Đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư bất động sản của tập đoàn vingroup – công ty CP đề xuất chiến lược kinh doanh và giải pháp tài chính để thực hiện

Tài kinh doanh bất động sản A MỞ ĐẦU Sự phát triển nhanh kinh tế, khoa học – kỹ thuật, xu hướng hội nhập tồn cầu hóa dẫn tới việc xuất nhiều hình thức kinh doanh với hàng hóa đa dạng khác Sự phát triển xã hội kèm theo vấn đề gia tăng dân số, nhu cầu chỗ ở, sống làm việc người Vì lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành phát triển mạng mẽ nhanh chóng Với đặc điểm có riêng mình, kinh doanh bất động sản đem lại khoản lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư, kinh doanh, hoạt động mua bán, cho thuê, chấp… Nhưng doanh nghiệp, tổ chức hay cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản thành công Một kinh tế thị trường hàng hóa nhiều thành phần ngày phát triển cạnh tranh diễn ngày khốc liệt người kinh doanh tất lĩnh vực kinh doanh nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng Từ đòi hỏi người làm kinh doanh lĩnh vực phải có kiến thức chun mơn, có lực, kinh nghiệm dự báo hoạch định chiến lước lâu dài cho hoạt động đầu tư Bất động sản với đặc tính khan mình, với nhu cầu cao xã hội nên ln có biến động thị trường Từ đòi hỏi người kinh doanh bất động sản phải ln ln thích ứng kịp thời với thay đổi Phải học hỏi, tích lũy thêm kiến thức kinh nghiệm thực tế, điều kiện kinh tế trị - xã hội Có nhà đầu tư tham gia kinh doanh bất động sản hạn chế rủi ro, thất bại có nhiều thành cơng Vì vậy, thảo luận “Đánh giá hiệu hoạt động đầu tư bất động sản Tập đồn Vingroup – Cơng ty CP Đề xuất chiến lược kinh doanh giải pháp tài để thực thời gian tới” giải thích cho luận điểm nêu Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản B NỘI DUNG THẢO LUẬN I Lý thuyết đánh giá kết thực điều chỉnh hoạt động đầu tư bất động sản 1.1 Các vấn đề tài liên quan đến việc xây dựng thực thi chiến lược đầu tư bất động sản 1.1.1 Xác định giá Trong đầu tư BĐS, nhà đầu tư cần phải quan tâm tới loại giá có liên quan đến BĐS Để thực thi hoạt động đầu tư cách có hiệu quả, họ nên: (1) Coi BĐS loại vốn hạng mục đầu tư để khảo sát giá trị (2) Tiến hành so sánh giá trị với giá thực khả thi cao BĐS Việc xác định loại giá trị giá BĐS khó khăn nên nhà đầu tư thường dự đốn chúng thuộc phạm vi giao dịch (phạm vi giá cả) Các khái niệm mà nhà đầu tư cần quan tâm: (a) Giá trị đầu tư (investment value): lợi nhuận mong muốn tương lai BĐS theo nhận định nhà đầu tư Nó phản ánh phán đốn nhà đầu tư thời kỳ nắm giữ, giá bán, chi phí thuế triển vọng tài yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận thực (mong muốn) quyền sở hữu BĐS Do khác nhận định ảnh hưởng yếu tố tại, nhà đầu tư nên giá trị đầu tư nhà đầu tư khác (b) Giá bán khả thi (most probable selling price): giá tốt thực BĐS điều kiện tài điều kiện thị trường Giá bán khả thi cao không giống giá bán thị trường giá thị trường giá khả thi cao nhận định nhà định chưa tính đến yếu tố cá biệt BĐS thị trường cụ thể (c) Phạm vi giao dịch (transaction range): phạm vi giá làm cho việc giao dịch tiến hành thuận lợi cho hai bên mua – bán Các góc độ tiếp cận liên quan đến phạm vi giao dịch: - Xét từ góc độ chủ sở hữu BĐS (bên bán): Chủ sở hữu giả định tiếp tục nắm giữ BĐS => vào việc tính lợi nhuận mong muốn tương lai để tính giá trị đầu tư => giá bán thấp mà bên bán chấp nhận trình giao dịch BĐS () BĐS chủ sở hữu bán người bán cho giá bán khả thi () cao Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản - Xét từ góc độ người mua tiềm năng: Người mua tiềm coi BĐS dạng chứa đựng giá trị đầu tư Giá trị xây dựng sở dự đoán thu nhập (lợi) mong muốn tương lai quyền sở hữu BĐS => giá cao mà bên mua tiềm chấp nhận trả () Chỉ bên mua cho giá trị đầu tư () cao giá bán khả thi cao () giao dịch phát sinh - Xét theo phạm vi giá giao dịch: Nếu giá thỏa thuận nằm phạm vi giá tạo thành không thống giá trị đầu tư bên mua – bán bên có lợi, là: + Chủ sở hữu BĐS đạt thu nhập không thấp giá trị đầu tư () + Người mua trả mức giá cao giá trị đầu tư () Giá xác phạm vi giá giao dịch kỹ thuật lực nghị giá bên định 1.1.2 Các vấn đề liên quan tới rủi ro đầu tư bất động sản 1.1.2.1 Các loại rủi ro chủ yếu đầu tư BĐS - Rủi ro tài (financial risk): rủi ro khoản tiền vay mượn phải toán nhà đầu tư (đối với chủ sở hữu BĐS có vay để đầu tư BĐS), tương quan phương thức vận hành tài sản (cơ cấu vốn đầu tư) - Rủi ro bảo hiểm (Insurable risk): rủi ro đến từ nguy hại tự nhiên (hỏa hoạn, lũ lụt, mưa bão…), rủi ro san sẻ cơng ty bảo hiểm Có thể nhận thấy rằng, cơng trinh hay BĐS khơng thể dự đốn xác tổn thất thiên tai gây Tuy nhiên hồn tồn thống kê đưa số liệu dựa sở phân tích => ước lượng tổn thất Việc thống kê lượng giá trị bình quân sở để thực việc bảo hiểm tài sản Do tổn thất người bảo hiểm dự đốn nên cơng ty bảo hiểm xác định mức bảo hiểm Khi kiểm soát bảo hiểm, nhà đầu tư cần suy xét đến tất giá trị tổn thất, lợi, chi phí kinh doanh cơng ty bảo hiểm chi phí dự phòng (nằm ngồi dự đốn) Khi thực hành vi mua bảo hiểm tài sản – tai nạn này, nhà đầu tư chuyển rủi ro sang cơng ty bảo hiểm - Rủi ro kinh doanh (Business risk): rủi ro sách lược kinh doanh không hợp lý người đề sách lược, phán đoán sai lầm kết kinh tế hoạt động kinh doanh Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản Cho dù dự tính kinh doanh tính tốn kỹ lưỡng xảy sai