ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI DO QUY HOẠCH TREO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI BÌNH QUỚI – THANH ĐA QUẬN BÌNH THẠNH – TP.HCM

Bằng cách áp dụng giá thị trường, phương pháp CVM, thông qua điều tra số liệu sơ cấp và tổng hợp số liệu thứ cấp, sau đó phân tích tính toán số liệu, đồng thời ứng dụng mô hình kinh tế l

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI DO QUY HOẠCH TREO DỰ ÁN

KHU ĐÔ THỊ MỚI BÌNH QUỚI – THANH ĐA

QUẬN BÌNH THẠNH – TP.HCM

NGUYỄN HÙNG KHÁNH LINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI DO QUY HOẠCH TREO DỰ ÁN

KHU ĐÔ THỊ MỚI BÌNH QUỚI – THANH ĐA

QUẬN BÌNH THẠNH – TP.HCM

NGUYỄN HÙNG KHÁNH LINH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2010

Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại Học

Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI

DO QUY HOẠCH TREO DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI BÌNH QUỚI – THANH ĐA

QUẬN BÌNH THẠNH – TP.HCM” do NGUYỄN HÙNG KHÁNH LINH, sinh viên

khóa 32, ngành KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày

TS NGUYỄN VĂN NGÃI Giáo viên hướng dẫn

LỜI CẢM TẠ

Sau một thời gian dài cùng với sự cố gắng và nổ lực của bản thân để thực hiện khóa luận Cuối cùng, tôi cũng đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình Tuy nhiên,

để hoàn thành được khóa luận một cách thuận lợi như ngày hôm nay, tôi đã nhận được

sự giúp đỡ của mọi người

Trước tiên, tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến Thầy TS Nguyễn Văn Ngãi, Thầy đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và đóng góp nhiều ý kiến quý báu cho tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận

Tiếp theo, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và biết ơn đến bác Độ - Tổ trưởng khu phố 2, phường 28, quận Bình Thạnh đã nhiệt tình giúp đỡ, chỉ dẫn cho tôi trong quá trình thu thập, điều tra lấy số liệu Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các bác, các cô chú, anh chị ở phường 28, Bán đảo Thanh Đa, quận Bình Thạnh đã nhiệt tình đóng góp ý kiến để tôi có thể hoàn thành tốt khóa luận

Hơn hết, tôi xin được gửi lòng biết ơn sâu sắc nhất đến gia đình Gia đình đã luôn tạo điều kiện tốt nhất, luôn động viên tinh thần cho tôi có thêm động lực để hoàn thành tốt luận văn

Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn thân thương đến tất cả những bạn bè, những người đã ủng hộ, động viên, chia sẻ, giúp đỡ tôi, giúp tôi vượt qua những khó khăn trong quá trình thực hiện đề tài này Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn tất cả mọi người!

Sinh viên Nguyễn Hùng Khánh Linh

NỘI DUNG TÓM TẮT

NGUYỄN HÙNG KHÁNH LINH Tháng 07 năm 2010 “Đánh Giá Thiệt Hại

Do Quy Hoạch Treo Dự Án Khu Đô Thị Mới Bình Quới – Thanh Đa Quận Bình Thạnh TP.HCM”

NGUYEN HUNG KHANH LINH, July 2010 “Evaluating The Cost of Delaying Project The New City Binh Quoi – Thanh Da Project, Binh Thanh District, HCM City”

Quy hoạch treo đang là vấn đề nóng của xã hội, đặc biệt là ở những thành phố lớn Để phát triển kinh tế - xã hội thì đòi hỏi phải có những kế hoạch định hướng dài hạn trong tương lai nhưng nếu không được xem xét, theo dõi kĩ lưỡng quá trình thực hiện thì những kế hoạch, dự định đó sẽ gây ra hậu quả xấu cho những người liên quan, đặc biệt là người dân sống cùng với nó

Đề tài hướng đến mục tiêu đánh giá thiệt hại do quy hoạch treo của dự án Khu

đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa, Quận Bình Thạnh Bằng cách áp dụng giá thị

trường, phương pháp CVM, thông qua điều tra số liệu sơ cấp và tổng hợp số liệu thứ cấp, sau đó phân tích tính toán số liệu, đồng thời ứng dụng mô hình kinh tế lượng để từ

đó ước tính được tổng thiệt hại (hữu hình và vô hình) của người dân khi chịu cảnh quy hoạch treo 17 năm (1992 – 2009) Khóa luận đã tính toán được tổng thiệt hại do quy hoạch treo gây ra đối với người dân trong khu vực từ năm 1992 – 2009 là từ

1.535.165.183.000 (đồng) đến 1.539.491.956.000(đồng)

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH iix

DANH MỤC PHỤ LỤC x

CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu chung 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể 2

1.3.Phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Phạm vi không gian 2

1.3.2 Phạm vi thời gian 2

1.3.3 Phạm vi nội dung 3

1.3.4 Đối tượng nghiên cứu 3

1.3.5 Cấu trúc bài luận 3

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN 5

2.1.Tổng quan tài liệu nghiên cứu 5

2.2 Tổng quan về Bán Đảo Bình Quới – Thanh Đa 6

2.2.1 Điều kiện tự nhiên 6

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội 11

2.2.3 Tiềm năng phát triển hoạt động du lịch – dịch vụ tại khu vực Bán đảo BQ – TĐ 13

2.3 Giới thiệu về dự án khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa 13

2.4 Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo dự án 17

2.4.1 Nguyên nhân chủ quan 18

2.4.2 Nguyên nhân khách quan 18

2.5 Tổng quan về tình trạng quy hoạch “treo” tại Tp.HCM 19

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1.Cơ sở lý luận 21

3.1.1 Các khái niệm về quy hoạch, quy hoạch đô thị, quy hoạch treo 21

3.1.2 Khái niệm mức sẵn lòng chấp nhận 23

3.1.3 Vấn đề quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở nước ta 23

3.1.4 Cách đo lường thiệt hại hữu hình và thiệt hại vô hình 25

3.2.Phương pháp nghiên cứu 27

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33

4.1 Hiện trạng nhà đất khu vực dự án treo Bình Quới – Thanh Đa 33

4.1.1 Hiện trạng sử dụng đất 33

4.1.2 Hiện trạng nhà 35

4.2 Những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến đời sống của người dân Bán đảo BQ – TĐ 36

4.2.1 Ảnh hưởng của quy hoạch treo đến các quyền của người sử dụng đất 36

4.2.2 Một số ảnh hưởng khác của quy hoạch treo đến người dân tại khu vực dự án41 4.3 Đặc điểm của nhóm mẫu điều tra tại địa bàn nghiên cứu 42

4.4 Đánh giá thiệt hại do quy hoạch treo đối với người dân Bán đảo BQ –TĐ 45

4.4.1 Đo lường mức thiệt hại hữu hình 45

4.4.2 Đo lường mức thiệt hại vô hình 52_Toc266482593 4.4.3 Ước tính tổng thiệt hại do quy hoạch treo dự án gây ra đối với người dân Bán đảo Thanh Đa 58

4.5 Một số giải pháp hạn chế những ảnh hưởng của quy hoạch treo đến người dân trong khu vực, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án 59

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Kiến nghị 62

TÀI LIỆU THAM KHẢO 64

PHỤ LỤC 66

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BQ - TĐ Bình Quới - Thanh Đa

WTO Tổ chức Thương mại thế giới(World Trade Organizion) Tp.HCM Thành phố Hồ Chí Minh

CVM Phương pháp đánh giá ngẫu nhiên(Contingent

Valuation Method)

