Chế định địa dịch trong pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ MINH TÂM CHẾ ĐỊNH ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN THỊ MINH TÂM CHẾ ĐỊNH ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật dân tố tụng dân Mã số: 60 38 01 03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ QUẾ ANH Hà Nội – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu trích dẫn luận văn bảo đảm độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn Trần Thị Minh Tâm DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân UBND: Ủy ban nhân dân MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA DỊCH 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại địa dịch 1.1.1.Khái niệm 1.1.2 Tính chất địa dịch 10 1.1.3 Phân loại địa dịch 11 1.2 Chế độ pháp lý 14 1.2.1 Các phương thức thiết lập địa dịch 14 1.2.2 Nội dung địa dịch 18 1.2.3 Chấm dứt địa dịch 22 1.2.4 Bảo vệ địa dịch 25 1.3 Các quy định địa dịch theo pháp luật số quốc gia 27 Chương QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM 30 2.1 Địa dịch Dân luật trước 1975 30 2.1.1 Về khái niệm địa dịch 31 2.1.2 Căn phát sinh chấm dứt địa dịch 31 2.1.3 Nội dung địa dịch BLDS trước 1975 33 2.2 Địa dịch Bộ luật Dân 1995, Bộ luật Dân 2005 45 2.2.1 Về khái niệm địa dịch 46 2.2.2 Căn phát sinh chấm dứt địa dịch 48 2.2.3 Nội dung địa dịch theo BLDS 1995 BLDS 2005 50 2.3 Địa dịch Bộ luật Dân 2015 63 2.3.1 Về khái niệm địa dịch 63 2.3.2 Căn phát sinh chấm dứt địa dịch theo BLDS 2015 64 2.3.3 Nội dung địa dịch theo BLDS 2015 66 Chương THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH 71 3.1 Thực tiễn áp dụng quy định địa dịch giải tranh chấp nước ta 71 3.1.1 Những khó khăn không xây dựng địa dịch thành chế định hoàn chỉnh 71 3.1.2 Giải tranh chấp liên quan đến địa dịch theo thủ tục hành 77 3.1.3 Giải tranh chấp liên quan đến địa dịch thủ tục tố tụng dân 82 3.2 Phương hướng hoàn thiện chế định địa dịch BLDS Việt Nam 95 KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trên thực tế, nhu cầ u như: cầ n có lố i chung hay mắ c đường dây tải điện, cấ p thoát nước,… qua bất động sản khác phổ biến Những việc tưởng nhỏ nhặt lại dễ phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn cộng đồng láng giềng Vấn đề đặt phải làm giải tốt mối quan hệ người sử dụng đất lân cận, nhằm bảo đảm cộng đồng láng giềng thực tập thể tổ chức tốt với thành viên biết cư xử mực, hoà thuận, văn minh trình khai thác, sử dụng phần đất Điều đòi hỏi việc thiết lập mối quan hệ đặc thù, đặc trưng việc bất động sản phải giữ vai trò phục vụ cho bất động sản khác, thông qua chế độ địa dịch Địa dịch xác định yếu tố đặc trưng chế độ pháp lý bất động sản quan hệ láng giềng biết từ lâu chế định có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác bất động sản điều kiện bất động sản tư trường hợp điển hình nằm bất động sản tư người khác Xác định địa dịch loại vật quyền có ý nghĩa quan trọng việc giữ gìn trật tự ổn định mối quan hệ làng xóm, láng giềng, đồng thời giải tranh chấp phát sinh liên quan đến việc sử dụng bất động sản liền kề Địa dịch vấn đề quan trọng hệ thống lý luận vật quyền – lý luận kinh điển pháp luật La Mã cổ đại áp dụng phổ biến hệ thống dân luật Tuy vậy, khái niệm địa dịch lý luận địa dịch lạ lẫm nhiều người Vậy địa dịch pháp luật Việt Nam có từ bao giờ, q trình tồn phát triển chế định pháp luật nước ta nào, vấn đề cần quan tâm, nghiên cứu Kể từ Bộ luật Dân 1995 đến nay, lý luận địa dịch nhà làm luật vận dụng việc xây dựng quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Nhưng nhiều lý khác nhau, khái niệm địa dịch không đề cập đến Gần nhất, nhà làm luật xây dựng khái niệm địa dịch đưa vào dự thảo Bộ luật dân 2015 (dự thảo lần 2, 3, 4, 5), cuối lại quay sử dụng thuật ngữ quyền bất động sản liền kề, thuật ngữ chưa thể rõ chất địa dịch dịch quyền thuộc vật Do vậy, nghiên cứu lý luận địa dịch làm để phân tích quy định liên quan đến địa dịch pháp luật dân Việt Nam (cụ thể quy định quyền bất động sản liền kề BLDS 2015) vấn đề có