Đang tải... (xem toàn văn)
Sẵn sàng trả mức giá cao cho một vị trí quan trọng > Không mua khi không thấy trước được giá trị tăng thêm đáng kể > Bốn thứ Trump tìm kiếm cho một vị trí > Giải quyết sáng tạo vấn đề sẽ đem lại mức lợi nhuận lớn > Hãy viết một bản kế hoạch kinh doanh trước khi mua bất động sản
1 NỘI DUNG CHÍNH: > Sẵn sàng trả mức giá cao cho vị trí quan trọng > Khơng mua không thấy trước giá trị tăng thêm đáng kể > Bốn thứ Trump tìm kiếm cho vị trí > Giải sáng tạo vấn đề đem lại mức lợi nhuận lớn > Hãy viết kế hoạch kinh doanh trước mua bất động sản Chắc bạn nghe câu nói cửa miệng ba điều quan trọng kinh doanh bất động sản "vị trí, vị trí, vị trí” Trump lại cho nói sai lầm Vị trí bất động sản quan trọng, có vị trí tuyệt vời khơng đảm bảo cho điều Đó điểm khởi đầu cho thương vụ đầu tư tốt Tuy nhiên, nhà đầu tư bất động sản thiếu lực sở hữu bất động sản vị trí tuyệt vời để gia tài Một tảng triết lý Trump “Cải thiện vị trí nào” Nói cách khác, sử dụng khả sáng tạo tầm nhìn sắc bén để thay dổi cách sử dụng vị trí mà anh có Trump không tham gia vào việc tầm thường – mà phải thật đặc biệt Nếu ơng xây dựng tòa nhà sang trọng nhất, lớn tốt khu vực Những nhà đầu tư nhỏ điều chỉnh lại ngun tắc cách thực điều mang tính cấp tiến với bất động sản họ, thay đổi phân chia khu vực bất động sản, thay đổi cách sử dụng bất động sản, hay cải tiến ấn tượng khiến người nghĩ vị trí bất động sản theo cách Đó điều mà ơng định thực ơng đưa sáng kiến Tòa tháp Thế giới Trump khu Trung tâm Liên Hợp Quốc (United Nations Plaza) NGUYÊN TẮC 1: Sẵn sàng trả mức giá cao cho vị trí quan trọng Sẽ ln có cầu địa điểm tốt người ta trả giá cao cho địa điểm tốt Bạn cần phải tránh bẫy việc kiếm mức giá trung bình thị trường bất động sản địa phương sẵn sàng “ trả giá cao” việc trả giá cao đưuọc đảm bảo Nói cách khác, gọi “mức giá thị trường trung bình” bất động sản tính tốn dựa nguồn thông tin hạn chế liên hệ tới tồn khu vực xung quanh mà khơng phải giá trị bất động sản cụ thể có diện tích mong muốn vị trí tốt Bạn phải trả giá cao từ 50 đến 100% để có khu bất động sản tốt vị trí đẹp, đáng kể để làm cho phép bạn thu hút khách thuê người mua có đẳng cấp bạn cải tiến khu bất động sản để thu giá trị cao từ Tòa tháp Thế giới Trump ví dụ hồn hảo việc trả mức giá cao cho vị trí tốt Khi Trump tìm thấy nó, bất động sản bao gồm khu nhà hai tầng lỗi thời nhóm kỹ sư sở hữu Lượng tiền mà họ yêu cầu cho khu bất động sản lớn Nhưng Donald Trump trả mức giá ơng biết khu nhà khác khu vực quyền sử dụng khơng gian mà họ khơng dùng đến ơng có thẻ mua lại quyền mức giá phải sau ơng xây dựng khác thường Trump ln ln sẵn sàng trả mức giá cao cho vị trí tốt ơng biết “khơng có mức giá tốt cho bất động sản khơng phù hợp” Ơng khơng mua thứ rẻ, ơng khơng thể nhìn thấy cách để tạo thêm cho giá trị đặc biệt Thực tế khía cạnh đó, bất động sản độc chắn có giá trị cao thấp mức giá bán trung bình so với khu nhà khác khu vực NGUYÊN TẮC 2: Khơng mua khơng có cách tạo thêm giá trị đặc biệt cho bất động sản tương lai Như tơi nói, bạn dự kiến mua địa điểm hạng nhất, thường bạn trả giá cao cho địa điểm Nếu bạn dự định mua được, tự hỏi mình: “Làm tơi lý giải cho việc trả giá cao?” Đầu tiên, bạn có địa điểm tốt, bạn có khách thuê tốt Nhưng điều chưa đủ để đảm bảo cho mức giá cao mà bạn phải trả Trump chi trả cao cho bất động sản vị trí tốt ông đưa kế hoạch làm thay đổi ngoạn mục cách nhìn nhận đánh giá người khác bất động sản Để hấp dẫn Trump nhà đầu tư thơng minh khác, bất động sản phải có tiềm chưa khám phá để làm tăng thêm giá trị đặc biệt giá trị chưa đươc coi yếu tố giá bán tòa nhà Ví dụ, người lãnh đạo tổ chức kỹ sư biết xây dựng tòa nhà cao 90 tầng khu đất họ, họ bán ý tưởng cho nhiều nhà phát triển khác để có mức giá cao nhiều Hầu hết người xem xét khu vực thấy khả xây tòa nhà cao 20 tầng với diện tích móng 370.000 feet vuông, giới hạn cho phép theo quy định phân vùng thành phố lúc Điều làm cho thương vụ Trump thành cơng tầm nhìn đầy sáng tạo Trump mua hết quyền sử dụng không gian khu vực sử dụng quyền để xây dựng cấu trúc có diện tích móng 667.000 feer vng với trần nhà cao, cửa sổ lớn từ sàn nhà đến trần, đầu tư vốn vào quang cảnh tuyệt vời đầy tiềm khu đất Tài nguyên Trump ông kết hợp mảnh ghép lại với mức giá ổn định với mức giá bán dự tính mà ơng có hộ chung cư Mặc dù bạn nhà đầu tư nhỏ, bạn muốn thành công chắn có tầm nhìn để tạo thêm giá trị cho bất động sản bạn mua Hãy nghĩ khả nhìn nhận bạn việc tạo thêm giá trị chưa khám phá trước bạn thực quan tâm tới việc bỏ tiền mua bất động sản Bạn phải suy nghĩ sáng tạo để sử dụng tốt hiệu bất động sản Ví dụ, bạn mua khu nhà để nâng cấp khu có vị trí đẹp cải tiến nó, xây thêm phần phụ, tăng thêm số hộ chất lượng nhà thuê Những cách sáng tạo khác xây tòa nhà khác hay tạo tiện nghi cho bất động sản, thay đổi cách sử dụng từ nhà chung cư sang kinh doanh thương mại hay ngược lại, hay tìm khác biệt nadfo thay đỏi cách trí khơng gian Tất việc làm cách làm tăng giá trị bất động sản Kết luận bạn cân nhắc việc mua bất động sản để đầu tư vào nó; tìm kiếm phương thức để “ Cải thiện vị trí nó” NGUN TẮC 3: BỐN THỨ TRUMP TÌM KIẾM CHO MỘT VỊ TRÍ > CẢNH QUAN TUYỆT VỜI: Điều mà Trump thích vị trí ơng xây dựng tòa tháp Thế giới Trump tiềm quang cảnh ngoạn mục nhìn xuống phía dòng sơng Đơng Khơng có điều đó, ơng khơng mua bất động sản Thực tế, quang cảnh nhân tố quan trọng đằng sau thành cơng tòa nhà số 40 phố Wall ( có quang cảnh tuyệt vời nhìn xuoogns Cảng New York từ tầng cao tòa nhà), Tòa tháp