UBND Ủy ban nhân dân

DVCI Dịch vụ công ích

TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam

QĐ-UB-QLĐT Quyết đinh - Ủy ban – Quản lý đô thị

TCty XDSG Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn

WTA Mức sẵn lòng chấp nhận

WTP Mức sẵn lòng trả

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG Trang

Bảng 2.1 Diện Tích, Dân Số và Đơn Vị Hành Chính 12

Bảng 2.2 Dân Số Trung Bình chia theo Phường Xã qua các Năm 12

Bảng 4.1 : Cơ Cấu Sử Dụng Đất của Các Hộ Điều Tra 34

Bảng 4.2 : Hiện Trạng Nhà Trong Khu Vực Dự Án 35

Bảng 4.3 : Thống Kê Tình Trạng Pháp Lý Nhà, Đất của Các Hộ Điều Tra 37

Bảng 4.4 : Nhu Cầu Chuyển Nhượng QSDĐ Trong Khu Vực Dự Án 38

Bảng 4.5 : Nhu Cầu Sửa Chữa, Xây Nhà của Các Hộ 39

Bảng 4.6 : Nhu Cầu Thế Chấp QSDĐ của Các Hộ Điều Tra 40

Bảng 4.7 : Quy mô và kích cỡ nhân khẩu 42

Hình 4.7 : Biểu Đồ Thể Hiện Nhân Khẩu của Mẫu Điều Tra 43

Hình 4.8 : Biểu Đồ Thể Hiện Cơ Cấu Tuổi 43

Bảng 4.8 : Cơ Cấu Trình Độ Học Vấn 44

Bảng 4.9 : Thu Nhập Trung Bình Hộ/Tháng của Mẫu Điều Tra 44

Bảng 4.10 : Thống Kê Diện Tích, Trị Giá Nhà Đất của Các Hộ 47

Bảng 4.11 : Thống Kê Mục Đích Chuyển Nhượng Nhà Đất 47

Bảng 4.12 : Lãi Suất Cơ Bản Do Ngân Hàng Nhà Nước Quy Định 48

Từ Năm 2002 – 2009 48

Bảng 4.13 : Thống Kê Thu Nhập Từ Đầu Tư của Các Hộ 48

Bảng 4.14 : Thống Kê Mức Chấp Nhận Bù Đắp Thiệt Hại Về Sửa Chữa, Xây Nhà 49

Bảng 4.15 : Thống Kê Mục Đích Đầu Tư và Thu Nhập của Các Hộ 51

Bảng 4.16 : Đo Lường Tổng Thiệt Hại Hữu Hình Do Quy Hoạch Treo 52

Bảng 4.17 : Nhận Thức Của Người Dân Trong Khu Vực Dự Án 52

Bảng 4.18 : Thống Kê Các Mức Sẵn Lòng Chấp Nhận Bù Đắp Thiệt Hại Tinh Thần của Người Dân 54

Bảng 4.19 Đo Lường Tổng Thiệt Hại Vô Hình Do Quy Hoạch Treo của Các Hộ 55

Bảng 4.20 : Các Thông Số Ước Lượng của Mô Hình 55

Bảng 4.21 : Kiểm Tra Lại Dấu Các Thông Số Ước Lượng Mô Hình WTA 56

Bảng 4.22 : Giá Trị Trung Bình Các Biến của Mô Hình 57

Bảng 4.23: Đo Lường Tổng Thiệt Hại Hữu Hình và Vô Hình của 70 Hộ Điều Tra 58

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 2.1: Bản Đồ Hành Chính Bán Đảo Thanh Đa – Quận Bình Thạnh 7

Hình 2.2 : Mô Hình Dự Án Thu Nhỏ 15

Hình 2.3 : Bản Đồ Quy Hoạch Dự Án 16

Hình 4.1: Biểu Đồ Thể Hiện Cơ Cấu Sử Dụng Đất của Các Hộ Điều Tra 34

Hình 4.2 : Đất Nông Nghiệp Bỏ Hoang Trong Khu Vực Dự Án 35

Hình 4.3: Hiện Trạng Nhà Trong Khu Vực 36

Hình 4.4 : Biểu Đồ Thể Hiện Tình Trạng Pháp Lý Nhà Đất của Các Hộ 37

Hình 4.5 : Biểu Đồ Thể Hiện Nhu Cầu Sửa Chữa, Xây Nhà của Các Hộ 39

Hình 4.6 :Hẻm 574 – Bình Quới vẫn là Đường Đất Qua Bao Nhiêu Năm 42

Hình 4.7 : Biểu Đồ Thể Hiện Nhân Khẩu của Mẫu Điều Tra 43

Hình 4.9 : Biểu Đồ Thể Hiện Thời Gian Sống tại Bán đảo Thanh Đa 45

Hình 4.8 : Biểu Đồ Thể Hiện Cơ Cấu Tuổi 43

Hình 4.10 : Biểu Đồ Thể Hiện Nhu Cầu Chuyển Nhượng QSDĐ 46

Hình 4.11 : Dự Định Đầu Tư Kinh Doanh của Các Hộ 50

Hình 4.12 : Biểu Đồ Thể Hiện Tâm Lý Người Dân Tại Khu Vực Dự Án 53

Hình 4.13 : Biểu Đồ Thể Hiện Mức Sẵn Lòng Chấp Nhận Bù Đắp Thiệt Hại Tinh Thần của Người Dân 54

DANH MỤC PHỤ LỤC

Phụ lục 1: Kết xuất Eviews mô hình mức sẵn lòng chấp nhận bù đắp thiệt hại chạy bằng phương pháp OLS

Phụ lục 2 : Kiểm tra các vi phạm giả thiết trong mô hình

Phụ lục 2.1: Kết xuất mô hình kiểm định White

Phụ lục 2.2 Kết xuất mô hình kiểm định White

Phụ lục 2.3 Kết xuất Ma Trận Tương Quan Cặp

Phụ lục 2.4 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Phụ lục 3 : Phiếu câu hỏi điều tra

Phụ lục 4 : Một số hình ảnh về hiện trạng khu vực dự án treo

Tp.Hồ Chí Minh là thành phố lớn với quy mô và mật độ dân số cao nhất nước,

là trung tâm kinh tế, văn hóa giáo dục, khoa học kĩ thuật hàng đầu, là đầu mối thuận lợi trong giao thông quốc tế, có vị trí và vai trò quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam Nhiều dự án tại Tp.HCM đã và đang xây dựng nhằm tạo động lực cho

sự phát triển về mọi mặt của thành phố Bên cạnh đó, tồn tại một số dự án không thực hiện để tồn đọng hàng chục năm gây nên tình trạng lãng phí đất đai, và ảnh hưởng đến đời sống dân sinh, ô nhiễm môi trường trên nhiều khu vực dân cư, ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố và cả quốc gia Theo Bộ Tài Nguyên – Môi Trường, Tp.HCM là một trong những địa phương có nhiều quy hoạch

cù lao nổi trên sông Sài Gòn nối với thành phố bằng cây cầu Kinh, chưa được đặt cho cái tên là Bán đảo Thanh Đa, cù lao đã gắn bó với cuộc sống người dân nơi đây qua biết bao thế hệ từ thời chiến tranh đến khi hòa bình Khi có dự án Khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa, người dân phường 28 đã đặt rất nhiều hy vọng vào sự đổi thay bộ mặt của Bán đảo, biến bán đảo thành một trung tâm thương mại, du lịch nghỉ dưỡng hiện đại bậc nhất Song trong suốt 17 năm qua, dự án tưởng chừng như sẽ trở thành hiện thực nhưng thực tế hoàn toàn trái ngược Đó vẫn chỉ là một dự án nằm trên giấy với sự điều chỉnh nhiều lần bản quy hoạch chi tiết 1/2000, không hề có một động thái tích cực nào thể hiện tiến độ thực hiện dự án của chủ đầu tư cũng như chính quyền thành phố Tình trạng quy hoạch treo này đã khiến cho 2.200 hộ dân nơi đây treo luôn các quyền của người sử dụng đất và ảnh hưởng rất lớn đến đời sống vật chất cũng như tinh thần Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề quy hoạch treo tại địa bàn và đánh giá được những thiệt hại đối với người dân ra sao, tôi quyết định thực hiện đề tài

“ Đánh giá thiệt hại do quy hoạch treo dự án Khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa”

1.2.Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá thiệt hại do việc quy hoạch treo dự án Khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa ở Quận Bình Thạnh – TP.HCM

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Tìm hiểu thực trạng đời sống người dân trong khu vực dự án treo

- Ước lượng những thiệt hại hữu hình và thiệt hại vô hình do quy hoạch treo gây ra đối với người dân ở phường 28, Bán Đảo Thanh Đa

- Đề xuất một số định hướng để hạn chế những ảnh hưởng của quy hoạch treo

1.3.3 Phạm vi nội dung

Đề tài nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng đời sống người dân tại khu vực dự

án, nêu lên những nguyên nhân gây ra quy hoạch treo dự án tại địa bàn Bán đảo

BQ-TĐ, lượng hóa những thiệt hại hữu hình và vô hình bằng cách sử dụng phương pháp giá thị trường, phương pháp CVM để định ra mức sẵn lòng chấp nhận bù đắp thiệt hại của người dân khi có quy hoạch rồi từ đó tính toán được tổng thiệt hại do quy hoạch treo gây ra đồng thời đề xuất những định hướng để hạn chế ảnh hưởng của quy hoạch treo

1.3.4 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là các hộ dân nằm trong dự án quy hoạch treo tại Bán đảo

BQ - TĐ, phường 28, quận Bình Thạnh, TpHCM

1.3.5 Cấu trúc bài luận

Đề tài nghiên cứu gồm 5 chương:

Chương 1 : Mở đầu

Trình bày sự cần thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, nội

dung nghiên cứu và cấu trúc của bài luận

Chương 2 : Tổng quan

Giới thiệu tổng quan về tài liệu tham khảo, trình bày về điều kiện tự nhiên, kinh

tế, văn hóa – xã hội của Bán đảo BQ - TĐ và tổng quan về dự án Khu đô thị mới BQ –

