Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của dự án xây dựng ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng của Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá

Header Page of 166 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: “Phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá” Footer Page of 166 Header Page of 166 MỤC LỤC Lời mở đầu .1 Chương I Lý luận chung dự án đầu tư đánh giá hiệu dự án .2 I Tổng quan dự án đầu tư Khái niệm dự án đầu tư 2 Đặc điểm dự án .4 Vai trò dự án đầu tư 3.1 Đối với nhà đầu tư 3.2 Đối với Nhà nước 3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển II Chu kỳ dự án Khái niệm nội dung chu kỳ dự án .7 1.1 Khái niệm 1.2 Nội dung chu kỳ dự án Lập dự án 12 III Đánh giá hiệu dự án 16 Đánh giá hiệu tài dự án .16 1.1 Xác định tổng vốn đầu tư dự án 17 1.2 Dự kiến nguồn tài trợ cho dự án 22 1.3 Xác định lợi ích chi phí dự án 24 2.Đánh giá hiệu qủa kinh tế xã hội dự án 31 2.1 Khái niệm 31 2.2 Các tiêu đánh giá: 32 2.3 Tiêu chuẩn để đánh giá: 33 2.4 Phương pháp đánh giá lợi ích kinh tế xã hội thực dự án đầu tư 34 2.5 Những tác động dự án 35 Chương II .39 Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng công ty Xây dựng công trình văn hoá 39 I Giới thiệu chung công ty Xây dựng Công trình Văn hoá 39 Lịch sử hình thành trình phát triển Công ty Xây dựng công trình văn hoá 39 Thực trạng sản xuất kinh doanh công ty 40 Phương hướng phát triển 43 II Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng 44 Sự cần thiết dự án .45 Căn để lập dự án 45 Footer Page of 166 Header Page of 166 Mô tả dự án .46 3.1 Sản phẩm dự án 46 3.2 Địa điểm xây dựng .47 3.3 Quy hoạch xây dựng 47 4.Phương pháp tính toán dự án 53 4.1 Hạch toán hiệu tài .53 4.2 Hạch toán hiệu kinh tế - xã hội 54 5.Đánh giá công tác phân tích hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án 54 5.1 Những điều đạt công tác phân tích 54 5.2 Những hạn chế trình phân tích 55 Chương iii Đề xuất phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế - xã hội dự án 58 I Phương pháp đánh giá hiệu tài 58 Chỉ tiêu thu nhập - NPV 60 Chỉ tiêu hoàn vốn nội - IRR 60 3.Xác định tiêu B/C 61 4.Phân tích độ nhạy dự án 61 4.1 Với tiêu NPV 62 4.2 Với tiêu IRR 63 5.Phân tích rủi ro thông qua phương pháp toán xác suất 64 II Hiệu kinh tế xã hội 66 1.Lợi ích kinh tế cho công ty 66 2.Việc làm .67 3.Tác động dây chuyền 67 4.Tăng thu ngân sách Nhà nước 67 III.Các đề xuất cho việc nâng cao trình độ phân tích tài kinh tế xã hội dự án 68 1.Về yếu tố người 68 2.Về mặt phân tích tài 69 2.1 Một số tiêu phân tích mớt cần áp dụng dự án .69 2.2 Áp dụng khoa học kỹ thuật vào công tác phân tích dự án 70 3.Về tiêu xã hội .71 Kết luận 72 Tài liệu tham khảo: .73 Footer Page of 166 Header Page of 166 LỜI MỞ ĐẦU Theo xu phát triển thị trường nay, công ty thuộc lĩnh vực đặt mục tiêu làm để phát triển công ty, mở rộng sản xuất kinh doanh hiệu cách tối đa Là công ty xây dựng để tồn phát triển đứng vững thị trường công ty thường xuyên đưa chiến lược, chương trình, đổi công nghệ Để hoạt động với chức xây dựng công trình dự án Vậy với mục tiêu hiệu mở rộng sản xuất kinh doanh, Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá đưa ý tưởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Nhằm tận dụng hết mạnh đất đai, khai thác hiệu tiềm có tạo chỗ dựa vững cho công tác sản xuất kinh doanh, công ty Xây dựng Công trình Văn hoá kính trình Bộ Văn hoá cho phép Công ty lập xúc tiến triển khai dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng đa diện tích đất mà công ty sử dụng để làm trụ sở, nhà xưởng, nhà theo chủ trương Nhà nước Việc thực dự án mang lại lợi ích tài chính, kinh tế xã hội thiết thực đồng thời tạo bước phát triển đột phá cho công ty Xây dựng Công trình Văn Hoá Để xem xét dự án khả thi hay không cần thiết phải có bước phân tích hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án