Đầu tư phát triển nông nghiệp Đồng bằng sông Cửu Long trong điều kiện biến đổi khí hậu toàn cầu

Quá trình hình thành và phát triển một cách nhanh chóng các khu công nghiệp trong thời gian gần đây đã tạo nên sự dịch chuyển đáng kể lao động từ khu vực nông - lâm - ngư nghiệp sang khu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

TRỊNH TIẾN DŨNG

QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ

VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ

LUẬN ÁN TIẾN SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

MÃ SỐ: 62.58.01.06

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

1 PGS.TS PHẠM TRỌNG MẠNH

2 PGS.TS PHẠM TRỌNG THUẬT

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, năm 2015 Tác giả luận án

Trịnh Tiến Dũng

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ 1 1.1 Tình hình quy hoạch, xây dựng phát triển KCN tại Việt Nam và

khu vực Nam Trung bộ 1

1.1.1 Tình hình phát triển KCN tại Việt Nam 1 1.1.2 Tình hình phát triển KCN ven biển Nam Trung bộ 4 1.2 Thực trạng công tác quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công

nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ 8

1.2.1 Thực trạng phát triển 8 1.2.2 Đánh giá thực trạng quản lý phát triển 16 1.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu về quản lý phát triển nhà ở

công nhân KCN 18

1.3.1 Các đề tài nghiên cứu khoa học 18

1.3.2 Các Hội thảo và bài báo khoa học 22

1.4 Những vấn đề tồn tại trong quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ 25

1.4.1 Quản lý quy hoạch, kiến trúc, trật tự xây dựng 26

1.4.2 Quản lý hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 29

1.4.3 Quản lý môi trường 30

1.4.4 Cơ chế chính sách phát triển nhà ở công nhân KCN 30

1.4.5 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý phát triển 31

1.4.6 Bộ máy quản lý phát triển 32

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ 34

2.1 Cơ sở lý thuyết quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 34

2.1.1 Quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 34

2.1.2 Chính sách quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 41

2.2 Cơ sở pháp lý trong quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 46

2.2.1 Văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân của Trung ương 46 2.2.2 Văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân của địa phương 49

2.3 Định hướng quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ 50

2.4 Các yếu tố tác động đến quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ 54

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, Văn hóa - Xã hội 54

2.4.2 Điều kiện kinh tế, Lao động – việc làm 56

2.4.4 Trình độ - Thu nhập của công nhân KCN 61 2.4.5 Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở công nhân KCN 62 2.4.6 Nhu cầu nhà ở của công nhân khu công nghiệp 63 2.5 Kinh nghiệm quản lý phát triển khu nhà ở cho công nhân khu

công nghiệp tại một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 66

2.5.1 Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại một số nước trên thế giới 66

2.5.2 Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân tại Việt Nam 72

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN KHU NHÀ Ở CÔNG NHÂN KCN TẠI CÁC ĐÔ THỊ VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ 87

3.1 Quan điểm và các nguyên tắc quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ 87

3.1.1 Quan điểm quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 87

3.1.2 Nguyên tắc quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 90

3.2 Giải pháp quản lý phát triển 91

3.2.1 Quản lý quy hoạch và kiến trúc cảnh quan 91

3.2.2 Quản lý trật tự xây dựng 98

3.2.3 Quản lý phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 103

3.2.4 Quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 109

3.3 Giải pháp về chính sách phát triển 120

3.4 Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý phát triển 126

3.5 Quản lý xã hội với sự tham gia của cộng đồng 133

3.6 Bàn luận kết quả nghiên cứu 139

3.6.1 Bàn luận về khả năng và điều kiện áp dụng các mô hình 139

quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven

biển Nam Trung bộ

3.6.2 Bàn luận về việc thực hiện các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ 140

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 147

KẾT LUẬN 147

KIẾN NGHỊ 149

CÁC BÀI BÁO KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 150

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

BẢNG CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CN : Công nhân CNKT : Công nhân kỹ thuật

DN : Doanh nghiệp

ĐK : Điều kiện

HK : Hộ khẩu HTKT : Hạ tầng kỹ thuật HTXH : Hạ tầng xã hội KCN : Khu công nghiệp KKT : Khu kinh tế KCX : Khu chế xuất KTX : Ký túc xá

LĐ : Lao động LĐPT : Lao động phổ thông

NN : Nhà nước PVCC : Phục vụ công cộng

PT : Phát triển

QL : Quản lý

QH : Quy hoạch QLPT : Quản lý phát triển

SD : Sử dụng

XD : Xây dựng

TH : Tổng hợp

TP : Thành phố TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU

Hình 1.1 1 Vị trí các đô thị ven biển Nam Trung bộ 1

Hình 1.2 Bản đồ phân bố các KCN 3

Hình 1.3 Cơ cấu lao động trong KCN 4 Hình 1.4 Nhà ở công nhân bị bỏ dở tại KCN Hòa Khánh- Đà Nẵng 8

Hình 1.5 Nhà ở công nhân bị bỏ dở tại KCN Hòa Hiệp - Phú Yên 12

Hình 1.6 Nhà ở CN do dân xây tại KCN Hòa Khánh – TP Đà Nẵng 15

Hình 1.7 Khu nhà ở CN do dân xây tại KCN Hòa Khánh –TP Đà Nẵng 16

Hình 2.1 Liên kết không gian giữa nhà ở CN và các khu chức năng 35

Hình 2.2 Nhu cầu thuê nhà ở tập trung dạng KTX của công nhân KCN 65

Hình 2.3 Nhà ở công nhân tại Mexico City 66

Hình 2.4 Nhà ở công nhân giá rẻ tại Trung Quốc 68

Hình 2.5 Nhà ở bằng container cho công nhân tại Thành Đô 70

Hình 2.6 Hình thái phát triển nhà ở công nhân KCN 76

Hình 2.7 Ký túc xá công nhân KCN Bắc Thăng Long - Hà Nội 77

Hình 2.8 Khu lưu trú công nhân Linh Trung – Thủ Đức 78

Hình 2.9 Nhà lưu trú công nhân Linh Trung-Thủ Đức 79

Hình 2.10 Khu lưu trú công nhân Khu chế xuất Tân Thuận 80

Hình 2.11 Khu thể thao dành cho công nhân 80

Hình 2.12 Khu lưu trú công nhân KCN Tân Bình 81

Hình 2.13 Nhà lưu trú công nhân Công ty Nissel - Thủ Đức 81

Hình 2.14 Nhà ở công nhân do dân xây dựng tại TP Hồ Chí Minh 84

Hình 3.1 Quản lý quy hoạch phát triển trong bố cục tập trung 94

Hình 3.2 Quản lý quy hoạch phát triển trong bố cục phân tán 97

Hình 3.3 Quản lý trật tự xây dựng 102

Hình 3.4 Nội dung quản lý vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội 109

Hình 3.5 Cấu trúc hoạt động của Hợp đồng quản lý 113

Hình 3.6 Chính sách tài chính phát triển nhà ở CN theo bố cục tập trung 122

Hình 3.7 Chính sách tài chính phát triển nhà ở CN theo bố cục phân tán 123

Hình 3.8 Quản lý thực hiện các chính sách tài chính phát triển nhà ở công nhân KCN theo bố cục phân tán 125