tính cấp thiết việc giải thích, áp dụng hồn thiện luật bối cảnh luật vừa có hiệu lực cách không lâu Do vậy, em lựa chọn đề tài: Chế định địa dịch pháp luật Việt Nam làm luận văn thạc sĩ để có nhìn tổng thể chế định pháp luật dân nước ta Lịch sử vấn đề Địa dịch vật quyền quan trọng nằm chế định tài sản pháp luật La Mã nên lý luận địa dịch nhiều đề cập tới giáo trình Luật La Mã sở đào tạo luật Ở Việt Nam, địa dịch nhắc đến nhiều tác phẩm viết PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện Trong Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam tác giả đề cập đến Quyền nghĩa vụ láng giềng giới thiệu quyền sử dụng bất động sản liền kề chủ yếu dừng lại việc giới thiệu quy định BLDS 1995 [3] Đến viết Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập, tác giả Nguyễn Ngọc Điện trình bày vấn đề lý luận địa dịch theo pháp luật La Mã khái niệm, tính chất địa dịch; phân loại địa dịch; chế độ pháp lý địa dịch; chấm dứt địa dịch Theo đó, địa dịch định nghĩa việc bất động sản chịu khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác [5, tr35] Cũng tìm hiểu địa dịch theo pháp luật La Mã nhóm tác giả Lê Nguyễn Gia Thiện, Nguyễn Thị Thùy Linh viết Praediales servitudes quyền hưởng dụng bất động sản liền kề theo pháp luật La Mã đưa khái niệm cách phân loại địa dịch tương đối khác với tác giả Nguyễn Ngọc Điện, theo đó, địa dịch quyền hưởng dụng người bất động sản người khác nằm liền kề với bất động sản [22] Ở Việt Nam, địa dịch thường biết đến với tên gọi Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (BLDS 1995, BLDS2005) Quyền bất động sản liền kề (BLDS 2015) Có số cơng trình chuyên khảo vấn đề như: Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề tác giả Phạm Cơng Lạc trình bày khái niệm liên quan đến bất động sản liền kề, nội dung quyền sử dụng bất động sản liền kề BLDS 2005, thực trạng áp dụng luật giải pháp hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề[17] Tác phẩm Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới tác giả Trần Thị Huệ phân tích nội dung quy định BLDS 2005 thực tế áp dụng [10] Luận văn Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam Đặng Thị Thúy Thành vào tìm hiểu số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng bất động sản liền kề phân tích nội dung quyền BLDS 2005 [20] Các cơng trình chủ yếu phân tích quy định quyền sử dụng bất động sản liền kề góc độ quy định luật thực định chưa vào phân tích lý luận địa dịch khái quát lịch sử chế định địa dịch pháp luật Việt Nam Điểm qua cơng trình, viết thấy chưa có cơng trình khái quát chế định địa dịch pháp luật Việt Nam từ trước đến nay, nhiệm vụ luận văn thực cơng việc nghiên cứu 3 Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu tổng quát Mục đích nghiên cứu luận văn sở nghiên cứu, tìm hiểu lý luận địa dịch để phân tích, đánh giá quy định liên quan đến địa dịch pháp luật Việt Nam, từ có kiến nghị, đề xuất hồn thiện pháp luật 3.2 Mục tiêu cụ thể Để đạt mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt là: - Khái niệm, đặc điểm, phân loại, chế độ pháp lý địa dịch; - Phân tích, đánh giá quy định địa dịch pháp luật Việt Nam; - Kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định địa dịch BLDS 2015 Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Luận văn hệ thống, phân tích lý thuyết góp phần làm rõ vấn đề lý luận địa dịch; Luận văn phân tích, đánh giá quy định địa dịch pháp luật dân Việt Nam, đặc biệt quy định hành, từ có kiến nghị hoàn thiện pháp luật địa dịch Luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho quan nhà nước việc xây dựng thực pháp luật có liên quan đến địa dịch Ngồi ra, luận văn dùng làm tài liệu tham khảo cho hoạt động giảng dạy, nghiên cứu pháp luật dân Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: quy định địa dịch theo pháp luật Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận địa dịch quy định địa dịch pháp luật Việt Nam giới hạn dịch quyền tư quy định luật dân Việt Na Bên cạnh đó, chúng tơi có mở rộng liên hệ tới quy