Bài tập lớn giao dịch bảo đảm

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG Cơ sở lý luận Thế chấp tài sản Thế chấp nhà hình thành Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp II Những bất cập pháp luật quy định chấp nhà hình thành tương lai Bất cập Thông tư 01/2014 Thông tư 16/2014 Bất cập Luật Nhà 2014 Bất cập xử lý tài sản chấp III Kiến nghị hoàn thiện C KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A B I Trang 1 1 3 10 Bảng từ viết tắt: Luật Sở hữu trí tuệ Bộ luật dân Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN A : Luật SHTT : BLDS : Thông tư 01/2014 : Thông tư 16/2014 LỜI MỞ ĐẦU Trong biện pháp chấp, có giao dịch chấp tài sản hình thành tương lai Đối với biện pháp bảo đảm này, trước hết tiềm ẩn lớn rủi ro tài Nếu nghĩa vụ toán phát sinh sau ký hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai, chẳng lấy đâu tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân Giao dịch bảo đảm thực có ý nghĩa sau tài sản hình thành xong, chí phải có đầy đủ giấy tờ công nhận quyền sở hữu Nhận thấy, có nhiều bất cập pháp luật chấp nhà hình thành tương lai nên em tìm hiểu đề tài: “Phân tích bất cập pháp luật quy định chấp nhà hình thành tương lai kiến nghị hoàn thiện” B I NỘI DUNG CƠ SỞ LÝ LUẬN Thế chấp tài sản Theo quy định Điều 342 BLDS 2005 thì: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Thế chấp nhà hình thành tương lai Hiện nay, chưa có khái niệm cụ thể chấp tài sản hình thành tương lai mà từ khái niệm chấp BLDS 2005 khái niệm tài sản hình thành tương lai theo Nghị định 11/2012/NĐ-CP ta hiểu chấp tài sản hình thành tương lai sau: “Thế chấp tài sản hình thành tương lai việc bên (sau gọi bên chấp) dùn tài sản hình từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm tài sản đăng ký theo quy định pháp luật để đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Điều kiện để tài sản chấp nhà hình thành tương lai: “Nhà hình thành tương lai làm tài sản chấp nhà tổ chức, cá nhân mua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dự án đầu tư xây dựng nhà mà thời điểm xác lập hợp đồng chấp nhà trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế duyệt giấy phép xây dựng) hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt Giấy chứng nhận)” (Khoản Điều Thông tư 01/2014) Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp Để phép tham gia giao dịch dân nhà hình thành tương lai trước hết phải loại tài sản đối tượng quyền sở hữu Tuy nhiên, giao dịch hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai đặc điểm này, nhà tham gia giao dịch cần phải đáp ứng số đặc điểm khác như: • Nhà tham gia giao dịch chấp nhà hình thành tương lai • • loại tài sản đối tượng quyền sở hữu BLDS 2005 Nhà hình thành tương lai loại tài sản chưa có thật Thuộc sở hữu bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ xác lập II giao dịch bảo đảm giao kết NHỮNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Do biện pháp bảo đảm quan hệ dân sự, nên nhìn chung, ý chí bên định hiệu lực giao dịch bảo đảm Riêng với biện pháp chấp bất động sản, chấp nhà hình thành tương lai, thủ tục pháp lý lại đóng vai trò “sống còn” hiệu lực giao dịch bảo đảm Dù giao dịch hợp pháp, bên hoàn toàn tự nguyện thực hiện, cần mắc mứu chút thủ tục pháp lý, bị vô hiệu đưa đến hậu nghiêm trọng Ví dụ Vụ việc chấp 47 biệt thự hình thành tương lai thuộc Dự án khu biệt thự kinh doanh xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội tình điển hình.1 a Bất cập Thông tư 01/ 2014 Thông tư 16/2014 Nhà phải hình thành chấp Thông tư 01/2014 đặt nhiều điều kiện việc chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai (đã có thiết kế kỹ thuật phê duyệt, xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản ) nguy tài sản chấp rủi ro đơn mặt thương mại Hơn nữa, hồ sơ chấp nhà hình thành tương lai trình xây dựng, số tài liệu, bên chấp phải cung