có đem lại hiệu cho chủ đầu tư xã hội Qua ý tưởng em sâu vào nghiên cứu đề tài: “Phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá” Nội dung viết gồm chương: Chương I: Lý luận chung dự án đầu tư đánh giá hiệu dự án Chương II: Đánh giá hiệu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Chương III: Đề xuất phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Ths Bùi Đức Tuân cán hướng dẫn thực tập công ty Xây dựng Công trình Văn hoá tận tình giúp đỡ em hoàn thiện viết Footer Page of 166 Header Page of 166 CHƯƠNG I LÝ LUẬN CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN I TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ Khái niệm dự án đầu tư Từ năm 60 trở lại nhận thức dự án bắt đầu hoàn thiện, danh từ dự án dược sử dụng nhiều lĩnh vực, mối quan hệ, mục tiêu, phạm vi khác cấu tổ chức dự án tương đối khác Các nhà kinh tế học đưa nhiều khái niệm dự án Mỗi khái niệm nhấn mạnh số khía cạnh dự án đặc điểm quan trọng hoàn cảnh cụ thể Xét theo nghĩa chung nhất, dự án lĩnh vực hoạt động đặc thù, nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt thực với phương pháp riêng, nguồn lực riêng phải theo kế hoạch tiến độ nhằm tạo thực thể Như theo định nghĩa thì: dự án không ý định phác thảo mà có tính cụ thể mục tiêu xác định; Dự án nghiên cứu trìu tượng mà phải cấu trúc nên thực thể Xét hình thức: Dự án đầu tư hiểu tập tài liệu tổng hợp bao gồm luận chứng cá biệt trình bày cách có hệ thống, chi tiết kế hoạch đầu tư nhằm đầu tư nguồn tài nguyên cá nhân, tổ chức vào lĩnh vực hoạt động xã hội để tạo kết kinh tế, tài kéo dài tương lai Xét góc độ quản lý: Dự án đầu tư công cụ hoạch định nỗ lực có thời hạn việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo sản phẩm cho xã hội Định nghĩa nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu tư có điểm bắt đầu điểm kết thúc xác định Dự án kết thúc mục tiêu dự án đạt xác định rõ ràng mục tiêu đạt Footer Page of 166 Header Page of 166 dự án bị loại bỏ; Sản phẩm dịch vụ tạo khác biệt so với sản phẩm tương tự có dự án khác Xét góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư xem kế hoạch chi tiết để thực chương trình đầu tư nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm đưa định đầu tư sử dụng vốn đầu tư Dù định nghĩa khác rút số đặc trưng khái niệm dự án sau: Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Mỗi dự án thể một nhóm nhiệm vụ cần thực với kết xác định nhằm thoả mãn nhu cầu Dự án hệ thống phức tạp nên cần chia thành nhiều phận khác để thực quản lý phải dảm bảo mục tiêu thời gian, chi phí việc hoàn thành với chất lượng cao Dự án có chu kỳ phát triển riêng tồn hữu hạn Nghĩa giống thực thể sống, dự án trải qua giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu kết thúc Dự án liên quan đến nhiều bên có tương tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án Dự án có tham gia nhiều bên hữu quan chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, nhà tư vấn, nhà thầu, quan quản lý Nhà nước Vì mục tiêu dự án nhà quản lý dự án trì thường xuyên mối quan hệ với phận quản lý khác Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo Khác với trình sản xuất liên tục gián đoạn kết dự án sản phẩm sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao Sản phẩm dịch vụ dự án đem lại Footer Page of 166 Header Page of 166 Môi trưòng hoạt động “va chạm” Quan hệ dự án quan hệ chia nguồn lực khan tổ chức Dự án “cạnh tranh” lẫn với phận chức khác tiền vốn, nhân lực, thiết bị Tính bất định rủi ro cao: Hầu hết dự án đòi hỏi lượng tiền vốn, vật tư lao động lớn để thực khoảng thời gian định Mặt khác, thời gian đầu tư vào vận hành kéo dài nên dự án đầu tư phát triển thường có độ rủi ro cao Đặc điểm dự án Mặc dù dự án thuộc lĩnh vực khác có đặc điển riêng lĩnh vực nói chung dự án có đặc điểm chung sau: Dự án có tính thống nhất: Dự án thực