tiểu luận quy định xây dựng

UBND T ỈNH THANH HOÁBAN QUẢN LÝ KHU CÔNG NGHIỆP TỈNH THANH HOÁ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Thanh Hoá, ngày tháng 10 năm 2018 QUY ĐỊNH Quản lý theo đồ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

TIỂU LUẬN MÔN HỌC: QUẢN LÝ QUY HOẠCH XÂY DỰNG VÀ KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ

ĐỀ TÀI: QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG

BẮC KHU A - KHU CÔNG NGHIỆP BỉM SƠN

(TỶ LỆ 1/2000) GVHD: ThS HOÀNG ANH SVTH: BỒ THỊ NGỌC TRÂM MSSV: 1525801050062 LỚP: D15QLDT

UBND T ỈNH THANH HOÁ

BAN QUẢN LÝ KHU CÔNG NGHIỆP

TỈNH THANH HOÁ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Thanh Hoá, ngày tháng 10 năm 2018

QUY ĐỊNH Quản lý theo đồ án đi ều ch ỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Bắc khu A– Khu Công nghiệp Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hoá đã được Ban Quản lý Khu Công nghi ệp t ỉnh Thanh Ho á phê duyệt tại Quyết định số /QĐ-KCN ngày

tháng năm

(Ban hành kèm theo Quyết định số _/QĐ-KCN ngày _tháng _năm _

của Trưởng ban Ban Quản lý Khu Công nghi ệp t ỉnh Thanh Ho á )

CH ƯƠNG I:

QUY ĐỊNH CHUNG Điều 1 Đối tượng áp dụng, phân công quản lý thực hiện:

1.1 Quy định này quy định các công tác quản lý về các chỉ tiêu sử dụng đất trên

từng lô đất, các thông số kỹ thuật và các yêu cầu quản lý về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nguyên tắc kiểm soát, quản lý về không gian, kiến trúc, cảnh quan, bảo vệ môi trường

theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Bắc khu A– Khu

Công nghiệp Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hoá đã được Ban Quản lý Khu Công nghi ệp Tỉnh phê duyệt tại Quyết định số: /QĐ-KCN ngày / / , làm cơ sở để quản lý xây dựng đô thị

1.2 Chủ đầu tư các dự án - Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển VID Thanh Hóa,

Ủy ban nhân dân thị xã Bỉm Sơn, các Sở, ngành, các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có liên quan có trách nhiệm tuân thủ nội dung Quy định này trong quá trình tổ chức

thực hiện theo đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Bắc khu

A– Khu Công nghiệp Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hoá

Điều 2 Phạm vi ranh giới, quy mô diện tích khu vực lập quy hoạch:

2.1 Vị trí , phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực quy hoạch:

- Vị trí khu vực quy hoạch: Bắc Khu A - Khu công nghiệp Bỉm Sơn nằm trong địa

giới hành chính thị xã Bỉm Sơn, tỉnh Thanh Hoá

- Giới hạn khu vực quy hoạch:

+ Phía Bắc giáp đồi xã Hà Long – Huyện Hà Trung;

+ Phía Nam giáp đường C-C4;

+ Phía Tây giáp xã Hà Long – Huyện Hà Trung;

+ Phía Đông giáp Quốc lộ 1A

- Tổng diện tích khu vực quy hoạch: 163.46 ha

- Tính chất khu vực lập quy hoạch: B ắc khu A được định hướng tầm nhìn phát triển trở thành một Khu công nghi ệp kết hợp và sinh động với môi trường Làm việc-sống- vui chơi và học hỏi mang tính bền vững và có thể thu hút nhân tài, hỗ trợ cho các bước phát triển tiếp theo của KCN như một mô hình Công nghi ệp dựa trên kiến thức và

kỹ thuật

2.2 Địa hình, khí hậu:

- Địa hình:Bắc Khu A – Khu công nghiệp nằm ở phía Tây Bắc quốc lộ 1A giáp với huyện Hà Trung Địa hình khu vực này tương đối phức tạp do có các quả đồi nằm ở đây, cốt tự nhiên dao động từ 17,5 - 39,5m và có hướng dốc dần về phía Nam

- Khí hậu: Khu vực dự án thuộc khí hậu vùng đồng bằng Bắc Trung Bộ có chế độ gió mùa nhiệt đới ẩm, chịu ảnh hưởng của gió Tây, khô nóng về mùa hè Theo số liệu của trạm khí tượng thuỷ văn Thanh Hoá khí hậu có đặc trưng cơ bản sau:

- Nhiệt độ:

+ Nhiệt độ cao nhất TB: 27,1 0C

+ Nhiệt độ thấp nhất TB: 21,0 0C

+ Nhiệt độ trung bình năm 23,6 0C

- Độ ẩm: Độ ẩm trung bình năm 85%

- Mưa:

+ Lượng mưa trung bình năm 1745 mm, cao nhất 3000 mm

+ Số ngày mưa trung bình năm: 1.36 ngày

- Nắng: Tổng số giờ nắng trong năm: 1.772 giờ

- Gió:

+ Gió: Hướng chủ đạo: Về mùa hè là hướng Đông Nam, về mùa đông là gió Bắc - Đông Bắc, tốc độ gió trung bình là 1,5 m/s và mạnh nhất là 40 m/s

+ Là vùng chịu nhiều ảnh hưởng của bão lớn, gây nhiều khó khăn cho sản xuất và xây dựng

2.3 Địa chất địa tầng:

Lớp 1: Sét pha lẫn ít sạn màu xám vàng, nâu vàng, trạng thái dẻo cứng

- Trong khu vực khảo sát gặp lớp ở tất cả các lỗ khoan Thành phần là sét, sét pha lẫn sạn, màu nâu vàng, xám vàng Cao độ mặt lớp thay đổi từ 21.31m (LK4) đến 31.60m (LK2), cao độ đáy lớp thay đổi từ 16.81m (LK4) đến 27.1m (LK2), bề dày lớp thay đổi từ 5,6m (LK1) đến 3.5m (LK2)

Lớp 2: Đá vôi màu xám xanh, nứt nẻ ít

- Trong khu vực khảo sát gặp lớp ở tất cả các lỗ khoan Thành phần là đá vôi màu xám xanh, nứt nẻ ít Cao độ mặt lớp thay đổi từ 16.81m (LK4) đến 27.1m (LK2), cao độ đáy lớp và bề dày của lớp chưa xác định được vì dừng công tác khoan ở lớp này

- Cường độ kháng nén khi khô: 457.3 DAN/cm2

- Cường độ kháng nén khi bão hòa: 367.0 DAN/cm2

2.4 Địa chấn thuỷ văn:

- Khu vực xây dựng Bắc Khu A - Khu công nghiệp Bỉm Sơn chủ yếu nằm trên khu vực đồi trồng mầu, tại thời điểm khảo sát đang là mùa khô, nước mặt ở đây không bắt gặp Đặc biệt do đây là khu vực đồi núi nên khi đến mùa mưa các khe suối tập trung lượng nước khá lớn với tốc độ dòng chảy khá cao Khi thi công công trình vào mùa mưa cần có hệ thống thoát nước mặt ra khỏi công trình

- Qua khảo sát thực địa, quan sát các giếng đào trong khu vực khảo sát thấy mực nước ngầm cách mặt đất từ 7m đến > 8m Mực nước này thay đổi mạnh, chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố khí tượng thuỷ văn như nước mưa, nước mặt, nước thuỷ lợi, nước sông và nước thải khu vực Song lưu lượng nước mùa khô rất ít, về mùa mưa lưu lượng nước thay đổi lớn Do đó trong quá trình thi công công trình nên chú ý sự thay đổi mực nước giữa mùa khô và mùa mưa

- Nhìn chung mực nước ngầm ổn định tương đối sâu cũng như nước mặt ít ảnh hưởng đến nền móng công trình và gây khó khăn cho quá trình xây dựng công trình về mùa khô Về mùa mưa, nước mặt cũng như nước ngầm thay đổi khá lớn, cần có biện pháp thi công thích hợp

Điều 3 Quy định về sử dụng đất (quy mô diện tích, chức năng) và nguyên tắc kiểm soát không gian kiến trúc cảnh quan khu vực lập quy hoạch:

Hiện trạng sử dụng đất và xây dựng:

- Tổng diện tích trong giới hạn quy hoạch khoảng 163.36 ha bao gồm đất trồng cây

ăn quả, cây nông nghiệp, đất xây dựng nhà xưởng công nghiệp, đất ở hiện trạng, hiện trạng sử dụng đất được đánh giá như bảng sau:

- Đất công trình hiện trạng: trong phạm vi Bắc Khu A các công trình nhà ở thấp

tầng bán kiên cố chủ yếu tập trung phía Đông, mặt đường Bà Triệu với mật độ dày đặc Ngoài ra là một số nhà ở rải rác nằm phía Bắc của khu thuộc thôn Nghĩa Dung 2, xã Hà Long

