TAC DONG CUA THI TRUONG BDS DOI VOI NEN KINH TE VIET NAM THUC TRANG VA GIAI PHAP

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TTBĐS : Thị trường bất động sản QSD TCTK : Quyền sử dụng : Tổng cục thống kê DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Thống kê trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng ngày 01/01/2007 Bảng 2.2: Khung giá đất Nhà nước quy định năm 1994 năm 2004 Bảng 2.3: Giá đất giao dịch thị trường giá đất Nhà nước số tuyến phố thuộc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội( triệu đồng/ m2) Bảng 2.4: Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 Bảng 2.5: Một số tiêu doanh nghiệp tính đến ngày 31/12/2007 Bảng 2.6: Thống kê nhà năm 2004- 2007 DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ Hình 1: Đường cầu bất động sản Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu Hình 3: Sự dịch chuyển đường cầu bất động sản Hình 4: Đường cung bất động sản Hình 5: Đường cung đất đai Hình 6: Sự di chuyển dọc theo đường cung Hình 7: Sự dịch chuyển đường cung bất động sản PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu: Từ kinh tế nước ta bước vào công đổi mới, nhiều loại thị trường hình thành phát triển góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có tiến rõ rệt mặt chất lượng Thị trường bất động sản (TTBĐS) hình thành bước góp phần tăng cường hiệu đầu tư kinh doanh sử dụng đất đai, nhà xưởng cải thiện điều kiện sống nhân dân, Chính thị trường bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trình đổi phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, TTBĐS nước ta giai đoạn đầu, sơ khai nên tồn nhiều hạn chế khiếm khuyết, nhiều vấn đề môi trường pháp lý chung, thủ tục hành quan chức có liên quan, sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS… nhiều bất cập Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung phát triển, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế hạn chế nhiều tồn Xuất phát từ thực trạng sơ khai thị trường BĐS với tình trạng sơ khai cơng tác nghiên cứu lĩnh vực Việt Nam, sở tầm quan trọng thị trường BĐS tăng trưởng kinh tế- xã hội, nhận thấy việc nghiên cứu thực trạng phát triển thị trường BĐS, tác động đến tăng trưởng kinh tế, từ đưa giải pháp để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nhằm mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững cần thiết Nhận thức cấp thiết vấn đề trên, với hi vọng đem lại số giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS đảm bảo tăng trưởng kinh tế bền vững, xin chọn đề tài nghiên cứu: “Tác động thị trường BĐS với kinh tế Việt Nam- thực trạng giải pháp” Mục đích nghiên cứu đề tài Đề tài thực số nội dung nghiên cứu sau: - Giới thiệu tổng quan thị trường BĐS tác động đến tăng trưởng kinh tế - Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam để thấy rõ tác động đến tăng trưởng kinh tế bền vững nước ta - Đưa định hướng, đề xuất số giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS theo mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững Phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu BĐS nhà BĐS thương mại Việt Nam Các liệu dùng để phân tích sách, giá cả, cung cầu thị trường… chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, phần lấy từ địa bàn TP.HCM, nơi hoạt động thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, từ suy rộng cho hoạt động TTBĐS nước Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ đạo xuyên suốt sử dụng đề tài phương pháp vật biện chứng vật lịch sử xem xét, giải từ lý luận đến thực tiễn với quan điểm lịch sử cụ thể Bên cạnh đó, đề tài vận dụng số phương pháp phân tích chuyên ngành khác như: Phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc bổ sung kết nghiên cứu từ trước… Các nguồn số liệu dùng phân tích thu thập thơng qua khảo sát, nghiên cứu thông tin công bố quan Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS, doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS tham khảo cơng trình nghiên cứu thực lĩnh vực Trong trình xây dựng đề tài, lao động khoa