TĐ, tình hình quy hoạch treo tại Tp.HCM

Chương 3: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Trình bày một số khái niệm liên quan đến đề tài nghiên cứu như khái niệm quy hoạch, quy hoạch treo, giá trị hữu hình, giá trị vô hình, …Nêu những phương pháp nghiên cứu trong đề tài, trình bày rõ hơn về phương pháp đánh giá ngẫu nhiên CVM Chương 4 : Kết quả và thảo luận

Chương này sẽ trình bày những kết quả nghiên cứu chính bao gồm: hiện trạng khu vực dự án; nguyên nhân gây ra quy hoạch treo; tính toán, lượng hóa những thiệt hại hữu hình và vô hình của người dân Bán đảo Thanh Đa; đề ra một số định hướng hạn chế việc ảnh hưởng của quy hoạch treo

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Tóm lược các kết quả nghiên cứu và đề xuất những kiến nghị nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

Tổng quan là một phần khá quan trọng của một khóa luận Phần này sẽ mô tả về vấn đề nghiên cứu và địa bàn nghiên cứu Ở đây tôi tiến hành nghiên cứu về quy hoạch treo dự án “Khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa” thuộc địa bàn Phường 28, bán đảo Thanh Đa, quận Bình Thạnh, do đó tôi trình bày tổng quan về những đặc điểm cụ thể của Bán đảo Thanh Đa Điều này giúp chúng ta hiểu rõ ràng về địa bàn nghiên cứu Trong phần này tôi cũng trình bày về tổng quan tài liệu nghiên cứu, giới thiệu về dự

án, nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo dự án và tổng quan về tình trạng quy hoạch treo tại Tp.HCM

2.1.Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Để thực hiện một khóa luận hoàn chỉnh thì việc tham khảo những nghiên cứu

có liên quan đã được thực hiện là rất cần thiết Trong quá trình thực hiện đề tài này tôi

đã tham khảo nhiều tài liệu cũng như các đề tài của anh chị khóa trước Có một số đề tài về quy hoạch treo đã được thực hiện và trong đó có khóa luận “Ảnh hưởng của quy hoạch “treo” đến việc thực thi các quyền của người sử dụng đất: Trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị Ấp Doi – Phường 25 – Quận Gò Vấp TP.HCM” của khoa Quản Lý Đất Đai Khóa luận phân tích các nguyên nhân cũng như ảnh hưởng của quy hoạch treo đến đời sống người dân ở phường 25, quận Gò Vấp qua việc điều tra 100 mẫu để tìm hiểu những ảnh hưởng về: các quyền của người sử dụng đất, nhà cửa, cơ

sở hạ tầng, việc sản xuất kinh doanh….của người dân trong khu vực dự án Qua đó cho thấy những thiệt hại mà họ phải gánh chịu từ khi có quy hoạch cho đến nay Đề tài trên là tài liệu tham khảo rất hữu ích cho tôi thực hiện khóa luận của mình

Và đề tài “Đánh giá thiệt hại vô hình của người dân bị thu hồi đất thuộc dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài Quận Gò Vấp ” cũng là tài liệu tham khảo cần thiết cho khóa luận của tôi Đề tài nghiên cứu, ước tính được tổng thiệt hại vô hình

của 893 hộ dân trong dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi –Vành đai ngoài với 312.293.263.000 (đồng), thông qua việc áp dụng phương pháp CVM để hỏi về mức sẵn lòng chấp nhận đền bù WTA có thể tính được những thiệt hại tinh thần, thiệt hại khi môi trường sống thay đổi,….Trong khóa luận của mình, tôi cũng sử dụng phương pháp CVM để ước tính mức sẵn lòng chấp nhận bù đắp thiệt hại WTA đối với người dân trong khu vực do phải chịu ảnh hưởng về tinh thần, tâm lý trong một thời gian dài Ngoài ra, những thông tin trên internet, những bài báo liên quan đến dự án, bài giảng của thầy cô là những tài liệu quan trọng và cần thiết đối với tôi trong quá trình thực hiện khóa luận

2.2 Tổng quan về Bán Đảo Bình Quới – Thanh Đa

2.2.1 Điều kiện tự nhiên

a/ Vị trí địa lý

Bán đảo Thanh Đa thuộc sự quản lý của quận Bình Thạnh gồm phường 27và phường 28, nằm về phía Đông Bắc của quận

Phía Bắc giáp phường Hiệp Bình Chánh – Quận Thủ Đức

Phía Nam giáp phường Thảo Điền – Quận 2

Phía Đông giáp một phần phường Trường Thọ - Quận Thủ Đức và một phần phường An Bình – Quận 2

Phía Tây giáp một phần phường 25 và một phần phường 26 – Quận Bình Thạnh

Hình 2.1: Bản Đồ Hành Chính Bán Đảo Thanh Đa – Quận Bình Thạnh

Nguồn: bandobinhthanh- Wikipedia

Bán đảo Thanh Đa có con đường Bình Quới, Thanh Đa là tuyến đường giao thông huyết mạch trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của toàn bán đảo Khu vực này có điều kiện thuận lợi của cửa ngõ phía đông tiếp giáp với quận Thủ Đức và quận

2, đây là tiền đề cho sự phát triển cửa khẩu kinh tế thương mại – dịch vụ

b/ Địa hình

Địa hình bán đảo Thanh Đa là địa hình đất trũng thấp, nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều Độ cao trung bình 0.5m so với mực nước biển Địa hình bán đảo có độ cao địa hình thoải về phía Đông Nam, được hình thành do một đoạn song uốn khúc ngoặc từ cầu Bình Triệu đến cầu Sài Gòn Địa hình khu vực này thuộc kiểu địa hinh sau tích tụ đồng bằng bãi bồi thấp Kiểu địa hình này chứa đựng nhiều yếu tố bất lợi cho việc xây dựng công trình

c/ Khí hậu

Bán đảo Thanh Đa có khí hậu mang đặc trưng vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, có lượng bức xạ, mang tính chất chung là nóng, ẩm với nhiệt độ cao và mùa mưa nhiều, hằng năm có 2 mùa: mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Nhiệt đô : Trung bình cả năm : 28,20C

Tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 4: 30 0C

Tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 11: 26,8 0C

Sự chênh lệch giữa các tháng trong năm không nhiều, biên độ dao động giữa ngày và đêm khoảng 5 – 10 0C

Lượng mưa: Lượng mưa trung bình cả năm là 1.829,3mm Số ngày mưa bình quân

hằng năm 159 ngày Cao nhất tháng 6 là: 364,1mm Thấp nhất là vào tháng 2 : 0,5mm

Độ ẩm: Trung bình: 76% Cao nhất vào tháng 8: 82%

Thấp nhất vào tháng 2 : 70%

Tổng lượng bức xạ mặt trời : Trung bình 11,7 Kcal/cm2/tháng

Cao nhất : 14,2Kcal/cm2/tháng.Thấp nhất:10,2Kcal/cm2/tháng

Nắng: Số giờ nắng cả năm của vùng đạt 1892 giờ, tháng 5 có số nắng nhiều nhất(204

giờ, 6-7giờ/ngày)

Lượng bốc hơi: khá lớn, trong năm là 1.350, trung bình là 3,7mm/ngày

Chế độ gió: Hướng gió chủ yếu là Đông Nam và Tây Nam, hướng gió thịnh hành

trong mùa khô là gió Đông Nam với tần suất 30 – 40%, mùa mưa là gió Tây Nam với tần suất 66% Tốc độ trung bình là 2 – 3 m/s, gió mạnh nhất là 25 – 30m/s và thay đổi chiều rõ rệt theo mùa

Tóm lại, với nhiệt độ cao quanh năm, giàu ánh sáng và ôn hòa, khu vực bán đảo Bình Quới – Thanh Đa rất thuận lợi cho cuộc sống sinh hoạt và công việc của người dân địa phương Khu vực này không chịu ảnh hưởng của bão và các yếu tố bất lợi khác của thời tiết, khí hậu

d/ Các nguồn tài nguyên

Tài nguyên đất

Bán đảo BQ – TĐ nằm ở phía Đông quận Bình Thạnh bao gồm hai phường 27

và 28 với diện tích của 2 phường là 6,35 km2, chiếm 30,7% diện tích toàn quận, tong

đó diện tích phường 27 là 87 ha, và phường 28 là 548,56 ha Hầu hết diện tích của khu vực vào mục đích phi nông nghiệp và thương mại dịch vụ và du lịch Phần đất sông và nước mặt chuyên dùng tại quận Bình Thạnh có 336,22 ha thì phần lớn đã thuộc phường 28(138,45ha) Đất đô thị 136,41 ha(phường 28) Đất tôn giáo tín ngưỡng là 4,03 ha(phường 28) Đất nghĩa trang, nghĩa địa 1,29 ha(phường 28)

