Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu

Ờ Ứ Ờ – Ữ Ứ : LH-2010-06/ hủ nhiệm đề tài: -HN Ệ Ự Ờ - 2011 Ữ lu t BLDS ns HN&GĐ H n nh n v gi NĐ Ngh NQ Ngh quy t QĐ Quy t VKS Vi n ki m s t TANDTC T TT Th ng tư TTLT Th ng tư li n t h HĐ H p nh nh nh n nh n ng nt i o Trang Ở PH N TH NH T Ứ PH N TH Đ i tư ng h p ng mu H I 66 nt is n TS Vũ Thị Hải Yến H nh thứ h p ng mu nt is n TS Vũ Thị Hải Yến Thời i m huy n quy n sở h u h p ng mu n nh TS Nguyễn Minh Tuấn Nh ng khí ạnh ph p lí v h p s qu gi tr n th giới ng mu nt is n H p ng mu H p n t i s n theo qui tr nh ng mu n m i ng n ấu gi i tư ng l quy n sở h u trí tu TS Vũ Thị Hải Yến Nh ng n i ung sử ụng ất n 95 m t ThS Nguyễn Mạnh ường 81 103 hu Thị 66 h p 110 123 ng huy n ng quy n 138 TS Nguyễn Thị Ng Nh ng y u t ph p lí nv h p ng mu n nh TS Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi Nh ng ất lu t v mu pv nh hướng ho n thi n quy n nh nh ph p 158 170 TS Trần Thị Huệ Nguyễn Văn Hợi 10 H p ng mu n t i s n thu quy n sở h u v h ng TS Nguyễn Thị 11 H p ng mu n t i s n qu s n gi o n h TS Nguyễn Thị Dung 12 Hi u l h p ng mu n h ng ho qu t ThS Bùi Thị Thu 16 Vi vi phạm nghĩ vụ o h m th hi n nghĩ vụ th nh to n h p ng mu n t i s n v th tiễn xét xử To n TS Nguyễn Văn ường Nguyễn Thị Thu Hồng 13 M t s vấn nt is n th tụ gi i quy t tr nh hấp v H p 179 194 215 230 ng mu 240 TS Bùi Thị Huyền 14 M t s vấn thi h nh n v h p ng mu nt is n TS Bùi Thị Huyền 15 M t s t n tại, vướng m v nh ng s i phạm ph t sinh qu tr nh k k t v th hi n h p ng huy n ng quy n sử ụng ất 250 259 TS Nguyễn Thị Ng Ệ 274 Ở nh Mu p thi t ủ việ n hi n ứu đề tài n l qu n h phổ i n nhất, iễn r thường xuy n xã h i, l m t phư ng thứ ph p l h u hi u ho vi huy n quy n sở h u t i s n h th th m gi th hi n p ứng nhu ầu sinh hoạt, ti u ùng, s n xuất, kinh o nh ời s ng h ng ng y Ng y n y, hoạt tạp v ng mu i tư ng mu n n ng trở n n phong phú, ạng v phứ mở r ng h n Đ i tư ng h p ng mu n th hi n ưới ạng l v t, t i s n th hi n ưới ạng quy n, t i s n mu n th hi n ưới ạng l giấy tờ t is n qu gi , l t i s n gi tr nhỏ gi tr lớn, th trường hứng kho n v gi o thư ng gi ng y ng trở n n s i Hi n tại, h p ng ng mu ph p lu t lu t nt is n n, quy quy nh nhi u văn nh n y ã i năm 2003, p ứng với nhi u t n gọi kh nhu ầu i u hỉnh i t l xu th h i nh p qu Tuy nhi n, ho đồng mu bán hướng hư mu n thời i m hi n tại, p ứng n t i s n m mụ người kh nhi u v s í hl ũng từ , i với nh ng t i s n ỏng, Th - C quy ng nh ph p lu t v Hợp qui ạng, phong phú nh m ng tính th t v h p nh ng h huy n quy n sở h u từ người n y s ng tr nh hấp từ vi gi tr lớn v mu n x y r ng y ã trở th nh m t vấn trạng n y o nhi u nguyên nh n, nh n h y u s u hoạt t hi n n y quy n nhi u hạn h , h y u nh u V qu n h xã h i ph t sinh ời s ng h ng ng y, tạo r n n t ng ph p l n iễn r , ặ n n s 2005, Lu t Thư ng mại 2005, Lu t Chứng kho n, Lu t Nh ở, Lu t Đất mu n nh ng th k ng n ng n nh ng nguyên y: nh n ph t sinh th ph p lu t hi n h nh hư t ms t qu n h mua - Chính s h kinh t hính s h v ất - Vi x i n s th y ổi, i, nh ở, hứng kho n, s n gi o l p quy n sở h u m t nhu ầu ng y - Gi Nh nướ lu n ng trở n n s i th trường h,v v i với t i s n mu n gi tr lớn l ng v phứ tạp loại t i s n gi tr lớn lu n lu n s ng - C h th gi o k t v th thường kh ng hú trọng v h nh thứ hi n h p h p ng mu ng mu n t i s n n theo quy nh ph p lu t - Chính v nh ng quy ho nh ph p lu t h th th m gi v th kh ng x nh n hư hi n loại h p ụ th v hi ti t l m ng n y kh ng hi u v quy n v nghĩ vụ ph p l h p ph p m nh V th , thường x y r tr nh hấp v quy n v nghĩ vụ - Đặ i t, v s tranh hấp v h p p v thi u v ng ng mu kh khăn vi kéo ất ph p lu t hi n h nh m n t i s n x y r , nhi u trường h p T gi i quy t o