Luận Văn chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỸ LINH CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ MỸ LINH CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP Hồ Chí Minh – năm 2012 ii MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG 11 BẤT ĐỘNG SẢN 11 1.1 Thị trường bất ñộng sản 11 1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản 11 1.1.2 Khái niệm thị trường bất ñộng sản 11 1.1.3 Đặc ñiểm thị trường bất ñộng sản 12 1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường bất ñộng sản 15 1.1.4.1 Hàng hóa thị trường bất ñộng sản 15 1.1.4.2 Các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản 16 1.1.4.3 Cung cầu quan hệ cung cầu bất ñộng sản 17 1.1.4.4 Giá hàng hóa bất ñộng sản 20 1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng ñến phát triển thị trường bất ñộng sản 25 1.1.6 Các tiêu phản ánh phát triển thị trường bất ñộng sản 27 1.1.7 Các số ño lường thị trường bất ñộng sản 28 1.2 Chính sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản 30 1.2.1 Khái niệm sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản 30 1.2.2 Đặc ñiểm thuế bất ñộng sản 30 1.2.3 Vai trò sách thuế ñối với quản lý phát triển thị trường bất ñộng sản 31 1.2.4 Các sắc thuế lĩnh vực bất ñộng sản 34 1.2.4.1 Thuế sở hữu (sử dụng) bất ñộng sản 34 1.2.4.2 Thuế thu từ hoạt ñộng chuyển nhượng bất ñộng sản 39 1.2.4.3 Thuế ñăng ký bất ñộng sản 40 1.2.4.4 Thuế thu vào hoạt ñộng thừa kế, biếu, tặng, cho bất ñộng sản 41 iii 1.2.4.5 Thuế giá trị gia tăng ñối với bất ñộng sản 41 1.2.4.6 Các sách thu khác Nhà nước ñất ñai 42 1.2.5 Phương pháp xác ñịnh giá tính thuế bất ñộng sản 43 1.2.5.1 Phương pháp xác ñịnh giá trị tính thuế BĐS theo giá thị trường 43 1.2.5.2 Phương pháp xác ñịnh giá trị tính thuế BĐS theo tiền cho thuê 47 1.2.6 Lý thuyết xây dựng sách thuế tối ưu ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản 48 1.3 Tác ñộng sách thuế ñến thị trường bất ñộng sản 49 1.4 Chính sách thuế ñối với bất ñộng sản số nước kinh nghiệm cho Việt Nam 55 1.4.1 Chính sách thuế ñối với thị trường bất ñộng sản số nước 55 1.4.1.1 Indonesia 56 1.4.1.2 Cộng hòa Pháp (sau ñây gọi Pháp) 57 1.4.1.3 Mỹ 58 1.4.2 Kinh nghiệm áp dụng sách thuế ñối với thị trường BĐS cho Việt Nam 60 CHƯƠNG : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 65 2.1 Thực trạng thị trường bất ñộng sản Việt Nam thời gian qua 65 2.1.1 Khái quát trình phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 65 2.1.2 Phân tích tiêu phản ánh phát triển thị trường bất ñộng sản 67 2.1.2.1 Hệ thống pháp lý 67 2.1.2.2 Thực trạng giao dịch thị trường bất ñộng sản 69 2.1.2.3 Thực trạng chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản 71 2.1.2.4 Hiệu sử dụng bất ñộng sản 73 2.2 Thực trạng sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản 76 2.2.1 Thuế sử dụng ñất nông nghiệp 76 2.2.2 Thuế Nhà ñất 80 2.2.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất ñộng sản 84 2.2.4 Thuế giá trị gia tăng ñối với bất ñộng sản 95 2.2.5 Lệ phí trước bạ ñối với bất ñộng sản 96 2.2.6 Thu tiền sử dụng ñất 96 2.2.7 Tiền thuê ñất, thuê mặt nước 100 iv 2.3 Mức ñộ tác ñộng sách thuế ñến phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 103 2.3.1 Mô hình nghiên cứu 103 2.3.2 Khảo sát thống kê liệu nghiên cứu 105 2.3.3 Kiểm ñịnh mô hình nghiên cứu 107 2.4 Đánh giá thực trạng sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 111 2.4.1 Những ưu ñiểm sách thuế 111 2.4.2 Những hạn chế sách thuế 113 2.4.3 Nguyên nhân hạn chế sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản thời gian qua Việt Nam 116 CHƯƠNG : CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 121 3.1 Định hướng phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñến năm 2020 121 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 121 3.1.2 Quan ñiểm phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 122 3.1.3 Các nội dung ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñến năm 2020 122 3.2 Các giải pháp hoàn thiện sách ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 123 3.2.1 Giải pháp chung hệ thống sách phát triển thị trường bất ñộng sản 123 3.2.2 Giải pháp sách ñất ñai phát triển thị trường bất ñộng sản 123 3.2.3 Giải pháp sách vốn phát triển dự án bất ñộng sản 126 3.3 Các giải pháp hoàn thiện sách thuế ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 126 3.3.1 Đổi thuế sở hữu (sử dụng) bất ñộng sản 127 3.3.2 Bổ sung sắc thuế Giá trị ñất tăng thêm 136 3.3.3 Hoàn thiện sắc thuế thu nhập ñối với chuyển nhượng bất ñộng sản 140 3.3.4 Thuế giá trị gia tăng ñối với bất ñộng sản 144 3.3.5 Thay Lệ phí trước bạ Luật thuế ñăng ký tài sản 145 3.3.6 Sửa ñổi sách thu tiền sử dụng ñất thu tiền thuê ñất 