Hình 3.9 Cơ cấu tổ chức tổng thể phát triển nhà ở công nhân KCN 127

Hình 3.10 Cơ cấu tổ chức Ban chỉ đạo QL phát triển nhà ở công nhân KCN 129

Hình 3.11 Tổ chuyên viên QLPT nhà ở công nhân KCN 130

Hình 3.12 Cơ cấu tổ chức quản lý phát triển nhà ở công nhân theo bố cục hỗn hợp 133

Hình 3.13 Trình tự các bước tham gia của CN trong mô hình tập trung 135

Hình 3.14 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý theo mô hình phân tán 138

Danh mục bảng

Bảng 1.1 Một số chỉ số phát triển Khu công nghiệp trong nước 2

Bảng 1.2 Tình hình hoạt động KCN tại các đô thị Nam Trung bộ 5

Bảng 1.3 Các khu công nghiệp do địa phương thành lập 6

Bảng 1.4 Số lượng công nhân KCN tại các đô thị Nam Trung bộ 7

Bảng 1.5 Tình hình phát triển nhà ở công nhân KCN tại tỉnh Quảng Nam 10 Bảng 1.6 Tình hình phát triển nhà ở công nhân KCN tại Nam Trung Bộ 13

Bảng 1.7 Tổng hợp nhà ở do dân xây cho thuê tại Nam Trung bộ 13

Bảng 2.1 Khoảng cách đi lại tương ứng với thời gian 36

Bảng 2.2 Hệ thống văn bản quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN 49

Bảng 2.3 Thu nhập bình quân đầu người 57

Bảng 2.4 Cơ cấu giá trị sản xuất công nghiệp theo giá thực tế 57

Bảng 2.5 Trình độ lao động khu vực Nam Trung bộ 58

Bảng 2.6 Tình hình lao động – việc làm khu vực Nam Trung bộ 59

Bảng 2.7 Số lượng công nhân KCN tại khu vực Nam Trung bộ 60

Bảng 2.8 Số lượng lao động tại các KKT khu vực Nam Trung bộ 60

Bảng 2.9 Trình độ - thu nhập công nhân KCN tại khu vực Nam Trung bộ 61

Bảng 2.10 Tổng hợp hình thức cư trú công nhân KCN 63

Bảng 2.11 Tình hình cư trú của công nhân tại một số địa phương 64

Bảng 2.12 Khoảng cách ưu tiên đối với vị trí của nhà ở công nhân KCN 65

Bảng 2.13 Tổng hợp ưu nhược điểm các hình thức phát triển nhà ở công nhân 85

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Hiện nay, đất nước ta đang đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đây là hướng đi đúng đắn, phù hợp với chủ trương chính sách của Đảng, đáp ứng mục tiên đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại

Quá trình hình thành và phát triển một cách nhanh chóng các khu công nghiệp trong thời gian gần đây đã tạo nên sự dịch chuyển đáng kể lao động

từ khu vực nông - lâm - ngư nghiệp sang khu vực công nghiệp, dịch vụ và khoa học công nghệ, góp phần tăng trưởng kinh tế một cách nhanh chóng, xóa đói giảm nghèo cho một số địa phương…Tính đến cuối năm 2014, cả nước

đã có 295 KCN được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 84 nghìn

ha, trong đó có 212 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên

60 nghìn ha và 83 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 24 nghìn ha; tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 48%, riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy trên 65% [7] Việc dịch chuyển lao động diễn ra theo chiều ngang (từ nông thôn đến thành thị, khu công nghiệp) và diễn ra theo chiều đứng (lao động nông nghiệp chuyển thành lao động phi nông nghiệp) đang diễn ra mạnh mẽ Tính đến cuối năm 2014, tại các KCN, KKT có khoảng 2,4 triệu lao động trực tiếp [7]

Sự dịch chuyển cơ cấu lao động đã kéo theo sự thay đổi cách sống, làm việc, đi lại Nếp sống văn minh công nghiệp đã dần thay thế cho nếp sống tiểu nông

Tại các khu công nghiệp nếp sống công nghiệp của người công nhân đã dần được hình thành Để đáp ứng nguồn nhân lực cho khu công nghiệp, thỏa mãn nhu cầu ăn, ở, đi lại và sinh hoạt văn hóa của công nhân khu công

nghiệp, khu nhà ở công nhân khu công nghiệp ra đời như một tất yếu khách quan Bởi vì, khu công nghiệp chỉ có thể hoạt động được khi có công nhân và đời sống của công nhân được đảm bảo

Tuy vậy với nhiều khu công nghiệp, việc cung cấp nguồn nhân lực còn nhiều hạn chế Ổn định đời sống của người công nhân và gia đình chưa được quan tâm do đó công nhân chưa gắn bó lâu dài với KCN, trong đó việc chưa đáp ứng được nhà ở cho công nhân là một trong các nguyên nhân quan trọng Điều này dẫn đến tính hấp dẫn đầu tư giảm Một số khu công nghiệp đã xây dựng khu nhà ở công nhân nhưng không được công nhân chọn lựa để ở (cho

dù giá cho thuê khá rẻ), hiệu quả đầu tư chưa thật sự như mong đợi

Đối với loại hình nhà ở nước ta, loại hình nhà ở công nhân khu công nghiệp mới xuất hiện và tồn tại trong bối cảnh nền công nghiệp Việt Nam còn non trẻ và chịu ảnh hưởng sâu sắc nền kinh tế tiểu nông

Miền Nam Trung bộ có điều kiện phát triển khu công nghiệp là khá thuận lợi Tuy nhiên số lượng các khu công nghiệp còn ít, diện tích khu công nghiệp không lớn, tỷ lệ lấp đầy là chưa cao so với một số đô thị trong cả nước Như vậy có thể thấy môi trường đầu tư chưa thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài Mặc dầu nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động xúc tiến quảng bá, có nhiều chính sách ưu đãi đầu tư Nhưng bên cạnh điều kiện địa lý, cơ sở hạ tầng chưa thực sự thuận lợi, đáp ứng được yêu cầu phát triển của các khu công nghiệp và của nhà đầu tư còn là các yếu tố

xã hội như nguồn nhân lực chưa ổn định, cuộc sống của công nhân chưa đủ điều kiện để có thể phát triển lâu dài và bền vững các khu công nghiệp

Việc công nhân phải ở trong những khu nhà trọ tạm bợ, do dân tự xây, chưa được quản lý một cách chặt chẽ không những gây khó khăn trong công tác quản lý kiến trúc đô thị, trật tự xây dựng, tạo áp lực lớn cho công tác quản

lý đô thị vốn đã tồn tại nhiều bất cập, hạn chế mà còn không tạo được tiền đề cho việc phát triển công nghiệp, tạo động lực cho KCN phát triển lâu dài

Hiện nay chưa có khu nhà ở cho công nhân nào tại các đô thị khu vực ven biển Nam Trung Bộ phát triển thành công Do nhu cầu phát triển nên các

đô thị trong khu vực đang nghiên cứu tìm giải pháp quản lý phát triển nhà ở cho công nhân Sự lúng túng về quy hoạch, kế hoạch, đầu tư, quản lý phát triển và vận hành,v.v… đang là vấn đề quan tâm của các nhà quản lý