Tài nguyên nước

Nước mặt

Bán đảo Thanh Đa được bao bọc bởi sông Sài Gòn Sông Sài Gòn có mặt sông rộng trung bình 265m, sâu 20m Đoạn đi qua Bán đảo Thanh Đa dài hơn 10km Ngoài kênh Thanh Đa, còn có mạng lưới kênh rạch nhỏ tương đối dày đặc như rạch Cây Bàng, rạch Ông Ngự Nguồn nước mặt còn phụ thuộc chủ yếu vào lượng nước mưa tự nhiên(bình quân 1.979mm/năm) Kênh Thanh Đa dài 1,35km, rộng 60m Trong quá trình sử dụng hơn 90 năm tới nay, khu vực Bán đảo Thanh Đa bị xói lở ngày càng nhiều, hiện lòng kênh đã được mở rộng 80-90m, có nơi rộng 130m, bị xói 10m, sâu xuống 7-8m

Nước ngầm

Mặc dù chưa có điều tra khảo sát đánh giá đầy đủ về trữ lượng và chất lượng nước ngầm, song thông qua hệ thống giếng khoan của một số hộ gia đình, mực nước ngầm tại khu vực này khá nông, ổn định từ 0,61m đến 1m và chịu ảnh hưởng của thủy triều sông Sài Gòn theo chế độ bán nhật triều Do đó nước ngầm ở đây cũng chịu ảnh hưởng thâm nhập mặn của sông Sài Gòn Ngoài ra, chất lượng nước chưa tốt phần lớn

bị nhiễm phèn trong các tháng mùa khô nên ảnh hưởng đến việc khai thác sử dụng

dòng chảy của sông bị cản trở, dẫn đến việc tăng lưu lượng, tăng vận tốc dòng chảy ở kênh Thanh Đa kéo theo hiện tượng xâm thực ngang xảy ra mãnh liệt, lòng sông được

mở rộng, nhiều dòng chảy được hình thành để thoát nước tồn đọng, nhất là vào mùa mưa lớn, lòng sông được mở rộng, nhiều dòng chảy được hình thành để thoát nước tồn đọng, nhất là vào mùa mưa lớn

e/ Thực trạng môi trường

Do tính chất lịch sử của quá trình phát triển, cơ sở hạ tầng kỹ thuật phát triển không đồng bộ, chưa có quy hoạch phát triển bền vững và lâu dài trong xu thế cách mạng Hiện trạng môi trường nước đều vượt các chỉ tiêu cho phép, độ ồn và nồng độ bụi cao do ảnh hưởng của giao thông, hàm lượng hữu cơ trong nước cao là nguyên nhân chủ yếu gây ô nhiễm nguồn nước mặt và lây lan các loại bệnh truyền nhiễm

Hiện trạng chất lượng môi trường không khí

Kết quả đo đạc chất lượng môi trường không khí xung quanh khu vực BQ – TĐ cho thấy: Tại vị trí đo đạc độ ồn đều vượt tieu chuẩn cho phép theo TCVN 5040 –

1995 nhiều lần, nguyên nhân chủ yếu do hoạt động giao thông trong khu vực Ngoài

ra, vào mùa khô nồng độ bụi vượt tiêu chuẩn theo TCVN 5937 – 1995 từ 1,17 – 1,53 lần (Nguồn báo cáo đề tài chương trình xây dựng bảo vệ môi trường quận Bình Thạnh đến 2010)

Hiện trạng quản lý chất thải rắn

Hiện nay, rác sinh hoạt của các hộ dân, cơ quan, trường học, chợ… trên địa bàn được thu gom vận chuyển bằng xe ba gác hoặc xe đẩy tay đến điểm hẹn, đổ trực tiếp vào xe ép rác(2-4 tấn) của Công ty DVCI quận Bình Thạnh, sau đó chuyển đến trạm trung chuyển tại lô A cư xá Thanh Đa, phường 27 do Công ty Môi Trường Đô Thị quản lý Trạm trung chuyển – nhà ép rác tại lô A cư xá Thanh Đa trong quá trình hoạt động không đảm bảo vấn đề vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến đời sống người dân các lô A, lô B, lô C Hệ số phát thải rác sinh hoạt bình quân đầu người hiện nay ở khu vực là 0,58kg/người/ngày

Bên cạnh đó vấn đề thu gom rác chưa đồng bộ, việc thu gom rác thải chỉ tập trung chủ yếu ở P.27, và một số khu phố P.28 Còn một bộ phận dân cư P.28 do điều kiện đường

sá không lưu thông thuận tiện nên chất thải được chôn lấp và vứt bỏ bừa bãi Ngoài ra, khâu phân loại rác còn sơ sài, người thu gom chỉ nhặt lại những gì có thể tái sử dụng

hay bán được nên rác ở bô ép kín còn lẫn nhiều thành phần ngoài rác thực phẩm còn các loại rác không được kiểm soát chặt chẽ, điều này ảnh hưởng đến môi trường sống

và người dân xung quanh

Hiện trạng sạt lở - ngập lụt

Sạt lở: Sự cố môi trường tại khu vực Bán đảo BQ –TĐ trong những năm gần

đây đó chính là tình trạng sạt lở bờ sông, thay đổi dòng chảy tại kênh Thanh Đa nói riêng và khu vực Bán đảo BQ –TĐ nói chung Thực trạng này đã làm cho mặt dòng chảy bị cắt ngang và thu hẹp, tạo dòng rất lớn nơi chân cầu Kinh Khu vực này hầu như năm nào cũng bị sạt lở, nhiều vụ sạt lở rất nghiêm trọng đã xảy ra gây thiệt hại rất lớn về người và vật chất, nhất là từ năm 1999 trở lại đây

Năm 2004 xảy ra sạt lở tại chân cầu Kinh, làm 2 căn nhà đổ ụp hoàn toàn, 3 căn nhà khác bị sụp một phần, 10 căn nhà bị hư hỏng nặng Nhưng kinh hoàng nhất là đợt sạt lở xảy ra vào tháng 7 năm 2007 tại kênh Thanh Đa, P.26 đã làm sạt lở một diện tích có chiều rộng từ 4 -10m và chiều dài tới cả 100m, cuốn phăng 13 căn nhà cùng toàn bộ tài sản ra sông

Ngập lụt : quận Bình Thạnh nói chung và Bán đảo BQ-TĐ nói riêng là một

trong những điểm nóng về vấn đề ngập úng của thành phố Tuy được bao quanh là hệ thống sông Sài Gòn và kênh Thanh Đa, thế nhưng tình trạng thoát nước mưa kém và là một vùng trũng, còn bị ảnh hưởng chế độ triều qua sông Sài Gòn nên có nhiều điểm ngập úng như: từ cầu Kinh tới Ngã tư Thanh Đa, tại cư xá Thanh Đa hầu hết các nhà ở tầng trệt đều bị ngập… Bên cạnh đó sự thiếu ý thức của một bộ phận dân cư sống ven kênh rạch, và khách du lịch vứt rác bừa bãi làm cản dòng chảy trên kênh, làm giảm khả năng tiêu thoát nước

2.2.2 Điều kiện kinh tế xã hội

a/ Dân số - lao động

Dân số: Dân cư phân bố không đều, có sự chênh lệch về mật độ dân số giữa các

phường thể hiện ở bảng Tỷ lệ chênh lệch dân số cao, khoảng 17 lần Tại Thanh Đa, sự gia tăng dân số tự nhiên và cơ học qua các năm không nhiều, tỷ lệ nam và nữ bằng nhau

Bảng 2.1 Diện Tích, Dân Số và Đơn Vị Hành Chính

Phường KP Tổ dân

phố Số hộ

Diện tích (ha)

Dânsố (người)

Mật độ (người/ha)

Nguồn: Niên giám thống kê Q.Bình Thạnh - 2006 Phường 28 có diện tích khá lớn so với toàn quận Bình Thạnh và có khu du lịch sinh thái tự nhiên của thành phố nên mật độ dân số là 18 người/ha, thấp nhất so với toàn quận Bình Thạnh

Bảng 2.2 Dân Số Trung Bình chia theo Phường Xã qua các Năm

STT Phường 2002 2003 2004 2005 2006

1 27 24.397 22.721 24.238 25.320 26.191

2 28 6.807 7.558 8.746 9.887 10.152

Nguồn: Niên giám thống kê Q.Bình Thạnh 2002-2006

Lao động: Lực lượng lao động tên địa bàn tương đối lớn khoảng 22.665 lao

động(chiếm khoảng 5% số lao động của quận), hoạt động trong nhiều lĩnh vực, chủ yếu là lĩnh vực sản xuất công nghiệp, kinh doanh, thương mại dịch vụ

Trong những năm qua cùng với những chính sách, những định hướng chung trong phát triển kinh tế - xã hội của quận và thành phố, nỗ lực của chính quyền địa phương đã tạo ra công ăn việc làm cho người dân giải quyết việc làm cho một bộ phận lớn lao động tại chỗ và bộ phận lao động nhập cư