148 v 3.4 Một số giải pháp hỗ trợ ñối với phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam 153 3.4.1 Về minh bạch hóa thị trường bất ñộng sản 153 3.4.2 Nâng cao lực chuyên môn cho chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản 154 3.4.3 Các giải pháp khác 155 KẾT LUẬN 158 DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU ĐÃ CÔNG BỐ 159 TÀI LIỆU THAM KHẢO 162 PHẦN PHỤ LỤC Phụ lục 1.1: Mức thu thuế bất ñộng sản ñối với số Quốc gia Phụ lục 1.2: Biểu thuế suất ñối với tài sản thừa kế số nước Phụ lục 2.1: Danh sách sàn giao dịch bất ñộng sản Phụ lục 2.2: Tỷ lệ ñộng viên thuế ñất tính theo khung giá ñất Chính phủ Nghị ñịnh số 123/2007/NĐ-CP Phụ lục 2.3: Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng ñất Phụ lục 2.4: Thu thuế liên quan ñến bất ñộng sản qua năm Phụ lục 2.5: So sánh khung giá ñất theo ñiều chỉnh Chính phủ 10 Phụ lục 2.6: Phiếu ñiều tra mức ñộ tác ñộng yếu tố ñến ñịnh ñầu tư/tiêu dùng bất ñộng sản 12 Phụ lục 2.7: Kết kiểm ñịnh nhân tố mô hình nghiên cứu 13 Phụ lục 2.8: Trung bình thu thuế tài sản/GDP nhóm nước 16 Phụ lục 3.1: Xây dựng mô hình giá ñất giá BĐS 17 Phụ lục 3.2: Phiếu thu thập thông tin giá ñất 31 Phụ lục 3.3: Mô hình ñịnh giá ñất 36 Phụ lục 3.4: Biểu tính toán xác ñịnh thuế suất hàng năm 37 Phụ lục 3.5: Tính số thu thuế dự kiến thu ñược ñối với ñất 41 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt AFTA Cụm từ tiếng Việt Diễn ñàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương Khu vực mậu dịch tự ASEAN Cụm từ tiếng Anh Asia - Pacific Economic Cooperation ASEAN Free Trade Area ARMI Chỉ số ñánh giá chung thị trường Aggregate Real estate Market Index ASEAN Hiệp hội nước Đông Nam Á Association of Southeast Asian Nations AVA BĐS BEP BTCT Hiệp hội Thẩm ñịnh giá Đông Nam Á Bất ñộng sản Điểm hòa vốn Bê tông cốt thép Công ty tư vấn quản lý bất ñộng sản CBRE Việt Nam Hiệp ñịnh ưu ñãi thuế quan có hiệu lực chung Chất lượng Chuyển nhượng quyền thuê ñất Chính phủ Chuyển quyền sử dụng ñất Công trình công cộng Công ty cổ phần Dự án Đầu tư trực tiếp nước Cục dự trữ Liên bang Mỹ Cục quản lý BĐS Liên bang Mỹ Asean Valuers Association AFEC CBRE CEPT CL CNQTĐ CP CQSDĐ CTCC CTCP DA FDI FED FHA Break Even Point CB Richard Ellis Common Effective Preferential Tariff Foreign Direct Investment Federal Reserve System Federal Housing Administration FNAIM Liên ñoàn bất ñộng sản Quốc gia The National Federation of Real Estate (Fédération nationale de l’Immobilier) FPI Đầu tư gián tiếp nước Foreign Portfolio Investment Hiệp ñịnh chung thuế quan thương mại Giấy chứng nhận Tổng sản phẩm nước General Agreement on Tariffs and Trade Giá trị gia tăng Value Added Tax Chỉ số khả mua nhà Ủy ban phát triển nhà Singapore Chỉ số giá nhà Chỉ số lợi nhuận nhà Quỹ tiền tệ Quốc tế Housing Affordability Index Housing and Development Board Housing Price Index Home Profit Index International Monetary Fund GATT GCN GDP GTGT (VAT) HAI HDB HPI HPrI IMF Gross Domestic Product vii LPTB NĐ NSNN ODA Ủy ban tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá Quốc tế Lệ phí trước bạ Nghị ñịnh Ngân sách Nhà nước Quỹ hỗ trợ phát triển thức OECD Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế IVSC Quyền sử dụng ñất Chỉ số giao dịch thị trường Chỉ số dự báo giá Quỹ ñầu tư tín thác BĐS Chỉ số minh bạch thị trường bất ñộng RETI sản RPI Chỉ số giá bất ñộng sản SDĐNN Sử dụng ñất nông nghiệp SDĐPNN Sử dụng ñất phi nông nghiệp Hệ thống quản lý hành BĐS SISMIOP máy tính (Indonesia) QSDĐ RAI REI REIT International Valuation Standards Council Official Development Assistance Organisation for Economic Cooperation and Development Real estate Activity Index Real estate Expectation Index Real Estate Investment Trust Real Estate Transparency Index Real estate Price Index Sistem Managemen Informasi Obyek Pajak SISTEP Hệ thống ñiểm nộp thuế (Indonesia) Sistem Tempat Pembaya SPOP SXKD TNCN TNDN TNHH TSCĐ TT UBND VT Bản Kê khai Thuế (Indonesia) Sản xuất kinh doanh Thu nhập cá nhân Thu nhập doanh nghiệp Trách nhiệm hữu hạn Tài sản cố ñịnh Thông tư Ủy ban nhân dân Vị Surat Pemberitahuan Obyek Pajak WAVO Hiệp hội thẩm ñịnh giá Thế giới WB WTO XHCN Ngân hàng giới Tổ chức thương mại giới Xã hội chủ nghĩa World Association of Valuation Organisations World Bank World Trade Organization viii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Cở sở tính thuế 122 quốc gia 36 Bảng 1.2: Các kịch thu thuế nhà ñất 37 Bảng 1.3: Sơ lược tình hình chung nước nghiên cứu 60 Bảng 2.1: Phát triển sàn giao dịch bất ñộng sản Việt Nam 70 Bảng 2.2: Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản phân theo nguồn vốn 71 Bảng 2.3: Vốn ñầu tư trực tiếp nước vào ngành xây dựng qua năm 72 Bảng 2.4: Số lượng