thể độc lập môi trường xác định với giới hạn định quyền hạn trách nhiệm Dự án có tính xác định: Dự án xác định rõ ràng mục tiêu cần phải đạt được, thời hạn bắt đầu thời hạn kết thúc nguồn lực cần có với số lượng, cấu, chất lượng thời điểm giao nhận Dự án có tính logic: Tính logic dự án thể mốc quan hệ biện chứng phận cấu thành dự án Một dự án thường có phận sau: - Mục tiêu dự án: Một dự án thường có cấp mục tiêu mục tiêu phát tiễn mục tiêu trực tiếp Mục tiêu phát triển mục tiêu mà dự án góp phần thực Mục tiêu phát triển xác định kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế xã hội đất nước vùng Mục tiêu trực tiếp mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt khuôn khổ nguồn lực định khoảng thời gian định - Kết dự án: đầu cụ thể dự án tạo từ hoạt động dự án Kết điều kiện cần thiết để đạt mục tiêu trực tiếp dự án Footer Page of 166 Header Page of 166 - Các hoạt động dự án: Là công việc dự án tiến hành nhằm chuyển hoá nguồn lực thành kết dự án Mỗi hoạt động dự án đem lại kết tương ứng - Nguồn lực dự án: Là đầu vào mặt vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Nguồn lực tiền đề để tạo nên hoạt động dự án Bốn phận dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn lực dự án sử dụng tạo nên hoạt động dự án Các hoạt động tạo nên kết (đầu ra) Các kết điều kiện cần thiết để đạt mục tiêu trực tiếp dự án Đạt mục tiêu trực tiếp tiền đề góp phần đạt mục tiêu phát triển Vai trò dự án đầu tư 3.1 Đối với nhà đầu tư Một nhà đầu tư muốn đem tiền đầu tư thu lợi nhuận cho thân quan trọng để nhà đầu tư có nên đầu tư hay không dự án đầu tư Nếu dự án đầu tư hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu tư định thu hút chủ đầu tư thực Nhưng để có đủ vốn thực dự án chủ đầu tư phải thuyết phục tổ chức tài tài cho vay vốn sở để nhà tài cho vay vốn phải dựa vào dự án có khả thi hay không? Vậy dự án đầu tư phương tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, nhà đầu tư có sở để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đôn đốc kiểm tra tình hình thực dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu tư thuyết phục nhà tài cho vay vốn dự án công cụ để tìm kiếm đối tác liên doanh Một dự án tuyệt vời có nhiều đối tác để ý, mong muốn tham gia để có phần lợi nhuận Nhiều chủ đầu tư có vốn nên đầu tư vào đâu có lợi, rủi ro nhất, giảm thiểu chi phí hội dự án công cụ cho nhà đầu tư xem xét, tìm hiểu lựa chọn hội đầu tư tốt Ngoài ra, dự án đầu tư để soạn thảo hợp đồng liên Footer Page of 166 Header Page of 166 doanh để giải mối quan hệ tranh chấp đối tác trình thực dự án 3.2 Đối với Nhà nước Dự án đầu tư tài liệu để cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu tư, pháp lý để xem xét, giải có tranh chấp bên tham gia đầu tư trình thực dự án sau 3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn Dự án đầu tư để quan xem xét tình khả thi dự án để định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ cho dự án để đảm bảo rủi ro cho nhà tài trợ 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển Dự án công cụ để triển khai thực nhiệm vụ chiến lược, quy hoạch kế hoạch năm, chương trình phát triển cách có hiệu Dự án phương tiện để gắn kết kế hoạch thị trường, nâng cao tính khả thi kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả điều tiết thị trường theo định hướng xác định kế hoạch Dự án góp phần giải quan hệ cung cầu vốn phát triển kinh tế xã hội giải quan hệ cung cầu sản phẩm dịch vụ thị trường Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cư cải tiến mặt kinh tế xã hội vùng nước, tạo tiền đề cho công ty, doanh nghiệp phát triển Do dự án có vai trò quan trọng nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếu hệ thống kế hoạch hoá, chiến lược phát triển công ty, vùng, nước Nó công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch với hiệu kinh tế xã hội cao II CHU KỲ CỦA DỰ ÁN