lầm Rủi ro xảy kết mong muốn kết thực không giống Nguyên nhân dẫn đến rủi ro (1) vấn đề nội hạng mục đầu tư và/hoặc (2) hoàn cảnh kinh tế hạng mục + Vấn đề nội hạng mục đầu tư, như: hiệu suất quản lý thấp => giá thành kinh doanh vượt giá dự tính, làm cho tỷ lệ tổn thất khơng gian cao; điều tra tín dụng khơng thu tiền thuế => ảnh hưởng tới thu nhập… Tất yếu tố nội ảnh hưởng đến đầu tư làm cho thu nhập kinh doanh thực thấp giá trị mong muốn + Hoàn cảnh kinh tế khơng lý tưởng => làm giảm nhu cầu người tiêu dùng BĐS => tỷ lệ tổn thất không gian cao, mức tiền cho thuê giảm => số tiền thu từ cho thuế giảm => thu nhập thực kinh doanh thấp giá trị mong muốn 1.1.2.2 Khống chế rủi ro (1) Lựa chọn hạng mục đầu tư rủi ro: theo nhà đầu tư chọn đầu tư vào hội có kết tương đối xác định (chắc chắn thắng) làm giảm rủi ro xuống Tuy nhiên giải pháp có nhược điểm lớn làm hội đạt lợi siêu ngạch (2) Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Khi thực đa dạng hóa danh mục đầu tư khiến nhà đầu tư có hội thu lời ổn định (thậm chí xác định trước thu nhập mình) so với nhà đầu tư bỏ vốn vào hạng mục Nhưng đa dạng hóa khơng phải giải pháp triệt để để giải rủi ro (hay không làm giảm rủi ro) Đối với cơng ty đầu tư BĐS có số vốn lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư khơng phải chuyện khó Họ thơng qua khu vực đa dạng hóa đầu tư để làm giảm ảnh hưởng thay đổi hoạt động kinh tế Nhưng đa số nhà đầu tư tiến hành đa dạng hóa gặp phải vấn đề tài Vì mà họ lựa chọn vào việc đầu tư vào BĐS nhỏ, tức hy sinh lợi quy mơ Trong trường hợp này, đa dạng hóa đầu tư nghĩa bỏ phần lợi ích mong muốn Ngồi ra, thực giải pháp cách tập hợp tiền vốn nhà đầu tư hồn cảnh khó khắn với nhà đầu tư khác Theo đó, tổ chức đứng đầu mối thu nhận vốn tiến hành hoạt động đầu tư Tổ chức vừa hưởng lợi kinh doanh vừa hưởng phí phục vụ nhà đầu tư gián tiếp (góp vốn) trả Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản Một cách giải khác mua cổ phiếu REIT (real estate investment trust) công ty BĐS ủy thác (3) Nghiên cứu thị trường: nhà đầu tư BĐS khẳng định hoạt động đầu tư họ thời gian có lợi Rủi ro xem khả xảy khác biệt kết thực tế giả định nhà đầu tư Một cách làm giảm khác biệt cố gắng xác hóa giả thiết Chính vậy, việc đầu tư nghiêm túc trong nghiên cứu thị trường phải nhà đầu tư đặc biệt lưu tâm (4) Sử dụng người quản lý chuyên nghiệp: Người quản lý BĐS chuyên nghiệp có nhiều kênh số liệu thơng tin thị trường, có kỹ kinh nghiệm chuyên sâu lĩnh vực BĐS Họ thường đóng vai trò then chốt hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, họ kiểm sốt vận động hàng ngày BĐS: + để làm tăng lợi nhuận: họ giảm tỷ lệ tổn thất khơng gian, tổn thất tiền thuê, biến động khác hàng thuê + để làm giảm chi phí: họ thơng qua việc giám sát đôn đốc hoạt động kinh doanh, tiến hành bảo vệ đề phòng kịp thời (5) Chuyển rủi ro cho hộ thuê (khách hàng): cách thông qua điều khoản hợp đồng thuê BĐS, như: đưa điều khoản giới hạn mức cao phí sử dụng, phí vượt điều quy định hợp đồng người thuê BĐS phải trả Ngồi đưa vào phí mà người thuê phải trả: phí bảo hiểm, thuế phí tu tài sản Hoặc xác định giá thuê dựa vào biến động số kinh tế (chỉ số giá tiêu dùng, số giá bán buôn…) (6) Sử dụng Hedging quyền chọn mua BĐS (Purchase option): dang suy xét triển khai hạng mục, người ta thơng qua việc mua quyền chọn mua BĐS dự kiến Trong thời gian chọn lựa đó, nghiên cứu cần thiết liên quan đến BĐS thực => định thực thi hạng mục loại bỏ yếu tố khơng xác định (rủi ro) triển khai dự án 1.1.2.3 Điều chỉnh dự án có tính đến rủi ro 1.1.2.3.1 Ước lượng thu nhập có tính đến rủi ro theo cách truyền thống - Sử dụng tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro dòng thu nhập kỳ vọng kiếm tương lai thông qua phương pháp NPV: + Đây cách tính thu nhập dự án có ảnh hưởng yếu tố rủi ro ứng dụng rộng rãi Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản + Tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro xác định sở: tỷ lệ chiết khấu không qua rủi ro (risk – free) + Tỷ lệ bồi thường rủi ro (căn vào rủi ro tương ứng nó) Như vậy, tỷ lệ tăng lên theo tăng trưởng tương ứng rủi ro + Cách làm có nhược điểm phụ thuộc vào quan điểm chủ quan người đánh giá - Dùng cách điều chỉnh ước lượng lượng tiền mặt (hay gọi kỹ thuật điều chỉnh chắn): muốn sử dụng cách nhà đầu tư phải tính hệ số xác định chắn (CER), hệ số xác định qua bước sau: (1) Giải thích tường tận hoàn cảnh kinh doanh mong muốn dự án đầu tư, yếu tố tác động tới dự án kinh doanh (2) Chỉ tương quan lượng tiền mặt không rủi ro lượng tiền mặt rủi ro dự kiến => xác định CER (3) Trên sở tỷ lệ chiết khấu khơng rủi ro, kết hợp với CER tìm bước => xác định giá trị tồn dòng thu nhập từ dự án (4) Khi có giá trị dòng thu nhập => xác định tỷ lệ chiết khấu hợp lý điều chỉnh rủi ro => tỷ lệ bồi thường rủi ro Cơng thức áp dụng: PV = = Trong đó: PV: giá trị tồn dòng thu nhập : giá trị dòng tiền thu nhập mong muốn thứ t : giá trị dòng tiền thu nhập chắn không rủi ro thứ t k: tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh rủi ro ∞: mức CER tương ứng kỳ thứ t i: tỷ lệ chiết khấu không rủi ro 1.1.2.3.2 Ước lượng thu nhập có tính đến rủi ro theo cách đại Theo quan điểm kinh doanh truyền thống, rủi ro kinh doanh có liên quan tới ước lượng lượng tiền mặt (thu nhập) khả phát sinh thay đổi kết mong muốn kết thực tế Tuy nhiên theo quan điểm đại, rủi