dự án ñược giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñịa bàn TP.Hồ Chí Minh từ năm 2004 ñến năm 2010 74 Bảng 2.5: Thu thuế sử dụng ñất nông nghiệp qua năm 77 Bảng 2.6: Thu thuế nhà ñất qua năm 82 10 Bảng 2.7: Thu thuế chuyển quyền sử dụng ñất qua năm 86 11 Bảng 2.8: Tỷ lệ thu thuế CQSDĐ tổng thu ngân sách Tp.Hồ Chí Minh 87 12 Bảng 2.9: So sánh mức ñộng viên thuế TNCN qua hai phương pháp tính thuế 89 13 Bảng 2.10: So sánh giá ñất theo qui ñịnh UBND cấp tỉnh giá ñất thị trường 90 14 Bảng 2.11: Bảng chiết tính chênh lệch thuế TNCN lệ phí trước bạ phải nộp 91 15 Bảng 2.12: Thống kê hồ sơ khai thuế Chi cục thuế Quận Gò Vấp 93 16 Bảng 2.13: Thu tiền sử dụng ñất qua năm 97 17 Bảng 2.14: Thu tiền thuê ñất qua năm 102 18 Bảng 2.15: Mức ñộ quan trọng yếu tố tác ñộng ñến ñịnh ñầu tư /tiêu dùng bất ñộng sản 106 19 Bảng 2.16: Xác ñịnh hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha 107 20 Bảng 2.17: Kiểm ñịnh KMO Bartlett's biến ñộc lập 108 21 Bảng 2.18: Ma trận nhân tố xoay 108 22 Bảng 2.19: Kiểm ñịnh KMO Bartlett's biến phụ thuộc 108 23 Bảng 2.20: Ma trận nhân tố 109 24 Bảng 2.21: Bảng kết phương trình hồi qui mô hình 109 25 Bảng 2.22: Cấu trúc (%) thu thuế khu vực OECD 114 ix 26 Bảng 2.23: Mức ñộ hiệu sách thu ñối với bất ñộng sản ảnh hưởng ñến doanh nghiệp, hộ gia ñình, cá nhân tham gia ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản 117 27 Bảng 2.24: Đánh giá sách ñất ñai 119 28 Bảng 3.1: Tính hệ số biến dựa vào Cây Quyết ñịnh phân lớp giá ñất 131 29 Bảng 3.2: Thuế suất tùy vào mục ñích sử dụng ñất 132 30 Bảng 3.3: Tỷ lệ thu thuế ñất trống 133 31 Bảng 3.4: Đề xuất biểu thuế Thu nhập cá nhân ñối với chuyển nhượng bất ñộng sản 144 28 • X6: Tình trạng pháp lý BĐS ñiều tra, gồm “ñầy ñủ” “chưa ñầy ñủ” ñược mã hóa hai biến giả, nhận giá trị tương ứng “1” “0” Mô hình hồi qui bội ñược sử dụng nhằm thực việc lượng hóa yếu tố ảnh hưởng ñến giá BĐS Trong ñó có sử dụng kỹ thuật biến giả (dummy variable) nhằm mục ñích so sánh khác biệt giá BĐS theo thuộc tính khác Phương trình ước lượng có dạng tổng quát sau: Y = β0 + β1X1 + β2 X2 + β3 X3 + β4 X4 + β5 X5 + β6 X6 + ut Với: β0, β1,… β6 tham số ta cần ước lượng; β0 hệ số chặn; β1,… Β6 hệ số góc yếu tố ảnh hưởng ñến giá BĐS; ut ñộ nhiễu, sai số ngẫu nhiên Đây mô hình ñể chạy hàm ước lượng giá BĐS, kết ước lượng mô sau: Mức ñộ phù hợp mô hình Kết mô hình hồi qui cho hệ số xác ñịnh ñiều chỉnh (Adjusted R-squared) R2 = 0.697 = 69,7%, ñiều có nghĩa 69,7% biến thiên giá BĐS ñược giải thích yếu tố biến ñộc lập ñã ñược chọn ñưa vào mô hình, hay nói cách khác 69,7% giá thị trường BĐS ñược ước tính mô hình Như vậy, kết luận ñây mô hình tương ñối phù hợp Bảng 7: Kết hồi qui Model Summary(b) Model R R Square Adjusted R Square Std Error of the Estimate 838(a) 702 697 3087.486 a Predictors: (Constant), X1, X2, X3, X4, X5, X6 b Dependent Variable: Y Model Coefficients(a) Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std Error (Constant) -7346.808 1277.983 X1 48.713 4.958 X2 4.024 468 X3 179.266 36.053 X4 28213.306 2362.586 X5 2577.076 497.846 X6 2154.827 1191.057 a Dependent Variable: Y t Sig Beta 351 308 198 357 206 054 Collinearity Statistics Tolerance -5.749 9.826 8.598 4.972 11.942 5.176 1.809 000 000 000 000 000 000 071 679 677 544 967 544 979 VIF 1.472 1.477 1.837 1.034 1.837 1.021 29 Xác ñịnh hệ số hồi qui: Giả thuyết: H0: β1 = β2 = β3 = β4 = β5 = β6 = H1: Có βi khác [với i=1 (Mô hình không phù hợp) 6] (Mô hình phù hợp) Kết tính toán cho thấy, xác suất thống kê t có giá trị bé mức ý nghĩa 8% Điều chứng tỏ biến ñộc lập ñưa vào ñều có ý nghĩa giải thích thay ñổi giá BĐS Vì ta chấp nhận giả thuyết H1, tức mô hình phù hợp Kết hồi qui ñược ước lượng sau: Y = -7346,808 + 48,713X1 + 4,024X2 + 179,266X3 + 28213,306X4 + 2577,076X5 + 2154,827X6 Như vậy, qua kết mô hình ta thấy giá ñất có quan hệ ñồng biến với yếu tố: diện tích (X1), giá trị công trình ñất (X2), ñộ rộng ñường (X3), khoảng cách ñến trung tâm vị (1/t) (X4), vị trí (X6) pháp lý (X6) 3.1.2.3 Xác ñịnh vị thế, chất lượng vùng nghiên cứu Dựa vào hàm mô hình hồi qui trên, “chất lượng” “vị thế” ñược tính toán sau: • Các biến “Chất lượng” (CL) “diện tích” (X1) “Giá trị công trình” (X2) • Các biến “Vị thế” (VT) “Chiều rộng ñường” (X3); “Khoảng cách thành phố” (X4); “Vị trí” (X5); “pháp lý” (X6) Bảng 8: Bảng chi tiết tính “chất lượng” “vị thế” TT mẫu 103 X1 X2 39.7 27.1 104 33 12.13 105 32.2 365.15 107 X3 X4 1.3 0.42 X5 X6 Y Y - β0 VT CL %CL %VT 8,839.54 16,186.35 14,143.42 2,042.94 87% 13% 0.28 4,659.90 12,006.71 10,350.39 1,656.33 86% 14% 0.21 4,799.46 12,146.26 3,037.91 75% 25% 72.96 505.61 3.5 0.36 11,100.52 18,447.33 12,858.44 5,588.69 70% 30% 9,108.20 108 40 117.6 0.23 