo de la ville de Hanoi - Une étude de la recherche des propositions de la requaliíication des espaces publics du quartier dans 1’avenir pour s’accorder avec les caractéristiques de mutation de la ville de Hanoi dans la période de changement de 1’économie, pour développer les structures spatiales du quartier avec les orientations associées des caractéristiques des structures urbaines des grands ensembles et les identités culturelles des villes vietnamiennes Problématique d’étude Le travail a été personnellement rythmé par des question sur la méthodologie urbaine et sur les intérêts agir de chacun Avec des questions très problématiques au-dessous, il a été possible de construire un travail de réílexion et de projet Les questions préalables la problổmatique du mémoire ont été lcs suivantes: - Quel est le rôle de 1’espace public dans le projet urbain ? - Quels sont Ies éléments de la mise en valeur des cspaces publics des grands ensembles Hanoi ? Et le cas du quartier Giang Vo en particulier ? - Quelle est la place des identités paysagères dans 1’espace public ? - Quelles identités paysagères peuvent faire partie de 1’espace public de quartier ? Déroulement du mémoire Ce mémoire est structuré en grandes parties : Première partie: Approche de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles de la ville de Hanoi Les enjeux de 1’espace public dans les projets urbains de la ville de Hanoi Cette partie va présenter les enjeux de la politique de la ville en matière d ’espace public Hanoi puis déíinir les possibilités de 1’espace public dans le prọịet urbain de la ville de Hanoi (défmition, structure, typologies) En même temps, nous monterons des enjeux de requaliíication de 1’espace public dans les projets urbains et les principes d ’amẻnagement La place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles - les KTT Cette partie repose sur 1’analyse de la place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles - les KTT (avec la définition et évolution des KTT) Cette analyse va s’intéresser précisément aux objectifs en matière d’aménagement des espaces publics (le volet social et économique et la concertation élargie avec les habitants) Espace public de quartier KTT et usages: élément de projet de réaménagement Cette partie va présenter les espaces publics de quartier KTT et les usages II s’agira d’analyser ce type d’espace urbain au regard des principes concemant les types d’espaces publics de quartier et leurs rôles Cette partie s’achève sur la présentation d ’un concept d’aménagement qui place un espace multiíbnctionnel au coeur de quartier urbain et le processus de projet d ’aménagement des espaces publics Deuxième partie : Approche pratique : étude de cas La deuxième partie du mémoire va présenter un état des lieux et un diagnostic orientés pour un nouveau prọịet de quartier État des Iieux un quartier KTT Giang Vo au coeur d’une zone forte déveỉoppement économique Cette partie nous présentera les observations relevées sur le terrain qui permettent 1’analyse des formes urbaines du quartier Giang Vo suivant les points énoncés ci-dessous: la défmition la limite d’étude et l’état des lieux : densité - occupation actuelle du sol, activités du quartier - structure/ usage/ temporalité, parcellaire et statut des sols, esquisses de typologie des réseaux viaires, hiérarchisation des typologies des voies et mixité, espaces verts - espaces paysagers, coupure, pemiéabilité et transition afín de synthèse avec les atouts et faiblesses pour comprendra un portait d ’ensemble du quartier en 2005 Diagnostic - Hypothèses d’aménagements du quartier Giang Vo En effet, un diagnostic dynamique pour bien comprendre les éléments sur les transíbrmations des espaces publics: - Diagnostic social et politique : un projet socialement adapté et attendu par les habitants et les politiques - Diagnostic technique : peu dc contraintes íòncières, techniques et juridiqucs pour des espaces publics Cette partie se base principalement sur la critique du premier plan d ’aménagement Cette partie va ensuite proposer un nouveau diagnostic basé sur les espaces publics structurés par des espaces paysagères Cette étude est donc une proposition de réponse urbaine, sous forme d’hypothèses d’aménagement Ce sont des propositions optimales de forme urbaine du quartier appropriant les particularités de la mise en valeur des espaces publics dans la période du renouvellement économique pour développer les structures spatiales du quartier avec les orientations associées des caractéristique des structures urbaines de la ville traditionnelle et les identités culturelles des villes vietnamiennes personnes sont propriẻtaires de fait, mais ne disposent pas de titre de propriété II leur est diffici de revendre leur bien et elles s’exposent des risques de contestation C ’est une difficulté qi rencontrent de nombreux vietnamiens qui se sont expatriés A cơté de la doctrine ĩĩcielle de 1’approbation publique du sol, il s’est en fait cré progressivement un marché privé des droits d ’usages quasiment incontrôlé Aujourd’hui, e 2002, racquisition d’un teưain est considérée comme le meilleur moyen d ’épargne et d placement par les habitants d’Hanoi 2.2 L’aménagement et la construction - Conception et préparation du projet Cette étape s’engage par la recherche foncière, d’après le plan d ’urbanisme et implique