Đời sống của nhân dân ngày càng cải thiện, mức chi tiêu bình quân một người đạt khoảng 900.000đồng/tháng (theo đánh giá chung của thành phố cho khu vực thành thị) Công tác xóa đói giảm nghèo thường xuyên được quan tâm, năm 2005 toàn phường 27 còn 175 hộ nghèo, tỷ lệ hộ nghèo còn 3,24%

b/ Thực trạng phát triển kinh tế xã hội

Tăng trưởng kinh tế: Hiện nay kinh tế của phường 27,28 phát triển theo hướng thương mại dịch vụ, kinh doanh đa dạng các mặt hàng, phát triển khu dân cư…theo chủ trương hiện đại hóa đô thị của quận và thành phố

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế: Cơ cấu kinh tế đnag từng bước chuyển dịch với

sự tập trung chủ lực là phát triển thuong mại dịch vụ, giảm và hạn chế sự phát triển công nghiệp, đồng thời di dời một số cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra ngoại thành

Dịch vụ thương mại: Tại Thanh Đa có lợi thế là bán đảo trong thành phố, không gian trong lành và mát mẻ, là nơi thư giãn cuối tuần, nên loại hình ở đây chủ yếu là các loại hình giải trí : quán ăn, cà phê, nhà hàng…Bên cạnh đó còn có các loại hình sản xuất kinh doanh khác như:in, sản xuất gỗ, sản xuất sơn mài và mỹ nghệ…nhưng số lượng không nhiều

Do đó trong những năm qua, kinh tế thương mại dịch vụ trên địa bàn bán đỏa phát triển khá ổn định với tốc độ tăng trưởng khá cao Số cơ sở kinh doanh thương mại tăng nhanh, chiếm tỷ trọng doanh thu ngày càng cao, chủ yếu là công ty cổ phần, kinh

tế tư nhân, điều đó phù hợp với xu thế phát triển của quận và thành phố

Thực trạng phát triển đô thị : Kết hợp nguồn kinh phí quả quận, các dự án của thành phố và nguồn kinh phí địa phương, trong những năm qua đã tiến hành đầu tư kinh phí, thực hiện kế hoạch xây dựng, tu bổ, nâng cấp các công trình công cộng phục

vụ đời sống nhân dân ngày càng tố hơn, đã làm thay đổi khá nhiều diện mạo đô thị

2.2.3 Tiềm năng phát triển hoạt động du lịch – dịch vụ tại khu vực Bán đảo BQ –

TĐ

Với bốn bề sông nước, thiên nhiên hoang sơ giống như vùng quê đã tạo cho Thanh Đa một môi trường trong lành mát mẻ Đây được coi là làng quê trong lòng thành phố

Do đó theo quyết định số 6788/QĐ-UB-QLĐT ngày 18/12/1998 của UBND thành phố phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của quận Bình Thạnh đến năm 2010 diện tích đất dành cho các dự án đầu tưu về văn hóa, du lịch giải trí trên đại bàn của quận là 194 ha, chiếm 9,4% diện tích đất của quận Trong đó quận sẽ tập trung kêu gọi đầu tư xây dựng các dự án xây dựng cụm Khu du lịch và dịch vụ giải trí Bán đảo BQ-

TĐ, dự kiến diện tích toàn khu vực là 194ha, trong tương lai sẽ được quy hoạch thành khu du lịch cấp thành phố

2.3 Giới thiệu về dự án khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa

Với chức năng dự kiến là khu đô thị du lịch sinh thái hiện đại, bao gồm chức năng chính là công viên sinh thái cảnh quan thiên nhiên (du lịch – văn hóa – giải trí)

kết hợp các chức năng thương mại, công cộng và dân cư hiện đại và truyền thống Tổng quan về dự án:

Phương thức đầu tư

Kêu gọi nhà đầu tư có đủ năng lực về tài chính và kinh nghiệm đầu tư xây dựng những khu đô thị mới hoặc nhiều nhà đầu tư thành phần cùng tham gia, với hình thức góp vốn hoặc đấu thầu từng dự án thành phần theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt

Thời gian triển khai dự án

Dự kiến thực hiện trong 15 năm

Hình 2.2 : Mô Hình Dự Án Thu Nhỏ

Nguồn: Skyscrapercity forums

Khu ở diện tích chiếm khoảng 87 - 94,4 hecta gồm: khu nhà ở cao tầng, diện tích khoảng 18 - 20 hecta, khoảng 21% tổng diện tích đất ở, áp dụng hình thức “đô thị nén” để tăng diện tích cây xanh, hình thức cư trú theo dạng căn hộ độc lập khép kín Khu biệt thự nhà vườn khoảng 20 hecta, diện tích lô đất, khoảng 22% tổng diện tích đất ở Diện tích lô đất 400m 2 /căn hộ Khu tái định cư 18 hecta Khu công viên cây xanh trong khu ở diện tích từ 9 - 10 hecta Công trình công cộng trong khu ở từ 4,5 - 6 hecta gồm công trình hành chính, thương mại - dịch vụ, giáo dục, văn hoá, y tế, thể dục thể thao Đất công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu ở khoảng 18 - 20 hecta gồm giao thông nội bộ, trạm cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường Khu cây xanh công viên phục vụ khu dân dụng gồm công trình cây xanh và các loại hoa cây cảnh phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi giải trí Khu chức năng đặc thù có diện tích khoảng 105 hecta, nằm dọc theo bờ sông Sài Gòn bao quanh khu đô thị và dọc theo các kênh rạch, hồ cảnh quan Toàn bộ phần đất trong ranh cách ly bờ sông rạch (20 - 50m) được xác định là chức năng cây xanh sinh thái thiên nhiên

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới diện tích khoảng 21,53 - 27,52 hecta,

dự kiến sẽ xây hai cầu qua sông Sài Gòn tại Thảo Điền (Quận 2) và Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức) Ngoài ra, nghiên cứu bố trí thêm các cầu qua sông Sài Gòn để kết nối với đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - vành đai ngoài, đường vành đai 1 và tuyến xa lộ Hà Nội, mở tuyến đường trục nối cầu Thảo Điền (dự kiến) đến đường Bình Quới và bến

đò Bình Quới (cầu dự kiến): lộ giới 30m (4 làn xe) vỉa hè 6m mỗi bên Tuyến đường Bình Quới hiện hữu giữ lại lộ giới 30m Mở tuyến đường ven sông Sài Gòn cách bờ sông trung bình khoảng 20m, kết hợp làm kè bờ, đê bao chống ngập, lộ giới 16m, vỉa

hè 4m Đường nội bộ khu vực lộ giới 14 - 20m

Mật độ xây dựng công trình: nhà ở cao tầng tối đa 30%, biệt thự tối đa 45%, khu trung tâm công trình công cộng tối đa 30%, khu công viên cây xanh - giải trí thể dục thể thao tối đa 10% Chiều cao công trình không hạn chế nhưng phải phù hợp với công năng, tính chất công trình và không gian đô thị, hình thức kiến trúc có thẩm mỹ cao, dân tộc - hiện đại và thân thiện Khoảng cách ly bờ sông, rạch phù hợp theo quyết định 150/QĐ-UB ban hành năm 2004

Căn cứ pháp lý của dự án

Năm 1992, UBND TP.HCM có chỉ thị quy hoạch khu bán đảo Bình Quới - Thanh Đa thành một “Việt Nam thu nhỏ”, xác định đây là “khu văn hóa - thể thao - du lịch, nghỉ ngơi, giải trí, phục vụ nhân dân TP, khách du lịch trong và ngoài nước” Tháng 12-2000, UBND TP phê duyệt nhiệm vụ qui hoạch chi tiết khu bán đảo Thanh Đa (tỉ lệ 1/5.000) với tính chất là “khu du lịch - văn hóa - giải trí và dân cư gắn với du lịch của TP”

Tháng 6-2004, Quyết định số 2740/QĐ-UB ngày 14/06/2000 của UBND TP ra quyết định về việc thu hồi, tạm giao đất cho Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn để chuẩn

bị đầu tư xây dựng “Khu đô thị mới Bình Quới - Thanh Đa”

Tháng 12-2004, Tổng công ty Xây dựng Sài Gòn trình Sở Qui hoạch - kiến trúc

và UBND Thành phố dự thảo nhiệm vụ quy hoạch nhưng đến năm 2007 mới được UBND Tp phê duyệt

Qua 2 năm tiếp sau khi phê duyệt TCty XDSG cùng 4 đối tác vẫn không chịu thực hiện giải tỏa mặt bằng, tiến hành dự án tái định cư 18,4 ha

Ngày 14.9.2009, Văn bản số 4726/UBND-ĐTMT của UBND TPHCM đưa ra

về việc không cho TCty Xây dựng Sài Gòn (TCty XDSG) và 4 đối tác khác thực hiện

dự án tái định cư 18,4 ha trên bán đảo Bình Quới - Thanh Đa

Ngày 3-2- 2010, UBND TP.HCM có Văn bản số 614 ra đời hủy bỏ hiệu lực pháp lý của Quyết định 2740 ngày 14-6-2004 về việc thu hồi, tạm giao đất cho Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị Bình Quới-Thanh Đa thuộc phường 28, quận Bình Thạnh và khẩn trương điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000 Tiếp tục đấu thầu tìm chủ đầu tư mới, nghĩa là dự án chưa xóa treo mà chỉ cho người dân có được một số quyền cơ bản về sử dụng đất

2.4 Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo dự án

Dự án quy hoạch Bán đảo Thanh Đa có thông báo quy hoạch từ năm 1992 đến nay nhưng vẫn nằm im, chưa có một động thái nào Đây được coi là dự án treo lâu năm nhất Tp.HCM Vậy, nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng quy hoạch treo lâu như vậy?