cấp có chứng thực biên nghiệm thu nhà hoàn thành việc xây dựng phần móng có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) dự án định giao đất, thuê đất cấp cho chủ đầu tư Khó khăn đặt để có chứng thực, bên chấp phải trình gốc giấy tờ cho quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư thường dự hay không trao gốc giấy tờ cho bên chấp sợ Việc nhận chấp ngân hàng trường hợp hợp pháp kết cục lại không bảo đảm mặt pháp lý Lỗi không thuộc bên giao dịch chấp Nhưng có cố dẫn đến không thu hồi vốn vay, cán ngân hàng phải gánh đủ trách nhiệm hậu Vụ việc chấp 47 biệt thự nói trên, dẫn đến phó tổng giám đốc, trưởng phòng cán tín dụng bị khởi tố, tạm giam tháng 4-2009 vừa qua, với nhận định ban đầu phạm lỗi cố ý làm trái Nếu quy kết việc nhận chấp nhà hình thành tương lai trái luật, quy định nói Bộ luật Dân kẻ “tội đồ” http://luatdauthau.net/the-chap-nha-o-tuong-lai-%E2%80%93-map-mo-giua-sai-va-dung2.html#sthash.aaDcD35N.dpuf http://www.landtoday.net/vn/tintuc/22211/vu-the-chap-47-biet-thu-an-khanh-khoi-to-them-1-cuu-photgd-gpbank.aspx mát dự án thường bao gồm nhiều nhà hình thành tương lai nhiều lúc có nhiều yêu cầu cung cấp giấy tờ b Đăng ký chuyển tiếp Có hai vấn đề đặt thực tế mà pháp luật chưa giải được: Thứ nhất, Khoản Điều Thông tư 01/2014 quy định mơ hồ trước thực thủ tục cấp giấy chứng nhận, bên thỏa thuận sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng chấp ký ký hợp đồng chấp Quy định thừa theo Điều 423 BLDS 2005 nguyên tắc, thời điểm sau xác lập hợp đồng, bên thỏa thuận sửa đổi hợp đồng Hơn nữa, ngân hàng ký bổ sung hay ký lại hợp đồng chấp để đưa vào thông tin xác nhà hình thành tương lai hình thành nhằm tránh xung đột thứ tự ưu tiên với bên thứ ba Tuy nhiên, việc thực chưa có giấy chứng nhận Thứ hai, quy định Thông tư 01/2014 quy định văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải ghi nội dung giấy chứng nhận thực thủ tục đăng ký chuyển tiếp Điều dẫn tới thực tế số văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất từ chối hồ sơ đăng ký chuyển tiếp đợi hướng dẫn.2 c Giải pháp mong manh Việc lựa chọn chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo Thông tư 05 gặp số vướng mắc định Bởi vì, Thông tư 05 nêu vỏn vẹn khả chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Pháp luật giao dịch bảo đảm quy định sơ sài không nói tương đối yếu http://www1.thesaigontimes.vn/121966/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-van-doi.html việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nên việc vận dụng quy định có vào soạn thảo hợp đồng bảo đảm hạn chế Điều đáng lưu ý Khoản 5, Điều Thông tư 16/2014 quy định việc xử lý tài sản chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thực tương tự quy định chấp quyền đòi nợ đối tượng hai giao dịch bảo đảm hoàn toàn khác Có vẻ áp dụng nguyên tắc xử lý chấp trực tiếp nhà hình thành tương lai nêu Khoản Điều thông tư hợp lý Thông tư không điều chỉnh đối với việc chấp nhà hình thành tương lai hộ gia đình, cá nhân được xây dựng khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để vay vốn các tổ chức tín dụng việc chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai để vay vốn các tổ chức tín dụng Bất cập Luật Nhà 2014 Luật Nhà 2014 với quy định hai đối tượng chủ đầu tư người mua có quyền chấp nhà hình thành tương lai dẫn đến tình trạng hai đối tượng chấp nhà dự án xây dựng Dù có quy định, trước bán chủ đầu tư phải giải chấp Tuy nhiên, người mua khó biết chủ đầu tư giải chấp nhà bán cho hay chưa, điều kiện nhà tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định văn giải chấp văn chứng minh nhà hình thành tương lai mua bán chưa chấp Khi chấp tài sản nhà hình thành tương lai có hai phía đối tượng cần xem xét: Về phía khách hàng, hầu hết chủ đầu tư đem dự án chấp ngân hàng (có thể toàn quyền sử dụng đất) Đối với trường hợp chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất khách hàng đem hộ tương lai chấp ngân hàng, chủ đầu tư đem toàn dự án (như trường hợp Tập đoàn Đất Xanh đem SunView Town chấp Ngân hàng Việt Á) khách hàng trông chờ vào việc chủ đầu tư có thỏa thuận với ngân hàng vay, khách hàng lựa chọn cho ngân hàng mong muốn.3 Ngoài ra, việc cho phép chủ đầu tư đem toàn dự án chấp gây rủi ro lớn cho khách hàng tài sản hình thành tương lai (theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán) khách hàng phần tài sản mà doanh nghiệp mang chấp Về phía ngân hàng, việc nhận chấp nhà hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Chủ đầu tư chấp toàn dự án cho ngân hàng khác khách hàng lại chấp nơi khác xảy tranh chấp ngân hàng việc xử lý tài sản chấp phần thiệt lại thuộc ngân hàng nhận chấp từ khách hàng Do việc ngân hàng siết chặt việc cho vay chấp điều hoàn toàn dự đoán Cũng vấn đề này, ông Nguyễn Văn Giàu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội bình luận, quy định trước bán nhà hình thành tương lai, chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi giúp khắc phục tình trạng sử dụng không mục đích tiền ứng trước bên mua, góp phần bảo vệ khách hàng, tăng cường kiểm soát, bảo đảm chủ đầu tư sử dụng tiền khách hàng mục đích, phù hợp với tiến độ dự án Dù vậy, quy định khó khả thi thực http://phuchagroup.com.vn/tin-tuc/thong-tin-thi-truong/2670-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-cokha-thi- tế, ngân hàng chịu nhiều rủi ro dự án không thực được, vậy, ngân hàng không nhận bảo lãnh cho dự án Mặt khác, quy định dự án không thực được, ngân hàng tiếp tục tổ chức việc đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khó thực hiện.4 Theo ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư VIC, việc tổ chức, cá nhân sử dụng nhà hình thành tương lai để chấp vay vốn ngân hàng giúp cải thiện đầu hệ thống ngân hàng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư khó khăn vốn tiếp cận vốn để triển khai dự án Về phía khách hàng, có thêm hội để vay vốn Việc kích thích khoản thị trường bất động sản Tuy nhiên, việc chủ đầu tư cá nhân vay nhiều từ ngân hàng cho dự án đem tới rủi ro cao cho ngân hàng Khi chủ đầu tư thực lực tài tốt gặp phải biến động tài định trình phát triển dự án, gây khó khăn cho hệ thống ngân hàng kinh tế tương lai.5 Bất cập xử lý tài sản chấp Theo quy định nay, bên mua nhà hình thành tương lai có đầy đủ quyền sở hữu sau nhà cấp giấy chứng nhận chủ quyền Do đó, quyền nhà hình thành tương lai (bao gồm quyền chấp) quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai rõ ràng có nhập nhằng quyền lợi chủ đầu tư người mua nhà nhà dự án hình thành tương lai đối tượng hợp đồng mua bán Để hạn chế rủi ro, ngân hàng cho vay nhận chấp nhà dự án hình thành tương lai mà ngân hàng thỏa thuận hợp tác nguyên tắc với chủ đầu tư Các ngân hàng cho vay có đồng thuận http://bantinnhadat.vn/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-lo-luat-vuong-luat-725.html http://bantinnhadat.vn/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-lo-luat-vuong-luat-725.html phối hợp chặt chẽ từ chủ đầu tư - người mua nhà - ngân hàng quy trình cho vay, chấp xử lý tài sản Tuy nhiên, phối hợp dù chặt chẽ đến đâu mang đến nhiều rủi ro cho ngân hàng, đặc biệt trường hợp dự án dở dang Ngân hàng có thu hồi dự án nhà dang dở thu hồi mặt danh nghĩa, ngân hàng dù kiện tòa thay chủ đầu tư thực dự án bán dự án thị trường để thu hồi vốn Trường hợp dự án chưa hoàn chỉnh khó giải ngân hàng không mặn mà thu hồi dự án, doanh nghiệp không khả triển khai, người mua nhà tiến thoái lưỡng nan chuyển nhượng không phải tiếp tục trả lãi Nếu biện pháp, chế tháo gỡ tổng thể gây bế tắc, nợ xấu gia tăng lớn.6 III KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Muốn khơi thông vốn thị trường bất động sản, thông qua hoạt động cho vay chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án việc nâng cấp khung pháp lý trình tự, thủ tục, đăng ký chấp giám sát, xử lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án cách đồng bộ, hoàn chỉnh để bên tham gia giao dịch cần thiết Các ngân hàng bên cung ứng vốn cho thị trường, đóng vai trò quan trọng việc thúc đẩy giao dịch chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án đồng thời bên tiếp nhận rủi ro lớn loại giao dịch Tuy nhiên, hành lang pháp lý chưa rõ ràng, nhiều rủi ro nên đa số ngân hàng chưa mặn mà giao dịch chấp nhà dự án hình thành tương lai.7 http://diaocvietnam.org.vn/tu-van/12-phap-ly/08/2013/4219-rui-ro-phap-ly-trong-the-chap-nha-o-du-an-hinhthanh-trong-tuong-lai-.html Trần Cao Thức - Phạm Minh Hoàng (Văn phòng Luật sư Trí & Cộng sự) Từ đó, cần quy định giải pháp để bảo vệ quyền lợi bên cho vay nhận chấp ngân hàng Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư người mua nhà dự án chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án cho ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát chấp đăng ký chấp, tránh trường hợp dự án nhà đồng thời chấp nhiều lần, nhiều ngân hàng Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng việc cho vay, quản lý tài sản chấp nhà hình thành tương lai quy định việc xóa đăng ký chấp loại nhà hình thành tương lai theo dự án phát triển nhà chủ đầu tư đồng thời với việc người mua nhà (bên chấp nhà hình thành tương lai) đăng ký chấp nhà hình thành tương lai mua chủ đầu tư Mặt khác, nhằm bảo đảm quyền ưu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng (bên nhận chấp), luật cần quy định giao dịch chấp phải công chứng đăng ký chấp, cần hướng dẫn cụ thể hồ sơ pháp lý để công chứng đăng ký chấp giao dịch, chấm dứt tình trạng không thống trình tự, thủ tục chấp nhà hình thành tương lai thuộc dự án thời gian vừa qua Trong hồ sơ công chứng cần phải có văn cam kết chủ đầu tư việc chưa chấp nhà dự án hình thành tương lai cho tổ chức khác văn ủy quyền chủ đầu tư cho ngân hàng tiếp nhận Giấy chủ quyền tài sản bảo đảm sau tài sản hình thành C KẾT LUẬN Dẫu biết nhà hình thành tương lai loại tài sản bảo đảm đặc biệt song nhìn vào quy định hành dễ nhận thấy khó khăn cho ngân hàng nhận bảo đảm nhà hình thành tương lai Đây thực tế đáng buồn cần sớm khắc phục để khơi thông tín dụng 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân năm 2005 Luật Nhà 2014 Thông tư số 05/2011/TT-BTP Bộ tư pháp ngày 16/2/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng kí, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm đăng kí giao dịch, tài sản Cục đăng kí quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp 11 Nghị định Chính phủ số 11/2012/NĐ – CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm Luật đất đai năm 2013 Nghị định Chính Phủ số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Thông tư liên tịch Ngân hàng nhà nước, Bộ xây dựng, Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định Chính phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà Thông tư liên tịch Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên môi trường, Ngân hàng nhà nước số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lí tài sản bảo đảm http://bantinnhadat.vn/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-lo-luat- vuong-luat-725.html 10 http://diaocvietnam.org.vn/tu-van/12-phap-ly/08/2013/4219-rui-ro-phap-lytrong-the-chap-nha-o-du-an-hinh-thanh-trong-tuong-lai-.html 11 http://bantinnhadat.vn/the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-lo-luatvuong-luat-725.html 12 http://phuchagroup.com.vn/tin-tuc/thong-tin-thi-truong/2670-the-chap-nhao-hinh-thanh-trong-tuong-lai-co-kha-thi13 http://luatdauthau.net/the-chap-nha-o-tuong-lai-%E2%80%93-map-mogiua-sai-va-dung-2.html#sthash.aaDcD35N.dpuf 14 http://www1.thesaigontimes.vn/121966/The-chap-nha-o-hinh-thanh-trongtuong-lai-van-doi.html 12