HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT  ĐỀ TÀI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng Viên: Sinh viên thực hiện: Trương Thanh Hùng Trương Phước Lộc B1304984 Trần Văn Chí Cơng B1500211 GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất MỤC LỤC Chuyên đề THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Trong mối quan hệ dân sự, người thường thực nhiều giao dịch với chẳng hạn giao dịch mua bán, tặng cho, vay mượn tài sản…Đặc biệt vấn đề vay mượn tài sản, để đảm bảo cho phần nghĩa vụ phải thực chủ thể tham gia giao dịch, bảo vệ lợi ích cho chủ thể có quyền, pháp luật nước ta đặt số biện pháp bảo đảm nghĩa vụ nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi cho bên quy định nghĩa vụ cho bên tham gia giao dịch Thế chấp quyền sử dụng đất số biện pháp bảo đảm Thế chấp quyền sử dụng đất quy định BLDS 2005, Luật đất đai 2013 Luật nhà 2014 Tuy nhiên, BLDS 2015 quy định chung vấn đề (vấn đề chấp tài sản) Bên cạnh đó, phần hiểu biết người dân chưa rõ pháp luật quy định “Thế chấp quyền sử dụng đất” Bài viết nhóm giúp hiểu rõ vấn đề Khái quát chung chấp quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm 1.1.1 Thế chấp tài sản Được quy định Điều 317 BLDS 2015: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp”1 1.1.2 Quyền sử dụng đất Tại Điều 3, Luật Đất đai 2013 nêu nhiều khái niệm liên quan đến đất đai Tuy nhiên khái niệm “quyền sử dụng đất” (QSDĐ) lại chưa đề cập đến Nhưng dựa vào Điều 189 BLDS 2015 quy định quyền sử dụng tài sản để rút khái niệm quyền sử dụng đất sau: Quyền sử dụng đất quyền lợi người chiếm hữu đất đai, họ phép thực hành vi sử dụng đất mà cụ thể khai thác tính đất để sử dụng Đồng thời thông qua hành vi sử dụng đất mà người thỏa mãn nhu cầu làm cải cho xã hội để phục vụ cho lợi ích kinh tế đời sống người Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định 3, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Như vậy, Nhà nước chủ thể đặc biệt quyền sở hữu đất đai, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất khơng có quyền định đoạt đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất 1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất - Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm việc thực nghĩa vụ dân sự, theo tài sản dùng để bảo đảm QSDĐ Vì vậy, hợp đồng chấp QSDĐ vừa tuân theo quy định chấp tài sản, vừa tuân theo quy định điều chỉnh riêng loại tài sản đặc biệt đất đai quy định rõ chương XXX Bộ luật Dân năm 2005, quy định Luật Đất đai Ngồi BLDS 2015 khơng đề cập đến vấn đề “Thế chấp quyền sử dụng đất” - Ta dựa vào khái niệm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quy định Điều 715 BLDS 2005 ta suy rằng: “Thế chấp quyền sử dụng đất bên sử dụng đất (sau gọi bên chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm vịêc thực nghĩa vụ dân với bên (sau gọi bên nhận chấp) Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp”4 Điều 317, Bộ Luật dân 2015 Điều 4, Luật đất đai 2013 Điều 17, Luật đất đai 2013 Điều 715, Bộ Luật dân 2005 GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.2 Đặc điểm Thế chấp quyền sử dụng đất hình thức chấp tài sản nên mang đầy đủ đặc điểm chấp tài sản: - Đối tượng chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất Đặc biệt chấp QSDĐ khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất đai quyền sử dụng lại loại tài sản chấp quan hệ vay tài sản - Chủ sở hữu chuyển giao tài sản chấp cho bên nhận chấp, mà cần chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất biện pháp đảm bảo để thực nghĩa vụ dân - Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai) - Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn công chứng, chứng thực5 - Theo quy định, bên chấp chấp phần toàn quyền sử dụng đất 1.3 Chủ thể chấp nhận chấp quyền sử dụng đất 1.3.1 Bên chấp Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, chủ thể sau chấp quyền sử dụng đất6: “Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nước, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi” *Hộ gia đình, cá nhân: - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm g, khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013) - Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê (Điểm a, khoản 3, Điều 179 Luật Đất đai 2013) Điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 Điều 5, Luật đất đai 2013 GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất (Điều 180, Luật Đất đai 2013) * Tổ chức nước: - Tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian mà tiền thuê đất trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (Điều 174, Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền lần cho thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả nguốn gốc từ ngân sách nhà nước (khoản 2, Điều 176, Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo qui định pháp luật (khoản 3, Điều 176, Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế sử dụng đất quan nhà nươc có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất (khoản 4, Điều 176, Luật Đât đai 2013) - Tổ chức kinh tế nhận góp vốn quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác (khoản 1, Điều 177, Luật Đất đai 2013) - Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 178, Luật Đất Đai 2013) ∗ Người Việt Nam định cư nước ngoài: - Người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 1, Điều 183, Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất lần cho thời gian thuê (khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước Nhà Nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà góp vốn quyền sử dụng đất với tư cách tổ chức nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước (khoản 3, Điều 184, Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao, khu kinh tế (khoản 1, Điều 185, Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất nghệ cao, khu kinh tế trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, thời gian thuê lại (khoản 2, Điều 185, Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam (khoản 2, Điều 186, Luật Đất đai 2013) - Người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê đất để xây dựng cơng trình ngầm (Điều 187, Luật Đất đai 2013) ∗ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi: - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền sử dụng đất lần cho thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực dự án (khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013) - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có sử dụng đất hình thành nhà đầu tư nước mua cổ phần doanh nghiệp Việt Nam (khoản 4, Điều 183, Luật Đất đai 2013) - Doanh nghiệp liên doanh tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 184, Luật Đất đai 2013) - Doanh nghiệp Nhà nước Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng năm 2004 mà sử dụng giá trị quyền sử dụng đất ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, ghi nhận nợ hoàn trả tiền thuê đất theo quy định pháp luật đất đai để góp vốn thành liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước (khoản 2, Điều 184, Luật Đất đai 2013) - Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước (khoản 4, Điều 184, Luật đất đai 2013) 1.3.2 Bên nhận chấp Theo quy định luật Đất đai năm 2013, chủ thể có đủ điều kiện nhận chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Theo khoản Điều Luật tổ chức tín dụng 2010 “Tổ chức tín dụng doanh nghiệp thực một, số tất hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài vi mơ quỹ tín dụng nhân dân”7 Đồng thời, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nước, việc chấp quyền sử dụng đất cho chủ thể nêu trên, chủ thể nhận chấp bao gồm tổ chức kinh tế khác cá nhân theo qui định pháp luật khoản 1, Điều 4, Luật tổ chức tín dụng 2010 GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 1.4 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng: - Thứ nhất, chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp Thông thường bên giao kết phải có đầy đủ lực hành vi dân - Thứ hai, chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện Tức xuất phát từ ý chí thực, từ tự ý chí bên thỏa thuận hợp đồng - Thứ ba, nội dung hợp đồng không trái pháp luật đạo đức xã hội Đối tượng hợp đồng khơng thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng cần phải cụ thể, việc xác lập nghĩa vụ hợp đồng phải cụ thể có tính khả thi Những nghĩa vụ hợp đồng mà thực hợp đồng khơng coi có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền nghĩa vụ - Thứ tư, thủ tục hình thức hợp đồng phải tuân theo thể thức định phù hợp với quy định pháp luật loại hợp đồng => Hợp đồng không đáp ứng điều kiện dẫn đến vô hiệu Mặc khác điểm a khoản Điều 167 Luật Đất Đai 2013 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất loại HĐ phải công chứng chứng thực, Điều NĐ 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm giao dịch chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký Quyền nghĩa vụ bên chấp bên nhận chấp quyền sử dụng đất 2.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền bên chấp quyền sử dụng đất Quyền bên chấp quyền sử dụng đất quy định sau: - Được sử dụng đất thời hạn chấp: Phù hợp với chất biện pháp chấp tài sản nói chung quy định Điều 342 BLDS 2005, theo chấp tài sản việc bên chấp dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp - Được nhận tiền vay chấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận: Sau hợp đồng chấp quyền sử dụng đất có hiệu lự pháp lí (tại thời điểm đăng kí hợp đồng chấp quyền sử dụng đất), bên chấp nhận khoản tiền vay chấp quyền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận Bên chấp nhận tiền vay tương ứng với giá trị tài sản quyền sử dụng đất chấp Lúc khoản tiền vay thuộc sở hữu bên chấp, bên chấp quyền sử dụng khoản tiền - Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức thuộc tài sản chấp: Do bên chấp quyền sử dụng đất sử dụng đất thời hạn chấp, bên chấp có quyền hưởng hoa lợi, lợi tức thu từ tài sản đất chấp, trừ trường hợp chấp tài sản vườn cây, hoa màu, nhà tài sản khác cho hoa lợi, lợi tức có đất Trường hợp mà hoa lợi, lợi tức thuộc GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản chấp, vào nghĩa vụ người chấp, người chấp phải sử dụng hoa lợi, lợi tức mục đích, khơng làm huỷ hoại, làm giảm giá trị đất chấp - Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chấp bên nhận chấp đồng ý: Vì quyền sử dụng đất sử dụng để làm tài sản bảo đảm, việc chuyển đổi, chuyển nhượng đẫn đến việc tẩu tán tài sản đồng thời với việc cho thuê, thuê lại làm mát giảm giá trị tài sản, cần đươc đồng ý người nhận chấp cho người nhận chấp biêt tình hình tài sản chấp - Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau thực xong nghĩa vụ chấp: Khi hết thời hạn chấp, bên chấp trả nợ lãi bên nhận chấp phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chấp bên chấp có quyền nhận lại giấy đó, kể từ thời điểm người sử dụng có tồn quyền diện tích đất khơng bị hạn chế bên cho vay - So với quy định Điều 350 BLDS 2005, Điều 321 BLDS 2015 bổ sung số quyền bên chấp tài sản, gồm:8 + Nhận lại giấy tờ liên quan đến tài sản chấp bên nhận chấp giữ nghĩa vụ bảo đảm chấp chấm dứt thay biện pháp bảo đảm khác + Được bán, thay thế, trao đổi tài sản chấp, tài sản hàng hố ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua tốn tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản thay trao đổi trở thành tài sản chấp 2.1.2 Nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất9 - Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp: Theo quy định chung Nghĩa vụ bên chấp tài sản Điều 348 BLDS 2005 khơng có quy định nghĩa vụ đất tài sản gắn liền với đất loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng nên nghĩa vụ cần bên chấp thực - Làm thủ tục đăng kí việc chấp; xóa việc đăng kí chấp hợp đồng chấp chấm dứt: Việc đăng kí quyền sử dụng đất biện pháp để nhà nước quản lý đất đai, nắm tình hình sử dụng, biến động đất đai địa phương Đăng kí chấp quyền sử dụng đất hướng dẫn Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP8 Điều 321, Bộ Luật dân 2015 Điều 717, Bộ Luật dân 2005 GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất BTNMT Thứ tự ưu tiên toán người nhận bảo đảm khoảng đất (và tài sản có đất, có thỏa thuận) xác định theo thứ tự đăng kí - Sử dụng đất mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất chấp: Qua ta phân loại đất vào mục đích sử dụng đất đai phân chia thành10: + Nhóm đất nơng nghiệp + Nhóm đất phi nơng nghiệp + Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Trong thời hạn đất chấp, bên chấp có quyền sử dụng đất chấp Trong thời hạn này, bên chấp phải sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất chấp Ví dụ, đất chấp đất nơng nghiệp, bên chấp phải sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, khơng đào ao, thả cá, làm vườn trồng lâu năm làm nhà đất Trong q trình sử dụng đất, bên chấp phải bảo vệ độ màu mỡ đất, bảo vệ tần đất mặt, không sử dụng loại hóa chất làm hỏng đất, thối hóa đất đai - Thanh toán tài sản vay hạn, phương thức theo thỏa thuận hợp đồng: Bên chấp phải trả tiền vay, tiền lãi thời hạn quy định hợp đồng Đây nghĩa vụ quan trọng bên chấp, nghĩa vụ hợp đồng, không thực nghĩa vụ quyền sử dụng đất sử dụng làm tài sản chấp bị xử lí theo thỏa thuận hợp đồng chấp - Ngoài nghĩa vụ quy định Điều 348 BLDS 2005 giữ nguyên, Điều 320 BLDS năm 2015 quy định thêm nghĩa vụ cho bên chấp, gồm:11 + Giao giấy tờ liên quan đến tài sản chấp trường hợp bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác + Khi tài sản chấp bị hư hỏng thời gian hợp lý bên chấp phải sửa chữa thay tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác + Cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp cho bên nhận chấp + Giao tài sản chấp cho bên nhận chấp để xử lý đến hạn thực nghĩa vụ bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực thực không nghĩa vụ; trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực nghĩa vụ trước thời hạn vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận theo quy định luật + Không thay tài sản chấp, trừ trường hợp tài sản ln chuyển q trình sản xuất, kinh doanh tài sản luân chuyển 10 Điều 15, Luật đất đai 2013 11 Điều 320, Bộ Luật dân 2015 GVHD: Trương Thanh Hùng SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất trình sản xuất, kinh doanh bên nhận chấp đồng ý pháp luật có quy định khác 2.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chấp quyền sử dụng đất 2.2.1 Quyền bên nhận chấp quyền sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất chấp bên chấp giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp nhận khoản tiền vay tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chấp, bên nhận chấp có quyền quyền sử dụng đất thời hạn chấp bên nhận chấp không chiếm hữu đất trực tiếp lại chiếm hữu gián tiếp (chiếm hữu pháp lý) thông qua việc giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BLDS 2015 khơng có quy định cụ thể quyền nghĩa vụ bên nhận chấp QSDĐ mà quy định quyền nghĩa vụ bên nhận chấp tài sản Qua nhóm áp dụng BLDS 2005 để phân tích vấn đề này, bên nhận chấp quyền sử dụng đất có quyền sau12 - Kiểm tra, nhắc nhở bên chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích: Trong thời hạn sử dụng đất, bên chấp có quyền sử dụng đất mục đích, khơng làm hủy hoại, làm giảm giá trị đất Nghĩa vụ bên quyền bên kia, bên nhận chấp có quyền “kiểm tra, nhắc nhở bên chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất sử dụng đất mục đích” Trong trường hợp bên chấp vi phạm nghĩa vụ mình, bên nhận chấp có quyền đơn phương đình hợp đồng yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền xử lí vi phạm Nếu bên chấp vi phạm việc hủy hoại đất dẫn đến tình trạng khơng thể sử dụng đất gây hậu nghiêm trọng, bên nhận chấp có quyền hủy bỏ hợp đồng, người vi phạm bị xử lí theo pháp luật Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất, bên chấp phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận chấp - Được ưu tiên toán nợ trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chấp, sau trừ chi phí bán đấu giá: Việc chấp quyền sử dụng đất để vay tiền biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự đăng kí việc chấp 2.2.2 Nghĩa vụ cuả bên nhận chấp quyền sử dụng đất - Cùng với bên chấp đăng ký việc chấp Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải đăng kí UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất quyền 12 Điều 720, Bộ Luật dân 2005 GVHD: Trương Thanh Hùng 10 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên nhận chấp, thực nghĩa vụ nhằm để bảo vệ quyền lợi ưu tiên bên nhận chấp đến hạn mà bên chấp không thực thực không đầy đủ nghĩa vụ - Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên chấp thực nghĩa vụ bảo đảm chấp: Khi hết thời hạn chấp, bên chấp thực xong nghĩa vụ, bên nhận chấp phải trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên chấp, nghĩa bên nhận chấp khơng quyền diện tích đất chấp trước Hiệu lực chấp quyền sử dụng đất chấm dứt - Ngồi ra, bên nhận chấp phải có nghĩa vụ: Bảo quản an tồn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất pháp lý để chứng minh người sử dụng đất hoàn tồn hợp pháp Do bên nhận chấp có trách nhiệm giữ gìn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bên chấp giao cho mình, coi giấy quyền tài sản Bồi thường thiệt hại cho bên chấp làm hư hỏng, mát giấy tờ quyền sử dụng đất thời hạn chấp Hình thức, thủ tục, quan đăng ký, hiệu lực, thời hạn giải quyết, lệ phí đăng ký hậu pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất * Điều kiện thực chấp quyền sử dụng đất Theo quy định Điều 188, Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất quyền chấp quyền sử dụng đất có đầy đủ điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định khoản 3, Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1, Điều 168 luật Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất (GCNQSDĐ) giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ có quyền lợi ích hợp pháp người có quyền sử dụng đất - Đất khơng có tranh chấp: Đất trường hợp có tranh chấp quyền thừa kế, tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ với cá nhân tổ chức mang chấp quyền sử dụng đất - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Quyền sử dụng đất người phải thi hành án Toà án định kê biên để bảo đảm thi hành án, quan Thi hành án thực theo nội dung Bản án, Quyết định Toà án tuyên kê biên quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án Trong trường hợp đem quyền sử dụng đất chấp GVHD: Trương Thanh Hùng 11 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Trong thời hạn sử dụng đất: Đất đem chấp quyền sử dụng phải nằm thời hạn sử dụng đất theo quy định điều 126 Luật đất đai Thiếu điều kiện mà người sử dụng đất thực việc chấp QSDĐ, việc chấp QSDĐ không pháp luật Nếu phát sinh tranh chấp hợp đồng chấp sử dụng đất hợp đồng vơ hiệu 3.1 Hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Theo Điều 500 BLDS 2015 quy định hợp đồng quyền sử dụng đất: theo “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” - Như hợp đồng quyền sử dụng đất bao gồm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khơng có quy định cụ thể riêng nên hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng quyền sử dụng đất phải lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan”13 - Ngoài hợp đồng chấp quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thức theo quy định Khoản Điều 167 Luật đất đai năm 2013 phải đăng ký theo Điều NĐ 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm Việc công chứng, chứng thực thực hiên theo Luật đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Nghị định 23/2015 chứng thực đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 28 Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm 3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thứ nhất, sở hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ người khác, bên chấp công chứng, chứng thực hợp đồng xác nhận theo quy định pháp luật, sau nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký đất đai; trường hợp bên chấp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng thơn nộp hồ sơ Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trường hợp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất ký kết trước thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng nộp hồ sơ đăng ký chấp thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng 13 khoản 1, Điều 502, Bộ Luật dân 2015 GVHD: Trương Thanh Hùng 12 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất - Thứ hai, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chấp ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nhận hồ sơ sau 15 giờ, hồn thành việc đăng ký ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ đăng ký khơng q 03 ngày làm việc - Thứ ba, sau chấm dứt hợp đồng, bên chấp gửi hồ sơ xin xoá đăng ký chấp đến nơi đăng ký chấp Văn phòng đăng quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ thực việc xoá đăng ký chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồ sơ địa ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nhận hồ sơ sau 15 giờ, hồn thành việc đăng ký ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ đăng ký khơng q 03 ngày làm việc - Thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định cụ thể Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT: Bước 1: Nộp hồ sơ đăng kí quan có thẩm quyền14 Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ đăng kí15 Bước 3: Đăng kí16 Bước 4: Trả kết đăng kí17 3.3 Cơ quan đăng kí chấp quyền sử dụng đất hồ sơ đăng ký * Cơ quan đăng ký - Văn phòng đăng kí đất đai trực thuộc sở tài nguyên môi trường chi nhánh thực đăng kí, cung cấp thơng tin chấp quyền sử dụng đất - Cơ quan trực tiếp thực TTHC: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện 14 Điều 29, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất 15 Điều 30, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất 16 Điều 31, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất 17 Điều 37, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất GVHD: Trương Thanh Hùng 13 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất * Hồ sơ đăng kí chấp quyền sử dụng đất Theo Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định hồ sơ đăng ký bao gồm:18 - Đơn yêu cầu đăng ký chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC; - Hợp đồng chấp hợp đồng chấp có cơng chứng, chứng thực trường hợp pháp luật có quy định; - Giấy chứng nhận; - Giấy tờ chứng minh trường hợp sau: Văn ủy quyền trường hợp người yêu cầu đăng ký chấp người ủy quyền; Một loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng khơng phải nộp lệ phí đăng ký chấp quyền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều 13 Thơng tư này, có u cầu miễn lệ phí đăng ký chấp Số lượng hồ sơ: 01 3.4 Thời hạn giải hồ sơ đăng ký - Theo quy định khoản 1, 2, Điều 18, Nghị định 83/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm thì: “Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có trách nhiệm giải hồ sơ đăng ký, đăng ký thay đổi, đăng ký văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm, sửa chữa sai sót đăng ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nhận hồ sơ sau 15 giờ, hồn thành việc đăng ký ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ đăng ký không 03 ngày làm việc; Thời hạn quy định khoản Điều tính từ ngày quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.19 - Bên cạnh Điều 8, Thơng tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định