2.4.1 Nguyên nhân chủ quan

Theo điều tra từ phía người dân và một số cán bộ phường cho biết, năm 2004 sau khi Tổng Cty Sài Gòn đươc chọn làm chủ đầu tư và quyết định giao đất để thực hiện dự án thì Tổng Cty Sài Gòn xem xét thấy có nhiều vấn đề nên đã không tiếp tục thực hiện dự án Các vấn đề này là :

Chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án

Chính sách lợi nhuận giữa Nhà nước và chủ đầu tư không thỏa mãn về phía chủ đầu tư là Tổng Cty Sài Gòn( năm 2007 khi dự án tái định cư 18,4 ha được giao cho Tổng Cty Sài Gòn cùng với bốn đối tác thực hiện thì đến 7/2008 Sở Xây dựng Tp.HCM lại có văn bản yêu cầu chủ đầu tư tự bỏ vốn để xây dựng và bàn giao cho thành phố 2.500 căn hộ, theo mức giá được kiểm toán, với lợi nhuận 10%, yêu cầu sau

60 ngày từ khi dự án được duyệt nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ thì sẽ đề xuất Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi dự án Chính điều này đã làm khó Chủ đầu tư vì không thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp và thời gian quá gấp nên Tổng Cty Sài Gòn cùng bốn đối tác tự rút lui khỏi dự án)

Diện tích đất dự án không lớn mà riêng khu tái định cư đã chiếm 18,4 ha, chi phí xây dựng bờ kè bao quanh Bán đảo quá cao, chủ đầu tư nhận thấy lợi nhuận thu được ít

Chủ đầu tư muốn sau khi thực hiện xong dự án được quyền kinh doanh trong 20 -30 năm, muốn được toàn quyền quyết định sau khi Nhà nước giao đất nhưng Nhà nước không cho phép

2.4.2 Nguyên nhân khách quan

Lâu nay, chúng ta thường lập quy hoạch theo phương pháp cổ điển, tức quy hoạch được thiết kế cho thời gian dài, có tính định hướng nhưng được pháp lý hóa nên

cố định và cứng nhắc Quy hoạch của chúng ta thiên về kỹ trị hơn chính trị : quy hoạch như là một công cụ kỹ thuật hơn là để điều hành, phát triển, luôn nặng về thiết kế, nhẹ

về thực hiện

Quy hoạch của ta dựa vào quy chuẩn ban hành từ lâu và chung cho cả nước như một khu vực phải có bao nhiêu phần trăm đất làm cây xanh, bao nhiêu phần trăm đất làm khu công nghiệp, văn hóa Nếu làm quy hoạch theo đúng quy chuẩn thì không

phù hợp thực tế, dẫn đến “treo” Ngược lại, nếu không làm đúng quy chuẩn thì là vi phạm pháp luật

Sự thiếu kiểm soát và quản lý thực hiện của các cấp chính quyền như UBND Thành phố, Sở Quy hoạch Kiến Trúc TP Năm 2004, UBND TP giao đất cho Tổng Cty Sài Gòn nhưng sau đó đã không theo dõi, thường xuyên kiểm tra tiến độ thực hiện dự

án của chủ đầu tư, không tìm hiểu các vấn đề nảy sinh của chủ đầu tư để giải quyết kịp thời vấn đề, gây ra tình trạng treo nhiều năm Đến năm 2010 mới có động thái ra văn bản 614 thu hồi quyết định tạm giao đất cho Tổng Cty Sài Gòn và cho người dân BQ

có một số quyền cơ bản về sử dụng đất

Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 chậm, thiếu sự phối hợp liên ngành, quy hoạch khép kín, thiếu minh bạch không theo quy định của pháp luật

2.5 Tổng quan về tình trạng quy hoạch “treo” tại Tp.HCM

Hiện nay, tình trạng quy hoạch treo đang là vấn đề gây bức xúc với nhiều khu vực trên địa bàn thành phố Tp.Hồ Chí Minh được coi là nơi có nhiều quy hoạch treo,

dự án treo nhất cả nước

Đối với Tp.HCM, một khu vực được coi là “điểm nóng” của các dự án, quy hoạch, giải tỏa “treo”.Những khu quy hoạch treo tầm cỡ phải kể đến khu vực Bình Quới – Thanh Đa 17 năm chưa triển khai, khu Ga Sài Gòn – Mỹ Tho 14 năm,khu Đô thị mới Nam Sài Gòn 14 năm, khu Bắc Văn Thánh gần 10 năm, …Tại các quận 2,7,9,12, Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân…ở đâu cũng thấy khá nhiều diện tích đất được quy hoạch, lập dự án xây dựng khu công nghiệp, khu dân cư, công viên, đường giao thông…nhưng đã nhiều năm trôi qua vẫn chưa thấy triển khai thực hiện hoặc tiến độ thực hiện rất chậm Sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng các sở ngành TP đã

rà soát và kết luận có 51 dự án đang “treo”

Tại phường Hiệp Bình Chánh, hàng trăm hộ dân đang sống tạm bợ do quy hoạch “treo” dự án ga đường sắt Sài Gòn Lãnh đạo phường đã nhiều lần đề nghị ngành đường sắt xem xét lại quy hoạch, nếu làm thì triển khai ngay, còn nếu không thì phải xóa “treo” cho người dân ổn định cuộc sống Tại phường 15, quận Tân Bình, dự

án xây dựng công viên cây xanh rộng 20ha được thành phố phê duyệt từ năm 1997, nay đã 12 năm chưa rõ hình dạng Cù lao Ấp Doi phường 15 Gò Vấp rộng đến vài chục héc-ta được quy hoạch làm công viên cây xanh từ năm 1998 Kể từ đó, người

dân trong khu này không thể xây dựng, sửa chữa, mua bán nhà được nữa Nếu ai tự làm thì bị xem là trái phép Tương tự, tại huyện Bình Chánh, người dân bốn xã Bình Hưng, An Phú Tây, Phong Phú và Hưng Long đã chịu đựng dai dẳng tình cảnh không được xây nhà, sửa chữa cũng như mua bán chuyển nhượng đất đai do nằm trong khu quy hoạch 2.600 ha của khu Nam đã “treo” từ năm 1994 đến nay

Người dân tại TP.HCM đang nóng lòng mong mỏi những động thái tích cực của các cơ quan chức năng để thoát ra khỏi tình trạng nhà đất không được cấp giấy tờ, xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng… do nạn quy hoạch "treo" gây ra mà họ phải gánh chịu triền miên nhiều năm qua

Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, cách đây 10 năm, Tp.HCM đã quy định một số chính sách như cho phép mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cho phép xây dựng bán kiên cố hoặc sửa chữa không thay đổi kết cấu nhà cửa…Nhưng gần 10 năm qua các chính sách này không đảm bảo quyền lợi cho người dân vì bất động sản ở những vùng chờ quy hoạch được bán không ai mua, hoặc được mua với giá rất thấp, được sửa chữa xây dựng bán kiên cố, nhưng không biết khi nào sẽ giải tỏa để đầu tư sửa chữa, xây dựng Thậm chí ở nhiều khu vực, ngành dịch vụ như cấp điện, cấp nước không dám đầu tư phục vụ nhân dân vì sợ khi thực hiện quy hoạch phải dỡ bỏ, lãng phí Trong khi đó, nhu cầu ăn ở của con người thì ngày càng tăng Quy hoạch đi trước một bước sẽ đem lại bộ mặt khang trang cho đô thị nhưng ở những nơi “chờ thực hiện” quy hoạch lại trở thành vấn nạn của người dân

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nội dung và phương pháp nghiên cứu cũng là một phần hết sức quan trọng của khóa luận Chương này trình bày chi tiết những cơ sở lý luận liên quan đến vấn đề nghiên cứu và giới thiệu một cách có hệ thống các phương pháp mà khóa luận đã sử dụng Chương ba là cầu nối giữa chương hai và chương bốn Trên cơ sở tìm hiểu về tổng quan địa bàn nghiên cứu, tôi tiến hành bước tiếp theo là nêu nội dung và phương pháp nghiên cứu một cách cụ thể, rõ ràng Đây là cơ sở cho việc tính toán kết quả ở chương bốn

