định giá tài sản 2017

Phân loại tài sản trong thẩm định giá: - Bất động sản: Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm : Đất đai, Nhà ở, công trì

1. Khái niệm và đặc điểm thẩm định giá tài sản:

-Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế

- Mặc dù có rất nhiều định nghĩa, nhưng những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:

+Thẩm định giá là công việc ước tính.Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn Giá trị của tài sản được tính bằng tiền Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản Xác định tại một địa điểm, thời điểm cụ thể Xác định cho một mục đích nhất định Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

2. Phân loại tài sản trong thẩm định giá:

- Bất động sản: Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm : Đất đai, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

- Động sản: Động sản là những tài sản không phải là bất động sản” Động sản

bao gồm những tài sản sau: Tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được Tài sản vô hình : là các lợi ích có được từ những thực thể vô hình (quyền, mối quan hệ, tài sản vô hình không tách biệt, hay quyền sở hữu trí tuệ) Vốn lưu động

và chứng khoán hay tài sản hiện hành Tài sản cố định không phải là bất động sản

- Doanh nghiệp: Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh

- Quyền tài sản: Theo điều 188 Bộ Luật Dân Sự, “Quyền tài sản là những quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền

sở hữu trí tuệ”

3. Vai trò thẩm định giá tài sản: Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài

sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua-bán, đầu tư, cho vay tài sản Là công cụ cơ bản trong quản lý giá cả của Nhà nước Kích thích thị trường bất động sản, thị trường tài chính Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới về giá trị tài sản nói chung, về ngành thẩm định giá nói riêng

4. Khái niệm giá cả, giá trị, chi phí:

- Giá cả là khoản tiền mà người mua phải trả cho người bán để được quyền sở hữu sản phẩm hay dịch vụ Giá cả là khoản thu nhập mà người bán nhận được nhờ việc tiêu thụ sản phẩm hay dịch vụ Giá cả được xác định bằng tiền, được hình thành trong quan hệ mua bán Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào bán hay thanh toán cho một hàng hóa hay dịch vụ Phản ánh chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà người bán nhận được

- Giá trị tài sản là sự biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền – nhận được giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán, ví dụ như: giá trị doanh nghiệp, giá trị bảo hiểm

- Theo IVSC: “Chi phí” là mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch vụ

- Giống và khác nhau giữa 3 khái niệm

+Giống nhau: Đều thể hiện bằng một số tiền nhất định Đều có thể sử dụng để

đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể

+ Khác nhau:Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả Chi phí là cách gọi khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ Giá cả, chi phí trong những điều kiện nhất định đều có thể coi là thước đo giá trị

5. Giá trị thị trường: khái niệm, đặc điểm:

- Khái niệm: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên

là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

- Đặc điểm: Giá trị thị trường là giá trị ước tính Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện thương mại bình thường, khách quan, độc lập và không chịu bất

cứ áp lực nào.Giá trị thị trường được xác định tại thời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện người mua sẵn sàng mua nhưng không buộc phải mua Giá trị thị trường được xác định trong điều kiện người bán sẵn sàng bán

6. Giá trị phi thị trường: kn,

- K.n: Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường

- 1 số k.n khác: Giá trị đang sử dụng (value in use):Là sự biểu hiện bằng tiền những lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho một người cụ thể đang sử dụng tài sản Khái niệm về giá trị đang sử dụng thường được áp dụng cho những “tài sản

có thị trường hạn chế” và những “tài sản có tính chất chuyên dùng”:

+ Giá trị đầu tư:Là số tiền mà tài sản mang lại đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nhất định cho những mục tiêu và dự án đầu tư đã xác định

+ Giá trị doanh nghiệp

+ Giá trị bảo hiểm

7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị sử dụng:

- Yếu tố chủ quan: Yếu tố chủ quan là các mục đích của việc định giá, là khả năng của mỗi cá nhân thẩm định viên, là sự nhạy cảm nghề nghiệp, chịu sự chi phối của yếu tố cảm tính để ước tính giá trị tài sản

+ chuyển giao quyền sở hữu Tài chính và tín dụng Xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng Phát triển tài sản và đầu tư Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.Tính pháp lý

- Các yếu tố khách quan: Có thể phân biệt các yếu tố như sau:

+ Các yếu tố mang tính vật chất: Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với công dụng của tài sản Quan điểm về giá trị của khách hàng + Các yếu tố về tình trạng pháp lý: Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản

+ Các yếu tố mang tính kinh tế: cung cầu và các yếu tố tác động đến cung cầu +Các yếu tố khác: Tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng…

8. Các nguyên tắc thẩm định giá TS:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc

dự kiến lợi ích tương lai Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc cung cầu Nguyên tắc thay đổi Nguyên tắc cân bằng Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm.Nguyên tắc phân phối thu nhập Nguyên tắc tuân thủ Nguyên tắc cạnh tranh

9. Khái niệm các PP thẩm định giá, căn cứ:

- Các phương pháp thẩm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên giá

sử dụng để thẩm định giá

- Các căn cứ để lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất: Thuộc tính của tài sản Mục đích của thẩm định giá Mức độ tin cậy của các thông tin Khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

10.Các phương pháp thẩm định định giá và các sd:

- Phương pháp so sánh trong thẩm định giá là phương pháp dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường

+ Nguyên tắc áp dụng:

Nguyên tắc thay thế: Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị TS phải dựa trên

cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

+ Ưu, nhược điểm:

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm: Để áp dụng pp này, điều kiện bắt buộc cần đạt được là phải có thông tin về tài sản tương tự với TS cần thẩm định giá trong khi khó tìm được thông tin thị trường giống với tài sản thẩm định giá về vật chất và thời gian

- Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản

tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

- Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

+ Nguyên tắc áp dụng:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất: Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một tài sản đẻ tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hóa thu nhập

- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của

tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

+Ứng dụng: Phù hợp với những tài sản có tiềm năng phát triển Phương pháp thặng dư là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá, tư vấn chi phí xây dựng tối đa và tiền bán/cho thuê tối thiểu Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền

lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

11. K.n , vai trò quy trình thẩm định giá TS:

- Quy trình thẩm định giá tài sản là quá trình có tính hệ thống, logic, thể hiện trình

tự hành động cũng như nội dung công việc thẩm định giá, qua đó cung cấp cho

những thẩm định viên sự hướng dẫn hành động phù hợp trong quá trình thực hiện công tác định giá của mình

- Vai trò: Giúp thẩm định viên về giá thực hiện nhiệm vụ của mình một cách có

hệ thống trong việc xác định giá trị của tài sản Giúp nâng cao chất lượng, độ tin cậy của báo cáo thẩm định giá.Giúp nâng cao lòng tin của công chúng đối với các kết quả thẩm định giá tài sản.Giúp nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp thông qua việc tuân thủ các quy định chung và đảm bảo chuẩn mực của các hoạt động thẩm định giá Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường và phân tích số liệu, áp dụng các kỹ thuật cần thiết nhằm xác định giá trị tài sản

12. Các bên thực hiện trong quy trình thẩm định giá TS

- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá: Khách hàng và mục đích thẩm định giá của khách hàng,

Xác định đối tượng cần thẩm định giá, Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá, Cơ sở giá trị của thẩm định giá, Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định giá, Thời điểm thẩm định giá, Những xung đột lợi ích có thể xảy ra ,Xác định nguồn dữ liệu cần thiết và lựa chọn phương pháp định giá

- Bước 2: Lập kế hoạch định giá: Xác định nguồn dữ liệu liên quan, Dự kiến tiến

độ thực hiện công việc,Dự trù kinh phí cho mỗi bước ,Phân công nhân sự,Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra

- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin: Khảo sát hiện trường, kiểm

tra và xác định thực trạng của tài sản ,Thu thập thông tin

- Bước 4: Phân tích thông tin: Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường

tài sản, Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá, Phân tích về khách hàng, Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá: Trên cơ sở những phân

tích ở các bước trên, người định giá sẽ phải lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng Phương pháp thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá

- Bước 6: Lập báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá: Báo cáo kết quả

định giá là văn bản do thẩm định viên lậpBáo cáo kết quả định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản định giá.Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản

13. Báo cáo thẩm định giá: k.n, ND

- Báo cáo định giá là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá ước tính của tài sản mà khách hàng yêu cầu định giá

- Nội dung: Những thông tin cơ bản về tài sản, khách hàng của dịch vụ thẩm định giá, thẩm định viên và công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản Kết quả khảo sát thực địa Những lập luận về mức giá cuối cùng Phương pháp thẩm định giá Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá

14. Chứng thư định giá: K.n, nội dung:

- Chứng thư định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhầm công

bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá tài sản

- Nội dung: Mục đích định giá ; Thời điểm định giá ;Các căn cứ định giá ;Các cơ

sở giá trị định giá ; Mô tả chính xác tài sản định giá ;Ứng dụng các phương pháp định giá ; Kết quả định giá ; Chữ ký của định viên và giám đốc tổ chức định giá, đóng dấu tổ chức định giá

15. Hợp đồng: K.n, ND

- Hợp đồng định giá tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cung ứng dịch vụ định giá thực hiện công việc định giá cho bên thuê dịch vụ, còn bên thuê dịch vụ phải trả tiền thuê dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ định giá tài sản

- Nội dung: Thông tin về bên định giá và bên yêu cầu định giá Tài sản định giá Mục đích định giá Quyền và nghĩa vụ của các bên Giá trị hợp đồng và điều khoản thanh toán.Thời gian thực hiện hợp đồng Điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng Điều khoản chung

16. Bất động sản: k.n, đặc điểm

- Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được

- Đặc điểm: Tính bất động (cố định)Tính không đồng nhất Tính khan hiếm Tính bền vững, đời sống kinh tế dài Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Có giá trị lớn

17. Thị trường BĐS: k.n ,đặc điểm:

- Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ

- Đặc điểm: Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi.Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước:

18. Các yếu tố tác động đến giá BĐS

- Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

+Nhóm các yếu tố tự nhiên:Vị trí của BĐS Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất Địa hình bất động sản tọa lạc Hình thức bên ngoài Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất Tình trạng môi trường.Các tiện lợi và nguy cơ rủi

ro của tự nhiên

+ Nhóm các yếu tố kinh tế:Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS Những tiện nghi gắn liền với BĐS

+Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:Tính hữu dụng của BĐS.Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:Tình trạng pháp lý của BĐS: các

giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS

- Các yếu tố chung bên ngoài:Các yếu tố chính trị pháp lý Các chính

sách có tác động gián tiếp Các chính sách tác động trực tiếp Các yếu tố thuộc

về kinh tế vĩ mô Các yếu tố xã hội

19. Các phương pháp thẩm định giá BĐS

- Pp so sánh: Là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so sánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian gần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường

+ nguyên tắc áp dụng: Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham giá đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường

+ Các bước tiến hành: Các bước tiến hành

Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch trong thời

gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu

tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo

tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất

động sản chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phân tích, điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh

Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động

sản đã điều chỉnh

+ ưu nhược điểm: Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử

dụng nhiều nhất trong thực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:Là phương

pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

Hạn chế:Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực

thì mới có thể sử dụng để so sánh được Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém Các thông tin chứng

cứ thường mang tính chất lịch sử Đòi hỏi nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường

+ Điều kiện áp dụng:Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy

và kiếm tra được.Thị trường phải ổn định.Là phương pháp chung để định giá các bất động sản dùng cho mục đích mua bán, thế chấp, thường dùng trong các trường hợp:Các bất động sản có tính đồng nhất và Các mảnh đất trống

- Phương pháp chi phí: Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc

ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó

+ Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Giá trị của tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm

ra một tài sản tương tự như một vật thay thế Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản

+ Các trường hợp áp dụng:

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

+ Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật