ước tính hao mòn tích luỹ

ước tính hao mòn tích luỹ

ƯỚC TÍNH HAO MÒN TÍCH LUỸ

1 Định nghĩa

Hao mòn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau Nó cũng có thể

là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trị thị trường Sự hư hỏng hay hao mòn vật lý thể hiện qua việc nứt, gãy, suy tàn, mục nát, đổ vỡ, huỷ hoại hay khuyết điểm của cấu trúc Các loại hao mòn khác có nguyên nhân như lỗi thời về chức năng hoặc hao mòn do các yếu tố ngoại vi Hao mòn chức năng do nguyên nhân từ việc

bộ phận không tương xứng hay dư thừa không cần thiết về kích thước, kiểu dáng hay trang thiết bị Hao mòn vật lý và hao mòn chức năng có thể quan sát thấy được Hao mòn ngoại vi do những yếu tố từ bên ngoài tác động đến như thay đổi về nhu cầu, quy hoạch, tài chính hay chính sách của nhà nước

Để đo lường hao mòn, thẩm định viên phải xác định và đo lường phần mất mát trong giá trị thực của tài sản thẩm định trong điều kiện hiện tại và so sánh với giá trị của nó khi

còn mới Hao mòn tích luỹ đôi khi được xem như suy giảm tính hữu dụng

Thu ật ngữ:

Hao mòn s ổ sách: là thuật ngữ dùng trong kế toán để nói đến số vốn mất đi của tài

sản trong quá trình sử dụng Thông thường, đó là số vốn của chủ sở hữu để bù đắp cho sự hao mòn hay để thay thế tài sản được luật thuế cho phép Hao mòn theo sổ sách không được rút ra từ thị trường mà được tính từ nguyên giá của tài sản Tuy nhiên hiện nay, một

số tài sản được tính hao mòn theo giá trị thực tế theo các phương pháp thẩm định

Tu ổi đời kinh tế: là thời gian sử dụng hữu ích của công trình Tuổi đời kinh tế khác

với tuổi đời vật lý, tuổi đời vật lý thường lớn hơn tuổi đời kinh tế

Tu ổi đời kinh tế còn lại: là thời gian ước tính công trình còn tiếp tục sử dụng được

Tu ổi thực tế sử dụng : là thời gian từ khi xây dựng đến thời điểm hiện hành

Tu ổi sử dụng hiệu quả: là số năm sử dụng theo điều kiện và mức hữu dụng của công

trình Tuổi đời hiệu quả của công trình có thể ít hơn tuổi sử dụng thực tế nếu công trình được tu bổ hàng năm hay có chất lượng xây dựng và thiết kế tốt và tuổi đời kinh tế còn lại sẽ được kéo dài ra Tuy nhiên, nếu công trình không được tu sửa thích hợp thì tuổi đời hiệu quả có thể lớn hơn tuổi đời thực tế dẫn đến tuổi đời kinh tế còn lại thấp

Ví dụ: một tài sản có tuổi đời kinh tế 40 năm, tuổi thực tế sử dụng là 10 năm và tuổi đời kinh tế còn lại là 30 năm Do được phục hồi, làm mới nên tuổi sử dụng hiệu quả còn

5 năm và tuổi đời kinh tế còn lại tăng lên 35 năm Nguợc lại, do sử dụng quá mức hay bỏ phế dẫn đến tuổi đời sử dụng hiệu quả tăng thành 15 năm nên tuổi đời kinh tế còn lại chỉ còn 25 năm

2 Phương pháp ước tính hao mịn tích luỹ

2.1 Tính theo tuổi đời kinh tế của cơng trình:

Hao mịn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời được tính bằng cách lấy tỷ lệ giữa tuổi

sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí thay thế hay chi phí tái tạo mới:

mới thế thay CP hay tạo tái CP x tế kinh đời Tuổi

quả hiệu dụng sử Tuổi luỹ

tích mòn

Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng khơng phân biệt được các yếu tố hao mịn nào làm giảm giá trị cơng trình vì chúng được gộp lại với nhau Điểm yếu của phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa khơng được tính đến Hơn nữa, phương pháp này cũng khơng tính đến những bộ phận cĩ thời gian sử dụng ngắn so với tuổi đời vật lý của cơng trình

Bảng 16.1: Ước tính hao mịn tích luỹ bằng phương pháp tuổi đời kinh tế

Chi phí tái tạo (ngàn đồng)