học cách nghiêm túc, với hướng dẫn tận tình giáo viên hướng dẫn, để lựa chọn nội dung lí luận ý kiến chuyên gia, sưu tầm số liệu xác nhất, đưa kiến phù hợp để hồn thành đề tài với chất lượng cao Song kinh nghiệm kiến thức thân hạn chế, cộng với vận động kinh tế thay đổi ngày, đề tài chắn nhiều thiếu sót, cần phải bổ sung, hồn chỉnh cho phù hợp Vì tơi chân thành cầu thị ý kiến đóng góp q thầy cơ, nhà khoa học bạn đọc để đề tài ngày hoàn thiện hơn, dễ vào sống thực tế Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài kết cấu thành chương sau: Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam tác động đến kinh tế Chương 2: Thực trạng kinh tế thị trường bất động sản giai đoạn Chương 3: Các giải pháp điều chỉnh tác động thị trường bất động sản đến kinh tế Việt Nam PHẦN NỘI DUNG Chương TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ TÁC ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN NỀN KINH TẾ Sự đời thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam 1.1 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản thị trường mang tính tổng hợp cao, mang tính nhạy cảm liên quan tới vấn đề xã hội.Đây thị trường trẻ, nhiều tiềm phát triển sau khủng hoảng Trong cấu kinh tế đất nước, thị trường BĐS VN hình thành khoảng chục năm trở lại Có thể nói từ có Luật Nhà Luật Kinh doanh BĐS nhà loại hình để BĐS bắt đầu coi hàng hóa thị trường, tạo lập, giao dịch, mua bán Tỉ trọng đóng góp thị trường BĐS vào tăng trưởng GDP đất nước ngày tăng, đến chiếm khoảng 10% Dư nợ ngân hàng lĩnh vực BĐS chiếm 200.000 tỉ đồng tùy thời điểm, cao khoảng 230.000 tỉ đồng, thấp khoảng 190.000 tỉ đồng 1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Có ý kiến cho thị trường bất động sản thị trường đất đai Lại có ý kiến khác cho TTBĐS thị trường nhà, đất Hay, TTBĐS hoạt động mua bán, trao đổi , cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản theo qui luật thị trường Một quan niệm phổ biến cho rằng, TTBĐS tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Chung quy lại, ta có khái niệm tổng quan TTBĐS sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch BĐS thực thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ 1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản Để nghiên cứu phận thị trường cấu trúc nên TTBĐS mối quan hệ phận này, cần phân chia TTBĐS dựa số tiêu thức Mỗi tiêu thức cách tiếp cận khác TTBĐS * Căn vào loại hình giao dịch, phân chia TTBĐS thành thị trường: + Thị trường mua bán BĐS: Thị trường mua bán BĐS loại thị trường hình thành sớm loại hình thị trường BĐS Trong thị trường này, việc mua bán, trao đổi BĐS diễn trực tiếp người có nhu cầu mua bán, trao đổi thông qua tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn BĐS + Thị trường giao dịch bất động sản cho thuê: thị trường mà người có nhu cầu thuê BĐS sử dụng BĐS thời gian định, đó, họ có nhu cầu thuê BĐS việc thuê mang lại hiệu hình thức khác Giá cho thuê hình thành quan hệ cung cầu BĐS cho thuê + Thị trường giao dịch BĐS dùng làm tài sản chấp: Trong kinh tế thị trường, việc dùng tài sản chấp để vay vốn ngân hàng phổ biến Người có quyền sở hữu BĐS chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn, nói cách khác dùng BĐS để đảm bảo tiền vay Việc sử dụng BĐS để chấp vay vốn giúp cho doanh nghiệp tăng thêm vốn đầu tư cho đầu tư phát triển Việc dùng BĐS làm tài sản chấp vay vốn làm nảy sinh giao dịch liên quan đến BĐS chấp Điều giúp hình thành nên thị trường giao dịch BĐS có tính đặc thù + Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh: Người sở hữu BĐS sử dụng để góp vốn liên doanh, với giá trị vốn góp giá trị BĐS Việc góp vốn liên doanh BĐS mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần BĐS BĐS để góp vốn liên doanh phải định giá sở thị trường, đồng thời chịu tác động số yếu tố khác hiệu dự án, cung cầu vốn, nhu cầu đầu tư… + Thị trường giao dịch khác BĐS: Bên cạnh giao dịch chủ yếu BĐS trên, số loại hình giao dịch khác BĐS Việc thực cổ phần hoá, tư nhân hoá DN Nhà nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu BĐS tài sản nhà nước thành sở hữu tư nhân sở hữu hỗn hợp BĐS Điều làm nảy sinh giao dịch BĐS, thuộc phạm vi TTBĐS * Căn vào trình tự BĐS gia nhập thị trường, chia TTBĐS làm ba cấp: + Thị trường cấp I, thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai, gọi thị trường đất đai + Thị trường cấp II, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th, chấp, góp vốn… + Thị trường cấp III, thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS * Căn vào mục đích sử dụng BĐS, có cách phân loại thị trường phổ biến phân chia thành thị trường nhà đất thị trường BĐS khác 1.1.3 Đặc điểm TTBĐS + Tính tách biệt hàng hố địa điểm giao dịch: BĐS có vị trí cố định, di dời nên quan hệ giao dịch thường khó có khả kết thúc địa điểm giao dịch mà phải trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán địa điểm giao dịch- kiểm tra thực địa- đăng kí pháp lý Điều làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp biến động + Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực: TTBĐS thường tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mơ trình độ khác Các quan hệ cung cầu, giá BĐS thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định Vì vậy, nghiên cứu quan hệ cung cầu, giá BĐS phải gắn với điều kiện kinh tế- văn hoá- xã hội vùng, khu vực cụ thể + TTBĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo: Đây dạng thị trường không đồng thông tin yếu tố cấu thành Bởi lẽ, thông tin vể hàng hố BĐS TTBĐS khơng phổ biến rộng rãi Hơn nữa, tiêu chí đánh giá BĐS đo lường cách tương đối Các hàng hố BĐS lại khơng sẵn có sản phẩm loại để so sánh, thị trường có lượng nhỏ người tham gia cung cầu BĐS Vì vậy, giá BĐS khơng hồn tồn giá cạnh tranh, so sánh cách bình đẳng thị trường Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường khơng hồn tồn dễ dàng với người mua người bán Mặt khác, TTBĐS phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng vùng, địa phương, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập quán vùng, địa phương, cộng đồng khác Chính đặc điểm mang tính địa phương vậy, hiểu biết giao dịch thực giao dịch thường khơng hồn hảo Trên thực tế thấy, chia TTBĐS thành thị trường thứ cấp thị trường sơ cấp TTBĐS sơ cấp thị trường độc quyền hồn tồn thị trường có người cung Nhà nước, bên cầu hàng triệu người Ở thị trường thứ cấp BĐS có tham gia nhiều tổ chức cá nhân cung cầu BĐS mang đặc trưng để khơng phải thị trường hồn hảo + Cung cầu BĐS co giãn lạc hậu so với giá cả: Khi TTBĐS có thay đổi cầu, tất yếu có thay đổi giá BĐS Tuy nhiên, không giống hàng hoá khác, với hàng hoá BĐS, giá tăng cung lại gần không co giãn cung BĐS khơng thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi cầu Vì vậy, xem xét hàng hoá BĐS cần ý: TTBĐS, giá BĐS quan hệ cung cầu định, giá lại ảnh hưởng ngược trở lại cung cầu + Hoạt động TTBĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước: Nhà nước lực lượng tham gia vào hoạt động TTBĐS Sự tham gia Nhà nước chủ yếu với vai trò người quản lý thống hoạt động thị trường Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho hàng hố BĐS giao dịch phải kiểm soát hoạt động giao dịch đó… 1.1.4/ Vai trò vị trí TTBĐS kinh tế Việt Nam TTBĐS nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội quốc gia nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Vai trò TTBĐS biểu mặt cụ thể: + TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: TTBĐS nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh BĐS Thị trường nơi chuyển hố vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định tốc độ chu chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh BĐS Đồng thời, thị trường cung 10 TCĐ= Ds* Da* k Trong đó: + Ds: tăng trưởng dân số tự nhiên tăng trưởng dân số học tính cụ thể số lượng người tính theo năm + Da: mức sử dụng đất bình quân đầu người vài năm trước k: tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm Đối với loại đất chuyên dùng khác việc xác định nhu cầu sử dụng đất gồm hai phần Phần thứ loại đất dùng cho mục đích cơng cộng( đường sá, trường