Bài tập lớn định giá bất động sản

Định giá BĐS là mảnh đất có nhà ở là ngôi nhà 2 tầng. Địa điểm: đường 212 xã Hùng Thắng, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng. Bước 1: xác định các vấn đề cần định giá BĐS mục tiêu: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 200m2 của ông Phạm Đức Tiến. Vị trí mặt tiền TL 212 là 6m, có 5 phòng ngủ, 4 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp. Diện tích sàn xây dựng 144m2. thời gian sử dụng là 4 năm. Lô đất hình chữ nhật.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

KHOA TRẮC ĐỊA BẢN ĐỒ VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Lớp: Quản lý đất đai – K60

Bài thuyết trình ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Bài thuyết trình

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Giáo viên hướng dẫn:

Cô: Đặng Thị Hoàng Nga

Nhóm 12:

1 Vũ Thị Mỹ Linh

2 Nguyễn Văn Trọng

Phương pháp so sánh Áp dụng trong thực tế

VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG

THỊ TRƯỜNG BĐS

1 KHÁI NIỆM

Bất động sản: bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng

gắn liền với đất và tài sản gắn liền với công trình; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do Nhà nước quy định.

Điều kiện để tài sản trở thành BĐS:

 Là vật chất có ích.

 Có chủ thể nắm giữ.

 Có thể đo lường bằng 1 đơn vị nhất định.

 Không di dời được.

 Tồn tại lâu dài.

Định giá BĐS

bằng một hình thái tiền tệ nhất định gắn với một mục đích định giá xác định tại một thời điểm xác định.

-KN2: định giá là khoa học và nghệ thuật về sự ước

tính giá trị của 1 BĐS cụ thể bằng 1 hình thái tiền tệ nhất định gắn với một mục đích định giá xác định tại thời điểm xác định, có tính đến các đặc điểm của BĐS

và các yếu tố căn bản của thị trường.

VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG

THỊ TRƯỜNG BĐS

VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG

THỊ TRƯỜNG BĐS

2 VÀI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS

 Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trường

 Làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác

 Đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới hình thức thuế, lệ phí mà người sử dụng đất phải

nộp

Quy trình định giá BĐS

VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG

THỊ TRƯỜNG BĐS

Bước 1: Xác định vấn đề định giá

Bước 2: Lên kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát, thu thập và phân tích số liệu

Bước 4: lựa chọn phương pháp định giá

Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá

Các BĐS phổ biến, nhiều giao dịch: căn hộ, chung cư, nhà

xây dựng cùng kiểu, văn phòng,

Các mảnh đất trống có cùng mđsd đã được quy định rõ

Áp dụng trong các mục đích định giá mua, bán, thế chấp BĐS

• Nguyên tắc cung – cầu

• Nguyên tắc cân đối

• Nguyên tắc ngoại ứng

4 Yêu cầu của phương pháp

 Chỉ so sánh được với các bđs tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất.

 So sánh với những bđs có giao dịch gần với thời điểm định giá

 Cần có kinh nghiện và kiến thức thị trường

 Thị trường ổn định, chất lượng thông tin đáng tin cậy.

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

5 Quy trình

Thu thập thông tin từ BĐS tương tự dùng để so sánh.

• Tương tự: cùng mđsd, thiết kế, kiến trúc, diện tích, hình thể, vị trí,…

• Các BĐS so sánh nằm trong cùng khu vực với BĐS MT hoặc khu vực lân cận.

• BĐS SS đã giao dịch thành công.

• Thời điểm giao dịch của bđs ss gần thời điểm định giá.

Kiểm tra thông tin

Lựa chọn từ 3-6 BĐS so sánh và đơn vị tính toán

Điều chỉnh khác biệt

Các yếu tố khác biệt:- Về quyền

- Về điều kiện bán

- Phương thức thanh toán

- Các chi phí thực hiện ngay

- Điều kiện thị trường (trượt giá)

- Các điều chỉnh khác

Nguyên tắc điều chỉnh: + Lấy BĐS MT làm chuẩn

+ Điều chỉnh 1 yếu tố thì các yếu tố còn lại cói như giống nhau

+ Chung trước, riêng sau

+ Định lượng trước, định tính sau

Hoà hợp các chỉ số giá trị để tính được giá trị BĐS mục tiêu

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

6 Ưu – nhược điểm của phương pháp so sánh

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

Ưu điểm

Phản ánh khá chính xác giá trị

BĐS

Là pp cơ sở và được

ưu tiên vận dụng

Đơn giản, ít gặp khó khăn do ít tính

toán

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

6 Ưu – nhược điểm của phương pháp so sánh

Nhược

điểm Giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà BĐS so sánh không gặp.

Dễ sai kết quả nếu thu thập không đủ bằng chứng trong điều kiện thị trường bất ổn.

Không ưu tiên sử dụng với BĐS tạo thu nhập do khó thu thập thông tin.

Ảnh hưởng nhiều bởi các điều kiện kinh tế, pháp lý.