Phương pháp tuổi đời kinh tế khơng cho biết được các hao mịn vật lý khơng sửa chữa được của cơng trình cĩ tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài so với tuổi đời của tồn bộ cơng

Thời

điểm XD

Tuổi thực sử dụng

Tuổi sử dụng

hiệu quả

Tuổi đời kinh tế

Tuổi đời kinh tế cịn lại

Cải tạo

Tuổi đời vật lý

Phá hủy

trình khi phân tích hao mòn tích luỹ Phương pháp này chỉ cho biết toàn bộ hao mòn Nếu

sử dụng phương pháp này để ước tính hao mòn vật lý của các bộ phận có tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài có thể cho kết quả không chính xác Phương pháp này cũng không xem xét đến hao mòn chức năng, hao mòn ngoại vi hay do hao mòn vật lý, cũng như không xem xét các nguyên nhân gây nên hao mòn

2.2 Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi

Những hư hỏng sửa chữa được có thể tìm thấy trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên trước tiên ước tính chi phí sửa chữa cho tất cả các bộ phận sửa chữa được về mặt vật lý và hao mòn chức năng và trừ ra khỏi chi phí tái tạo để có chi phí không sửa chữa được Phần chi phí không sửa chữa được sẽ tính theo tỷ lệ hao mòn như trên Khi áp dụng phương pháp tuổi đời sửa đổi, khi các yếu

tố cần thiết đã được sửa chữa thì tuổi đời kinh tế của tài sản sẽ tăng lên hay tuổi sử dụng thực tế sẽ giảm xuống

Bảng 16.2 ước tính hao mòn bằng phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi

(ngàn đồng)

Trừ: hử hỏng không sửa chữa được (220.475.000 x 34%) 74.962

Dù các yếu tố sửa chữa được đã được tính đến trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi, nhưng phương pháp này cũng không cho thấy những khác biệt của các bộ phận còn lại trong công trình, đặc biệt là các bộ phận có tuổi đời ngắn

Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi tính toán đơn giản cho thấy được tính hữu dụng của công trình giảm xuống theo đường thẳng, nhưng không thực tế lắm Việc ước tính tuổi đời thực tế sử dụng dựa trên việc khảo sát số lượng có thể khắc phục các yếu điểm của phương pháp này Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi thích hợp cho việc tính toán hao mòn của các tài sản so sánh

2.3 Phương pháp khảo sát công trình

Thẩm định viên khảo sát mức độ hao mòn của các kết cấu chính trong công trình như tường, mái, kèo, sàn … chia cho tỷ lệ các kết cấu chính của công trình để tìm ra hao mòn của công trình

Tỷ lệ hao mòn =

∑

∑

W

xW

D i i

Trong đó: Di : Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính

Wi: Tỷ lệ kết cấu chính trong cơng trình

Ví dụ: Theo khảo sát thực tế, thẩm định viên xác định tỷ lệ các kết cấu chính và mức

độ hao mịn của các kết cấu như sau:

Kết cấu chính Tỷ lệ KKC / cơng trình Tỷ lệ hao mịn KKC

14%

16%

18%

8%

(14%x44%) (16%x36%)

(18%x44%) (8%x32%)

mòn hao

lệ

Tỷ

+ + +

+ +

+

=

40 4 0 56 0

224 0 56

0

0616 0 0576 0 0792 0 0256 0

≈

=

= +

+ +

2.4 Phương pháp so sánh cơng trình: hao mịn được tính bằng cách trừ từ giá bán

trên thị trường theo các bước sau:

Lấy giá trị thị trường của tài sản so sánh trừ đi giá trị đất trống để cĩ giá trị của cơng trình

Lấy giá trị thay thế mới trừ đi giá trị cịn lại của cơng trình để cĩ giá trị hao mịn

Giá trị hao mịn chia cho giá trị thay thế mới để cĩ được tỷ lệ hao mịn

Tỷ lệ hao mịn chia cho tuổi thọ của cơng trình để tính ra hao mịn hàng năm

Thẩm định viên áp dụng tỷ lệ hao mịn này cho chi phí thay thế của cơng trình

để tìm ra được giá trị hao mịn của tài sản thẩm định

Ví dụ: Giá thị trường của một bất động sản đã giao dịch là 180 triệu giá trị đất trống ước tính là 100 triệu, chi phí thay thế để xây dựng căn nhà mới tương tự là 120 triệu Thởi gian sử dụng của bất động sản này là 5 năm Tính giá trị hao mịn của bất động sản này để áp dụng cho bất động sản thẩm định