Vì thế, việc nghiên cứu đề tài: ‘Quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung Bộ” là việc làm cần thiết, vừa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, vừa có ý nghĩa khoa học

2 Mục đích nghiên cứu

Đề xuất giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các khu đô thị ven biển Nam Trung Bộ phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, nhằm từng bước cải thiện về nhà ở, cải thiện điều kiện sống của công nhân KCN, giúp KCN phát triển bền vững và góp phần thực hiện nhiệm vụ quản lý phát triển của các đô thị ven biển Nam Trung bộ

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung Bộ

Phạm vi nghiên cứu: quản lý Nhà nước về quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

Giai đoạn nghiên cứu: đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030

4 Phương pháp nghiên cứu

Tác giả đã sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau trong quá trình nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập thông tin

Thu thập thông tin, tư liệu liên quan đến đề tài Các tư liệu gồm nhiều nguồn khác nhau như: hình ảnh, tư liệu, các bài báo về nhà ở công nhân KCN,

các vấn đề liên quan đến đời sống công nhân KCN; các nghiên cứu liên quan đến đề tài; các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN đã thành công tại một

số đô thị trong cả nước; các dự án phát triển nhà ở công nhân KCN đã thất bại tại các đô thị trong khu vực nghiên cứu; các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN

4.2 Phương pháp điều tra khảo sát

Nhằm tìm hiểu về nhu cầu nhà ở công nhân KCN cũng như các yêu cầu

mà người công nhân mong muốn về nhà ở với điều kiện có thể đáp ứng về kinh tế, tác giả đã dùng phương pháp phỏng vấn trực tiếp các đối tượng là công nhân KCN khi đi khảo sát đời sống công nhân tại các KCN ở đồng Bằng Bắc bộ, Đông Nam bộ và trên địa bàn nghiên cứu, qua đó thấy được những thuận lợi và khó khăn của công nhân tại các KCN đã và chưa phát triển nhà ở cho công nhân Trên cơ sở đó đó, tác giả đã lập phiếu điều tra xã hội học về nhu cầu nhà ở cho đại diện một số công nhân tại 2 KCN trong địa bản khảo sát (KCN Hòa Khánh – Đà Nẵng: nơi có số lượng công nhân lớn và KCN Hòa Hiệp - Phú Yên: nơi có số lượng công nhân nhỏ) để làm đại diện bằng bảng hỏi (Phụ lục 1)

Với đối tượng khảo sát là công nhân KCN có mức độ tập trung lớn và phân tán theo các khu vực địa lý khác nhau nên mẫu câu hỏi được chọn theo phương pháp ngẫu nhiên theo cụm Sau đó trong mỗi cụm sẽ lấy mẫu ngẫu nhiên đơn giản

Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp quan sát khách quan Tác giả

đã tham quan nhiều mô hình phát triển tại các đô thị đã phát triển thành công cũng như thất bại một số dự án nhà ở công nhân KCN

4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích

Với những thông tin thu thập được, các số liệu điều tra khảo sát cùng với những kết quả đã nghiên cứu đi trước, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp

để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN Từ đó phân tích xử lý làm nền tảng cho các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN

4.4 Phương pháp chuyên gia

Tác giả đã sử dụng các thông tin từ các buổi phỏng vấn các cán bộ quản

lý của Ban Quản lý KCN tại các đô thị, các doanh nghiệp phát triển thành công nhà ở công nhân KCN, xin ý kiến các chuyên gia và các nhà khoa học làm việc trong các lĩnh vực liên quan Đặc biệt, tác giả đã tổ chức thực hiện 2 buổi Hội thảo chuyên gia Qua đó, nhiều ý kiến đóng góp quý báu của các chuyên gia, các nhà khoa học đã giúp tác giả bổ sung và hoàn thiện luận án

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

Ý nghĩa khoa học: đề xuất giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp thích hợp với các đô thị ven biển Nam Trung Bộ Đóng góp vào công tác nghiên cứu, ban hành các chính sách chế độ của Nhà nước đối với việc quy hoạch, thiết kế, xây dựng và quản lý nhà ở hiện nay

Ý nghĩa thực tiễn: góp phần điều chỉnh quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp hiện có phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và KCN trong khu vực cũng như định hướng quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN sẽ xây dựng trong tương lai

6 Những đóng góp mới của luận án

a Luận án đã phân tích thực trạng phát triển nhà ở công nhân KCN trong cả nước và trong địa bàn nghiên cứu; qua đó đánh giá, tổng hợp 06 vấn

đề tồn tại trong quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

b Luận án đã xây dựng 03 quan điểm và 04 nguyên tắc quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN trên địa bàn nghiên cứu

c Luận án đã đề xuất 04 nhóm giải pháp quản lý phát triển phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội cũng như điều kiện phát triển KCN của khu vực nghiên cứu, bao gồm:

 Giải pháp quản lý phát triển;

 Giải pháp chính sách phát triển;

 Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý phát triển;

 Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý phát triển

Các nhóm giải pháp này đã có tính đến việc xử lý các tồn tại lịch sử của công tác quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN; các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN phù hợp với chính sách của Nhà nước, quy định của pháp luật, định hướng phát triển các đô thị và KCN Qua đó, các địa phương có cơ sở đánh giá, rà soát và ban hành các văn bản quản lý; lựa chọn giải pháp quản lý phát triển phù hợp với điều kiện và năng lực tài chính nhằm cải thiện điều kiện sống của công nhân KCN; giúp KCN phát triển bền vững

và góp phần thực hiện nhiệm vụ quản lý phát triển của các đô thị ven biển Nam Trung bộ

d Luận án đã đề xuất bổ sung thêm một số nội dung của Điều 20, Lưu trú, tạm trú trong khu công nghiệp, khu chế xuất, doanh nghiệp chế xuất của Nghị định 29/2008/NĐ-CP Quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế cho phù hợp với thực tế;

e Luận án đã đề xuất có những chế tài cụ thể ràng buộc thực hiện Quyết định số 1780/2011/QĐ-TTg về Đề án xây dựng đời sống văn hóa công nhân ở các khu công nghiệp đến năm 2015, định hướng đến năm 2020

7 Cấu trúc luận án:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận án được bố cục trong 3 chương:

Chương 1 Tổng quan về quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

Chương 2 Cơ sở khoa học quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

Chương 3 Giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

8 Các khái niệm

 Khái niệm về quản lý

Để tồn tại và phát triển, con người không thể hành động riêng lẻ mà cần phối hợp những nỗ lực cá nhân hướng tới mục tiêu chung

Theo cách tiếp cận hệ thống, mọi tổ chức đều có thể được xem như một

hệ thống gồm hai phân hệ: chủ thể quản lý và đối tượng quản lý Mỗi hệ thống bao giờ cũng hoạt động trong những môi trường nhất định (khách thể quản lý)

Như vậy có thể nói: Quản lý là sự tác động có tổ chức, có hướng đích của chủ thể quản lý lên đối tượng và khách thể quản lý nhằm sử dụng có hiệu quả nhất các nguồn lực, các thời cơ của tổ chức để đạt mục tiêu đặt ra trong điều kiện môi trường luôn biến động” [50], [65]