ro phải kiểu ước lượng, xác định sai lệch với kết thực tế khả thi xuất Với quan điểm người ta hình thành phát triển kỹ thuật phân tích rủi ro đại, làm cụ thể thể kết đánh giá rủi ro Hiện để thực phân tích rủi ro người ta thường sử dụng kỹ thuật xác suất để ước lượng rủi ro Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản Theo đó, sở thơng tin có liên quan, nhà phân tích gắn cho việc cụ thể xác suất chủ quan Nhà phân tích đánh giá hồn cảnh kinh tế để thu xác suất dự toán điều kiện kinh tế xuất hạn ước toán Trên sở việc dự toán xác suất kết đầu tư, tiếp tục xử lý số liệu ta có ước đoán kết phát sinh khả thi đạt phân bố xác suất kết khả thi => Từ làm cho cơng việc ước lượng tính tốn thêm tin cậy thực dụng Giá trị mong muốn (expected value) sở có tính đến tất yếu tố hoàn cảnh cạnh tranh điều kiện kinh tế chủ yếu tính theo cơng thức: CF = Do coi rủi ro khả sai lệch sinh từ giá trị mong muốn kết thực tế, sử dụng xác suất làm giá trị bình quân gia quyền để thể kết mong muốn, từ dùng phương sai độ lệch chuẩn để ước lượng rủi ro Phương sai (Variace) giá trị bình quân bình phương hiệu kết thực tế kết mong muốn Cơng thức: V= Trong đó: V: phương sai : giá trị thực tế kết khả thi thứ i CF: giá trị mong muốn (có tính đến rủi ro) : xác suất tương ứng Khi giá trị mong muốn hội đầu tư gồm sai biệt => sử dụng độ lệch chuẩn để làm so sánh chọn lựa hữu dụng, loại bỏ phương sai ứng dụng thực tế Công thức: δ = 1.1.3 Ước lượng giá trị đầu tư Ước lượng giá trị đầu tư ước lượng mức giá hợp lý cao mà người bán tiềm đạt được, ước lượng mức giá hợp lý mà người mua trả - Để xác định ước lượng giá trị đầu tư, nhà đầu tư phải thực phân tích nhiều yếu tố hồn tồn khác có quan hệ đan xen => khối lượng công việc tiến hành tăng lên Hiện để thực việc tính tốn BĐS người ta thường dùng mơ hình sách lược đầu tư nhằm giảm cơng việc thừa, khơng cần thiết Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản Các bước mơ hình Sách lược đầu tư sau: Bước 1: Ước lượng dòng lợi mong muốn Mục đích nhà đầu tư BĐS mua quyền sở hữu BĐS (hoặc tương đương) để mong muốn thu lợi ích tương lai bán BĐS Như vậy, chất, thực đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư mua loạt giả định có liên quan đến khả sinh lời BĐS kỳ nắm giữ (trên thực tế kết thực đầu tư xảy cao hơn, thấp so với khả dự tính ban đầu) Bước 2: Điều chỉnh tương quan với khác biệt thời gian dòng lợi mong muốn sinh hội đầu tư Thực tế, khả sinh lời cao (nhà đầu tư nhanh chóng nhìn thấy kết quả) BĐS có giá trị họ Bước 3: Điều chỉnh tương quan với rủi ro hội đầu tư Nếu coi thời gian thu lợi hội đầu tư việc xác định mức lợi mong muốn nhà đầu tư quan tâm Bước 4: Giải pháp xử lý rủi ro Thái độ nhà đầu tư rủi ro không giống => nhà dầu tư sáng suốt nên biết chấp nhận rủi ro phải đòi bồi thường tài Trên thực tế, để nhanh chóng có định đầu tư BĐS, người ta sử dụng mơ hình hệ mơ hình cách xác định giá trị tương đối đầu tư Giá trị tương đối đầu tư xác định dựa việc xem xét yếu tố: + Giá trị lợi nhuận mong muốn + Thời gian thực để có khoản lợi nhuận + Xác suất xuất giá trị lợi nhuận 1.2 Đánh giá hiệu đầu tư 1.2.1 Phân tích tỷ lệ: nhằm phân tích mối quan hệ giá hiệu kinh doanh có hợp lý khơng Các tiêu sử dụng: 1.2.1.1 Bội số thu nhập Chỉ tiêu cho thấy mối quan hệ thu nhập kinh doanhvà giá trị thị trường BĐS Chỉ tiêu không sử dụng để phân tích độc lập tiêu dùng để loại trừ phương án không khả thi cách dễ dàng - Bội số thu nhập tổng quát (gross income multipliers): thể mối quan hệ giữ cá trị BĐS đầu tư thu nhập thực tế: GIM = Giá trị thị trường BĐS/Tổng thu nhập gộp Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản Khi số liệu tỷ lệ khơng gian tổn thất tín dụng khơng đáng tin cậy khó kiểm chứng ta nên sử dụng thu nhập kinh doanh tiềm thay cho tổng thu nhập: GIM = Giá trị thị trường BĐS/Thu nhập kinh doanh tiềm - Bội số thu nhập thực (net income multipliers): thể mối quan hệ giá trị BĐS đầu tư thu nhập kinh doanh thực: NIM = Giá trị thị trường BĐS/Thu nhập kinh doanh thực 1.2.1.2 Tỷ lệ tài - Tỷ lệ kinh doanh (Operating ratio): tỷ lệ % chi phí kinh doanh tổng thu nhập gộp (chỉ tiêu vừa phản ánh giá trị BĐS vừa phản ánh hiệu suất quản lý kinh doanh) OR = Chi phí kinh doanh/Tổng thu nhập gộp - Tỷ lệ hóa vốn (Break – even ratio): tỷ lệ % tổng chi tiêu tổng thu nhập: BER = (Chi phí kinh doanh + Số nợ vay phải trả hàng năm)/Tổng thu nhập gộp - Tỷ lệ chi trả nợ gộp (debt coverage ration): phản ánh mối quan hệ thu nhập kinh doanh nợ phải trả hàng năm, tiêu thể tiêu chí an tồn khoản tiền nợ vay phải trả hàng năm: DCR = Thu nhập thực kinh doanh/Số nợ phải trả hàng năm 1.2.2 Nhóm tiêu đánh giá khả sinh lời vốn đầu tư - Tỷ lệ sử dụng vốn toàn diện (overall capitalization rate): tỷ lệ % thu nhập kinh doanh thực mong muốn năm thứ giá trị BĐS đầu tư: OCR = Thu nhập kinh doanh thực/Giá trị thị trường BĐS - Tỷ lệ sinh lời trước thuế vốn chủ sở hữu (equity dividend rate): EDR = Thu nhập trước thuế chủ sở hữu/Vốn chủ sở hữu đầu tư II Đánh giá kết hoạt động đầu tư bất động sản Tập đồn Vingroup – Cơng ty CP 2.1 Tổng quan Tập đồn Vingroup – Cơng ty CP Tên cơng ty: Tập đồn Vingroup - Cơng ty CP Địa chỉ: Số 7, Đường Bằng Lăng 1, Phường Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội Điện thoại: +84 (4) 3974 9999 Fax: +84 (4) 3974 8888 Website: http://www.vingroup.net Email: info@vingroup.net Nhóm – Lớp SB 