Giá trị của nhà: 180 triệu – 100 triệu = 80 triệu

Giá trị hao mịn: 120 triệu – 80 triệu = 40 triệu

Tỷ lệ hao mịn: 40 triệu / 120 triệu = 33%

Tỷ lệ hao mịn hàng năm: 33% / 5 năm = 6.6% mỗi năm

Áp dụng tỷ lệ hao mịn này cho bất động sản thẩm định

2.5 Phương pháp phân tích chi tiết

Trong phương pháp này, thẩm định viên phân tích riêng biệt các nguyên nhân gây nên hao mịn, đo lường và ước tính tổng số hao mịn để trừ vào chi phí tái tạo mới Nếu thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế thì khơng cần tính đến hao mịn chức năng Năm loại hao mịn cơ bản để ước tính theo phương pháp này là:

• Hao mịn vật lý cĩ thể sửa chữa được

• Hao mòn vật lý không thể sửa chữa được

• Hao mòn chức năng có thể sửa chữa được

• Hao mòn chức năng không thể sửa chữa được

• Hao mòn ngoại vi

Bảng 3: Phân tích hao mòn

Hao mòn vật lý

Sửa chữa được

Không sửa chữa được Chi phí sửa chữa Tính theo tuổi đời vật lý hay

tuổi đời kinh tế

Tương tự Tương tự

Hao mòn chức năng

Sửa chữa được

+ Thiếu

- Thêm vào

- Thay thế hay hiện đại

+ Dư thừa không cần thiết

Không sửa chữa được

+ Thiếu

- Không bao gồm

trong chi phí mới

- Bao gồm trong chi

phí mới

+ Dư thừa không cần thiết

Chi phí thêm vào Chi phí thay thế mới trừ đi hư hỏng vật lý và chi phí thanh lý Chi phí mới trừ đi hư hỏng vật

lý và chi phí thanh lý

Tính vốn hoá phần thiếu Chi phí mới trừ hư hỏng vật lý

để trừ vào giá trị thêm vào Chi phí hiện tại trừ hư hỏng vật lý cộng với giá trị hiện tại của phần thừa

Tương tự Tương tự

Chi phí loại bỏ trừ chi phí thanh lý Tương tự

Hao mòn ngoại vi Tính vốn hoá phần thu nhập

trừ đi tổn thất do các yếu tố bên ngoài

Những loại hao mòn tích luỹ được bàn đến ở trên là cách tính truyền thống Tuy nhiên, thẩm định viên có thể có nhiều cách tính thích hợp hơn cho phần hao mòn vật lý

và hao mòn chức năng trước khi phân tích Thông thường, các khoản mục không sửa chữa được không thể đo lường riêng biệt trừ phi các hư hỏng sửa chữa được đã được tính Đối với bất động sản là nhà ở thường không yêu cầu phân tích hao mòn chi tiết Để ước tính hao mòn tích luỹ cho nhà ở, thẩm định viên thường tính hao mòn trên m2 từ bảng giá xây dựng hay tổng hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời kinh tế

2.6 Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh

Khi ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp so sánh thì chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của tài sản trừ đi giá trị đóng góp của công trình sẽ có được hao mòn tích luỹ Bảng 16.19 mô tả quy trình ước tính qua việc phân tích các tài sản so sánh

Sự chính xác của phương pháp này tuỳ thuộc vào số liệu của tài sản so sánh có thể sử dụng được cho cả công trình và cho đất trống Lợi tức từ quyền tài sản chuyển nhượng trong công trình dùng để so sánh phải tương đồng với lợi tức của tài sản thẩm định

Bảng 16.19 ước tính hao mòn tích luỹ theo phương pháp so sánh (ngàn đồng)

So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3

Giá trị hiện tại của công trình 1.550.000 1.250.000 2.372.500 Ước tính chi phí thay thế tại

Những so sánh trong bảng 16.19 là tương đồng với tài sản tài sản thẩm định về hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và hao mòn ngoại vi Nếu có sự khác biệt có thể tiến hành điều chỉnh Các so sánh cho thấy khoảng cách điều chỉnh là rất nhỏ giữa 32,6% đến 36,7%

