Học kì bất động sản đề 6 9 điểm

A Đề bài: Năm 2003, UBND tỉnh L, phê duyệt cho Công ty Đ thực dự án với diện tích 200.000 m2 xây dựng nhà hỗn hợp, song đến năm 2010 Công ty chưa triển khai xây dựng Đã vậy, vào thời điểm này, công ty Đ có ý định khơng thực dự án, xin chuyển giao dự án cho công ty X xây khu chung cư cao tầng Thay việc tham mưu giúp UBND tỉnh thu hồi dự án, Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh L lại có văn đề xuất UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án Sau đó, cơng ty Đ gởi đơn xin đưa diện tích đất vào quy hoạch khu thị N để hưởng sách ưu đãi đầu tư Những đề nghị UBND tỉnh L văn chấp thuận Ngay phép vào quy hoạch khu đô thị N, công ty Đ chuyển dự án cho công ty M để xây dựng dự án nhà cao tầng, với giá chuyển nhượng 50 tỉ đồng Hỏi: 1, Xác định hành vi vi phạm pháp luật vụ việc này? Giải thích sao? Đưa hướng xử lý hành vi vi phạm điều luật ákp dụng để xử lý? B Giải tình Xác định hành vi vi phạm pháp luật Thứ 1: Năm 2005, UBND tỉnh L phê duyệt cho công ty Đ thực dự án với diện tích 200.000m2 xây dựng nhà hỗn hợp song đến năm 2010, công ty chưa triển khai xây dựng Xét loại dự án : Dữ kiện đầu cho biết mục đích dự án xây dựng nhà hỗn hợp với diện tích 200.000m2 Về sau, Cơng ty Đ chuyển dự án cho công ty M với mức giá 50 tỉ đồng Như với kiện thấy theo nghị định số 12/2009/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình dự án cơng ty Đ thuộc vào nhóm B C (đối với dự án nhà có tổng mức đầu tư nhóm B- từ 75 đến 1500 tỷ đồng, nhóm C- 75 tỉ đồng) Dự án thuộc vào nhóm A lẽ nhóm A dự án quan trọng quốc gia, dự án khu nhà cần có tổng mức đầu tư 1.500 tỉ đồng theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP mà theo kiện dự án chuyển giao cho công ty khác với mức giá 50 tỉ đồng, cho dù có chuyển giao giá nhiều nữa, lỗ nhiều mức, mức giá dự án nằm nhóm A theo quy định pháp luật Theo khoản a Điều nghị định số 83/2009/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nghị định số 12/2009/NĐ-CP có ghi “Người định đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ vốn theo tiến độ thực dự án, không q năm dự án nhóm C, khơng q năm dự án nhóm B” Vì dự án cơng ty M thấy thời hạn thực dự án tối đa năm dự án lại không triển khai từ năm 2005 năm 2010, cơng ty Đ vi phạm quy định pháp luật quản lý dự án đầu tư Xét nghĩa vụ nhà đầu tư: Theo Điều 21 Nghị định 108 Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư : “1 Nghĩa vụ nhà đầu tư: a) Tuân thủ quy định pháp luật đầu tư; thực hoạt động đầu tư theo nội dung văn đăng ký đầu tư, nội dung Giấy chứng nhận đầu tư” Để UBND tỉnh L phê duyệt thực dự án cơng ty Đ cần đăng kí đầu tư phải ghi rõ tiến độ thực dự án theo quy định khoản điều 45 luật đầu tư Đối với hành vi không triển khai thực dự án năm liên tiếp chắn vi phạm nội dung đăng ký đầu tư Cũng mà cơng ty Đ vi phạm nghĩa vụ theo luật Đầu tư Thứ 2: Đã vậy, vào thời điểm này, Cơng ty Đ có ý định không thực dự án xin chuyển giao dự án, xin chuyển giao dự án cho công ty X xây dựng chung cư cao tầng Tuy hành vi chưa thức thực trở thành hành vi pháp lý ý định trở thành hành vi vi phạm pháp luật thực Bởi theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản có quy định rõ điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: “2 Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; c) Khơng có tranh chấp; d) Trong thời hạn sử dụng đất; đ) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; e) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt” Theo đề bài, trạng mảnh đất chưa triển khai xây dựng nên khơng có cơng trình hạ tầng tương ứng với nội dung tiến độ dự án phê