định địa dịch pháp luật số nước hệ thống Civil law (do địa dịch chế định đặc trưng pháp luật La Mã, mặt khác hạn chế ngoại ngữ nên giới hạn việc liên hệ đến địa dịch pháp luật số nước theo hệ thống Civil law, khơng có điều kiện liên hệ đến địa dịch hệ thống pháp luật Common law) Phương pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận Chủ nghĩa MácLênin, tư tưởng Hồ Chí Minh quan điểm Đảng Nhà nước ta Nhà nước Pháp luật Việc nghiên cứu thực từ góc độ lý luận chung đến quy định cụ thể địa dịch pháp luật Việt Nam Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phân tích, tổng hợp, lịch sử, so sánh v.v Ngoài phần mở kết cấu trúc luận văn bao gồm mục sau: Chương 1: Khái quát chung địa dịch Chương 2: Quy định địa dịch pháp luật Việt Nam Chương 3: Thực tiễn áp dụng hướng hoàn thiện quy định địa dịch phúc thẩm Hội đồng Giám đốc thẩm ra, lập lập Hội đồng Giám đốc thẩm có điểm chưa hợp lý Thứ quyền lối qua phải chuyển giao với chuyển giao bất động sản Nếu ông Thỉu có quyền qua ngách 188/7 Vương Thừa Vũ người nhận chuyển nhượng đất ơng Thỉu đương nhiên có quyền Nhưng từ tình tiết chưa đủ sở kết luận ơng Thỉu có quyền ngách 188/7 Vương Thừa Vũ, ông có thỏa thuận với ông Thao thỏa thuận với ơng Phúc Lập luận cho ơng Thỉu đưa cho ơng Thao số tiền để vĩnh viễn qua đất nhà ông Thao nên coi đóng góp cơng sức tạo nên ngõ chung, có quyền qua ngõ chung có phần khiên cưỡng xâm phạm vào quyền lợi ích ơng Phúc chủ sở hữu đoạn ngõ kéo dài từ nhà số đến nhà số 12 ngách 188/7 Vương Thừa Vũ Việc ông Phúc cho ông Thỉu nhờ qua đất nhà khoảng thời gian (tính từ 1980) khơng có nghĩa ơng Phúc xác lập đất địa dịch lối qua cho ơng Thỉu Thứ hai, ơng Thỉu có quyền qua ngách 188/7 Vương Thừa Vũ anh Tú không đương nhiên hưởng quyền mảnh đất anh chuyển nhượng từ ông Thỉu mà từ chị Bích, chị Bích lại nhận chuyển nhượng từ anh Nam Năm 2001 ông Thỉu chuyển nhượng 60m2 đất cho anh Nam, ơng có quyền qua ngách 188/7 Vương Thừa Vũ anh Nam hưởng quyền Tuy nhiên anh Nam lại chọn lối ngách 211/237 Khương Trung nên sau lối ngách 188/7 Vương Thừa Vũ bị bịt lại tức công nhận khơng nhu cầu hưởng quyền, mà theo khoản Điều 284 BLDS 1995 quy định “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khơng nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” chấm dứt quyền bất động sản liền kề Nếu quyền qua bị chấm dứt người nhận chuyển nhượng sau khơng hưởng quyền Thứ ba, Hội đồng giám đốc thẩm cho lối ngách 211/237 Khương Trung không thuận tiện cho sinh hoạt lối ngách 188/7 Vương 89 Thừa Vũ nên “trường hợp ơng Thỉu khơng có quyền sử dụng ngõ chung phải vào thực tế để công nhận cho anh Tú sử dụng ngõ đi, phải tốn giá trị cơng sức tôn tạo ngõ cho nguyên đơn hợp tình, hợp lý phù hợp với thực tế” chưa thuyết phục Bởi mua bán, đổi chác, phân chia mà bất động sản bị vây bọc lối phải đặt phần phần đất chia lại vào phần đất khác thuộc khốn ước Nếu đất khơng đủ để làm lối yêu cầu mở lối sang bất động sản lân cận Mảnh đất 60m2 anh Tú tách từ phần đất ông Thỉu nên lối trước hết phải đặt đất nhà ơng Thỉu Ơng Thỉu cam kết dành lối rộng 1.3m cho người mua mảnh đất 60m2 Chỉ anh Tú chứng minh lối khơng đáp ứng nhu cầu lại tối thiểu gia đình có quyền đòi lối đủ rộng; mảnh đất ông Thỉu đáp ứng yêu cầu yêu cầu mở lối sang mảnh đất liền kề Vụ án thứ Theo đơn khởi kiện lời khai Tòa án, ngun đơn ơng Trần Văn Thá, anh Trần Văn Quyền đại diện theo ủy quyền trình bày: Năm 1985, ông Thá nhận chuyển nhượng lại bà Cát phần đất 337 tờ đồ 02 xã cẩm Đường, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai cất nhà Khi nhận chuyển nhượng, diện tích đất có lối đường lộ xã ngang qua đất nhà vợ chồng ông Nguyễn Xuân Huấn (chết năm 2007), bà Đào Thị Miện Gia đình ơng Thá sử dụng lối sinh hoạt hàng ngày Năm 1996, ông Thá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Năm 2008, bà Miện rào đất bít lối nên ơng Thá phải tạm qua đất người khác Ông Thá khởi kiện yêu cầu bà Miện mở lối chiều ngang 1,8m, chiều dài từ lộ xã đến ranh đất gia đình ơng Thá 62,18m, diện