Khi sử dụng kỹ thuật so sánh để ước tính hao mòn sẽ không phân biệt được các loại hao mòn Nếu so sánh được thực hiện trong thị trường mở và liên quan đến quyền sở hữu, giá trị đất tính theo giá thị trường, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế được xác định chính xác thì tỷ lệ rút ra được sẽ phản ánh cho tất cả các loại hao mòn tích luỹ

Tuy nhiên phương pháp này có một số hạn chế, phải có đủ thông tin tin cậy về tài sản

so sánh Thực tế là khó mà có được tài sản tương tự về mức hao mòn cùng giao dịch trên thị trường Khi thông tin không có sẵn thì phương pháp này ít được sử dụng

Như vậy tính hao mòn tích luỹ theo các phương pháp khác nhau như sau:

- Phương pháp tuổi đời kinh tế 36%

- Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi 34%

3 Ví dụ áp dụng

Ví dụ sau mô tả việc áp dụng phương pháp phân chia hao mòn Số liệu trong bảng được tính cho toà nhà 2 tầng có diện tích gộp 433,5m2 và 350m2 diện tích cho thuê Căn nhà nằm trên diện tích đất 220 m2 bị hư hỏng do bão

Bảng 16.4 tóm tắt ước tính chi phí tái tạo mới bằng phương pháp khảo sát số lượng

Chi phí tái tạo (ngàn đồng)

1 Chi phí trực tiếp

Nền 129.250

2 Chi phí gián tiếp (bao gồm: phí thiết kế,khảo sát,

pháp lý, giấy phép XD, bảo hiểm, thuế, lãi vay,

chi phí bán, chi phí hợp đồng thuê, chi phí quản lý 152.150

Chi phí trên m2 di ện tích gộp (2.227.250 / 433,5 m2) 5.137,82

3.1 Hao mòn sửa chữa được

Hao mòn vật lý sửa chữa được liên quan đến việc chậm bảo trì, cần được sửa chữa tại ngày định giá Giá trị hao mòn tích luỹ là chi phí để phục hồi hay thay mới Bảng 5 trình bày cách tính đối với hao mòn sửa chữa được

Bảng 16.5 – Hao mòn sửa chữa được

Khoản mục CP tái tạo mới CP sửa chữa được Giá trị còn lại

(ngàn đồng) (ngàn đồng) (ngàn đồng)

* Mái: bị hỏng do bão, chi phí sửa chữa lại là 2.500.000 đ

* Sơn: chi phí sơn lại cao hơn chi phí làm mới ban đầu do phải cạo lớp sơn cũ

Khảo sát tài sản đang thẩm định để xem xét các chi phí sửa chữa bằng hay cao hơn chi phí làm mới ban đầu Hầu hết các hư hỏng về cấu trúc đều có thể sửa chữa được, quan trọng là có kinh tế hay không

Điểm khác biệt là cách thẩm định viên nhận định các phần hư hỏng có thể sửa chữa được Ví dụ: mái nhà có thời gian hữu ích là 25 năm, đã sử dụng 5 năm, dĩ nhiên là có hao mòn 20%, tuy nhiên một số người cho rằng 20% là không hợp lý vì cho rằng hao mòn là chi phí để sửa chữa những chổ bị hỏng mà thôi

3.2 Hao mòn không thể sửa chữa được

Là hao mòn về mặt kinh tế liên quan đến cấu trúc mà không thể sửa chữa được Hao mòn này phải dựa trên chi phí tái tạo hay chi phí thay thế toàn bộ cấu trúc sau khi trừ chi phí sửa chữa các bộ phận có thể sửa chữa được

Theo mục đích phân tích, hao mòn không thể sửa chữa được được chia thành loại có tuổi đời ngắn và loại có tuổi đời dài Có tuổi đời dài là những bộ phận có tuổi đời kinh tế tương đương với tuổi đời kinh tế của toàn bộ công trình và ngược lại tuổi đời ngắn là bộ phận có tuổi đời kinh tế ngắn hơn tuổi đời kinh tế của công trình Khi hao mòn vật chất không thể xếp vào sửa chữa được hay không sửa chữa được thì được xếp vào tuổi đời ngắn và tính hao mòn cho mỗi bộ phận của công trình Bảng 6 và 7 đưa ra cách tính cho hao mòn vật lý