4,000.45 11,347.25 8,925.47 2,421.74 79% 21% 109 82.8 30.43 0.26 7,284.77 14,631.58 10,475.71 4,155.88 72% 28% 111 80 21 0.19 4,752.98 12,099.78 3,981.54 67% 33% 112 66.5 460.85 10 0.38 1 15,123.07 22,469.87 17,375.83 5,093.85 77% 23% 8,118.26 Nguồn: Tác giả tính toán Ghi chú: Y - β0 = CL + VT CL = 48,713*X1 + 4,024* X2 VT = 179,266*X3 + 28213,306*X4 + 2577,076*X5 + 2154,827*X6 30 Bảng 9: Bảng tổng hợp tính “chất lượng” “vị thế” theo khu vực nghiên cứu Quận % Vị Thế % Chất Lượng Quận 73% 27% Quận 70% 30% Bình Thạnh 63% 37% Gò Vấp 54% 46% Nguồn: Tác giả tính toán Như vậy, ta thấy Quận trung tâm thành phố “vị thế” chiếm tỷ trọng cao, Quận “vị thế” chiếm 73%; Quận xa trung tâm “vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế” giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần ñược biểu diễn ñồ thị sau: Hình 3: Giá trị “vị thế” “chất lượng” 31 PHỤ LỤC 3.2 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN GIÁ ĐẤT (NHÀ ĐẤT) Phiếu số: ……/… Người ñiều tra: …………………………………………… Nguồn lấy thông tin từ: …………………………………… Ngày công bố thông tin: …………………………………… THÔNG TIN CHUNG VỀ CHỦ SỞ HỮU Họ tên chủ sở hữu (sử dụng): Số ñiện thoại: THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Địa chỉ: Số ñường phường Quận: Kích thước, quy mô, hình dáng, loại ñất Vị trí - Mặt tiền ñường: m - Kích thước (RxD): x  Một chiều  Hai chiều - Diện tích ñất: .m2 - Hẻm: m - Loại ñất:  Thông  Cụt - Hình dáng ñất: Cách ñường chính: m  Vuông vức - Kết cấu ñường:  Tóp hậu  Bê tông  Nhựa  Đất  Nở hậu - Hướng:  Hình bình hành Khác, nêu rõ: Môi trường xung quanh - Môi trường sinh thái:  Rất tốt  Tốt  Trung bình  Ô nhiễm  Rất ô nhiễm - Mật ñộ giao thông:  Kẹt ñường  Đông ñúc  Trung bình  Thưa  Rất thưa - Môi trường kinh doanh: Gần: (phạm vị bán kính 200 m)  Khu thương mại,siêu thị: ………  Chợ: …………………………  Trường học: …………………  Bệnh viện:  Khu hành chính:  Khác: - Khoảng cách ñến trung tâm: Thành phố: ……….km Quận:…………… km - Tôn giáo khu dân cư:  Phật giáo  Thiên chúa giáo  Khác - Nghề nghiệp khu dân cư:  Cán bộ, công chức, viên chức  Kinh doanh  Lao ñộng  Khác Công trình xây dựng ñất  Nhà  Nhà lầu  Căn hộ  Biệt thự  Khác: - Diện tích xây dựng: m2 - Diện tích sử dụng: m2 - Cấp nhà: - Số tầng: - Số phòng: ……………… …Tầng lửng … Tầng hầm …Sân thượng Khác: - Năm xây dựng: - Chất lượng lại: .% - Hiện trạng nhà:  Đang  Cho thuê  Để trống  Thế chấp Khác: - Nội thất:  Cao cấp  Trung bình  Kém - Mục ñích sử dựng ñất:  Để  Sản xuất kinh doanh Khác: - Giá thuê (ñể kinh doanh): triệu/tháng 32 Vị trí khu vực  Làm nhà  Cơ sở sản xuất  Khách sạn  Hàng ăn, cà phê  Trường học, nhà sách  Bệnh viện, hiệu thuốc  Cửa hàng thời trang  Tạp hóa, buôn bán nhỏ  Khu vui chơi, giải trí Cơ sở hạ tầng khu vực  Văn phòng  Hoàn chỉnh  Chưa hoàn chỉnh  Kho, xưởng - An ninh trật tự:  Rất tốt  Tốt  Trung bình  Nhà hàng  Kém  Rất  Công viên - Tình trạng pháp lý  Bỏ trống  Có ñầy ñủ giấy tờ pháp lý  Khác  Có chưa ñầy ñủ giấy tờ pháp lý  Chưa có giấy tờ pháp lý  Khác Thông tin giá bất ñộng sản - Giá ñất theo bảng giá UBND cấp tỉnh: m2 - Theo ước tính chủ sở hữu (sử dụng) (giá rao bán): ………… (cho tài sản) - Mức chủ sở hữu ñã bán BĐS: ……………… .(cho tài sản) - Cơ sở mà chủ sở hữu ước tính giá BĐS:  Do suy ñoán  Do chuyên viên ñịnh giá  So sánh giá với BĐS ñã bán khác  Khác (từ ñâu): Ghi chú: Giải thích thông tin ñiều tra xây dựng hệ thống thang ño theo thang ñiểm cho biến ñịnh tính ♦ Môi trường sinh thái Các tiêu chí xác ñịnh: Cây xanh103: Có xanh vỉa hè ñường chính, phạm vi bán kính 500 m có công viên xanh Đường phố: thường xuyên Hệ thống thu gom rác: Có hệ thống thu gom rác (chất rắn), ngày lần Tiếng ồn khói bụi104: Ngập nước ô nhiễm nguồn nước tự nhiên gây mùi hôi, thối (như gần kênh, cống…): 103 Theo quy ñịnh Quyết ñịnh 01/2006/QĐ-BXD ngày 05/01/2006 Bộ trưởng Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn ñất xanh công viên ñô thị ñặc biệt - m2/người, ñô thị loại I-II : - 7,5 m²/người, loại III-IV: - m²/người, loại V: - m²/người Tuy nhiên, Tp.Hồ Chi Minh ñô thị ñặc biệt, diện tích xanh ñầu người ñạt khoảng gần 1m²/người (nguồn: Phòng Quản lý Cây xanh); Do ñó, tiêu chí “cây xanh” ñược tác giả xây dựng bối cảnh môi trường chung Tp.Hồ Chí Minh Bên cạnh ñó, ñể thuận lợi cho trình ñiều tra, tiêu chí “cây xanh” không qui ñịnh theo “m2/người” mà qui ñịnh 104 Đơn vị ño cường ñộ âm thanh, tiếng ồn decibel (dB) Tại Tp.Hồ Chí Minh, khói bụi ñi ñôi với tiếng ồn, chủ yếu khói bụi ñược hình thành từ phương tiện giao thông có gây tiếng ồn Đơn vị dB ñược ño: Hoàn toàn tĩnh lặng 0dB, thở 10dB, tiếng thu rơi xào xạc 20dB, nói chuyện thân mật 50dB, máy rửa bát ñĩa 65dB, tiếng ồn ñường phố khoảng 70dB, hút bụi 75dB, biểu diễn nhạc rock 110dB, phản lực cất cánh