16E Page Tài kinh doanh bất động sản Tập đồn Vingroup - Cơng ty CP (gọi tắt Tập đoàn Vingroup), tiền thân Tập đoàn Technocom, thành lập Ukraina năm 1993 người Việt Nam trẻ tuổi, hoạt động ban đầu lĩnh vực thực phẩm thành công rực rỡ với thương hiệu Mivina Những năm đầu kỷ 21, Technocom ln có mặt bảng xếp hạng Top 100 doanh nghiệp lớn mạnh Ukraina Từ năm 2000, Technocom - Vingroup trở Việt Nam đầu tư với ước vọng góp phần xây dựng đất nước Với tầm nhìn dài hạn quan điểm phát triển bền vững, Vingroup tập trung đầu tư vào lĩnh vực du lịch bất động sản cao cấp với hai thương hiệu chiến lược Vinpearl Vincom Bằng nỗ lực không ngừng, 10 năm sau, Vincom trở thành thương hiệu số Việt Nam BĐS cao cấp với hàng loạt tổ hợp TTTM – Văn phòng – Căn hộ cao cấp vị trí đắc địa khu thị phức hợp lớn, đại, dẫn đầu cho xu đô thị thông minh - sinh thái hạng sang Việt Nam Bên cạnh đó, Vinpearl trở thành cánh chim đầu đàn ngành Du lịch với chuỗi khách sạn, khu nghỉ dưỡng, khu biệt thự biển, công viên giải trí, sân golf… đẳng cấp năm năm quốc tế Tháng 1/2012, Công ty CP Vinpearl sáp nhập vào Cơng ty CP Vincom thức hoạt động mơ hình Tập đồn với tên gọi Tập đồn Vingroup - Cơng ty CP Nỗ lực miệt mài từ bước đầu tiên, Vingroup làm nên điều kỳ diệu để tôn vinh thương hiệu Việt tự hào Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam xây dựng người Việt thành cơng trí tuệ, lĩnh khát vọng Việt Nam Trên tinh thần phát triển bền vững chuyên nghiệp, Vingroup tập trung phát triển với thương hiệu chiến lược gồm: Vincom (Bất động sản thương mại, dịch vụ cao cấp); Vinpearl (Bất động sản Du lịch; Dịch vụ Du lịch – giải trí); Đồng thời mở rộng lĩnh vực y tế chất lượng cao (Vinmec), phát triển giáo dục (Vinschool) chăm sóc sức khỏe – sắc đẹp (Vincharm) Ở lĩnh vực nào, tham gia, Vingroup chứng tỏ vai trò người tiên phong dẫn dắt thay đổi xu hướng tiêu dùng với việc đem đến cho thị trường sản phẩm – dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế Tính đến tháng 6/2013, với việc sở hữu giữ quyền chi phối gần 30 dự án bất động sản du lịch quy mơ lớn, có vị trí đắc địa khắp đô thị địa danh nước; Có mức vốn hố lớn thị trường chứng khoán Việt Nam (gần tỷ USD), Vingroup đánh giá Nhóm – Lớp SB 16E Page 10 Tài kinh doanh bất động sản tập đoàn kinh tế tư nhân hùng mạnh, có phát triển động bền vững bậc Việt Nam với nhiều tiềm lực hội nhập quốc tế để vươn lên tầm khu vực giới 2.2 Thực tế kết hoạt động đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup Trong lĩnh vực bất động sản, tập đoàn Vingroup hướng tới dự án có quy mơ lớn, chất lượng quốc tế, theo mơ hình tổ hợp Trung tâm thương mại – Văn phòng – Căn hộ cao cấp Những dự án Vingroup triển khai bao gồm: - Biệt thự hạng sang: Vincom Village – Xứ sở bình Villas – Vinpearl Resort Hội An Vinpearl – Villas Hòn Tre – Nha Trang Villas – Vinpearl luxury Đà Nẵng The Beach Villas – Nha Trang Vinpearl – Villas Ngũ Hành Sơn – Đà Nẵng - Căn hộ cao cấp: Căn hộ cao cấp Vincom Center B TP HCM Khu hộ Vincom Center Bà Triệu Căn hộ cao cấp Times City Căn hộ cao cấp Royal City - Văn phòng cho thuê:Khu văn phòng Vincom Center B TP HCM - TTTM: TTTM Vincom Center Long Biên TTTM Vincom Center B TP HCM TTTM Vincom Center Bà Triệu Vincom MegaMall – Times City Vincom MegaMall – Royal City Năm 2012, tập đoàn Vingroup triển khai mạnh mẽ dự án, trì tiến độ kế hoạch xây dựng, giữ vững cam kết với khách hàng uy tín thương hiệu Tháng 10/2012, sau 19 tháng thi công, Trung tâm thương mại Vincom Center A khai trương đường Đồng Khởi, TP HCM với quy mô lớn (07 tầng TTTM với 47.937,79 sàn xây dựng, 03 tầng hầm đậu xe với tổng 25.252,89 sàn), gần 300 phòng khách sạn với tổng 24.886,70 Các dự án lớn Royal City, Times City gấp rút hoàn thiện để tiến hành bàn giao hộ từ đầu năm 2013 khai trương TTTM theo kế hoạch định Các tiêu tài Tập đồn Vingroup năm 2012 thống kê sau: - Năm 2012, Vingroup đạt mức doanh thu ấn tượng 7.904 tỷ đồng, tăng 242% so với năm 2011, chủ yếu nhờ vào nguồn thu từ hoạt động: cho thuê bất động sản Nhóm – Lớp SB 16E Page 11 Tài kinh doanh bất động sản tăng thêm 284 tỷ đồng (tương đương 30%) từ TTTM Vincom Center A TP HCM, Vincom Center Long Biên; chuyển nhượng bất động sản tăng 3.963 tỷ đồng (tương đương tăng 202%) từ việc ghi nhận phần doanh thu chuyển nhượng bất động sản từ dự án triển khai chuyển nhượng tòa tháp văn phòng Vincom Center Bà Triệu - Lợi nhuận sau thuế năm 2012 đạt 1.847 tỷ đồng, tăng 72% so với năm 2011 - Trên sở số liệu kiểm tốn Cơng ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, toàn lãi sau thuế năm 2012 cổ đông Công ty mẹ 1.571 tỷ đồng Lãi cổ phiếu năm 2012 1.819 đồng/cổ phần (Nguồn: Báo cáo tài hợp năm 2012) Năm 2013 mơt năm phát triển bùng nổ Vingroup với nhiều kế hoạch lớn nhiều dự án đến giai đoạn gặt hái thành Trong năm nay, Vingroup dự kiến bàn giao cho khách hàng gần 8.000 hộ tái dự án Royal Vity Times City Đây hai đại dự án góp phần nâng cấp tiêu chuẩn sống người dân Hà Nội qua việc thiết lập khu đô thị cao cấp, phức hợp đa tiện ích Ngày 26/7/2013, TTTM Vincom Mega Mall Royal City – trung tâm thương mại lớn Việt Nam với diện tích xây dựng gần 250.000 vào hoạt động Dự kiến Vincom Mega Mall Times City vào hoạt động vào ngày 24/12/2013 Nhóm – Lớp SB 16E Page 12 Tài kinh doanh bất động sản Các tiêu tài Tập đoàn Vingroup tháng đầu năm 2013: (Đơn vị tính: VNĐ) Bảng 1: Tài sản nguồn