3.1.Cơ sở lý luận

Trong phần này tôi trình bày các khái niệm, định nghĩa liên quan đến vấn đề nghiên cứu bao gồm các khái niệm chung và những khái niệm có tính chuyên biệt do yêu cầu của vấn đề nghiên cứu cụ thể trong đề tài này là các khái niệm về quy hoạch, quy hoạch treo, vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất, cách đo lường thiệt hại hữu hình

và vô hình do quy hoạch treo gây ra

3.1.1 Các khái niệm về quy hoạch, quy hoạch đô thị, quy hoạch treo

a/ Quy hoạch

Quy hoạch là việc sắp xếp công việc tương lai trong không gian, kế hoạch là sự sắp xếp công việc theo thời gian, hay đối với thành phố là định hướng phát triển không gian đô thị Việc định hướng này mang tính pháp lý, bởi khi đã định hướng sử dụng đất theo một mục đích nào đó thì phạm vi diện tích đất được định hướng này phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng cho tới khi thực hiện quy hoạch

Quy hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc theo không gian Kế hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc theo thời gian Tuy nhiên trong quy hoạch có kế hoạch, đó là có

phân giai đoạn thực hiện quy hoạch Trong kế hoạch có quy hoạch, đó là có địa điểm thực hiện các công việc

Theo điều 62 Hiến pháp 1992 quy định công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy quy hoạch của pháp luật Vậy quy hoạch được cấp có thẩm quyền theo luật định phê duyệt cùng với pháp luật là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng đô thị

Để đảm bảo tính pháp lý cao của quy hoạch, quy hoạch phải được thiết lập trên

cơ sở khoa học, phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế - xã hội và phải qua quá trình phê duyệt theo luật định của pháp luật

b/ Quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về mặt kinh tế,

kĩ thuật và pháp chế nhằm phân bổ quỹ đất và tổ chức sử dụng đất một cách đầy đủ hợp lý và có hiệu quả phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng, đáp ứng được đồng bộ ba lợi ích : kinh tế - xã hội – môi trường

c/ Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là dự liệu và bố trí sắp xếp không gian vật chất đô thị, còn được gọi là quy hoạch vật thể(physical plan) nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của

đô thị trong từng giai đoạn và lâu dài Quy hoạch đô thị là bài toán tổng hợp xem xét toàn diện các vấn đề về kinh tế - xã hội – môi trường nhằm giải quyết hài hòa các lợi ích trước mắt và lâu dài, cá thể và cộng đồng, cục bộ và toàn bộ của nhân dân

d/ Quy hoạch “treo”

Quy hoạch “treo” là quy hoạch mà khi hết thời hạn phải thực hiện mà chưa thực hiện được

Quy hoạch “treo” được hiểu là các trường hợp quy hoạch để xây dựng công trình, dự án đã định rõ thời gian thực hiện nhưng không thực hiện theo đúng thời gian

đã hoạch định hoặc đã quá thời hạn mà vẫn không thực hiện

Các dạng quy hoạch “treo”

Theo Bộ Tài Nguyên Môi Trường thì có 3 dạng quy hoạch “treo” chính :

• Địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn

• Đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện nhưng việc thu hồi đất không dứt điểm, kéo dài từ năm này qua năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa đất trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất Tình trạng “treo” này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án của nhà đầu tư

• Đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí

e/ Dự án “treo”

Dự án “treo” là dự án được giao cho các doanh nghiệp nhưng thực tế doanh nghiệp không có năng lực triển khai dự án đó, để dự án tồn tại kéo dài năm này qua năm khác

Dự án treo là dự án đã được quy hoạch, đã được ghi vào kế hoạch sử dụng đất nhưng sau ba năm chưa xác định được chủ đầu tư

Dự án treo là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất ngoài thực địa nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án chậm hơn

24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư

3.1.2 Khái niệm mức sẵn lòng chấp nhận

Theo Cho-Ming-Niang, 2003, thì mức sẵn lòng chấp nhận đền bù được định nghĩa như một khoản tiền tối đa mà cá nhân có thể chấp nhận để cân bằng sự thay đổi thỏa dụng Kỹ thuật chủ yếu dựa trên khoản tiền tối đa mà cá nhân đó sẵn lòng chấp nhận cho một hàng hóa là một chỉ thị về giá trị của hàng hóa đó đối với anh/chị ta Thước đo trực tiếp về WTA cho hàng hóa và dịch vụ cụ thể có thể được định giá bằng cách hỏi người ta một cách trực tiếp họ sẽ sẵn lòng chấp nhận bao nhiêu cho các dịch vụ, thiệt hại hoặc sản phẩm chăm sóc sức khỏe phù hợp Thước đo trực tiếp

về mức WTA của một cá nhân cho hàng hóa phi thị trường thì phương pháp CVM là thích hợp nhất

3.1.3 Vấn đề quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở nước ta

Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hóa, Hiến pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân(Điều 17); Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18); Luật Đất đai (1993,1998,2003) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các

quy định về đất đai của Hiến pháp Luật Đất đai(1993,1998,2003) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai; đất đai thuộc sở hữu toàn dân

Các quyền của người sử dụng đất gồm : được cấp GCNQSDĐ, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí và tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Quyền sở hữu đất đai : Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu

đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

• Về quyền chiếm hữu đất đai : Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm

vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu trên những thửa đất, khu đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích được giao theo quy định của pháp luật

• Về quyền sử dụng đất đai : thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người sử dụng đất trực tiếp hưởng lợi từ đất do chính mình đầu tư mang lại

• Về quyền định đoạt đất đai : quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến

quyền của người sử dụng đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng …,

những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất

và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật

3.1.4 Cách đo lường thiệt hại hữu hình và thiệt hại vô hình

a/ Thiệt hại hữu hình

- Thiệt hại về nhà đất

Chuyển nhượng đất (nhà)

Do quy hoạch treo nên nhiều người dân nơi đây không được cấp giấy chứng nhận

sử dụng đất Họ cũng không được quyền chuyển nhượng đất đai, nhà cửa, điều này

gây thiệt hại đáng kể cho người dân nơi đây và được tính toán mức thiệt hại như

sau :

Công thức tính trên mỗi hộ :

Số m2 đất (nhà) cần bán * giá đất(nhà) = Trị giá nhà đất

Trong đó : giá đất được giả định là giá cố định qua các năm

Thiệt hại do không bán được nhà đất = Trị giá nhà đất * lãi suất ngân hàng qua từng năm tính

từ thời điểm bán

Hoặc :

Thiệt hại do không bán được nhà đất = Khoản thu nhập TB * Khoảng thời

hàng năm thu được gian tính từ

từ đầu tư(từ tiền bán thời điểm đầu

nhà (đất)) tư đến năm 2009

Sửa chữa, xây dựng nhà ở

Do quy hoạch nên người dân tại khu vực dự án bị cấm sửa chữa, xây dựng nhà

Người dân không được thực thi quyền cơ bản của mình Nhiều hộ gia đình muốn sửa

nhà để có chỗ ở tốt hơn, có gia đình muốn xây dựng lại nhà sau bao nhiêu năm nhà ở

đã xuống cấp trầm trọng nhưng vẫn không thể được Họ phải đánh đổi việc sống trong

ngôi nhà xuống cấp thay vì được sống trong ngôi nhà tốt hơn qua nhiều năm Điều này

gây ra thiệt hại lớn cho những hộ gia đình nơi đây

Lập thị trường giả định nếu Nhà nước bù đắp thiệt hại, ta dùng phương pháp CVM

để hỏi về mức bù đắp thiệt hại khi phải chịu đựng sống trong điều kiện nhà ở xuống cấp trong nhiều năm mà người dân mong muốn, có thể chấp nhận được

Thiệt hại do không được sửa chữa, xây dựng nhà = Mức sẵn lòng chấp nhận bù đắp

thiệt hại do phải chịu đựng sống trong ngôi nhà xuống cấp nhiều năm

- Thiệt hại về sản xuất, kinh doanh

Lập thị trường giả định, nếu không có quy hoạch treo thì người dân sẽ muốn đầu tư sản xuất hoặc kinh doanh vào một lĩnh vực nào đó, thu nhập của gia đình được tăng thêm từ việc kinh doanh đó và giúp phát triển kinh tế gia đình Nhưng do vướng quy hoạch nên khoản thu nhập này đã bị mất đi Tính từ thời điểm muốn đầu tư và khoản lợi nhuận thu được từ việc sản xuất, kinh doanh đó chính là thiệt hại về sản xuất, kinh doanh do quy hoạch treo gây ra đối với người dân

Công thức tính trên mỗi hộ :

Thiệt hại sản xuất, kinh doanh = Khoản thời gian * Khoản thu nhập TB chênh lệch từ hàng năm từ đầu tư đó thời điểm đầu tư

so với hiện tại

b/ Thiệt hại vô hình

Đối với quy hoạch treo, ngoài những thiệt hại rất lớn về vật chất có thể tính toán được thì còn một thiệt hại đối với người dân, đó chính là thiệt hại vô hình Đây là thiệt hại khi con người phải sống trong tâm trạng lo âu, tâm lý không ổn định kéo dài, hoang mang không biết tương lai cuộc sống của gia đình mình sẽ như thế nào Dự án đến khi nào sẽ được thực hiện, mức đền bù có thỏa đáng không và vấn đề tái định cư

ra sao? Hàng loạt câu hỏi được đặt ra của những hộ gia đình sống ở đây, nó là tâm lý chung khi phải sống trong quy hoạch