un négociation avec les autorités locales habilitées céder le droit d’usage du sol Le plan du proj( proposé est présenté et discuté avec rarchitecte en chef de la ville Les projets sont classés en catégories selon leur importance et le niveau des accords requis : Groupe A : niveau ministériel Groupe B : niveau municipal Groupe c : niveau communautaire Cette première phase est stratégique, car c’est ce stade que tous les éléments se íígent, ' compris le prix de vente des logements ou des lots qui sera validé par les pouvoirs publics avan le lancement de 1’opération C ’est ẻgalement ce stade que 1’entreprise cherche stabiliser SOI bilan prévisionnel en négociant les coũts de travaux avec les entreprises de construction o celles-ci sont peu structurées et peu outillées pour les grands chantiers - Réalisation du projet L’acquisition du terrain et son aménagement sont íinancés par des crédits bancaires Ce sujet es souvent problématique car les besoins en capitaux sont supérieurs aux disponibilités De même lí libération du sol rencontre íréquemment des obstacles (rachat des droits d’usage des occupant! en place, conditions dMndemnisation ) Les inírastructures (VRD) sont réalisées pau 1’aménageur et ĩinancées par le projet en vue d’être rétrocédées aux compagnies de servicí urbain chargées de 1’exploitation des réseaux (eaux, assainissement, électricité, téléphone ’ avec une clause de garantie Dans les opérations visitées, les équipements de superstructures étaient íinancés par k lotissement (écoles, crèches ) Cette privatisation des équipcments concemait également la gestion ultérieure des équipements - La commercỉalisation du projet Certains projets sont réalisés pour des administrations, d’autres pour des entreprises, d’autres eníĩn pour la vente aux particuliers Dans le cas de construction pour une entreprise la négociation s ’opère directement entre 1’aménageur et 1’entreprise Le cas le plus courant est celui de 1’opération de promotion classique La société aménageuse vend sur plan (VEFA), les clients versent généralement 40% la réservation, 40% 1’achèvement du gros oeuvre, 20% la livraison L ’opération se déclenche quand 30% des lots sont placés Les crédits bancaires (Banque d ’Etat ou banques privées) sont surtout destinés aux aménageurs et aux entreprises constructrices Par contre le crédit acquéreur est très peu développé Visiblement les aménageurs ont du mai apprécier 1’équilibre entre offre et demande La demande solvable est généralement très supérieure l’offre mais est également plus sensible la qualité du produit (normes d ’isolation, respect des règles de la géomancie ) La vente des logements trop peu nombreux peut difficilement se faire sans générer corruption et délits dMnitiés Dans cette commercialisation d ’un bien dont le prix est fixé administrativement dans un premier temps (lors de 1’approbation du projet par la ville) les agents des compagnies de développement occupent une place privilégiée - La gestion du quartier Dans ces quartiers, la plupart des équipements sont privés Pour autant les règles de íònctionnement, tant de la « copropriété » que du quartier, semblent imparfaitement codiíìées II existe des règles de répartition des charges au sein de rimmeuble, mais sans que cela soit un règlement de copropriété proprement dit (règlement des litiges, des problèmes d ’impayés ) Les occupants (locataires et propriétaires occupants) paient des charges d ’entretien (environ : 000 dongs soit 15 F par mois) pour 1’enlèvement des ordures, rassainissement et les asccnseui Ils paient leur consommation d’eau et d’électricité aux compagnies exploitantes Actuelleme: ces nouvelles opérations, encore peu nombreuses, se heurtent et posent de nombreux problèmes rupture paysagère avec le reste de la ville, problèmes de gestion des inírastructures (peu adapt< aux immeubles de hauteur), difficultés de gestion du quartier C’est pourtant le modèle qui séduit aujourd’hui de nombreux décideurs Cependant, malgré I Capital suffisant, les grandes Compagnies acceptent rarement d'investir seules dans Ies nouveac logements collectifs Proíitant de la demande importante des citadins en logements neufs, elh font partager leurs investissements leurs ủiturs clients En effet, les appartements sont souvei livrés a ces demiers "clé en main", ceux-ci devant payer aux constructeurs en íòis pendai le déroulement des travaux Ces Compagnies prennent donc peu de risques en vendant sur pla avant même le commencement du chantier 2.3 La démolỉtion-reconstruction des KTT Parallèlement Paménagement de nouveaux quartiers, des opérations de démolitior reconstruction sont conduites en centre-ville sur le parc collectif constitué par les KT1 immeubles construits dans les années 70-80 En 2001, la Ville de Hanoi' et 1’Etat ont lancé un diagnostic de ce patrimoine qui a conduit décision de démolir, d ’ici 2010, 40 % de ces logements Parmi les 60% restant, 30% seror rénovés et 30% seront restructurés d ’ici 2005 Les programmes de démolition sont accompagnés de programmes de reconstruction sur le mêmes ĩlots dans une optique de densiíication Les nouveaux immeubles sont en effet plus haut (9 étages contre dans un KTT ancien) ce qui permet d ’accueillir de nouveaux locataires 01 propriétaires En pratique, ces opérations sont assez complexes car 1’espace public interstitie entre les bâtiments