vốn Vingroup tháng đầu 2013 (có giải trình số liệu lĩnh vực BĐS) Chỉ tiêu 1/1/2013 31/3/2013 TÀI SẢN 28.796.286.198.535 31.359.745.592.337 1.616.855.174.935 4.175.172.391.881 A TÀI SẢN NGẮN HẠN I Tiền khoản tương đương tiền II Các khoản đầu tư tài 3.864.844.010.368 1.616.386.811.709 ngắn hạn III Các khoản phải thu ngắn hạn 3.809.236.408.686 3.634.656.217.361 Trong đó: Phải thu từ chuyển nhượng BĐS 1.058.654.410.189 942.207.904.216 Phải thu từ cho thuê gian hàng, vp 106.803.408.049 175.979.421.464 dịch vụ liên quan khác Phải thu từ chuyển nhượng dự án 18.632.219.545 IV Hàng tồn kho 17.784.890.526.442 19.870.376.075.499 Trong đó: BĐS để bán hoàn thành 80.784.074.276 80.880.303.210 BĐS để bán xây dựng 17.638.940.436.641 19.674.059.177.446 V Tài sản ngắn hạn khác 1.720.460.077.834 2.063.154.095.887 B TÀI SẢN DÀI HẠN 27.028.589.606.141 27.849.280.366.662 I Tài sản cố định 10.748.359.371.487 11.413.043.388.497 II Bất động sản đầu tư 6.643.474.111.936 6.595.132.082.243 III Các khoản đầu tư TC dài hạn 3.163.564.921.117 3.163.614.014.112 TỔNG TÀI SẢN 55.824.875.804.676 58.849.025.958.999 Nhóm – Lớp SB 16E Page 13 30/6/2013 30/9/2013 31.528.576.685.563 29.979.359.131.076 2.836.537.155.551 6.269.792.883.617 3.932.751.365.965 2.327.110.874.394 3.294.891.548.516 3.509.092.573.842 719.683.999.385 131.599.682.491 232.839.825.387 170.735.690.250 19.994.105.947.377 16.660.865.204.224 80.901.882.590 19.799.406.753.260 1.920.290.688.154 27.009.581.851.557 13.153.121.979.638 4.235.107.043.027 3.403.332.024.304 58.538.158.537.120 81.313.725.020 16.327.726.902.733 1.212.497.644.999 31.601.378.069.668 11.270.994.515.690 9.303.188.330.507 4.980.199.915.336 61.580.737.200.744 Tài kinh doanh bất động sản NGUỒN VỐN 44.951.244.544.495 47.301.714.087.216 43.487.131.510.245 44.878.257.785.053 25.644.122.141.113 29.600.327.459.084 25.935.351.201.098 27.006.902.612.538 A NỢ PHẢI TRẢ I Nợ ngắn hạn Trong đó: Người mua trả tiền trước - Thanh toán theo hợp đồng 17.688.105.060.951 18.593.121.061.378 17.918.055.356.458 13.185.722.733.150 chuyển nhượng BĐS dự án Dự án Royal City 7.450.835.314.541 7.676.078.201.240 7.200.705.571.261 5.553.328.369.878 Dự án Times City 5.585.065.332.425 5.708.821.261.332 5.373.288.831.394 2.201.349.723.327 Dự án Vincom Village 4.651.288.313.984 5.207.305.498.806 5.344.060.953.803 5.400.018.342.476 Các dự án khác 916.100.000 916.100.000 31.026.297.469 - Tạm ứng từ hoạt động cho thuê 25.674.825.919 26.780.019.805 215.718.250.346 5.121.045.251.598 VP TTTM Tiền vốn ứng từ khách hàng 762.562.552.450 782.534.962.916 771.795.922.046 566.184.252.546 Dự án Royal City 238.094.531.301 253.995.597.526 255.096.634.701 167.481.223.542 Dự án Times City 524.468.021.149 528.539.365.390 516.699.287.345 398.703.029.004 II Nợ dài hạn 19.307.122.403.382 17.701.386.628.132 17.551.780.309.147 17.871.355.172.515 B VỐN CHỦ SỞ HỮU 10.556.569.188.706 10.845.724.826.082 14.637.821.147.073 16.398.567.573.267 TỔNG NGUỒN VỐN 55.824.875.804.676 58.849.025.958.999 58.538.158.537.120 61.580.737.200.744 (Nguồn: Báo cáo tài hợp q I, II, III/2013) Nhóm – Lớp SB 16E Page 14 Tài kinh doanh bất động sản Các số liệu trích từ Bảng cân đối kế toán quý I, II, III Tập đoàn Vingroup, cho thấy cấu tài sản nguồn vốn lĩnh vực bất động sản Vingroup, đồng thời cho thấy tỷ lệ tài sản nguồn vốn bất động sản toàn tiêu tài sản nguồn vốn tập đồn Theo đó, nguồn thu bất động sản Vingroup thực từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, dự án cho thuê gian hàng, văn phòng… Đồng thời, từ mục tài sản thấy thực tế kinh doanh thị trường bất động sản nói chung Vingroup nói riêng, giá trị bất động sản hoàn thành chờ bán (hàng tồn kho) qua năm tăng lên Thực tế cho thấy rằng, Vingroup thành công với dự án TTTM hộ cao cấp so với đơn vị kinh doanh bất động sản khác, nhiên đứng trước thị trường bất động sản chung chìm lắng, Vingroup không tránh khỏi số phận tương tự dự án cơng ty khác nhiều tài sản bất động sản tồn đọng Tại thời điểm 30/09/2013, giá trị bất động sản tồn đọng lên tới 81.313.725.020VNĐ Dựa số liệu cấu nguồn vốn Tập đoàn Vingroup, nợ ngắn hạn lĩnh vực bất động sản đạt tới thường chiếm khoảng 72,05% tổng nợ ngắn hạn Tập đoàn Vingroup, chiếm 41,1% tổng nợ phải trả tập đồn Đó khoản tiền mà Vingroup nhận trước, tạm ứng từ khách hàng hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê Nhờ mà Vingroup đảm bảo số vốn để xoay vòng, triển khai thực dự án dang dở Kết hoạt động đầu tư lĩnh vực bất động sản Tập đoàn Vingroup năm 2013 thể qua số liệu doanh thu lợi nhuận hoạt động phận sau: (Đơn vị tính: VNĐ) Chỉ tiêu Tổng doanh thu Doanh thu cho bên thứ ba Doanh thu nội Kết kinh doanh Khấu hao khấu trừ Phần lãi công ty liên kết Thu nhập trước thuế Nhóm – Lớp SB 16E 31/03/2013 630.482.672.97 572.536.461.551 57.946.211.420 30/06/2013 30/09/2013 2.401.222.576.148 10.660.000.285.90 2.232.808.863.697 168.413.712.451 10.129.668.598.352 530.331.687.556 49.781.401.386 14.600.510.537 141.333.657.982 43.428.685.140 194.200.728.911 3.374.143.851.576 145.026.800.51 533.144.209.147 3.374.143.851.576 Page 15 Tài kinh doanh bất động sản Các số liệu thể cách rõ nét hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Tập đoàn Vingroup Tổng doanh thu lĩnh vực bất động sản tăng đột biến quý II, III/2013 Doanh thu đạt quý II/2013 tăng 380,85% so với quý I, tương đương 1.770.739.903.177 VNĐ; quý III/2013 tăng 443,94% so với quý II tăng 16,91 lần so với quý I/2013 Mức tăng cao doanh thu dẫn đến tăng lên lợi nhuận trước thuế Thu nhập trước thuế bất động sản tập đoàn quý II/2013 đạt 533.144.209.147VNĐ, tăng 367,62% so với quý I/2013; quý III 6,33 lần tăng so với quý II tăng 23,27 lần so với quý I/2013 Năm 2013, lĩnh vực bất động sản mang cho Vingroup mức thu nhập tương đối lớn Tính riêng tháng đầu năm 2013 thu nhập Vingroup lĩnh vực bất động sản đạt 4.052.314.861.237VNĐ, chiếm 28,36% so với tổng thu nhập tập đồn tính đến 30/09/2013 (đạt 14.289.601.221.931VNĐ) Có thể nói, tiêu doanh thu lợi nhuận trước tăng cao, Vingroup thành công việc xây dựng thương hiệu, khẳng định phá triển vững mạng lĩnh vực bất động sản 2.3 Đánh giá kết hoạt động đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup 2.3.1 Những thành công đạt - Thành công cần phải nhắc đến với Tập đoàn Vingroup thống lĩnh thị trường bất động sản phân khúc TTTM – Văn phòng – Khu hộ cao cấp Trong thị trường bất động sản bỏ ngỏ, người tiêu dùng thờ với dự án nhà hồn thành, cơng ty kinh doanh bất động sản khác chùn bước trước thái độ lãnh đạm người dân, Vingroup mạnh dạn tiến sâu vào phân khúc mạo hiểm Đầu tư vào TTTM – Văn phòng – Khu hộ cao cấp kế hoạch cần nhiều vốn đầu tư, mà rủi ro tăng cao Tuy nhiên thành công hệ thống Vincom Center, Vincom Village, Royal City, tới Times City khẳng định thành công chiến lược kế hoạch Vingroup Ngày 21/11/2013 vừa qua, Tập đoàn Vingroup giành chiến thắng kép Lễ trao giải “Bất động sản khu vực Đông Nam Á 2012”, diễn Singapore Với giải thưởng quan trọng: “Chủ đầu tư tốt – Best Developer” “Dự án biệt thự tốt – Best Villa Development”, Vingroup khẳng định vị tiên phong thị trường bất động sản cao cấp Việt Nam khu vực Nhóm – Lớp SB 16E Page 16 Tài kinh doanh bất động sản Theo Hội đồng giám khảo, so với doanh nghiệp ngành Việt Nam, Vingroup thể vượt trội nhiều khía cạnh: từ vị tiên phong việc phát triển thị trường, tốc độ tăng trưởng, quy mô, đến chất lượng dự án uy tín xã hội… Ở hạng mục “Best Villa Development - Dự án biệt thự tốt nhất”, Khu đô thị sinh thái cao cấp Vincom Village Vingroup vượt qua đối thủ ý tưởng độc đáo thiết kế kiến trúc Quần thể biệt thự bên sông Vincom Village cơng nhận kiến tạo thành cơng không gian sống tiện nghi, thân thiện với môi trường thời gian thi công kỷ lục Được biết, trước đó, tháng 9/2012, Vingroup xuất sắc vượt qua 25 đối thủ cạnh tranh lĩnh vực bán lẻ để trở thành “Nhà đầu tư bán lẻ tốt Việt Nam năm 2012 – Best Retail Developer Award” Tạp chí tài hàng đầu giới Euromoney bình chọn - Khơng thành cơng việc đề xuất kế hoạch, gây ấn tượng với thết kế lạ đặc sắc, yếu tố thiếu việc tạo dựng uy tín, thương hiệu Vingroup hoạt động quản lý tiến độ thi công Năm 2011, kinh tế khủng hoảng, thị trường bất động sản nước rơi vào tình trạng đình trệ Thế nhưng, tất dự án Vingroup gây kinh ngạc tiến độ Đơn cử với dự án Vincom Village, có quy mơ 183 với tổng vốn đầu tư 10.000 tỉ đồng thời gian thi công tháng Khi Vingroup công bố tiến độ này, khơng người tỏ ý nghi ngờ thực tế, biệt thự bàn giao cho khách hàng theo cam kết Dự án vào sử dụng làm thay đổi diện mạo quận ngoại thành Hà Nội chất lượng, kiến trúc dịch vụ tiện ích khác Với mật độ xây dựng 1/3, phần lớn diện tích lại dành cho mảng xanh hạ tầng giao thông, Vincom Village trở thành phổi xanh trung tâm thành phố Hà Nội Trước đó, dự án Vincom Mega Mall – Royal City với diện tích 230.000 m2 thi cơng vòng 30 tháng, tiến độ giới xây dựng gọi “thần tốc” Tương tự, vòng 22 tháng, tòa tháp Vincom Center (TP.HCM) cao 26 tầng tầng hầm diện tích mặt 7.371 m2 hồn thành - Thành cơng việc tiêu thụ bất động sản nhờ phần vào thương hiệu mà Vingroup xây dựng nhiều năm qua Các sản phẩm bất động sản tập đoàn kén người dùng, đồ sộ quy mô giá bán Tuy nhiên, nhờ vào thương hiệu tập đoàn chất lượng độc đáo sản phẩm bất động sản mà sản phẩm tập đoàn nhiều người ý tới từ xây Nhóm – Lớp SB 16E Page 17 Tài kinh doanh bất động sản dựng Một số khách hàng chấp nhận tạm ứng, toán trước phần giá bán bất động sản để sở hữu hộ, văn phòng xây dựng tập đoàn 2.3.2 Những mặt chưa đạt Tập đoàn Vingroup - Số lượng bất động sản tồn kho lớn, tổn thất tập đoàn cần ý đề phương án hỗ trợ - Do sản phẩm bất động sản tập kén người tiêu dùng, khách hàng có nhu cầu hồi nghi chất lượng bất động sản, dự án cần vốn đầu tư lớn, trình xây dựng hồn thiện lại triển khai nhanh, ảnh hưởng đến tâm lý định mua người tiêu dùng bất động sản - Hiện tập đồn Vingroup q thành cơng với phân khúc TTTM – Văn phòng – Khu hộ cao cấp, tập đồn bị hạn chế muốn lấn chân sang phân khúc khác ấn tượng sâu sắc tập đoàn thị trường bất động sản Về quy mô giá cả, sản phẩm bất động sản Vingroup mang đến cho người tiêu dùng bất ngờ Khi định thực dự án khác có quy mơ nhỏ gây tâm lý nghi ngại giá cho người tiêu dùng III Đề xuất chiến lược kinh doanh giải pháp tài để thực thời gian tới 3.1 Các chiến lược kinh doanh thực thời gian tới 3.1.1 Hợp tác với nhà tư vấn chiến lược hàng đầu giới Nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp, tăng cường sức mạnh cạnh tranh khả hội nhập quốc tế giai đoạn phát triển mới, Tập đoàn Vingroup ký hợp đồng dịch vụ tư vấn chiến lược phát triển với McKinsey&Company – Nhà tư quản lý đầu tư quốc tế hàng đầu giới Theo đó, với dự án tư vấn “Chiến lược quản lý, kinh doanh giai đoạn