duyệt mảnh đất không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh Thứ 3: Thay tham mưu giúp UBND tỉnh thu hồi dự án, Sở kế hoạch đầu tư tỉnh L lại có văn đề xuất UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án Dự án không sử dụng thời hạn 12 tháng liền, theo khoản 12 Ðiều 38 Luật đất đai năm 2003 trường hợp thu hồi đất: “Nhà nước thu hồi đất trường hợp sau đây: 12 Ðất Nhà nước giao, cho thuê để thực dự án đầu tư mà không sử dụng thời hạn mười hai tháng liền tiến độ sử dụng đất chậm hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi dự án đầu tư, kể từ nhận bàn giao đất thực địa mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền định giao đất, cho thuê đất cho phép.” diện tích đất phải bị thu hồi Như phương án mà Sở kế hoạch tham mưu giúp UBND tỉnh L chấp thuận cho công ty Đ tiếp tục đầu tư dự án hoàn toàn sai với quy định pháp luật trường hợp phải bị thu hồi đất quy định luật Đất đai Thứ : Sau đó, Cơng ty Đ gởi đơn xin đưa diện tích đất vào quy hoạch khu thị N đề hưởng sách ưu đãi đầu tư Những đề nghị UBND tỉnh L chấp thuận Ngay phép vào quy hoạch khu N, cơng ty Đ chuyển dự án cho công ty M để xây dựng dự án nhà cao tầng, với giá chuyển nhượng 50 tỉ đồng Thứ nhất, theo khoản điều Nghị định 153 “Dự án chuyển nhượng tồn có đủ điều kiện sau đây: Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định Điều 10 Nghị định này;”, dự án công ty Đ thuộc diện vi phạm pháp luật, khơng thể chuyển nhượng hay tham gia hoạt động kinh doanh Thứ hai, theo quy định khoản điều Nghị định 153 : “Đối với dự án Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải Đối với dự án Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ định.”,việc chuyển nhượng phải quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt chấp nhận chuyển nhượng, công ty Đ sau phép vào quy hoạch chuyển dự án cho công ty M với giá 50 tỉ đồng mà không cần thông qua quan có thẩm quyền định, hành động vi phạm Thứ ba, dự án chuyển nhượng mục đích sử dụng đất phải đảm bảo theo ban đầu, tức phải xây dựng nhà hỗn hợp xây dựng nhà cao tầng theo quy định khoản điều Nghị định 153: “Cơ quan cho phép đầu tư quan cho phép chuyển nhượng dự án Việc xem xét, cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu đảm bảo quyền, nghĩa vụ khách hàng bên liên quan khác” Hướng xử lý điều luật áp dụng đề xử lý: Đối với công ty Đ: Thứ nhất, dựa theo khoản điều 55 luật Đầu tư: “2 Trong trường hợp nhà đầu tư bàn giao đất mà không tiến hành triển khai dự án thời hạn quy định sử dụng đất sai mục đích bị thu hồi đất theo quy định Luật đất đai bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư.”, công ty Đ bị thu hồi 200.000 m2 đất dự án bị thu hồi giấy chứng nhận đầu tư UBND tỉnh L cấp Việc thu hồi văn cho phép đầu tư giấy chứng nhận đầu tư dự án UBND tỉnh L thực Sau UBND tỉnh có trách nhiệm u cầu cơng ty Đ giải tồn dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ lợi ích khách hàng bên liên quan Đồng thời thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư đề tiếp tục thực dự án, tránh tình trạng tiếp tục diện tích đất bị bỏ phí, khơng sử dụng theo mục đích Điều ghi nhận điểm b khoản khoản điều 10 nghị đinh 153 xử lý dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chủ đầu tư có vi phạm “1 Cơ quan cho phép đầu tư định thu hồi văn cho phép đầu tư giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực dự án trường hợp sau đây:…b) Chủ đầu tư không thực nội dung dự án sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực dự án chậm tiến độ 24 tháng so với tiến độ duyệt….3 Cơ quan định thu hồi văn cho phép đầu tư giấy chứng nhận đầu tư có trách