 Khái niệm nhà ở công nhân KCN

Tại Luật nhà ở 2005 và Nghị định Số: 71/2010/NĐ-CP thì nhà ở cho công nhân KCN mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định

là nhà ở xã hội

Theo Quyết định Số: 66/2009/QĐ-TTg: nhà ở công nhân khu công nghiệp là nhà ở các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế thuê theo phương thức xã hội hóa

Như vậy, trong phạm vi nghiên cứu của luận án thì: Nhà ở công nhân KCN là một hình thức của nhà ở xã hội, do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các KCN thuê để ở

 Khái niệm quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp

Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở [73]

Nhà ở công nhân khu công nghiệp là một bộ phận của nhà ở xã hội, nhưng có những đặc thù riêng vì công nhân KCN hầu hết là những đối tượng

có tuổi đời trẻ, đa số có trình độ chuyên môn còn nhiều hạn chế và có thu nhập rất thấp Vì vậy nhà ở công nhân KCN cần được quản lý để phát triển đảm bảo cho công nhân có nơi ở đủ để đáp ứng các yêu cầu cho cuộc sống Trong đó không chỉ các nhu cầu ăn uống, nghỉ ngơi mà còn các nhu cầu khác như học tập nâng cao trình độ, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, văn hóa xã hội và các nhu cầu thiết yếu cơ bản khác cho bản thân và gia đình

Việc phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển; quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp; quy hoạch, kế hoạch đầu tư phát triển hệ thống kết cấu

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ sự phát triển của khu công nghiệp;

có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo đủ các khu chức năng và không gian phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt văn hoá, thể dục - thể thao nhằm tạo môi trường sống văn minh, đảm bảo an ninh trật tự và phù hợp với các quy định của pháp luật Nhà ở công nhân phải được sử dụng đúng mục đích, đáp ứng một cách tốt nhất trong khả năng có thể đối với cuộc sống của công nhân, từng bước cải tạo điều kiện sống của người lao động

Như vậy, trong phạm vi của luận án thì Quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN là một quá trình quản lý nhà nước về sự phát triển nhà ở cho công

nhân KCN, bắt đầu từ việc quản lý công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý các nguồn vốn, các ưu đãi cho việc đầu tư phát triển; quản lý trật

tự xây dựng và kiến trúc cảnh quan, môi trường đô thị cũng như các đáp ứng

về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho đến sự tham gia của cộng đồng để nhà

ở cho công nhân KCN phát triển và vận hành đáp ứng các yêu cầu và quy định của nhà nước, thúc đẩy sự phát triển công nghiệp của địa phương, từng bước nâng cao chất lượng đời sống của công nhân KCN

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN KHU CÔNG NGHIỆP TẠI CÁC ĐÔ THỊ

VEN BIỂN NAM TRUNG BỘ

1.1 Tình hình quy hoạch xây dựng phát triển KCN của Việt Nam và khu vực Nam Trung bộ

1.1.1 Tình hình phát triển KCN tại Việt Nam

Cùng với quá trình đẩy mạnh đô thị hóa, hệ thống đô thị cả nước phát triển một cách nhanh chóng, từ 500 đô thị năm 1986 lên 755 đô thị năm 2011 Định hướng phát triển đến năm 2015 cả nước có khoảng 870 đô thị, đến năm

2025 cả nước có khoảng 1000 đô thị [32]

Mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển phân bố trên

cơ sở 6 vùng kinh tế xã hội là:

Trung du và miền núi phía Bắc;

Đồng bằng Sông Hồng; Bắc Trung

Bộ và duyên hải miền Trung; Tây

Nguyên; Đông Nam Bộ; Đồng bằng

sông Cửu Long

Duyên hải miền Trung còn được gọi là Nam Trung bộ gồm 8

tỉnh, thành phố: thành phố Đà Nẵng

và các tỉnh Quảng Nam, Quảng

Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Khánh

Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận Vị

trí được phân bố như hình 1.1 [35]

Các KCN trong cả nước phát triển nhanh chóng Tính đến cuối năm 2014, cả nước đã có 295 KCN được

Đông Bắc bộ

Đồng bằng sông Hồng

Tây Bắc bộ

Bắc Trung bộ

Nam Trung

bộ

Tây nguyên

Đông Nam bộ

ĐB sông Cửu long Long

Hình 1.1 Vị trí các đô thị ven biển Nam Trung bộ [35 ]

thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên gần 84 nghìn ha, trong đó có 212 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 60 nghìn ha và 83 KCN đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 24 nghìn ha; tỷ lệ lấp đầy bình quân các KCN đạt 48%, riêng các KCN đã đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt trên 65% Tính đến cuối năm 2014, tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 3.525 triệu USD và 184.370

tỷ đồng Trong đó vốn đầu tư đã thực hiện của các dự án đạt 2.022 triệu USD

và 79.217 tỷ đồng, tương ứng 57% và 43% tổng vốn đầu tư đã đăng ký [7]

Bảng 1.1 Một số chỉ số phát triển Khu công nghiệp trong nước [7]

STT Vùng

Số lượng KCN Diện tích (ha)

Tỷ suất ĐT 1 dự

án /ha đất CN đã cho thuê

Tổng số CN/ha đất CN

đã cho thuê

Số lượng

Tỷ trọng (%)

Diện tích (ha)

Tỷ trọng (%)

Dự án FDI (tr.USD)

Dự án DDI (tỷ đồng)

1 TDMN phía Bắc 24 8 6.141 7 5,04 24,09 66

2 Đồng bằng sông Hồng 75 25 17.137 20 4 21,3 116

3 Bắc TB và Duyên hải miền Trung 40 14 10.883 13 1.4 23.42 64

có sự phát triển công nghiệp, số lượng ít, tỷ trọng còn thấp so với cả nước Sự phân bố các KCN về quy mô và mật độ được thể hiện trên Hình 1.2 [29]

Hình 1.2 Bản đồ phân bố các KCN [29 ]

Về cơ cấu lao động phân theo giới tính và quốc tịch: tính

đến hết năm 2014, tổng số lao

động trong các KCN khoảng

2,4 triệu người, trong đó nam

giới chiếm 37% và lao động

nước ngoài chiếm khoảng 2%, cơ cấu này được thể hiện ở hình 1.3 [7]

1.1.2 Tình hình phát triển KCN tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

Nam Trung bộ là địa bàn chiến lược có ý nghĩa quan trọng về chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh Có vị trí địa lý rất thuận lợi, nằm trên trục các đường giao thông huyết mạch nối liền hai miền Nam Bắc; là cửa ngõ của Tây Nguyên, của đường xuyên Á ra biển nối với đường hàng hải quốc tế, tài nguyên lớn nhất của vùng là kinh tế biển với chiều dài bờ biển trên 800km Nhiều cảng nước sâu, nhiều vùng đất có thể xây dựng các khu công nghiệp tập trung gắn với các cảng nước sâu như Đà Nẵng, Dung Quất, Thị Nại, Vũng

Rô, Vân Phong, Cam Ranh, v.v… Có triển vọng về dầu khí ở thềm lục địa Ngoài ra còn nằm trong khu vực có tiềm năng về khoáng sản