Trump ( nhìn xuống Cơng viên Trung Tâm), Khách sạn Tòa tháp Quốc Tế Trump ( nhín xuống Cơng viên Trung Tâm), tòa thấp Phía Tây nhìn xuống dòng sơng Hudson Đối với nhà đầu tư nhỏ, quang cảnh tốt có ý nghĩa khác chút, khiêm tốn hơn, quan trọng bất động sản Ví dụ, tòa nhà chung cư khiêm tốn có quang cảnh nhìn sang lùm phía sau bất động sản Việc biến chúng thành kiểu quang cảnh giống quang cảnh nhìn phía cơng viên làm tăng giá trị tòa nhà Đối với tòa nhà mình, Trump táo bạo mở rộng ô cửa sổ lớn so với cấu trúc cũ dể cải thiện quang cảnh nhìn xuống khu Công viên Trung tâm Tầm quan trọng quang cảnh phụ thuộc vào cách sử dụng đặc biệt bất động sản mà bạn hình dung đầu Chắc chắn không muốn sống gần bãi rác thải khu phố yên tĩnh quang cảnh lý tưởng cho khu nhà chung cư cỡ trung bình Ở mức tối thiểu, tìm kiếm quang cảnh tương xứng với lối sống cư dân khu bất động sản bạn bạn vượt qua yêu cầu quang cảnh > SỰ UY TÍN: Trump tìm kiếm địa điểm có uy tín, trường hợp Tòa tháp Thế giới Trump, ơng thích uy tín tòa nhà nằm cạnh trụ sở Liên Hợp Quốc Trump biết nhiều phủ hồ hởi mua hộ cho nhà ngoại giao cấp cao họ khu phố đối diện với tòa nhà Liên Hợp Quốc Tòa tháp Trump nằm Đại lộ Địa uy tín chẳng địa tòa nhà Trump số 40 phố Wall Một nhà đầu tư nhỏ mua khu bất động sản nên xem xét liệu địa mà ơng ta sở hữu có hấp dẫn người mà ông ta muốn thu hút hay không Nếu mục tiêu bạn gia đình có thu nhập cao, bạn phải mua bất động sản khu vực có sẵn khu dân cư sang trọng Nếu mục tiêu bạn gia đình có mức thu nhập trung bình thấp, chọn khu vực mà thành viên nhóm dân cư mong muốn > TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN: Bất kỳ bất động sản Trump mua phải có vài tiềm phát triển phải thu hút quan tâm ông Những câu hỏi quan trọng cần trả lời là: - Liệu đầu tư có theo kịp với thay đổi thời đại hay khơng? - Liệu giá th có theo kịp tốc độ lạm phát hay không? - Liệu khu vực có ổn định, tiến triển tốt hơn, hay trở nên tồi đi? Bất kỳ nhà đầu tư bất động sản nghiêm túc hỏi trả lời câu hỏi tương tự họ mong muốn thành cơng Một nơi tốt để tìm kiếm bất đống sản bị đánh giá thấp khu vực ranh giới giáp với địa điểm ranh giới giáp với địa điểm thành công Nghiệp vụ kinh doanh đất đai phù hợp nhiều trường hợp Lý thuyết mà nghiệp vụ kinh doanh đất đai dựa là: với thời gian, bất động sản lên giá, nằm vị trí chiến lược Trong đó, bạn phải đóng thuế chi phí khác lien quan đến khu bất động sản Trong trường hợp bạn khơng có khoản thu nhập bù lại – khoản đầu tư bạn Có thể bạn khơng có dự định đầu tư phát triển hay xây dựng khu bất động sản Dự định bạn giữ bất động sản giá trị tăng lên Ở thành phố New York, ví dụ điển hình nghiệp vụ kinh doanh đất đai việc mua bãi đỗ xe mảnh đất chưa sử dụng hiệu Dự kiến bạn tiếp tục sử dụng