thi u s ph p l i hoặ gi i quy t kh ng thỏ ẫn n gặp n t nh trạng vụ n ng quy n v l i í h h p ph p ho ng s - Trướ t nh h nh h p qu ng mu , lu t , vi nghi n ứu, t m hi u nh ng vấn nt is nl m t t i ng vi nghĩ qu n trọng Th ng nh ng lu n gi i v nh ng ất r hướng gi i quy t v ph p lu t nhằm tăng ường hi u qu tr nh hấp v loại h p ng mu ph p lu t ầu ho p quy H p nh ph p ng mu nt is n hất lư ng vi gi i quy t ng n y nh h nh n hi n ứu đề tài H p ởi i u hỉnh v ầp thi t quy nh n t i s n l m t nh ng n i ung qu n trọng n s Vi t N m ũng ph p lu t h h th m t h h p ph p; s qu gi tr n th giới nh n y tạo i u ki n o m ho p ứng nhu h th th hi n quy n v nghĩ vụ thời tạo v sở ph p l o h th s n ũng l m nh h p n to n ho hi n Nh ng quy h th ã nh sở ph p l v ng h ho nhi u h p n s n i hung, ng yl ũng tiễn Đã ph p lu t ghi nh n ph p lu t v h p gi i quy t tr nh hấp Chính v v y, nhi u nh kho họ ph p l ng m họ gi o k t Đ ng qu n nh nướ h nh ng mu nt i th m quy n thu hút s qu n t m p ụng ph p lu t th ng tr nh nghi n ứu v n i ung n y hoặ li n qu n th hi n ấp kh n nh u * ác tạp chí - Ký kết hợp đồng: Linh hoạt điều khoản giá Ti n sĩ Nguyễn Minh Hằng - Đại họ Ngoại thư ng; - Kỹ soạn thảo Hợp đồng mua bán quốc tế Đỗ Minh Tuấn – C ng ty Lu t Ch u Á; - Kinh doanh bất động sản: Cần thiết phải hiểu rõ hợp đồng Kh nh Ngọ ; - Cần quy định phù hợp hoạt động bán đấu giá tài sản Nguyễn Xu n Viễn; - Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp Nguyễn H ng nh; - Điều khoản điều chỉnh hợp đồng hoàn cảnh thay đổi pháp luật nước kinh nghiệm cho Việt Nam Thạ sĩ L Minh Hùng - Đại họ Lu t th nh ph H Chí Minh; - Mua bán, sáp nhập hoạt động điều tra chi tiết Lu t sư Trần Thanh Tùng – Văn ph ng lu t sư Phướ & P rtners; - Các loại hợp đồng giao dịch thị trường hàng hóa giao sau Thạ sĩ Vũ Th Minh Nguy t; - Hợp đồng cung ứng dịch vụ Hợp đồng mua bán: Bốn khác biệt Nguyễn Vi t H * uận án tiến sĩ, luận văn c o học  Lu n văn thạ sĩ Đỗ Mạnh Ti n v "Hợp đồng mua bán nhà ở";  Lu n văn thạ sĩ Đỗ Văn Hãn v "Giao dịch nhà ở";  Lu n văn thạ sĩ H Th Th nh v "Hợp đồng mua bán hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận thực tiễn"; * ề tài nghi n c u cấp trường H p ng mu n nh o TS Phạm Văn Tuy t h nhi m t i * Sách th m khảo, huy n đề luận văn tốt nghiệp củ sinh vi n Đổi pháp luật Hợp đồng Bộ luật Dân năm 2005, ThS Trần H i Hưng, NX Tư ph p 2006; H p nhi m ng mu n nh ở, t t i ấp trường, TS Phạm Văn Tuy t h t i ( nghi m thu năm 2007) Thanh toán quốc tế, TS Trần Ho ng Ng n - Đại họ Kinh t th nh ph H Chí Minh; Luật hợp đồng thương mại quốc tế, PGS TS Nguyễn Văn Luy n; TS L í h Thọ; TS ng nh S n - Đại họ Qu gi th nh ph H Chí Minh Nghiệp vụ ngoại thương, Tơ Bình Minh; "Một số vấn đề hợp đồng mua bán tài sản", Kh nh n lu t Ph n Th Thanh Mai; + M t s lu n văn t t nghi p C sinh vi n ng tr nh nghi n ứu tr n nh ng qui nh nghi n ứu loại h p ph p lu t v h p ng ụ th kh ng trùng lặp với t i trọng t m nghi n ứu nh ng vấn nh sở o tạo lu t… y hoặ hỉ ừng lại ng mu n t i s n hoặ th t i m ng tính v hi n v ho n to n ấp thi t qu tr nh th ph p lu t h p nh i n Đ t i “Hợp đồng mu bán tài sản – Những vấn đề cấp thiết cần nghi n c u” l m t ụng quy lu n t t nghi p ng mu n t i s n, từ l p hỉ ặt hi n áp n u ki n ngh , gi i ph p ho n thi n h m vi m đ h n hi n ứu 3.1 Phạm vi nghi n c u Phạm vi nghi n ứu nghi n ứu h p ng mu t i hỉ xo y qu nh nt is n vấn ấp thi t ần 3.2 Mục đích nghi n c u đề tài Mụ í h nghi n ứu v h p vấn ng mu t i l t m hi u n t i s n, x nh l so s nh m t s khí ặ qui nh i t qu n t m nghi n ứu nh ng ấp thi t gi i oạn hi n n y, qu ạnh ph p l qui nh gi m t s n i ung tí h ần th m kh o qu tr ng x y ph p lu t ũng hướng ho n thi n h i hi u, m t s nướ h kho họ kh h