tích 112m2 Ơng Thá tốn lại cho bà Miện trị giá quyền sử dụng diện tích đất dành làm lối theo giá thẩm định 90 Bị đơn, bà Đào Thị Miện trình bày: Gia đình bà Miện nhận chuyển nhượng đất cất nhà từ năm 1984, gia đình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 336 tờ đồ số xã cẩm Đường, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Năm 1985, ông Thá nhận chuyển nhượng đất bà Cát cất nhà giáp ranh phía sau đất bà Miện Đất ông Thá bà Miện khơng có lối chung Đất bà Miện có lối đường lộ xã Cẩm Đường, ơng Thá phía sau dùng lối riêng đường ấp Do nhà bà Miện có phần đất trồng màu nằm giáp phía sau đất nhà ơng Thá nên khoảng năm 1986, ơng Thá bà Miện có thỏa thuận mở lối cho ông Thá đường lộ qua đất bà Miện, bà Miện qua rẫy ngang qua đất nhà ông Thá, đường mở tạm khơng có đồ quy hoạch xã Năm 1998, ông Thá xây chuồng heo bít lối qua đất bà Miện vậy, bà Miện phải chuyển nhượng đất rẫy cho người khác khơng có lối thuận lợi Do ơng Thá sử dụng lối qua nhà bà Miện gây nhiều phiền phức, không thuận lợi cho sinh hoạt bà Miện nên ngày 17/11/2008, bà Miện bít hẳn lối Ông Thá dùng lối khác để lại Việc ông Thá yêu cầu mở lối đi, bà Miện khơng đồng ý ơng Thá có lối khác Tại án dân sơ thẩm số 87/2010/DSST ngày 14/06/2010, Tòa án nhân dân huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện ngun đơn ơng Trần Văn Thá Đình giải yêu cầu phản tố bà Đào Thị Miện theo đơn rút yêu cầu ngày 25/12/2009 Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm định chi phí đo đạc, thẩm định, án phí quyền kháng cáo đương Ngày 22/06/2010, ông Trần Văn Thá có đơn kháng cáo án sơ thẩm Tại án dân phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 21/01/2011, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông Trần Văn Thá 91 Buộc bà Đào Thị Miện phải mở lối có diện tích 112m2 (ngang 1,8m dài 62,18m) giới hạn điểm 1,5,4,1’,1, cắt số 336, tờ đồ số xã Cẩm Đường, huyện Long Thành cho ông Trần Văn Thá quản lý, sử dụng (Trích lục biên vẽ khu đất đồ địa ngày 15/03/2010 Chi nhánh Trung tâm kỹ thuật địa nhà đất huyện Nhơn Trạch) Ơng Trần Văn Thá phải toán lại giả trị đất có lối mái che cho bà Miện 76.337.000đồng (giá trị đất 76.000.000đồng mái che 337.000 đồng) Ông Trần Văn Thá bà Đào Thị Miện có trách nhiệm liên hệ với quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh, đăng kí kê khai quyền sử dụng đất theo quy định Đình yêu cầu khởi kiện phản tố bà Đào Thị Miện Sau xét xử phúc thẩm, bà Đào Thị Miện có đơn đề nghị xem xét lại án dân phúc thẩm nêu theo thủ tục giám đốc thẩm Tại Quyết định kháng nghị số 17/2014/KN-DS ngày 08/01/2014, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 21/01/2011 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai theo thủ tục giám đốc thẩm, đề nghị Tòa Dân Tòa án nhân dân tối cao xét xử hủy Bản án dân phúc thẩm số 14/2011/DS-PT nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng giám đốc thẩm cho rằng: Diện tích đất 1017m2 số 337 tờ đồ số 02 xã Cẩm Đường huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai mà ông Trần Văn Thá cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 30/11/1999 thể đồ địa khơng có lối đường lộ Theo ông Trần Văn Thá trình bày, từ năm 1985, ơng sử dụng lối qua đất số 336 kế bên để đường lộ xã Thửa đất số 336 ông Trần Xuân Huấn (chết năm 2007) - chồng bà Đào Thị Miện, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 903m2 (đo đạc thực tế 1017m2) Từ năm 2008, bà Đào Thị Miện rào lối lại, đó, ơng Trần Văn Thá u cầu Tòa án giải mở lối qua đất số 336 tờ đồ số 02 xã Cẩm 92 Đường huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai bà Miện với chiều ngang l,8m chiều dài 62,18m Bà Đào Thị Miện không đồng ý mở lối với lý năm 1986, hai gia đình có thỏa thuận với việc bà Miện cho ông Trần Văn Thá qua đất để đường ơng Thá cho bà Miện qua đất để khu vưòn phía sau giáp đất nhà ơng Thá Năm 1998, ơng Trần Văn Thá tự ý xây chuồng heo trồng bít lối vườn bà Đào Thị Miện, vậy, bà Miện không cho ông Thá nhờ qua đất để đường lộ Xét thấy, ông Trần Văn