- Đất nhà xưởng đang xây dựng: bao gồm nhà xưởng Công ty Bánh kẹo Tràng

An II đang hoàn thiện và nhà xưởng Công ty Hoa Quả Sơn đã xây dựng và vận hành giai đoạn 1

- Đất tôn giáo tín ngưỡng -dự án chùa Núi Một: định hướng phát triển ở phía

Đông khu vực với quy mô 1,9ha

- Đất trồng lâm nghiệp, nông nghiệp: chiếm phần lớn diện tích toàn khu, bao

gồm các khu trồng mía, màu, dứa tập trung, chủ yếu của nông trường Hà Trung, khu vực đang thực hiện canh tác theo mùa vụ, tuy nhiên năng suất thấp nên phù hợp để chuyển đổi sang đất công nghiệp

- Đất bãi đá: Khu vực có địa hình, địa chất phức tạp nên có diện tích lớn các bãi

đá mồ côi, phân bố phía Bắc và phía Đông giáp kênh hiện trạng

- Đất mặt nước: Kênh thoát nước đang thi công phần kè, là kênh thoát nước chính

của toàn khu A, chạy dọc theo hướng Bắc - Nam

- Đất đường giao thông: bao gồm tuyến đường BB3 đang thi công và các tuyến

đường đất, đá nông trường sử dụng để chuyển chở các sản phẩm nông nghiệp, công nghiệp

Điều 4 Các quy định chủ yếu về hệ thống hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cao độ nền

và thoát nước mưa, cấp nước, năng lượng, chiếu sáng, thoát nước thải, thông tin liên lạc, xử lý chất thải rắn, nghĩa trang…) kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực.

Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:

Giao thông

Giao thông đối ngoại:

- Phía Đông dự án là tuyến đường Quốc lộ 1A với mặt đường nhựa chiều rộng khoảng 24m và tuyến đường sắt Bắc Nam

Giao thông trong khu vực dự án

- Tuyến đường gom KCN ( QL1A cũ ) mặt đường nhựa có chiều rộng đường khoảng 7.5m

- Tuyến đường B - B3 đã được đầu tư xây dựng giai đoạn 1 theo QĐ số 281/QQDBQLKTNS ngày 20 tháng 7 năm 2010, theo đó mặt đường rộng 15m, lề 2x0.5m, hiện tại tuyến này đã thi công đến lớp Base Trên tuyến đã xây dựng 1 cầu BTCT DUL bắc qua mương thoát nước của khu vực, cầu có chiều dài toàn bộ 29,1m, bề rộng mặt cầu 21m Tuyến này sẽ kết nối với đường gom khu công nghiệp ( đường Bà Triệu ) sau đó kết nối với đường QL1A

- Tuyến C - C4 theo quy hoạch rộng 40m trong đó mặt đường 2x10.5m, hè 2x8m, dải phân cách 3m, hiện tại bên trái tuyến ( tính từ đường gom đi vào khu công nghiệp ) đã được đầu tư xây dựng phần mặt đường đến lớp bê tông nhựa và trên tuyến đã xây dựng 1 cầu BTCT DUL giai đoạn 1 mặt cầu rộng khoảng 10.5m bắc qua mương thoát nước của khu vực

- Ngoài ra còn một số tuyến đường mòn, đường dân sinh nằm bên trong dự án mặt đường đất hoặc cấp phối , rộng từ 1.5m – 3m

Cấp nước

Hiện tại đang có 1 đường ống cấp nước D100 của nhà máy cấp nước thị xã Bỉm Sơn đặt trên đường Bà Triệu dẫn nước đến

Cấp điện

Hiện tại trong khu vực lập dự án có các tuyến đường dây 220KV,110KV và 35KV Lưới điện 35KV được cấp điện từ lộ 372 Hà Trung, hiện tại lưới điện này vẫn duy trì để cấp điện cho các trạm biến áp 35/0.4KV của thị xã Bỉm Sơn

Cốt cao độ và thoát nước

Cao độ nền:

Cao độ nền phân chia thành 2 vùng rõ rệt, vùng núi cốt địa hình từ 22- 40m; Khu vực đồi mía cốt địa hình từ 20 - 33 m Độ dốc địa hình từ Tây sang Đông

