ÔN THI QUẢN LÝ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

Câu 1: Khái niệm phân loại bất động sản? Trình bày đặc điểm bất động sản? Khái niệm phân loại: Khái niệm - Điều 174 – Luật Dân 2005: BĐS tài sản di dời bao gồm: + Đất đai + Nhà + Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai ( tài sản gắn với nhà ở, cơng trình xây dựng) + Tài sản khác gắn với đất + Tài sản pháp luật quy định Phân loại  Phân loại theo cấu thành (Luật)  Đất đai  Nhà cơng trình xây dựng (tài sản)  Tài sản khác gắn với đất đai  Tài sản khác pháp luật quy định  Phân loại theo mục đích sử dụng  Để  TM VP  Công nghiệp  Chuyên biệt • Phân loại theo cấp cơng trình  Nhà : cấp   Chung cư: cao cấp, hạng 1, 2,  Biệt thự: giáp tường, song đơi, riêng biệt, riêng biệt sang trọng  Văn phịng: Hạng A  D Những đặc điểm BĐS Tính cố định vị trí • Ngun nhân: gắn với đất đai - khơng thể di dời • Biểu hiện:  Vị trí định giá trị khả sinh lời: o Khoảng cách đến trung tâm o Khả tiếp cận  Từng vị trí gắn với yếu tố vùng yếu tố khu vực: o Tự nhiên o Kinh tế o Xã hội o Môi trường • Vấn đề đặt  Dự tính khả thay đổi yếu tố  Phát triển yếu tố  Cải thiện yếu tố khơng thay đổi Tính bền vững • Ngun nhân: gắn với đất đai – tài sản thiên nhiên, trường tồn • Biểu hiện: Sử dụng thời gian dài  Tuổi thọ vật lý: Vật liệu xây dựng, thiết kế, thi công  Tuổi thọ kinh tế: Phụ thuộc thị trường, khả quản lý, khai thác • Vấn đề đặt ra:  Khi đầu tư  Khi định giá  Quy luật lợi ích kinh tế giảm dần  Lâu bền: dự tính tầm xa Tính khác biệt • Ngun nhân: vị trí cố định, khơng thể di dời • Biểu hiện: Khác lơ đất  Khác kết cấu, kiến trúc  Khác hướng  Khác cảnh quan ngoại cảnh • Vấn đề đặt ra:  Khai thác tính dị biệt làm tăng giá trị BĐS  Đáp ứng nhu cầu khách hàng tính dị biệt  Không so sánh dập khuôn  Quản lý nhà nước khơng gian kiến trúc Tính khan • Nguyên nhân:  Bị giới hạn diện tích bề mặt  Vị trí cố định • Biểu hiện:  Quan hệ cung cầu cân đối  Đầu BĐS • Vấn đề đặt ra:  QLNN thị trường  Chính sách chống đầu Có giá trị lớn • Ngun nhân:  Giá trị đất đai cao  Chi phí đầu tư xây dựng lớn • Biểu hiện:  Khả sinh lời cao  Tạo vốn • Vấn đề đặt ra:  Trong đầu tư, kinh doanh BĐS cần vốn  Khả tái tạo vốn  Phát sinh quan hệ vay vốn Tính ảnh hưởng lẫn • Ngun nhân: vị trí cố định, khơng thể di dời • Biểu hiện:  Ảnh hưởng cơng trình BĐS  Ảnh hưởng hoạt động kinh tế - xã hội xung quanh BĐS • Vấn đề đặt ra:  Khi đầu tư BĐS  Khi định giá BĐS  Quản lý nhà nước để điều tiết lợi ích Hàng hóa chịu quản lý trực tiếp Nhà nước • Nguyên nhân:  Tài sản quan trọng quốc gia • Biểu hiện:  Chính sách, pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS  Đất đai thuộc sở hữu nhà nước • Vấn đề đặt ra:  Đăng ký đất, nhà  Đăng ký giao dịch BĐS Câu 2: Khái niện thị trường bđs phân loại thị trường bđs? Vai trò thị trường bđs gì? Khái niệm: Thị trường BĐS tổng thể điều kiện để thực giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hóa – tiền tệ diễn không gian, thời gian xác định Phân loại thị trường BĐS  Phân loại theo tính chất quan hệ trao đổi  Mua – bán  Thuê – cho thuê  Thị trường chấp BĐS  Thị trường bảo hiểm  Phân loại dựa hàng hóa  Thị trường đất đai  Thị trường nhà  Thị trường BĐS TMDV  Thị trường BĐS VPCS  Thị trường BĐS nông nghiệp  Phân loại dựa trình tự tham gia thị trường  Thị trường đất đai  Thị trường xây dựng nhà cơng trình để bán cho th  Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS  Phân loại mức độ kiểm soát thị trường  Thị trường sơ cấp: Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đưa đất đai vào thị trường thông qua việc trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hình thức giao đất, đấu giá đất, cho thuê đất  Thị trường thứ cấp: Thể quan hệ người sử dụng đất với nhau, giao dịch diễn hình thức chuyển quyền sử dụng đất