PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH ***************** NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐƠ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH Ngành: Kinh Tế Tài Ngun Mơi Trường LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Người hướng dẫn: TS ĐẶNG MINH PHƯƠNG Thành phố Hồ Chí Minh Tháng 07/2011 Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, Thành Phố HỒ CHÍ MINH” Nguyễn Thị Thiện Tâm, sinh viên khóa 2007 – 2011, ngành Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày _ TS Đặng Minh Phương Người hướng dẫn Ngày tháng Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo Thư ký hội đồng chấm báo cáo _ Ngày tháng năm 2011 _ năm 2011 Ngày v tháng năm 2011 LỜI CẢM TẠ Thuyền không bánh lái thuyền quày, Con không cha mẹ, bày nên Lời xin cho gửi đến Bố, Mẹ lời cám ơn sâu sắc, người sinh thành, dưỡng dục, không ngại vất vả, hy sinh suốt thời gian qua để bước tiếp đường mà chọn Cảm ơn tất người thân gia đình ln động viên ủng hộ cho mặt vật chất tinh thần Gươm vàng rớt xuống Hồ Tây Công cha trọng, nghĩa thầy sâu Xin gửi đến Thầy Đặng Minh Phương lòng biết ơn chân thành Cảm ơn Thầy nhiệt tình giảng dạy, bảo, truyền đạt cho tơi kiến thức bổ ích, hướng dẫn tận tình suốt trình thực khóa luận Đề tài nghiên cứu hồn thành với tất nỗ lực cá nhân Bên cạnh đó, kết động viên, giúp đỡ vật chất, tinh thần kiến thức nhiều cá nhân, tổ chức Để có kết ngày hơm nay, tơi xin: Cám ơn cô chú, anh chị Công ty TNHH Đỗ Gia Khang nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình thực tập Những kinh nghiệm, số liệu mà anh chị cung cấp nguồn liệu quan trọng để hoàn thành đề tài nghiên cứu Cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM, Ban Chủ Nhiệm Khoa Kinh Tế, Thầy Cô giảng dạy, bạn lớp Kinh Tế Tài Ngun Mơi Trường khóa 33 gắn bó với suốt năm học vừa qua Xin cảm ơn giúp đỡ hộ gia đình địa bàn Quận 2, cô thuộc UBND Quận tạo điều kiện để trình điều tra vấn đạt kết tốt Xin chân thành cảm ơn! TP Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 05 năm 2011 Sinh viên Nguyễn Thị Thiện Tâm vi NỘI DUNG TÓM TẮT NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM Tháng 06 năm 2011 “Phân Tích Và Đánh Giá Tác Động Giá Đất Ảo Đô Thị Tại Quận 2, TP.HCM” NGUYEN THI THIEN TAM June 2011 “Analysis and Impact Assessment Virtual Urban Land Prices In District 2, HCMC” Giá đất TP.HCM năm vừa qua có biến động lớn, giá tăng nhiều so với năm 2008 -2009; đặc biệt Quận Nhằm xác định giá đất thực Quận nay; dựa vào phương pháp định giá giá thị trường, thị trường bất động sản thuộc thị trường độc quyền cạnh tranh, giá đất xác định theo lý thuyết kinh tế vi mơ, nằm khoảng giá độc quyền hoàn toàn cạnh tranh hoàn toàn Sau tổng hợp liệu phân tích, đề tài rút nhận định sau : Qua nghiên cứu, đề tài xác định giá thực 15,46 triệu đồng/m2 theo giá độc quyền cạnh tranh, giá thị trường 25 triệu đồng/m2 Sự chênh lệch mức giá thực (15,46 triệu đồng/m2) mức giá thị trường (25 triệu đồng/m2) làm cho thặng dư người tiêu dùng bị tổn thất 560,42 triệu đồng, thặng dư người sản xuất 406,15 triệu đồng thặng dư xã hội bị tổn thất 154,27 triệu đồng Như vậy, hoạt động mua bán có cân đối lợi ích, lợi ích hoàn toàn thuộc người bán Giá đất ảo tác động đến đời sống xã hội, kinh tế: cấu phát triển kinh tế không đồng ngành, lĩnh vực, giảm hiệu kinh tế; thị trường thiếu minh bạch, thông tin không đầy đủ khó tiếp cận; lãng phí đất đai – tài nguyên quý giá; chi phí sản xuất kinh doanh tăng; người thuê đất