tạm thời khu bất động sản bãi đỗ xe bạn tìm cách sử dụng khác mang lại nhiều lợi nhuận Nghiệp vụ kinh doanh đất đai khoản đầu tư mạo hiểm mang lại nhiều lợi nhuận bạn có phán đốn xác Tham gia kinh doanh đất đai ý kiến hay để sử dụng số tiền mà bạn sẵn sàng bị để nguyên két thời gian dài Điều hoạt động đặc biệt tốt có khu vực khu vực xung quanh gia đoạn chuyển đổi, có chuyển đổi Ví dụ, bạn thấy khu vực trì trệ, khu vực khác khơng xa bắt đầu phát triển, bạn tự nhủ: “ Ồ, tơi mua nơi rẻ, sớm hay muộn tăng trưởng theo suy đốn tơi tơi muốn điều xảy ra” Vì vậy, bạn mua với lý thuyết có tiên triển thời điểm đốn trước tương lai Bạn phải điều xảy Tuy nhiên, có điều chắn: mua sớm, giá rẻ ngược lại, mua muộn – phát triển khu lân cận trở nên sôi – giá cao > SỰ TIỆN LỢI: Một thứ khác mà Trump tìm kiếm địa điểm tiện lợi khách hàng ông dự kiến cho dù họ chủ hộ hay người thuê văn phòng Sự tiện lợi bao gồm khoảng cách tới khu vực mua sắm, giao thông trường học, đại điểm thờ cúng tơn giáo tiện ích khác Sự sẵn có lực lượng lao động yếu tố xem xét định mức độ mong muốn văn phòng hay khơng gian dánh cho thương mại Nếu bạn có ý định sống làm việc khu bất động sản có đáp ứng u cầu hay khơng bạn tưởng tượng có hạnh phúc khơng mơi trường Nếu câu trả lời “có”, việc mua bán tốt Những khách hàng tương lai bạn phản ứng tương tự Nếu nơi mà bạn cảm thấy thoải mái, bạn nên bỏ qua NGUYÊN TẮC 4: Giải sáng tạo vấn đề đem lại mức lợi nhuận lớn 10 Trong 20 năm đại diện cho nhà đầ tư bất động sản lớn trước gặp Donal trump, tơi có chút tiếng tăm chun viên giải vấn đề liên quan đến bất động sản lý lĩnh vực bất động sản luật tơi khuyến khích nhà đầu tư bất động sản nhỏ nghĩ vấn đề bất động sản, đặc biệt giai đoạn mua bán, các”cơ hội” Thực tế, Donal trump quan sát thứ mà chuyên gia khác cho rừng “ khơng có khả năng” mà đơn giản xảy với thương vụ Khách sạn Commodore, điểm chung trở thành tảng để làm việc Chúng trở thành kết hợp khó vượt qua điều tồn NGUYÊN TẮC 5: Hãy viết kế hoạch kinh doanh trước mua bất động sản Mỗi Trump dự định mua bất động sản, ông yêu cầu trợ lý chuẩn bị án kinh doanh bao gồm phần sau: o Chi phí dự tính cho khoản khách nhau, o Bản chất chi phí tình hình tài tại, o Thu nhập dự tính Một lộ trình dự án rõ chi phí phát sinh có thu nhập: Lập kế hoạch kinh doanh tiền khả thi nguyên tắc quan trọng để bạn thực buộc bạn phải suy nghĩ thông suốt nhân tố quan trọng việc sở 11 hữu bất động sản cụ thể Nó buộc bạn phải suy nghĩ kế hoạch tương lai cho bất động sản thời hạn lần mua bán cuối Bạn mong đợi khoản thu nhập an toàn hay khoản thu nhập mang tính đầu cơ, hay bạn mong đợi hội mua thực điều với khu bất động sản đó, làm tăng giá trị cách ngoạn mục dựa khả suy đốn sáng tạo bạn sau bán tồn phần bất động sản để thu