tiếng còi xe cứu hỏa có cường ñộ 140dB Khi cường ñộ âm lên tới 160-170 dB tai ñiếc hoàn toàn, dù tai nghe có lần Theo nghiên cứu tiến sĩ Wolfgang Babisch, Đức nhiều tác giả khác cho thấy, người phải chịu ñựng tiếng ồn xe cộ liên tục mức 70dB có nguy cao mắc bệnh nhồi máu tim 33 Nếu ñạt tiêu chuẩn nêu chấm ñiểm; hoàn toàn không ñạt chấm ñiểm; ñạt mức trung bình chấm 0,5 ñiểm - Nếu khu vực BĐS tọa lạc ñạt ñiểm, ñược xác ñịnh môi trường tốt - Nếu khu vực BĐS tọa lạc ñạt từ ñến ñiểm, ñược xác ñịnh môi trường tốt - Nếu khu vực BĐS tọa lạc ñạt từ ñến ñiểm, ñược xác ñịnh môi trường trung bình - Nếu khu vực BĐS tọa lạc ñạt từ ñến ñiểm, ñược xác ñịnh môi trường ô nhiễm - Nếu khu vực BĐS tọa lạc ñạt từ ñến ñiểm, ñược xác ñịnh môi trường ô nhiễm Xây dựng thang ñiểm ñể ñịnh lượng tiêu “Môi trường sinh thái” xây dựng mô hình kinh tế lượng Các yếu tố Thang ñiểm Rất tốt Tốt Trung bình Ô nhiễm Rất ô nhiễm ♦ Mật ñộ giao thông Các yếu tố Tiêu chí xác ñịnh Rất thưa - Mức ñộ tắc ñường, kẹt xe khu vực ñang sinh sống: lưu lương xe lưu thông ít, không xảy tắc ñường, kẹt xe - Điểm nóng giao thông phạm vi bán kính 500 m: không - Lượng phương tiện giao thông trọng tải lớn khu vực sống: Thưa - Mức ñộ tắc ñường, kẹt xe khu vực ñang sinh sống: lưu lương xe lưu thông ít, không xảy tắc ñường, kẹt xe - Điểm nóng giao thông phạm vi bán kính 500 m: không - Lượng phương tiện giao thông trọng tải lớn khu vực sống: Trung bình - Mức ñộ tắc ñường, kẹt xe khu vực ñang sinh sống: lưu lượng xe vừa phải - Điểm nóng giao thông phạm vi bán kính 500 m: có không ñiểm - Lượng phương tiện giao thông trọng tải lớn khu vực sống: 34 Đông ñúc Kẹt ñường - Mức ñộ kẹt xe khu vực ñang sinh sống: lưu lượng xe thường xuyên ñông ñúc; có tắc ñường, kẹt xe vào cao ñiểm (sáng, chiều) - Điểm nóng giao thông phạm vi bán kính 500 m: ñểm - Lượng phương tiện giao thông trọng tải lớn khu vực sống: nhiều - Mức ñộ kẹt xe khu vực ñang sinh sống: thường xuyên - Điểm nóng giao thông phạm vi bán kính 500 m: có nhiều ñiểm - Lượng phương tiện giao thông trọng tải lớn khu vực sống: nhiều ♦ Khoảng cách ñến trung tâm thành phố, trung tâm quận - Khoảng cách ñến trung tâm thành phố (KCTP) khoảng cách từ BĐS ñến trung tâm thành phố (lấy mốc Nhà Thờ Đức Bà); KCTP = 1/t với t ñược ño ñơn vị thời gian (phút) lưu thông từ vị trí BĐS ñến trung tâm thành phố, với vận tốc trung bình ñược tính 30 km/h - Tương tự khoảng cách ñến trung tâm quận khoảng cách từ BĐS ñến trung tâm quận (lấy mốc UBND quận) Hai tiêu ñược xác ñịnh dựa vào thông tin cung cấp từ webside: http://www.diadiem.com ♦ Cơ sở hạ tầng Tiêu chí xác ñịnh Các yếu tố Hoàn chỉnh Đường, cầu ñường, hệ thống cống thoát nước ñã hoàn chỉnh Chưa hoàn chỉnh Đường, cầu ñường, hệ thống cống thoát nước chưa hoàn chỉnh ♦ An ninh trật tự Các yếu tố Rất tốt Tốt Trung bình Kém Tiêu chí xác ñịnh - Tình trạng xảy trộm cắp: Chưa xảy - Mức ñộ tuần tra lực lượng bảo vệ khu phố (công an, dân phòng): Thường xuyên - Khu vực có ñược xem ñiểm nóng tệ nạn xã hội ñịa phương không: Không - Tình trạng xảy trộm cắp: Ít xảy - Mức ñộ tuần tra lực lượng bảo vệ khu phố (công an, dân phòng): Thường xuyên - Khu vực có ñược xem ñiểm nóng tệ nạn xã hội ñịa phương không: Không - Tình trạng xảy trộm cắp: Thỉnh thoảng xảy - Mức ñộ tuần tra lực lượng bảo vệ khu phố (công an, dân phòng): Thỉnh thoảng - Khu vực có ñược xem ñiểm nóng tệ nạn xã hội ñịa phương không: Không - Tình trạng xảy trộm cắp: Thường xuyên xảy (trung bình ngày có vụ trốm cắp) - Mức ñộ tuần tra lực lượng bảo vệ khu phố (công an, dân phòng): Hiếm có tuần tra - Khu vực có ñược xem ñiểm nóng tệ nạn xã hội ñịa phương không: cần ý Thang ñiểm 35 Rất - Tình trạng xảy trộm cắp: Rất thường xuyên xảy (trung bình nhiều vụ ngày) - Mức ñộ tuần tra lực lượng bảo vệ khu phố (công an, dân phòng): Thường xuyên tuần tra - Khu vực có ñược xem ñiểm nóng tệ nạn xã hội ñịa phương không: Có ♦ Tình trạng pháp lý Tiêu chí xác ñịnh Các yếu tố Có ñầy ñủ giấy Có ñầy ñủ giấy tờ pháp lý BĐS như: Giấy chứng nhận quyền tờ pháp lý sử dụng ñất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ khác liên quan ñến pháp lý BĐS Có chưa ñầy ñủ Chưa có ñầy ñủ giấy tờ pháp lý BĐS như: Giấy chứng nhận giấy tờ pháp lý quyền sử dụng ñất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ khác liên quan ñến pháp lý BĐS có khả làm thủ tục hợp thức hóa hoàn thiện thêm số thủ tục khác ñể xác ñịnh quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS Chưa có giấy Là trường hợp chưa có hồ sơ pháp lý cho BĐS; có hồ sơ pháp tờ pháp lý lý không ñầy ñủ, không chứng minh ñược quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS mà sở ñể tiếp tục hoàn thiện hồ sơ pháp lý 36 PHỤ LỤC 3.3 MÔ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH GIÁ ĐẤT/M2 37 PHỤ LỤC 3.4 BIỂU TÍNH TOÁN XÁC ĐỊNH THUẾ SUẤT CƠ BẢN HÀNG NĂM Diện tích ñất Giá ñất tính thuế Đô thị TT Nông thôn DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế Tổng diện tích ñất tính thuế m2 m2 m2 m2 m2 Tỉnh Nông thôn Đô thị Trung bình Đồng Đồng Đồng Số thuế ghi thu năm 2005 Thuế suất dự kiến Đồng % (1) (2) Bắc Giang Bắc Cạn Bắc Ninh (3) 9.069.500 3.731.600 9.444.100 (4) 3.809.190 1.567.272 3.966.522 (5) 201.320.800 19.725.500 85.730.300 (6) 84.554.736 8.284.710 36.006.726 (8=4+6) 88.363.926 9.851.982 39.973.248 (9) 307.533 430.000 508.200 (10) 2.916.000 1.375.000 3.845.400 (11=9x6+10x4)/8 419.979 580.332 839.348 (12) 5.450.833.500 1.112.241.460 5.254.405.410 (13) 0,015 0,019 0,016 Cao Bằng Điện Biên 4.528.300 6.570.400 1.901.886 2.759.568 43.016.900 25.474.900 18.067.098 10.699.458 19.968.984 13.459.026 135.600 121.200 5.227.000 2.720.500 620.515 654.147 1.275.442.010 3.093.321.460 0,010 0,035 Hà Giang Hà Nam 6.197.900 3.410.600 2.603.118 1.432.452 53.992.600 44.059.400 22.676.892 18.504.948 25.280.010 19.937.400 28.690 135.040 476.500 2.066.900 74.802 273.839 3.181.106.500 3.494.538.300 0,168 0,064 Hà Nội Hà Tây 45.598.700 10.277.100 19.151.454 4.316.382 82.503.200 158.823.200 34.651.344 66.705.744 53.802.798 71.022.126 631.000 251.733 16.965.000 2.607.640 6.445.193 394.914 49.550.255.000 13.327.775.370 0,014 0,048 10 11 12 Hà Tĩnh Hải Dương Hải Phòng 7.077.600 15.863.000 29.362.100 2.972.592 6.662.460 12.332.082 68.187.800 121.900.100 92.928.000 28.638.876 51.198.042 39.029.760 31.611.468 57.860.502 51.361.842 30.600 483.000 560.000 1.860.000 6.430.000 7.080.000 202.628 1.167.779 2.125.465 7.104.848.000 13.563.772.200 19.645.516.000 0,111 0,020 0,018 13 14 Hưng Yên Hoà Bình 8.863.500 11.556.600 3.722.670 4.853.772 82.520.100 192.499.000 34.658.442 80.849.580 38.381.112 85.703.352 848.000 82.400 3.350.000 2.830.000 1.090.675 238.009 7.167.653.900 3.228.367.900 0,017 0,016 15 16 Lào Cai Lạng Sơn 5.430.800 8.756.500 2.280.936 3.677.730 26.735.900 47.020.800 11.229.078 19.748.736 13.510.014 23.426.466 48.800 110.000 2.845.000 2.695.200 520.891 515.852 2.924.820.332 6.164.436.360 0,042 0,051 17 18 Lai Châu Nam Định 3.089.100 11.540.400 1.297.422 4.846.968 21.557.100 90.338.000 9.053.982 37.941.960 10.351.404 42.788.928 201.800 904.000 539.000 4.436.000 244.064 1.304.092 723.003.710 11.156.207.400 0,029 0,020 19 20 Nghệ An Ninh Bình 12.356.300 5.038.900 5.189.646 2.116.338 151.660.600 47.559.800 63.697.452 19.975.116 68.887.098 22.091.454 430.600 284.000 2.145.000 3.863.000 559.755 626.864 12.387.616.200 5.513.511.000 0,032 0,040 38 Diện tích ñất Giá ñất tính thuế Đô thị TT Nông thôn DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế Tổng diện tích ñất tính thuế m2 m2 m2 m2 m2 Tỉnh Nông thôn Đô thị Trung bình Đồng Đồng Đồng Số thuế ghi thu năm 2005 Thuế suất dự kiến Đồng % (1) 21 (2) Phú Thọ (3) 10.059.700 (4) 4.225.074 (5) 77.152.100 (6) 32.403.882 (8=4+6) 36.628.956 (9) 494.167 (10) 1.476.000 (11=9x6+10x4)/8 607.419 (12) 6.594.789.640 (13) 0,030 22 23 Quảng Ninh Sơn La 43.843.200 4.656.100 18.414.144 1.955.562 49.287.900 60.684.900 20.700.918 25.487.658 39.115.062 27.443.220 335.400 252.000 5.081.000 1.940.200 2.569.480 372.299 11.740.043.771 4.928.774.924 0,012 0,048 24 Thái Bình Thái Nguyên 5.148.500 2.162.370 119.689.300 50.269.506 52.431.876 230.000 5.105.000 431.052 10.335.885.000 0,046 16.037.600 6.735.792 75.346.800 31.645.656 38.381.448 141.900 5.163.600 1.023.188 5.880.863.880 0,015 Thanh Hoá Tuyên Quang 17.632.100 7.405.482 433.299.900 181.985.958 189.391.440 243.000 4.317.067 402.302 14.413.805.000 0,019 3.516.800 1.477.056 48.048.000 20.180.160 21.657.216 243.000 944.000 290.809 3.777.844.000 0,060 28 29 30 Vĩnh Phúc Yên Bái Bình Định 10.683.700 8.067.700 14.211.100 4.487.154 3.388.434 5.968.662 73.361.900 35.001.200 58.136.500 30.811.998 14.700.504 24.417.330 35.299.152 18.088.938 30.385.992 536.333 243.600 65.700 2.376.667 2.498.667 3.954.000 770.273 666.021 829.471 5.063.750.000 6.753.428.000 11.142.049.201 0,019 0,056 0,044 31 32 Bình Thuận Đà Nẵng 20.720.800 25.919.200 8.702.736 10.886.064 49.003.200 29.215.800 20.581.344 12.270.636 29.284.080 23.156.700 404.200 301.400 2.249.333 7.056.000 952.543 3.476.766 6.906.522.000 12.171.908.514 0,025 0,015 33 34 Đắk Lắk Đắk Nông 22.263.700 3.048.500 9.350.754 1.280.370 107.396.100 32.445.300 45.106.362 13.627.026 54.457.116 14.907.396 269.000 166.000 4.545.000 1.118.000 1.003.226 247.766 10.644.090.553 1.349.393.440 0,019 0,037 35 36 Gia Lai Khánh Hoà 31.445.300 21.928.100 13.207.026 9.209.802 100.952.500 36.309.500 42.400.050 15.249.990 55.607.076 24.459.792 41.500 264.300 