bị khoản 19 triệu đồng/tháng; tăng khoảng cách giàu nghèo; làm cho quan hệ cung – cầu ngày căng thẳng, nguyên nhân khủng hoảng kinh tế Qua đề biện pháp để ổn định thị trường bất động sản vii MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC CÁC HÌNH x DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC xi CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2.Mục tiêu cụ thể 1.3 Các giả thiết vấn đề nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu khóa luận 1.4.1 Phạm vi thời gian 1.4.2 Phạm vi không gian 1.4.3 Phạm vi nội dung 1.5 Cấu trúc khóa luận CHƯƠNG TỔNG QUAN 2.1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu 2.2.1 Vị trí địa lý 2.2.3 Văn hóa –xã hội 2.2.4 Đầu tư xây dựng 2.2.5 Quy hoạch phát triển Quận CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 12 3.1 Nội dung nghiên cứu 12 3.1.1 Cơ sở lý luận thị trường bất động sản 12 3.1.2 Cung cầu thị trường bất động sản 14 3.1.3 Độ co giãn 17 3.1.4 Ứng dụng lý thuyết hãng cạnh tranh 22 v 3.2 Phương pháp nghiên cứu 28 3.2.1 Phương pháp điều tra chọn mẫu 28 3.2.2 Phương pháp phân tích thống kê 29 3.2.3 Phương pháp mô tả 29 3.2.4 Phương pháp phân tích hồi quy 29 3.2.5 Phương pháp xây dựng hàm cầu đất đô thị Quận 30 3.2.6 Phương pháp xây dựng hàm chi phí biên đất đô thị Quận 31 3.2.7 Phương pháp xử lí số liệu 32 CHƯƠNG KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM 33 4.1.1 Phân tích thị trường bất động sản TP.HCM theo phân khúc giá 35 4.1.2.Tình hình thị trường bất động sản Quận 36 4.2.Đặc điểm số liệu thu nhập 37 4.2.1.Giá đất 37 4.2.2.Thu nhập 37 4.2.3.Mục đích mua đất người dân 38 4.3 Xây dựng mơ hình đường cầu đất nhà phố Quận 39 4.3.1 Nêu giả thiết xác định rõ mối quan hệ biến 39 4.3.2 Thiết lập mơ hình hồi quy đường cầu đất nhà phố Quận 39 4.3.3 Kết ước lượng thông số mơ hình 40 4.3.4 Kiểm định kết mơ hình 41 4.3.5 Phân tích mơ hình 43 4.3.6 Giải thích hệ số co giãn phương trình đường cầu 45 4.3.7 Xây dựng hàm cầu đất nhà phố Quận 46 4.4 Xây dựng đường thu nhập biên 48 4.5 Lựa chọn dạng hàm phân tích 48 4.6 Xây dựng hàm chi phí biên đất nhà phố Quận 49 vi 4.6.1.Nêu giả thiết xác định rõ mối quan hệ biến 49 4.6.2 Thiết lập mơ hình hồi quy hàm chi phí biên đất nhà phố dạng tuyến tính 49 4.6.3 Kết ước lượng thơng số mơ hình 49 4.6.4 Kiểm định kết mơ hình 50 4.6.5 Phân tích mơ hình 51 4.6.6 Giải thích hệ số co giãn phương trình đường cung 51 4.7 Xác định giá trị đất nhà phố Quận 52 4.8 Tổn thất xã hội bị 53 4.9 Tác động giá đất ảo 55 CHƯƠNG KẾT LUÂN VÀ KIẾN NGHỊ 61 5.1 Kết luận 61 5.2 Kiến nghị 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO 65 PHỤ LỤC 68 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT GDP Tổng sản phẩm quốc nội TT BĐS Thị trường bất động sản BĐS Bất động sản HH BĐS Hàng hóa bất động sản THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông TNHH Trách nhiệm hữu hạn GD Giao dịch TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh HĐĐC Hoạt động đầu ĐCĐĐ Đầu đất đai UBND Uỷ ban nhân dân viii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 3.1 Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng 22 Bảng 4.1 Kết Quả Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính 40 Bảng 4.2 Kết Quả Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Dạng Cobb-Douglas 40 Bảng 4.3 Ma Trận Hệ Số Tương Quan Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính 41 Bảng 4.4 Ma Trận Hệ Số Tương Quan Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Cobb- Douglas 41 Bảng 4.5 