TH khu vực k có BĐS để so sánh thì phải lấy BĐS so sánh ở khu vực khác nên kết quả không chính xác

Không có barem cố định về các tiêu chí so sánh

Đòi hỏi người định giá phải phân tích điểm mạnh, điểm yếu của số liệu thu thập và phân tích chi tiết nếu không sẽ làm giảm độ tin cậy của kết quả

VẬN DỤNG TRONG THỰC TẾ

 Định giá BĐS là mảnh đất có nhà ở là ngôi nhà 2 tầng.

 Địa điểm: đường 212 xã Hùng Thắng, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng.

ss1 ss2 ss3 ss4

TL 212

Trung tâm huyện Tiên Lãng Trung tâm xã Hùng Thắng

BĐS MT

Bước 1: xác định các vấn đề cần định giá

BĐS mục tiêu: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 200m2 của ông

Phạm Đức Tiến Vị trí mặt tiền TL 212 là 6m, có 5 phòng ngủ, 4 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp Diện tích sàn xây dựng 144m2 thời gian sử dụng là 4 năm Lô đất hình chữ nhật

Hình ảnh nhà và GCN QSD đất của ông Tiến

Hình ảnh phòng khách và phòng bếp của hộ ông Tiến

Về đặc điểm các thửa đất:

• Các thửa đất trong khu vực bao gồm các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu đều

có chiều sâu 31, mặt tiền TL212 từ 5,5-7,5m.

• MĐSD: đất ở

Mục đích định giá: ức tính giá trị thị trường của BĐS để bán, mục đích để ở.

Bước 2: Lên kế hoạch

Phân công công việc:

• Vũ Thị Mỹ Linh: đi khảo sát thực tế thu thập thông tin, hình ảnh BĐG và giấy tờ pháp lý; viết biểu mẫu; lập báo cáo

• Nguyễn Văn Trọng: Lựa chọn phương pháp định giá và ước tính giá trị của BĐS; trình bày kết quả

Bước 3: Khảo sát hiện trường

Thu thập hình hảnh bất động sản và giầy tờ liên quan của các BĐS so sánh.

Thu thập thông tin BĐS theo biểu mẫu ( mẫu

02 thông tư 36/2014-BTNMT).

BĐS so sánh 1: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 262m2 của

oog Vũ Văn Dộp, có 5 phòng ngủ, 5 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp Diện tích sàn xây dựng 148m2 thời gian sử dụng là 2 năm

Lô đất hình thang xuôi Giá bán là 3150 triệu đồng

Nhà và GCN QSD đất của ông Vũ Văn Dộp

BĐS so sánh 2: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 240m2 của

ông Vũ Thế Quang, có 4 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, 1 phòng

khách+ bếp Diện tích sàn xây dựng 148m2 thời gian sử dụng là

4 năm Lô đất hình thang xuôi Giá bán là 2600 triệu đồng

Hình ảnh BĐS và GCN QSD đất của ông Vũ Thế Quang

BĐS so sánh 3: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 170.5m2, có 4

phòng ngủ, 4 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp Diện tích sàn xây dựng 144m2 thời gian sử dụng là 6 năm Lô đất hình chữ nhật Giá bán là 1800 triệu đồng

Hình ảnh nhà và GCN QSD đất của ông Phạm Đức Tuấn

BĐS so sánh 4: là

ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 200m2 của ông Đào Văn Sơn, có

6 phòng ngủ, 5 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp Diện tích sàn xây dựng 150m2 thời gian

sử dụng là 5 năm Lô đất hình chữ nhật Giá bán là 2250 triệu đồng.GCN QSD đất của gia đình ông Sơn đang được sử dụng để vay vốn ngân hàng

Nhà của ông Đào Văn Sơn

Bước 4: Lựa chọn phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 5: Hoà nhập các chỉ số để ước tính giá trị BĐS

7 Thời gian bán Ngay -2 tháng -3 tháng -1 năm -6 tháng

8 Điều kiện thanh toán Ngay Ngay 1 tháng 3 tháng 5 tháng

Cho biết:

- Đơn giá xây dựng: 3,7triệu/m2

- Đơn giá xây dựng mái ngói: 40% đơn giá XD

4.2.Mức điều chỉnh

= Mức điều chỉnh mỗi nhà vệ sinh x số chênh phòng -18 +18 0 -18

• Đặt trọng số: SS2 không điều chỉnh yếu tố nào, trong khi so sánh 4 điều chỉnh 1 yếu

tố, giá trị của SS4 xa BĐS mục tiêu hơn so với SS2, mà càng gần mục tiêu thì trọng

số càng lớn, vậy đặt trọng số 1 vào SS4, trọng số 2 vào SS2.

Vậy giá trị ước tính cho BĐS của ông Phạm Đức Tiến là 2222,13 triệu đồng.

Giá trị BĐS MT = x 200

= 2222,13 (tr Đ)

CẢM ƠN CÔ VÀ CÁC BẠN ĐÃ LẮNG NGHE BÀI THUYẾT TRÌNH CỦA NHÓM 12!