qu n, rút r nh ng nh ng khuy n ngh li n qu n s n ph p lu t , nh ph p lu t tr n th giới N m Từ L S Vi t N m qui ng ph p lu t Vi t n vi t m hi u, v n ụng nh v h p ng mu nt i n s Vi t N m n ph p n hi n ứu Đ t i nghi n ứu tr n sở l lu n v nh nướ v ph p lu t họ thuy t M -L nin v Tư tưởng H Chí Minh s nghi p ổi ất nướ Trong su t qu tr nh th ụng l m rõ vấn hi n t i, phư ng ph p s u y sử ặt r :  Phư ng ph p l h sử;  Phư ng ph p so s nh;  Phư ng ph p tổng h p;  Phư ng ph p ph n tí h  Phư ng ph p logi i un ủ đề tài L m rõ m t s h p ng mu T m hi u sở l lu n v th tiễn v m t s y u t ph p l n t i s n quy nh ph p lu t ns quy nh ph p lu t với vi i với vấn ần thi t ph i nghi n ứu Đ i hi u t m r nh ng ất p quy nh ph p lu t v h p Đư r m t s ki n ngh nhằm ho n thi n quy tr n ng thời n ng o nh n thứ v o hi u qu p ụng th i u hỉnh thứ ph p lu t nh ng mu nt is n ph p lu t v vấn ph p lu t g p phần n ng h th ời s ng Vi t N m tiễn n s Ứ Ứ ềm ts nh u t ph p lu t n s năm 1995 h p ng hv x ũng lu t n s th ng ụng, s p x p v trí xứng huy n tron h p đ n mu h p h th phư ng thứ ph p l h u hi u ho ng mu u qui nt is n nhu ầu N l m t h th th m gi th hi n vi huy n p ứng nhu ầu sinh hoạt, ti u ùng, s n xuất, kinh o nh ời s ng h ng ng y C nt is n n s năm 2005 ng với s phổ i n v qu n trọng vi l p quy n sở h u quy n sở h u t i s n nhằm n tài s n nh l p ph p quy y u t ph p lí h p nh ng y ng mu ng mở r ng h n: từ tư ng, h nh thứ , h th , thời hạn, phư ng thứ th nh to n, gi i , thời i m huy n quy n sở h u, thời i m hấp nh n r i ro, quy n v nghĩ vụ n h th , tr h nhi m h p n s vi phạm h p ng Tuy nhi n, t p trung v o nh ng vấn ng ho n n i ung ng tr nh kho họ n y, t p th t ấp thi t ần nghi n ứu C gi y u t pháp lý v i tư ng, h nh thứ , v thời i m huy n quy n sở h u h p n t i s n th nh lu t ỏ ngỏ, nhi u quy n th vụ ns h p y u t nh n hư th s kh thi, m t s vấn n tỏ r thi u th ng gi văn tiễn p ụng gặp nhi u kh khăn, vướng m nh ng y u t n y ũng hi u l ng mua s l nh ng y u t pháp lý ần nghi n ứu V , hi n qui ph p lu t v lu t ẫn hỉ h p ng mu ũng x ng mu thấy gi tr ph p l , gi tr th n t i s n; l sở nh thời i m n thu quy n sở h u l i l i tứ ? i hấp nh n r i ro? i ph i x n ph p Nghi n ứu t i với tính nh quy n v nghĩ nh th x h th n o? i thường thi t hại? nh t i s n i hưởng ho Lu t sư Đ ng nh ng (H N i) kh ng ph p lu t v h p nh h p ng kh ng vi phạm ng ã tho thu n rõ thời i m huy n gi o quy n sử ụng ất v quy n sở h u nh l h người mu th nh to n 100% gi tr h p huy n gi o quy n sử ụng ất ng nh V th , h p quy n ho ầu tư x y ng nh v ng Như v y, h n mu th ất ầu tư ã x y ng kh ng vi phạm kho n Đi u 101 NĐ s 181/2004/NĐ- CP ã n u tr n Mặt kh , theo Đi u 39 Lu t Nh quy nh: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu khơng vượt q 70% giá trị nhà ghi hợp đồng” Với quy nh n y, phí kh h h ng k h p h ng kh ng vi phạm ởi tổng s ti n m kh h h ng ho ầu tư huy n thời i m ph t sinh tr nh hấp so với gi tr hi m kho ng 60% gi tr ng Đ i tư ng h p quy n sử ụng ất ã h n mu nh n nh m ầu tư ũng h s ti n ng kh ng vi phạm Lu t Đất ty Đầu tư v X y nh ng hỉ ho n tất ng) o v y, h p ng ã k v hi u l kh ng ng ũng kh ng gi o k t h p ng ns nh rằng, hính phí quy “T nguy n, nh nh ng, v ng y th ng”1 Tr nh hấp n u tr n hư huy n ng xong tr n ất, lú n lại (30% gi tr h p n s , kh ng tu n th nguy n t thi n hí, h p t , trung th v vi ầu tư ã x y ng s H N i ho h p C ng ty ã vi phạm nguy n t lu t ng i v Lu t Nh k k t, v v y phí C ng ăn ứ Văn ph ng lu t sư Đ ng Đi u 389 h p ng ũng ã rõ r ng l kh h h ng mu v quy n sử ụng ất kh ng hỉ l mu n n ất H p ng n h i k t, húng t i kh ng i s u lu n i úng i s i, k t qu gi i quy t th n o m Qu ng Minh, “Cần xem xét lại vi huỷ h p 3/10/2008 v “H p ng ã k