Thá không thừa nhận có thỏa thuận với bà Đào Thị Miện, ơng Thá lại thừa nhận bà Miện có sử dụng lối qua đất nhà ơng để khu vườn phía sau năm 1987, 1988 Như vậy, lời khai bà Đào Thị Miện có sở Lối qua nhà bà Đào Thị Miện lối tạm, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp bà Miện Thực tế, không qua đất bà Đào Thị Miện ơng Trần Văn Thá sử dụng lối khác để đường qua phần đất người em vợ ơng Thá Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện ông Trần Văn Thá có Tòa án cấp phúc thẩm cho lối qua nhà bà Đào Thị Miện sử dụng từ năm 1986, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày gia đình ơng Thá Từ sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu ông Trần Văn Thá mở lối qua đất bà Đào Thị Miện khơng có pháp luật Do cần chấp nhận kháng nghị Chánh án Tòa án nhân dân tối cao hủy Bản án dân phúc thẩm số 14/2011/DS-PT ngày 21/01/2011 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật Hội đồng giám đốc thẩm định: Hủy Bản án dân phúc thẩm số 14/2011/DSPT ngày 21/01/2011 Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất lối qua bất động sản liền kề” nguyên đơn ông Trần Văn Thá với bị đơn bà Đào Thị Miện; Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm lại theo quy định pháp luật 93 Từ vụ việc cho thấy: Việc nhờ qua bất động sản người khác tượng phổ biến xã hội Trên thực tế, người ta không coi thỏa thuận thiết lập địa dịch lối qua mà coi quan hệ đối nhân (nếu ưa cho nhờ, khơng ưa khơng cho nhờ nữa) Do cần phải thận trọng xem xét việc qua đất nhà người khác trường hợp nhờ, trường hợp địa dịch lối qua Tòa sơ thẩm coi khơng phải địa dịch lối qua (quyền lối qua bất động sản liền kề) nên bác đơn u cầu ơng Thá; Tòa phúc thẩm cho ơng Thá có quyền lối qua nên u cầu bà Miện phải mở lại lối cho ông Thá Việc Tòa phúc thẩm xác định u cầu ơng Thá phải tốn lại giá trị đất có lối mái che cho bà Miện 76.337.000 đồng (giá trị đất 76.000.000đồng mái che 337.000 đồng) chưa phù hợp Bởi lẽ, ơng Thá có quyền qua đất bà Miện ơng phải trả cho bà số tiền đền bù cho “phiền lụy” mà gia đình ơng gây khơng phải đền bù giá trị diện tích đất làm lối Về nguyên tắc, số tiền phải thấp giá trị diện tích đất đó; giá trị mảnh đất quan hệ mua bán, lúc diện tích đất thuộc ơng Thá, khơng tồn quyền qua bất động sản liền kề Trong tình trên, tòa buộc bà Miện phải bán đứt diện tích đất để ông Thá làm lối không Trong trường hợp trên, Hội đồng giám đốc thẩm xác định ơng Thá khơng có quyền lối qua đất nhà bà Miện Tuy nhiên, quyền xác lập rơi vào trường hợp sau: Mảnh đất ơng Thá vốn khơng có lối riêng đường công Lối khác mà ông Thá sử dụng lối nhờ qua đất người em vợ Nếu người em vợ khơng cho ơng nhờ đất ơng rơi vào tình trạng bị vây bọc, lúc ơng có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản lân cận cho gia đình ơng mở lối qua Nếu lối đặt đất nhà bà Miện chứng minh thuận tiện hợp lý ơng có quyền u cầu mở 94 lối đất ông Thá phải cấp cho bà Miện số tiền đền bù tương ứng 3.2 Phương hướng hoàn thiện chế định địa dịch BLDS Việt Nam Thứ nhất, sử dụng thuật ngữ Trong Bộ dân luật trước thời Pháp thuộc, Bộ luật Dân Pháp, Thái Lan, Québec (Canada)… sử dụng thuật ngữ “địa dịch” Bộ luật Dân năm 1995 Bộ luật Dân năm 2005 sử dụng thuật ngữ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” Việc sử dụng thuật ngữ nhằm nhấn mạnh việc chủ bất động sản hưởng quyền có quyền sử dụng bất động sản chịu quyền sử dụng góc độ “hạn chế” bất động sản chịu quyền Tuy nhiên, nói, với tên gọi nhà làm luật quan tâm đến khía cạnh chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có quyền thực hành vi bất động sản chịu quyền mà chưa quan tâm đến khía cạnh nhiều chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khơng có nhu cầu thực hành vi bất động sản chịu quyền mà yêu cầu bất động sản chịu quyền tình trạng chịu đựng (bị hạn chế xây dựng chẳng hạn) Bộ luật Dân năm 2015 sử dụng thuật ngữ “quyền bất động sản liền kề” Còn nhiều vấn đề cần luận bàn dùng thuật ngữ để nội hàm quyền địa dịch Theo cách hiểu thông