2.523.133 3.297.067 630.903 1.406.222 13.703.995.288 11.401.747.800 0,039 0,033 37 38 39 Kon Tum Lâm Đồng Ninh Thuận 14.371.300 20.535.200 7.962.800 6.035.946 8.624.784 3.344.376 32.455.400 47.780.300 28.823.600 13.631.268 20.067.726 12.105.912 19.667.214 28.692.510 15.450.288 33.500 330.400 90.533 2.325.000 3.223.200 1.079.000 736.770 1.199.957 304.497 2.388.629.526 15.882.700.261 2.472.295.836 0,016 0,046 0,053 40 41 Phú Yên Quảng Bình 11.947.700 5.602.300 5.018.034 2.352.966 45.591.700 40.574.400 19.148.514 17.041.248 24.166.548 19.394.214 312.000 26.167 1.927.000 1.657.200 647.345 224.049 6.332.309.000 3.745.787.000 0,040 0,086 42 Quảng Nam 22.376.100 9.397.962 180.611.200 75.856.704 85.254.666 440.333 1.643.500 572.963 5.371.247.183 0,011 25 26 27 39 Diện tích ñất Giá ñất tính thuế Đô thị TT Nông thôn DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế Tổng diện tích ñất tính thuế m2 m2 m2 m2 m2 Tỉnh Nông thôn Đô thị Trung bình Đồng Đồng Đồng Số thuế ghi thu năm 2005 Thuế suất dự kiến Đồng % (1) 43 (2) Quảng Ngãi (3) 11.713.200 (4) 4.919.544 (5) 79.850.400 (6) 33.537.168 (8=4+6) 38.456.712 (9) 268.733 (10) 1.632.000 (11=9x6+10x4)/8 443.128 (12) 5.571.220.682 (13) 0,033 44 Quảng Trị Thừa Thiên Huế 14.738.800 6.190.296 66.017.800 27.727.476 33.917.772 84.267 1.556.800 353.017 5.416.105.760 0,045 23.114.800 9.708.216 127.799.700 53.675.874 63.384.090 30.500 5.716.000 901.319 8.407.789.300 0,015 46 47 An Giang Bình Dương 34.445.800 19.699.800 14.467.236 8.273.916 119.772.400 52.574.700 50.304.408 22.081.374 64.771.644 30.355.290 658.000 660.000 4.844.000 4.780.000 1.592.975 1.782.985 12.577.748.800 5.398.267.500 0,012 0,010 48 Bình Phước Bà Rịa Vũng Tàu 8.657.700 3.636.234 48.392.000 20.324.640 23.960.874 67.300 1.772.500 326.076 3.662.298.000 0,047 20.490.100 8.605.842 26.698.900 11.213.538 19.819.380 922.800 4.083.867 2.295.378 11.857.342.628 0,026 45 49 50 51 52 Bạc Liêu Bến Tre Cà Mau 9.321.300 4.646.200 8.123.700 3.914.946 1.951.404 3.411.954 32.439.200 69.170.800 58.192.500 13.624.464 29.051.736 24.440.850 17.539.410 31.003.140 27.852.804 82.000 120.000 630.000 3.606.000 4.250.000 3.075.000 868.587 379.951 929.511 3.076.885.000 3.659.085.000 4.248.227.250 0,020 0,031 0,016 53 54 Cần Thơ Đồng Nai 30.376.100 34.082.800 12.757.962 14.314.776 29.219.900 101.397.400 12.272.358 42.586.908 25.030.320 56.901.684 424.800 276.500 5.075.000 3.976.667 2.795.008 1.207.352 11.140.548.137 18.105.937.201 0,016 0,026 55 13.436.200 5.643.204 124.863.500 52.442.670 58.085.874 252.800 3.754.000 592.951 5.676.006.000 0,016 146.639.100 61.588.422 58.567.800 24.598.476 86.186.898 5.129.000 27.720.000 21.272.336 87.590.415.697 0,005 57 58 Đồng Tháp TP Hồ Chí Minh Hậu Giang Kiên Giang 5.160.600 26.699.900 2.167.452 11.213.958 35.986.900 84.086.900 15.114.498 35.316.498 17.281.950 46.530.456 399.000 284.800 2.890.000 2.671.267 711.414 859.945 2.285.611.500 6.563.171.645 0,019 0,016 59 60 Long An Sóc Trăng 20.303.000 7.644.900 8.527.260 3.210.858 144.746.900 45.753.700 60.793.698 19.216.554 69.320.958 22.427.412 135.000 96.000 4.842.000 3.360.000 714.014 563.296 15.725.552.875 2.539.375.200 0,032 0,020 61 62 63 Tây Ninh Tiền Giang Trà Vinh 12.243.900 6.160.200 5.618.800 5.142.438 2.587.284 2.359.896 74.384.800 76.583.700 30.497.600 31.241.616 32.165.154 12.808.992 36.384.054 34.752.438 15.168.888 215.333 774.000 624.000 1.845.500 5.615.667 4.380.000 445.737 1.134.457 1.208.339 5.487.057.360 9.309.792.270 2.687.209.500 0,034 0,024 0,015 56 40 Diện tích ñất Giá ñất tính thuế Đô thị TT (1) 64 Nông thôn DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế DT theo QĐ 272/QĐ-TTg DT tính thuế Tổng diện tích ñất tính thuế m2 m2 m2 m2 m2 Tỉnh (2) Vĩnh Long (3) 5.728.000 (4) 2.405.760 (5) 49.772.900 (6) 20.904.618 (8=4+6) 23.310.378 Tổng cộng 1.028.785.400 432.089.868 4.955.491.900 2.081.306.598 2.513.396.466 Nguồn: Trích phụ lục số – Tờ trình Chính phủ dự án Luật thuế nhà, ñất, 2009 Nông thôn Đô thị Trung bình Đồng Đồng Đồng (10) 3.538.000 (11=9x6+10x4)/8 1.136.384 (9) 860.000 348.949 7.643.454 Số thuế ghi thu năm 2005 Thuế suất dự kiến Đồng % (12) 9.256.930.500 (13) 0,035 588.564.109.634 0,032 41 PHỤ LỤC 3.5 TÍNH SỐ THU THUẾ DỰ KIẾN THU ĐƯỢC ĐỐI VỚI ĐẤT Ở Diện tích ñất tính thuế TT Tỉnh (1) (2) 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Bắc Giang Bắc Cạn Bắc Ninh Cao Bằng Điện Biên Hà Giang Hà Nam Hà Nội Hà Tây Hà Tĩnh Hải Dương Hải Phòng Hưng Yên Hoà Bình Lào Cai Lạng Sơn Lai Châu Nam Định Nghệ An Ninh Bình Phú Thọ Quảng Ninh Sơn La Thái Bình Thái Nguyên Thanh Hoá Tuyên Quang Vĩnh Phúc Yên Bái Bình Định Bình Thuận Đà Nẵng Đắk Lắk Đắk Nông Gia Lai Khánh Hoà Kon Tum Lâm Đồng 