Như vậy, thị trường bất động sản dạng thị trường đặc biệt mà phận hàng hóa trao đổi chủ yếu đất đai loại tài sản gắn liền với đất đai Vai trò thị trường BĐS  Thúc đẩy sản xuất phát triển  Huy động vốn cho hoạt động đầu tư phát triển  Tăng nguồn thu ngân sách nhà nước  Mở rộng quan hệ hợp tác ngồi nước, chuyển giao cơng nghệ,kỹ quản lý  Góp phần ổn định sống an sinh xã hội  Nâng cao đời sống nhân dân- GDP  Đổi sách, pháp luật  Thúc đẩy hồn thiện chế sách quản lý  Sử dụng hợp lý hiệu nguồn tài nguyên đất Câu 3: Cung thị trường bđs gì? Trình bày yếu tố ảnh hưởng đến cung trog thị trường bđs ? Khái niệm cung BĐS: Là khối lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm định với mức giá định • Điều kiện xuất cung:  BĐS phải hàng hóa  Đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường  Có phù hợp giá  Có thị trường hoạt động  Quỹ nhà đất phải đạt tiêu chuẩn yêu cầu thị trường  Chủ sở hữu quỹ nhà đất có nhu cầu bán, tức sẵn sàng chuyển giao nhà đất cho người khác với mức giá thích hợp  Giá để thực quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt chung  Phải có thị trường nhà đất xuất quỹ nhà đất tham gia vào giao dịch thị trường thừa nhận Các yếu tố ảnh hưởng đến cung BĐS - Quỹ nhà đất quy hoạch - Sự phát triển hệ thống sở hạ tầng - Các yếu tố đầu vào chi phí phát triển nhà - Yếu tố công nghệ kỹ thuật xây dựng ảnh hưởng lớn đến chất lượng nhà - Chính sách pháp luật Nhà nước Câu 4: Cầu thị trường bđs gì? Trình bày yếu tố ảnh hưởng tới cầu thị trường bđs? Khái niệm cầu BĐS: Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng mong muốn có có khả toán với mức giá định để nhận khối lượng BĐS thị trường khoảng thời gian định Các yếu tố tác động đến cầu BĐS Quy mô, kết cấu dân số • Quy mô dân số  Đất nông nghiệp  Đất khác • Kết cấu dân số  Gia đình hạt nhân  Tuổi  Tập quán nhóm dân cư Sự thay đổi tính chất, mục đích sử dụng đất • Tính chất sản xuất  Sản xuất tự túc, tự cấp  Sản xuất tập trung, chun mơn hóa • Mục đích sử dụng đất  Đất nông nghiệp  Đất phi nông nghiệp, TMDV, ở… Việc làm, thu nhập • Việc làm • Thu nhập Đơ thị hóa, quy hoạch Mốt, thị hiếu người tiêu dùng Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng Chính sách quy định phủ Kỳ vọng: lợi ích BĐS mang lại tương lai Câu 5: Giá thành bđs gì? Trình bày mục tiêu trình tự định giá bđs?  Giá thành BĐS bao gồm chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng cơng trình lúc tiêu thụ xong  Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí chi phí dự phịng Mục tiêu trình tự định giá: * Mục tiêu định giá BĐS: - Tồn lúc kinh tế suy thoái - Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt - Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt - Để đạt lượng tiêu thụ tối đa - Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa - Để chiếm vị trí dẫn đầu nghề hay số mặt hàng - Để phục vụ định hướng phủ * Trình tự định giá BĐS:  Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng  Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thơng tin, thăm dị u cầu tìm hiểu giá đối thủ cạnh tranh  Bước 3: Ước lượng giá thành sở đơn giá, dự tốn, dựa vào kinh nghiệm thực tế tình hình giá thị trường xây dựng  Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá  Bước 5: Xác định giá chuẩn  Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên sở giá chuẩn cho phù hợp với vị trí khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác  Bước 7: Điều chỉnh giá thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi thị trường yêu cầu sách lược tiêu thụ thân doanh nghiệp Câu 6: Trình bày phương pháp định giá bđs? Đặc điểm phương pháp trực tiếp phương pháp thu nhập? - Các phương pháp định giá BĐS: + Phương pháp so sánh + Phương pháp thu nhập + Phương pháp chi phí + Phương pháp thặng dư + Phương pháp