thường, “quyền bất động sản liền kề” hiểu với nội hàm rộng, quyền sở hữu bất động sản, quyền chiếm hữu bất động sản, quyền sử dụng bất động sản, quyền yêu cầu bất động sản… Như vậy, thuật ngữ rộng mà để phạm vi hẹp dịch quyền khơng phù hợp Theo chúng tơi, thuật ngữ “địa dịch” có khó hiểu với người khơng có kiến thức pháp luật thuật ngữ thể mối quan hệ bất động sản liền kề Thuật ngữ “địa dịch” phù hợp với thông lệ chung pháp luật nước giới, pháp luật nước giới sử dụng thuật ngữ “Praedial servitude”, dịch tiếng Việt dịch địa dịch quyền địa dịch Theo quan điểm trước đây, nói đến 95 quyền bất động sản liền kề tức đề cập đến vấn đề liên quan đến “bất động sản liền kề nhau” việc sử dụng hạn chế bất động sản để phục vụ cho lợi ích bất động sản khác, BLDS 1995, BLDS 2005 quy định tên gọi quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, quy định quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề giải số trường hợp thực tế xảy ra, ví dụ khơng xây nhà q cao (trên mảnh đất cách xa sân bay) mà làm ảnh hưởng đến đường bay máy bay không xây nhà cao mảnh đất A làm tầm nhìn ngơi biệt thự thuộc mảnh đất B, mà hai mảnh đất A, B không nằm sát mà bị đan xen mảnh đất khác Nếu dùng thuật ngữ “địa dịch” khái niệm “liền kề” hiểu theo nghĩa rộng, tức là, mảnh đất có ranh giới liền kề giải đầy đủ trường hợp xác định quyền địa dịch thực tế Bởi nội hàm địa dịch hiểu theo nghĩa rộng việc bất động sản phải phục vụ bất động sản khác Do vậy, ví dụ áp dụng địa dịch để giải mối quan hệ hai bất động sản Tức là, theo thỏa thuận địa dịch mà nhà mảnh đất A khơng xây cao để nhằm làm cho biệt thự mảnh đất B có tầm nhìn đẹp Chủ sở hữu mảnh đất B có quyền địa dịch mảnh đất A Nếu chủ sở hữu B chuyển nhượng nhà, biệt thự cho chủ sở hữu C C quyền khai thác tài sản A giống chủ sở hữu B Với lý trên, cần thiết phải đưa thuật ngữ “địa dịch” để thay cho thuật ngữ “quyền BĐS liền kề” Bộ luật Dân năm 2015 Bên cạnh cần phải xác định chất quan hệ địa dịch mối quan hệ bất động sản phục vụ bất động sản hưởng quyền,theo để phục vụ cho bất động sản hưởng quyền, bất động sản phục vụ phải thực không thực cơng tác Địa dịch ngoại lệ quyền sở hữu, thực chất giới hạn quyền sở hữu chủ sở hữu bất động sản chịu quyền Bởi vậy, cần đưa số quy định giới hạn quyền sở hữu BLDS hành 96 như: giới hạn trổ cửa; giới hạn xây dựng, trồng cách đường phân giới bất động sản; giới hạn sử dụng tường, rào chung,… vào quy định địa dịch Thứ hai, mức đền bù cho chủ thể chịu quyền Hiện nay, Bộ luật Dân quy định chung chung chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải trả cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền khoản đền bù không quy định cụ thể mức đền bù Về nguyên tắc, xác định mức đền bù cần phải vào thỏa thuận hai bên chủ thể hưởng quyền chịu quyền Đây để xác định mức đền bù Nếu khơng thỏa thuận cần phải đưa để xác định mức đền bù Giá trị đền bù phải nhỏ giá trị thực tế mà bất động sản chịu quyền thiệt hại Ví dụ: bất động sản chịu quyền phải mở lối giá trị đền bù cho lối phải nhỏ giá trị thực tế diện tích đất dành để mở lối Bởi lẽ, giá trị đền bù cho việc mở lối mà lớn với giá trị thiệt hại (để đất mở lối đi) gây cho bất động sản chịu quyền tính chất “phiền lụy” địa dịch khơng còn, dẫn đến khơng tồn quan hệ địa dịch mà quan hệ hai chủ sở hữu bất động sản trở thành quan hệ mua bán Việc tính giá trị thực tế thiệt hại bất động sản chịu quyền cần phải tính theo mức giá Nhà nước xác định hay theo mức giá thực tế thị trường bất động sản, nhiều trường hợp hai mức giá chênh lệch lớn Cần bổ sung quy định pháp luật văn pháp luật hướng dẫn cụ thể việc xác định mức giá việc đền bù việc tính giá trị thiệt hại gây cho bất động sản chịu quyền Giá trị đền bù phần giá trị thiệt hại thực tế gây cho bất động sản chịu quyền Điều cần quy định bổ sung vào BLDS có văn hướng dẫn cụ thể để bên tránh tranh chấp với Tuy nhiên, khuyến nghị mức đền bù phải dựa thỏa thuận bên bản, khơng thỏa thuận tn theo tiêu chí xác định mức đền bù Đồng thời, pháp luật cần bổ sung