Ngoài ra, người dân cũng sẽ dần dần mất niềm tin vào chính quyền, vào cán bộ địa phương, ban ngành vì không có phương hướng triển khai, khắc phục quy hoạch treo, để người dân phải chịu đựng cảnh sống trong tình trạng mất hết quyền lợi qua nhiều thế hệ

Để đo lường thiệt hại vô hình này tiến hành thực hiện theo phương pháp

CVM Lập thị trường giả định là nếu được Nhà nước bù đắp thiệt hại về tinh thần đó

thì họ sẽ chấp nhận mức bù đắp là bao nhiêu và đó cũng chính là thiệt hại vô hình mà

người dân phải gánh chịu do quy hoạch treo

Thiệt hại vô hình = Mức sẵn lòng chấp nhận bù đắp thiệt hại tinh thần do quy

hoạch treo gây nên đối với người dân

3.2.Phương pháp nghiên cứu

a/ Phương pháp thu thập số liệu

Số liệu sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp dựa

trên bảng câu hỏi soạn sẵn Đối tượng được điều tra là các hộ gia đình sống ở phường

28(khu vực quy hoạch treo), Bán đảo Thanh Đa, quận Bình Thạnh Việc điều tra được

thực hiện bằng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên Mẫu điều tra tổng số là 70 hộ

Số liệu thứ cấp: Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ UBND Phường 28, quận

Bình Thạnh, thông tin qua sách, báo, luận văn tốt nghiệp của các khóa trước, hệ thống

Internet(các trang web của Sở Tài nguyên môi trường TP.HCM, Sở Quy hoạch Kiến

Trúc Tp.HCM, UBND quận Bình Thạnh…)

b/ Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp này dựa vào các số liệu có sẵn trong sách báo và các số liệu có

trong các tài liệu trước đây và số liệu hiện tại để mô tả thực trạng khu vực bị quy

hoạch treo, tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch, tác động của quy hoạch treo

tới đời sống của các hộ dân sống trong khu vực

Được sử dụng để mô tả những thiệt hại gây ra do quy hoạch treo cũng như đề

xuất những giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, giải quyết phần nào những

khó khăn mà người dân gặp phải

d/ Phương pháp CVM – Phương pháp đánh giá ngẫu nhiên

Theo Callan(2000), khi dữ liệu thị trường không có sẵn hoặc không đáng tin

cậy cho việc định giá một loại hàng hóa nào đó, các nhà kinh tế có thể áp dụng các

phương pháp thay thế khác dựa vào việc xây dựng một thị trường giả định Thông qua

thị trường đó các nhà nghiên cứu có thể thăm dò mức sẵn lòng trả(WTP) bao nhiêu

tiền cho một sự cải thiện môi trường(hoặc sẵn lòng trả bao nhiêu để tránh một sự giảm sút chất lượng môi trường) hay sẵn lòng nhận đền bù(WTA) bao nhiêu để chấp nhận một sự giảm chất lượng môi trường( hay chấp nhận đền bù bao nhiêu để chịu bỏ qua một cơ hội có chất lượng môi trường tốt hơn) của các cá nhân Phương pháp CVM tiến hành hỏi trực tiếp các cá nhân để đánh giá giá trị của tài nguyên thiên nhiên môi trường hay giá trị của một sự thay đổi chất lượng môi trường Cách tiếp cận dựa vào số liệu khảo sát để ước lượng các lợi ích hay thiệt hại của một sự thay đổi chất lượng môi trường được gọi là phương pháp đánh giá ngẫu nhiên (Contingent Valuation Method – CVM) vì các kết quả sẽ phụ thuộc hoặc thay đổi theo các điều kiện khác nhau được đưa ra trong thị trường giả định

Phương pháp CVM là một phương pháp định giá giá trị phi thị trường và kinh

tế đặc biệt được sử dụng để suy ra sở thích của cá nhân đối với hàng hóa công cộng, đặc biệt đó là chất lượng môi trường nên thường được sử dụng trong các lĩnh vực như: chất lượng nước, chất lượng không khí, những nơi có các hoạt động vui chơi giải trí(như câu cá, săn bắn…) mà do một dự án nào đó sắp được triển khai gây ảnh hưởng đến chúng, việc bảo tồn các khu rừng tự nhiên, các khu vực hoang dã, bảo tồn đa dạng sinh học, bảo tồn loài(Bowker và Stoll (1998) đã ước lượng rằng các cá nhân có thể trả 22$/ năm để bảo tồn loài sếu châu Mỹ, Boyle và Bishop(1987) chỉ ra các cá nhân sẽ trả 11$/năm để bảo tồn đại bàng trọc ) và những rủi ro đối với sức khỏe cộng đồng… Các giá trị lựa chọn và giá trị tồn tại của đa dạng sinh học Những rủi ro đối với cuộc sống và sức khỏe Nước, hệ thống vệ sinh và hệ thống thoát nước

Phương pháp CVM sẽ tin cậy hơn khi vùng nghiên cứu có những đặc điểm sau: Những sự thay đổi chất lượng môi trường không gây ảnh hưởng trực tiếp lên năng suất, sản lượng…., không khả thi khi theo dõi được một cách trực tiếp sở thích của người dân Khu vực lấy mẫu là tiêu biểu, quan tâm, am hiểu tầm quan trọng của nghiên cứu và có nhận thức cao về vấn đề đang được nghiên cứu… Có đầy đủ tiền của, nhân lực và thời gian để thực hiện cuộc nghiên cứu theo đúng quy cách

Ưu điểm

Những người làm nghiên cứu thích phương pháp đánh giá ngẫu nhiên vì nó có thể áp dụng được cho nhiều lọa hàng hóa môi trường khác nhau Bên cạnh việc ước lượng được các giá trị sử dụng trực tiếp, gián tiếp nó có thể đánh giá được giá trị

không sử dụng mà cụ thể là giá trị tồn tại hay giá trị lưu truyền Như vậy có thể thấy rằng CVM là một phương pháp rất linh hoạt, áp dụng được cho hầu hết các loại giá trị của một hàng hóa môi trường hay một loại tài nguyên

CVM là một phương pháp quan trọng để ước lượng các sản phẩm, dịch vụ của tài nguyên môi trường khi không có thị trường tồn tại cho chúng Đây là một ưu điểm nổi trội của phương pháp CVM Thông thường, các phương pháp định giá cần một thị trường cụ thể về giá cả của một loại hàng hóa nào đó, để biết được cá yếu tố môi trường tác động lên giá cả của hàng hóa đó như thế nào? Các nhà nghiên cứu sẽ thu thập nhiều thông tin liên quan đến đặc điểm của hàng hóa đó cùng với yếu tố môi trường Sau quá trình xử lý số liệu sẽ xác định được mức độ ảnh hưởng của yếu tố môi trường lên gái cả hàng hóa đó Từ đó xác định được tổng lợi ích hay thiệt hại do yếu tố môi trường mang lại Các dạng phương pháp này có thể kể đến như là : Hedonic Pricing Method, Replacement Cost Method,…Đối với các giá trị không sử dụng như giá trị tồn tại, gía trị lưu truyền, bảo tồn đa dạng sinh học…không có một thị trường nào quyết định giá cả cho nó, vì thế muốn định giá được nó không có phương pháp nào ngoài việc sử dụng CVM Các kết quả sẽ thay đổi tùy thuộc vào các điều kiện giả thiết đặt ra trong thị trường giả định

Nhược điểm

Các ước lượng có được từ phương pháp CVM chỉ phản ánh các hoạt động giả định do các hoạt cảnh đưa ra khi điều tra phỏng vấn là những hoạt cảnh, trường hợp giả định đã được xây dựng nên

Khi áp dụng phương pháp CVM, có thể gặp phải vấn đề sai lệch do chiến thuật: nếu người được điều tra cho là các giá trị mà họ đưa ra có thể có một ảnh hưởng nào đó đến chính sách sẽ đề ra và có ảnh hưởng đến quyền lợi của họ thì họ có thể trả lời các giá trị quá cao hay quá thấp so với giá trị thực sự của họ

Sai lệch xuất phát từ các giả định chúng ta sử dụng khi chúng ta xây dựng các hoạt cảnh ban đầu

Sai lệch tổng thể và bộ phận: người được phỏng vấn cũng có thể hiểu nhầm vấn đề được hỏi trong quá trình điều tra phỏng vấn và có thể đưa ra các giá trị đánh giá một bộ phận của vấn đề mà ta quan tâm thành giá trị tổng thể hoặc ngược lại.Ví dụ: Thay vì trả lời mức sẵn lòng trả cho việc cải thiện chất lượng môi trường nước của một