Bảng 16.6: Hao mòn không sửa chữa được, các bộ phận có tuổi đời ngắn

Khoản mục Chi phí Số năm Tuổi đời Tỷ lệ Hao mòn ngắn

* Chi phí tái tạo còn lại là chi phí sau khi đã tiến hành điều chỉnh hao mòn sửa chữa được ( ở ví dụ 16.5) Mái nhà phần sửa chữa được là 2.500.000 đồng được trừ khỏi chi phí tái tạo 25.050.000 đồng còn 22.550.000 đ Thẩm định viên có thể chọn số 25.050.000 đồng để tính hao mòn nếu việc sửa chữa các hư hỏng không làm tăng tuổi đời kinh tế của công trình

** Bộ phận điều hoà có tổng giá trị là 135.800.000 đ, trong đó có 47.500.000 đ là các

bộ phận có tuổi đời ngắn như quạt, điều khiển và một số bộ phận khác, 88.300.000 đ còn lại là phần có tuổi đời dài

Bảng 16.7: Hao mòn không sửa chữa được, các bộ phận có tuổi đời dài

(ngàn đồng)

Chi phí không SC được ngắn 240.550

Chi phí không sửa chữa được tuổi đời dài 1.971.700

Ghi chú: S ố liệu trên bao gồm cả chi phí sửa chữa mái (2.5 tr) và sơn (12.5 tr) Chi phí sơn được

s ử dụng vì chi phí sửa chữa vượt quá chi phí tái tạo

Trong các bảng trên, hao mòn không sửa chữa được đều là hao mòn được tính theo tuổi đời vật lý Để ước tính hao mòn không sửa chữa được của những bộ phận có tuổi đời ngắn, thẩm định viên áp dụng tỷ số giữa tuổi thực tế sử dụng với tuổi đời vật lý với chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của mỗi bộ phận sau khi đã trừ các chi phí sửa chữa được Hao mòn của tất cả các bộ phận được cộng lại để có tổng số hao mòn vật lý không sửa chữa được

Để tính hao mòn không sửa chữa được cho các bộ phận có tuổi đời dài, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của bộ phận thay thế được và của bộ phận không sửa chữa được có tuổi đời ngắn được trừ ra khỏi tổng chi phí Nếu bước này chưa hoàn tất thì chi phí sửa chữa cho bộ phận sửa chữa được và bộ phận không sửa chữa được có tuổi đời ngắn sẽ bị tính gấp đôi Sau khi trừ số liệu này, thẩm định viên sử dụng một trong 2 cách ước tính hao mòn không sửa chữa được

Phương pháp đầu tiên liên quan đến tỷ số của tuổi đời thực tế và tuổi đời vật lý Tỷ số này được áp dụng đối với chi phí còn lại của bộ phận có tuổi đời dài Việc sử dụng tỷ số này đảm bảo những bộ phận có hao mòn chức năng hay hao mòn ngoại vi không tính gồm vào trong hao mòn vật lý Điều khó khăn cho phương pháp này là khó ước tính tồng tuổi đời vật lý của tài sản Tuổi đời vật lý dài hơn tuổi đời kinh tế

Phương pháp thứ hai áp dụng tỷ số tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế Tỷ số này áp dụng cho phần còn lại của chi phí thay thế hay chi phí tái tạo của bộ phận có hao mòn vật lý không sửa chữa được có tuổi đời dài Tuổi sử dụng hiệu quả được điều chỉnh

vì thế tỷ số sẽ không bao gồm phần hao mòn sửa chữa được, phần hao mòn không sửa chữa được của bộ phận có tuổi đời dài, phần hao mòn chức năng và phần hao mòn ngoại

vi Do đó, tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp này ngắn hơn tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp tuổi đời kinh tế đề tính tổng hao mòn

Phương pháp tuổi đởi kinh tế khi áp dụng phải thật cẩn thận để rút ra giá trị ước tính cho hao mòn vật lý không sửa chữa được Khái niệm tuổi đời kinh tế chỉ áp dụng dụng để tính hao mòn toàn bộ Hao mòn ước tính sẽ bị sai lạc khi sử dụng phương pháp tuổi đời kinh tế để tính hao mòn vật lý không sửa chữa được có tuổi đời dài mà không có sự điều chỉnh thích hợp theo tuổi thực tế sử dụng để phản ánh phần hao mòn sửa chữa được, phần hao mòn không sửa chữa được có tuổi đời ngắn và hao mòn chức năng hay hao mòn ngoại vi