lợi nhuận Phương pháp trực tiếp: - Các trường hợp áp dụng  Để định giá BĐS có tính đồng như: hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng kiểu; định giá mảnh đất trống;  Là phương pháp chung áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cấm cố, chấp, để đánh thuế BĐS CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Bước Tìm kiếm thơng tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá: - Đặc điểm pháp lý: đất, cơng trình xây dựng… - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, qui mơ lơ đất; hình dáng; vị trí lơ đất; khả tiếp cận môi trường xung quanh - Các cơng trình xây dựng: ngơi nhà hạng mục xây dựng khác… - Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch - Các điều kiện tính chất giao dịch thị trường: khả tài chính, phương thức tốn điều kiện người bán tự nguyện người mua tự nguyện - Qui hoạch… Bước Thẩm định trạng bất động sản (bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá) Bước Phân tích điều chỉnh: - Phân tích: phân tích bất động sản so sánh bất động sản thẩm định giá, phân tích thị trường thời điểm thẩm định giá - điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn Những yếu tố diện BĐS thẩm định khơng diện BĐS so sánh cộng thêm ngược lại Bước 4- ước tính giá trị BĐS mục tiêu Phương pháp thu nhập: Định Nghĩa: phương pháp thu nhập phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình qn năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn tỉnh Các bước thực hiện:  Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin thu nhập đất cần định giá  Bước 2: Khảo sát thu thập thơng tin chi phí để hình thành thu nhập đất cần định giá  Bước 3: Xác định thu nhập rịng bình qn năm Thu nhập rịng bình qn năm= Thu nhập bình qn năm- Chi phí bình qn năm  Bước 4: Xác định giá trị đất cần định giá Giá trị đất cần định giá = Thu nhập rịng bình qn năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm  Bước 5: Xác định giá đất đất cần định giá Giá đất cần định giá= Giá trị đất cần định giá/Diện tích đất cần định giá Bài Tập: Áp dụng phương pháp thu nhập để tính giá đất nơng nghiệp trồng hàng năm xã A (là xã đồng bằng) huyện B tỉnh C thuộc vùng ĐBSCL Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m 2, năm trồng vụ lúa tẻ thường Kết khảo sát thu nhập đất cần định giá năm liên tục tính đến thời điểm định sau: Nội dung Đơn vị tính 2012 2013 2014 Sản lượng lúa năm Kg 7.200 7.000 6.800 Giá bán bình quân năm Đồng/kg 4.300 4.700 4.600 Tổng thu nhập Đồng 30.960.000 32.900.000 31.280.000 Chi phí sản xuất Đồng 21.000.000 20.000.000 18.500.000 12 8,5 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm loại %/năm tiền gửi VNĐ Ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao  Thu nhập bình quân năm: (30.960.000+32.900.000+31.280.000)/3= 31.713.333 đồng  Chi phí sản xuất bình qn năm: (21.000.000+20.000.000+18.500.000)/3=19.833.000 đồng  Thu nhập rịng bình qn năm: 31.713.333 - 19.833.333 = 11.880.000 đồng  Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm: (12 % + 9% + 8,5% ) / 3= 9.83%  Giá trị đất cần định giá: (11.880.000 / 9,83) * 100 = 120.854.527 đồng  Giá đất đất cần định giá : (120.854.527 / 4.000) = 30.214 đồng/m2 ... hóa  Thị trường đất đai  Thị trường nhà  Thị trường BĐS TMDV  Thị trường BĐS VPCS  Thị trường BĐS nông nghiệp  Phân loại dựa trình tự tham gia thị trường  Thị trường đất đai  Thị trường. .. Đất đai thuộc sở hữu nhà nước • Vấn đề đặt ra:  Đăng ký đất, nhà  Đăng ký giao dịch BĐS Câu 2: Khái niện thị trường bđs phân loại thị trường bđs? Vai trò thị trường bđs gì? Khái niệm: Thị trường. .. dựng nhà công trình để bán cho thuê  Thị trường bán lại, cho thuê lại BĐS  Phân loại mức độ kiểm soát thị trường  Thị trường sơ cấp: Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đưa đất đai vào thị trường