Thoát nước

Thoát nước mưa trong khu vực xây dựng KCN và vùng lân cận theo dạng tự nhiên, nước mưa chảy theo địa hình tự nhiên thoát vào các khe suối tự nhiên Hiện tại bên trong dự án có 1 hồ điều hòa đã được đầu tư rộng khoảng 2,2ha và đã kè ốp mái hoàn thiện, theo hướng Bắc Nam có 1 tuyến mương thoát nước đã được đầu tư xây dựng, mặt mương rộng từ 20 – 25m 1 phần được kè ốp mái chống sạt lỡ tại các vị trí cầu Ngoài ra theo hướng Đông Tây có 1 con mương rộng khoảng 9m kết nối với tuyến kênh chính

Nước mưa trong khu vực dự án sẽ được thu gom vào tuyến kênh chính này trước khi đổ ra suối Sòng

Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường

Đây là khu vực đồi trồng mía và chỉ có một số ít hộ dân cho nên tình trạng ô nhiễm không nghiêm trọng Tuy nhiên việc xử lý rác thải và chất thải là chưa có Hiện tại nước thải sinh hoạt và nước mặt đang thoát chung vào hệ thống mương hở Chất thải rắn chưa được thu gom tập trung, phần lớn chất thải được sử dụng để lấp tại chỗ hoặc được phân huỷ tự nhiên tại các khu vực đất trống

CH ƯƠNG II QUY Đ ỊNH C Ụ TH Ể

Điều 5 Vị trí, quy mô diện tích, quy định về mật độ dân cư, chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao xây dựng tối đa và tối thiểu của công trình), cốt xây dựng; chiều cao, cốt sàn và trần tầng một yêu cầu hạ tầng kỹ thuật đối với từng lô đất trong ô phố của khu vực quy hoạch.

- Để tạo cơ sở cho quản lý đất đai, chức năng công nghiệp, toàn khu vực được chia ra các ô đất để kiểm soát phát triển và đầu tư xây dựng Trong mỗi ô đất có 5 thông số được đưa ra là tên lô đất, tổng diện tích, mật độ xây dựng, tầng cao và hệ số sử dụng đất

- Ngoài ra, trong mỗi ô đất còn thể hiện được chức năng và diện tích của các thành phần đất đai theo chức năng của từng lô đất được xác định theo quy hoạch

1 Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất:

- Quy hoạch sử dụng đất Bắc Khu A thuộc đồ án quy hoạch chi tiết Khu A Khu công nghiệp Bỉm Sơn tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt, với một khu hạ tầng và điều hành tập trung Do đó tiến hành điều chỉnh bổ sung khu điều hành và hạ tầng cho riêng Bắc Khu A

- Điều chỉnh hệ thống cây xanh mặt nước tập trung giáp kênh mương đang thi công, đồng thời bố trí thêm hai tuyến kênh thoát nước cho khu vực dự án và lân cận ở phía Bắc và phía Tây, dẫn đến tăng diện tích đất cây xanh mặt nước

- Bổ sung và điều chỉnh mạng lưới đường giao thông nên diện tích đường giao thông tăng so với phương án đã phê duyệt

Bảng so sánh điều chỉnh sử dụng đất

2 Phân khu chức năng trong khu công nghiệp:

a) Quan điểm chia lô nhà máy

Trên cơ sở các nguyên tắc chung, quy mô và kinh nghiệm hoạt động của các Khu công nghiệp có cùng tính chất trong cả nước và nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp đầu

tư vào Khu công nghiệp Bỉm Sơn, Các ô đất trong đồ án này được bố trí diện tích từ 1 ha đến 5 ha với tỷ lệ đất thích hợp cho hai chiều là 1/1, 1/2 trong đó:

- Diện tích các nhà máy khoảng từ 2000-20.000m2

- Chiều rộng các nhà máy khoảng từ 60-150m

- Trong quá trình hoạt động sau này tuỳ theo nhu cầu cụ thể của nhà đầu tư, quy

mô của mỗi nhà máy có thể thay đổi linh hoạt

- Khu đất quy hoạch có diện tích 163,46 ha trong đó đất xây dựng nhà xưởng là 117ha, trong đó nhà xưởng CN-10 và CN-11 là hai nhà máy đang xây dựng và vận hành b) Khu trung tâm điều hành, dịch vụ thương mại:

- Quy mô: 2,4ha

- Khu vực bao gồm văn phòng làm việc của Ban quản lý khu, văn phòng đại diện các công ty, các công trình dịch vụ, giao dịch thương mại, phòng cháy chữa cháy bãi đỗ

xe, sân thể thao và cây xanh sân vườn

- Khu trung tâm điều hành được đặt ở hướng vào chính trên đường CC4 Bắc Khu

A

c) Khu vực hạ tầng kỹ thuật:

- Quy mô: 4,4ha

- Bao gồm các hạng mục về cấp điện, cấp nước, bãi tập trung chất thải rắn, trạm

xử lý nước thải bố trí sát mương thoát nước của khu A Các hạng mục hạ tầng kỹ thuật được phân bố sát với nguồn cấp, đồng thời có hướng thoát thuận lợi

d) Cây xanh mặt nước trong khu công nghiệp:

- Quy mô: 17,22ha

- Khu vực cây xanh chủ yếu ở phía Tây kết hợp với kênh mương vừa tạo cảnh quan cho khu Công nghiệp vừa giảm ô nhiễm môi trường

- Kênh nước trong khu vực có hai hệ thống chính Thứ nhất là hệ thống kênh nước

hồ điều hòa đã có quy hoạch và đang thi công ở phía Tây, thoát nước chính cho toàn bộ khu A Thứ hai là hệ thống kênh mới chạy dọc theo ranh giới phía Bắc và phía Đông, vừa đóng vai trò thoát nước cho khu canh tác bên ngoài ranh giới, vừa thoát nước cho một phần khu công nghiệp

- Kênh mới quy hoạch có quy mô 1.4ha, bề rộng 5-8m

e) Khu vực dự án chùa Núi Một

- Xác định ranh giới chính xác khu vực dự án chùa Núi 1 theo quyết định của UBND tỉnh Thanh Hóa, quy mô chùa rộng 1,93ha Để đảm bảo vệ sinh môi trường, bố trí dải đất cây xanh cách ly giữa chùa và đất xây dựng nhà xưởng

f) Hệ thống giao thông:

- Quy mô: 20.35ha

- Giao thông bố trí theo dạng ô bàn cờ, đảm bảo thuận tiện cho các xe kích thước lớn vận chuyển hàng hóa Khu vực bao gồm hai tuyến chính là tuyến CC4 và BB3 đang được thi công, và tuyến đường đôi chạy từ Bắc khu A xuống Nam khu A Bên cạnh đó là các tuyến đến từng lô đất công nghiệp

3 Quy hoạch sử dụng đất

Điều 6 Quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và yêu cầu kỹ thuật

đối với từng tuyến đường, ngõ phố

- Cao độ thiết kế của hệ thống giao thông được ghi tại giao điểm của các tim đường tại các nút giao thông trong bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng

- Chỉ giới đường đỏ các tuyến đường giao thông trong khu vực quy hoạch được xác định kèm theo bản đồ chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng trong đồ án quy hoạch này đã được phê duyệt:

+ Đối với đường 1A – KCN (lộ giới 50m): Khoảng lùi tối thiểu 20m;

+ Đối với đường B,C – KCN (lộ giới 19m): Khoảng lùi tối thiểu 10m;

+ Đối với mặt tiền đường Xa Lộ Hà Nội (lộ giới 113,5m): Khoảng lùi từ 23 ÷ 44,7m

+ Đối với các tuyền đường nội bộ trong dự án (lộ giới từ 4m đến 12m): đảm bảo khoảng lùi theo các Quy chuẩn Việt Nam QCVN 01:2008;

+ Cao độ xây dựng các tuyến đường: tối thiểu +2,30m so với cao độ Hòn Dấu, Hải Phòng

Điều 7 Phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn đối với công trình hạ tầng kỹ thuật

và công trình ngầm (nếu có).

- Phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật cần thực hiện phù hợp với Quy chuẩn, Tiêu chuẩn ngành và các quy định hiện hành có liên quan:

+ Đối với cống thoát nước mưa, độ sâu chôn cống tối thiểu là 0,7m tính tới đỉnh cống

+ Đường ống cấp nước có đặt ngầm có độ sâu đặt ống trung bình 0.6m (tính đến đỉnh)

+ Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình ngầm tuân thủ bảng 2.11 QCVN 01-2008

+ Việc xây dựng và quản lý các công trình ngầm của đô thị cần tuân thủ theo Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị của Chính phủ

Điều 8 Quy định về hình thức kiến trúc và hàng rào công trình, vật liệu chủ đạo xây dựng của công trình

- Đối với khu văn phòng:

+ Hình thức kiến trúc: Kiến trúc hướng tới h ình ảnh đơn giản, hiện đại, sử dụng giải pháp thiết kế kết hợp hai phương vị ngang và đứng Các tầng 1, 2, 3 nhấn mạnh bằng chi tiết kiến trúc theo phương vi ngang, các tầng trên nhấn mạnh bằng chi tiết kiến trúc theo phương vị đứng phối kết hài hòa thể hiện rõ công năng của công trình