học, bệnh viện…) xác định sở kế hoạch triển khai cơng trình có nhu cầu sử dụng đất từ tổ chức liên quan Nhà nước Phần thứ hai nhu cầu sử dụng đất cho mục đích kinh doanh làm nhà xưởng, văn phòng, trung tâm thương mại…thì khó dự đoán trước, thường dựa số thống kê tăng trưởng loại đất vài năm gần để có mức độ sử dụng bình qn hàng năm, sau điều chỉnh theo dự báo tốc độ tăng trưởng giá trị tổng sản lượng địa bàn để đưa dự báo nhu cầu sử dụng đất Mặt khác thơng qua Sở Tài nguyên môi trường để xem xét dự án Sở giới thiệu địa điểm, nhờ dự báo nhu cầu sử dụng đất tương lai b/ Xác định giá bán QSD đất theo quan hệ cung cầu thị trường: Việc xác định giá đất để phù hợp với mức giá thị trường chấp nhận tức không thấp thị trường sơ cấp không cao thị trường thứ cấp? Muốn đạt điều đó, giá đất phải xác định sở lợi ích mà đất đem lại cho chủ sử dụng 91 * Cách xác định giá đất chuyên dùng: đất thương mại, công nghiệp xác định mức giá đất hợp lý dựa sở thông số kết kinh doanh sở thương mại, công nghiệp địa bàn: - Lựa chọn sở kinh doanh điển hình địa bàn: có khả cạnh tranh trung bình, có quy mơ trung bình địa bàn - Xác định mức vốn đầu tư( V) thực sở kinh doanh, bao gồm đầu tư đất( Vd) cơng trình đất( Vc), ta có: V= Vd+ Vc - Xác định hệ số hoàn vốn( R) sở thu nhập (T) thực năm trước - Lựa chọn hệ số hoàn vốn hợp lý( Rn) loại hình hoạt động kinh doanh sở mức lãi thị trường - Từ so sánh hệ số hoàn vốn thực R hệ số hoàn vốn hợp lý thị trường Rn mức vốn đầu tư V để xác định mức vốn đầu tư hợp lý Vn theo công thức: Vn= V* R/Rn - Trên sở mức vốn đầu tư hợp lý Vn xác định mức đầu tư đất đai hợp lý qua xác định giá đất hợp lý Một cách tiếp cận khác Nhà nước tiến hành tổ chức đấu thầu rộng rãi, cơng khai số khu đất điển hình giá trúng thầu mức giá sở để xác định giá khu đất lại sở so sánh lợi bất lợi khu đất định giá để điều chỉnh tăng hay giảm so với giá đất xác định thông qua đấu giá công khai 92 * Cách xác định giá đất ở: Đối với đất việc xác định mức giá hợp lý phức tạp Thông thường định giá BĐS nhà cụ thể thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp tức dựa thông tin giao dịch mua bán BĐS tương tự gần để bổ sung thêm điều chỉnh tăng, giảm dựa khác BĐS cần định giá BĐS so sánh để đưa mức giá giao dịch hợp lý thị trường c/ Tổ chức việc tạo dựng nguồn cung đất Trên sở xác định tổng nhu cầu sử dụng đất cho năm xác định giá loại đất, quan chức có sở để lập kế hoạch cung ứng đất, kèm theo kế hoạch vốn hạ tầng kĩ thuật thuộc trách nhiệm Nhà nước để kịp thời đảm bảo nguồn cung dồi không đầu tư xây dựng hạ tầng tràn lan sau bị bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí vốn đầu tư Nhà nước Vấn đề sau quy hoạch quỹ đất việc đền bù giải phóng mặt tốn khó giải thường ngun nhân tình trạng kéo dài thời gian dẫn đến làm chậm tiến độ công việc Do Nhà nước cần đưa mức giá hợp lý để người bị di dời chấp nhận Một vấn đề quan trọng khác công tác đền bù giải phóng mặt việc bố trí tái định cư cho hộ bị thu hồi đất Nếu giải tốt việc tái định cư hộ bị thu hồi đất khơng có nhiều lý để cản trở cơng việc giải phóng mặt Tiếp theo khâu giải phóng mặt việc tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật Mơ hình cần thiết giai đoạn Nhà nước chủ đầu tư tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu có chào tốt Như vậy, việc chuẩn bị sẵn sàng nguồn cung dồi thị trường có tác động mạnh đến 93 việc bình ổn giá đất động lực quan trọng để phát triển sản xuất kinh doanh nâng cao đời sống nhân dân d/ Tổ chức mơ hình bán QSD đất: Việc tổ chức xây dựng quy định thủ tục bán QSD đất phải theo phương châm có nhu cầu, có khả tốn hiểu quyền lợi nghĩa vụ chủ sử dụng đất mua đất theo giá cơng bố cơng khai Nhà nước Các quy định phải minh bạch, rõ ràng, tránh thực thi không cán q trình bán QSD đất Các thơng tin khu đất, lô đất sẵn sàng bán phải công bố công khai phương tiện truyền thơng như: truyền hình, internet, báo, tạp chí định… Việc bán QSD đất giao cho Sở tài nguyên môi trường thực thi theo giá Nhà nước đưa Nhà nước bán QSD đất thông qua đại