HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN NHÓM HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM Họ tên MSSV HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LỜI MỞ ĐẦU Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa quản lý nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) biết đến loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực HĐMBTS nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Bên cạnh đó, HĐMBTS từ quy định pháp luật đến thực tiễn có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh Về phía quy định pháp luật dân HĐMBTS văn pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS nhiều điều bất cập, chưa đồng bộ, nhiều quy định khó áp dụng chưa phát huy tính hiệu lực thực tiễn Bên cạnh đó, có nhiều quan hệ HĐMBTS lại chưa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới có tranh chấp xảy khó giải Về phía chủ thể thiếu hiểu biết nhận thức không đắn tham gia vào số HĐMBTS chưa tuân thủ quy định pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trình giao kết thực HĐ Việc phân tích đánh giá thực trạng hoạt động giải tranh chấp HĐMBTS điều quan trọng để nhìn nhận rõ tính hiệu việc áp dụng quy phạm pháp luật hành, đồng thời qua tình hình thực HĐMBTS, từ đưa giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định pháp luật Việt Nam HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN MỤC LỤC DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM LỜI MỞ ĐẦU I Khái quát chung hợp đồng mua bán tài sản Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản: Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản: .4 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản: II Tranh chấp hợp đồng mua bán án sơ thẩm số 168/2010/DS-ST án phúc thẩm số 57/2011/DS-PT: III Phân tích án: IV Quan điểm nhóm: 13 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN I Khái quát chung hợp đồng mua bán tài sản Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản: Khái niệm hợp đồng: theo Điều 385 BLDS 2015 quy định, hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Theo Điều 430 BLDS quy định, hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định luật này, luật nhà luật khác có liên quan Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản: Theo quy định Điều 105 BLDS 2015 luật tài sản vật, tiền , giấy tờ có giá, quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai Theo quy định điều 431 BLDS 2015 tài sản quy định luật đối tượng hợp đồng mua bán Trường hợp theo quy định luật , tài sản bị cấm bị hạn chế chuyển nhượng tài sản tải sản đối tượng mua bán phải phù hợp với quy định Tài sản bán thuộc sở hửu người bán người bán có quyền bán Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản: Cá nhân: Chủ thể có lực hành vi dân sự, lực hành vi dân phù hợp với dân xác lập theo khoản Điều 117 BLDS 2015 Tổ chức: Pháp nhân tổ chức khơng có tư cách pháp nhân (doanh nghiệp tư nhân) Dựa vào chủ thể tham gia hợp đồng mà xảy tranh chấp hợp đồng luật áp dụng BLDS hay luật Thương mại I Tranh chấp hợp đồng mua bán án sơ thẩm số 168/2010/DS-ST án phúc thẩm số 57/2011/DS-PT: Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Phi Ngân, sinh năm 1965 Ông Văn Phước Vui, sinh năm 1962 Cùng địa chỉ: số 35A đường Lê Văn Tao, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An Bị đơn: Bà Lương Thị Lỹ, sinh năm 1962 Ông Trần Văn Sự, sinh năm 1956 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Cùng địa chỉ: số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An Địa liên lạc: số 109 đường Trương Định, phường 1, thành phố Tân An, tỉnh Long An Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An Người đại diện theo ủy quyền: ông Nguyễn Bá Minh Ông Lý Thế Hùng, sinh năm 1983 Địa chỉ: số 316/3 Quốc lộ 62, phường 6, thành phố Tân An, tỉnh Long An Bà Trần Thị Thật, sinh năm 1960 Địa chỉ: số 449/4/3/7 đường Hùng Vương, phường 12, quận 6, thành phố Hồ Chí Minh NHẬN THẤY Theo đơn khởi kiện ngày 19/5/2010 nguyên đơn Nguyễn Thị Phi Ngân Vãn Phước Vui lời trình bày ơng Nguyễn Anh Trí người đại diện hợp pháp theo ủy quyền nguyên đơn: Vào ngày 02/4/2010 bà Lỹ, ơng Sự có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Ngân ông Vui nhà đất số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An với giá 1.040.000.000 đồng; bà Ngân, ông Vui giao cọc trước 200.000.000 đồng, có làm giấy biên nhận đặt cọc Nhưng sau nhận cọc tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng quan quản lý đô thị cho biết giới xây dựng đường Huỳnh Việt Thanh 8m, vị trí hẻm bên hơng nhà 3m Vị trí xây dựng phải vạt góc theo quy chuẩn để đảm bảo tầm nhìn 3m X 3m, nên phía bà Ngân