Kết Quả Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính 49 Bảng 4.6 Thặng Dư Xã Hội Bị Mất Do Giá Ảo 54 ix xử lý sàn giao dịch BĐS cố tình vi phạm pháp luật giao dịch hành vi gian dối, “làm giá” gây ổn định thị trường 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Công Trứ , 2005 Giáo Trình Kinh Tế Lượng Khoa Kinh Tế , Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Việt Nam Ramu Ramanathan,2000 Kinh Tế Lượng, Fulbright Đặng Minh Phương, 2004 Giáo Trình Kinh Tế Vi Mơ, khoa Kinh Tế, Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Việt Nam Phạm Thị Ánh Ngọc, 2007 Định Giá GiáTtrị Đất Nhà Phố Quận 2,Thành Phố Hồ Chí Minh năm” Luận văn tốt nghiệp cử nhân Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, khoa Kinh Tế trường Đại Học Nông Lâm Võ Thị Hồng Nhung, Phân Tích Giá Đất Tăng Ảnh Hưởng Của Nó Đến Đời Sống Xã Hội Quận 2, TP.HCM Luận văn tốt nghiệp cử nhân Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, khoa Kinh Tế trường Đại Học Nông Lâm Đặng Văn Thành, 2005 Bài giảng kinh tế vi mô Bất động sản năm 2011: Thị trường người mua http://www.dothi.net/news/tintuc/thi-truong/2011/02/3b9afcdb/ 19:34:05 15/03/2011 Thị trường bất động sản Quận 2.http://www.ntgold.com/thi-truong-bat-dong-san-quan2-%28tphcm%29-can-trong-voi-chieu-lam-gia-NTGOLD25712.aspx 23:12:15 19/03/2011 http://lamgiauonline.vn/kinh-doanh-24h/bat-dong-san/3746-bc-tranh-bt-ng-sn-vitnam-2011-.html 07:23:34 22/04/2011 65 NHNN quy định mức lãi suất huy động vốn tối đa đồng Việt Nam (03/03/2011)http://www.sbv.gov.vn/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8x Bz9CP0os3gDFxNLczdTEwN_Uw9TA09_cxPDUE9_w2B3Q_2CbEdFAGrbyl8!/?W CM_PORTLET=PC_7_0D497F540OLL90ICIAPK2QK9U1_WCM&WCM_GLOBA L_CONTEXT=/wps/wcm/connect/sbv_vn/sbv_vn/vn.sbv.news/vn.sbv.news.vn/bf5ee2 8045fc3b55b002b6790 66 67 PHỤ LỤC Phụ lục Kết Xuất Eview Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 06/02/11 Time: 02:05 Sample: 120 Included observations: 120 Variable P INCOME C R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient -1.957559 0.169877 57.13889 0.595115 0.588194 23.02114 62006.82 -545.1231 2.170960 Std Error t-Statistic Prob 0.169484 -11.55010 0.0000 0.024881 6.827619 0.0000 8.213204 6.226423 0.0000 Mean dependent var 48.16667 S.D dependent var 35.87404 Akaike info criterion 9.135385 Schwarz criterion 9.205072 F-statistic 85.98539 Prob(F-statistic) 0.000000 Phụ lục Kiểm Định White Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/02/11 Time: 02:06 Sample: 120 Included observations: 120 Variable C P P^2 P*INCOME INCOME INCOME^2 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 5.389193 22.94153 Probability Probability 0.000174 0.000346 Coefficient Std Error t-Statistic Prob 1782.501 -73.80270 1.102867 -0.040473 -1.171211 0.004093 739.1844 25.77156 0.323329 0.054328 3.876159 0.006225 2.411443 -2.863726 3.410977 -0.744979 -0.302158 0.657436 0.0175 0.0050 0.0009 0.4578 0.7631 0.5122 0.191179 0.155705 614.7270 43079382 -937.7364 1.675342 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 516.7235 669.0139 15.72894 15.86831 5.389193 0.000174 Phụ lục Khắc Phục Hiện Tượng Phương Sai Không Đồng Đều Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính Dependent Variable: Q Method: Least Squares Date: 06/02/11 Time: 02:46 Sample: 120 Included observations: 120 Weighting series: WT4 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob P INCOME C Weighted Statistics -1.152792 0.115625 45.23564 0.092543 0.005282 3.149205 -12.45684 21.88850 12.33553 0.0000 0.0000 0.0000 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.961972 0.961322 9.807876 11254.75 -442.7358 2.191521 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 32.15012 49.87013 7.428931 7.498618 1479.825 0.000000 0.480397 0.471515 26.07934 2.000323 Mean dependent var S.D dependent var Sum squared resid 48.16667 35.87404 79575.45 Unweighted Statistics R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Durbin-Watson stat Phụ lục Kiểm Định White Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính Sau Khi Khắc Phục Hiện Tượng Phương Sai Không Đồng Đều White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 1.629802 8.005641 Probability Probability 0.157709 0.155925 Test Equation: Dependent Variable: STD_RESID^2 Method: Least Squares Date: 06/02/11 Time: 03:14 Sample: 120 Included observations: 120 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C P P^2 P*INCOME INCOME INCOME^2 334.9398 -2.033757 -0.024049 0.010881 -1.504442 0.002019 109.7901 3.827818 0.048024 0.008069 0.575721 0.000925 3.050728 -0.531310 -0.500766 1.348515 -2.613144 2.183059 0.0028 0.5962 0.6175 0.1802 0.0102 0.0311 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.066714 0.025780 91.30463 950365.1 -708.8992 1.838922 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 93.78956 92.50481 11.91499 12.05436 1.629802 0.157709 Phụ lục Kết Xuất Eview Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Cobb- Douglas Dependent Variable: LNQ Method: Least Squares Date: 06/02/11 Time: 03:14 Sample: 120 Included observations: 103 Excluded observations: 17 Variable LNP LNICOME C R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Coefficient Std Error t-Statistic Prob -0.847092 1.457852 -2.412550 0.437243 0.425988 0.550675 30.32434 -83.17759 1.353860 0.113461 0.229395 1.254936 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) -7.465906 6.355204 -1.922449 0.0000 0.0000 0.0574 3.197354 0.726834 1.673351 1.750091 38.84825 0.000000 Phụ lục Kiểm Định White Mơ Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận Dạng Cobb- Douglas White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 0.422058 2.193110 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 05/12/11 Time: 10:37 Sample: 120 Included observations: 103 Excluded observations: 17 Variable Coefficient Probability Probability 0.832347 0.821831 Std Error t-Statistic Prob -0.661650 -0.130487 0.103863 0.124553 0.715625 -0.716331 0.5098 0.8965 0.9175 0.9011 0.4759 0.4755 C LNP LNP^2 LNP*LNICOME LNICOME LNICOME^2 -10.01717 -0.287611 0.012861 0.051326 3.953440 -0.380270 15.13967 2.204138 0.123823 0.412083 5.524461 0.530858 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.021292 -0.029157 0.391833 14.89268 -46.55691 2.073411 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.294411 0.386242 1.020523 1.174002 0.422058 0.832347 Phụ lục Kết Xuất Eview Mơ Hình Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính Dependent Variable: P Method: Least Squares Date: 05/16/11 Time: 16:08 Sample: 20 Included observations: 20 Variable Coefficient Q C 0.113869 7.876766 0.741446 0.727082 0.631920 7.187809 -18.14531 1.761347 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Std Error 0.023574 0.443887 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) t-Statistic Prob 7.184558 17.74499 0.0000 0.0000 10.90000 1.209611 2.014531 2.114104 51.61788 0.000001 Phụ lục Kiểm Định White Mơ Hình Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà Phố Quận Dạng Tuyến Tính White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 0.115565 0.268269 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 05/16/11 Time: 16:10 Sample: 20 Included observations: 20 Variable Coefficient C Q Q^2 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Probability Probability 0.891557 0.874472 Std Error t-Statistic Prob 0.272898 0.017006 -0.000612 0.987374 0.102568 0.002480 0.276388 0.165805 -0.246888 0.7856 0.8703 0.8080 0.013413 -0.102656 0.511667 4.450654 -13.35196 2.121730 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 0.359390 0.487268 1.635196 1.784556 0.115565 0.891557 Phụ lục BẢNG CÂU HỎI BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN  Xin chào !Tôi tên Nguyễn Thị Thiện Tâm, đến từ trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, tham gia thực đề tài nghiên cứu “Phân Tích Đánh Giá Tác Động Giá Đất Ảo Đô Thị Tại Quận 2, TP.HCM” nhằm xác định giá trị thực tính tổn thất giá đất ảo gây Từ đưa giải pháp để ổn định thị trường bất động sản Quận nói riêng ,TP.HCM nói chung Rất mong nhận hợp tác ý kiến chân thành quý vị.Chân thành cảm ơn Ngày vấn……………………… Số phiếu……………………………… I THÔNG TIN CHUNG Họ tên người vấn:…………………………………………… Nghề nghiệp:…………………… 3.Số nhân khẩu:…………………… Địa chỉ:……………………………… II TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT Diện tích đất gia đình ơng bà bao nhiêu? m2 ? Diện tích (m2) Địa điểm Thời gian mua Trị giá (triệu) Giá trị (triệu) Mục đích sử dụng đất hiện của ông/ bà: Đất Sản xuất kinh doanh Dự trữ 4.Khác(ghi rõ)………………………………… III THU NHẬP Lương tháng người làm gia đình bao nhiêu? Người thứ ………………… triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Người thứ ………………….triệu đồng Chi phí sinh hoạt tháng:…………………………triệu đồng/tháng Mỗi tháng gia đình ơng bà tiết kiệm bao nhiêu? triệu đồng/tháng 10 Giả sử thu nhập ơng bà tăng lên ông bà có nhu cầu mua thêm đất không? Có Khơng 11 Nếu có, ơng bà muốn mua đất thu nhập tăng: Thu nhập Lượng (m2) 10% 20% 30% 40% 50% 12 Nếu có, ơng (bà) vui lịng cho biết có điều kiện ơng (bà) mua đất để làm gì? Kinh doanh Bán lại để thu lợi nhuận Mua để 4.Khác (ghi rõ) ………… IV GIÁ ĐẤT 13 Giá đất bao nhiêu? Thời điểm Giá thời điểm mua Thu nhập thời điểm Giá đất mua đất đất(triệu đồng/m2) mua đất (triệu đồng/m2) 14 Ơng/ Bà vui lịng cho biết nguồn thơng tin giá đất Báo ,tivi ,đài Người thân,bạn bè 3.Công ty địa ốc 4.Môi giới nhà đất 5.Khác 15 Với vị trí đất tương tự đất nhà, ông (bà) mua thêm m2 giá giảm ? Giá giảm Lượng (m2) 10% 20% 30% 40% 50% 16 Khi giá đất tăng, gia đình ơng bà bị ảnh hưởng nhiều nhất? Khơng ảnh hưởng Ảnh hưởng khả mua đất Ảnh hưởng thu nhập Khác(ghi rõ)……………………… 17.Ơng /bà có nghĩ giá đất giá ảo không ? 1.Không 2.Có 18 Ơng bà có ý kiến với tình hình giá đất nay: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN! ... dẫn Thầy TS Đặng Minh Phương, định nghiên cứu đề tài ? ?Phân Tích Và Đánh Giá Tác Động Giá Đất Ảo Đơ Thị Tại Quận 2, TP.HCM” nhằm tìm giá trị thực đất đánh giá tác động giá đất ảo xã hội 1.2 Mục...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ THIỆN TÂM PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG GIÁ ĐẤT ẢO ĐÔ THỊ TẠI QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH Ngành: Kinh Tế Tài... chung Phân tích đánh giá tác động giá đất ảo đô thị Quận 2, TP.HCM 1.2.2.Mục tiêu cụ thể - Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Quận 2,TP.HCM - Xây dựng hàm cầu hàm chi phí biên đất thị