Bên cạnh đó, các dự án phát triển, các khu kinh tế mở: khu kinh tế mở Chu Lai Quảng Nam , khu kinh tế Dung Quất Quảng Ngãi , khu kinh tế Nhơn Hội Bình Định ,v.v… mở ra cơ hội lớn cho phát triển kinh tế của khu vực, đặc biệt là du lịch và công nghiệp Phát triển kinh tế - xã hội vùng cần phù hợp với chiến lược phát triển của cả nước và chiến lược biển Việt Nam Công nghiệp của vùng bước đầu phát triển nhưng quy mô còn nhỏ và tốc

độ phát triển chậm Hạ tầng kỹ thuật đã có những bước phát triển trong những năm gần đây, tuy nhiên cũng còn thiếu và yếu nên chưa thu hút được đầu tư phát triển công nghiệp, nhất là khu vực đầu tư nước ngoài Kinh tế chính là nông, lâm, thủy sản; nhưng do còn nhiều hạn chế về công nghiệp sau thu

Theo giới tính Theo quốc tịch

Hình 1.3 Cơ cấu lao động trong KCN [7]

hoạch, nhất là chế biến, bảo quản nên chất lượng và giá cả chưa cao Doanh nghiệp sản xuất trong các KCN hầu hết là các doanh nghiệp sản xuất nhỏ, gắn với các nguyên vật liệu địa phương và chế biến sau thu hoạch là chủ yếu

So với các tỉnh có sự phát triển công nghiệp mạnh và các vùng trong cả nước, tình hình phát triển công nghiệp khu vực Nam Trung bộ:

- Còn ít về số lượng, tỷ trọng số lượng và diện tích KCN chỉ cao hơn Trung du và vùng núi phía Bắc, Tây Nguyên

- Tỷ suất đầu tư hạ tầng/ha đất tự nhiên cao chỉ thấp hơn Tây Nam bộ

- Tỷ suất đầu tư 1 dự án/ha đất CN cho thuê thấp

- Tổng số công nhân/ha đất công nghiệp đã cho thuê thấp chỉ cao hơn Tây nguyên [Bảng 1.1]

Như vậy có thể thấy, tình hình phát triển KCN tại khu vực Nam Trung

bộ còn rất khó khăn so với cả nước Số lượng KCN ít, mức đầu tư xây dựng

hạ tầng cao, suất đầu tư của các dự án vào thấp và thu hút lao động vào trong các KCN còn rất thấp

Tình hình hoạt động của các Khu Công nghiệp do Chính phủ ra quyết định thành lập tại các tỉnh trên địa bàn nghiên cứu như sau:

Bảng 1.2 Tình hình hoạt động KCN tại các đô thị Nam Trung bộ [85 ]

cÊp phÐp

DiÖn tÝch (ha) ĐÊt tù

nhiªn (ha)

ĐÊt CN cã thÓ cho thuª (ha)

Đ· cho thuª (ha)

Tû lÖ (%)

Trong các KCN này những ngành công nghiệp như chế biến gỗ, đá Granit, các nguyên vật liệu có nguồn gốc địa phương, chế biến nông thủy sản, may mặc, cơ khí, vật liệu xây dựng là những ngành phát triển mạnh nhất

Ngoài các KCN do Thủ Tướng chính phủ ra quyết định thành lập, còn có

một số KCN do các địa phương ra quyết định thành lập, cụ thể:

Bảng 1.3 Các khu công nghiệp do địa phương thành lập

Tỉnh

Năm cấp phép

Bình Thuận

KCN Du Long KCN Hàm Kiệm 1 KCN Hàm Kiệm 2 KCN Sơn Mỹ 1 KCN Sơn Mỹ 2 KCN Tân Đức

Nguồn: Tồng hợp từ Ban quản lý KCN các địa phương, 2012

Các KCN này, ngoài một số KCN được thành lập sớm trước năm 2006 như ở Quảng Nam, Đà Nẵng,v.v… đã đưa vào hoạt động, tuy nhiên quy mô nhỏ, chủ yếu là các ngành công nghiệp nhẹ và chế biến Một số KCN còn lại tại các tỉnh như: Long Mỹ Bình Định ; An Phú, Bắc Sông Cầu Phú Yên có

tỷ lệ lấp đầy thấp còn thấp Các KCN còn lại, đặc biệt là các KCN được thành lập từ năm 2008 hầu hết đang trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản

Qua thực tế và khảo sát cho thấy số lượng công nhân tại các khu công nghiệp luôn biến động Theo số liệu tại các địa phương năm 2012, tổng số lượng công nhân lao động trong các khu công nghiệp tại một số tỉnh có các KCN tương đối phát triển trong khu vực như sau:

Bảng 1.4 Số lượng công nhân KCN tại các đô thị Nam Trung bộ [38]

1.2 Thực trạng công tác quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

1.2.1 Thực trạng phát triển

a Nhà ở công nhân phát triển tập trung dạng KTX

 Tại thành phố Đà Nẵng Năm 2002, Dự án khu chung cư 5 tầng, gồm 3 đơn nguyên với gần 600 căn hộ, tổng diện tích sàn 15.726m2, được UBND TP Đà Nẵng phê duyệt đầu

tư xây dựng nằm tại khu vực Bàu Tràm, phường Hòa Hiệp Nam, quận Liên Chiểu Tuy nhiên sau một thời gian công trình thi công được một phần thì đến tháng 9/2005 dừng lại và bỏ dở

Nguyên nhân của việc này là do không có vốn đầu tư để tiếp tục xây dựng Qua khảo sát cho thấy khu nhà ở nằm ở vị trí xa KCN, hạ tầng kỹ thuật của khu nhà chưa được xây dựng, từ hệ thống cấp điện, nước đến giao thông liên lạc Hạ tầng xã hội tại khu vực này cũng vô cùng khó khăn: xa chợ, dân

cư thưa thớt, khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu dân cư xung quanh là rất khó khăn vì thế khả năng thu hút được công nhân đến ở là rất thấp

ình 1.4 Nhà ở công nhân bị bỏ dở tại KCN òa Khánh- Đà Nẵng

Tháng 03/2010, UBND TP Đà Nẵng quyết định thu hồi dự án và giao cho Công ty cổ phần đầu tư Hưng Phú triển khai tiếp tục dự án 3 khu nhà 5 tầng với 183 phòng, đáp ứng 1.464 chỗ ở dưới hình thức xã hội hóa Công trình tiếp tục triển khai được một phần và bỏ dở và dừng lại Nguyên nhân là

do công ty không có vốn để tiếp tục đầu tư

Tháng 4/2012, UBND TP Đà Nẵng lại ra quyết định thu hồi và mua lại

dự án Dự án được chuyển đổi mục đích thành KTX sinh viên Nguồn vốn được huy động từ trái phiếu Chính phủ Tuy nhiên, do khó khăn về vốn nên công trình hiện nay vẫn dở dang

Ngoài ra, Sở Xây dựng TP Đà Nẵng đã tham mưu cho UBND thành phố xét chọn 09 địa điểm để xây dựng chung cư cho công nhân tại các KCN với tổng diện tích đất 23,9ha, dự kiến bố trí cho khoảng 30.000 công nhân KCN:

2 dự án tại một số địa điểm dọc tuyến đường Hòa Thọ Hòa Nhơn , khu đất B3-2 Khu đô thị Công nghiệp Hòa Khánh , khu đất B4-1, B4-2 Khu tái định

cư Hòa Hiệp 4 nhưng đến nay, vẫn chưa có dự án nào triển khai thành công Mặc dù UBND TP Đà Nẵng đã có văn bản từ năm 2008 thống nhất địa điểm, giao đất, phê duyệt tổng mặt bằng cho một số nhà đầu tư để xây dựng nhà ở cho công nhân, nhưng đến nay do nhiều nguyên nhân, vẫn chưa có nhà đầu tư nào triển khai xây dựng tại các vị trí nói trên

Năm 2012, thành phố phê duyệt Dự án “Khu chung cư dành cho công nhân và người có thu nhập thấp” tại trục đường ĐT 602 và KCN Hòa Khánh

do Công ty CP Địa ốc Xanh Sài Gòn – Thuận Phước làm chủ đầu tư Công trình dự kiến đến năm 2015 sẽ hoàn thành Trong quá trình triển khai, dự án

đã đổi tên thành “Khu chung cư Nhà ở xã hội KCN Hòa Khánh” theo đề nghị của chủ đầu tư để có thể tiếp cận nguồn vay vốn ưu đãi Tuy nhiên đến nay dự

án này mới hoàn thành phần san nền mặt bằng

Công ty Mabuchi Motor cũng xin đất để xây dựng nhà ở cho công nhân

và đã được UBND thành phố giao đất Tuy nhiên khi lãnh đạo công ty lấy ý kiến công nhân, với mức giá cho thuê đưa ra là 500.000 đồng/tháng/người, công nhân đã không đồng ý nên doanh nghiệp trả lại đất cho thành phố Mức giá này được công nhân cho là quá cao khi phòng ở là 8 người 4triệu

đồng/phòng 8 người Với mức giá 500.000đ/người, công nhân có thể thuê phòng trọ ở 2 người 1triệu đồng/phòng 2 người , tuy có chật chội và khó khăn hơn nhưng rất thoải mái trong giờ giấc sinh hoạt, đi lại và tiếp khách

 Tại Quảng Nam

Là một địa phương có sự phát triển công nghiệp khá nhanh trong thời gian gần đây so với các địa phương trong khu vực, chính quyền tỉnh đã rất quan tâm đến việc phát triển nhà ở cho công nhân KCN và nhà ở xã hội

Hiện trên địa bàn có 8 dự án nhà ở công nhân và nhà ở cho người có thu nhập thấp Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân, việc triển khai các dự án này còn chậm, đặc biệt là nhà ở cho công nhân KCN Theo Báo cáo số 30/2013/BC_UBND của UBND Tỉnh Quảng Nam thì tình hình phát triển nhà

ở công nhân KCN trên địa bàn tỉnh như sau:

Bảng 1.5 Tình hình phát triển nhà ở công nhân KCN tại Quảng Nam [87-88]

S T

T

Tên dự án

Địa điểm xây dựng

Nguồn hỗ trợ của ngân sách tỉnh (bao gồm hỗ trợ GPMB) (Tỷ đồng) Ghi chú

2013 2014 2015

1

Khu nhà ở công nhân tại Đại Quang

Đại Lộc 2,4/25

180/

720 0,357 0,84 1,05

Đã triển khai

2

Khu nhà ở công nhân tại Tam Kỳ Công ty Phước

Kỳ Nam

Tam

Kỳ 0,87/10 150/600 0,6 0,42

Xin chủ trương đầu tư

3

Khu nhà ở công nhân cho khu công nghiệp Bắc Chu Lai

Núi Thành 20/200 2000/8000 12,5 8,4

Chưa triển khai

4

Khu nhà ở công nhân tại KCN Đông Quế Sơn

Quế Sơn 10/100 1000/4000 5

Chưa triển khai Như vậy có thể thấy tình hình phát triển của nhà ở công nhân KCN trên

địa bàn vẫn còn nhiều vấn đề cần sự quản lý một cách đồng bộ và sự quan tâm và giải quyết các rào cản của chính quyền địa phương

 Tại Quảng Ngãi Khu kinh tế Dung Quất có dự án nhà ở cho công nhân do Tổng công ty công nghiệp tàu thuỷ Dung Quất lập Theo dự án, khu hậu cần với tổng diện tích 25ha gồm: khu biệt thự, nhà ở cao cấp cho 6.000 hộ gia đình chuyên gia,

kỹ sư và công nhân; hai nhà ăn ca và một nhà nghỉ ca đêm ba tầng có khoảng

320 phòng nghỉ cho khoảng 1.500 công nhân Tuy nhiên, dự án đã không được triển khai do không có vốn để đầu tư xây dựng và hiện nay đã bỏ dở

 Tại Bình Định

Là một đô thị có sự phát triển KCN sớm trong khu vực tuy nhiên cũng như các đô thị khác trong khu vực, nhà ở công nhân cũng phát triển chưa thành công

Hiện nay, cùng với sự thành lập của KKT Nhơn Hội, tỉnh Bình Định cũng đã dành đất để xây dựng nhà ở cho công nhân KCN tại:

1 KCN Nhơn Hội - Nhơn Hội, Bình Định

2 Dự án ngoài KKT Nhơn Hội - Nhơn Hoà, Bình Định Tuy nhiên, các dự án trên vẫn chưa được triển khai vì chưa có nhà đầu

tư phát triển

 Tại Phú Yên Năm 2007, Công ty TNHH Đại Lộc lập dự án xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại KCN Hòa Hiệp [36]

Dự án có diện tích xây dựng: 16.565 m2, tổng vốn đầu tư: 32,138 tỷ đồng, thời gian thực hiện dự án là 50 năm Sau khi phê duyệt dự án, tỉnh Phú Yên đã tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như hệ thống điện, nước đến công trình Dự án đã được triển khai tại Lô E với quy mô 81 căn 162 phòng

Sau đó, doanh nghiệp đã bỏ dở dự án Và hiện nay dự án vẫn còn bỏ hoang

Hình 1.5 Nhà ở công nhân bị bỏ dở tại KCN Hòa Hiệp - Phú Yên

Nguyên nhân: chủ đầu tư sau khi đã xây dựng một phần dự án, đã dùng

dự án vay vốn của ngân hàng và đầu tư nguồn vốn vay sai mục đích Sau đó không có khả năng tiếp tục thực hiện dự án

Sau khi chủ đầu tư dự án bỏ dở thì không có chủ đầu tư nào tiếp tục dự

án vì địa điểm của dự án nhà ở này cách khá xa các khu dân cư và không có thể sử dụng được các công trình hạ tầng xã hội của khu dân cư xung quanh, vì thế khả năng thu hút công nhân là rất thấp

Ngoài ra, hiện nay tại khu vực nghiên cứu, mặc dù đã có nhiều cơ chế

chính sách của Nhà nước nhằm khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở công nhân KCN nhưng chưa có công trình nào phát triển thành công

 Tại Ninh Thuận: chưa có dự án nhà ở công nhân KCN nào được thành lập và triển khai

 Tại Bình Thuận Vào 12/2014, Công ty cổ phần đầu tư Bình Tân triển khai xây dựng dự

