MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 19

THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ

Đề án môn học 1 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư PHẦN I CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1.Khái niệm về Bất động sản đầu tư - Theo VAS 05: Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản do doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để : + Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lí ; hoặc + Bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường Còn theo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) số 40 thì BĐS đầu tư được hiểu là tài sản được giữ (bởi người chủ sở hữu hoặc người đi thuê trong hợp đồng cho thuê tài chính) để hưởng tiền thuê hoặc cho việc tăng giá hoặc cả hai Tài sản gồm có đất đai, nhà cửa hoặc một phần nhà cửa hoặc cả hai Như vậy, quan niệm của VAS 05 cũng khá tương đồng với IAS 40, đều chỉ ra rằng một khoản được phân loại là BĐS đầu tư khi nó tạo ra một luồng tiền khá độc lập với các BĐS đầu tư khác của doanh nghiệp - BĐS đầu tư phải thoả mãn đồng thời 2 điều kiện sau: + Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai + Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy - BĐS đầu tư bao gồm : + Quyền sử dụng đất: do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá hoặc chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai + Nhà hoặc một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động Hà Thị My KT47D Đề án môn học 2 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư + Cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu (hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động - Ví dụ bất động sản đầu tư: + Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời gian dài để chờ tăng giá; + Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai; + Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp thuê tài chính) và cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; + Nhà đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động; + Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động - Ví dụ bất động sản không phải là bất động sản đầu tư: + Bất động sản mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 02 "Hàng tồn kho"); + Bất động sản được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 15 “Hợp đồng xây dựng”); + Bất động sản chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình”), bao gồm bất động sản nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá thị trường hay không) và bất động sản chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý; + Bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư Hà Thị My KT47D Đề án môn học 3 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư 1.2 Một số vấn đề có liên quan đến Bất động sản đầu tư 1.2.1.Nguyên giá Một BĐS đầu tư được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá, nghĩa là toàn bộ các chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ ra hoặc giá trị của các khoản đưa ra để trao đổi nhằm có được BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành BĐS đầu tư đó Nguyên giá của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí có liên quan trực tiếp ban đầu, bao gồm các trường hợp sau : + BĐS đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như : phí dịch vụ tư vấn về pháp luật liên quan, thuế trước bạ và chi phí giao dịch có liên quan khác… + BĐS đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại thời điểm mua Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay được hạch toán vào chi phí tài chính theo kì hạn thanh toán + BĐS đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi phí có liên quan trực tiếp của BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng +BĐS thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động thảo mãn tiêu chuẩn ghi nhận dà BĐS đầu tư thì nguyên giá của BĐS đầu tư đó tại thời điểm khởi đầu thuê Nguyên giá của một BĐSĐ không bao gồm các chi phí sau: + Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này cần thiết để(đưa tài BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sang hoạt động) + Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư và hoạt động lần đầu trước khi BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến + Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư Hà Thị My KT47D Đề án môn học 4 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư 1.2.2 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ BĐS đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại Ngoài ra các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kì, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư.VD: mua một ngôi nhà với yêu cầu phải nâng cấp thì chi phí nâng cấp phát sinh được ghi tăng nguyên giá của ngôi nhà 1.2.3.Chuyển đổi mục đích sử dụng Việc chuyển đổi từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho và ngược lại chỉ khi có sự thay đổi rõ ràng về mục đích sử dụng như các trường hợp sau: + BĐS đầu tư chuyển thành BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này + BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán + BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó + Hàng tồn kho chuyển thành BĐS đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động + BĐS xây dựng chuyển thành BĐS đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng bàn giao đưa vào đầu tư Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu tư mà không có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu tư cho đến khi BĐS đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn kho Còn nếu doanh nghiệp bắt đầu nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư hiện có với mục đích sử dụng tiếp trong tương lai như một BĐS đầu tư, thì BĐS đó vẫn là một BĐS đầu Hà Thị My KT47D Đề án môn học 5 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư tư và không được phân loại như một BĐS chủ sở hữu sử dụng trong quá trình nâng cấp cải tạo Việc chuyển đổi mục đích sử dụng BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được chuyển đổi và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS trong việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài chính 1.2.4.Thanh lý Một BĐS đầu tư không còn được trình bày trong bang cân đối kế toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý BĐS đầu tư đó.Việc thanh lý BĐS đầu tư có thể xảy ra sau khi bán hoặc sau khi ký hợp đồng cho thuê tài chính Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán BĐS đầu tư được xác định bằng số chênh lệch giữa giá bán với chi phí bán và giá trị còn lại của BĐS đầu tư Số lãi , lỗ này được ghi nhận là thu nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả kinh doanh trong kỳ Khoản doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận theo giá hợp lí Trường hợp bán theo phương pháp trả chậm, thì khoản doanh thu này được xác định ban đầu bằng giá bán trả ngay Khoản chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá bán trả ngay được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện 1.2.5.Trình bày trên Báo cáo tài chính Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau về BĐS đầu tư: - Phương pháp khấu hao sử dụng - Thời gian sử dụng hữu ích của BĐS đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử dụng - Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kì hoặc cuối kì Hà Thị My KT47D Đề án môn học 6 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư - Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn khi phân loại BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu và với tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường - Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê BĐS, gồm : + Thu nhập từ việc cho thuê + Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh (bao gồm chi phí sửa chữa và bảo dưỡng) phát sinh từ BĐS đầu tư liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kì báo cáo + Chi phí trực tiếp cho hoạt động kinh doanh ( bao gồm chi phí bảo dưỡng, và sửa chữa) phát sinh từ BĐS đầu tư không liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ việc cho thuê trong kì báo cáo - Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư - Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo dưỡng, sửa chữa BĐS đầu tư - Trình bày những nội dung sau ( không yêu cầu thông tin so sánh): + Nguyên giá BĐS đầu tư tăng, trong đó: tăng do mua BĐS và tăng do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu + Nguyên giá BĐS đầu tư do sáp nhập doanh nghiệp + Nguyên giá BĐS đầu tư do thanh lý + Nguyên giá BĐS đầu tư chuyển sang BĐS chủ sở hữu hoặc hàng tồn kho và ngược lại + Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp lý của BĐS đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh : + Danh mục BĐS đầu tư + Lý do không xác đinh được giá trị hợp lí của BĐS đầu tư Hà Thị My KT47D Đề án môn học 7 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư 1.3.Liên hệ với Chuẩn mực kế toán quốc tế Chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 có những quy định rất chi tiết về BĐS đầu tư Trong đó, có những điểm tương tự VAS 05 như là điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư, ghi nhận giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu và chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sỡ hữu hay hàng tồn kho Bên cạnh đó điểm khác nhau cơ bản giữa IAS 40 và VAS 05 là quy định về việc xác định giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo IAS 