est très occupé Le Service du cadastre et des Iogements Le Service du cadastre et des logement a, au sein du Département du Cadastre, les mission suivantes : la gestion des sols et des logements, - la gestion des cartes La gestion des sols consiste en : 1’élaboration du plan d ’aménagement des sols Ce plan a ét( élaboré en 2000, mais n’est pas public II constitue une application du schéma directeur et déíini les usages de chaque type d ’occupation On distingue catégories administratives d ’usage du so (agriculture, forêt, sol urbain, habitat rural, inữastructures et locaux administratifs, so inexploité), la délimitation des parcelles, - la mise en oeuvre des procédures d’attribution des sols (octroi des certiíĩcats de droit e usages des sols et de propriété), - 1’inspection et le règlement des conílits La gestion des ỉogements recouvre, quant elle, types de logements : - les logements gérés par 1’Etat, - les logements privés, - Ies locaux d ’activités et les bâtiments industriels S’agissant des logements publics, le Service du cadastre assure 1’achat et la revente des logeraents, développe la production de logements gérés par l’Etat, assure 1’entretien et la réparation de ce patrimoine Pour les KTT, les principales préoccupations sont la gestion et la réparation II s’agit en effet d’immeubles anciens, dont le faible niveau de loyer ne permet pas de couvrir les frais d’entretien Un bon nombre de ces appartements sont devenus des appartements communautaires occupés par plusieurs familles 70% des locataires disposent d’un revenu trop faible pour pouvoir supporter une augmentation du loyer Par ailleurs ce demier est déterminé par 1’Assemblée nationale Pour les nouveaux immeubles 1’activité du cadastre consiste : - attribuer Ies documents de propriété et les droits d’usage du sol, - effectuer les íòrmalités lors de transactions, - délivrer les certiíĩcats d ’hypothèque pour les personnes souhaitant garantir un emprui (prêts accordés aux personnes déjà titrées et non aux nouveaux acquéreurs ; prêts de 20 ans au taux de 9%) Le prêt sert plus 1’acquisition de voitures ou de biens d consommation qu’à 1’achat immobilier Le Service du cadastre doit également élaborer les règlements types applicables dans la gestio des KTT et des nouveaux immeubles vendus par appartement II distingue parmi les dépenses le Services obligatoires et les Services facultatifs (Services communs offerts par 1’opération comm des buanderies collectives, les télécommunications ) En pratique, les dépenses sont soi individuelles (eau, électricité) soit forfaitaire (enlèvement des ordures fonction du nombr d ’habitants, gardiennage réparti par appartemcnt) soit fonction de la position du Iogement dan 1’immeuble (coũt de pompage de 1’eau ou d’ascenseur) II existe un chef d’escalier chargé di collecter les petites dépenses collectives 3.1 Le patrimoine immobilier gère par la ville Les logements collectifs Hanoi rcprésentent une surface de 744 000 m2, dont 96.7% (1 688 000 m2) sont compris dans les limites administratives de la ville Ces logements sont géré par 1’Etat (c’est-à-dire la ville), avec une répartition en compagnies de gestion Les compagniei se répartissent la gestion des logements de la faẹon suivante : - Compagnie n°l: Composée de íilières Gère environ 829 000 m2, soit 61400 foyers Districts de Dong Da, Tay Ho et Ba Dinh - Companie n°2: Composée de íĩlières et un bureau de commerce Gère environ 708 000 m2, soit 28800 foyers Districts de Hoam Kiem, Hai Ba Trung, Thanh Tri - Compagnie n°3: Composée de filières et comitẻs de gestion Gère environ 200 000 m2, soit 6000 íòyers Districts de Dong Anh, Cau Giay, Tu Liem et Soc Son 3.2 Les diĩỉỉcultés de gestỉon Dans les logements, la construction des pièces « prothers » est généralisée et les modifications faites par les locataires sont courantes, détériorant souvent la structure du bâtiment, sa physionomie et plus généralement son architecture A cela s’ajoutent des pratiques de souslocation illégales, qui aboutissent généralement la modiílcation de la vocation d’habitat vers une fonction de commerce ou de Services Le íbnctionnement de ces compagnies laisse encore désirer, et la gestion des logements collectifs est largement négligée En eíĩet, il n ’existe pas de mode de gestion homogène, et chaque compagnie a une pratique qui lui est propre D’autre part, les compagnies ont aussi un but lucratií, peu compatible avec leur rơle de gestion et de préservation du patrimoine public En vue de réaliser des bénéfĩces, ces compagnies se concentrent vers la construction de logements nouveaux et négligent Tentretien et la gestion du parc de logements existants A cela s’ajoute le manque de formation el de compétcnce des employés de ces compagnies En principe, ces compagnies ont tâches essentielles : - assurer la location des logements existants - entretenir et améliorer le parc existant - investir dans le développement du parc locatií selon les objectifs du Schéma Directeur de la ville - íòumir des Services d ’information et de conseil dans le domaine íbncier pour la construction de nouveaux logements En réalité, ces compagnies d ’Etat interviennent aussi dans des opérations qui ne concement pas directement la gestion du logement colIectif par la ville (opération lancées par des structures privées ou d’autres structures publiques par exemple) Chaque