lý sở giá Nhà nước quy định đại lý hưởng khoản phần trăm doanh thu 3.2 Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý TTBĐS Hoàn thiện hệ thống chế, sách theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, tôn trọng quy luật thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh Nhà nước thơng qua số sách tài chính, tín dụng, thuế… cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mong phá băng Cần có sách hỗ trợ pháp lý thuận lợi để đảm bảo cho người sử dụng đất thực đầy đủ quyền nghĩa vụ Khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh, nâng cao hiệu sử dụng đất đai, nhà ở; khuyến khích thu hút nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia đầu tư, phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 94 Nhà nước cần ban hành thêm văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hàng hoá BĐS, giao dịch dịch vụ liên quan đến TTBĐS, từ giai đoạn giao đất, tạo thành BĐS, giao dịch thị trường; cụ thể gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật thuế chuyển quyền SDĐ, Luật Hợp đồng kinh tế Trước hết, cơng cụ pháp luật phải thể chế hố quan điểm định hướng chủ trương, sách Đảng Nhà nước đất đai (đặc biệt nghị Trung ương Trung ương khố IX); thứ hai, phải bám sát diễn biến chủ yếu quan hệ đất đai thị trường để tháo gỡ vướng mắc đặt ra, đồng thời dự báo vấn đề quản lý chúng thời gian tới; thứ ba, công cụ pháp luật phải thể tư tưởng trọng dân, quan tâm phát huy dân chủ Bên cạnh đó, q trình xây dựng cơng cụ đòi hỏi tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ theo kịp đòi hỏi thực tiễn sống Q trình vận hành cơng cụ đòi hỏi có đạo nhanh kịp thời, trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý Đồng thời phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ theo kỷ cương Nhà nước pháp quyền 3.3 Quy định hợp lý sử dụng có hiệu cơng cụ tài quản lý nhà nước đất đai Các cơng cụ, sách tài ln có vai trò quan trọng tạo vốn, nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội TTBĐS khơng ngoại lệ Các tài sản BĐS thường có giá trị lớn nên việc tạo lập giao dịch chúng qua thị trường cần nguồn vốn lớn, điều giải sử dụng cơng cụ tài BĐS như: vốn vay, trái phiếu thị xây dựng, tín dụng uỷ thác xây dựng BĐS, ngân sách đầu tư vào sở hạ tầng, sách thuế phí tài sản BĐS Những công cụ vừa thúc đẩy mạnh lại vừa có khả tàn phá lớn với TTBĐS Do việc đánh Thuế tài sản BĐS cần tham khảo Singapore, cụ thể: 95 người mua nhà để chịu thuế 4%/năm, người mua nhà để kinh doanh 12%/năm; nhiên mức thuế suất phải phù hợp với thực tế Việt Nam Đầu tư cho bất động sản đòi hỏi vốn lớn, dài hạn, kênh vốn chủ yếu dựa vào ngân hàng, nên có biến động tài ngân hàng thường siết chặt khoản vay bất động sản, ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án Mặt khác, dự án bất động sản thường 2-3 năm, chí lâu có sản phẩm, nên nhiều khơng đáp ứng nhu cầu Vì vậy, dễ xảy tình trạng sốt ảo, giá tăng; cung - cầu cân đối, thủ tục đầu tư nhanh, nhiều dự án đưa thị trường, nguồn cung dồi dào, chắn giá trở giá trị thực sách tài đất đai phải hồn thiện, trở thành cơng cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai cách có hiệu vào SXKD, biến nguồn tài tiềm trở thành nguồn vốn quan trọng đầu tư phát triển KTXH thành phần kinh tế, kể kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi mơ hình "Quỹ đầu tư bất động sản" vừa góp phần tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản vừa an toàn hoạt động cho vay từ ngân hàng hay quỹ tín dụng Nới lỏng sách tín dụng với dự án xây nhà xã hội hộ giá trị thấp Biện pháp nhằm nhấn mạnh việc kích thích điều tiết nhà nước với phát triển thị trường bất động sản Đây biện pháp mang tính cấp bách có tác dụng tức dễ nhận thấy giai đoạn ngắn, trước mắt Để đa dạng hoá nguồn vốn cung ứng thị trường phù hợp với nhu cầu TTBĐS, ngồi nguồn vốn tự có nhà đầu tư, vốn vay từ ngân hàng thương mại, Nhà nước cần có sách để tạo dựng khuyến khích đối tượng sau tham gia thị trường: a/ Các tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm có nguồn vốn nhàn rỗi dài hạn như: công ty Bảo hiểm nhân thọ, Quỹ bảo hiểm xã hội, Bảo hiểm hưu trí Thơng thường tổ chức có khoản thu khách hàng để 96 thực nghĩa vụ chi trả cho họ tương lai, thường tương lai dài hạn Chính tổ chức có nguồn vốn nhàn rỗi phù hợp cho việc đầu tư BĐS Nhà nước cần có sách phù hợp để khuyến khích họ đầu tư trực tiếp gián tiếp hình thức cho tổ chức cá nhân vay đầu tư BĐS Với công ty, quỹ Nhà nước cần có sách định hướng đầu tư nguồn vốn nhàn rỗi Với tổ chức có nguồn vốn đầu tư từ nước ngồi cần có ưu đãi cho họ họ đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam( ưu đãi thuế, sách bảo lãnh tín dụng đầu tư…) b/ Các ngân hàng, loại quỹ tín dụng chuyên cho vay để đầu tư BĐS cần Nhà nước khuyến khích thành lập sở vay ưu đãi nguồn vốn dài hạn Chính phủ Chính phủ bảo lãnh phát hành trái phiếu, công cụ tài để huy động vốn dài hạn xã hội c/ Khuyến khích thành lập Quỹ đầu tư BĐS sở ưu đãi thuế cho nhà đầu tư vào Quỹ Các yêu cầu cần đưa để đảm bảo quỹ chuyên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS điều kiện để hưởng ưu đãi so với cách thành lập doanh nghiệp thông thường Các biện pháp khuyến khích là: ưu đãi vể thuế thu nhập Quỹ đầu tư BĐS, ưu đãi quyền ưu tiên tham gia đầu tư xây dựng khu đô thị mới, quyền ưu tiên thực dự án đầu tư BĐS theo đơn đặt hàng Nhà nước d/ Thành lập tổ chức Chính phủ khuyến khích nhà đầu tư khác cung cấp vốn thị trường tín dụng thứ cấp cho khoản cho vay đầu tư BĐS: Thông qua chế vốn đầu tư cho hoạt động kinh doanh BĐS bổ sung thêm nguồn cung mới, làm cho hoạt động kinh doanh BĐS có tính thị trường cao có tính khoản cao hơn, làm hạn chế cân đối cung 97 cầu nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS vùng có tốc độ tăng trưởng nhanh chậm khác nhau, thời điểm tăng trưởng khác TTBĐS Bên cạnh đó, cần giải tốt khâu phát mại tài sản BĐS nhằm đảm bảo vốn vay cho tổ chức tín dụng Thông thường việc phát mại tài sản phận thi hành án thực theo lệnh Toà án, song nhiều lý khác mà việc thực thi phát mại BĐS thường gặp khó khăn, trở thành vật cản sách cho vay mua nhà tổ chức tín dụng Do vậy, quan quản lý Nhà nước tổ chức liên quan cần xác định việc giải triệt để nhằm giúp tổ chức tín dụng thu hồi vốn, đảm bảo nguồn vốn hoạt động thường xuyên Sự đơn giản công tác phát mại thúc đẩy thị trường vốn cho thị trường BĐS phát triển 3.4 Đảm bảo quy hoạch trước bước: Cần xây dựng Luật Quy hoạch thị chưa có hệ thống quy hoạch đầy đủ, hồn chỉnh thống quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị không gian thời gian cụ thể; để tránh tình trạng “quy hoạch treo”, “ quy hoạch sau đầu tư, xây dựng” gây nhiều khó khăn cho phát triển TTBĐS Quy hoạch cần có “tầm nhìn” chiến lược phục vụ phát triển TTBĐS Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo, ta cần dự báo xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ có kế hoạch chủ động phát triển TTBĐS quản lý thị trường Một yêu cầu công tác quy hoạch phải cố gắng trì quan hệ đồn kết dân tộc, tình làng nghĩa xóm dân cư khu vực quy hoạch, giải toả, di dời; quy hoạch cần cố gắng bảo vệ di tích lịch sử, cơng trình văn hoá, nghệ thuật cộng đồng dân cư hữu 98 3.5 Hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý Đây hệ thống văn hành quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng quyền liên quan tới nhà đất, BĐS Nó sở tạo “chứng minh thư” cho hàng hoá BĐS giao dịch thị trường Nếu thủ tục đơn giản, minh bạch, chi phí vừa phải làm tăng tính “thanh khoản” cho hàng hoá thị trường Do vậy, cần thống thủ tục đăng ký BĐS theo hướng đơn giản, gọn, rẻ Thủ tục, chi phí giao dịch, chuyển nhượng, công chứng BĐS nhanh gọn, thuận tiện Tăng cường ứng dụng CNTT, công nghệ GIS để quản lý hiệu BĐS, TTBĐS Thực tế nước ta, ‘chiếc gậy’ hành cưỡng tạo liệu pháp sốc làm dừng sốt BĐS Nghị định 18, 87-CP năm 1997, 1998 hay Nghị định 181/CP năm 2004 Cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai 3.6 Thực thi biện pháp chống đầu BĐS: Tăng cường công tác QLNN đất đai, BĐS Kiên lập lại trật tự quản lý sử dụng BĐS theo quy hoạch, pháp luật