kh ng tr i văn trang n húng t i hỉ r ng ã k với kh h h ng”, Thời o T i hính, s r ng y n ph p lu t”, Thời o T i hính, s r ng y 24/11/2008, 263 m t s nh n u nh ưới g ph p lu t v vi p ụng húng th tiễn s ng s u: Th nhất, gọi i hi u gi n i ung tho thu n h p ng “hợp đồng góp vốn mua nhà” ho thấy, h p C ng ty Đầu tư v X y ng v mụ h p í h ng C h i gi o k t C h i vi n ũng nh Lu t Đất i u ki n v thứ s n i tư ng h p vi og huy n ng v mu k k t qu tr nh gi i thí h lại kh ng n t n nh l n mu v Th h i, tr nh hấp n u tr n ph p lu t, th m hí th ng gi Lu t Đất l ng s n, qu ti n ứng trướ ầu tư l sở n h ầu tư ng kh ng th ng l “g p v n” song n n th hi n s m u thuẫn v thi u tính i v Lu t Nh Lu t Đất i với quy n ầu tư hư í h ngăn hặn ầu v t i hính trường; song quy i ph với t ngu n từ hính s thi u rõ ràng, huy n ng quy n sử ụng ất, xong n n m ng với mụ h p i n n theo quy ng m m nh ã soạn th o, lại thuy t phụ người minh h n nh nhằm i v Lu t Nh Trong trường h p n y, phí kh ng th ph nh n hính h p u ầu tư l u ã u i t rõ huy n ng ất v mu ph p lu t hư ất n h ng với t n gọi “hợp đồng góp vốn mua nhà” m t h nh thứ tướng, tr h nh l phí ng s H N i v kh h h ng , tho hi p kỹ gi o k t h p ng với t n phép hoạt , m o h nh ấm x y ng ầu tư ph i ng lĩnh v kinh o nh loại khỏi nh ng o nh nghi p y u tr n thư ng nh Lu t Nh với vi kh h h ng h th th “t y kh ng ho phép “huy ng v n từ nhu ầu mu hoặ thu nh ” qu tr nh ầu tư kh ng hoặ y u v l t giặ ” S m u thuẫn t i hính ph p lu t trường h p n y hính l kẽ hở ho nh ng phép “m thu t”, “tr h nh” n u tr n Dạng th h i: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trái pháp luật, “biến tướng” “che đậy” thông qua dạng “hợp đồng v y vốn” 264 Đ y ũng l m t nh ng “ hi u thứ ” m o nh ất ng s n sử ụng kh phổ i n ất v nh hư Lu t Đất th i u ki n vi , s ng ầu tư hạ tầng v x y uy t n n ã huy ng ti n nh ng người ầu tư “v ” ti n quy n ưu ti n mu s u n kh h h ng nh n theo quy nh ầu tư thi u v n ng nh theo huy n ng QS Đ th ng qu vi ng n y, nh ầu tư kinh hi m ụng v n huy n ng v mu i v Lu t Nh Theo hi n hoạt nh n ã ph nhu ầu mu nh g n li n với k “hợp đồng vay vốn” Với h p kh h h ng v m k t với kh h h ng ăn h g n li n với vi huy n ng QS Đ ho n th nh S ti n v y khấu trừ v o gi th nh n ăn h s un y Cũng tư ng t ạng s i phạm thứ ã n u tr n, v nh tư ng y từ n ầu kh ng th lấy huy n ng n n nh ất m ng; v ng mu ng mu th ầu tư th h p ụng ất v nh hư Lu t Đất m th p n u tr n l “h p ầu tư hư i tư ng (quy n sử th m gi th trường; vi phạm “ i nh ” th y th quy ng s n) V v y, ho h i ạng h p ng ng v y v n” ng “tr h nh” n u tr n, kh ng úng với huy n ng, mu h ng ũng lu n lu n n tr n th trường nh y r i ro v phí kh h h ng n u i tín, kh ng gi o mặt ằng, kh ng gi o nh Nh ng r i ro m kh h h ng ã v k t với nh hư ng ng huy n ng QS Đ hoặ ng n y v hi u v i u ki n ã Với ki u h p ng hoặ s ng huy n i, Lu t Nh v Lu t Kinh o nh ất ng kh qu n h kh h h ng từ h p V v y, n u h p ng ầu tư xong hạ tầng v n n n nh g n li n với QS Đ k ng y từ nh hi n vi nh ti n kh h h ng từ h p n nh g n li n với QS Đ ầu tư theo úng ti n h p hư ng kh ng th lấy v nh yh p ti n ầu ầu tư ưới ạng “h p n hất th t ầu tư v kh h tr nh hấp, ất h ầu tư ng gặp ph i thời gi n qu k ng v y v n”, th 265 hất l huy n ng l n uk ất, n n nh v nh ng ăn h ưới ạng h p ầu tư) th ng v y th v nguy n t hỉ r l : Thứ nhất, h t thời hạn, n v y (nh tr h nhi m tr n kho n v y v lãi suất o h i n thỏ thu n Trong trường h p h t hạn kh ng tr th người ho v y (kh h h ng) ũng hỉ quy n khởi ki n y u ầu h ầu tư ph i th nh to n ầy v ti n phạt o n qu hạn m th i Với h ng kh ng quy n y u ầu h n hất Đ y ũng hính l l ov s o ng s n l họn h nh thứ h p ng n y n ng gi , k gi so với gi h p ng v y th kh h ầu tư ph i th nh