nhiệm:a) Yêu cầu chủ đầu tư cũ giải tồn dự án đảm bảo quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm khách hàng bên liên quan; b) Thông báo tổ chức lựa chọn chủ đầu tư để tiếp tục thực dự án.” Thứ hai, việc thực dự án cơng ty Đ bị chấm dứt hồn tồn Trên sở điều 65 Luật đầu tư UBND tình L định chấm dứt việc thực dự án Ngoài theo khoản điều 68 nghị định 108/2006/NĐ-CP luật đầu tư có ghi quan cấp giấy chứng nhận đầu tư (ở UBND tỉnh L) có quyền định chấm dứt hoạt động dự án trường hợp “Dự án cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà sau 12 tháng, nhà đầu tư không triển khai dự án chậm tiến độ 12 tháng so với tiến độ thực dự án đầu tư quy định Giấy chứng nhận đầu tư, trừ trường hợp tạm ngừng giãn tiến độ thực dự án theo quy định Điều 67 Nghị định này;” Mà dự án công ty Đ sau năm chưa triển khai, dự án có định chấm dứt hoạt động theo quy định pháp luật Quyết định chấm dứt dự án đầu tư gửi cho nhà đầu tư lưu quan cấp giấy chứng nhận đầu tư Đối với diện tích 200.000m2 bị thu hồi: Vì diện tích bị thu hồi theo khoản 12 điều 38 Luật đất đai, áp dụng theo khoản điều 36 nghị định 181 “Nhà nước thu hồi đất T.hợp quy định khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 12 Điều 38 Luật Đất đai giao cho UBND xã quản lý đất thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý đất thu hồi thuộc khu vực thị khu vực có quy hoạch phát triển thị” Như vậy, phần diện tích giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý Về trình tự thu hồi đất diện tích áp dụng theo điều 132 Nghị định 181 sau: - Thanh tra, quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa cần thiết kết luận, sau trình lên UBND tỉnh Thời gian từ có kết luận trình lên UBND tỉnh không vượt 15 ngày - Sau UBND tỉnh nhận tờ trình UBND có trách nhiệm xem xét, ký gửi cho quan tài nguyên môi trường trực thuộc định thu hồi đất; đạo xử lý đề xác định giá trị lại giá trị đầu tư vào đất theo quy định pháp luật C KẾT LUẬN Có thể thấy, pháp luật kinh doanh bất động sản ngày hoàn thiện để phù hợp với kinh tế đất nước, song bất cập tồn cần hồn thiện, sửa đổi, bổ sung nhằm tạo khung pháp lý vững cho chủ thể vận dụng, tránh tình trạng làm sai, làm ẩu, thiếu trách nhiệm tổ chức, cá nhân Hi vọng hành lang pháp lý tương lai ngày vững để loại bỏ hạn chế, thêm vào tinh thần trách nhiệm tổ chức, cá nhân cần nâng lên cao hơn, góp phần làm hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển, đảm bảo nâng cao kinh tế đất nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2009 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật đầu tư 2005 Luật đất đai năm 2003 Nghị định 12/2009/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Nghị định số 83/2009/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP Nghị định 108/2006/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Đầu tư Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 10 Một số website tham khảo ... làm hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển, đảm bảo nâng cao kinh tế đất nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Pháp luật kinh doanh bất động sản, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 20 09 Luật kinh... thành hành vi vi phạm pháp luật thực Bởi theo khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản có quy định rõ điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: “2 Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có... Nội, 20 09 Luật kinh doanh bất động sản năm 20 06 Luật đầu tư 2005 Luật đất đai năm 2003 Nghị định 12/20 09/ NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Nghị định số 83/20 09/ NĐ-CP sửa đổi, bổ sung