Footer Page of 166 Header Page 10 of 166 Khái niệm nội dung chu kỳ dự án 1.1 Khái niệm Chu kỳ dự án thời kỳ giai đoạn mà dự án đầu tư cần phải trải qua, thời điểm hình thành ý tưởng đầu tư thời điểm kết thúc hoạt động đầu tư 1.2 Nội dung chu kỳ dự án Thông thường chu kỳ dự á.2.1 n bao gồm giai đoạn sau: 1.2.1 Xác định dự án Xác định dự án trình tìm hiểu hội đầu tư nhiều hứa hẹn, mà hội hướng tới để giải vấn đề cản trở việc khai thác tiềm phát triển có Xác định dự án cần tiến hành khuôn khổ chung phân tích lĩnh vực phân tích không gian Điều đảm bảo dự án có khả tốt thực phù hợp với hoàn cảnh 1.2.2 Xây dựng dự án Các dự án vượt qua giai đoạn đầu tiếp tục phải chuẩn bị phân tích trước kinh phí đưa vào sử dụng Đối với dự án lớn, xây dựng dự án tiến hành theo bước: nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi Còn dự án nhỏ, bỏ qua nghiên cứu tiền khả thi bắt tay vào nghiên cứu khả thi Mục đích nghiên cứu tiền khả thi giúp đỡ chủ đầu tư thấy rõ điều kiện đầu tư để định tiếp tục nghiên cứu dự án, từ bỏ dự án, đặt vấn đề xác định lại dự án Nghiên cứu tiền khả thi trả lời vấn đề sau: - Cầu thị trường tương lai thiếu hụt - Xác định khả cung cấp yếu tố đầu vào Footer Page 10 of 166 Header Page 62 of 166 năm Vì dự án xây dựng khó tính toán chi tiết cho chi phí năm với tổng chi phí ta chia cho năm sau qui năm Chi phí cho năm = ∑ chi phÝ 96013,5 = = 19202,7 (triệu đồng) 5 Tổng chi phí quy thời điểm = Chi phí năm * lãi suất gộp (1 + r) n − = Cp n ¨m × (1 + r) n × r (1 + 0,08) − = 19202,7 * (1 + 0,08) × 0,08 = 19202.7 * 3,9927 = 83214.3 (tr đồng) Doanh thu: Cách tính toán ban đầu chưa tính có nguồn thu từ cho thuê cửa hàng, trụ sở doanh thu Họ tách riêng khoản thu tổng doanh thu Tổng doanh thu = Doanh thu bán hộ + Tiền cho thuê cửa hàng, trụ sở Doanh thu bán hộ = 120 116 (tr đồng) vào năm sau Tiền cho thuê cửa hàng, trụ sở 50 tr đồng/ tháng năm thu 50 * 12 = 600 tr.đồng/ năm Tổng doanh thu quy = 120116 * 1 + 600 * * (1 + 0,08) 0,08 (1 + 0,08) = 86 655.49 (triệu đồng) Với thông số trên, ta tiến hành đánh giá chặt chẽ tiêu tài dự án Footer Page 62 of 166 59 Header Page 63 of 166 Chỉ tiêu thu nhập - NPV Việc tính tiêu nhằm xác định quy mô thu nhập thực tế dự án quy thời điểm Với lãi suất r = 0.08 Ta dự tính doanh thu từ việc bán hộ 100%, 90%, 80% Bảng 5: Thu nhập dự án Mức bán hộ Tổng chi phí (tr.đ) Tổng doanh thu (tr.đ) NPV 100% 76670.6 86855.4 10184.8 90% 76670.6 78680.4 2009.8 80% 76670.6 70505.3 -3769.9 Vậy qua tính toán bảng ta thấy: Nếu mức bán hộ đạt 100% hay 90% NPV > dự án khả thi mặt tài Nếu mức bán hộ đạt 80% NPV < dự án không khả thi mặt tài Chỉ tiêu hoàn vốn nội - IRR Với r = 0.12 Chi phí = 19202.7 * 3.6959 =70971.3 (tr đồng) Doanh thu = 120116 * 0.5935 + 600 * NPV = 75740.1 - 70971.3 = 4768.8 Với r = 0.15 Chi phí = 19202.7 * 3.3522 = 64371.3 Footer Page 63 of 166 60 * 0.5935 = 75740.1 (tr đồng) 0,08 Header Page 64 of 166 Doanh thu = 120116 * 0.4972 + 600 * * 0.4975 = 63450.7 (tr.đồng) 0,08 NPV = 63450.7 - 64371.3 = - 920.6 (tr.đồng) Từ ta có: 4768,8 * (0,15 − 0,12) = 0,14 4768,8 + 920,6 IRR = 0,12 + IRR = 0.14 IRR = 0.14 > 0.08 chi phí hội cho việc sử dụng vốn, dự án đạt hiệu Với việc tính toán đầy đủ lãi suất vốn đầu tư ban đầu giá trị hoàn vốn nội dự án giảm đi, giá trị đầy đủ IRR 3.Xác định tiêu B/C Chỉ tiêu nhằm xác định doanh thu đồng chi phí bỏ Chi phí = 76670.6 Doanh thu = 86855.4 Lợi ích = 10184.8 Áp dụng công thức ta có: B 86855,4 = = 1,132 C 76670,6 Tỷ số lớn tức doanh thu dự án đem lại lớn chi phí bỏ cho dự án, dự án có hiệu 4.Phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án nhằm xác định hiệu dự án điều kiện có biến động yếu tố có liên quan đến tiêu hiệu Footer Page 64 of 166 61 Header Page 65 of 166 Thực phân tích độ nhạy dự án giúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với yếu tố xác định yếu tố gây biến động nhiều đến tiêu hiệu Có phương pháp sử dụng phân tích độ nhạy dự án.Tuy vậy, đưa phương pháp đơn giản sau: Phân tích độ nhạy tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan Từ đánh giá thay đổi tiêu NPV IRR với thay đổi tham số 4.1 Với tiêu NPV • Giả sử doanh thu từ bán hộ dự án giảm xuống 90% ta có: NPV1 = 10184.8 (tr.