lợi nhuận? Rõ ràng, Trump thích cách tiếp cận sau hơn) Chìa khóa để định mua hay khơng mua câu trả lời cho câu hỏi: “Liệu thương vụ mua bán có giúp anh đạt mục tiêu dự tính phần kế hoạch đầu tư anh khơng?” Hãy tự hỏi mình: “Tơi có trơng mong thu lại khoản hay khơng? Liệu ngắn hạn hay dài hạn? “Tơi có mong chờ mua giữ bất động sản phần sở hữu lợi ích lớn thuế, mức chi phí lợi ích tiền bạc khác?” Điều phụ thuộc vào chất mục tiêu mà liệu thời điểm việc mua bán có phù hợp với mục tiêu bạn hay khơng? Khả lớn, hợp logic, hấp dẫn nhà đầu tư nhỏ mua bất động sản khác với mục tiêu khác Ví dụ, bạn mua mảnh đất ngoại ô thành phố, xây dựng lập kế hoạch ba năm anh bán nhân đơi số tiền có Hoặc, khu vực khác thành phố bạn 12 mua khu mà bạn cho người thuê bất động sản có tiếng mang lại cho bạn khoản thu nhập an toàn 8% số tiền bạn bỏ Ở khu vực khác, anh xem xét mua khu mẻ với ý tưởng bán, cho thuê sở hữu lâu dài Đây vài câu hỏi để bạn trả lời lập kế hoạch cho bất động sản mình: o Làm để tăng giá trị mà bạn có ý định mua? o Chi phí dự tính việc tân tạo lại, thu nhập chi tiêu? Hãy làm bảng phân tích tài bất động sản để tìm câu trả lời o Đây khoản đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Bạn dự tính bán lại bất động sản hay mua sở hữu nó? o Bạn dự định quản lý bất động sản nào? o Bạn cấp vốn cho bất động sản nhưu nào? Bạn có ý định thu hút nhà đầu tư hay tự huy động vốn qua ngân hàng? o Nếu bạn cần nhà đầu tư, anh làm để thu hút họ? Tỷ lệ thu lại theo phần trăm số tiền bỏ nhà đầu tư bao nhiêu? o Chiến lược lộ trình bán bất động sản anh nào? Việc cẩn thận xem xét dự án kinh doanh khơng giúp cho bạn giải thích cách thuyết phục người cho vay kế hoạch tuyệt vời mà 13 giúp bạn tiếp cận gần với chi phí lợi nhuận thực tế dự án Tác giả: Nguyễn Thành Tiến Nếu bạn học điều bổ ích từ tơi chia sẻ đến bạn bè người thân bạn Khi chia sẻ xin vui lòng ghi rõ nguồn Nguyễn Thành Tiến Bạn thích ebook này? Bạn muốn có nhiều kiến thức bổ ích! Hãy tham gia http://batdongsansummit.com/ điều giúp bạn có thêm kiếm thức đầu tư, kinh doanh, phát triển thân phát triển công việc bạn 14 batdongsansummit.com |© 2016 NIK All rightsreserved ... mang tính cấp tiến với bất động sản họ, thay đổi phân chia khu vực bất động sản, thay đổi cách sử dụng bất động sản, hay cải tiến ấn tượng khiến người nghĩ vị trí bất động sản theo cách Đó điều... nhà đầ tư bất động sản lớn trước gặp Donal trump, có chút tiếng tăm chuyên viên giải vấn đề liên quan đến bất động sản lý tơi lĩnh vực bất động sản luật khuyến khích nhà đầu tư bất động sản nhỏ... Bạn dự tính bán lại bất động sản hay mua sở hữu nó? o Bạn dự định quản lý bất động sản nào? o Bạn cấp vốn cho bất động sản nhưu nào? Bạn có ý định thu hút nhà đầu tư hay tự huy động vốn qua ngân