3.3 Hao mòn chức năng sửa chữa được

Hao mòn chức năng là việc giảm giá trị do khuyết điểm trong khâu thiết kế Nó cũng

là nguyên nhân của những thay đổi qua thời gian của cấu trúc như loại vật liệu sử dụng, kiểu dáng lỗi thời hay lạc hậu so với tiêu chuẩn hiện tại Các khuyết điểm này có thể sửa chữa được hoặc không thể sửa chữa được Hao mòn chức năng sửa chữa được là chi phí thay thế phần lỗi thời hay lạc hậu phải ít hơn phần giá trị tăng lên do việc sửa chữa đó Hao mòn chức năng sửa chữa được được tính như chi phí để sửa chữa có điều kiện Những khiếm khuyết cần bù đắp không nằm trong chi phí tái tạo hay chi phí thay thế, một vài khoản mục hao mòn chức năng của bộ phận dư thừa không cần thiết không được tính đến khi hao mòn được tính trên chi phí thay thế Hao mòn chức năng sửa chữa được được chia thành 3 loại:

a) Khiếm khuyết cần bù đắp: được tính bởi chi phí bù đắp vượt quá chi phí của khoản mục đó nếu xảy ra trong quá trình xây dựng

b) Khiếm khuyết cần thay thế hay hiện đại: được tính bằng chi phí của bộ phận hiện

hũu trong bảng ước tính chi phí trừ đi hao mòn vật lý và giá trị thanh lý, công với chi phí tháo dỡ và chi phí lắp đặt

c) Bộ phận dư thừa không cần thiết: được tính bằng chi phí tái tạo trừ đi hao mòn

vật lý, cộng với chi phí tháo dỡ và trừ đi giá trị thu hồi (nếu có) Một bộ phận không hợp lý được xem là hao mòn sửa chữa được nếu việc sửa chữa tại ngày định giá là khả thi về mặt kinh tế, nếu không thì được xem là không sửa chữa được Tính hao mòn của bộ phận dư thừa không cần thiết khi sử dụng chi phí thay thế thì phải trừ bớt giá trị thanh lý thu hồi

Bảng 16.8, 16.9, 16.10 trình bày cách tính hao mòn chức năng sửa chữa được khi sử dụng chi phí tái tạo Một văn phòng ở tầng hai đang được định giá không có phòng vệ sinh gây nên khó khăn cho việc cho thuê văn phòng này Trong tầng này có khoảng trống

để lắp đặt phòng vệ sinh nhưng không có trang bị Do vậy, tính phần hao mòn chức năng

là cần thiết do khiếm khuyết cần bù đắp

Bảng 16.8 Chi phí tái tạo: hao mòn chức năng sửa chữa được

Lỗi thời - Khiếm khuyết cần bù đắp

Chi phí XD của phòng vệ sinh trong công trình hiện hữu 12.000.000 đ

Trừ: chi phí lắp đặt phòng vệ sinh tính theo giá hiện hành 9.000.000 đ

Thiết bị điện trong công trình hiện hữu đã quá hạn Bảng sau chỉ ra giá trị tổn thất

Bảng 16.9 Chi phí tái tạo: hao mòn chức năng sửa chữa được

Lỗi thời - Khiếm khuyết cần thay thế hay hiện đại

Chi phí trang thiết bị trong công trình hiện hữu 10.000.000 đ

Cộng: Chi phí lắp đặt trang thiết bị mới 4.000.000 đ

Như đã trình bày trên, hao mòn chức năng sửa chữa được thể hiện ở điểm là trang thiết bị điện đã quá hạn sử dụng và được tính bằng chi phí sửa chữa hư hỏng sau khi tổng hợp các yếu tố tổn thất nếu có, phải được trừ ra Nếu công trình có bộ phận lỗi thời cần phải được loại bỏ thì chi phí loại bỏ được cộng thêm vào chi phí sửa chữa

Toà nhà văn phòng có 15m2 diện tích làm kho Nhu cầu hiện tại cần chuyển diện tích kho này thành nơi làm việc Bộ phận dư thừa không cần thiết có thể sửa chữa được này được xem xét nếu khả thi về mặt kinh tế, nghĩa là giá trị tăng thêm lớn hơn chi phí sửa chữa

Bảng 10 Chức năng sửa chữa được