cụ thể thời hạn giải hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất cụ thể là: “Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký trả kết trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định khoản Điều Thông tư ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nhận hồ sơ sau 15 hồn thành việc đăng ký trả kết ngày 18 Điều 19, TTLT Số 09/2016/ TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất 19 khoản 1, 2, Điều 18, Nghị định 83/2010/NĐ-CP Về đăng ký giao dịch bảo đảm GVHD: Trương Thanh Hùng 14 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất làm việc tiếp theo; Trường hợp phải kéo dài thời gian giải hồ sơ đăng ký khơng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.”20 3.5 Thời điểm có hiệu lực việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất - Theo quy định Luật Đất đai 2013 thì: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính21” - Ngồi Điều 6, Thơng tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp Tài nguyên - Môi trường ban hành quy định thời hạn giải hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất22: “1 Việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất quy định điểm a, b, c, d, đ, g h khoản Điều Thông tư có hiệu lực kể từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa Thời điểm có hiệu lực việc đăng ký chấp quy định điểm e khoản Điều Thông tư xác định sau: Trường hợp bổ sung tài sản chấp quyền sử dụng đất mà bên không ký kết hợp đồng chấp thời điểm có hiệu lực việc đăng ký xác định thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thay đổi vào Sổ địa Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung khác đăng ký không thuộc trường hợp quy định điểm a khoản này, yêu cầu sửa chữa sai sót lỗi người thực đăng ký, chuyển tiếp đăng ký chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà thời điểm có hiệu lực việc đăng ký xác định thời điểm đăng ký chấp ban đầu” Kết luận Pháp luật chấp QSDĐ không ngừng phát triển, hồn thiện có nhiều ưu điểm, đó, quy định tài sản chấp QSDĐ, quy định quyền, nghĩa 20 Điều 8, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất 21 khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013 22 Điều 6, Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hướng dẫn việc đăng kí chấp quyền sử dụng đất GVHD: Trương Thanh Hùng 15 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất vụ bên hợp đồng chấp QSDĐ, quy định trình tự thủ tục, hiệu lực thời hạn chấp QSDĐ, quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng TCQSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật quy định chấp QSDĐ nhiều hạn chế như: số quy định liên quan đến QSDĐ, chấp QSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tư chưa thống nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chưa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ, công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục, giải thích pháp luật hình thức; dịch vụ tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý nhiều khó khăn… GVHD: Trương Thanh Hùng 16 SVTH: Nhóm Bài báo cáo đề: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân 2015 Luật tổ chức tín dụng 2010 Luật Đất đai 2013 Luật Nhà 2014 Nghị đinh 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 11/2012/NĐ-CP Nghị định 83/2010/NĐ-CP Đăng kí giao dich bảo đảm Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết số điều luật đất đai năm 2013 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất Trang thông tin điện tử https://thongtinphapluatdansu.com/2008/04/29/3425/ 2.https://luatminhgia.com.vn/kien-thuc-dan-su/quy-dinh-ve-hop-dong-the-chap-quyensu-dung-dat.aspx https://luatduonggia.vn/hoi-ve-thu-tuc-the-chap-quyen-su-dung-dat Theo Luật Dương Gia, Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chấp, 2014, https://luatduonggia.vn/quyen-va-nghia-vu-cua-cac-ben-trong-hop-dong-the-chap 5.Theo Luật Dương Gia, Xử lí tài sản chấp quyền xử dụng đất, 2015, https://luatduonggia.vn/xu-ly-tai-san-the-chap-la-quyen-su-dung-dat GVHD: Trương Thanh Hùng 17 SVTH: Nhóm ... quyền sử dụng đất 2.1 Quyền nghĩa vụ bên chấp quyền sử dụng đất 2.1.1 Quyền bên chấp quyền sử dụng đất Quyền bên chấp quyền sử dụng đất quy định sau: - Được sử dụng đất thời hạn chấp: Phù hợp với... bao gồm hợp đồng chấp quyền sử dụng đất khơng có quy định cụ thể riêng nên hình thức hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo hình thức hợp đồng quyền sử dụng đất: Hợp đồng quyền sử dụng đất phải... điểm chấp tài sản: - Đối tượng chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất Đặc biệt chấp QSDĐ khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất đai quyền sử dụng lại loại tài sản chấp