40, thì doanh nghiệp có thể xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu cho tất cả các BĐS đầu tư theo một trong những phương pháp sau _Phương pháp giá vốn (Cost model ) _Phương pháp giá trị hợp lý ( Fair value model ) Còn đối với VAS 05, chỉ lựa chọn một phương pháp duy nhất đó là phương pháp giá vốn, có nghĩa là BĐS đầu tư ban đầu được ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao và chi phí kinh doanh trong kỳ BĐS đầu tư được theo dõi trên 3 chỉ tiêu: Nguyên giá, hao mòn luỹ kế và giá trị còn lại, như vậy theo mô hình này, BĐS đầu tư được theo dõi và đánh giá như 1 tài sản cố định thông thường Khác với phương pháp giá vốn, phương pháp giá hợp lí lại định giá BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập Bảng cân đối kế toán.Chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý sẽ được hạch toán như một khoản thu nhập hoặc chi phí trong kì Trong thực tế, khi áp dụng mô hình giá gốc gặp phải nhiều vướng mắc Chẳng hạn đối với BĐS đầu tư là một toà văn phòng cho thuê, được theo dõi trên 3 chỉ tiêu: nguyên giá, hao mòn luỹ kế và giá trị còn lại Nhưng khi gần kết thúc thời gian hoạt động của toà nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của toà nhà có Hà Thị My KT47D Đề án môn học 8 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư thể còn cao hơn nguyên giá ban đầu có thể do nhiều lí do như chi phí sửa chữa lớn tu bổ hàng năm, hoặc giá đất, giá vật liệu xây dựng tăng cao Lúc này giá trị còn lại khi theo dõi trên mô hình giá gốc sẽ nhỏ hơn nhiều so với giá trị thực tế cảu BĐS trên thị trường Mặt khác theo nguyên tắc trích khấu hao bằng cách nguyên giá trừ đi giá trị thu hồi ước tính thì việc trích khấu hao hàng năm đối với BĐS đầu tư là chưa hợp lý Mô hình giá trị hợp lý khắc phục được những nhược điểm này Như vậy việc áp dụng mô hình giá trị hợp lí là hết sức cần thiết, nhưng ở Việt Nam vẫn chưa áp dụng được mô hình này vì nhiều lí do mà chúng ta sẽ xem xét ở những phần tiếp theo Tuy nhiên để khắc phục phần nào nhược điểm này VAS 05 đã yêu cầu doanh nghiệp phải trình bày các thông tin về giá trị hợp lý trên Thuyết minh báo cáo tài chính, cụ thể là : Giá trị hợp lý của BĐS đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài chính Khi doanh nghiệp không thể xác định giá trị hợp lí của BĐS đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh: 1 Danh mục BĐS đầu tư 2 Lý do không xác định Hà Thị My KT47D Đề án môn học 9 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư PHẦN II THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2.1.Vấn đề áp dụng quyết định số 234/2003/QĐ-BTC và Thông tư số 23/2005/TT-BTC về hạch toán Bất động sản đầu tư tại các doanh nghiệp hiện nay Sau khi ban hành chuẩn mực số 05 về BĐS đầu tư và đặc biệt là Thông tư số 23/2005/TT-BTC ra đời thì BĐS đầu tư chính thức được thừa nhận như một hoạt động kinh doanh thông thường và được áp dụng rộng rãi tại các doanh nghiệp Trong đó thông tư số 23 , hướng dẫn cụ thể và chi tiết thực hiện cho chuẩn mực số 05 về vấn đề này Ngoµi c¸c tµi s¶n ®îc ghi nhËn lµ BĐS đầu tư , còn một số trường hợp đặc biệt vẫn được ghi nhận là BĐS đầu tư : + Đối với nhưng BĐS mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần bán riêng rẽ ( hoặc cho thuê riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng cho thuê ), doanh nghiệp sẽ hạch toán phần tài sản dùng để cho thuê hoặc chờ tăng giá là BĐS đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lsy được hạch toán là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vô hình.Trường hợp BĐS không bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh doanh hoặc cho quản lý là không đáng kể thì hạch Hà Thị My KT47D Đề án môn học 10 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư toán là BĐS đầu tư.Ví dụ doanh nghiệp có một toà nhà có 80% diện tích chuyên cho thuê hoạt động và 20% diện tích sử dụng làm văn phòng công ty thì toà nhà đó được hạch toán là BĐS đầu tư + Trường hợp, doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu tư + Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì BĐS đó được hạch toán là BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty con có BĐS đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho các công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), nhưng không được phản ánh là BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính hợp nhất 2.2.Phương pháp hạch toán Bất động sản đầu tư 2.2.1 Nguyên tắc hạch toán - BĐS đầu tư được hạch toán theo nguyên giá Nguyên giá của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan ban đầu - Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư - Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động BĐS đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế, giá trị còn lại - Doanh thu từ việc bán hoặc cho thuê BĐS đầu tư là hoạt động kinh doanh thông thường (TK 511 ) được ghi nhận theo giá bán : + Chưa có thuế GTGT nếu doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu trừ thuế GTGT + Có thuế GTGT nếu doanh nghiệp áp dụng phương pháp trực tiếp Hà Thị My KT47D Đề án môn học 11 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư - Giá gốc của BĐS đầu tư khi nhượng bán , thanh lý , hoặc chi phí cho thuê BĐS đầu tư là giá vốn của hoạt động kinh doanh (TK 632 ) - Trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá , hoặc cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư được ghi nhận là chi phí kinh doanh trong kì - BĐS đầu tư được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng ghi BĐS đầu tư trong " sổ theo dõi BĐS đầu tư " tương tự như TSCĐ - Trong quá trình kinh doanh BĐS đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu hoặc hàng hoá BĐS và ngược lại - Khi một doanh nghiệp bán một BĐS đầu tư mà không có gia đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận là BĐS đầu tư cho đến khi BĐS đó được bán mà không chuyển thành HTK - Cần phân biệt : Đối với DN chuyên kinh doanh BĐS + BĐS mua về xác định rõ mục đích để bán trong kì hạch toán vào TK 1567 + BĐS mua về chưa xác định rõ mục đích sử dụng trong tương lai hoặc để cho thuê hoạt động thì hạch toán vào TK 217 Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS sử dụng TK 1567 - Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính khác, việc áp dụng kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng mà không áp dụng thông tư số 23 này 2.2.2 Tài khoản sử dụng 1 Tk 217_BĐS đầu tư: Tài khoản này được sử dụng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng giảm bất động sản đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá _Kết cấu Bên Nợ : Nguyên giá BĐS đầu tư tăng trong kì Bên Có : Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kì Hà Thị My KT47D Đề án môn học 12 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư Số dư bên Nợ : Nguyên giá của BĐS đầu tư của doanh nghiệp cuối kì 2 Tk 1567 – hàng hoá BĐS: Tài khoản này dung để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS - Kết cấu Bên nợ + Giá trị thực tế của hàng hoá BĐS mua về để bán + Giá trị còn lại của BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho + Chi phí sửa chữa cải tạo nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc của hàng hoá BĐS chờ bán + Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê Bên có + Trị giá thực tế mà hàng hoá BĐS đã bán, hoặc chuyển thành BĐS đầu tư + Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê Số dư bên nợ : Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ 3 TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư : tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn của BĐS đầu tư trong quá trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp Kết cấu Bên nợ: Giá trị hao mòn BĐS đầu tư giảm Bên có: Giá trị hao mòn BĐS đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển đổi số khấu hao luỹ kế của BĐS chủ sở hữu khi hình thành BĐS đầu tư Số dư bên Có: Giá trị hao mòn của BĐS đầu tư hiện có của doanh nghiệp 4 Tài khoản 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư: tài khoản này dung để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của doanh nghiệp - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư được phản ánh vào tài khoản này bao gồm : - Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu tư là số tiền cho thuê tính theo kì báo cáo Hà Thị My KT47D Đề án môn học 13 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư - Doanh thu bán BĐS đầu tư là giá bán của BĐS đầu tư Kết cấu Bên nợ : Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư sang TK 911 Bên có Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kì TK này không có số dư cuối kì 5 TK 241 Xây dựng cơ bản (XDCB ) dở dang Bên nợ : Chi phí mua sắn BĐS đầu tư (trường hợp cần có giai đoạn đầu tư xây dựng) Chi phí đầu tư xây dựng BĐS đầu tư Chi phí sửa chữa nâng cấp, cải tạo được ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư Bên có : Phản ánh giá trị BĐS đầu tư hình thành qua đầu tư xây dựng đã hoàn thành Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá BĐS đầu tư Số dư bên nợ Giá trị BĐS đầu tư đang đầu tư xây dựng dở dang Chi phí nâng cấp, cải tạo, sửa chữa dở dang cuối kì 6 TK 632 – giá vốn hàng bán Bên nợ Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong kì Chi phí sửa chữa nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư trong kì Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán thanh lý trong kỳ Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh tron kỳ Hà Thị My KT47D Đề án môn học 14 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư Bên có : Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh Tài khoản này không có số dư cuối kỳ 7 Một vài tài khoản có liên quan khác : 111, 112, 131… 2.2.3 Phương pháp hạch toán 2.2.3.1Tại doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS đầu tư 1 Hạch toán tăng BĐS đầu tư a, Mua BĐS đầu tư _ Mua trả tiền ngay, ghi Nợ TK 1567 - nếu mua vào để bán ngay trong kì Nợ TK 217 - nếu mua vào chờ tăng giá hoặc cho thuê Nợ TK 133 - thuế GTGT được khấu trừ Có TK 111, 112, 131 … _Mua theo phương thức trả góp Ghi tăng BĐS đầu tư theo nguyên giá, ghi : Nợ TK 217- BĐS đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ Nợ TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn Có TK 331 - Phải trả người bán Định kì phân bổ lãi trả góp vào chi phí tài chính, ghi Nợ TK 635 – Chi phí tài chính Có TK 242 – Chi phí trả trước dài hạn Khi thanh toán tiền với người bán, ghi Nợ TK 331 - Phải trả người bán Có TK 111, 112… b BĐS đầu tư do XDCB hoàn thành, ghi Nợ TK 217 – BĐS đầu tư Có TK 241 – XDCB Hà Thị My KT47D Đề án môn học 15 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư c Chuyển BĐS sử dụng thành BĐS đầu tư Kết chuyển nguyên giá ghi Nợ TK 217 –BĐS đầu tư Có TK 211, 213 Kết chuyển hao mòn, ghi : Nợ TK 2141,2143 Có TK 2147 -Khấu hao BĐS đầu tư d Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư, ghi Nợ TK 217 – BĐS đầu tư Có TK 1567 – Hàng hoá BĐS e Tài sản thuê tài chính là BĐS đầu tư (Thuê để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động), ghi Nợ TK 217 – BĐS đầu tư Có TK 342, 111, 112 2 Cho thuê BĐS đầu tư a Thu tiền thuê BĐS đầu tư - Nếu thu tiền cho thuê BĐS đầu tư theo từng kỳ, ghi : Nợ TK 111,112,131 Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Nếu thu tiền trước cho thuê BĐS đầu tư của nhiều kỳ, ghi : Nợ TK 111, 112 Có TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Tính và kết chuyển doanh thu của từng kỳ kế toán, ghi : Nợ TK 3387 – Doanh thu chưa thực hiện Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư b Chi phí cho thuê BĐS đầu tư : - Chi phí phát sinh ít, ghi : Hà Thị My KT47D Đề án môn học 16 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư Nợ TK 632 – giá vốn hàng bán Có TK 2147 - Khấu hao BĐS đầu tư - Các chi phí khác cho thuê BĐS đầu tư, ghi : Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 111,112, 331, 334, 152, … - Chi phí phát sinh nhiều, cần tính giá thành hoạt động cho thuê BĐS đầu tư : Tập hợp chi phí cho thuê, ghi : Nợ TK 621, 622, 627 Có TK 152, 334, 338, 2147,331… Cuối kỳ tổng hợp chi phí ,ghi Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang Có TK 621, 622, 627 Kết chuyển giá vốn, ghi Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán Có TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 3 Hạch toán giảm BĐS đầu tư a Nhượng bán, thanh lý BĐS đầu tư ( là doanh thu , chi phí của hoạt động kinh doanh ): - Thu tiền nhượng bán, thanh lý BĐS đầu tư, ghi : Nợ TK 111,112, 131 Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Ghi giảm BĐS đầu tư, ghi : Nợ TK 632 – Giá trị còn lại của BĐS đầu tư Nợ TK 2147 - Khấu hao BĐS đầu tư Có TK 217 – BĐS đầu tư Hà Thị My KT47D Đề án môn học 17 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư - Doanh nghiệp có thể bán BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm, trả góp b Chuyển BĐS đầu tư thành hàng hoá BĐS - Khi chủ sở hữu quyết định sửa chữa cải tạo, nâng cấp để bán ,ghi : Nợ TK 1567- hàng hóa BĐS Nợ TK 2127 - Khấu hao BĐS đầu tư Có TK 217 – BĐS đầu tư - Các chi phí cải tạo nâng cấp, ghi : Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 111, 112, 331… - Khi cải tạo nâng cấp xong, ghi : Nợ TK 1567 – Hàng hoá BĐS Có TK 154 – Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang c Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu - Kết chuyển nguyên giá, ghi : Nợ TK 211, 213 Có TK 217 – BĐS đầu tư - Kết chuyển hao mòn, ghi : Nợ TK 2147- Khấu hao BĐS đầu tư Có TK 2141, 2143 d Hết thời hạn thuê tài chính trả lại BĐS đầu tư về bên cho thuê, ghi : Nợ TK 2147 - Khấu hao BĐS đầu tư Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán Có TK 217 – BĐS đầu tư 2.2.3.2 Tại doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS đầu tư - Mua BĐS để bán ,ghi : Nợ TK 1567 – Hàng hóa BĐS Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 111,112, 331… - Mua BĐS đầu tư về đưa vào XDCB ,ghi : Nợ TK 214 – XDCB Hà Thị My KT47D Đề án môn học 18 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 111, 112, 331… - Khi phát sinh chi phí đầu tư XDCB, ghi : Nợ TK 241- XDCB Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ Có TK 111, 112 ,331… - Khi XDCB hoàn thành bàn giao, ghi : Nợ TK 1567 – Hàng hoá BĐS Có TK 241- XDCB - Thu tiền bán hàng hoá BĐS đầu tư Nợ TK 111,112,131… Có TK 5117 – Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Kết chuyển giá vốn hàng hoá BĐS, ghi Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán Có TK 1567 – Hàng hoá BĐS Hà Thị My KT47D Đề án môn học 19 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư Phần III MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 3.1.Nhận xét chung về phương pháp hạch toán Bất động sản đầu tư Trước năm 2000, theo IAS, BĐS đầu tư được coi là một hoạt động đầu tư tài chính và nó được hạch toán như một công cụ tài chính trong mục Các khoản đầu tư tài chính trên bản cân đối kế toán Tài khoản được sử dụng để hạch toán BĐS đầu tư là TK 228 Nhưng với sự biến động của tình hình kinh doanh thực tế, hoạt động đầu tư BĐS chiếm tỷ trọng rất lớn trong hoạt động kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí là toàn bộ vì vậy Ban soạn thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB) thuộc liên đoàn kế toán quốc tế (IFAC) đã ban hành riêng Chuẩn mực dành cho BĐS đầu tư, IAS 40 có hiệu lực từ ngày 01/01/2001 Chuẩn mực này yêu cầu BĐS đầu tư phải được trình bày riêng biệt trên Bảng cân đối kế toán để đáp ứng được thông tin cho người đọc Báo cáo tài chính Theo đó, Bộ Tài chính mà cụ thể là Dự án ban hành các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã cho ra đời chuẩn mực số 05, theo quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 về việc ban hành và công bố sáu chuẩn mực kế toán Việt Nam (đợt 3) Sau khi chuẩn mực này được đưa vào thực hiện trong các doanh nghiệp bên cạnh những ưu điểm cũng có những vấn đề vướng mắc mà chúng ta cần xem xét 3.1.1.Ưu điểm Với sự phát triển của thị trường BĐS hiện nay, thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có những đặc thì khá riêng biệt so với những hoạt động đầu tư tài chính khác Đầu tư BĐS đòi hỏi quy môn vốn lớn , thời gian đầu tư tương đối dài, rủi ro khá cao ,ngoài ra nó còn chịu ảnh hưởng lớn của sự điều tiết của các Hà Thị My KT47D Đề án môn học 20 Bàn về hạch toán bất động sản đầu tư chính sách kinh tế xã hội khác Nếu như chỉ coi BĐS đầu tư là một khoản đầy tư dài hạn thì không phản ánh hết được tính chất thực sự của các khoản đầu tư này Vì vậy chuẩn mực số 05 ra đời không chỉ có ý nghĩa đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp có thể kiểm soát được hoạt động đầu tư BĐS một cách hiệu quả nhất mà còn giúp cho các nhà đầu tư và những người quan tâm tới báo cáo tài chính, qua khoản mục này họ có thể đánh giá, phân tích một cách kĩ lưỡng xu thế biến động và mức độ ảnh hưởng của mọi quyết định đầu tư Có thể nói sự ra đời của chuẩn mực là phù hợp với nhu cầu khách quan, đem lại một cách nhìn mới về hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 3.1.2.Nhược điểm Không thể phủ nhận rằng thị trường BĐS là một thị trường khá quan trọng của nền kinh tế, tuy mới hình thành và phát triển nhưng đã có nhiều đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng kinh tế và phát triển đất nước Nhưng bên cạnh đó nó cũng chứa đựng nhiều điểm chưa hoàn thiện như: tính cạnh tranh và minh bạch của thị trường từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch còn yếu, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng trái quy định, mua bán trao tay khá phổ biến… Điều này đã gây trở ngại khá lớn đối với việc đưa các chuẩn mực vào áp dụng trong thực tế tai các doanh nghiệp hay nói riêng đối với chuẩn mực về BĐS đầu tư vẫn còn có nhiều nhược điểm Trước hết, phải nói đến mô hình giá hợp lý hiện nay vẫn chưa được đưa vào trong chuẩn mực Một thực tế là Việt Nam chưa thiết lập được một thị trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế được cập nhật hàng ngày như tại các nước phát triển như Anh, Mỹ, vì vậy việc xác định giá trị hợp lý là vô cùng khó khăn, và nếu áp dụng mô hình này thì có thể dẫn đến việc các doanh nghiệp dựa vào đó để điều tiết kết quả hoạt động kinh doanh theo hướng có lợi cho doanh nghiệp ảnh hưởng đến chất lượng của báo cáo tài chính.Vì vậy, VAS 05 chỉ mới đề cập đến mô hình giá gốc có nhiều điểm yếu như đã đề cấp ở trên Hà Thị My KT47D ... KT47D Đề án môn học 19 Bàn hạch toán bất động sản đầu tư Phần III MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 3.1.Nhận xét chung phương pháp hạch toán. .. mục BĐS đầu tư Lý không xác định Hà Thị My KT47D Đề án môn học Bàn hạch toán bất động sản đầu tư PHẦN II THỰC TRẠNG VỀ PHƯƠNG PHÁP HẠCH TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2.1.Vấn đề áp dụng... chờ lý; + Bất động sản q trình xây dựng chưa hồn thành với mục đích để sử dụng tương lai dạng bất động sản đầu tư Hà Thị My KT47D Đề án mơn học Bàn hạch tốn bất động sản đầu tư 1.2 Một số