TAC DONG CUA THI TRUONG BDS DOI VOI NEN KINH TE VIET NAM THUC TRANG VA GIAI PHAP

Xuất phát từ thực trạng sơ khai của thị trường BĐS và cùng với nó là tìnhtrạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam, trên cơ sở tầmquan trọng của thị trường BĐS đối

Bảng 2.2: Khung giá đất do Nhà nước quy định năm 1994 và năm 2004

Bảng 2.3: Giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất của Nhà nước tại một số

tuyến phố thuộc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội( triệu đồng/ m2)

Bảng 2.4: Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 và quy hoạch sử dụng đất đến năm

2010

Bảng 2.5: Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tính đến ngày 31/12/2007

Bảng 2.6: Thống kê nhà ở năm 2004- 2007

DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ

Hình 1: Đường cầu về bất động sản

Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu

Hình 3: Sự dịch chuyển của đường cầu về bất động sản

Hình 4: Đường cung về bất động sản

Hình 5: Đường cung về đất đai

Hình 6: Sự di chuyển dọc theo đường cung

Hình 7: Sự dịch chuyển của đường cung về bất động sản.

PHẦN MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thịtrường hình thành và phát triển đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến

bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng Thị trường bất động sản (TTBĐS) tuy mới hìnhthành nhưng đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sửdụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân, Chính thịtrường này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọngtrong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khainên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết, rất nhiều vấn đề về môi trườngpháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng có liên quan, vềchính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS… còn nhiều bấtcập Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung còn kém phát triển, đóng góp vào sựtăng trưởng của nền kinh tế còn hạn chế và còn nhiều tồn tại

Xuất phát từ thực trạng sơ khai của thị trường BĐS và cùng với nó là tìnhtrạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam, trên cơ sở tầmquan trọng của thị trường BĐS đối với tăng trưởng kinh tế- xã hội, tôi nhận thấyrằng việc nghiên cứu thực trạng sự phát triển của thị trường BĐS, những tác độngcủa nó đến tăng trưởng kinh tế, từ đó đưa ra các giải pháp để thúc đẩy sự phát triểnthị trường BĐS nhằm mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững là hết sức cần thiết.Nhận thức được sự cấp thiết của vấn đề trên, với hi vọng có thể đem lại một số giảipháp nhằm phát triển thị trường BĐS đảm bảo tăng trưởng kinh tế bền vững, tôi

xin chọn đề tài nghiên cứu: “Tác động của thị trường BĐS với nền kinh tế Việt Nam- thực trạng và giải pháp”.

2 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài thực hiện một số nội dung nghiên cứu cơ bản sau:

- Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và những tác động của nó đến tăngtrưởng kinh tế

- Phân tích, đánh giá thực trạng sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam hiệnnay để thấy rõ những tác động của nó đến tăng trưởng kinh tế bền vững của nướcta

- Đưa ra định hướng, đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS theomục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững

3 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Đề tài tập trung nghiên cứu về các BĐS nhà ở và BĐS thương mại ở Việt

Nam Các dữ liệu dùng để phân tích về các chính sách, giá cả, cung cầu thịtrường… chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, một phần lấy từ địa bàn TP.HCM, lànhững nơi hoạt động thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, từ đó suy rộng ra chohoạt động của TTBĐS trên cả nước

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chủ đạo và xuyên suốt được sử dụng trong đề tài là

phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được xem xét, giải quyết từ lýluận đến thực tiễn với các quan điểm lịch sử cụ thể Bên cạnh đó, trong đề tài cũngvận dụng một số phương pháp phân tích chuyên ngành khác như: Phương phápthống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc

và bổ sung các kết quả nghiên cứu từ trước… Các nguồn số liệu dùng trong cácphân tích được thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tincông bố của các cơ quan Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS, các doanh nghiệpchuyên kinh doanh BĐS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu đã thựchiện trong lĩnh vực này.

Trong quá trình xây dựng đề tài, tôi đã lao động khoa học một cách nghiêmtúc, cùng với sự hướng dẫn tận tình của giáo viên hướng dẫn, để lựa chọn nhữngnội dung lí luận và các ý kiến của các chuyên gia, sưu tầm những số liệu chính xácnhất, đưa ra các chính kiến phù hợp nhất để hoàn thành đề tài với chất lượng caonhất Song do kinh nghiệm và kiến thức của bản thân còn hạn chế, cộng với sự vậnđộng của nền kinh tế đang thay đổi từng ngày, do vậy đề tài chắc chắn vẫn cònnhiều thiếu sót, cần phải bổ sung, hoàn chỉnh cho phù hợp hơn Vì thế tôi chânthành cầu thị các ý kiến đóng góp của quý thầy cô, các nhà khoa học và bạn đọc để

đề tài ngày càng hoàn thiện hơn, dễ đi vào cuộc sống thực tế hơn

PHẦN NỘI DUNG Chương 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ TÁC

Trong cơ cấu nền kinh tế đất nước, thị trường BĐS VN mới hình thànhkhoảng chục năm trở lại đây Có thể nói từ khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanhBĐS thì nhà ở là loại hình chính để BĐS bắt đầu được coi là hàng hóa trên thịtrường, được tạo lập, giao dịch, mua bán Tỉ trọng đóng góp của thị trường BĐSvào tăng trưởng GDP của đất nước ngày càng tăng, đến nay chiếm khoảng 10%

Dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chiếm trên dưới 200.000 tỉ đồng tùy từngthời điểm, cao nhất khoảng 230.000 tỉ đồng, thấp nhất khoảng 190.000 tỉ đồng

1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một Lại

có ý kiến khác cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất Hay, TTBĐS là hoạt độngmua bán, trao đổi , cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản theoqui luật của thị trường Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng,TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong

một thời gian nhất định Chung quy lại, ta có khái niệm tổng quan về TTBĐS nhưsau:

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.

1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản

Để nghiên cứu các bộ phận thị trường cấu trúc nên TTBĐS và mối quan hệgiữa các bộ phận này, cần phân chia TTBĐS dựa trên một số tiêu thức Mỗi tiêuthức là cách tiếp cận khác nhau đối với TTBĐS

* Căn cứ vào loại hình giao dịch, có thể phân chia TTBĐS thành các thị trường:

+ Thị trường mua bán BĐS: Thị trường mua bán BĐS là loại thị trườnghình thành sớm nhất trong các loại hình thị trường BĐS Trong thị trường này, việcmua bán, trao đổi BĐS được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu muabán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về BĐS

+ Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê: là thị trường mà người cónhu cầu thuê BĐS chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định, do đó, họ chỉ cónhu cầu thuê BĐS và việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác Giá

cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về các BĐS cho thuê

+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp: Trong nền kinh

tế thị trường, việc dùng tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng là khá phổ biến.Người có quyền sở hữu BĐS được thế chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn, nóicách khác là dùng BĐS để đảm bảo tiền vay Việc sử dụng BĐS để thế chấp vayvốn giúp cho các doanh nghiệp tăng thêm vốn đầu tư cho đầu tư phát triển Việcdùng BĐS làm tài sản thế chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến

BĐS thế chấp Điều này giúp hình thành nên thị trường giao dịch các BĐS có tínhđặc thù này.

+ Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh: Người sở hữuBĐS sử dụng để góp vốn liên doanh, với giá trị vốn góp là giá trị của BĐS Việcgóp vốn liên doanh bằng BĐS có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phầnbằng BĐS BĐS để góp vốn liên doanh phải được định giá trên cơ sở thị trường,đồng thời chịu tác động của một số yếu tố khác như hiệu quả dự án, cung cầu vềvốn, nhu cầu đầu tư…

+ Thị trường các giao dịch khác về BĐS: Bên cạnh các giao dịch chủ yếu vềBĐS trên, còn một số loại hình giao dịch khác về BĐS Việc thực hiện cổ phầnhoá, tư nhân hoá các DN Nhà nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữucác BĐS là tài sản nhà nước thành sở hữu tư nhân và sở hữu hỗn hợp về BĐS.Điều này đã làm nảy sinh các giao dịch về BĐS, thuộc phạm vi của TTBĐS

* Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường, có thể chia TTBĐS làm ba cấp:

+ Thị trường cấp I, là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai, còngọi là thị trường đất đai

+ Thị trường cấp II, là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc chothuê, thế chấp, góp vốn…

+ Thị trường cấp III, là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS

* Căn cứ vào mục đích sử dụng BĐS, có một cách phân loại thị trường khá phổ

biến là phân chia thành thị trường nhà và đất ở và thị trường các BĐS khác

1.1.3 Đặc điểm cơ bản của TTBĐS

+ Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch:

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được nên các quan hệ giao dịch thườngkhó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất bakhâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch- kiểm tra thực địa- đăng kí pháp lý.Điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động + Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực:

TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địaphương với quy mô và trình độ khác nhau Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐSthường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định Vì vậy, khinghiên cứu quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điều kiện kinh tế- vănhoá- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

+ TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo:

Đây là một dạng thị trường không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấuthành Bởi lẽ, các thông tin vể hàng hoá BĐS và TTBĐS không phổ biến và ít rộngrãi Hơn nữa, các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tươngđối Các hàng hoá BĐS lại không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh, vàtrên thị trường chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS Vìvậy, giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh, được so sánh một cách bìnhđẳng trên thị trường Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường này cũng khônghoàn toàn dễ dàng với cả người mua và người bán Mặt khác, TTBĐS phụ thuộcvào điều kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, địa phương,mỗi cộng đồng khác nhau Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sựhiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo

Trên thực tế có thể thấy, nếu chia TTBĐS thành thị trường thứ cấp và thị

này chỉ có một người cung duy nhất là Nhà nước, còn bên cầu là hàng triệu người.

Ở thị trường thứ cấp BĐS có sự tham gia của rất nhiều tổ chức và cá nhân trongcung cũng như cầu BĐS nhưng nó vẫn mang những đặc trưng để không phải làmột thị trường hoàn hảo

+ Cung và cầu BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả:

Khi trên TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS.Tuy nhiên, không giống như các hàng hoá khác, với hàng hoá BĐS, mặc dù giátăng nhưng cung lại gần như không co giãn vì cung BĐS không thể phản ứngnhanh tương ứng với thay đổi của cầu Vì vậy, khi xem xét hàng hoá BĐS cần chúý: trong TTBĐS, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, nhưng giá cả lại ítảnh hưởng ngược trở lại đối với cung cầu

+ Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước:

Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS

Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạtđộng của thị trường Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐSgiao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch đó…

1.1.4/ Vai trò và vị trí của TTBĐS trong nền kinh tế Việt Nam

TTBĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã

hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Vai trò củaTTBĐS biểu hiện trên các mặt cụ thể:

+ TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuấtcác yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh BĐS Thị trường là nơichuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chuchuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh BĐS Đồng thời, khi thị trường cung

cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản- BĐS cũng chính là đáp ứng yếu tố khôngthể thiếu của quá trình sản xuất xã hội- điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt độngsản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển TTBĐSphát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuấtkinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi địaphương và của cả quốc gia Hơn nữa, TTBĐS còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêudùng về BĐS; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạtđộng của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán , thế chấp…BĐS Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiêntiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.

+ TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Trước hết, TTBĐSphát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốcdân, sự tăng lên của lượng TSCĐ này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo Thứ hai,phát triển TTBĐS phải được biểu hiện bằng hai cách: tăng khối lượng hàng hoáBĐS giao dịch trên thị trường, hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: muabán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn… nhằm tăng lượng BĐSnhất định trong giao dịch, tăng lượng hàng hoá, do đó tăng tốc độ luân chuyển vốn.Thứ ba, các giao dịch thế chấp BĐS còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗitrong dân cư cho đầu tư phát triển Thứ tư, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất đểgóp vốn liên doanh, nhà nước cũng như các doanh nghiệp không phải đầu tư vốnbằng tiền mà dùng BĐS có sẵn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước Thứ năm,nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng mà cuốicùng quỹ đất không hề cạn đi

+ Phát triển TTBĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhànước ( NSNN) : TTBĐS phát triển theo cách tăng khối lượng hàng hoá giao dịchtrên thị trường chính là điều kiện cơ bản để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà

nước TTBĐS phát triển theo cách mở rộng và tăng lượng quan hệ giao dịch, làmtăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, cũng góp phần tăng nguồn thu cho NSNNthông qua việc tăng thu nhập về thuế Theo một số nghiên cứu, nếu đầu tư 1đồngvào thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan tăng trưởng thêm từ1,5-2 đồng Vì vậy:

 Thị trường bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo điềukiện cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành, các vùng

 Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đếnnhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷđồng/năm (mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% tổng khối lượng giao dịch,thực tế còn trên 70% giao dịch chưa được kiểm soát Nếu thúc đẩy bằng cơchế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký vàthực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thìhàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷđồng mỗi năm

 Khi luật Thuế thu nhập cá nhân ra đời, các quan hệ chuyển nhượng phát sinhliên quan đến bất động sản như:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất + Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản

cũng góp một phần vào tổng thu ngân sách Nhà nước: bằng giá trị tính thuế của bấtđộng sản x 2%

- Ngoài ra, theo quy định mới của Chính phủ, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó Khi đó Nhà nước sẽ tránh thất thu thêm một

khoản thuế do các giao dịch bất động sản ngoài luồng, tăng thu ngân sách Nhànước

+ Phát triển TTBĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại:TTBĐS thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế, có quan hệ mật thiết đếnthị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá; do đó, phát triển TTBĐSảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, góp phần mởrộng phát triển thị trường chung Mặt khác, trong điều kiện của một nền kinh tếphát triển thì quan hệ thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng không còn chỉ bóhẹp trong phạm vi một quốc gia TTBĐS phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳngnhững tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trênlãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển SX, KD BĐS

và còn có thể cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành và phát triển các quan hệ

xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại + Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội: TTBĐS, mà nhất là thịtrường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của mộtquốc gia Một khi TTBĐS phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp,

xã hội ổn định Một khi TTBĐS không hoạt động hoặc hoạt động không lànhmạnh: giá cả không ổn định, có hiện tượng đầu cơ… sẽ tác động trực tiếp đến mọihoạt động xã hội, làm xáo trộn tư tưởng, gây hoài nghi vào chính sách pháp luật…làm cho xã hội thiếu ổn định

+ TTBĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân: TTBĐS phát triển thúcđẩy áp dụng khoa học, kĩ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng nhưcác công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu vănhoá, xã hội, thể thao,…Thêm vào đó, TTBĐS phát triển ảnh hưởng vào sự pháttriển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn…góp phần thúc đẩy sự phát triểnchung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống.

+ Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mớiquản lý đất đai, quản lý BĐS: Thông qua hoạt động và phát triển của TTBĐS, nhànước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mớicông tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiệnphù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội đượcthực hiện chủ yếu thông qua thị trường Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nướcđổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Mặt khác,TTBĐS hình thành và phát triển còn góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữaNhà nước với người sở hữu BĐS, trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chínhsách và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước

1.2 Các nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản:

1.2.1 Khái quát về cầu bất động sản:

1.2.1.1 Khái niệm, phân loại:

* Khái niệm:

- Cầu về bất động sản là số lượng bất động sản mà người mua sẵn sàng chấpnhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời giannhất định

- Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về BĐS có một sự cách biệt khá lớn Nhucầu về bất động sản là những mong muốn và nguyện vọng của người mua về bấtđộng sản Cầu về bất động sản là nhu cầu có khả năng thanh toán Trong thực tế,nhu cầu về BĐS rất lớn nhưng chỉ có một số ít trở thành cầu trên thị trường.

- Lượng cầu về BĐS là số lượng BĐS được mua ở từng mức giá cụ thể Cầu

về BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả BĐS

* Phân loại:

Cầu về BĐS có thể được chia thành nhiều loại:

- Cầu về tiêu dùng: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích tiêu dùng: cầu

về nhà để ở, cầu về đất để xây dựng nhà ở…

- Cầu về yếu tố sản xuất: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích sản xuấthoặc kinh doanh: nhà xưởng để SX, cửa hàng và kho tang để kinh doanh…

- Cầu về đầu cơ: là cầu về BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, bao gồm: đầu

cơ kiếm lời, đầu cơ rửa tiền và đầu cơ giữ tiền Loại cầu này thường dẫn đến tìnhtrạng cầu ảo làm cho TTBĐS trở nên “méo mó” và gây ra những cơn sốt đột biến

về giá

* Đường cầu về BĐS: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về

một loại BĐS nhất định

P

* Độ co giãn của cầu:

- Độ thay đổi của cầu BĐS so với độ thay đổi của các yếu tố xác định đượcgọi là độ co giãn của cầu về BĐS

* Sự di chuyển dọc theo đường cầu là việc thay đổi của lượng cầu BĐS do sự thay

đổi của bản thân giá cả BĐS đó

P

P0 A

D

Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu

*Sự dịch chuyển của đường cầu là việc thay đổi của cầu do sự thay đổi của các

nhân tố ngoài giá của bản thân BĐS đó

P

Cầu Cầu

Q

Hình 3: Sự dịch chuyển của đường cầu về BĐS 1.2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

+ Thu nhập của người tiêu dùng( I): Thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến khảnăng mua BĐS của người tiêu dùng, do đó ảnh hưởng đến số lượng BĐS tiêu thụtrên thị trường.

+ Giá cả của các BĐS thay thế( Py): BĐS thay thế là những BĐS có thể sửdụng thay cho các BĐS khác Cầu về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỉ lệ thuậnvới giá cả của BĐS thay thế Nếu giá của một BĐS tăng lên thì cầu của BĐS thaythế cũng tăng lên và ngược lại

+ Thị hiếu đối với BĐS( T): Nếu thị hiếu của người tiêu dùng tăng lên thìđường cầu sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại

+ Sự thay đổi của dân số( N): Dân số tăng lên làm tăng tất cả các loại cầu vềBĐS, làm đường cầu về BĐS dịch chuyển sang phải Dân số thay đổi không nhữnglàm thay đổi quy mô mà còn thay đổi cả cơ cấu của cầu BĐS

+ Các chính sách và quy định của Chính phủ( G): Các chính sách của Chínhphủ có thể thu hút hoặc giảm cầu về BĐS nói chung và một loại cầu về BĐS nào

Điều kiện hình thành cung:

+ Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán.

+ BĐS phải đáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận

về giá trị sử dụng

+ Giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán

+ Phải có thị trường BĐS xuất hiện, số lượng BĐS tham gia giao dịch trên thịtrường là được thừa nhận

- Lượng cung về BĐS là số lượng BĐS được cung ứng ở từng mức giá cụthể Cung về BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cung và giá cả củaBĐS

- Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐScung ứng và giá cả của BĐS đó

P1

P0

Q Q0 Q1

Hình 4: Đường cung về bất động sản

Số lượng cung về BĐS có quan hệ tỉ lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thịtrường

1.2.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS:

+ Giá cả của các yếu tố đầu vào( Pi): Nếu giá các đầu vào( đất đai, laođộng…) giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tăng, đường cung dịch chuyểnsang phải và ngược lại

+ Các chính sách của Chính phủ( G): Chính sách của Chính phủ về quyền sởhữu BĐS, chính sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hưởng quantrọng đến quyết định cung ứng BĐS

+ Các kì vọng( E): Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của BĐS, giá của cácyếu tố đầu vào, quyền sở hữu BĐS, chính sách thuế… đều có ảnh hưởng đến cungBĐS

* Độ co giãn của cung: là sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi

của sản xuất Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định

Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trongtrường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đường thẳng đứng vuông gócvới trục hoành.

P S

Hình 5: Đường cung về đất đai

Mọi hàng hoá thông thường khác được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận

và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượngcung lên một cách nhanh chóng Tuy nhiên, khi cầu về BĐS tăng thì cung về BĐStrên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thườngkhác, bởi vì việc tạo ra hàng hoá BĐS, các công trình xây dựng… cần phải tốn rấtnhiều thời gian Bên cạnh đó, BĐS là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tưlớn mà không phải nhà đầu tư nào cũng có thể cung ứng đủ trong một thời gianngắn

Cung cho một mục đích cụ thể có thể bị thay đổi do chúng ta có thể chuyểnđổi mục đích sử dụng, quá trình này bị chi phối bởi các quy định của Nhà nước Ởđây thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết cung cho TTBĐS thông quaquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng mục đích cụ thể Do vậy, trong phạm vihoàn cảnh nhất định, cung về BĐS là một hàm co giãn đối với giá cả Tuy nhiên,

độ co giãn của cung BĐS đối với giá cả nói chung tương đối nhỏ, nên hàm cungBĐS trên thực tế là một đường tương đối dốc.

*Sự di chuyển dọc theo đường cung là việc thay đổi của lượng cung do sự thay đổi

của bản thân giá cả BĐS

P1

P2 C

Q Q2 Q0 Q1

Hình 6: Sự di chuyển dọc theo đường cung

* Sự dịch chuyển của đường cung là việc thay đổi của cung do sự thay đổi của các

nhân tố ngoài giá của bản thân BĐS Khi một trong những yếu tố đó thay đổi sẽlàm cho toàn bộ đường cung dịch chuyển sang trái hoặc sang phải

Giá cả BĐS

S2 S0 S1

P0

Q2 Q0 Q1 Số lượng BĐS xây mới để cung

Hình 7: Sự dịch chuyển của đường cung về bất động sản

1.2.3/ Quan hệ cung- cầu trên thị trường BĐS:

Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS phản ứng giống như bất cứ thị trường nàođối với những thay đổi về cung và cầu Song do có tính đặc thù của BĐS như:không phải sản phẩm được tiêu chuẩn hoá, cần nhiều thời gian để tạo ra nguồncung mới… nên sự thay đổi cung cầu có vài điểm khác so với lý thuyết chung Một

số nguyên tắc để hiểu về sự dao động của cung và cầu trong TTBĐS như sau:

+ Giá cả có xu hướng ổn định nếu cung và cầu cân bằng

+ Nếu cầu vượt quá cung, thị trường người bán được hình thành và giá cả sẽtăng lên Giá cao làm giảm lượng cầu về hàng hoá và đồng thời kích thích việc xâydựng những BĐS mới Thông thường, cần vài tháng hoặc một vài năm để thiết lậplượng cung mới Việc xây dựng mới sẽ được kéo dài cho đến khi cung và cầu cânbằng trở lại và giá cả trở nên ổn định

+ Trong một cộng đồng hoặc một khu vực, nếu cung vượt quá cầu, thịtrường người mua được hình thành và giá cả giảm xuống Giá giảm có tác dụngkích cầu, đồng thời không kích thích việc xây dựng những công trình mới Giá cả

sẽ tiếp tục giảm cho đến khi cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng

+ Chi phí cho vay thay đổi cũng có tác động rất lớn Nếu lãi suất cho vaygiảm thì cầu về BĐS sẽ tăng lên

*) Sự điều chỉnh trong ngắn hạn:

Nhu cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn nguồn cung Nếu cầu bỗng

nhiên giảm xuống, trên thị trường sẽ có một lượng cung thừa ra Mặt khác, nếu cầubỗng nhiên tăng lên, cung bổ sung có thể sẽ không được hình thành ngay trong thờigian ngắn

*) Sự điều chỉnh trong dài hạn:

Chi phí xây dựng những diện tích nhà mới sẽ là yếu tố quyết định điểm cânbằng cung cầu trong dài hạn Về nguyên lý, khi cầu tăng sẽ kích thích sự gia tăngnguồn cung, song việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới sẽ chỉ xảy ra khigiá bán những diện tích này cao hơn chi phí cận biên trong việc xây dựng ra nó,hay việc xây dựng những ngôi nhà mới sẽ dừng lại khi chi phí cận biên tươngđương với giá bán, tức là sẽ không có lợi nhuận trong việc xây dựng thêm nhữngdiện tích mới

2 Tăng trưởng kinh tế bền vững:

2.1 Khái niệm về tăng trưởng và tăng trưởng kinh tế bền vững:

2.1.1 Tăng trưởng kinh tế:

- Tăng trưởng kinh tế là sự tăng lên về số lượng, chất lượng, tốc độ và quy

mô sản lượng của nền kinh tế trong một thời kì nhất định Sự tăng trưởng được sosánh theo các thời điểm gốc sẽ phản ánh tốc độ tăng trưởng Đó là sự gia tăng quy

mô sản lượng kinh tế nhanh hay chậm so với thời điểm gốc Hiện nay, trên thế giớingười ta thường tính mức gia tăng tổng giá trị của cải xã hội bằng các đại lượngtổng sản phẩm quốc dân và tổng sản phẩm quốc nội

+ Tổng sản phẩm quốc dân( GNP) là tổng giá trị tính bằng tiền của nhữnghàng hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra từ các yếu tố sản xuất của mình( dù

là sản xuất trong nước hay nước ngoài) trong một thời kì nhất định( thường là mộtnăm)

+ Tổng sản phẩm quốc nội( GDP) là tổng giá trị tính bằng tiền của toàn bộ hànghoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra trên lãnh thổ của nước đó( dù nó thuộc vềngười trong nước hay người nước ngoài) trong một thời gian nhất định( thường làmột năm)

 Về phương diện sản xuất, GDP được xác định bằng toàn bộ giá trị gia tăngcủa các ngành, các khu vực sản xuất và dịch vụ trong cả nước Giá trị giatăng bằng sản lượng trừ đi chi phí các yếu tố đầu vào

 Về phương diện tiêu dùng, GDP biểu hiện bằng toàn bộ hàng hoá, dịch vụcuối cùng tính theo giá hiện hành của thị trường được tạo ra trong phạm vilãnh thổ quốc gia hàng năm

 Về phương diện thu nhập, GDP là toàn bộ giá trị mà các hộ gia đình, cácdoanh nghiệp và các tổ chức Nhà nước thu được từ giá trị gia tăng

+ So sánh GNP và GDP ta thấy:

GNP = GDP + Thu nhập ròng từ tài sản nước ngoài

Thu nhập ròng từ tài sản nước ngoài = thu nhập chuyển về nước của công

dân nước đó làm việc ở nước ngoài trừ đi thu nhập chuyển ra khỏi nước của ngườinước ngoài làm việc tại nước đó

2.1.2 Tăng trưởng kinh tế bền vững:

Tăng trưởng kinh tế được xét trên hai mặt, một là tốc độ tăng trưởng kinh tế

và hai là chất lượng của sự tăng trưởng( thể hiện ở hiệu quả và sức cạnh tranh).Việc đạt được mục tiêu tăng trưởng lâu dài không chỉ là nâng cao tốc độ tăngtrưởng, mà quan trọng hơn là độ bền vững của tốc độ tăng trưởng đó

Chất lượng tăng trưởng kinh tế được xem xét trên nhiều phương diện songchủ yếu dựa vào tỉ trọng đóng góp của các yếu tố đối với tốc độ tăng trưởng kinh

tế Các yếu tố đó bao gồm: vốn đầu tư, yếu tố lao động, yếu tố năng suất và cácnhân tố khác.Từ tỉ trọng đóng góp của các nhân tố này mà các nhà kinh tế chiatăng trưởng kinh tế làm hai loại:

+ Tăng trưởng kinh tế theo chiều rộng: là tăng trưởng chủ yếu dựa vào tăng

số lượng vốn và các yếu tố đầu vào khác

+ Tăng trưởng kinh tế theo chiều sâu: là tăng trưởng do tăng tỉ trọng đónggóp của yếu tố năng suất các nhân tố tổng hợp

Mục tiêu mà các nhà lãnh đạo luôn hướng tới là đưa nền kinh tế đất nước

tăng trưởng theo chiều sâu, tăng trưởng bền vững “Tăng trưởng kinh tế bền vững

là sự phát triển nhanh, hiệu quả và vững chắc của nền kinh tế, thể hiện qua năng suất lao động xã hội tăng và ổn định, mức sống của người dân được nâng cao không ngừng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng phù hợp với từng thời kì phát triển của đất nước, sản xuất có tính cạnh tranh cao, tăng trưởng kinh tế đi đôi với

tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường, quản lý kinh tế của Nhà nước có hiệu quả”.

*) Đặc trưng của một nền kinh tế tăng trưởng bền vững:

- Tốc độ tăng trưởng cao và được duy trì trong một thời gian dài

- Tăng trưởng kinh tế có hiệu quả, thể hiện qua năng suất lao động, năngsuất tài sản cao và ổn định, nâng cao được chất lượng nguồn nhân lực, khoa học kĩthuật công nghệ phát triển theo chiều sâu, hiệu quả vốn đầu tư thể hiện qua hệ sốICOR phù hợp

- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng nâng cao hiệu quả, phù hợp vớithực tiễn của nền kinh tế trong mỗi thời kì

- Nền kinh tế có tính cạnh tranh cao

- Tăng trưởng kinh tế đi đôi với đảm bảo hài hoà đời sống xã hội, nâng caochất lượng cuộc sống của nhân dân

- Tăng trưởng kinh tế đi đôi với bảo vệ môi trường

2.2 Các yếu tố quyết định sự tăng trưởng kinh tế bền vững:

Các yếu tố cơ bản nhất cho sự tăng trưởng kinh tế bền vững bao gồm:

+ Vốn đầu tư:

Nhiều nghiên cứu đã đi đến kết luận: vốn là nhân tố quan trọng nhất đối vớităng trưởng bền vững Vốn đóng góp vào tăng trưởng sản lượng không chỉ mộtcách trực tiếp như một yếu tố đầu vào mà còn gián tiếp thông qua sự cải tiến kĩthuật Qua đó, đầu tư sẽ giúp nâng cao hơn kĩ năng của người lao động và điều này

sẽ giúp tăng năng suất lao động, giúp cho quá trình sản xuất trở nên hiệu quả hơn

và cuối cùng là làm tăng trưởng kinh tế bởi vì lao động có kĩ năng cao hơn sẽ vậnhành máy móc dễ dàng và hiệu quả hơn, dễ tiếp thu những công nghệ mới hơn.

+ Lao động và vốn nhân lực:

Độ lớn của dân số và tốc độ tăng dân số rõ ràng là có ảnh hưởng đến quátrình tăng trưởng và phát triển kinh tế cũng như chuyển dịch cơ cấu kinh tế Laođộng là một yếu tố trực tiếp trong quá trình sản xuất Ngược lại, cũng có nhiều nhàkinh tế lập luận rằng tốc độ tăng dân số cao có thể làm chậm lại tốc độ tăng trưởngkinh tế Dân số tăng gây áp lực lên nguồn tài nguyên thiên nhiên và nếu khu vựcnông nghiệp không đủ khả năng đáp ứng nhu cầu tăng thêm do dân số thì điều này

sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên, dù độ lớn và tốc độ tăng dân số

có tác động như thế nào đi nữa thì việc gia tăng, cải thiện chất lượng lao động hayvốn nhân lực có tác dụng kích thích nền kinh tế phát triển

+ Khoa học kỹ thuật công nghệ:

Trong một số mô hình tăng trưởng, tiến bộ công nghệ được giả định là phầncòn lại giữa tốc độ tăng trưởng thực và tốc độ tăng trưởng có trọng số của các yếu

tố sản xuất khác, vì vậy nó đại diện cho tất cả các nhân tố đóng góp cho tăngtrưởng ngoại trừ những sự gia tăng trong những yếu tố sản xuất chính như lao động

và vốn Tiến bộ công nghệ rất quan trọng đối với tăng trưởng vì nó làm tăng năngsuất của tất cả các yếu tố sản xuất

+ Tài nguyên và môi trường:

Tài nguyên thiên nhiên là những yếu tố của tự nhiên mà con người có thể sửdụng, khai thác và chế biến tạo ra vật chất phục vụ cho cuộc sống của con người.Môi trường là tổng hợp các điều kiện bên ngoài có ảnh hưởng tới một vật thể hoặcmột sự kiện Bất cứ một vật thể, một sự kiện nào cũng tồn tại và diễn biến trong

một môi trường Vai trò của tài nguyên và môi trường đối với tăng trưởng kinh tếbao gồm:

- Tài nguyên thiên nhiên là yếu tố quan trọng quyết định đến cơ cấu sản xuất,mức độ chuyên môn hóa và sự phân bổ lại lực lượng sản xuất

- Tài nguyên thiên nhiên là yếu tố quan trọng cho quá trình tích luỹ vốn banđầu và phát triển ổn định

- Tăng trưởng kinh tế và quản lý bảo vệ môi trường thiên nhiên có quan hệchặt chẽ với nhau Nếu không bảo vệ được môi trường đúng mức thì tăngtrưởng kinh tế sẽ bị hạn chế, tăng trưởng không tính đến bảo vệ môi trườngthì sẽ ngày càng giảm đi về tốc độ cũng như quy mô của sự tăng trưởng

- Môi trường xã hội là môi trường chính trị, xã hội, văn hóa, kinh tế Nó có tácđộng rất lớn đối với tăng trưởng kinh tế Nền kinh tế của một quốc gia chỉphát triển khi có một môi trường chính trị ổn định, môi trường văn hoá xãhội thuận lợi

2.3 Vai trò của tăng trưởng kinh tế bền vững:

Thành tựu kinh tế vĩ mô của một quốc gia thường được đánh giá theo nhữngdấu hiệu chủ yếu như: ổn định, tăng trưởng, công bằng xã hội Trong đó, tăngtrưởng kinh tế bền vững là cơ sở để thực hiện hàng loạt vấn đề kinh tế, chính trị, xãhội

- Tăng trưởng kinh tế thể hiện bằng sự tăng lên về số lượng, chất lượng hànghóa, dịch vụ và các yếu tố sản xuất ra nó, do đó tăng trưởng kinh tế là tiền đềvật chất để giảm bớt tình trạng đói nghèo

- Tăng trưởng kinh tế làm cho mức thu nhập của dân cư tăng, phúc lợi xã hội

và chất lượng cuộc sống của cộng đồng được cải thiện

- Tăng trưởng kinh tế tạo điều kiện giải quyết công ăn việc làm, giảm thấtnghiệp Khi một nền kinh tế có tỷ lệ tăng trưởng cao thì một trong nhữngnguyên nhân quan trọng là đã sử dụng tốt hơn lực lượng lao động Vì vậy,tăng trưởng kinh tế nhanh thì thất nghiệp có xu hướng giảm

- Tăng trưởng kinh tế tạo tiền đề vật chất để củng cố an ninh quốc phòng,củng cố chế độ chính trị, tăng uy tín và vai trò quản lý của Nhà nước đối với

xã hội

- Đối với các nước đang phát triển, tăng trưởng kinh tế còn là điều kiện tiênquyết để khắc phục sự tụt hậu xa hơn về kinh tế so với các nước phát triển Như vậy, tăng trưởng kinh tế nhanh là mục tiêu thường xuyên của các quốcgia, nhưng sẽ là không đúng nếu theo đuổi tăng trưởng kinh tế bằng mọi giá Bởitrên thực tế, không phải sự tăng trưởng nào cũng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hộinhư mong muốn, đôi khi quá trình tăng trưởng mang tính hai mặt Chẳng hạn, tăngtrưởng kinh tế quá mức có thể dẫn đến tình trạng nền kinh tế “quá nóng”, gây ralạm phát, hoặc tăng trưởng kinh tế cao làm cho dân cư giàu lên, nhưng đồng thờicũng có thể làm cho sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội tăng Vì vậy, đòi hỏi mỗiquốc gia trong từng thời kì phải tìm ra những biện pháp tích cực để đạt được sựtăng trưởng hợp lý, bền vững

Tăng trưởng kinh tế bền vững là tăng trưởng kinh tế đạt mức tương đối cao,

ổn định trong thời gian tương đối dài( ít nhất từ 20-30 năm) và giải quyết tốt vấn

đề tiến bộ xã hội gắn với bảo vệ môi trường sinh thái

3 Tác động của thị trường BĐS đến tăng trưởng kinh tế bền vững:

3.1 Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động tới tăng, giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thếgiới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêudùng của nền kinh tế Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10%- 20%GDP, ở mức cao, tỷ trọng này thường chiếm 30%- 40% GDP Trong tổng tích luỹthì tích luỹ tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tích luỹ tài sản lưu động.Tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế

Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản BĐS thường chiếm đaphần, thường là trên 60% tồn tích luỹ TSCĐ Tài sản BĐS với tư cách là nhữnghàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tốquan trọng của GDP Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổngtích luỹ thấp cũng chiếm 5%- 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tíchluỹ cao có thể chiếm tới 15%- 20%

Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc

độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường, và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởnggiảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm( đối với những nền kinh tế

các công trình nhà ở, cửa hàng, khách sạn, nhà máy…Khi TTBĐS phát triển sẽ kéotheo sự phát triển của thị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng

và ngược lại

*) TTBĐS phát triển liên thông với thị trường lao động:

TTBĐS tác động trực tiếp đến thị trường lao động và ngược lại Việc sửdụng đất trồng trọt, chăn nuôi, việc xây dựng các tài sản BĐS trên đất luôn luônđòi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia Khi cầu của TTBĐS tăng lênthì việc tăng hàng hoá BĐS sẽ trông chờ một phần quan trọng vào việc tạo lậpthêm những hàng hoá BĐS mới Điều này mở ra triển vọng tạo thêm việc làm, từ

đó tăng GDP cho nền kinh tế Ngược lại, khi cung vượt cầu trên TTBĐS thì việc sathải lao động là điều khó tránh khỏi, tạo ra hành loạt các vấn đề kinh tế, xã hội,chính trị… phải giải quyết

*) TTBĐS tác động tới thị trường tài chính, tiền tệ:

Tác động của TTBĐS còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính- tiền tệ.Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được từkinh doanh BĐS, từ đầu cơ BĐS thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiềnvào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngânhàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS Tình trạng này tác động mạnh vào thịtrường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng Ở trạng thái bìnhthường, TTBĐS và thị trường tài chính- tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng pháttriển Những giao dịch BĐS luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính tiền tệ

Có thể biết đến như việc các tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua vàngười bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính với nhau một cách an toàn vàhiệu quả hay việc tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua BĐS vay một khoảntài chính để thanh toán cho bên bán BĐS… Từ các mối quan hệ này, không ít ngân

hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở… đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốcgia trên thế giới.

3.3 TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất, nâng cao tiến bộ khoa học công nghệ

TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất các yếu tố sản xuấtcho các nhà kinh doanh BĐS, vì chính ở đây xuất hiện các yêu cầu về BĐS, từ đóđòi hỏi xã hội không ngừng phát triển BĐS Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từhình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăngtrưởng của kinh doanh BĐS Khi thị trường đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản-BĐS cũng chính là đáp ứng, đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinhdoanh, dịch vụ…góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, và góp phần tạo điều kiệncho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo địnhhướng phát triển kinh tế của mỗi địa phương, cũng như của mỗi quốc gia Hơnnữa, TTBĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS; tiêu dùng cho sản xuất,kinh doanh dịch vụ; tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội, cầunối giữa xây dựng, mua bán, thế chấp… BĐS Đặc biệt, hàng hoá BĐS đưa ra thịtrường lại không thể di dời về vị trí, cho nên thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ápdụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên tiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng caohiệu quả sử dụng tài nguyên đất, thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuấtkinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng BĐS phải cân nhắc để đảm bảo chiphí về BĐS là tối thiểu nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh

3.4 TTBĐS làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng hợp lý

Nhờ có sự phát triển của TTBĐS làm tác động đến tăng trưởng kinh tế,thông qua việc kích thích các nhà đầu tư, các nhà xây dựng đầu tư cho đất đai, nhàxưởng… tạo ra cung hàng hoá, tạo ra sự chuyển dịch năng động về lao động giữacác ngành, các vùng thông qua đầu tư và kinh doanh BĐS, chuyển BĐS thành tài

sản tài chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế Thịtrường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự phát triển của các ngành công nghiệp, xâydựng, từ đó chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiệnđại hoá.

3.5 TTBĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân, ổn định xã hội

Trước hết, TTBĐS phát triển làm tăng diện tích nhà ở, bệnh viện, đường sá,khu vui chơi giải trí… trung bình trên đầu người, nâng cao chất lượng cuộc sốngcủa người dân Sau đó, thị trường BĐS phát triển sẽ thúc đẩy áp dụng khoa học kỹthuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụcho các hoạt động vui chơi, giải trí, văn hoá, thể thao… Sự phát triển của thịtrường BĐS thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về chỗ ăn ở,sinh hoạt, là nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác.Thị trường BĐS ở bất kỳ quốc gia nào cũng đều gắn với chính sách đất đai củaquốc gia đó, nó giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường BĐSphát triển lành mạnh cũng chính là chính sách đất đai phù hợp, nền kinh tế- xã hội

ổn định

Thị trường BĐS là một loại hình thị trường quan trọng, là nhân tố quan trọnggóp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội đất nước và nâng cao đời sống củacác tầng lớp dân cư Chính vì vậy phát triển hoàn thiện thị trường BĐS là vấn đề

đã và đang được các cơ quan quản lý Nhà nước và toàn xã hội quan tâm trong tiếntrình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước

Chương 2 THỰC TRẠNG NỀN KINH TẾ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

1.1 Tình hình cung, cầu BĐS trong giai đoạn hiện nay:

TTBĐS là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường khác và hiệnđang diễn biến khá phức tạp Nếu xét về tính chất, thì TTBĐS được phân chiathành hai cấp: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp Thị trường sơ cấp được tạo

ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúcnhư: xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu côngnghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn… Còn thị trường thứ cấp được hình thành

do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trìnhhoạt động của TTBĐS Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rấthữu cơ

1.1.1 Tình hình cung BĐS trong giai đoạn hiện nay:

Tổng cung đất đai không tự sinh ra và là một số lượng xác định, điều nàyđúng với từng quốc gia nói chung và các khu vực lãnh thổ cụ thể nói riêng

Bảng 2.1: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng tại ngày 01/01/2007 (Nguồn TCTK www.gso.gov.vn)

Qua các số liệu thống kê của TCKT có thể thấy:

 Trong tổng cung đất của Việt Nam, đất rừng, đồi núi và đất chưa sử dụng làchủ yếu chiểm tổng cộng hơn 65%, tức 2/3 diện tích đất của Việt Nam chưađược sử dụng hiệu quả

 Đất ở chiếm 1,85%

 Đất chuyên dùng( dùng cho các mục đích thương mại, công nghiệp, an ninhquốc phòng…) chỉ chiếm 4,33%

 Đất nông nghiệp chiếm 28,49%

 Đất ở bình quân đầu người là 71,86 m2

 Đất ở chuyên dùng trên đầu người: 240 m2

Theo đó, trên thực tế hiện nay đất ở đô thị có giá trị cao nhất, sau đó là đất ởnông thôn và một số loại đất chuyên dùng trong các cơ sở kinh tế Tổng cộng hailoại đất này chỉ chiếm 6% tổng diện tích đất và trên thực tế loại đất này có thểđược hình thành mới thông qua việc mở thêm đường sá, hạ tầng điện nước, viễnthông…Vì vậy, có thể nói: tuy tổng cung các loại đất là một hằng số song cung củamột số loại đất cụ thể, nhất là những loại đất đang có giá trị hiện nay có thể đượcthay đổi nhanh chóng để đáp ứng được nhu cầu sử dụng, giữ được giá đất ở mức

độ hợp lý nhất Như vậy trong giai đoạn hiện nay đất ở cung không đủ cầu, tạo ranhững cơn sốt đất, đẩy giá cả lên cao vượt xa nhiều so với giá trị đều có thể giảiquyết từ quan điểm quy hoạch tổng thể việc sử dụng đất đai bằng cách tăng cungcác loại đất này

Như ta đã biết, Luật Đất đai 2003 và nghị định 181/CP đã mở rộng hơnnguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua:

+ Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có

sự mở rộng Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọnhình thức giao đất hoặc thuê đất Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài cóquy định rộng hơn thông qua việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoàiđược giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiềnmột lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền của người sử dụng đấtnhư: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sửdụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

ổn định

+ Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng cácquyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu côngnghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh,dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốnODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài Còn lại đối với các dự án sản xuất kinhdoanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sửdụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tụcthu hồi Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê,Luật Đất đai lần này quy định rõ việc không cho chuyển nhượng quyền sử dụngđất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Điều này góp phần cho sảnphẩm ''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn

Bên cạnh đó pháp Luật Đất đai quy định những biện pháp hỗ trợ cho thịtrường bất động sản phát triển như đưa ra hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để người sử dụng đất thực hiện thủ

tục hành chính theo cơ chế ''một cửa'', tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và đượchoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất

Tăng trưởng kinh tế khá tích cực trong năm 2010 mang lại sự lạc quan chothị trường bất động sản Việt Nam Kể từ thời điểm suy thoái năm 2008, đã cónhiều dự án được khởi động trên tất cả các lĩnh vực, với sự gia tăng nguồn cunglớn ở các thị trường văn phòng tại Hà Nội và Tp.HCM, cũng như nhà ở và nghỉdưỡng Thị trường đang ghi nhận sự gia tăng đáng chú ý từ cả hai khía cạnh nhucầu thuê cũng như nhu cầu đầu tư

Từ đầu năm 2010, thị trường bất động sản của Việt Nam đã dần được cảithiện tương ứng với việc tiếp tục mở rộng của nền kinh tế vì quỹ đạo của thị trườngbất động sản trong nước đã được liên kết với nền kinh tế Với triển vọng kinh tếtrong và ngoài nước đang sáng sủa hơn, bất động sản thương mại và nhà ở của ViệtNam đang có đà phát triển tích cực Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị(HUD), đơn vị nòng cốt của Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam công bố

kế hoạch đều đặn từ nay đến năm 2015, HUD sẽ cung ứng cho TTBĐS khoảng 8triệu mét vuông sàn nhà ở Địa bàn chính của HUD vẫn là các đô thị lớn, gồm HàNội, TP HCM, Bình Dương Tập đoàn Sông Đà, đơn vị nòng cốt của Tập đoànCông nghiệp xây dựng Việt Nam cũng xác định đầu tư bất động sản, nhà ở là mộttrong những lĩnh vực quan trọng được ưu tiên Tổng công ty CP Xuất nhập khẩu vàxây dựng Việt Nam (Vinaconex), một DN lớn trong lĩnh vực bất động sản, đangtriển khai 63 dự ánđầu tư, đáng kể như cácdự ánkhu đô thị (KĐT) Bắc AnKhánh; công trình công cộng, nhà ở và trường học tại 310 Minh Khai; Kim Văn,Đông Ngạc (Hà Nội); cácdự ánKĐT tại Thái Bình, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc Đặc biệt, nhiều đơn vị thành viên của Vinaconex đã tiên phong trong việc triểnkhai dự ánnhà ở cho học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp Thống kê

hơn 800 dự án, Tp.HCM với 1.400 dự án, Hải Phòng có 260 dự án, Đà Nẵng là

120 dự án

1.1.2 Tình hình cầu BĐS trong giai đoạn hiện nay:

Lượng cầu hiện nay ở Việt Nam có hai nguồn chủ yếu: cầu xuất phát từ nhu

cầu sử dụng BĐS thực sự và cầu xuất phát từ xu hướng mua BĐS để đầu cơ, chờkhi BĐS lên giá là bán để thu lợi nhuận Chúng ta sẽ cùng xem xét về hai nguồnnày:

*) Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng BĐS:

- Dân số tăng dẫn đến tăng cầu về BĐS nhà ở cũng như các BĐSkhác( trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại…) Tốc độ tăng dân số hiệnnay ở Việt Nam khoảng 1,4%/ năm tức là hàng năm dân số Việt Nam sẽ tăngkhoảng 1,12 triệu người Với mức sử dụng diện tích ở bình quân hiện nay khoảnghơn 10m2/ người thì hàng năm cầu về BĐS nhà ở sẽ tăng do tăng dân số tự nhiênkhoảng 11,2 triệu m2 nhà ở

- Thu nhập tăng sẽ làm tăng trực tiếp cầu về nhà ở do những người có thunhập tăng cao sẽ có xu hướng nới rộng diện tích ở, nâng cao chất lượng sống.Ngoài việc thu nhập tăng do GDP tăng, ở Việt Nam hiện nay còn có nguồn thunhập khá lớn từ các khoản kiều hối Theo thống kê thì con số đó là 2 tỷ USD/ năm

và một phần không nhỏ số kiều hối này được dùng để mua BĐS và do đó cũng tạo

ra một lượng cầu đáng kể trong thị trường BĐS Việt Nam

- Kinh tế tăng trưởng làm cho các danh nghiệp tăng trưởng cả về sản lượng

và quy mô dẫn đến cầu về BĐS thương mại, BĐS công nghiệp tăng mạnh vì cácdoanh nghiệp này cần thêm BĐS để làm văn phòng, nhà xưởng, kho bãi… Việcgiảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp từ 28% xuống 25%( được quy định