compagnie possède 200 300 employcs, mais seulement 1/3 travaille dừectement dans la gestion des logements collectiĩs « - 19- existants, les 2/3 restants travaillant pour des constructions nouveiles dans le cadre d’opératioi lancées par d ’autres structures II en résulte que les employés chargés de gérer le parc existant sont submergés de travail, I doivent assurer la totalité des activités de gestion : perception des loyers, mise en place des ban de location, gestion des réclamations Par ailleurs, la gestion de nombreux logements collectií fĩnancés 1’origine par des structures différentes (logements de íonction de 1’armée ou d grandes entreprises), est aujourd’hui transférée dans les Services de ces compagnies, alourdissai encore le volume de travail Ces employés doivent aussi assurer 1’organisation de la réparatio des logements existants : par exemple, en cas de détérioration grave, il faut organise rẻvacuation et le relogement des locataires, la démolition du bâtiment et sa reconstruction C’est la négligence des compagnies de gestion des logement qui les entraĩne, avec les locataừe: dans un cercle vicieux : négligence des compagnies, détérioration du parc de logements, refus d payer de la part des locataires, réduction des moyens de gestion, détérioration du parc d logements Les compagnies sont íínancées par la perception des loyers Un des problème majeurs vient du fait que 60 % du total de la perception doit être transíéré au budget de 1’Etat, le compagnies ne disposant plus que de 40 % des sommes collectées D’autre part, la perception des loyers dépend de la signature de contrats de location, mai seulement 2/3 des locataires acceptent de signer un bail Parmi eux, seulement 80 % acceptent d< payer le loyer Les refus de paiement peuvent être dus aux difficultés íĩnancières des familles, i la non compréhension du montant des loyers, 1’état de détérioration ou d ’insalubrité di logement, ou encore au statut de « héros de la nation » (logements moins chers voire gratuit! pour ces anciens combattants) Nomhre de baux signés : - Compagnie n°l: 14860 baux sur un total de 20188 íoyers locataires, c’est-à-dire 73.6% No ỉa : plus haut on avait indiqué 61500foyers ! - Compagnie n°2: 20381 baux sur 28882 foyers locataires c ’est-à-dire 70.6% - Compagnie n°3: 4969 baux sur 6037 íòyers locataires c’est-à-dire 82.3% 3.3 Propositions pour ramélioration de la gestion des logements Un rapport récent proposait types d’amélioration pour rendre plus períbrmante la gestion de ce patrimoine - Sur le plan de la structuration Regroupement des compagnies en une seule, composée de íĩlières, ayant compétence pour un territoire (district) et la neuvième pour la construction et la réparation de logements Cette proposition permettrait d ’alléger la structure actuelle en la réduisant de 2/3, et de réorganiser le travail du personnel quaỉiíié (cadres) de íaẹon plus effícace Cela permettrait en outre d ’unifler le mode de gestion et les pratiques - Sur le plan des textes juridiques + Modiíication du règlement sur le niveau de Ioyer selon la décision n°118TTG de 1992, dans l’objectif de donner assez de moyens íinanciers la gestion des logements II faudrait aussi destiner 60 % du montant des loyers collectés aux íĩlières de gestion (contre 40% actuellement) + Augmenter le revenu des percepteurs et des employés chargés de la signature des contrats de location, afin de les rendre plus dynamiques et plus consciencieux Cela permettrait de réduire au maximum les cas de refiiS de paiement ou de signature de contrat de la part des locataires + Mettre en oeuvre des règlements plus concrets pour sanctionner les inữactions des locataires et des employés des compagnies, et stipuler les conditions, droits et obligations des locataires pour 1’usage et la réparation ou ramélioration des logements + Promulguer une décision pour rendre obligatoire le transfert de tous les logements collectifs vers la gestion des Services de l’Etat (uniíĩcation) Dans le cas ó les structures veulent continuer assurer la gestion, aller vers une responsabilisation plus grande de leur part - Sur le plan du íinancement En parallèle 1’augmentation 60% de la part d ’utilisation de la perception des loyers, la compagnie et ses íĩlières doivent être considérées comme des enteprises d’ĩntérêt public, c ’est-àdire qu’elles doivent bénéíícier d’aides de l’Etat plus importantes -20- Marche immobilier, prix, crédit et conditions de vente 4.1 ưn secteur locatỉf prive limite Conséquence de la pẻnurie de logement, le secteur locatif privé reste, Hanoĩ très limité, et ne í développe pas II est touteíbis très dynamique et très cher pour le logement des employés dí sociétés occidentales (loyers proches de ceux du marché intemational) II s’agit d ’une clientèl captive, les étrangers ne pouvant pas être propriétaires d’un logement Le marché de 1’immobilier s’organise, par conséquent, essentiellement autour de la vente, liée la construction neuve ou la revente d’appartements anciens 4.2 Un double système de prix Le marché immobilier Hanoí présente toutes les caractéristiques d’une économie de transitio entre une économie administrée, caractéristique du système communiste, et un système libérs issu de réconomie de marché Ainsi, si coexiste un prix administré, déterminé par la puissanc publique, celui-ci n’a valeur de référence que pour