to n ằng vi ất, gi o nh vi h p h o h ng h “l h lu t” v n ầu hoặ hai, i u ng n i h n y l th m gi thu thi t o ũng nằm kh h h ng n u C th n i, vi ầu tư v người mu , o v y h h p ng l ất ễ ất tăng mạnh Thứ ầu tư ưới h nh thứ n y, phần i n ng lớn th trường tr ng hờ v o ạo ứ th n, họ hi n h p ng s n tăng, th h hỉ vi ầu tư t ng m kh h h ng kh ng th v h tr n th quy n người mu h ng v o ng h ầu tư kh ng u! o h n nhi u v nh n huy n ng QS Đ hoặ quy n nh ph i hấp nh n mứ gi ng v y v n với nh mu ăn h th Trong trường h p n y, kh h ầu tư n n họ t nh trạng “tiến nh n ất v nh th ph i hấp nh n gi m nh th trường, nghĩ l nh từ h i ầu tư n u m t mứ gi , t lại r m t mứ gi kh ã tr t k h p , ng i u hỉnh ũng kh ng i t k u tới thoái lưỡng nan” N u kh h h ng mu n ti p tụ th k th xin gi i th , h p với o nh nghi p kh Nhi u trường h p, k h p gi o h ầu tư lu n n m “ ằng hu i” H n th n , gi v l song kh h h ng ph i hấp nh n hoặ n u gặp h ứng ng n phư ng hấm ứt o o nh nghi p t soạn th o r , người mu th trường “s t”, gi gi o ầu tư kinh o nh ất ng v y v n với kh h h ng n u thấy th trường nh hoặ tr nh hấp x y r kho n v y, lãi hi n h p ầu tư tăng ng, mu n o theo gi ầu tư ph i n p th m ti n so với s ti n thỏ thu n n ầu ph i n p h p ng v y v n N u kh h h ng kh ng hấp nh n 266 n p th m ti n th nh ầu tư sẵn s ng tr lại s ti n ã v y, thỏ thu n v y v hấp ứt h p ng Ti n v n v lãi kh h h ng thu v trường h p n y kh ng th giúp ho kh h h ng m t i n tí h ất tư ng ng họ k h p li n tụ tăng, ng ti n ng với lãi suất gi m t ăn h , ng v y v n o gi nh o v y, tr n th t , s kh h h ng u ùi ngùi hấp nh n ph i n p th m m t kho n ti n theo ti p tụ th hi n h p h ng v y v n với kh h h ng hỉ l gi “ nh hính thứ s i n ầu tư ã ho n th nh xong vi l gi hính thứ n ầu ũng l u V v y, , vi ng th trường, ũng ầu tư theo nh l m vi n ã ph ầu tư tăng gi n y ởi h p ng huy n ng”, “h p v y v n” n n kh ng th k t “ huy n ng nh kho n “ưu ti n” n, ầu tư hư th ng k k t ng mu uy t th lú o h n so với gi i u hi n nhi n v kh h h ng ũng kh ng họ kh ng ph i l “h p o ầu tư k ki n” v t i s n mu huy n ng l t i s n h nh th nh tư ng l i n n nh r gi ầu tư ng Cũng ần ph i nh n thấy rằng, gi nh , ất thời i m nh k th p ất l og n ầu kh ng n” m l “h p ng nh , ất Vi m ất tư ng l i” ho kh h h ng hỉ l i u i u ki n r ng u v gi i với nh ng kh h h ng ho nh ầu tư v y ti n h p ng v y v n m th i Với tất ũng v th th t n u tr n, rõ r ng, kh h h ng trường h p n o ất l i h n so với nh ầu tư, r i ro x y r họ lu n l người ph i g nh h u M t ví ụ i n h nh vi mu giấy theo ki u “l h lu t” n u tr n l Đ ng- H N i) thời gi n qu ã Theo quy hoạ h uy t, trụ hi u i 41,5 km, ph n, huy n ng nh , ất tr n n khu o hí ăng t i nhi u Cụ th : ường phí N m H T y ( ũ) t ầu từ TP H Đ ng i qu H , Phú Xuy n M t huỗi khu th 267 th Th nh H (H huy n Th nh O i, x y ng ng ọ n ường g m: Th nh H ty X y thứ ng , Th nh H ng tr nh gi o th ng (Cien o 5), T (x y ng - huy n gi o), ho n v n ho Mặ v Mỹ Hưng - Cien o n o Tổng GTVT ầu tư theo h nh khu th x y ng n ường phí N m H T y ( ũ) ù hư x y ng xong hạ tầng, ng Th n Đứ N m, Tổng GĐ Cien o ã gi o ho ng Ph n Văn Mạnh, TGĐ C ng ty CPPT (Cien o L n ) k h p C ng ty CP x y ng & h vụ 1/5 (C ng ty 1/5), v y C ng ty 1/5 ( n ) s ti n 200 tỷ í h sử ụng ti n v y n u h p văn ph ng gi o huy Ng y 19/1/2010, Cien o L n ( n n Th nh H N i ung h p ng ) ãk h p ng s 01/HĐVV ng Thời hạn v y l 18 th ng Mụ ng l Cien o L n Lãi suất n n u: "Ưu ti n ho ầu tư v o khu Ng y s u ) h ng v n n ường Trụ phí n m H T y ( ũ) v (trong h pt Cien o ng tín ụng với ng Nguyễn Mạnh Cường, TGĐ Khu ĐTM Trung Ho Nh n Chính, H N i, oạn ng khu n ầu tư ho gi i n ấn th Th nh H - Cien o o th ho n v n nh l 1%/th ng th n hi n h p l m h ng ầu