ông Vui cho phần đất xây dựng bị diện tích phía trước phía hơng so với trạng thực tế nằm lộ giới hẻm giới Nhưng thỏa thuận giao kết đặt cọc, phía ơng Sự bà Lỹ khơng cung cấp thông tin cho bà Ngân ông Vui biết, từ bà Ngân, ơng Vui cho bà Ngân ông Vui bị nhầm lẫn nên yêu cầu tòa án hủy bỏ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN giao kết hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/4/2010 bà Ngân, ông Vui với bà Lỹ, ông Sự; đồng thời buộc bà Lỹ, ông Sự trả lại 200.000.000đồng tiền đặt cọc cho bà Ngân, ông Vui Bị đơn bà Lương Thị Lỹ ơng Trần Văn Sự trình bày: Vào ngày 02/4/2010, ơng bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Ngân, ông Vui nhà đất số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An với giá 1.040.000.000 đồng, bà Ngân, ông Vui có giao cọc trước 200.000.000 đồng có làm giấy nhận cọc Trước mua bán bên khơng có thỏa thuận việc cung cấp thơng tin nhà đất Nay bà Ngân, ông Vui không tiếp tục thực hợp đồng mua bán ông bà không đồng ý Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nhà nêu ông Sự trực tiếp giao cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An để nhờ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung tâm cho bà Ngân, ông Vui mượn chưa lấy lại nên ông Sự yêu cầu bà Ngân, ông Vui trả lại cho trung tâm để trung tâm trả lại cho ơng Sự Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ơng Lý Thế Hùng trình bày: Ơng nhân viên Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An, vào tháng 02/2010 ơng có nhận hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất bà Ngân ông Vui bà Lỹ ông Sự ơng Sự giao Sau có kết trả lời thông tin nhà đất nhà nêu 02 bên khơng tiếp tục thực hợp đồng, ơng Vui có đến mượn hồ sơ giữ ln giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An ông Nguyễn Bá Minh đại diện theo ủy quyền trình bày: Vào tháng 4/2010, ơng Sự ơng Vui có đến trung tâm nhờ làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất, ông Lý Thế Hùng nhân viên trung tâm nhận thực hiện, sau ơng Vui đến mượn hồ sơ giữ ln giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nay; nên trung tâm yêu cầu ông Vui bà Ngân trả lại cho trung tâm để trung tâm trả lại cho ông Sự Bà HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Trần Thị Thật trình bày: nhà đất số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An tài sản bà Lỹ ông Sự, bà người nhờ khơng có quyền lợi nhà nên bà khơng có u cầu vụ án Tại Bản án dân sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010, Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An định: Chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui, hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui với bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự thỏa thuận ngày 02/4/2010 Buộc bà Lương Thị Lỹ, ơng Trần Văn Sự có trách nhiệm hồn lại tiền cọc nhận bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) Bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui có trách nhiệm hồn trả cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhà đất tọa lạc số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An để Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An hoàn hồ sơ nhận cho ơng Sự Ngồi ra, Tòa án cấp sơ thẩm định tiền lãi, án phí quyền kháng cáo đương theo quy định pháp luật Ngày 29/10/2010, ông Trần Văn Sự bà Lương Thị Lỹ có đơn kháng cáo án sơ thẩm Tại án dân phúc thẩm số 57/2011/DS-PT ngày 07/3/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Long An định: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo ông Trần Văn Sự bà Lương Thị Lỹ Cải sửa phần án sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010 Tòa án nhân dân thành phố Tân An HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Bác yêu cầu khởi kiện bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui việc xin hủy họp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 ông Trần Văn Sự bà Lương Thị Lỹ để đòi 200.000.000đ tiền cọc Buộc ơng Văn Phước Vui bà Nguyễn Thị Phi Ngân phải trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ông Trần Văn Sự đứng tên cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An để Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An trả lại cho ông Trần Văn Sự thời hạn 01 tháng kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án Nếu hết thời hạn nêu bên ơng Sự khơng trả giấy bên ông Sự có quyền hợp thức hóa lại giấy tờ nhà đất số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An Mọi chi phí làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất bên bị Tòa án buộc trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải trả lại cho bên ông Sự án khác có tranh chấp kiến nghị quan chức thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ông Sự (giấy cũ) để cấp giấy cho ơng Sự Ngồi ra, Tòa án cấp phúc thẩm định án phí việc thi hành án theo luật định II Phân tích án: Tại Bản án dân sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010, Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An định: - Chấp nhận yêu cầu bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui, hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui với bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự thỏa thuận ngày 02/4/2010 - Buộc bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự có trách nhiệm hồn lại tiền cọc nhận bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN - Bà Nguyễn Thị Phi Ngân ơng Văn Phước Vui có trách nhiệm hoàn trả cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhà đất tọa lạc số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An để Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An hồn hồ sơ nhận cho ơng Sự Ngồi ra, Tòa án cấp sơ thẩm định tiền lãi, án phí quyền kháng cáo đương theo quy định pháp luật Quyết định hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui với bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự thỏa thuận ngày 02/4/2010 tòa án sơ thẩm áp dụng Điều 131 Bộ luật dân 2005: “Khi bên có lỗi vô ý làm cho bên nhầm lẫn nội dung giao dịch dân mà xác lập giao dịch bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu bên thay đổi nội dung giao dịch đó, bên khơng chấp nhận bên bị nhầm lẫn có quyền u cầu Tồ án tun bố giao dịch vô hiệu.” Như vậy, ý kiến chủ quan tòa án sơ thẩm cho thỏa thuận giao kết đặt cọc, bên khơng có thỏa thuận việc cung cấp thông tin nhà đất nên phía ơng Sự, bà Lỹ khơng thiết phải cung cấp thông tin cho ông Vui bà Ngân Việc vơ tình làm cho ơng Sự bà Lỹ nhầm lẫn, thông tin mảnh đất ông Sự bà Lỹ mua có phần đất thuộc diện quy hoạch mà giao kết hợp đồng chuyển nhượng với ông Vui bà Ngân Mặt khác, hợp đồng đặt cọc bên hợp đồng phụ kèm với hợp đồng hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Phi Ngân, ông Văn Phước Vui với bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn Sự thỏa thuận ngày 02/4/2010 Khi hợp đồng bị tun vơ hiệu làm chấm dứt hợp đồng phụ (khoản điều 410 BLDS 2015: “2 Sự vơ hiệu hợp đồng làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp bên có thoả thuận hợp đồng phụ thay hợp đồng Quy định khơng áp dụng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự.”) Căn theo Điều 137 BLDS 2005: “Điều 137 Hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Tòa án sơ thẩm yêu cầu bà Lương Thị Lỹ, ông Trần Văn hoàn lại tiền cọc nhận bà Nguyễn Thị Phi Ngân ông Văn Phước Vui 200.000.000 đồng (hợp đồng phụ vô hiệu); Bà Nguyễn Thị Phi Ngân ơng Văn Phước Vui có trách nhiệm hồn trả cho Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhà đất tọa lạc số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An để Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất Long An hoàn hồ sơ nhận cho ông Sự Tại án dân phúc thẩm số 57/2011/DS-PT ngày 07/3/2011, Tòa án nhân dân tỉnh LA định: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo ông BĐ_Trần Văn Sự bà BĐ_ Lương Thị Lỹ Cải sửa phần án sơ thẩm số 168/2010/DSST ngày 27/10/2010 Tòa án nhân dân thành phố TA Bác yêu cầu khởi kiện bà NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân ông NĐ_Văn Phước Vui việc xin hủy hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 ông BĐ_Trần Văn Sự bà BĐ_ Lương Thị Lỹ để đòi 200.000.000đ tiền cọc Buộc ơng NĐ_Văn Phước Vui bà NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân phải trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ông BĐ_Trần Văn Sự đứng tên cho LQ_Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất LA để LQ_Trung tâm dịch vụ tư vấn nhà đất LA trả lại cho ông BĐ_Trần Văn Sự thời hạn 01 tháng kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án Nếu hết thời hạn nêu bên ông BĐ_Sinh khơng trả giấy bên ơng BĐ_Sự có quyền hợp thức hóa lại giấy tờ nhà đất số 154 đường HVT, phường 2, thành phố TA, tỉnh LA Mọi chi phí làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất bên bị Tòa án Tòa án buộc trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất phải trả lại cho bên ông BĐ_Sự án khác có tranh chấp kiến nghị quan chức thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ông BĐ_Sự (giấy cũ) để cấp giấy cho ơng BĐ_Sự Ngồi ra, Tòa án cấp phúc thẩm định án phí việc thi hành án theo luật định Ngày 24/6/2011, bà NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân ơng NĐ_Văn Phước Vui có đơn đề nghị kháng nghị án phúc thẩm nêu theo thủ tục giám đốc thẩm với lý hợp đồng đặt cọc vô hiệu khách quan nên bên phải hồn trả cho nhận 10 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Về định : “Bác yêu cầu khởi kiện bà NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân ông NĐ_Văn Phước Vui việc xin hủy hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 ông BĐ_Trần Văn Sự bà BĐ_ Lương Thị Lỹ để đòi 200.000.000đ tiền cọc.” Theo khoản 1,2 Điều 358 Bộ luật dân 2005 quy định: “Điều 358 Đặt cọc Đặt cọc việc bên giao cho bên khoản tiền kim khí quí, đá quý vật có giá trị khác (sau gọi tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp đồng dân Việc đặt cọc phải lập thành văn Trong trường hợp hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền; bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc; bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Căn theo khoản 1, điểm c, Điều 318 Bộ luật dân 2005 quy định: “1 Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: c) Đặt cọc; Trong trường hợp bên có thoả thuận pháp luật có quy định biện pháp bảo đảm người có nghĩa vụ phải thực biện pháp bảo đảm đó.” Trong trường hợp bạn quan hệ pháp luật đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, tức đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết thực hợp đồng bên phải tuân thủ việc ký kết thực hợp đồng, vi phạm xử lý tiền đặt cọc Như vậy, theo quy định trên: – Khi hợp đồng dân giao kết, thực tài sản đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền + Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc 11 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN + Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hợp đồng dân phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Cũng Điều 407 Bộ Luật này: Điều 407 Hợp đồng vô hiệu Quy định giao dịch dân vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật áp dụng hợp đồng vô hiệu Sự vơ hiệu hợp đồng làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp bên có thỏa thuận hợp đồng phụ thay hợp đồng Quy định không áp dụng biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Sự vô hiệu hợp đồng phụ khơng làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp bên thỏa thuận hợp đồng phụ phần tách rời hợp đồng Trong tình này, việc đặt cọc thực nhằm bảo đảm nghĩa vụ giao kết, thực hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/4/2010 bà NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân ông NĐ_Văn Phước Vui ông BĐ_Trần Văn Sự bà BĐ_ Lương Thị Lỹ Tuy nhiên, bà Ngân ông Vui cho bà Ngân ông Vui bị nhầm lẫn nên yêu cầu tòa án hủy bỏ giao kết hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/4/2010 Từ cho thấy rằng, việc hợp đồng mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/4/2010 bị vô hiệu nhiên hợp đồng đặt cọc bị chấm dứt với việc không giao kết, thực diện hợp đồng mua bán tài sản nhầm lẫn phía đặt cọc NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân ông NĐ_Văn Phước Vui, tài sản đặt cọc thuộc bên nhận đặt cọc ông BĐ_Trần Văn Sự bà BĐ_ Lương Thị Lỹ Do đó, tòa án phúc thẩm có sở để bác yêu cầu khởi kiện bà NĐ_Nguyễn Thị Phi Ngân ông NĐ_Văn Phước Vui việc xin hủy hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2010 ông BĐ_Trần Văn Sự bà BĐ_ Lương Thị Lỹ để đòi 200.000.000đ tiền cọc III Quan điểm nhóm: Theo quan điểm nhóm hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Sự bà Lũy cho ông Vui bà Ngân Đây hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân với cá nhân xảy tranh chấp áp dụng BLDS 2005 để giải tranh chấp 12 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ( Do BLDS 2005 hết hiệu lực nên nhóm bình luận vụ án theo góc nhìn luật 2015)  Thứ nhất: Hợp đồng mua bán nhà , chuyển nhượng quyền sử dựng đất bị vô hiệu - Trong lời khai vợ chồng bị đơn trình bày “Trước mua bán bên khơng có thỏa thuận việc cung cấp thơng tin nhà đất.” Nhưng tòa án lại nhận định “Theo lời khai ông Trần Văn Sự bà Lương Thị Lỹ ký họp đồng đặt cọc thân ông Sự, bà Lỹ nhà đất số 154 Huỳnh Việt Thanh nằm quy hoạch lộ giới hẻm giới nên cung cấp cho bà Ngân, ông Vui.” Do cần đặt vấn đề, vợ chồng bị đơn nên không cung cấp thông tin nhà đất nằm quy hoạch lộ giới hẻm giới; hay không cung cấp thông tin bên khơng có thỏa thuận việc cung cấp thông tin nhà đất Như việc cung cấp thơng tin cần thiết cho người mua có phải việc cần thiết hay không? Dựa vào đâu từ lời khai bị đơn mà tòa án lại đưa nhận định thế? Nghĩa vụ cung cấp thông tin quy định Điều 443 BLDS 2015 nghĩa vụ cung cấp thông tin hướng dẫn cách sử dụng: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết tài sản mua bán hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; bên