nguyên tắc quản lý thị lớn Hồn thiện khâu chế tổ chức hoạt động, kiểm soát quản lý TTBĐS (trong có thị trường quyền sử dụng đất) Các cấp quản lý Thành phố chủ động đưa biện pháp định hướng, điều tiết kiểm sốt để ổn định TTBĐS khắc phục tình trạng tự phát, vơ phủ, đầu trái phép, ạt vào bất động sản 3.7 Chính sách thuế kinh doanh BĐS: Chính sách thuế góp phần điều tiết vào q trình thị hố chủ yếu tập trung thuế đất đai thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại khoản thu nhập từ đất đai 99 đảm bảo quản lý Nhà nước đất đai thị trường bất động sản Kiến nghị đánh mức thuế với người kinh doanh tới 12% thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất, cao hẳn người sử dụng bất động sản Còn với người có nhà, khu đất, nhà mua sau bị đánh thuế cao Đề xuất khơng thể tính thuế theo cách thu 25% lợi nhuận mà nên tính thuế 2% tổng giá trị hợp đồng Điều khuyến khích người mua, bán khai báo giá trị thật bất động sản, tạo hội cho sản phẩm công bố giá sát với thị trường Trong bối cảnh nhiều rủi ro cạnh tranh gay gắt, kinh doanh bất động sản kỳ vọng lợi nhuận 30% năm Với tình hình trượt giá, trượt vốn trung bình 10% năm, cộng thêm khoản thuế 25% này, thị trường nhà đất bị giảm tính hấp dẫn so với thị trường tài liên thơng như: chứng khốn vàng Do vậy, việc đánh thuế cần thiết, đặc biệt bối cảnh hàng triệu người chưa có nhà nhiều người khác lại sở hữu tới vài ba ngơi nhà nữa, cần phải trọng tập trung vào mục tiêu điều tiết lợi ích người nhiều chỗ ở, chỗ xa hoa nhóm người có khó khăn nhà 3.8 Hồn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả: Hình thành thị trường bất động sản cơng khai minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán: Bộ Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm quản lý xây dựng sở thơng tin hạ tầng địa đủ độ tin cậy, kết nối với hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực giới để đảm bảo hội nhập kinh tế Cần có quan chun mơn định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để chứng khoán hoá tài sản bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại thị trường Bên cạnh đó, để tạo thị trường bất động sản phát triển bền vững, thời gian tới cần có giải pháp tổng thể liên quan đến quy 100 hoạch đô thị sử dụng đất đai, tài chính, thuế bất động sản, thị trường dịch vụ bất động sản, sách điều tiết thị trường bất động sản Mặt khác, cần phát triển hệ thống đăng ký quản lý giấy tờ sở hữu bất động sản toàn quốc đến mức thống minh bạch TTBĐS phát triển cách tích cực Cần hồn thiện hệ thống văn bản, định, thị hướng dẫn sách tài bất động sản gồm hai góc độ: với đất đai, nhà với giao dịch bất động sản khác Các thông tin đất đai TTBĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn, đặc biệt thông tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ, cách kịp thời Các ban ngành có liên quan cần tăng cường kiểm tra, giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt triển khai thay bng lỏng Các chủ đầu tư phải niêm yết bán hàng qua sác sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu 3.9 Phát triển dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Hoạt động mơi giới, tư vấn có vai trò quan trọng hoạt động kinh doanh BĐS Các hoạt động tư vấn, môi giới BĐS phải coi nghề nhiều nghề khác xã hội, hoạt động phải chịu điều tiết luật liên quan để đảm bảo cho dịch vụ phát triển hướng đảm bảo lợi ích chủ thể tham gia thị trường BĐS Giải pháp đưa tham gia hoạt động phải đăng kí với quan Nhà nước có thẩm quyền Nhà nước cần ban hành văn quy phạm pháp luật để quản lý dịch vụ này, cần quy định rõ điều kiện mà tổ chức, cá nhân tham gia cung ứng dịch vụ phải có( giấy đăng kí kinh doanh, giấy phép hành nghề, yêu cầu địa điểm giao dịch, quy định trần mức phí, quy định trách nhiệm tổ chức cá nhân họ gây thiệt hại cho khách hàng Bên cạnh đó, dịch vụ định giá BĐS thị trường thứ cấp đóng vai trò quan trọng hệ thống nghề hoạt động kinh doanh BĐS Nhà nước cần đưa hoạt động vào thị 101 trường trung tâm định giá uy tín, quản lý tốt hỗ trợ nhiều cho giao dịch cá nhân, tổ chức giao dịch Nhà nước bên tham gia Luật kinh doanh BĐS năm 2007 đưa dịch vụ phận hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS dần hoàn thiện sách, luật liên quan đến BĐS để làm cho TTBĐS ngày phát triển cách lành mạnh, thúc đẩy tăng trưởng bền vững kinh tế Hồn thiện hệ thống sách để phát triển thị trường BĐS trình phấn đấu hệ thống trị, cần có thống phối hợp đồng quan chức Có thị trường BĐS phát huy tiềm năng, sớm trở thành phận quan trọng đóng góp cho cơng xây dựng phát triển đất nước KẾT LUẬN 102 Kết 20 năm thực công đổi Đảng Nhà nước mang lại cho Việt Nam nhiều thành tựu phát triển kinh tế, giảm đói nghèo, nâng cao mức sống cho người dân Chính sách đổi đưa kinh tế Việt Nam ngày hội nhập sâu vào kinh tế giới Trong bối cảnh Việt Nam thành viên khối ASEAN, tham gia AFTA APEC, thực có hiệu Hiệp định thương mại với Mỹ, trở thành thành viên Tổ chức thương mại giới( WTO), thị trường xuất Việt Nam ngày mở rộng, xu hướng nguồn vốn từ bên đổ vào Việt Nam ngày tăng qua kênh đầu tư trực tiếp gián tiếp… Tất nhân tố tạo điều kiện cho kinh tế Việt Nam nói chung thị trường BĐS nói riêng phát triển Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2003 đời tạo bước ngoặt to lớn phát triển TTBĐS Việt Nam Mọi tổ chức, cá nhân có quyền mua, bán BĐS( có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất) theo nhu cầu tạo nên thị trường sơi động hoạt động chuyển dịch BĐS chủ sở hữu Chính thay đổi tư tạo động lực mạnh mẽ cho phát triển TTBĐS khoảng mười năm trở lại Tuy nhiên, trình hội nhập kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn thách thức Thị trường BĐS phát triển chưa ổn định, gây nhiều tác động tiêu cực đến kinh tế Vì vậy, qua nghiên cứu tác động thị trường BĐS với kinh tế Việt Nam đây, tơi hi vọng đưa số phương án khả thi nhằm phát huy mặt tích cực, đồng thời hạn chế ảnh hưởng tiêu cực thị trường tới tăng trưởng phát triển bền vững đất nước DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 Bộ tài chính( 2004), Thơng tư 117/2004/TT- BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ tài chính( 2004), Thơng tư 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại, Hà Nội Bộ Tài nguyên môi trường( 2004), Thông tư số 30/2004/TT- BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên môi trường( 2004), Quyết định số 25/2004/QĐ- BTNMT ngày 01/01/2004 việc ban hành kế hoạch triển khai thi hành Luật đất đai, Hà Nội Bộ Xây dựng( 2004), Định hướng phát triển nhà đến năm 2020, Nhà xuất Xây dựng, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hồ XHCN Việt Nam( 2003), Nghị định số198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hoà XHCN Việt Nam( 2004), Nghị định số181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai, Hà Nội Tài liệu Bài giảng gốc môn Kinh doanh Bất động sản (2006) , Học viện Tài chính- Khoa Tài doanh nghiệp- Bộ mơn Định giá tài sản Chính phủ nước Cộng hoà XHCN Việt Nam( 2006), Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06-2006 104 10 Chính phủ nước Cộng hồ XHCN Việt Nam( 2005), Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 11.Chính phủ nước Cộng hoà XHCN Việt Nam( 2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà 12 Chính phủ nước Cộng hồ XHCN Việt Nam( 2010) ,Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 13.Các thông tin tham khảo website: www.vneconomy.vn www.diaoconline.vn www.landtoday.net www.diemtin.com tài liệu tham khảo khác 105 ... đường cung dịch chuyển sang trái sang phải 22 Giá BĐS S2 S0 S1 P0 Q2 Q0 Q1 Số lượng BĐS xây để cung Hình 7: Sự dịch chuyển đường cung bất động sản 1 .2. 3/ Quan hệ cung- cầu thị trường BĐS: Về mặt... đợi người tiêu dùng Kì vọng thu nhập, thị hiếu, giá cả, số lượng người tiêu dùng… 1 .2. 2 Khái quát cung BĐS: 1 .2. 2.1 Khái niệm: - Cung bất động sản số lượng bất động sản mà người bán sẵn sàng cung... hồn thi n cơng tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Mặt khác, TTBĐS hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước với người sở hữu BĐS, sở bổ sung, hồn thi n chế sách hồn thi n