tư" , Cien o L n v C ng ty 1/5 lại k ti p phụ lụ h p ng 01/HĐVV với n ng th Th nh H V trí ất th th Th nh H ho n hi n h p t ầu tư l với i n tí h 55 000m2, gi ng/m2 ( o g m V T) Đi u h pt ng lưu ầu tư v o khu ất i t th 2, n ki n kh ng qu 12 tri u l phụ lụ h p ng n y kh ng h n u thời gi n k k t Căn ứ v o h p N i ph uy t l ng huy v n” Cho h ng tín ụng n y, mặ ầu tư kh n n y, C ng ty 1-5 ã huy hất U N ng với t n gọi “H p 316 tỉ ụ th n y ho thấy, l i ụng v o v n với Cien o – 5, Cty CPX v y v n (th TP H ầu tư thứ ph t C ng ty 1/5 ã ti p tụ k h p ng v n với nhi u nh n tr n Từ vụ vi ù hư V 1/5 th y l h nh thứ l h lu t 268 hi n ng y vi ng v y ng v n g p v o nh p k ng v y h p n ất) với nh ng người ng nhu ầu ầu tư ất, mu ất n Thanh Hà - Cien o Đ y vụ vi phạm i n h nh ởi trường h p n y, kh ng nh p ứng i u ki n h th , tứ l ầu tư thứ ph t n Th m v o ng QS Đ v mu ho n th nh xong ng v n ng ty 1/5 hư , h p i tư ng i u ki n sở hạ tầng theo ti n ưới h nh thứ h p ph nh rằng, trường h p huy ng v y v n, h p ph nh phui hỉ l s ít, th m hư th qu n qu n l Nh nướ v i t C hi m ụng v n người n ầu tư, h p ng v y v n n u tr n ã v lu t, th h thứ Dạng th b h ( hư uy t) V v y, vi huy nh ph p lu t ất ng ng ng n i l , nh ng n sai u hỏi ặt r l n o nhi u i v th trường ất huy nh u: h p n khu l m ầu tư ất phong phú với nh ng t n gọi kh ng huy n i với ng g p v n vi h nh thứ “l h lu t” uy t l ng v n tr i lu t, núp ty 1/5 n u tr n kh ng ph i l hi m Nhưng i u phạm ph th m gi gi o ng ty 1/5 l ho n to n kh ng úng quy C th kh ng oi l ng ty 1/5 kh ng nh ng n nh h nh th nh tư ng l i th Th nh H n y ũng hư th ng v n m th n ng s n hất l ng s n x y r ng y ng g p v n, h p ng ng h p t ng m t s “th h thứ ” ph p qu n Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản) trái pháp luật, “biến tướng” “che đậy” thông qua dạng “hợp đồng chuy n nhượng vốn quyền th c d án đầu tư” Th t hi n n y, ngoại trừ kinh o nh ất t p o n, tổng ng ty x y ng s n như: VIN CONEX, Tổng ng lớn ng ty X y ng Thăng Long, C ng ty ầu tư v ph t tri n nh H N i… th hầu h t o nh nghi p kinh o nh ất nhỏ, ng s n nướ l o nh nghi p vừ v phần l thi u v y u v v n, kinh o nh theo ki u “lấy ng n nu i i” Mứ v n ph p nh tỷ ng s n 2006 kh ng th ng theo quy th hi n m t 269 nh Lu t Kinh o nh ất n nh ở, khu u l h sinh th i h y khu thư ng mại v h ng trăm, h ng ng n tỷ ph t sinh kh Đ ng Ngo i r , với tổng mứ n kh ng k gi i ph ng mặt ằng v ti n ất h vụ hỗn h p tr ng tr i ho m t ng s n ph i n“ n i n n, u n ạnh ,m t ph n kh ng nhỏ xin th m quy n gi o ất, ho thu tư x y k t ấu hạ tầng, x y nhi n, v n s u ã kh th tụ ất th hi n ho thu ất g n li n với ng khu thư ng mại mặt ằng th ng tr nh ã ph h vụ hất “bán dự án non” hư h nh vi n y tr n th ất kỳ t i s n v ngu n ầu tư n o kh ầu tư n y kh ng ti n h nh ầu tư ất ng s n ũng quy thu , ho thu mu nh ầu tư hính l ho thu ; ngo i r kh ng Tuy nhi n, n u theo quy n ã nh nguy n t ất v vi ng s n th phép th m gi th trường ất o v y, nh ng huy n ng QS Đ h y h p ãtm ng n y kh ng g kh hi n hính l ph nh i 2003 th hư huy n ng, mu ng s n ph i n, ho i u ki n ầu tư kh ng th k ng kh n uy t Lu t Kinh o nh ng huy n ng h “ i n h ” th nh m t ạng h p ng v n v quy n th ầu tư huy n ng QS Đ n u tr n ất sở hạ tầng theo í h n Đ i tư ng Ngh Đ nh s 181/2004/NĐ – CP v hướng ẫn thi h nh Lu t Đất nh ỏ t l h nh vi i u ki n huy n ng Nh nướ gi o hoặ ất th n n y ho nh n trường h p n y gi Quy n sử ụng ất Tuy uy t, m với mụ huy n ng lu n thu h nh l h Th hoạt ho thu như: ầu o nh nghi p n y kh ng ph i s u hạng mụ huy n ng o nh hi n gi o v huy n ng hoặ ng nh ở, x y ầu tư ầu tư í h huy n th ng s n tr n ất ng k t ấu hạ tầng ng n l ng v ng hư ng s n với mụ ng ầu tư kinh o nh ất x y o nh nghi p kinh o nh