l’Etat, lorsqu’il se dessaisi de son patrimoin dans le cadre de privatisation En réalité, comme dans toute économie de marché, le prix résulte de la conữontation de l’offre e de la demande Le logement étant une denrée rare dans un contexte de pénurie, il se trouvi particulièrement sujet la spéculation Ce double système de prix existe ẻgalement pour le loyers mais également pour les appels d’offres lors de la réalisation de bâtiments publics ou de li construction de logements autorisés par 1’Etat 4.3 Financement du logement, crédit et nscalité - Le marché privé II n’existe pas au Victnam de système de crédits au sens où nous 1’entendons Absencc d’épargne, pas de système bancaire permettant d’octroyer des prêts aux accédants Très peu dí personnes disposent d ’un compte bancaire et la plupart des transactions s’opèrent en liquide Cette situation est le reflet de 1’état de 1’économie vietnamienne dans son ensemble II est claii qu’une amélioration considérable ne sera possible qu’avec le développement du système bancaire (paiement par chèque ou carte, détention de comptes personnels) assurant non seulement de meilleures conditions de íĩnancement de 1’ensemble de la chaĩne de production et de transmissior des logements mais aussi une transparence indispensable au bon íbnctionnement de réconomie urbaine (sccurité des acquéreurs et des vendeurs, des prêteurs, indemnisation équitable en cas d’expropriation, concurrence et amélioration de refficacité des professionnels, possibilité de lutte contrc la fraude et la corruption ) Le gouvemement apporte cependant des réductions d ’impôts aux entreprises qui investissent dans la construction de logement pour leurs salariés - La construction publique La construction publique est íinancée pour partie par les impơts íonciers Le niveau de ces demiers varie selon les catégories de sols liées leur situation géographique (centre ville, proximité du centre, pổriphérie, zone rurale) Lorsque rimmeuble possède plusieurs étages, 1’impôt est rcparti de manière Progressive entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs Les étages les plus bas supportent une íiscalité plus lourde 4.4 Les conditions de vente du parc immobilier de 1’etat A Hanoí, 40% des KTT (immeubles collectifs) ont été vendus leur propriétaire La raison invoquée est 1’entretien des immeubles II est en effet attendu de la privatisation, qu’en rendant les locataires responsables, elle contribue améliorer leur implication dans la gestion Le prix de vente des logements est déterminé partir de éléments : - le prix du sol, - la valeur actuelle du logement, - le coefficient de 1’étage (plus 1’étage est élevé, plus le prix est bas) -21 - Des déductions s’appliquent en íonction de 1’ancienneté de présence du locataire Malgré li niveau de prix très inférieur celui du marché (300 USD pour un 25/30 m2 contre 20 000 us: sur le marché), peu de locataires souhaitent être acquéreurs, du fait de 1’extrême faiblesse dí loyers consentis par 1’Etat 4.5 Obstacles au développement du marche immobilier La pénurie reste la principale cause de spéculation et le développement du marché immobilier eí très contraint par les conditions du développement urbain Un des principaux enjeux reste développement des Services urbains, inírastructures, transport, eau, assainissement mais ausỉ équipements de superstructures pour permettre d’apporter une réponse aux énormes besoins d logements C ’est sans doute dans ce domaine que les besoins d ’aides publiques et de íinancemer intemationaux sont les plus importants Mais au-delà de ce besoin d’aménagement de nouveaux quartiers et de développement urbain le autorités sont également conscientes de la valeur du patrimoine urbain de la Ville et soucieuse de la préserver La population est sensibilisée aux périls que représentent la pollution et li développement du traíĩc dans le centre-ville Les pouvoirs publics (Etat, Ville) ne pourront seul; faire face ce double défi, assurer le développement urbain et préserver le patrimoine sans un< meilleure organisation juridique et économique du marché immobilier Cela passe par ramélioration du respect des règles de construction ; par la clarifícation des règle! de répartition des charges entre copropriétaires mais aussi des charges de íbnctionnement deí Services urbains travers la mise en place d’un système íiscal approprié Seule rinstauration de telles règles permettra d ’assurer un développement durable du marchc immobilier, la structuration d’un réseau d’acteurs effícaces (aménageurs, architectes, entreprises promoteurs, investisseurs et agents immobiliers, sociétés de gestion ) et créera les conditioní d’une intervention d ’investisseurs éưangers, intéressés tant par les Services urbains que le secteui immobilier dans son ensemble « -22- Annexe 12 Textes juridiques relatifs aux logements collectiís Décret n°115CP du 29juillet 1996 Promulgation des règlements sur la location des logements Déíĩnition du contenu des baux c location (missions des compagnies et devoirs des locataires) Décret n°2CP (1979-Conseil du Gouvemement) Règlement unique sur la gestion des logements dans le railieu urbain Décision n°103CT (1986 - Président du Conseil des Ministres) Conceme la perception des loyers Circulaire n°32BXD-QLN (BXD=Ministère de la Construction, QLN=gestion des logements) Cette circulaire précise rapplication de la décision de 1986 Décision n°118TTG (27 novembre 1992-ler ministre) Détermine les niveaux de loyers, ainsi que « rintroduction des loyers dans le salaire » Décision n°33TTG (5 íévrier 1993 - ler ministre) Stipule le transfert de gestion des logements construits par des structures spécialisées vers le Services de 1’Etat Circulaire n°01TT-BXD (1996) ans plus tard, cette circulaire dirige rapplication de la décision de 1993 et stipule les mission des organismes concemés par le transfert Décision n°l 127QD- BXD (1994-Misnistère de la Construction) Promulgation du règlement de gestion de logements collectifs 1996-C odecivil Mention dcs principes généraux pour la Iocation, 1’usage et la protection de logements et d’autre: biens immobiliers ; Annexe 13 Liste des grands ensembles KTT géré par le Service des ressources, de Penvironnement el de íogement (SREL) en 2004 Les immeubles (R+3) - (R + 5): 434 immeubles avec 20 195 m2 du SHON, 27 573 contrats du louer, et 137 136 habitants No 10 11 12 13 14 15 16 17 Nom de quartier Thanh Cong Giang Vo Ngoe Ha & Doi Can Ngoe Khanh Kim Lien Trung Tu Khuông Thuong Vinh Ho Lang Ha &Lang Trung Hao Nam Khu Vinh Ho Phuong Mai Dai La Quynh Mai Bach Khoa Viet Xo Thanh Nhan Nombre des immeubles 62 28 10 38 26 11 16 19 29 11 17 27 SHON (m2) 187 021 75 808 15 103 10 414 105 720 79 560 33 200 45 300 34 300 28 000 56 300 85 200 13 193 32 890 32 752 625 172 Nombre de logement 2215 039 371 300 639 572 664 906 698 560 126 672 388 790 741 173 93 Nombre de habitants 10 459 10 195 890 500 13 195 39 790 320 4530 490 000 600 060 672 965 2911 589 334 Table : La synthèse des grands ensembles K TT géré par le SREL -24- Annexe 14 Table des indices techniques fondamentaux actuels du quartier Giang Vo (Elaboration : le Service d ’urbanism e de la ville de Hanoi) No Classiíìcation de 1’occupation du Sol Ẻquipemcnt public, hôtel, commerce, Service Hôtel Hanoi Hôtel Dong Do Hôtel Giang Vo Ecole sportive 10/10 Hôtel BSC Sous total Équipement scolaire, crèche Lycéen Hanoi- Amsterdam Ecole secondaire Giang Vo Ecole expérimentale Crèche Hoa Sen 10 Crèche Tuoi Hoa 11 Crèche expérimentale 12 École secondairc Kim Dong Sous total Ẻtablissement, Bureaux 13 Compagnie du cuir 14 Compagnie de rinvestissement et développement des hautes techniques 15 Compagnie de affaừes et Services du logement Sous total Habitat 16 Les immeubles KTT Sous-ensemble A -A I, A2,A3 - A4, A5 - A6 Sous-ensemble B -B I, B2, B3, B4 - B5, B6 Sous-ensemble c Sous-ensemble D Les nouveaux bâtiments d’extension Villa - pavillonnaire Maisons individuellcs Sous total Lac Espaces verts Service technique Service d’eau Service électrique Réseau viaire Total Suríace du terrain c o s (%) SHON Nombre des étages 557 176 15 612 022 316 33 570 61 63 39 27 65 30 580 961 88 794 252 224 137 942 11 19 11 011 582 646 6313 330 962 141 44 912 36 32 32 34 25 25 34 509 177 380 197 615 494 486 33 976 3 3 2 2 983 2011 50 60 483 633 10 164 32 3840 10 13 955 163 30 957 9314 390 963 85 92 85 12 079 344 11 819 19 749 39 61 65 50 894 209 70 801 77 312 10 080 72 92 3 23 570 055 300 71 713 314 618 24 34 235 29 065 40 366 485 11 572 143 770 340 155 5 5 2 4,34 -25- Annexe 15 La situation actuelle des logements collectiís du quartier KTT Giang Vo en 24/03/2005 No BStiment No de logement No de logemcnt usé SHON m No étagc Matériaux Année de la construction Situation actuellc Annot I LES BATIMENTS DE LA GESTION DE LA COMPAGPHE DE LO GEMENT BA DINH AI Giang Vo 86 91 2750 En brique 1960 en eníòncer réhabilii A2 Giang Vo 86 101 2750 En brique 1961 en eníòncer réhabilil A3a Giang Vo 103 112 4750 1999 en eníbnccr réhabilit 19 766 1990 en eníbncer réhabilit A3b Giang 20 Vo A3 Giang Vo 49 En béton armé et brique En brique 48 2187 préfabriqué 1976-1980 Normal réhabilit A4 Giang Vo 90 104 3285 préfabriqué 1976-1980 Normal réhabilit A5 Giang Vo 120 114 4341 préíabriqué 1975 Demoliti reconstn A6 Giang Vo 80 94 2780 2002 BI Giang Vo 80 86 2894 En béton armé et brique préfabriqué en enfoncer, mauvais niveau Nouvel niveau 1975-1976 mauvais niveau Demoliti reconstri 10 B2 Giang Vo 80 79 2894 préfabriqué 1975-1976 mauvais niveau Demoliti reconstru 11 B3 Giang Vo 80 103 2894 préfabriqué 1975-1976 normal niveau réhabilita 12 B4 Giang Vo 80 65 2190 préíabriqué 1975-1976 normal niveau réhabilita 13 B5 Giang Vo 80 68 2190 préíabriqué réhabilita 14 B5 Giang Vo 100 102 3637 préíabriqué 1975-1976 normal niveau 1975-1976 mauvais niveau 15 C4 Giang Vo 91 91 3747 préfabriqué 1975-1976 mauvais niveau réhabilita 16 C5 Giang Vo 40 36 1561 préíabriqué 1975-1976 normal niveau 17 C6 Giang Vo 40 33 1561 préfabriqué 1975-1976 normal niveau 18 C7 Giang Vo 40 37 1561 préfabriqué 1975-1976 mauvais niveau En projet réhabilitat 19 C8 Giang Vo 100 120 3637 préfabriquc 1979-1980 reconstruc en eníòncer réhabilita réhabilitai -26- très grave 1970-1972 normal niveau 1970-1972 mauvais niveau En proj( réhabilil préfabriqué 1970-1972 mauvais niveau En projc réhabilit préĩabriqué 1970-1972 mauvais niveau En prọịe réhabilit 2894 préíabriqué 1970-1972 mauvais niveau En proje réhabilit 84 2894 préfabriqué 1970-1972 mauvais niveau En proje rchabilití 14 14 334 En brique 1970-1972 30 37 1019 40 40 1616 En béton armé et briquc En béton armé et brique 53 53 2338 Normal niveau 1434 Projet en cours de reconstructi on 20 DI Giang Vo 80 71 3123 préĩabriqué 21 D2 Giang Vo 96 