tăng trưởng” McKinsey cung cấp dịch vụ phân tích chiến lược đề xuất hướng, phương thức phát triển ngắn, trung dài hạn cho hoạt động đầu tư kinh doanh mang tính chiến lược Tập đồn Vingroup Với tư vấn mình, McKinsey gửi nhân cấp cao chuyên gia hàng đầu lĩnh vực BĐS, Tài chính, điều hành chiến lược, quản lý dự án sang làm việc trực tiếp Vingroup; trao đổi, vấn lãnh đạo chủ chốt Tập đoàn để nghiên cứu phân tích;… qua sử dụng kinh nghiệm thực tế nhiều năm khắp nơi giới để đưa đường hướng chiến lược phù hợp cho Vingroup Nhóm – Lớp SB 16E Page 18 Tài kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, thơng qua học tích lũy từ thành công thất bại tập đoàn BĐS lớn giới mà McKinsey làm việc, cộng với đánh fias thị trường độc lập mình, nhà tư vấn có đề xuất, kiến nghị cho Vingroup chiến lược vươn lên trở thành thương hiệu BĐS số Việt Nam, sánh vai với thương hiệu BĐS hàng đầu khu vực Và đặc biệt, McKinsey truyền thụ trực tiếp cho số cán nguồn Vingroup kinh nghiệm phương thức quản lý quốc tế có tính thực tiễn cao 3.1.2 Xây dựng cấu tổ chức, tuyển dụng vị trí nhân phù hợp với cơng việc kinh doanh tập đoàn Tập đoàn hoạt động phân khúc TTTM – Văn phòng – Khu hộ cao cấp mang lại lợi ích kinh tế cao mạo hiểm, tập đồn đòi hỏi chuyên viên có bề dày kinh nghiệm, chuyên môn sâu Việc đưa cán quản lý kiêm nghiệm không chuyên ngành mang lại hiệu kinh doanh không cao không tập trung, vị cần phải có chiến lược tuyển dụng cho cán nhân viên khâu, tổ chức phận phải có trình độ chun mơn nghiệp vụ, dù vị trí khâu nhất, u cầu cơng việc thấp Vì cơng ty cần thực theo bước sau đây: - Chun mơn hóa trình độ kinh doanh nhân viên tập đồn, nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ nhân viên từ giảm thiểu sai sót q trình thực nhiệm vụ - Có sách khuyến khích cán cơng nhân viên tập đồn tích cực học tập, trau dồi thêm chun mơn nghiệp vụ, trợ cấp học phí, thưởng điểm thi đua cán nhân viên có sáng kiến mang lại hiệu cao hoạt động đầu tư Đăng tin thông báo tuyển dụng nhân có trình độ, kinh nghiệm thực tiễn phân khúc mà công ty hướng tới, tạo cho nhân viên mơi trường sinh hoạt hòa đồng thân thiện, xây dựng mối quan hệ tích cực gắn bó thành viên tập đồn, tập đồn với khách hàng - Bố trí khóa học nâng cao chuyên môn chuyên ngành xây dựng bản, luật thương mại, luật kinh doanh quốc tế Thực tốt bước mang lại hiệu dự kiến sau: - Chun mơn hóa trình độ chun mơn nghiệp vụ, tránh sai sót q trình sản xuất kinh doanh - Nâng cao hiệu đầu tư Nhóm – Lớp SB 16E Page 19 Tài kinh doanh bất động sản - Xây dựng thương hiệu công ty không thị trường bất động sản mà lĩnh vực nhân - Xây dựng mối đồn kết gắn bó cán nhân viên với tập đồn, từ xây dựng nhiệt huyết lòng trung thành người q trình thực cơng việc 3.1.3 Thực khống chế tình trạng bất động sản tồn đọng Hiện số lượng bất động sản tồn đọng Vingroup lớn, bên cạnh cơng ty phải đối đầu với áp lực cạnh trạnh ngày gay gắt, không với doanh nghiệp khác quy mô đối thủ lớn với nguồn lực tài dồi dào, cơng ty khách hàng chiếm dụng vốn Do cần có giải pháp đưa nhằm thu hồi vốn công nợ bất động sản tồn kho Muốn đạt mục tiêu cần thực bước sau: - Áp dụng triệt để biện pháp thu hồi công nợ đặc biệt khoản công nợ nằm nguy vốn - Hạn chế tối đa khoản công nợ hạn phát sinh - Phân công phận chuyên trách theo dõi thu hồi cơng nợ - Phòng kế tốn hàng tuần phải báo cáo với Giám đốc cụ thể tình hình công nợ phát sinh hướng giải Những bước nêu thực tốt chắn mang lại hiệu sau: - Nguồn vốn tăng lên, công ty dễ dàng đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh - Hạn chế rủi ro xảy - Nâng cao ý thức cảnh giác cán cơng nhân viên q trình kinh doanh 3.2 Các giải pháp tài thực thời gian tới 3.2.1 Tận dụng thương hiệu sẵn có để tiếp tục huy động nguồn vốn hợp tác quốc tế Tập đoàn Vingroup vừa nhận vốn góp từ quỹ đầu tư giới Warburg Pincus, thức ký hợp đồng góp 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần Vincom Retail, công ty thành viên Tập đoàn bất động sản Vingroup (mã cổ phiếu VIC) Đây mức đầu tư lớn từ trước đến quỹ đầu tư toàn cầu vào doanh nghiệp Việt Nam Tập đoàn Vingroup cho biết, với quan tâm đặc biệt tới mảng BĐS bán lẻ Vingroup, thương vụ hợp tác đầu tiên, Warburg Pincus định công ty tài Nhóm – Lớp SB 16E Page 20 Tài kinh doanh bất động sản Warburg Pincus Consortium đầu tư 200 triệu USD để mua khoảng 20% cổ phần Công ty Cổ phần Vincom Retail Bên cạnh đó, phần thỏa thuận này, Warburg Pincus cam kết đầu tư 25 triệu USD đợt phát hành lần đầu công chúng (IPO) Vingroup để niêm yết thị trường quốc tế thời gian tới Ngoài ra, thỏa thuận cho phép Warburg Pincus có quyền lựa chọn đầu tư thêm 100 triệu USD vào Vincom Retail tùy thuộc vào hội phát triển thị trường bán lẻ Việt Nam Và trường hợp Warburg Pincus thực quyền Vingroup có quyền tăng vốn đầu tư để giữ nguyên tỷ lệ sở hữu hai bên Vincom Retail Thương vụ hợp tác đầu tư với Warburg Pincus thành công Vingroup việc thu hút vốn đầu tư từ thị trường quốc tế, tiếp nối thành công đợt phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế vào năm 2012 Trươc đó, ngày 08/10/2013 Vingroup huy động thành công khoản vay hợp vốn quốc tế trị giá 100 triệu USD Lãnh đạo Vingroup cho biết, khoản vay hoàn tất việc giải ngân tháng 10/2013 với lãi suất Libor + 5.5% năm; trả dần năm Mục đích khoản vay dùng để phát triển đại dự án bất động sản chuẩn bị triển khai Vingroup Credit Suisse AG (Singapore) Maybank Investment Bank Berhad tổ chức thu xếp khoản vay dựng số chính; Deustche Bank AG (Singapore) tổ chức thu xếp khoản vay Bên cạnh đó, Credit Suisse đóng vai trò bên điều phối khoản vay 3.2.2 Sử dụng hợp lý sách bán tốn chậm để tăng doanh thu Tập đồn Vingroup tập trung điều hướng TTTM – Văn phòng – Khu hộ cao cấp với giá thành cho thuê cao, điều kiện cho thuê phức tạp sản phẩm bất động sản khác, tạo khó khăn định cho doanhh nghiệp, đơn vị nghiệp có nhu cầu th văn phòng, gian hàng Trong thời điểm kinh tế vướng nhiều khó khăn, Vingroup tạo điều kiện cho đối tượng khách hàng có nhu cầu bất động sản bẳng hình thức tốn chậm, giảm số tiền đặt cọc sản phẩm cho thuê, bất động sản để bán để người tiêu dùng thuận lợi việc xoay vòng vốn Tuy nhiên, sản phẩm bất động sản Vingroup có khác biệt lớn so với sản phẩm đối thủ cạnh tranh, việc xác định đối tượng đồng ý toán chậm coi tốn cho Vingroup Tập đồn cần Nhóm – Lớp SB 16E Page 21 Tài kinh doanh bất động sản xác định rõ mục tiêu điều kiện toán chậm, xây dựng đội ngũ chun viên phân tích khách hàng để nhìn nhận cách tương đối xác khả tài chính, khả trả nợ khách hàng, tránh tổn thất khơng đáng có xảy - Xác định mục tiêu toán chậm: Nhằm thúc đẩy tăng doanh thu, giải tỏa hàng tồn kho, gây uy tín lực tài Vingroup - Xây dựng điều kiện tốn chậm: Thơng thường vào mức giá, lãi xuất nợ vay thời hạn bán chịu - Tình tốn hiệu sách tốn chậm: Thực chất so sánh chi phí phát sinh toán chậm với lợi nhuận mà chúng mang lại Trong chế thị trường nay, chấp nhận toán chậm coi biện pháp để đẩy nhanh tiêu thụ Mâu thuẫn đẩy nhanh tiêu thụ trường hợp làm chậm kỳ luân chuyển vốn, giảm số vòng quay vốn lưu động Chính vậy, để tính tốn hiệu sách bán chịu, tập đồn phải vào tiêu lợi ích tài cho phép tốn chậm Điều quan trọng tập đoàn cần gắn liền cách chặt chẽ việc cho phép tốn chậm với sách thức thu hồi cơng nợ hình thức chiết khấu, giảm giá phù hợp, mền dẻo, linh hoạt nhằm giúp tập đồn nhanh chóng thu lại phần vốn bị chiếm dụng, tăng khối lượng bất động sản tiêu thụ, đẩy mạnh tốc độ lưu chuyển vốn Nhờ cho phép khách hàng tốn sản phẩm bất động sản, cơng ty tiêu thụ lượng lớn Do doanh thu tiêu thụ tăng lên làm cho tiêu liên quan đến doanh thu tiêu thụ cải thiện vòng quay vốn lưu động, kỳ thu tiền bình qn, doanh lợi tiêu thụ Nhưng sách tốn chậm đem lại lợi ích thực tế cho công ty, số nhỏ bé góp phần cải thiện tiêu khả sinh lợi tập đoàn Để thực sách này, tập đồn cần phải: - Giao trách nhiệm cho phần phòng kinh doanh chuyên giải vấn đề xung quanh sách tốn chậm - Có phương án xử lý cụ thể khoản bán chịu cho giảm chi phí thu tiền, nợ khó đòi, đồng thời đảm bảo bù đắp rủi ro tập đồn phải gánh chịu áp dụng việc tốn chậm - Thời hạn tốn chậm khơng q dài -Khách hàng có khả tốn nợ tương lai - Lãi xuất vay nợ thấp Nhóm – Lớp SB 16E Page 22 Tài kinh doanh bất động sản - Mức giá toán chậm phải cao mức giá bán toán 3.2.3 Quản lý tốn Qua phân tích tình hình tài cơng ty ta thấy: Cơng ty thường bị khách hàng chiếm dụng vốn lớn nên Công ty thường phải vay để bù đắp cho khoản này, làm ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh cơng ty Do đó, Cơng ty cần phải thực có sách tốn hợp lý Trước hết phải quản lý tốt khoản phải thu, nhanh chóng thu hồi công nợ - Giảm giá, triết khấu hợp lý khách hàng mua số lượng lớn toán hạn - Thực sách thu tiền linh hoạt, mền dẻo nhằm mục đích vừa khơng làm thị trường vừa thu hồi khoản nợ dây dưa khó đòi Bởi lẽ, thực tế, rõ ràng công ty áp dụng biện pháp cứng rắn hội thu hồi nợ lớn khiến cho khách hàng khó chịu dẫn đến việc họ cắt đứt mối quan hệ làm ăn với cơng ty Vì vậy, hết thời hạn toán, khách hàng chưa trả tiền cơng ty tiến hành quy trình thu hồi công nợ theo cấp độ: + Gọi điện, gửi thư nhắc nhở, thư khuyên nhủ thư chuyển cho quan chuyên trách thu hồi giúp + Cử người đến gặp trực tiếp khách hàng để đòi nợ + Cuối biện pháp không thành cơng phải ủy quyền đại diện tiến hành thủ tục pháp lý Mặt khác khoản nợ khách hàng chiếm dụng cũ, Công ty cần phải dứt điểm theo dõi chặt chẽ tuân thủ theo nguyên tắc: Các khoản nợ cũ phải dứt điểm so với khoản nợ phát sinh Nhóm – Lớp SB 16E Page 23 Tài kinh doanh bất động sản C KẾT LUẬN Đối vơi doanh nghiệp hoạt động kinh doanh mục tiêu cuối lợi nhuận Tuy nhiên, để đạt điều khơng phải điều dễ dàng, phụ thuốc vào nhiều yếu tố như: thị trường, kinh tế, trị, văn hóa… Nhất lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận khơng rủi ro Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiêm cứu thị trường bất động sản cách xác công việc mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải làm Để từ có biện pháp Những sách lược đắn hoạt động kinh doanh nhằm đạt mục tiêu đặt ra, tránh rủi ro khơng đáng có Nhóm – Lớp SB 16E Page 24 ... 15 Tài kinh doanh bất động sản Các số liệu thể cách rõ nét hiệu hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Tập đoàn Vingroup Tổng doanh thu lĩnh vực bất động sản tăng đột biến quý II, III/2013 Doanh. . .Tài kinh doanh bất động sản B NỘI DUNG THẢO LUẬN I Lý thuyết đánh giá kết thực điều chỉnh hoạt động đầu tư bất động sản 1.1 Các vấn đề tài liên quan đến việc xây dựng thực thi chiến lược đầu. .. (equity dividend rate): EDR = Thu nhập trước thuế chủ sở hữu/Vốn chủ sở hữu đầu tư II Đánh giá kết hoạt động đầu tư bất động sản Tập đoàn Vingroup – Cơng ty CP 2.1 Tổng quan Tập đồn Vingroup – Cơng