bán khơng thực nghĩa vụ bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực thời hạn hợp lý; bên bán không thực làm cho bên mua không đạt mục đích giao kết hợp đồng bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại.” Đây quy định thể rõ nguyên tắc thiện chí trung thực việc giao kết thực hợp đồng Theo đó, bên bán khơng có nghĩa vụ chuyển giao tài sản mà phải cung cấp thơng tin hướng dẫn bên mua cách sử dụng để bảo đảm bên mua đạt lợi ích cao sử dụng tài sản Nếu bên bán không thực nghĩa vụ cung cấp thông tin hướng dẫn cách sử dụng tài sản mua bán bên mua có quyền u cầu bên bán thực nghĩa vụ thời hạn hợp lý Trường hợp bên bán cố tình khơng thực nghĩa vụ làm cho bên mua không đạt mục đích giao kết hợp đồng bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng Nếu bên bán cung cấp thông tin không thật 13 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN không hướng dẫn bên mua sử dụng tài sản quy định mà gây thiệt hại bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại Trong trường hợp thực hợp đồng mua bán tài sản bên bán bà Lương Thị Lỹ ông Trần Văn Sự phải biết buộc phải biết mảnh đất ông bà bị huy hoạch phần (chỉ giới xây dựng đường Huỳnh Việt Thanh 8m, vị trí hẻm bên hơng nhà 3m Vị trí xây dựng phải vạt góc theo quy chuẩn để đảm bảo tầm nhìn 3m X 3m, nên phần đất xây dựng bị diện tích phía trước phía hơng so với trạng thực tế nằm lộ giới hẻm giới) thơng tin quan trọng phải thông báo cho bên mua ông bà Nguyễn Thị Phi Ngân - Vãn Phước Vui Nhưng bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin cho bên mua nhầm lẫn – hai bên không đạt mục đích giao kết họp đồng dẫn đến giao dịch dân vô hiệu theo Điều 126 BLDS 2015  Thứ hai: việc đặt cọc có bị vơ hiệu hay khơng bên có phải trả lại nhận hay không? Vào ngày 02/4/2010, ông bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Ngân, ơng Vui nhà đất số 154 đường Huỳnh Việt Thanh, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An với giá 1.040.000.000 đồng, bà Ngân, ơng Vui có giao cọc trước 200.000.000 đồng có làm giấy nhận cọc Căn theo quy định Khoản Điều 328 Bộ luật dân năm 2015: Đặt cọc ( gọi chung tài sản đặt cọc) thời hạn để bảo đảm giao kết thực hợp Đặt cọc việc bên (sau gọi bên đặt cọc) giao cho bên (sau gọi bên nhận đặt cọc) khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác (sau đồng Theo quy định trên, đặc cọc giao dịch đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thực hợp đồng; bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc khoản tiền kim khí q, đá q vật có giá trị khác Bên cạnh đó, đặt cọc giao dịch dân nên cần đáp ứng điều kiện để giao dịch dân có hiệu lực Khoản Điều 117 Bộ luật dân năm 2015 Hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích đảm bảo cho bên đặt cọc đảm bảo thực nghĩa vụ Như vậy, việc đặt cọc ơng Vui kí kết hợp đồng với ông Sử hợp đồng riêng rẻ mà nghĩa vụ hợp đồng mà bên ông Vui thực để đảm bảo nghĩa vụ vủa sau kí kết hợp đồng Theo điểm b Khoản Mục I Nghị 01/2003/NQ-HĐTP quy định: “a Trong trường hợp đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng để bảo đảm cho việc thực hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hợp đồng bên có lỗi làm cho 14 HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN hợp đồng không giao kết không thực bị vơ hiệu, phải chịu phạt cọc theo quy định khoản Điều 363 BLDS.” Theo quy định ta thấy việc đặt cọc ông Vui đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng thực hợp đồng mình, bên có lỗi làm cho hợp đồng khơng giao kết không thực bị vô hiệu bên phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật Trong trường hợp bên bán không cung cấp thông tin cần thiết cho bên mua, làm cho bên mua bị nhẫm lần dẫn đến hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu Theo quy định bên bán phải chịu phạt cọc, bên mua không muốn nhận khoản bồi thường mà yêu cầu nhận lại số tiền đặt cọc cho bên bán Do đó, điều 131 BLDS 2015 hợp đồng bị vô hiệu yếu tố khách quan ( lỗi nhầm lẫn bên bán phải trả lại tiền đặt cọc cho bên mua )thì hợp đồng bị vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Vì việc ơng Sử hồn trả cho ơng Vui 200.000.000 đồng hợp lí Hết 15 ... Khái quát chung hợp đồng mua bán tài sản Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản: Đối tượng hợp đồng mua bán tài sản: .4 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản: ... tượng hợp đồng mua bán tài sản: Theo quy định Điều 105 BLDS 2015 luật tài sản vật, tiền , giấy tờ có giá, quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản. .. Điều 430 BLDS quy định, hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào