Bong bóng bất động sản Nhật Bản và Mỹ

Bong bong kinh tế nói chung bong bong BĐS nói riêng nhà kinh tế đánh giá đen lại ảnh hưởng tiêu cực tới kinh tế Thời kỳ bong bóng kinh tế Nhật Bản kéo dài năm tháng, từ tháng 12 năm 1986 đến tháng năm 1991 Kinh tế Nhật Bản thời kỳ có đặc điểm đồng Yên cao giá so với Dollar Mỹ, tốc độ tăng trưởng GDP thực tế cao, tỷ lệ lạm phát cao, tỷ lệ thất nghiệp thấp, ảnh hưởng bật gây nên bong bong thị trường bất động sản Bong Bóng kinh tế BĐS Mỹ bắt đầu năm 2001 kết thúc vào tháng 3/2008 Đây hai quốc gia lớn giới bong bong BĐS diễn khoảng thời gian khác nước chúng xảy kinh tế hai nước giai đoạn phồn thịnh Và tượng xảy ra, dù theo nguyên nhân nào, để lại hậu nghiêm trọng với kinh tế hai nước Bong bong bất động sản nhật 1980-1990 a, Diễn biến: Nhắc đến Nhật Bản, ấn tượng ta thường nghĩ đến kinh tế “tăng trưởng thần kỳ” đặc biệt vào năm sau chiến thứ II Thế vào năm 1990, tượng đầu vào tài sản bất động sản tăng nhanh dẫn đến bong bong bất động sản sau sụp đổ thảm hại Bong bong BĐS Nhật Bản năm 1990 giai đoạn bùng nổ Heisei, giai đoạn thứ loạt biến động thị trường bất động sản kể từ sau chiến thứ Trước đó, Nhật Bản trải qua bùng nổ Iwato(1958-1961) làm cho số giá đất đô thị tăng từ 10% lên đến 60%/năm, tiếp bùng nổ theo dự án tổ chức lại quần đảo Nhật Bản đưa thủ tướng Tanaka làm cho số giá đất đô thị tăng từ 10% lên 30%/năm(1970-1973) Và cuối từ cuối 1980 đến đầu 1990 bùng nổ heisei làm cho số tăng đến 60%/năm Đến đầu năm 1991 bong bong BĐS vỡ, số giảm xuống đột ngột đến mức -20%/năm Theo chuyên gia Takashi Hara, bong bóng bất động sản Nhật Bản tích tụ từ năm 1980 đỉnh điểm năm 1990 Khi đó, nhà đầu tư tin vào thị trường bất động sản, giá tiếp tục tăng với tăng giá mạnh chứng khoán - giá cổ phiếu lúc tăng 200% Tuy nhiên sau đó, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh vào năm 1989 Còn đỉnh điểm giá bất động sản năm 1990 Các ngân hàng đổ vốn lớn cho nhà đầu tư vào bất động sản, tài sản chấp lại bất động sản Nên bong bóng vỡ, tất ngân hàng bị ảnh hưởng Giá trị chấp không đủ để bù đắp khoản cho vay dẫn đến nợ xấu tăng Về mặt xã hội, người dân cố gắng làm việc để có nhà, giấc mơ tương lai họ Nhưng bong bóng vỡ giấc mơ họ vỡ theo Khi đó, ngân hàng thu hẹp cho vay Tình bên vay bên cho vay khó khăn Xu hướng giảm giá nhà đất thị trường ngày lan rộng Giá nhà đất lượng giao dịch giảm với khoản nợ ngân hàng khiến hoạt động kinh doanh công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc chí phải tuyên bố phá sản Hiện tượng bong bong BĐS xuất vỡ gây biến động lớn thị trường BĐS nói riêng tổng thể kinh tế Nhật Bản nói chung Và thực tế, Nhật Bản phải 15 năm để thoát khỏi khủng hoảng b, nguyên nhân Một nguyên nhân gây nên tượng bong bong BĐS tâm lý đầu Đây tượng nhà đầu kỳ vọng tự tin thái vào giá nhà đất tương lai Nên họ sẵn sang đầu tư lượng vốn lớn vào thị trường BĐS với quy mô lớn làm cho giá BĐS tăng cao cách đột ngột Dòng tín dụng giá chứng khoán tác nhân gây nên tượng Từ 1983 đến 1990, cấu tín dụng thay đổi theo hướng: Tín dụng lĩnh vực sản xuất giảm từ 23,8% xuống 15% bất động sản tăng từ 7,1% lên 11,9% Khi tín dụng dồn nhiều vào hoạt động đầu cơ, làm giá tài sản tăng dẫn đến thu nhập nhà đầu tư tăng, khoản vay đánh giá tốt khiến hoạt động ngân hàng tăng trưởng Tuy nhiên, phần tăng trưởng thổi phồng thực tế Khi bong bóng vỡ, nợ xấu tràn lan, hệ thống ngân hàng Nhật chao đảo Tương tự thế, sụt giảm giá chứng khoán tác động kéo theo sụt giảm giá nhà đất Cụ thể, giá chứng khoán Nikkei 225 đạt đỉnh điểm 38.915 cuối năm 1989, sau giảm mạnh 14.309 điểm tháng 8/1992, giảm 60% so với thời điểm cao Thị trường chứng khoán thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với Thị trường chứng khoán tăng giá, phần lãi đáng kể nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt đầu tư vào BĐS Ngược lại, giá chứng khoán giảm, nhà buôn chứng khoán thua lỗ, khoản vốn đầu tư giảm Khi đó, giá cổ phiếu BĐS giảm theo giá đất trượt dốc Bên cạnh đó, nguyên nhân chủ yếu tâm lý chủ quan bên tham gia thị trường Bên cho vay có quan điểm không kinh tế vỡ tự phục hồi, tài sản cho vay, lĩnh vực kinh doanh thẩm định Tuy nhiên tiêu chí định giá tài sản không rõ ràng, ngân hàng thẩm định tài sản chung chung Điều khiến việc trích lập quỹ dự phòng không đủ, can thiệp xảy cố Thêm vào đó, điểm quan trọng nợ xấu không thông tin đầy đủ, thiếu công khai Trong đó, điểm yếu lúc Nhật Bản khâu giám sát, quản lý Cuối năm 80, quan tài quản lý, giám sát ngân hàng với mô hình bảo hộ không cho phá sản, cho gây hại đến kinh tế Do đó, ngân hàng không chuẩn bị trước cho phá sản Còn bên vay tăng cường hoạt động đầu cơ, sẵn sang vay với niềm tin thái vào giá nhà đất Cuối chế quản lý lỏng lẻo quan nhà nước có liên quan Cơ chế kiểm tra, giám sát hệ thống ngân hàng chưa đầy đủ, không rõ ràng Khi xử lý nợ xấu, nhà quản lý thấy cần sử dụng vốn công Lúc người dân phản ứng mạnh không đồng ý với việc dùng thuế để xử lý Thông tin thiếu gây ghi ngại cho người nước muốn mua nợ Nhiều lần tiêu chí xác định khoản nợ xấu đưa ra, lại số xác Lúc nhà đầu tư đòi hỏi Nhật Bản đưa tiêu chí rõ ràng phân loại nợ xấu Chính sách cho vay lỏng lẻo ngân hàng Sau Chính phủ thực cải cách khu vực ngân hàng cách dỡ bỏ chế quản lý lãi suất rào cản cho vay phi ngân hàng, ngân hàng bắt đầu mở rộng khoản cho vay mạo hiểm cho vay tiêu dùng, cho doanh nghiệp xây dựng, BĐS vay Khi quy tắc điều hành giám sát chưa kịp thay đổi với điều kiện khoản cho vay lỏng lẻo ngân hàng biến thành khoản nợ xấu gây hậu nghiêm trọng  ... tượng bong bong BĐS tâm lý đầu Đây tượng nhà đầu kỳ vọng tự tin thái vào giá nhà đất tương lai Nên họ sẵn sang đầu tư lượng vốn lớn vào thị trường BĐS với quy mô lớn làm cho giá BĐS tăng cao cách... thời điểm cao Thị trường chứng khoán thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với Thị trường chứng khoán tăng giá, phần lãi đáng kể nhà buôn chứng khoán chuyển thành tiền mặt đầu tư vào BĐS Ngược lại,... đất thị trường ngày lan rộng Giá nhà đất lượng giao dịch giảm với khoản nợ ngân hàng khiến hoạt động kinh doanh công ty BĐS gặp nhiều khó khăn, nhiều công ty phải tiến hành tái cấu trúc chí phải