án xây dựng nhà ở cho công nhân thuê tại KCN Hàm Kiệm 2 với diện tích 31,2 ha được chuyển đổi mục đích sử dụng từ diện tích đất của KCN Dự án gồm 20 lô, mỗi lô có 245 căn hộ Dự kiến khi hoàn thành đáp ứng chỗ ở cho khoảng 18.000 công nhân Ngoài ra, dự án còn có thêm một khu nhà 70 căn thiết kế theo kiểu biệt thự phục vụ cho các chuyên gia làm việc tại KCN Tuy

nhiờn, dự ỏn đến nay vẫn rất chậm và chưa hoàn thành

Bảng 1.6 Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở cụng nhõn KCN tại Nam Trung Bộ [37]

Số

TT Thành phố

QH đất XD nhà ở CN

Phỏt triển hạ tầng Nguồn

vốn

Phỏt triển thành cụng

b Nhà ở dạng phõn tỏn do người dõn tự xõy dựng

Theo tổng hợp bỏo cỏo của cỏc địa phương trả lời cụng văn số QLN của Bộ Xõy dựng về việc triển khai “Xõy dựng chương trỡnh phỏt triển

366/BXD-nhà ở xó hội, 366/BXD-nhà ở cho cụng nhõn khu cụng nghiệp, ký tỳc xỏ cho sinh viờn”

thỡ tỡnh hỡnh nhà ở do dõn xõy dựng để cho thuờ cú bỏo cỏo tổng hợp với số liệu cụ thể như sau:

Bảng 1.7 Tổng hợp nhà ở do dõn xõy cho thuờ tại Nam Trung bộ [38]

Đơn vị hành chính Huyện, quận,

TP, thị xã

Số nhà ở cho thuê

Tổng diện tích sàn nhà ở cho thuê (m 2 sàn)

Tổng số ng-ời thuê

Tổng

số cụm (dãy) nhà ở

Tổng

số phòng

ở

Số phòng ở không đạt tiêu chuẩn theo QĐ

BXD

17/2006/QĐ-Tổng số ng-ời thuê

Riêng

CN KCN tập trung

Đà Nẵng 3.388 16.110 5.789 199.422 56.233 38.035

Thanh Khê 1.097 3.378 2.293 41.109 7.193 7

Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Định, Phú Yên, Ninh

Trong đó, tại các địa phương không có báo cáo, do công tác quản lý

phát triển nhà ở công nhân còn nhiều khó khăn như: khi quy hoạch thành lập các KCN, quy hoạch chi tiết các khu dân cư ven KCN chưa được thành lập một cách đồng bộ, công tác quản lý trật tự xây dựng còn nhiều khó khăn do lịch sử đất đai, do sự buông ỏng của chính quyền các địa phương, do đội ngũ cán bộn quản lý còn thiếu và yếu

Bên cạnh đó, việc quản lý cư trú, quản lý nhà cho thuê cũng chưa thực sự chặt chẽ nên việc tổng hợp các số liệu để báo cáo còn gặp nhiều khó khăn Tại các đô thị trong khu vực, loại hình nhà ở do dân tự xây dựng để cho công nhân KCN thuê tồn tại 2 dạng:

Dạng 1: là dạng nhà dân cải tạo hoặc xây dựng các căn hộ theo hình thức

cơi nới, cải tạo sửa chữa, tiết kiệm và dành một phần diện tích nhà ở để cho công nhân KCN thuê trọ

Đây là hình thức khá phổ biến tại các nhà trọ cho công nhân thuê tại các khu công nghiệp Dạng điển hình là nhà cấp bốn có diện tích phòng khoảng (9 12) m2, kết cấu tường gạch dày 100; mái tôn; sàn láng xi măng hoặc lát gạch Ceramic, hầu hết không đóng trần, một số nơi có trần nhựa Phần lớn các phòng trọ đều có khu vệ sinh trong phòng, không có mái che trên khu vệ sinh

và không có bếp nấu Cửa đi và cửa sổ hầu hết làm bằng tôn Điều kiện phòng

cháy chữa cháy là hết sức đơn giản và hạn chế

Dạng 2: là các căn hộ cho thuê xây dựng thành những khu nhà để cho

công nhân thuê trọ Đây là hình thức không phải phổ biến, đan xen trong các xóm làng nơi người dân dành đất vườn xây dựng phát triển nhà ở cho thuê Việc quản lý cư trú, quản lý trật tự an ninh của các khu nhà này là còn nhiều hạn chế, hầu hết là thả nổi cho công nhân tự quản lý Việc sử dụng các dịch vụ hạ tầng cơ bản của đô thị như điện, nước không được quản lý Điện được chủ nhà lắp riêng đồng hồ Một số khu nhà có lắp đặt đồng hồ nước Đơn giá điện, nước do chủ nhà trọ quy định Những nơi không có nước máy, công nhân trả một số tiền khoán nhất định hàng tháng để sử dụng nước giếng

do chủ nhà bơm lên cung cấp

Hình 1.6 Nhà ở CN do dân xây tại KCN òa Khánh – TP Đà Nẵng

Việc học tập của con em công nhân chưa được chính quyền các đô thị quan tâm Đầu tư các cơ sở giáo dục phục vụ cho con em công nhân KCN còn rất hạn chế nên hầu hết con em của công nhân KCN đều phải gửi các nhà trẻ

tư nhân hoặc gửi cho các gia đình tổ chức trông giữ tự phát

Hình 1.7 Khu nhà ở CN do dân xây tại KCN òa Khánh –TP Đà Nẵng

Thực tế, nhà ở phân tán do dân tự xây là hình thức hiện đang cung cấp số lượng lớn nhất nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trong cả nước, và

là hình thức duy nhất cung cấp nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp thuê trên địa bàn nghiên cứu Được hình thành phát triển cùng với sự phát triển của KCN nhưng việc quản lý loại hình nhà ở này từ quy hoạch, trật tự xây dựng, kiến trúc cảnh quan, vệ sinh môi trường, quản lý cư trú, an ninh trật tự, v.v… chưa được quan tâm đúng mức và còn nhiều bất cập

1.2.2 Đánh giá thực trạng quản lý phát triển

 Về quy mô phát triển: với thực trạng quy mô phát triển còn rất hạn chế, đặc biệt là nhà ở tập trung dạng chung cư cho công nhân KCN không phát triển được như vậy, nhu cầu nhà ở cho công nhân KCN tại các đô thị trong khu vực là rất lớn và rất bức thiết để đáp ứng cho yêu cầu phát triển KCN của các đô thị trong hiện tại và tương lai

 Về quản lý quy hoạch, kiến trúc:

- Quy hoạch, lựa chọn vị trí xây dựng các khu nhà ở công nhân tập trung dạng KTX chưa thực sự hợp lý;

- Quy hoạch phát triển nhà ở do dân tự xây dựng để cho thuê chưa được quan tâm và quản lý đã dẫn đến tình trạng phát triển tự phát, vi phạm các quy định về sử dụng đất, gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

- Phần lớn nhà ở cho công nhân thuê đều không đảm bảo các yêu cầu

về kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và không đáp ứng được các điều kiện và quy định về nhà ở cho người lao động thuê để ở;

- Việc quy hoạch vị trí không có sự tham gia của xã hội và đặc biệt là

sự tham gia của người công nhân, việc lựa chọn nhà đầu tư phát triển chưa phù hợp nên các dự án phát triển đã không thành công

 Về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội:

- Chưa được cung cấp đầy đủ các dịch vụ hạ tầng kỹ thuật cơ bản như điện, nước Việc cung cấp và quản lý chất lượng cũng như giá các dịch

vụ hoàn toàn thả nổi cho chủ nhà trọ quyết định;

- Hạ tầng xã hội còn nhiều bất cập Chưa đáp ứng được nhu cầu học tập của con em, đặc biệt là nhà trẻ, mẫu giáo Các dịch vụ khác như mua sắp, chợ, v.v còn thiếu và chưa đáp ứng được yêu cầu Các khu vui chơi giải trí, các nhu cầu văn hóa thể thao chưa được quan tâm Hầu hết nhà ở cho thuê không đáp ứng các yêu cầu vệ sinh, an toàn và phòng chống cháy nổ

 Về trật tự xây dựng:

- Tình trạng xây dựng tự phát, không phép xảy ra tràn lan tại các khu dân cư ven KCN tại hầu khắp các địa phương;

- Đội ngũ cán bộ quản lý phát triển nhà ở công nhân còn thiếu và yếu

về chuyên môn cũng như quản lý

 Chính sách hỗ trợ về kinh tế: các cơ chế chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở công nhân KCN chỉ tập trung vào dạng nhà ở tập trung, và đều đã cũ, chưa đủ động lực phát triển đối với những vùng kinh tế còn nhiều khó khăn

và không đáp ứng được tình hình phát triển Chưa có các chính sách hỗ trợ người dân phát triển, cải tạo nhà ở cho thuê nên người dân khó có thể đủ điều kiện để cải tạo nhà ở cho thuê

 Quản lý vận hành: chưa có cơ chế phối hợp giữa Ban quản lý KCN, doanh nghiệp sản xuất với các địa phương Việc quản lý cư trú còn lỏng lẻo

và bất cập Giá các dịch vụ đô thị chưa được quản lý, còn thả nổi

 Sự tham gia của cộng đồng: cộng đồng và các tổ chức chính trị xã hội chưa thực sự quan tâm đến việc phát triển nhà ở cũng như đời sống của công nhân Việc tổ chức tuyên truyền, giáo dục pháp luật, các quy định của địa phương đối với công nhân còn nhiều hạn chế

 Bộ máy quản lý phát triển: chưa có bộ máy chuyên trách quản lý phát triển nhà ở cho công nhân KCN nên:

- Không có đầu mối để giải quyết các khó khăn cơ bản như: nguồn vốn, các chính sách ưu đãi

- Các tồn đọng lịch sử về đất đai chưa được giải quyết, việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyền sở hữu nhà còn gặp nhiều khó khăn Quy hoạch chi tiết các khu dân cư xung quanh KCN nhiều nơi còn chưa làm

do đó việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất lúng túng và khó giải quyết

1.3 Tổng quan các công trình nghiên cứu về quản lý phát triển nhà ở công nhân khu công nghiệp

1.3.1 Các đề tài nghiên cứu khoa học

1.3.1.1 Luận án Tiến sỹ Kiến trúc: Quy hoạch xây dựng và phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong thời kỳ đổi mới [59]

Trong nhóm các giải pháp quy hoạch xây dựng KCN, Tác giả đề xuất Quy hoạch công trình hạ tầng xã hội phục vụ KCN, trong đó có quy hoạch khu nhà ở công nhân KCN:

- Tính toán quy mô;

- Đề xuất cơ cấu khu nhà ở;

- Đề xuất các phương án quy hoạch khu ở đối với KCN

Tuy nhiên, Luận án chưa đề cập đến quản lý phát triển nhà ở công nhân tại khu vực nghiên cứu, đặc biệt là hình thức phát triển do người dân tự xây dựng để cho thuê

1.3.1.2 Luận án Tiến sỹ Kiến trúc: Tổ chức mối quan hệ giữa chức năng

ở, phục vụ công cộng và sản xuất trong quá trình quy hoạch xây dựng các KCN tại à Nội [82]

Luận án đã nghiên cứu và đề xuất nhiều nội dung, trong đó có những nội dung liên quan đến nhà ở công nhân KCN:

Các giải pháp thiết kế, quy hoạch khu ở công nhân

+ Xác định quy mô dân cư, diện tích đất xây dựng khu ở gắn với KCN; + Đề xuất một số loại hình nhà ở cho các KCN;

+ Một số giải pháp cải tạo, mở rộng phát triển khu ở;

+ Các giải pháp tổ chức quy hoạch khu phục vụ công cộng cho công nhân gắn với KCN tại Hà Nội;

+ Đề xuất các chính sách nhằm đảm bảo sự phát triển đồng bộ KCN với khu ở, phục vụ công cộng

Tuy nhiên, Luận án chỉ nghiên cứu đến các giải pháp quy hoạch và thiết

kế nhà ở cho các KCN tại Hà Nội Bên cạnh đó, Luận án chưa nghiên cứu đến việc quản lý phát triển nhà ở công nhân KCN, nhất là tại các đô thị ven biển Nam Trung bộ

1.3.1.3 Đề tài: Nghiên cứu giải pháp nhà ở cho công nhân các khu công

nghiệp tập trung Địa bàn nghiên cứu: TP Hồ Chí Minh - Bình Dương - Đồng Nai & Bà Rịa Vũng Tàu [62]

Đề tài đã nghiên cứu:

- Đánh giá tình hình thực trạng về nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung;

- Đánh giá những khó khăn vướng mắc trong công tác đầu tư xây dựng, quản lý nhà ở, quản lý con người của các cấp chính quyền và nhu cầu nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp tập trung;

- Đề xuất cơ chế, chính sách giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân và

lộ trình để thực hiện các cơ chế chính sách đó một cách hiệu quả;

- Đề xuất giải pháp tổ chức quy hoạch, kiến trúc nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tập trung;

- Đề xuất các chỉ dẫn thiết kế

Tuy nhiên, đề tài chỉ nghiên cứu tại địa bàn các tỉnh thành có sự phát triển công nghiệp mạnh nhất cả nước Mặt khác, đề tài tập trung nghiên cứu vào lĩnh vực quy hoạch và kiến trúc nhà ở mà chưa đề cập nhiều đến quản lý vận hành, đến đời sống tinh thần của người công nhân

Ngoài ra có một số vấn đề mới nảy sinh trong thực tiễn như sau:

- Các khu công nghiệp tại khu vực Nam trung bộ có quy mô trung bình

và nhỏ, chưa phát triển thành khu công nghiệp tập trung;

- Nhiều cơ chế chính sách mới đã được ban hành;

- Điều kiện kinh tế của người dân miền Trung còn khó khăn nên khả năng thuê mua nhà của công nhân là hết sức hạn chế

1.3.1.4 Đề tài: Nghiên cứu vấn đề hình thành, đầu tư và quản lý các khu dân cư phục vụ các khu công nghiệp [53]

Đề tài tập trung nghiên cứu giải quyết các vấn đề:

- Nhóm giải pháp về chính sách: quy hoạch, kiến trúc và phát triển hệ