thêm tiêu chí xác định mức đền bù vào quy định chung quyền địa dịch trường hợp thực quyền 97 Thứ ba, đăng ký quyền địa dịch: Việc đăng ký quyền địa dịch cần phải quy định cách cụ thể văn pháp luật Việc đăng ký cần phải tn theo trình tự, thủ tục định Có thể thể quyền địa dịch giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà để giảm bớt giấy tờ thủ tục khác Phải thực công bố, công khai, tạo điều kiện dễ dàng cho người dân tiếp cận thông tin quyền địa dịch (ví dụ tạo sở liệu bất động sản cho phép người dân truy cập được) Việc công khai quyền địa dịch quan trọng góp phần làm giảm bớt tranh chấp dân giống nhiều trường hợp mua bất động sản lại khơng có ngõ phải tranh chấp liên quan đến lối Thứ tư, bổ sung loại địa dịch: Cần phải bổ sung loại địa dịch địa dịch ánh sáng, địa dịch khoảng không, Trong trường hợp định, chủ sở hữu bất động sản yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác tạo điều kiện để lấy ánh sáng, để có khoảng khơng nhằm sử dụng tốt bất động sản Nếu pháp luật khơng có quy định loại địa dịch chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền khơng có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản chịu quyền phải chịu địa dịch hạn chế quyền sở hữu Thứ năm, hoàn thiện số quy định pháp luật hành liên quan đến địa dịch: - Quy định chi tiết trổ cửa nhìn sang hàng xóm Điều 178 BLDS 2015 quy định “Chủ sở hữu nhà trổ cửa vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện đường chung theo quy định pháp luật xây dựng” Tuy nhiên pháp luật xây dựng lại “bỏ sót” quy định cụ thể vấn đề Theo chúng tôi, vấn đề trổ cửa nhìn sang hàng xóm, BLDS nên quy định cụ thể Dân luật trước để dễ biết, dễ áp dụng đời sống - Quy định cụ thể thời hạn không sử dụng địa dịch để làm chấm dứt địa dịch Khoản Điều 256 quy định chấm dứt quyền bất động sản liền kề là: “Việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền” Nhưng để xác định nhu 98 cầu hưởng quyền hay khơng nhu cầu hưởng quyền thực tế khó Ví dụ: người khơng sử dụng lối qua bất động sản khác thời gian, chủ sở hữu bất động sản phục vụ rào lại lối đó, người yêu cầu mở lại lối nhu cầu lại lối Để tránh tranh chấp khơng đáng có, pháp luật nên quy định rõ không hành dụng quyền địa dịch lâu địa dịch chấm dứt - Quy định rõ ràng lối quyền lối qua bất động sản liền kề Khoản Điều 524 BLDS 2015 quy định “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ” Cần quy định cụ thể lối dành cho sinh hoạt lối phục vụ cho sinh hoạt lẫn sản xuất nhu cầu lối phục vụ cho sản xuất rộng nhiều so với lối phục vụ cho sinh hoạt Tiểu kết chương Hoàn thiện chế định địa dịch yêu cầu cần thiết pháp luật dân Việc không sử dụng khái niệm địa dịch khơng xây dựng địa dịch thành chế định hồn chỉnh gây nhiều khó khăn giải tranh chấp xảy trình khai thác bất động sản liền kề (như phân tích) Hồn thiện quy định địa dịch bước tiến tới việc hoàn thiện chế định vật quyền xa hoàn thiện pháp luật tài sản luật dân Việt Nam 99 KẾT LUẬN Địa dịch hay dịch quyền thuộc vật chế định quan trọng hệ thống vật quyền theo pháp luật La Mã Địa dịch tiếp nhận phổ biến pháp luật dân sư nhiều nước đặc biệt nước thuộc hệ thống pháp luật Civil law Ở Việt Nam, địa dịch tiếp nhận đưa vào Dân luật đầu kỷ XX Dân luật Bắc kì 1931, Hồng Việt Trung kì hộ luật 1936 sau Dân luật Sài Gòn 1972 Đặc điểm địa dịch Dân luật chịu ảnh hưởng sâu sắc từ địa dịch BLDS Pháp; có nhiều điều khoản chép nguyên vẹn từ BLDS Pháp Các quy định địa dịch BLDS Pháp không thay đổi kể từ BLDS 1804 nay; điều cho thấy chế định mẫu mực, kế thừa địa dịch từ BLDS Pháp, theo chúng tôi, thành tựu pháp luật dân lúc Kể từ BLDS 1995 BLDS 2005 gần BLDS 2015, nhà làm luật thay thuật ngữ địa dịch thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quyền bất động sản liền kề Tuy nhiên hai thuật ngữ không bao quát nội hàm địa dịch: quyền đối vật, mối quan hệ bất động sản phục vụ bất động sản hưởng quyền; từ người sử dụng bất động sản hưởng quyền có quyền thực bất động sản hưởng quyền hành vi có quyền yêu cầu bất động sản phục vụ phải chịu đựng tình trạng nhằm phục vụ lơi ích bất động sản hưởng quyền Quyền sử dụng bất động sản liền kề quyền địa dịch; khơng có chế định địa dịch hoàn chỉnh BLDS gần Một số quy định khác địa dịch đưa vào mục Giới hạn quyền sở hữu bổ sung cho thiếu hụt quy định cần thiết địa dịch Sự khơng hồn thiện quy định địa dịch dẫn tới nhiều khó khăn giải tranh chấp phát sinh từ việc sử dụng, khai thác bất động sản liền kề 100 Do hồn thiện quy định địa dịch có việc mạnh dạn sử dụng thuật ngữ địa dịch thay cho thuật ngữ quyền bất động sản liền kề vấn đề có nghĩa lý luận thực tiễn 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Ngô Huy Cương (2010), “Ý tưởng chế định quyền hưởng dụng Bộ luật Dân tương lai Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 07 tháng 4/2015, tr.28-34 Ngô Huy Cương (2015), Những sai lầm xây dựng chế định tài sản dự thảo Bộ luật Dân (sửa đổi), Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 27 tháng 9/2010, tr.14-21 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản Luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh Nguyễn Ngọc Điện (2012), “Đăng ký bất động sản Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiễn”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, tr.48-53 Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập”, Tạp chí nNhiên cứu lập pháp, tr 29-39 Nguyễn Ngọc Điện (2006), “Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, tr.27-35 Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Lợi ích việc xây dựng chế định vật quyền việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3, tr 92 – 96 Lê Thu Hà (2008), “Quyền lối qua bất động sản liền kề”, tạp chí Tòa án nhân dân, tr 31-33 Quốc Hội (1995), Bộ luật dân 10 Quốc Hội (2005), Bộ luật dân 11 Quốc Hội (2015), Bộ luật dân 12 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai 13 Quốc Hội (2014), Luật xây dựng 14 Trần Quang Huy (2011), “Các vấn đề pháp lý đất đai bất động sản Cộng hòa liên bang Đức”, Tạp chí Luật học, tr.104-111 102 15 Trần Thị Huệ (2010), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề vấn đề tranh chấp ranh giới, NXB Tư pháp, Hà Nội 16 Phạm Công Lạc (2001), “Địa dịch theo pháp luật số nước”, tạp chí Luật học, tr 66-71 17 Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội 18 Nguyễn Thị Mân (2012), “Quyền lối qua bất động sản liền kề, thực trạng áp dụng pháp luật hướng hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, tr.28-32 19 Vũ Văn Mẫu (1961), Dân luật khái luận, Bộ Quốc gia Giáo dục, Sài Gòn 20 Đặng Thị Thúy Thành (2014), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam nay, Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật dân sự, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội 21 Nguyễn Q Thắng (2002), Lược khảo Hồng Việt luật lệ, NXB Văn hóa Thông tin 22 Lê Nguyễn Gia Thiện, Nguyễn Thị Thùy Linh, “Praediales servitudes quyền hưởng dụng bất động sản liền kề theo pháp luật La Mã” http://tcdcpl.moj.gov.vn/ truy cập ngày 12/5/2017 23 Nguyễn Minh Tuấn (2003), Giáo trình luật La Mã, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 24 Bộ Tư pháp, Viện nghiên cứu khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (1998), Một số vấn đề pháp luật dân Việt Nam từ kỷ XV đến thời Pháp thuộc, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội II Tiếng Pháp Le Code civil des Franỗais Le Code civil du Quộbec Code civil Suisse Code civil de Luxembourg 103 ... dứt địa dịch 22 1.2.4 Bảo vệ địa dịch 25 1.3 Các quy định địa dịch theo pháp luật số quốc gia 27 Chương QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM 30 2.1 Địa dịch. .. quy định địa dịch theo pháp luật Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận địa dịch quy định địa dịch pháp luật Việt Nam giới hạn dịch quyền tư quy định luật dân Việt Na... hệ tới quy định địa dịch pháp luật số nước hệ thống Civil law (do địa dịch chế định đặc trưng pháp luật La Mã, mặt khác hạn chế ngoại ngữ nên giới hạn việc liên hệ đến địa dịch pháp luật số nước