đồng) NPV2 = 2009.8 (tr.đồng) NPV thay đổi là: 10184.8 - 2009.8 = 8175 (tr.đồng) • Giả sử xuất đầu tư/1m2 tăng từ 3.5 tr.đồng lên 3.8 tr đồng đó: NPV1 = 10184.8 (tr.đồng) NPV2 = 3641.1 (tr.đồng) NPV thay đổi là: 10184 - 3641.1 = 6543.7 (tr.đồng) Tương đương giảm 64.25% • Tổng hợp lại ta có bảng: Bảng 6: Sự thay đổi NPV Các yếu tố thay đổi NPV Lượng NPV giảm (tr đồng) (tr.đồng) Không đổi 10184.8 Mức bán hộ 90% 2009.8 8175 Vốn đầu tư / 1m2 tăng 0.3tr đồng 3641.1 6542.7 Footer Page 65 of 166 62 Header Page 66 of 166 Qua bảng ta thấy NPV nhạy cảm với yếu tố mức bán hộ Khi mức bán hộ giảm xuống 10% NPV giảm xuống 8175 (tr đồng) tương đương giảm 80.27% Trong ảnh hưởng vốn đầu tư làm ảnh hưởng đến NPV nhiên nhỏ mức bán hộ, NPV dương có nghĩa dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm 10% Trong trình thực dự án cần quan tâm đến biện pháp nghiên cứu thị trường, dự báo nhu cầu, tích cực tìm kiếm thị trường để đảm bảo dự kiến mức bán xác Nếu vốn đầu tư tăng 0.3 tr đồng/1m2 tương đương tăng tổng vốn đầu tư 8194.5 (tr đồng) NPV đạt 3641.1 (tr đồng) dự án hiệu vốn đầu tư tăng 4.2 Với tiêu IRR • Giả sử mức bán hộ 90% Với r = 0.09 Thì NPV = 8244.8 (tr.đồng) Với r = 0.1 Thì NPV = -1014.8 (tr.đồng) IRR = 0,09 + 8244,8 * (0,1 − 0,09) = 0,098 8244,8 + 14014,8 IRR = 0.098 • Giả sử vốn đầu tư ban đầu tăng 0.3tr đồng/ 1m2 Với r = 0.1 Thì NPV = 230.46 Với r = 0.11 Thì NPV = -1288.4 IRR = 0.1015 • Tổng hợp lại ta có bảng: Footer Page 66 of 166 63 Header Page 67 of 166 Bảng 7: Sự thay đổi IRR Các yếu tố thay đổi IRR % thay đổi IRR Không đổi 0.14 Mức bán hộ 90% 0.098 -0.042 Vốn đầu tư tăng 0.3 tr đồng/ 1m2 0.1015 -0.0385 Qua bảng số liệu ta thấy tác động thay đổi mức bán hộ mạnh tới tiêu IRR, làm tiêu sụt giảm 4.2% nhiên IRR lớn lãi suất vay, dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm xuống 90% Vốn đầu tư ảnh hưởng mạnh tới IRR, xuất đầu tư tăng 0.3tr đồng/1m2 IRR lớn so với lãi suất vay vốn dự án đạt hiệu tài 5.Phân tích rủi ro thông qua phương pháp toán xác suất Khi dự án hoàn thành, việc bán hộ xảy biến động so với dự kiến ta xem xét với khả bán 90%, 80% số hộ, làm giảm tổng doanh thu giảm xuống Sau nghiên cứu tính toán tình hình thực tế cầu nhà lớn mức cung vấn hạn chế Nhu cầu hộ chung cư nhân dân cao dự kiến mức xác suất để bán hộ trung cư dự án là: Mức bán 100% có xác suất xảy 40% Mức bán 90% có xác suất xảy 40% Mức bán 80% có xác suất xảy 20% Xuất phát từ việc tính toán chi phí lợi nhuận dự án theo phương án, sử dụng số liệu để tính tiêu thu nhập quy tại, ta thu kết sau: Bảng 8: NPV kì vọng với mức bán hộ chung cư thay đổi Footer Page 67 of 166 64 Header Page 68 of 166 NPV P ΣNPViPi Bán 100% 10184.8 0.4 4073.92 Bán 90% 2009.8 0.4 803.92 Bán 80% -3769.9 0.2 -753.98 Chỉ tiêu NPV kỳ vọng 4123.86 Với phương pháp toán xác suất, kỳ vọng tiêu NPV là: EVNPV = 4073.92 + 803.92 - 753.98 = 4123.86 (tr.đồng) • Trường hợp vốn đầu tư thay đổi Giá nguyên vật liệu hay chi phí khác biến động tăng lên giảm Nếu giá tăng lên làm cho xuất đầu tư/1m2 tăng lên làm tăng tổng chi phí cho dự án Điều làm ảnh hưởng đến hiệu dự án vấn đề cần quan tâm thực dự án Do giá nguyên vật liệu tăng lên làm cho chi phí xuất đầu tư/1m2 tăng từ 0.3tr.đồng0.5tr.đồng.Trong đó: Xác suất xuất đầu tư/1m2 không đổi 40% Xác suất xuất đầu tư/1m2 tăng 0.3tr.đồng 40% Xác suất xuất đầu tư/1m2 tăng 0.5tr.