nghi p kinh o nh ất qu n nh nướ n kho n hi phí ng v gi n non”, huy n ng i u ki n huy n ng ầu tư l n h p n ầu tư n n l “H p ng huy n n ầu tư” Gi h p ng huy n i n tí h ất 270 Nh nướ gi o hoặ ho thu vi th hi n n ầu tư Rõ r ng, huy n ng ất n hất th t i ất h p ph p, vi phạm nghi m trọng i u ki n huy n ng theo quy nh Lu t Đất i v Lu t Kinh o nh ất s n Đ y ũng l m t ạng “l h lu t” phổ i n v th ầu tư kinh o nh ất phạm n u tr n nh nh ầu tư kinh o nh ất ầu tư, v l i í h h nh l h từ h ph p lu t hoặ t m trạng vi ng s n m t mặt l h p n tr i ph p lu t m ng lại, ng iễn r tr n l n ng s n tr n th trường hi n n y Th h ng n hính l h th ng mu o lỗi n, huy n ã ất hấp quy h l h lu t Song húng t i ũng nh n thấy rằng, s vi phạm x y r tr n n xuất ph t từ hính quy nh ph p lu t kh ng phù h p v thi u tính kh thi Đi u kh ng th ph nh n l , i u ki n n n kinh t kh khăn hi n n y, ph i i mặt với vấn v v n Vi n ầu tư kinh ất n ưỡng, x rời th h qu n kh v ti p tụ ầu tư, nghi p kh ng í h ầu v i 2003 l quy nh g t , g y kh khăn ho nh thi u v n n kh ng th th ầu tư Vi hi n n ẫn tới vi nh nh ng o nh nghi p kh ng nhu ầu huy n ng h y ho thu n l nh ng o nh kh v t i hính h y họ huy n ng i n ấm o n họ Mặt kh , quy í h ngăn hặn t nh trạng ầu n “mở ường” ho t nh trạng huy n nh u ph t tri n s i , th xuất ph t từ nhi u nguy n nh n kh h qu n nh u Kh ng th kh ng kh ng th hướng tới mụ kh nh i u ki n huy n ng ng s n Lu t Đất qu tr nh ầu tư hoặ vi ph i huy n ng quy o nh nghi p lu n nh n ởi mụ h ng nh ng , m tr i lại húng h “ngầm” ưới nhi u phư ng thứ ng h n, m trường h p n u tr n hỉ l m t nh ng i u hi n ụ th m th i V v y, n n hăng thời gi n tới, Lu t Đất i 2003 v Lu t Kinh o nh ất nh phù h p h n v ất v i u ki n ng s n 2006 ần “nới lỏng” v quy quy n huy n ng quy n sử ụng n ầu tư Từ th tiễn gi o k t v th hi n h p 271 ng kinh o nh ất ng s n n i hung, h p vi phạm ng huy n ng QS Đ n i ri ng n u tr n ho thấy, h th h p ng iễn r ng y ti u x o h n, tr nh hấp v h p n quy n l i Nguy n nh n phù h p với th o nh ất n y quy ng s n nh hưởng lớn ầu tư tr n th trường n y o quy nh ki m so t vi nh huy ng s n H n n , m t quy t hi n n y mứ v n ph p ng s n l thấp kh nh n l nh t nh trạng n y trướ h t l o nh nghi p kinh o nh ất ạng, phứ tạp v tinh vi, ng kinh o nh ất tổ , n nhi u lỗ hổng như: hư ng nh i v ph p lu t v kinh o nh ất nh kh ng n ất h p l ng v ho n thi n ph p lu t ất ng s n n i 272 ng v n o nh nghi p kinh Hy vọng thời gi n tới, phụ qu tr nh x y ph p lu t 273 Ệ Hi n ph p nướ C ng h lu t l o n s nướ C ng h xã h i h nghĩ Vi t N m năm 2005 NX ng - xã h i , H n i năm 2005 lu t t tụng xã h i h nghĩ Vi t N m n s nướ C ng h xã h i h nghĩ Vi t N m năm 2004 NX Tư ph p, H n i năm 2007 Ph p l nh h p lu t ng n s năm 1991 n s năm 1995 Lu t thư ng mại năm 2005 Lu t h n nh n v gi nh năm 2000 Lu t Gi o th ng ường năm 2001 Lu t Gi o th ng ường th y n i 10 Lu t x y năm 2004 ng năm 2005 11 Ph p l nh thi h nh n 12 Lu t thi h nh n n s năm 2004 n s năm 2008 13.Lu t Kinh o nh ất ng s n Qu h i nướ C ng h xã h i h nghĩ Vi t N m th ng qu ng y 29/6/2006 14 Lu t Nh Qu h i nướ C ng h 56/2005/QH11 ng y 29/11/2005 ( ã 15 Lu t hất lư ng s n ph m, h ng h xã h i h nghĩ Vi t N m s sử Qu ổi, ổ sung) h i kh XII, kỳ họp thứ 2, s 05/2007/QH12 ng y 21/11/2007 16 lu t n s Ph p 17 lu t n s Nh t n lu t 18 n Kỳ 19 Ph p l nh ưu hính, viễn th ng – y h n thường vụ qu h i nướ C ng xã h i h nghĩ Vi t N m th ng qu ng y 25/5/2002 20 Ph p l nh h p ng kinh t - H i 25/9/1989 274 ng nh nướ th ng qu ng y 21 Ngh nh s 71/2010/NĐ-CP quy nh hi ti t v hướng ẫn thi h nh Lu t Nh 22 Ngh h nh Chính ph s 163/2006/ NĐ-CP ng y 29/12/2006 v gi o o hi m 23 Ngh nh Chính ph s 83/2010/NĐ-CP v 24 Ngh quy t y n thường vụ Qu ng y 