định giá tài sản 2017

1 Khái niệm đặc điểm thẩm định giá tài sản: - Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế - Mặc dù có nhiều định nghĩa, nét đặc trưng thẩm định giá cần thừa nhận là: +Thẩm định giá cơng việc ước tính.Thẩm định giá hoạt động đòi hỏi tính chun mơn Giá trị tài sản tính tiền Tài sản định giá tài sản nào, song chủ yếu bất động sản Xác định địa điểm, thời điểm cụ thể Xác định cho mục đích định Dữ liệu sử dụng trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường Phân loại tài sản thẩm định giá: - Bất động sản: Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, khơng di dời được, bao gồm : Đất đai, Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định pháp - luật Động sản: Động sản tài sản bất động sản” Động sản bao gồm tài sản sau: Tài sản hữu hình nhận biết, di chuyển Tài sản vơ hình : lợi ích có từ thực thể vơ hình (quyền, mối quan hệ, tài sản vơ hình khơng tách biệt, hay quyền sở hữu trí tuệ) Vốn lưu động chứng khoán hay tài sản hành Tài sản cố định bất động - sản Doanh nghiệp: Doanh nghiệp tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật nhằm - mục đích thực hoạt động kinh doanh Quyền tài sản: Theo điều 188 Bộ Luật Dân Sự, “Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ” Vai trò thẩm định giá tài sản: Tư vấn giá trị, giá tài sản giúp chủ thể tài sản bên có liên quan công chúng đầu tư đưa định liên quan đến việc mua-bán, đầu tư, cho vay tài sản Là công cụ quản lý giá Nhà nước Kích thích thị trường bất động sản, thị trường tài Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy phát triển thị trường tài sản nước toàn giới Tạo điều kiện thuận lợi cho tồn cầu hố hội nhập kinh tế giới giá trị tài sản nói chung, ngành thẩm định giá nói riêng Khái niệm giá cả, giá trị, chi phí: - Giá khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ Giá khoản thu nhập mà người bán nhận nhờ việc tiêu thụ sản phẩm hay dịch vụ Giá xác định tiền, hình thành quan hệ mua bán Giá số tiền định yêu cầu chào bán hay tốn cho hàng hóa hay dịch vụ Phản ánh chi phí tiền mà - người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận Giá trị tài sản biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Chủ thể nhận lợi ích tiền – nhận giá trị, khơng thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ - - như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm Theo IVSC: “Chi phí” mức giá trả cho hàng hóa dịch vụ số tiền cần có để tạo để sản xuất hàng hóa dịch vụ Giống khác khái niệm +Giống nhau: Đều thể số tiền định Đều sử dụng để đo lường lợi ích hàng hóa chủ thể + Khác nhau:Chi phí dạng đặc biệt giá Chi phí cách gọi khác giá cả, người mua dùng cho yếu tố đầu vào họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ Giá cả, chi phí điều kiện định coi thước đo giá trị Giá trị thị trường: khái niệm, đặc điểm: - Khái niệm: Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình - thường Đặc điểm: Giá trị thị trường giá trị ước tính Giá trị thị trường xác định điều kiện thương mại bình thường, khách quan, độc lập khơng chịu áp lực nào.Giá trị thị trường xác định thời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường xác định điều kiện người mua sẵn sàng mua không buộc phải mua Giá trị thị trường xác định điều kiện người bán sẵn sàng bán Giá trị phi thị trường: kn, - K.n: Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản - thị trường số k.n khác: Giá trị sử dụng (value in use):Là biểu tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho người cụ thể sử dụng tài sản Khái niệm giá trị sử dụng thường áp dụng cho “tài sản có thị trường hạn chế” “tài sản có tính chất chun dùng”: + Giá trị đầu tư:Là số tiền mà tài sản mang lại một nhóm nhà đầu tư định cho mục tiêu dự án đầu tư xác định + Giá trị doanh nghiệp + Giá trị bảo hiểm Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị sử dụng: - Yếu tố chủ quan: Yếu tố chủ quan mục đích việc định giá, khả cá nhân thẩm định viên, nhạy cảm nghề nghiệp, chịu chi phối yếu tố cảm tính để ước tính giá trị tài sản + chuyển giao quyền sở hữu Tài tín dụng Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng Phát triển tài sản đầu tư Xác định giá trị tài sản doanh - nghiệp.Tính pháp lý Các yếu tố khách quan: Có thể phân biệt yếu tố sau: + Các yếu tố mang tính vật chất: Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với công dụng tài sản Quan điểm giá trị khách hàng + Các yếu tố tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản + Các yếu tố mang tính kinh tế: cung cầu yếu tố tác động đến cung cầu +Các yếu tố khác: Tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng… Các nguyên tắc thẩm định giá TS: - Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Nguyên tắc thay Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cân Nguyên tắc thu nhập tăng giảm.Nguyên tắc phân phối thu nhập Nguyên tắc tuân thủ Nguyên tắc cạnh tranh Khái niệm PP thẩm định giá, cứ: - Các phương pháp thẩm định giá cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên giá - sử dụng để thẩm định giá Các để lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất: Thuộc tính tài sản Mục đích thẩm định giá Mức độ tin cậy thông tin Khả sử dụng tài liệu thị trường 10.Các phương pháp thẩm định định giá sd: - Phương pháp so sánh thẩm định giá phương pháp dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường + Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế: Một người mua thận trọng không trả giá cho tài sản nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh để ước tính giá trị TS phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản + Ưu, nhược điểm: Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có sở vững để cơng nhận dựa vào chứng giá trị thị trường Nhược điểm: Để áp dụng pp này, điều kiện bắt buộc cần đạt phải có thông tin tài sản tương tự với TS cần thẩm định giá khó tìm - thơng tin thị trường giống với tài sản thẩm định giá vật chất thời gian Phương pháp chi phí phương pháp dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường tài sản cần - thẩm định giá Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá + Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc sử dụng tốt cao nhất: Sử dụng mức cao nhất, tốt tài sản đẻ tạo lãi ròng hay giá trị lớn vào ngày thẩm định giá Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: triển vọng mang lại lợi ích tương lai - tài sản sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển +Ứng dụng: Phù hợp với tài sản có tiềm phát triển Phương pháp thặng dư phương pháp thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá, tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán/cho thuê tối thiểu Phương pháp - khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm 11 - định giá K.n , vai trò quy trình thẩm định giá TS: Quy trình thẩm định giá tài sản trình có tính hệ thống, logic, thể trình tự hành động nội dung công việc thẩm định giá, qua cung cấp cho thẩm định viên hướng dẫn hành động phù hợp trình thực - cơng tác định giá Vai trò: Giúp thẩm định viên giá thực nhiệm vụ cách có hệ thống việc xác định giá trị tài sản Giúp nâng cao chất lượng, độ tin cậy báo cáo thẩm định giá.Giúp nâng cao lòng tin cơng chúng kết thẩm định giá tài sản.Giúp nâng cao tính cạnh tranh, hiệu hoạt động doanh nghiệp thông qua việc tuân thủ quy định chung đảm bảo chuẩn mực hoạt động thẩm định giá Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường phân tích số liệu, áp dụng kỹ thuật cần thiết nhằm xác định 12 - giá trị tài sản Các bên thực quy trình thẩm định giá TS Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở định giá: Khách hàng mục đích thẩm định giá khách hàng, Xác định đối tượng cần thẩm định giá, Bên thứ ba sử dụng kết thẩm định giá, Cơ sở giá trị thẩm định giá, Những điều kiện ràng buộc trình thẩm định giá, Thời điểm thẩm định giá, Những xung đột lợi ích xảy - ,Xác định nguồn liệu cần thiết lựa chọn phương pháp định giá Bước 2: Lập kế hoạch định giá: Xác định nguồn liệu liên quan, Dự kiến tiến độ thực cơng việc,Dự trù kinh phí cho bước ,Phân công nhân sự,Đánh - giá rủi ro biện pháp ngăn ngừa rủi ro xảy Bước 3: Khảo sát trường, thu thập thông tin: Khảo sát trường, kiểm - tra xác định thực trạng tài sản ,Thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thơng tin: Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản, Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần thẩm định giá, Phân - tích khách hàng, Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: Trên sở phân tích bước trên, người định giá phải lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng Phương pháp thẩm định giá phải nêu rõ báo cáo thẩm định giá - Bước 6: Lập báo cáo kết chứng thư thẩm định giá: Báo cáo kết định giá văn thẩm định viên lậpBáo cáo kết định giá phải thể thơng tin theo thực tế, mang tính mơ tả dựa chứng cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản định giá.Chứng thư thẩm định giá văn doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết thẩm định 13 - giá tài sản Báo cáo thẩm định giá: k.n, ND Báo cáo định giá văn thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến thức q trình định giá, mức giá ước tính tài sản mà khách hàng yêu - cầu định giá Nội dung: Những thông tin tài sản, khách hàng dịch vụ thẩm định giá, thẩm định viên công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá Những pháp lý để thẩm định giá Mô tả đặc điểm tài sản mặt kỹ thuật Mô tả đặc điểm tài sản mặt pháp lý Những giả thiết hạn chế thẩm định giá trị tài sản Kết khảo sát thực địa Những lập luận mức giá cuối Phương pháp thẩm định giá Xử lý vấn đề phức tạp, không rõ ràng trình thẩm định giá Những quyền lợi ích cá nhân (nếu có) thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá Tên, chữ ký thẩm định viên tiến hành thẩm 14 - định giá tài sản Phụ lục đính kèm báo cáo kết thẩm định giá Chứng thư định giá: K.n, nội dung: Chứng thư định giá văn doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhầm công bố cho khách hàng bên thứ ba nội dung liên quan đến kết - định giá tài sản Nội dung: Mục đích định giá ; Thời điểm định giá ;Các định giá ;Các sở giá trị định giá ; Mô tả xác tài sản định giá ;Ứng dụng phương pháp định giá ; Kết định giá ; Chữ ký định viên giám đốc tổ chức định giá, 15 đóng dấu tổ chức định giá Hợp đồng: K.n, ND - Hợp đồng định giá tài sản thỏa thuận bên, theo bên cung ứng dịch vụ định giá thực công việc định giá cho bên thuê dịch vụ, bên thuê - dịch vụ phải trả tiền thuê dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ định giá tài sản Nội dung: Thông tin bên định giá bên yêu cầu định giá Tài sản định giá Mục đích định giá Quyền nghĩa vụ bên Giá trị hợp đồng điều khoản toán.Thời gian thực hợp đồng Điều khoản đơn phương 16 - chấm dứt hợp đồng Điều khoản chung Bất động sản: k.n, đặc điểm Bất động sản có đặc điểm gắn cố định với khơng gian, vị trí định, - khơng di dời Đặc điểm: Tính bất động (cố định)Tính khơng đồng Tính khan Tính 17 - bền vững, đời sống kinh tế dài Tính chịu ảnh hưởng lẫn Có giá trị lớn Thị trường BĐS: k.n ,đặc điểm: Thị trường bất động sản loại thị trường bao gồm giao dịch bất động sản - thực thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ Đặc điểm: Có cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch Thị trường bất động sản thị trường mang tính khu vực Thị trường bất động sản dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo Cung bất động sản chậm co giãn giá thay đổi.Hoạt động thị trường bất động sản phụ thuộc vào kiểm 18 - soát Nhà nước: Các yếu tố tác động đến giá BĐS Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS: +Nhóm yếu tố tự nhiên:Vị trí BĐS Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất Địa hình bất động sản tọa lạc Hình thức bên ngồi Đặc điểm mặt đất lòng đất Tình trạng môi trường.Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên + Nhóm yếu tố kinh tế:Khả mang lại thu nhập từ BĐS Những tiện nghi gắn liền với BĐS +Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường:Tính hữu dụng BĐS.Nhu cầu loại BĐS thị trường - Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS:Tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có.Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế - quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với BĐS Các yếu tố chung bên ngoài:Các yếu tố trị pháp lý Các sách có tác động gián tiếp Các sách tác động trực tiếp Các yếu tố thuộc 19 - kinh tế vĩ mô Các yếu tố xã hội Các phương pháp thẩm định giá BĐS Pp so sánh: Là phương pháp định giá BĐS đối chiếu so sánh với giá BĐS tương tự giao dịch thị trường thời gian gần hình thành giá giao dịch thị trường + nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí khơng trả giá cho tài sản nhiều chi phí để mua tài sản lựa chọn mà có hữu ích Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh có ước tính tham giá đóng góp yếu tố hay phận tài sản tổng giá trị thị trường + Các bước tiến hành: Các bước tiến hành Bước : Tìm kiếm thông tin bất động sản giao dịch thời gian gần so sánh với bất động sản mục tiêu mặt, yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị Bước 2: Tiến hành kiểm tra phân tích giao dịch chứng nhằm đảm bảo tính chất so sánh với bất động sản mục tiêu Bước 3: Lựa chọn số bất động sản so sánh thích hợp Bước 4: Xác định yếu tố khác bất động sản mục tiêu bất động sản chứng cớ Đồng thời, dựa yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá bất động sản so sánh Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu sở giá bất động sản điều chỉnh + ưu nhược điểm: Ưu điểm: Đây phương pháp phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế, xuất phát từ ưu điểm sau:Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật Là phương pháp thể đánh giá thị trường.Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác Hạn chế:Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực sử dụng để so sánh Nếu có bất động sản so sánh đáp ứng yêu cầu trên, kết có độ xác Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử Đòi hỏi nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường + Điều kiện áp dụng:Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy kiếm tra được.Thị trường phải ổn định.Là phương pháp chung để định giá bất động sản dùng cho mục đích mua bán, chấp, thường dùng - trường hợp:Các bất động sản có tính đồng Các mảnh đất trống Phương pháp chi phí: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí việc ước tính giá trị bất động sản dựa chi phí hợp lý tạo bất động sản + Nguyên tắc áp dụng Nguyên tắc thay thế: Giá trị tài sản có, đo chi phí làm tài sản tương tự vật thay Ngun tắc đóng góp: Q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản + Các trường hợp áp dụng: Phương pháp chi phí chủ yếu áp dụng trong: Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù Kiểm tra kết phương pháp thẩm định giá khác + Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản cách coi đất trống sử dụng điều kiện tốt hiệu Bước 2: Ước tính chi phí để xây dựng mới, để tái tạo, thay cơng trình xây dựng có đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật 10 Bước 3: Xác định hao mòn ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) cơng trình có đất Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng hành cơng trình Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá cách cộng (+) kết bước kết bước + Những ưu điểm, hạn chế Ưu điểm: - Được sử dụng khơng có chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá bất động sản thay đổi chủ sở hữu thiếu sở dự báo lợi ích tương lai - Thích hợp định giá bất động sản dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp phụ thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm thẩm định viên Hạn chế: Việc định giá theo phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường phương pháp so sánh.Chi phí nói chung không với giá trị không tạo giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng nhiều phận chưa với giá trị toàn bộ.Việc ước tính số khoản phải giảm giá trở nên chủ quan khó thực Trên thực tế chưa có phương pháp ước tính giảm giá cụ thể chấp nhận rộng rãi.Để áp dụng phương pháp đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm đặc biệt phải thành thạo kĩ thuật xây dựngNhìn chung - người ta dùng phương pháp trường hợp quan trọng Phương pháp thu nhập:Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập phương pháp ước tính giá trị tài sản cách thể giá khoản thu nhập ròng ước tính tương lai tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm + Nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc sử dụng tốt cao nhất: Sử dụng mức cao nhất, tốt tài sản để tạo lãi ròng hay giá trị lớn vào ngày thẩm định giá.Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị thị 11 trường BĐS đo lường khả tạo thu nhập, lợi ích mong đợi tương lai bất động sản, đặc biệt bất động sản đầu tư Vì thẩm định giá cần dự đốn sát khả sinh lợi bất động sản + Các trường hợp áp dụng: Áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập trung tương lai Ví dụ: khách sạn, nhà hàng, đất nơng nghiệp,… + Các bước tiến hành Phương pháp thu nhập gồm phương pháp phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp chiết khấu dòng tiền a Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vơ hạn Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm tài sản mang lại Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định tương lai 12 ... - định giá tài sản Nội dung: Mục đích định giá ; Thời điểm định giá ;Các định giá ;Các sở giá trị định giá ; Mơ tả xác tài sản định giá ;Ứng dụng phương pháp định giá ; Kết định giá ; Chữ ký định. .. xác định 12 - giá trị tài sản Các bên thực quy trình thẩm định giá TS Bước 1: Xác định tổng quát tài sản cần thẩm định giá loại hình giá trị làm sở định giá: Khách hàng mục đích thẩm định giá. .. dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ định giá tài sản Nội dung: Thông tin bên định giá bên yêu cầu định giá Tài sản định giá Mục đích định giá Quyền nghĩa vụ bên Giá trị hợp đồng điều khoản toán.Thời