91 3747 préíabriqué 22 D3 Giang Vo 80 90 2894 23 D4 Giang Vo 80 80 2894 24 D5 Giang Vo 80 86 25 D6 Giang Vo 80 26 D6b Giang Vo KTTde Ministère Public KTT de Ministère Public KTTde rinstitut de langue Russie village Giang Vo 28 29 30 KTT de la 71 70 Postc LES BATIME NTS DE > o M CÓ H 31 Normal niveau 1990 Normal niveau - A 27 Normal niveau Normal niveau )N DES AUTF lES COMPAi ĨNIES 32 KTTdu Pétrole 80 80 2900 33 KTT de 1’édition de la Culture populaire 84 84 2800 En béton armé et brique En béton armé et brique Normal niveau Normal niveau Annotation : En générale, les bâtiments construits đe plus 20 ans en bas niveau doivent être réhabilité ou bien reconstruire -27- Annexe 16 LMnventaire des répartitions des magasins dans le quartier KTT Giang Vo en 2004 par le Service public de rarrondissement Ba Dinh ST T A r t id e s G ia n g Vo N ui T ru c K im Ma L es ru c s N goe K hanh S e c te u rs T n H u v L ieu 1 R e s ta u n t C o ré H otels L iv re s, j o u r n a u x e t i b u r n itu r e d e b u re a u x F ru its et lé g u m es 1 1 P â tis se rie s, b o n b o n , v in s, c ig a re tte s P h a rm a c le R e s ta u r a n t V ie tn a m ie n In s ta lla tio n é le c triq u e A rtic le en m é ta l 10 F le u ris te II L u n e tte rie s , v itre s 4 1 3C D 1 2 2 1 1 1 12 V ê te m e n ts 13 M o n tre 14 T é lé p h o n e M o b ile 15 A s s u n c c d es m o to c y cles 16 C a sse tte d e v id é o 1 17 R ữ , P h o , v e rm ic e lle d e riz 18 B ar 19 V ian d e 20 P ro d u its d e b e a u té 1 2 2 10 1 21 C a íé 2 22 L av a g e d u lin g e 23 B azar 24 P h o to co p ie 25 C h a u s s u rc s - P o c h e 26 C o u tu re -T a illc u r s 27 B ain la v a p e u r 28 B ain l’c a u sa lé 1 1 2 1 1 29 R é p a r a te u r d e m o to e t vélo 30 A gence d ’avion 1 31 B a r-B iè re 32 M éd ecin 33 D en tiste 34 M a ssag e 35 K a o k é 36 E n g a g e r d e s a ffa ire s 37 J e u x d e v id é o - I n te r n e t 1 2 38 L ỉb r a ir ie p riv é e 39 B ijo u te rie 40 S o u v c n ir 41 E a u m in é lc 42 S alo n d e b e a u té 43 P oste 2 1 44 P h o to g p h ie 45 C o iíĩu re S p o rt m a g a sin 46 47 N am C ao 1 M eu b les T o ta l 22 38 43 10 55 19 14 -28- ỉ Annexe 17 Des données techniques et environnementales Les réseaux (repérage, capacités, éta t): eau, électricité, réseau incendie ♦ * 1 Le réseau d’approvisionnement d’eau Le réseau d ’approvisionnement d’eau est vétuste et désormais I’eau íuyant se répand partout dans la zone d’utilisation La station d’eau doit pomper directement de l’eau vers chaque famille Selon 1’horaire de pomper, la station réalise le pompage tous les deux jours Les familles doivent s’équiper d ’un bassin pour stoker de l’eau La catégorie et la position d’installation de stockage sont variées, peut être en brique, en tôle en plastique ou en Inox Pour s’adapter aux besoins d ’utilisation de la douche, plusieurs familles montent leur bassin sur le toit de pièce d ’extension ou même sur le toit du bâtiment Le réseau d’évacuation d’eau Le réseau d’évacuation d’eau conduite par rigoles d’évacuation ou par les tuyaux vers 1’égout général, d’où elle est rejetée directement dans le lac Giang Vo au coeur de ce quartier et dans 1’égout municipal sur la rue Giang Vo Les eaux pluviales s’évadent dans des rigoles ouvertes se dressant le long de la route et des cours communes Ces eaux traversent des stations de rẻception d’eau avant d’être rejetées dans 1’égout générale Actuellement, ce réseau d’évacuation d’eau est gravement dégradé, en particulier celui d ’évacuation de l’eau de suríace Plusieurs rigoles et stations de réception dcs eaux usées sur la route s’effritent et sont bouchées De plus, de nombreux ouvrages de nouvelles constructions se font au dessus des éléments d’évacuation qui sont très rarement curés Les espaces publics, les cours de jeux ont tendance être bétonnés totalement et ceci fait perdre la perméabilité hydraulique du sol Ainsi, lorsqu’il y a des grandes pluies, les inondations se produisent dans quelques lieux dans ce quartier Ce système d’évacuation d’eau est géré par le Comité Populaire et par la Sociẻté d’évacuation d’eau de la ville de Hanoi Le Comité Populaire est responsable du réseau de ramification et le deuxième s’occupe du réseau Principal Les problèmes du réseau de ramiíĩcation ne reẹoivent pas 1’attention du comité populaire et pour réparer rapidement ces problèmes, les habitants se cotisent et payent les réparations Le réseau incendie Sauf 1’exposition intemationale de Giang Vo, il n’y a plus de réseau incendie dans ce quartier Notamment, il y a des nombreux bureaux étrangers qui situent dans ce quartier Le réseau électrique La source d’approvisionnement d’électricité de ce quartier Giang Vo a pour origine la ligne lOkV qui traverse sur la rue Giang Vo Les postes de transíòrmation sont régulièrement répartis Presque tous les câbles tension du KTT sont renouvelés et plusieurs poteaux électriques ont été plantés en 1996 Le réseau électrique de chaque famille est aussi améỉioré pour s’adapter mieux aux équipements électriques ménagers Le repérage des nuisances (Collecte des déchets - le réseau d’assainissement) Actuellement, 1’environnement de ce quartier est assez propre sauf les lieux du marché et de la construction II reste encore des problèmes de la pollution de collecte des déchets Notamment, dans les marchés et sur la rue cause des