đồng 40% Xuất phát từ liệu trên, ta tính toán lại chi phí, doanh thu, lợi nhuận dự án theo phương án Sử dụng số liệu tính tiêu giá trị thu nhập quy tại, ta thu kết sau: Bảng 9: NPV kỳ vọng với mức vốn thay đổi Footer Page 68 of 166 65 Header Page 69 of 166 Chỉ tiêu NPV P ΣNPViPi Xuất đầu tư/1m2 không 10184.8 0.4 4073.92 3641.1 0.4 1456.44 -721.28 0.2 -144.3 đổi Xuất đầu tư/1m2 tăng 0.3tr đồng Xuất đầu tư/1m2 tăng 0.5 tr đồng NPV kỳ vọng 5386.06 Với phương pháp toán xác suất kỳ vọng tiêu NPV là: EPNPV = 4073.92 + 1456.44 - 144.3 = 5386.06 (triệu đồng) Kết luận: Qua tình ta thấy yếu tố rủi ro biến đổi làm cho NPV chuyển từ giá trị dương sang giá tị âm, nhiên xác suất xảy điều nhỏ, dẫn dến NPV kỳ vọng đạt giá trị dương Điều khẳng định hiệu dự án chưa cao cần phải có số biện pháp nhằm cải thiện tình hình II HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI Với quy mô dự án nhỏ, khả thu thập số liệu xác định tỷ suất chiết khấu để đưa tiêu phân tích kinh tế xã hội hoàn chỉnh như: NVA, NNVA, Ec, EFC khó khăn Cho nên dự án sâu vào phân tích số khía cạnh dự án tác động 1.Lợi ích kinh tế cho công ty Khi dự án hoàn thành làm cho mặt công ty cải thiện, nguồn vốn tăng lên lớn Công ty sở hữu trụ sở, văn phòng, cửa hàng khang trang với giá trị ước tính 2400 m2 * 7.5 triệu = 18 000 triệu đồng Uy tín công ty ngày nâng cao thị trường Footer Page 69 of 166 66 Header Page 70 of 166 Cán công nhân công ty nâng cao trình độ chuyên môn tay nghề thông qua viêc lập thực dự án 2.Việc làm Như biết, với dự án đời giải trước mắt số lao động lớn trực tiếp, người tham gia trực tiếp vào trình xây dựng thi công công trình Nếu dự án người chưa có việc làm Bởi công ty hoạt động với hình thức khoán công việc xây dựng thuê công nhân có tay nghề công nhân làm việc phụ nên người dân tham gia vào công việc dễ dàng Dự án đời tạo công ăn, việc làm, thu nhập cho công nhân, giải phần nhỏ tình trạng thất nghiệp thành phố khoảng năm 3.Tác động dây chuyền Sự đời dự án tạo lợi ích kinh tế cho thân dự án mà có tác động liên đới tới lợi ích cc cá thể khác xã hội Sự xuất làm tăng khả kinh doanh cho ngành cung cấp nguyên vật liệu xây dựng, tạo trụ sở cửa hàng cho số đối tượng kinh doanh khác Người dân xung quanh khu vực sử dụng hệ thông giao thông đẹp, hệ thông dịch vụ kèm theo công trình, giảm bớt ô nhiễm sau dự án hoàn thành Tăng thêm quỹ nhà 19 850 m2 góp phần đáp ứng yêu cầu nhà nhân dân thành phố Đối với đối tác liên doanh có khả tài đầu tư vào kinh doanh nhà, hưởng phần lợi ích từ kết đầu tư dự án 4.Tăng thu ngân sách Nhà nước Theo dự tính công ty, Nhà nước thu khoản thuế tương đối lớn từ tổng vốn đầu tư vào dự án là: 96013.5 * 5% = 4800.675 triệu đồng Như dự án thực Nhà nước có thêm khoản thu từ làm tăng thêm ngân sách cho đất nước, giải phần thâm hụt ngân Footer Page 70 of 166 67 Header Page 71 of 166 sách, cân đối ngân sách Từ Nhà nước có thêm nguồn chi cho hoạt động khác xã hội III.CÁC ĐỀ XUẤT CHO VIỆC NÂNG CAO TRÌNH ĐỘ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN Trong kinh tế thị trường nay, dự án đưa phải xem xét giác độ hiệu tài chính, kinh tế xã hội Đó sở cho việc tài trợ vốn, định đầu tư để giải vấn đề có liên quan đến dự án Do phân tích tài kinh tế xã hội có vai trò quan trọng dự án Vì để nâng cao chất lượng phân tích tài chính, kinh tế xã hội lập dự án cần phải có biện pháp đồng từ khâu người tới đặc thù dự án xin đưa số đề xuất: 1.Về yếu tố người Cần phải nâng cao chất lượng cán lập dự án nói chung cán phân tích tài - xã hội nói riêng Cán phân tích dự án có vai trò quan trọng tiến trình dự án (từ khâu chuẩn bị đầu tư đến khâu thực đầu tư vân hành kết quả) Họ nhân tố chủ yếu tham gia vào mắt xích lập dự án Giai đoạn có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định đầu tư, cấp vốn tính hiệu dự án đầu tư Nếu có tính toán sai lầm giai đoạn toàn kết thực tế sau bị sai lệch hậu không lường hết Cán công ty tham gia vào hoạt động dự án tiền khả thi nghiên cứu khả thi phải hiểu biết cách đầy đủ đắn ý nghĩa tiêu kinh tế kĩ thuật Phải biết sử dụng kết hợp