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 Giá ñất trung bình ñịa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu ñược Nông thôn Thành Thị Nông thôn Đô thị m2 m2 Đồng Đồng % Đồng (3) (4) (5) (6) (7) (8) 84.554.736 8.284.710 36.006.726 18.067.098 10.699.458 22.676.892 18.504.948 34.651.344 66.705.744 28.638.876 51.198.042 39.029.760 34.658.442 80.849.580 11.229.078 19.748.736 9.053.982 37.941.960 63.697.452 19.975.116 32.403.882 20.700.918 25.487.658 50.269.506 31.645.656 181.985.958 3.809.190 1.567.272 3.966.522 1.901.886 2.759.568 2.603.118 1.432.452 19.151.454 4.316.382 2.972.592 6.662.460 12.332.082 3.722.670 4.853.772 2.280.936 3.677.730 1.297.422 4.846.968 5.189.646 2.116.338 4.225.074 18.414.144 1.955.562 2.162.370 6.735.792 7.405.482 307.533 430.000 508.200 135.600 121.200 28.690 135.040 631.000 251.733 30.600 483.000 560.000 848.000 82.400 48.800 110.000 201.800 904.000 430.600 284.000 494.167 335.400 252.000 230.000 141.900 243.000 2.916.000 1.375.000 3.845.400 5.227.000 2.720.500 476.500 2.066.900 16.965.000 2.607.640 1.860.000 6.430.000 7.080.000 3.350.000 2.830.000 2.845.000 2.695.200 539.000 4.436.000 2.145.000 3.863.000 1.476.000 5.081.000 1.940.200 5.105.000 5.163.600 4.317.067 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 11.133.299.355 1.715.227.290 10.065.444.556 3.717.316.983 2.641.253.716 567.295.728 1.637.892.965 104.030.824.552 8.414.288.894 1.921.611.218 20.270.481.626 32.750.341.848 12.558.390.995 6.119.454.046 2.111.172.578 3.625.373.657 757.921.208 16.740.204.566 11.567.974.050 4.154.503.991 6.674.738.274 30.151.606.068 3.065.121.363 6.780.265.569 11.781.436.247 22.857.764.186 20.180.160 1.477.056 243.000 944.000 0,03 1.889.435.923 30.811.998 14.700.504 24.417.330 20.581.344 12.270.636 45.106.362 13.627.026 42.400.050 15.249.990 13.631.268 20.067.726 4.487.154 3.388.434 5.968.662 8.702.736 10.886.064 9.350.754 1.280.370 13.207.026 9.209.802 6.035.946 8.624.784 536.333 243.600 65.700 404.200 301.400 269.000 166.000 41.500 264.300 33.500 330.400 2.376.667 2.498.667 3.954.000 2.249.333 7.056.000 4.545.000 1.118.000 2.523.133 3.297.067 2.325.000 3.223.200 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 8.156.991.280 3.614.282.959 7.561.292.439 8.368.300.026 24.153.131.182 16.389.836.492 1.108.061.993 10.524.806.883 10.318.771.061 4.347.066.578 10.328.934.138 42 Diện tích ñất tính thuế TT Tỉnh (1) (2) 39 40 41 42 43 44 Ninh Thuận Phú Yên Quảng Bình Quảng Nam Quảng Ngãi Quảng Trị Thừa Thiên Huế An Giang Bình Dương Bình Phước BRVT Bạc Liêu Bến Tre Cà Mau Cần Thơ Đồng Nai Đồng Tháp TP Hồ Chí Minh Hậu Giang Kiên Giang Long An Sóc Trăng Tây Ninh Tiền Giang Trà Vinh Vĩnh Long 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 Tổng cộng Giá ñất trung bình ñịa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu ñược Nông thôn Thành Thị Nông thôn Đô thị m2 m2 Đồng Đồng % Đồng (3) (4) (5) (6) (7) (8) 12.105.912 19.148.514 17.041.248 75.856.704 33.537.168 27.727.476 3.344.376 5.018.034 2.352.966 9.397.962 4.919.544 6.190.296 90.533 312.000 26.167 440.333 268.733 84.267 1.079.000 1.927.000 1.657.200 1.643.500 1.632.000 1.556.800 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 1.411.371.081 4.693.226.366 1.303.574.373 14.654.335.763 5.112.375.227 3.592.066.437 53.675.874 9.708.216 30.500 5.716.000 0,03 17.138.783.044 50.304.408 22.081.374 20.324.640 11.213.538 13.624.464 29.051.736 24.440.850 12.272.358 42.586.908 52.442.670 14.467.236 8.273.916 3.636.234 8.605.842 3.914.946 1.951.404 3.411.954 12.757.962 14.314.776 5.643.204 658.000 660.000 67.300 922.800 82.000 120.000 630.000 424.800 276.500 252.800 4.844.000 4.780.000 1.772.500 4.083.867 3.606.000 4.250.000 3.075.000 5.075.000 3.976.667 3.754.000 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 30.953.877.494 16.236.907.596 2.343.921.911 13.647.889.245 4.570.350.397 3.533.902.596 7.766.848.215 20.987.986.449 20.610.111.787 10.332.628.438 24.598.476 61.588.422 5.129.000 27.720.000 0,03 550.018.992.373 15.114.498 35.316.498 60.793.698 19.216.554 31.241.616 32.165.154 12.808.992 20.904.618 2.081.306.598 2.167.452 11.213.958 8.527.260 3.210.858 5.142.438 2.587.284 2.359.896 2.405.760 432.089.868 399.000 284.800 135.000 96.000 215.333 774.000 624.000 860.000 2.890.000 2.671.267 4.842.000 3.360.000 1.845.500 5.615.667 4.380.000 3.538.000 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03 3.688.386.295 12.004.083.251 14.848.842.645 3.789.981.619 4.865.319.192 11.827.546.114 5.498.746.646 7.946.865.108 1.208.678.494.244 Nguồn: Trích phụ lục số – Tờ trình Chính phủ dự án Luật thuế nhà, ñất, 2009 Theo ñề xuất tác giả, tỷ lệ giá trị ñất tính thuế 70%, nên số thu dự kiến là: 846.074.945.971 ñồng