vendeuses ambulantes et les marchés spontanés La Société d ’environnement urbain de la ville assure la responsabilité de récupérer des déchets de ce quartier L’employé de cette société pousse le tricycle chez 1’habitant une fois par jour 1’heure fíxée pour récupérer des déchets, elles sont ensuite regroupées ensuite dans un lieux puis sont transportées par camions vers le lieu de traitement L’employé balaie régulièrement des déchets sur les axes principaux du quartier et les habitants assuraent ce travail pour les rues et les impasses qui restent Dans termes qualitatifs, hormis les problèmes de stationnement déjà mentionnés, on peut noter un certain manque de qualité dans 1’éclairage public (ce qui provoque de rinsécurité) que dans 1’entre tien des voies d’inter-quartier, notamment dans le secteur au Sud du lac * -29- Annexes 18 Les projets en cours dans le quartier Giang Vo SơHOẠQUIHOẠCHTỔNGTHỂDựÁNCẢlTẠONÂNGCẤPDƯỜNGNAMCAO M KÝ W K «: CẠCH 8LOCK UÃU XANH VẢH< aỀN XÊBU ỶT C Ả C C Ã N C Ứ ; •QƯYỂT CỊNH SỊ' SM&Qũưa NGÁY wV20C3CỦA uB vế VIỆC GIAO oXr TẠI PHĨNAMCAỌ ố xk\ CẢI TẠO NÀNG c*p OƯĨNGNAlầ CAO PHƯỊMG QẢ! • QUYẾT ĐỊNH PMÉ DUYỆT OựẢN OẮU T CẢ1TẠO N i DƯÒNG NAM CAO CỦA s ố KH O Ĩ HÁ NỘI THẢNG « « "H Ù ĐẤU T : B A N Q U Ả N L Ỷ D ự Ả N Q U Ặ N Bu DON V I T U V Ẩ N T H IỀ T K Ẻ ': C Ổ N G T Y T V ẤN XẢYOỰ N G G t c c - I Projet de réaménagement de la rue Nam Cao Ị TỎẤ NHẢ VẪN PHONG CHO THUẾ IHANOITOSERCO HA N O I T OS E R GO O F F i C E B U Ỉ L D Í NG DmvLCHilPẮviUi C Ồ N G TY DU t |C H D )C H v ụ H À N Ộ I H A N O I T O SỄ R C O P.OiLYlJ8.lẾl -11/.N,G]ÁM _5ÁÌ: C Ổ N G TY TU V Ẩ N lẮ P M Ả Y - U IA M A chO.ĩeỉìmiứ.kC: C Ố N G ĨY TNHH K IỄ N TRŨC su H Ó T H lC U ta l V Ả C Ộ N G Sự P,P.N.VUHiC.Ô.N@: ìểliSMRCnXDHÁHỘI CỦtỂSTYXOBÀOTÁNSHĨCHÌMIHH < * Ị Ì « H l f c XA.Y D U N G SỐ : /G P X D N G À Y / / 0 ■:V msttỉt mmm ■ BẰ ẼỈNH - HẬNỘi 82325« I 822«» Projet de reconstruction de Bureaux HANOI- TOSERCO -30- Résumé - Mots Clés Mots clés : Espace public - identités paysagères - maĩtrise d ’oeuvres - réaménagement urbain - concept d ’aménagement - analyse urbaine - composition urbaine - quartier de grands ensembles - KTT- Hanoi - Vietnam Le quartier de Giang Vo situé 1’ouest de la ville de Hanoi est un des quartiers de grands ensembles (KTT) Dans le projet de réaménagement de 1998 2004, il reste encore des questions de requaliíication de 1’espace public de ce quartier dans 1’avenir avec la relation organique entre ce quartier et les systèmes des centralités de la ville de Hanoi, en mêrae temps, de réaliser des objectifs de mettre en valeur des caractéristiques de patrimoines urbaine de Hanoi dans la période du renouvellement économique pour développcr les structures spatiales du quartier avec les orientations associées des caractéristique des structures urbaines de la ville traditionnelle et les identité culturelle des ville vietnamienne Les travaux en cours visent apporter aux maĩtres d’ouvrages publics et aux responsables de projets des éléments des repères conceptuels et méthodologiques : a La connaissance de 1’espace public et de pratiques urbaines, dans leurs approches íònctionnelle, mais aussi esthétique, sémantique ou culturelle La première étape consiste établir un analyse dynamique du site: Comment est-il le projet de réaménagement avant 2005 la mise en ceuvres des études urbaines opérationnelles ? Cette analyse nécessitera peut-être la mise en eeuvre d’études complémentaires de diagnostic pour appréhender 1’ensemble des aspects du projet Ensuite, on donnera une expression des enjeux (la problématique du projet) et 1’évaluation de leur faisabilité II s’agit de mettre en place un projet qui traduise les intentions politiques, économiques et urbanistiques p b Les savoir-faire relatiĩs la conception des projets d ’aménagements tant globalement: identiíication des enjeux, défínition d’objectifs et leur traduction en terme de programme, pilotage de la maĩtrise d ’oeuvre, gestion de la qualité , que dans le d étail: prise en compte des usagers les plus vulnérables, difficultés spéciíiques de conception Comment propose-ton un schéma d’aménagement des espaces publics ? Une approche théorique de 1’espace public permet de proposer un concept d’aménagement de 1’espace public par les identités paysagères En contrepoint de cette approche globale, unc réílexion thématique sera développée sur des espaces particulicrs c En plus, les politiques d’amẻnagement et de gestion de 1’espace public, 1’organisation de la maĩtrise d’ouvrage et les processus de réalisation La mise en oeuvre d’un tel projet se traduit ensuite dans les outils disposition et mérite une attention particulière -31 - ... urbains de la ville de Hanoi Deuxième partie : La place de Pespace public dans les projets de réaménagement des grands ensembles - les KTT Hanoi Troisième partìe : Les entités paysagères - élément de. .. ’amẻnagement La place de 1’espace public dans les projets urbains de réaménagement des grands ensembles - les KTT Cette partie repose sur 1’analyse de la place de 1’espace public dans les projets... requaliíication de 1’espace public des grands ensembles KTT de la ville de Hanoi', une étude des cas de quartier Giang Vo Dans le processus d ’analyse des espaces publics de ce quartier, nous attachions de
Ngày đăng: 08/04/2019, 14:58
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