cách linh hoạt tiêu loại dự án có quy mô tính chất khác nhau, từ đưa kết luận xác để người có thẩm quyền định đầu tư Footer Page 71 of 166 68 Header Page 72 of 166 Chất lượng phân tích tài không phụ thuộc vào cán lập dự án mà liên quan chịu ảnh hưởng nhà quản lý dự án vận hành kết đầu tư - họ người triển khai phân tích dự án Các phân tích tài có ý nghĩa thực tiễn nhà quản lý điều hành dự án tuân thủ dự kiến nêu báo cáo nghiên cứu khả thi Đồng thời họ người đối phó trực tiếp với thay đổi môi trường từ đưa giải pháp phù hợp nhằm đảm bảo tiêu phân tích dự án giá trị Do cần quan tâm đến đội ngũ cán điều hành, quản lý dự án vận hành kết đầu tư Nâng cao chất lượng đội ngũ cán giai đoạn có ý nghĩa nâng cao hiệu thực tế dự án đầu tư Qua phân tích ta thấy yếu tố người có vai trò quan trọng dự án đầu tư Việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán đầu tư thực qua số phương thức sau: - Có đòn bẩy để khuyến khích cán bộ, công nhân viên tăng cường tích luỹ kinh nghiệm trau dồi kiến thức lý thuyết thực tế lĩnh vực lập dự án, quản lý dự án - Tổ chức khoá đào tạo ngắn hạn chỗ cho cán công nhân viên công tác phận có liên quan đến hoạt động dự án quản lý dự án - Tiến hành tuyển chọn nhân viên có kiến thức 2.Về mặt phân tích tài 2.1 Một số tiêu phân tích mớt cần áp dụng dự án Để xác định xác hiệu dự án cần xác định đầy đủ khoản thu chi dự án Dự án tính toán tương đối đầy đủ khoản Tuy nhiên chưa phân bổ chi tiết rõ ràng khoản thu chi dự án Không nên đơn giản hoá số tiêu tính toán: Footer Page 72 of 166 69 Header Page 73 of 166 Trong dự án vừa phân tích ta thấy việc tính tiêu tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí đơn giản: Dự án có vốn đầu tư lợi nhuận không nhiều việc tính tỷ suất chiết khấu, doanh thu, chi phí theo phương pháp đơn giản dẫn đến sai lầm lớn Ở dự án nên xác định tiêu có tính đến yếu tố thời gian tiền Từ nhận định phân tích ta thấy không nên đơn giản phân tích tiêu coi đặc thù phân tích dự án Bởi làm tính xác dự án, đặc biệt dự án vừa nhỏ Cần sử dụng phương pháp tính toán có tính đến giá trị thời gian tiền nhằm đảm bảo tính so sánh cho người sử dụng dự án đánh giá hiệu mặt chung Trong phân tích tài dự án, việc giảm mức doanh thu từ bán hộ trung cư xuống 90% so với dự tính làm cho dự án giảm lợi nhuận Để tránh mức lợi nhuận giảm nhiều 10% nhà để không, số hộ trống công ty nên đề phương án cho thuê, hạ giá Đối với dự án vừa nhỏ dự án cần tập trung vào phân tích số tiêu chủ yếu như: NPV, IRR, B/C Việc phân tích tiêu quan trọng nhằm làm rõ tính hiệu dự án, tránh phân tích lan man dẫn đến phức tạp việc đánh giá Các tiêu phản ánh tương đối đầy đủ mặt hiệu tuyệt đối lẫn tương đối xem xét hiệu mặt lượng dự án Đặc biệt cần xem xét tới yếu tố tác động đến tiêu tài giao động tiêu yếu tố thay đổi thông qua việc phân tích độ nhạy dự án Ngoài phân tích tài dự án nên tính tới yếu tố rủi ro có tác động tới dự án như: tỷ giá hối đoái, rủi ro khách hàng, rủi ro sản xuất …thông qua việc sử dụng phương pháp toán xác suất thống kê để đánh giá 2.2 Áp dụng khoa học kỹ thuật vào công tác phân tích dự án Footer Page 73 of 166 70 Header Page 74 of 166 Trong công tác phân tích dự án việc sử dụng phần mềm tin xác định nhanh chóng xác tiêu tài chính, kinh tế - xã hội, kết nối để sử dụng thông tin đa dạng từ đơn vị khác Từ đưa dự báo, nhận xét đắn phục vụ cho việc nâng cao chất lượng lập dự án đầu tư Điều giúp cho công ty có khả nắm bắt kịp thời hội thị trường từ phục vụ cho việc điều chỉnh tính toán ban đầu nhằm nâng cao hiệu đầu tư 3.Về tiêu xã hội Với dự án mang tính tài chính, kinh tế - xã hội cao dự án (đây dự án tạo lợi ích lớn cho công ty đồng thới giải bớt khó khăn nhà cho nhân dân) để nâng cao chất lượng phân tích dự án cần: - Tổ chức thu thập số liệu, lao động dự án tạo trực tiếp gián tiếp (số lao động có ý nghĩa xã hội cao) Với việc xác định tiêu làm sở cho việc tính toán tiêu khác số lao động, vốn đầu tư, … - Cần phải có tỷ suất chiết khấu xã hội chung cho dự án để tính toán tiêu NNVA, NVA tiêu thường không tính toán tới dự án công ty Nhận xét chung dự án Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng công trình Văn hoá dự án có tính khả thi tài kinh tế xã hội Các phân tích tài công ty sau kế hoạch hoàn thiện có chênh lệch định khẳng định tính hiệu dự án Kết phân tích tài kinh tế - xã hội cho thấy dự án thỏa mãn yêu cầu tài kinh tế - xã hội Footer Page 74 of 166 71 Header Page 75 of 166 KẾT LUẬN Nhà - vấn đề xúc nơi đặc biệt thành phố lớn Hà Nội, vấn đề Nhà nước Uỷ ban nhân dân thành phố ủng hộ khuyến khích đầu tư xây dựng Cùng với gia tăng dân số ngày nhiều nhu cầu nhà lớn diện tích đất đai lại yêú tố không thay đổi việc xây dựng khu chung cư cao tầng tiện ích, đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân Căn vào lợi đất đai (Công ty Xây dựng công trình Văn hoá sở hữu diện tích đất đai rộng), đồng lòng cán công nhân viên công ty đặc biệt có sách ưu đãi xây dựng nhà để bán cho thuê, chủ trương Thành phố Hà Nội khuyến khích hỗ trợ dự án tạo thêm quỹ nhà (nhà cao tầng đại), công ty đưa ý tưởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng diện tích đất mà công ty sở hữu Hiện nay, công ty kính trình xin phép Bộ Văn hoá Thông tin lập triển khai dự án Nếu dự án thực đem lại cho công ty khoản lợi ích lớn mà nâng cao uy tín khả cạnh tranh thị trường, đồng thời tạo cảnh quan đô thị khang trang, đẹp với lợi ích kinh tế - xã hội lớn Việc lập hồ sơ để trình dự án cần phải phân tích hiệu tài chính, kinh tế - xã hội cách xác cụ thể, phản ánh tất lợi ích mà dự án đem lại rủi ro xảy thực dự án Với phân tích ban đầu, dự án chưa phản ánh hết điều cần có số đề xuất phương án tính toán, phân tích để hoàn thiện Trong trình phân tích, tính toán em giúp đỡ thày giáo hướng dẫn Th.s Bùi Đức Tuân cán hướng dẫn công ty xây dựng công trình Văn hoá để hoàn thành viết Tuy nhiên trình độ tài liệu hạn chế nên viết không tránh khỏi thiếu xót Rất mong thày cô giáo, cán hướng dẫn bạn góp ý kiến để viết em hoàn thiện Footer Page 75 of 166 72 Header Page 76 of 166 TÀI LIỆU THAM KHẢO: PTS Phạm Văn Vận chủ biên “Giáo trình Chương trình dự án” – NXB Thống Kê 2000 Th.s Từ Quang Phương “Giáo trình quản lý dự án đầu tư” - NXB Giáo Dục Th.s Đinh Thế Hiển “Lập thẩm định hiệu tài dự án đầu tư”- NXB Thống Kê Viện kinh tế TPHCM- trung tâm ứng dụng kinh tế thành phố Nguyễn Xuân Hải “Quản lý dự án xây dựng” – NXBXD 2002 PGS-TS Mai Văn Bưu chủ biên “Hướng dân lập, thẩm định quản lý dự án đầu tư” Trung tâm UNESCO phổ biến kiến thức văn hoá giáo dục cộng đồng NXB Thống Kê HN- 2003 TS Nguyễn Bạch Nguyệt “Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư” NXB HN 2000 TS Nguyễn Trường Sơn Ths Đào Hữu Hoà “Giáo trình quản trị dự án đầu tư” NXB Thống Kê 2002 Đặng Minh Trang “Tính toán dự án đầu tư” NXB Thống Kê 2002 Belli chủ biên “Phân tích kinh tế hoạt động đầu tư” Công cụ phân tích ứng dụng thực tế NXB Văn Hoá-Thông tin 2002 10.TS Phước Minh Hiệp “Phân tích thẩm định dự án đầu tư’ NXB Thống Kê 1999 11 Ths Vũ Thị Thảo chủ biên “Đầu tư thẩm định dự án” Trường ĐHKTQD NXB Thống Kê 2002 12 Các tài liệu phòng kế hoạch kĩ thuật Công ty Xây Dựng Công Trình Văn Hoá Footer Page 76 of 166 73 ... chung dự án đầu tư đánh giá hiệu dự án Chương II: Đánh giá hiệu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Chương III: Đề xuất phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh. .. sâu vào nghiên cứu đề tài: Phương pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xã hội dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Nội dung viết gồm... lợi ích kinh tế xã hội thực dự án đầu tư 34 2.5 Những tác động dự án 35 Chương II .39 Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng công ty Xây dựng công trình văn hoá