24/8/1998 v gi o h ăng k gi o h o m h i s 58/1998/NQ-U TVQH10 n s v nh x l p trướ ng y h i s 1037/2006/NQ- 1/7/1991 25 Ngh quy t y n thường vụ Qu U TVQH11 ng y 27/7/2006 v gi o trướ ng y 01/7/1991 26 Ngh t người Vi t N m nh s 17/2010/NĐ-CP v 27 K t lu n Ch nh n T n s v nh x l p nh nướ ngo i th m gi n ấu gi t i s n n nh n nt i năm 2009 v tri n kh i nhi m vụ n nh n h ng t o H i ngh tổng k t năm 2010 ng ngh nh T n 28 Gi o tr nh Lu t n s Vi t N m t p 1, t p 2, Trường Đại họ Lu t H N i NX C ng n nh n 29 Gi o tr nh Lu t Gi o ụ n, 2008 n s Vi t N m t p 2, L Đ nh Ngh ( h i n), NX o tạo, 2009 30 Gi o tr nh Lu t L Mã, Trường Đại họ Lu t H N i NX C ng n nh n dân, 2001 31 Trường Đại họ Lu t H N i (1999), Từ i n gi i thí h từ ng Lu t họ Lu t n s , Lu t h n nh n v gi nh, Lu t t tụng n s , Nx C N 32 Đinh Th M i Phư ng, “Thống Luật hợp đồng Việt Nam”, Nx Tư ph p, 2005 33 Tạ Th H ng V n, “Hướng dẫn pháp luật hợp đồng dân chế giải tranh chấp BLTTDS”, Nx L o ng – xã h i, 2006 34 Vi n nghi n ứu kho họ ph p l , “Một số vấn đề pháp luật dân Việt Nam từ kỷ 15 đến thời Pháp thuộc”, Nx Chính tr qu 275 gi , 2008 tư ph p (1995), “Bình luận khoa học BLDS Nhật Bản”, Nx Chính tr 35 qu 36 gi , H N i tư ph p, s huy n v lu t n s Vi t N m năm 2005, Tạp hí n h v Ph p lu t 37 Ph n Chí Hi u, “Hồn thiện chế định hợp đồng”, Tạp hí nghi n ứu l p ph p s 4/2004 38 ùi Đăng Hi u, “Sửa đổi quy định nghĩa vụ dân hợp đồng dân sự”, Tạp hí Lu t họ , s 39 Nguyễn ặ s n th ng 11/2003 m Hi u, “Một số vấn đề liên quan đến việc sửa đổi pháp luật Việt Nam hợp đồng”, Tạp hí nh nướ v ph p lu t s 4/2004 40.ThS L Th Ki m Ho (2008), Hợp đồng thương mại điện tử biện pháp hạn chế rủi ro, Tạp hí Lu t họ , Tr 45-50 41 Trần H i Hưng 2006, Đổi điều chỉnh pháp luật hợp đồng BLDS năm 2005, Lu n văn thạ sĩ Lu t họ , Trường Đại họ Lu t H N i 42 TS Nguyễn Ngọ Kh nh (2001), Giao kết hợp đồng dân số vấn đề lý luận thực tiễn, Tạp hí ki m s t, Tr 15-17 43 ThS ùi Th nh L m (2008), Mua bán hàng hóa qua sở giao dịch hàng hóa, Tạp chí Luật học, tr 26-32 44 Nguyễn Th L ng (2008), Nét đặc thù trình tự ký kết hợp đồng xây dựng, kinh doanh, chuyển giao, Tạp hí Lu t họ , Tr 24-31 45 GS Mễ Lư ng (2009), Xu hình thành phát triển Luật hợp đồng Trung Quốc, Tạp hí lu t họ , tr 68-71 46 TS L N t – h (1999), Nguyên tắc hợp đồng thương mại quốc tế, Nx Th nh ph H Chí Minh 47 Nguyễn Th Hằng Ng (2004), Giao kết hợp đồng kinh doanh số vấn đề lý luận thực tiễn, Lu n văn thạ sĩ Lu t họ , Trường Đại họ Lu t H N i 48 Ngh nh s 05/2005/NĐ-CP ng y 18/01/2005 gi t i s n 276 Chính ph v n ấu 49 TS Phạm uy Nghĩ (2002), Pháp luật chung hợp đồng Hoa Kỳ, bước đầu tìm hiểu pháp luật thương mại Mỹ, Nx kho họ xã h i 50 Nh Ph p lu t Vi t – Ph p (2002), Đại ng v ph p lu t h p Văn h ng, Nx th ng tin, H N i 51 Nh ng quy nh Nx Chính tr qu Lu t h p ng Ph p, Đứ , nh, Mỹ, (1993), gi , H N i 52 Website www.vnexpress.net 53 Website www.vietnamnet.vn 54 Website www.dantri.com 55 Http://thongtinphapluatdansuwordpress.com 56 Http://vietlaw.gov.vn 57 Http://moj.gov.vn 58 Http://www.thuvienphapluat 277 ... động sản: Cần thiết phải hiểu rõ hợp đồng Kh nh Ngọ ; - Cần quy định phù hợp hoạt động bán đấu giá tài sản Nguyễn Xu n Viễn; - Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp Nguyễn H ng nh; - Điều... Ti n v "Hợp đồng mua bán nhà ở";  Lu n văn thạ sĩ Đỗ Văn Hãn v "Giao dịch nhà ở";  Lu n văn thạ sĩ H Th Th nh v "Hợp đồng mua bán hộ chung cư - Một số vấn đề lý luận thực tiễn"; * ề tài nghi... u: “ Quyền sở hữu tài sản mua bán chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản chuyển giao, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác pháp luật có qui định khác Đối với tài sản mua bán mà pháp luật