Đánh giá quản lý dự án công viên sài gòn safari

Luận văn đánh giá hiện trạng của dự án treo Công viên Sài Gòn Safari. Nguyên nhân vì đâu dự án lại bị treo 12 năm. Lỗi là do quản lý hay vì nguyên nhân khác. Liệu dự án có được hoàn thành và Công viên Sài Gòn có trở thành Công viên sinh thái lớn nhất Việt Nam hay không. Đó là những vấn đề mà luận văn đề cập tới và đưa ra các giải pháp.

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1

1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 2

2.1 NHỮNG KHÁI NIỆM CƠ BẢN 2

2.2 GIỚI THIỆU DỰ ÁN 3

2.3 VỐN ĐẦU TƯ 5

2.4 HIỆN TRẠNG GIẢI PHÓNG ĐỀN BÙ 6

2.5 NGUYÊN NHÂN TREO 8

2.6 NHỮNG BẤT CẬP TRONG CHÍNH SÁCH VỀ GIẢI PHÓNG ĐỀN BÙ GẶP PHẢI 8

CHƯƠNG 3 QUÁ TRÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN 10

3.1 QUẢN LÝ QUY HOẠCH XÂY DỰNG TẠI TP HỒ CHÍ MINH 10

3.1.1 Quy hoạch xây dựng TPHCM 10

3.1.2 Quy trình chi tiết các bước thực hiện dự án 12

Bảng 3.1 Quy trình chi tiết các bước thực hiện dự án 12

3.2 KẾ HOẠCH QUY HOẠCH CỦA DỰ ÁN 15

3.2.1 Mục tiêu chính của dự án 15

3.2.2 Cấp quản lý 16

3.2.3 Lập đề án quy hoạch xây dựng 16

3.2.4 Triển khai thực hiện 17

3.3 QUẢN LÝ SỬ DỤNG CỦA DỰ ÁN 19

3.3.1 Sử dụng đât 19

3.3.2 Theo quy hoạch chi tiết 20

3.3.3 Giải phóng mặt bằng 20

3.4 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC VỀ CÔNG TY VINPEARL THUỘC TẬP ĐOÀN VINGROUP 21

3.4.1 Tập đoàn Vingroup 21

3.4.2 Dự án Công viên Safari Phú Quốc 23

3.5 KẾT LUẬN DỰ ÁN 26

3.5.1 Nhận xét về dự án 26

3.5.2 Đề xuất giải pháp 27

CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 29

4.1 KẾT LUẬN 29

4.2 KIẾN NGHỊ 29

Chương 1 Giới thiệu đề tài

1.1 Lý do chọn đề tài

TPHCM được xác định là đô thị loại đặc biệt với chức năng là trung tâm kinh

tế, chính trị, văn húa, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giaolưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của cảnước Hiện nay, khu vực 12 Quận nội thành của TP có 109 công viên, vườn hoa(lớn, trung bình, nhỏ) với tổng diện tích khỏang 250 ha ( chưa thống kê các côngviên thuộc 5 Quận mới và các huyện ngoại thành) Tỷ lệ đất công viên trên tổngdiện tích khu vực 12 Quận nội thành rất thấp chỉ khoảng 1.8%, chỉ tiêu diện tíchcông viên, trên đầu người khoảng 0.7 m2/người và tốc độ phát triển diện tích côngviên mới rất chậm

Năm 2004, dự án Công viên Sài Gòn Safari được UBND TPHCM phê duyệtthực hiện tại địa bàn 2 xã An Nhơn Tây và Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, với mongmuốn biến Dự án thành mô hình công viên giải trí du lịch sinh thái, tổ chức nuôidưỡng, trưng bày nhân giống các loài động, thực vật trong nước và các châu lụckhác trên thế giới Với kỳ vọng xây dựng công viên sinh thái lớn nhất nước, rộngbằng 1/2 khu trung tâm hiện hữu của thành phố

Theo các nguồn tin cho biết, tất cả hiện trạng dự án chỉ là những cánh đồnghoang vắng, những căn nhà đã được đập phá, bỏ hoang Một trường tiểu học đóngcửa để hoang, học sinh di dời hết sang cơ sở khác để dành đất cho công viên…Tuynhiên lại chưa có một công trình nghiên cứu thực sự nào đề cập đến vấn đề này.Thực sự tiến độ của dự án đang ở mức độ nào, với hiện trạng như thế, liệu có đápứng được nhu cầu của nhân dân hay không? Và liệu có nên biến Công viên Sài GònSafari thành một khu sinh thái lớn nhất Việt Nam hay không?

Xuất phát từ những suy nghĩ ấy, nhóm em quyết định thực hiện đề tài: “Đánhgiá công tác quản lý dự án Công viên Sài Gòn Safari” để góp phần giải quyết nhữngbất cập của vấn đề.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích quan trọng của đề tài này là tìm hiểu về việc lập dự án và nguyênnhân dẫn đến chậm tiến độ dự án để từ đó đề ra những giải pháp quản lý xây dựnghiệu quả và tiến hành dự án được tốt nhất

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Nhóm chúng em chọn đối tượng cụ thể của đề tài là Dự án công viên Sài GònSafari Bởi vì đây là một dự án lớn nhưng lại không khả thi trong việc quản lý trongvấn đề lập và tiến hành dự án dẫn đến trở thành một dự án treo cho đến thời điểmhiện nay

1.4 Phương pháp nghiên cứu

- Nghiên cứu các tài liệu lý thuyết nói về công viên cây xanh, quy trình lập vàtiến hành dự án

- Nghiên cứu các văn bản quy định về quy hoạch cây xanh, trong đó có quyhoạch khu công viên ở TPHCM

- Nghiên cứu các số liệu và các đề tài liên quan đến dự án công viên của cácnghiên cứu trước đó

- Sử dụng kiến thức chuyên môn và tham khảo ý kiến của Giảng viên hướngdẫn

- Sử dụng phần mềm MICROSOFT OFFICE để viết báo cáo đồ án

- Dùng phần mềm POWER POINT để thuyết trình cho báo cáo

Chương 2 Tổng quan về dự án

2.1 Những khái niệm cơ bản

Quy hoạch xây dựng: là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư nôngthôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường sốngthích hợp cho người dân sống ở các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợiích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội,quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường Quy hoạch xây dựng được thể hiện thôngqua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.Quản lý xây dựng: là thực hiện công tác tư vấn, lập, đánh giá dự án, lập hồ sơ

tổ chức thi công, đấu thầu, triển khai thiết kế, bàn giao nghiệm thu, thanh và quyếttoán công trình xây dựng dân dụng, cầu đường… tổ chức quản lý hoạt động sảnxuất kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng

2.2 Giới thiệu dự án

Vị trí: Theo quy hoạch, dự án Công viên Sài Gòn Safari nằm trên địa bàn hai

xã An Nhơn Tây và Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi, TP HCM, với diện tích hơn 485ha

Chủ đầu tư: Để thực hiện dự án, tháng 6/2004, UBND TP HCM ra quyết định

thu hồi đất đồng thời giao Chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Thảo Cầm Viên SàiGòn

Số hộ trong diện giải phóng: UBND huyện Củ Chi tiến hành bồi thường và

tái định cư cho hơn 700 hộ dân thuộc địa bàn 2 xã của huyện Củ Chi

Nhu cầu cấp thiết: Để tạo ra được môi trường sinh thái nhân tạo mới với các

khu chức năng: Khu thả thú bán hoang dã, dự kiến thả thú đặc trưng các khu vựctrên thế giới; là khu vực trưng bày, lưu giữ, nghiên cứu, bảo tồn, nhân giống cácloại động thực vật quý hiếm của thế giới và Việt Nam Sài Gòn Safari ngoài ý nghĩalớn sẽ là một công viên với mô hình sinh thái quy mô nhất Việt Nam, còn giữ vai

trò là một công viên quốc gia, nơi đây sẽ bảo tồn, lưu giữ, nhân giống các loài độngthực vật quy hiếm trên thế giới; vườn thú đêm trưng bày các loài thú chuyên sinhhoạt vào ban đêm; Các công trình dịch vụ khác phục vụ du khách như biểu diễn thúban ngày, ban đêm, khu dã ngoại, resort, khu vui chơi giải trí cho thiếu nhi

Hình 2.1 Phân khu chức năng của công viên Sài Gòn Safari.

Nguồn: cafebiz.vn

Đặc thù chính của công viên Sài Gòn Safari là mô hình công viên giải trí dulịch sinh thái Dự kiến sẽ tổ chức nuôi dưỡng, trưng bày nhân giống các loài độngthực vật trong nước và các châu lục khác trên thế giới Theo kế hoạch, nơi đây sẽnuôi dưỡng khoảng 300 loài động vật với khoảng 10.000 con, 3.000 loài thực vật(bao gồm luôn cả cây cảnh, cây xanh, dây leo)…

Quy mô : Đây là công trình tầm cỡ quốc gia và khu vực Đông Nam Á, với

diện tích 456,85 ha là khu vực trưng bày, lưu giữ, nghiên cứu, bảo tồn, nhân giốngcác loại động thực vật quý hiếm của thế giới và Việt Nam Sài Gòn Safari ngoài ýnghĩa lớn sẽ là một công viên với mô hình sinh thái quy mô nhất Việt Nam, còn giữ

vai trò là một công viên quốc gia, nơi đây sẽ bảo tồn, lưu giữ, nhân giống các

Hình 2.2 Mặt bằng tổng thể của công viên Sài Gòn Safari.

Nguồn: dantri.com.vn

2.3 Vốn đầu tư

Tổng mức đầu tư khoảng 500 triệu USD do Thảo Cầm Viên Sài Gòn quản lý

Hình 2.5 Một ngôi trường phải bỏ hoang để dành đất cho công viên

Nguồn: dantri.com.vn

Hình 2.6 Nơi được kỳ vọng là Công viên sinh thái lớn nhất Việt Nam giờ vẫn

bỏ hoang, cỏ mọc

Nguồn: dantri.com.vn

Tính đến năm 2007, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đạt 96% Từ

đó đến nay dù chỉ còn 4% nhưng vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, tình trạng táilấn chiếm diễn ra phức tạp, dự án chậm triển khai khiến người dân rất bức xúc Bêncạnh đó, quá trình bồi thường phát sinh nhiều vấn đề mà theo người dân là khôngcông bằng nên còn nhiều hộ tiếp tục khiếu nại cũng là một trong những nguyênnhân khiến dự án vẫn án binh bất động suốt hơn chục năm qua

2.5 Nguyên nhân treo

Ở dự án này còn vướng mắc về việc quy hoạch 1/2000 Giá thuê đơn vị nướcngoài lập cao hơn khung giá cho phép UBND TP đã ba lần gửi công văn xin ý kiến

Bộ Xây dựng nhưng chưa giải quyết xong Vì vậy việc xây dựng công viên nàynhanh hay chậm phụ thuộc vào nhiều cơ quan khác chứ không phải do Thảo Cầmviên Sài Gòn

2.6 Những bất cập trong chính sách về giải phóng đền bù gặp phải

Việc áp giá đền bù giải phóng mặt bằng trong các dự án có thu hồi đất chưađược sự đồng thuận của người dân là việc khá phổ biến ở nhiều địa phương Là vấn

đề nhức nhối gây ra các vụ khiếu kiện về đất đai ngày càng nhiều mà các cơ quanchức năng cũng đau đầu trong việc xử lý Trên thực tế, khi đất bị giải tỏa đã làmthay đổi cuộc sống của người dân nơi đó, vì vậy khi mức giá đền bù không đáp ứngđược nhu cầu tối thiểu là ổn định được cuộc sống như ban đầu thì đương nhiên dânkhông đồng ý, dẫn đến khiếu nại ở nhiều nơi, kéo dài nhiều năm, tốn nhiều côngsức và tiền bạc để đòi lại đúng giá trị đất đai

Thực tế trong đền bù giải phóng mặt ở hầu hết các công trình dự án, nhiều vấn

đề xem ra vẫn còn được tranh luận Nên chăng cần có những giải pháp căn cơ trên

cơ sở thực tế đời sống người có đất bị thu hồi và quy định của pháp luật để khi ápgiá đền bù, hỗ trợ tái định cư sẽ đạt được sự hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và

người dân, thiết nghĩ cũng là giải pháp hữu hiệu tạo sự đồng thuận trong nhân dântrước những dự án, công trình phục vụ lợi ích chung.

Chương 3 Quá trình quản lý dự án

3.1 Quản lý quy hoạch xây dựng tại TP Hồ Chí Minh

3.1.1 Quy hoạch xây dựng TPHCM

Thành Phố Hồ Chí Minh (TPHCM) là một đô thị có tốc độ đô thị hóa nhanhnhất cả nước, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch dựa trên luật quy hoạch đôthị và luật xây dựng, QHC xâu dựng TPHCM đến năm 2025, quy chế quản lý quyhoạch kiến trúc đô thị chung TPHCM, các đồ án QHPK, QHCT, TKĐT Công cụquản lý xây dựng là giới thiệu địa điểm, GPQH và GPXD

- Do nguồn lực đầu tư khó xác định nên trên thực tế, QLXD theo quy hoạchtại TPHCM đã phát triển không hoàn toàn tuân thủ theo định hướng QHC dự báo cụthể là phát triển đô thị về phía Tây và Tây Bắc thay vì Nam và Đông Nam

- TPHCM cũng tồn tại nhiều cấu trúc làng xóm đô thị hóa với mật độ lớn đanxen trong khu vực phát triển đô thị mới Cùng với sự phát triển gia tăng dân số, cáckhu vực đô thị mới được xây dựng ven đô là các khu xây dựng không phép, thiếuquy hoạch đang trong quá trình gia tăng MĐXD mà thiếu đi các công cụ kiểm soáthiệu quả

Hình 3.1 Cấu trúc làng xóm đô thị hóa và sự tương phản trong việc phát triển

khu vực mới và khu vực hiện hữu.

- Tuy nhiên thực tế có sự sai khác đáng kể trong việc áp dụng các chỉ tiêu sửdụng đất đặt biệt là chỉ tiêu cây xanh chưa theo quy hoạch do chưa có chỉ số kiểmsoát thống nhất Chỉ số kiểm soát chủ yếu là dân số mà không kiểm soát các chỉ tiêu

về tổng diện tích sàn xây dựng một cách chặt chẽ Đồng thời các chỉ tiêu sử dụngđất cũng thường được sử dụng tối đa theo QCVN 01:2008 trong nội dung lập quyhoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng

Hình 3.2 Phát triển tự do tại vùng ven đô thị và mô hình phát triển khu đô thị

mới Phú Mỹ Hưng tại Nam Sài Gòn.

Nguồn: text.xemtailieu.com

3.1.2 Quy trình chi tiết các bước thực hiện dự án

Bảng 3.1 Quy trình chi tiết các bước thực hiện dự án

PHẤN I : CÁC THỦ TỤC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

ST

T

Đơn vị Tư vấn Cơ quan có thẩm quyền Ghi chú

1 Chuẩn bị

Xin thông tin quy hoạch Phòng QLĐT Quận

Thỏa thuận ranh giới đất Phòng TNMT Quận

Thỏa thuận của địa

phương về nơi thực hiện

Dự án

UBND Quận

2 Xin chủ trương đầu tư

Gửi Sở KHĐT, UBND TP QĐ đồng ý chủ trương đầu tư

Đơn xin lập Dự án đầu tư

Bản sao ĐKKD hợp lệ

Phương án kinh doanh

3 Lập quy hoạch chi tiết

Lập nhiệm vụ QH Tư vấn lập

NVQH

- Dự án <2ha chỉ cần xin thỏa thuận quy hoạch

Lập hồ sơ QHCT

- Dự án >2ha

và <5ha chỉ lập QHCT 1/500

- Lập bản vẽ thuyết minh

hồ sơ quy hoạch Tư vấn lập QHCT

- Thỏa thuận quy họach

- Ý kiếc các cơ quan ban

UBND Quận QH 1/2000 UBND TP Phê

duyệt

QH 1/500 UBND Quận phê Duyệt

4 Lập, phê duyệt dự án đầu

tư

Lập HS Thiết kế cơ sở Tư vấn lập TKCS

Lập dự án đầu tư Tư vấn lấp

DAĐT

Thỏa thuận đấu nối hạ

tầng kỹ thuật

Phòng QLDT quận,

Sở GTCC

Chiều cao tĩnh không Cục hàng không VN

Đánh giá tác động môi

trường Tư vấn lập BC Sở TNMT phê duyệt

Phê duyệt Dự án đầu tư và

5 Thiết kế bản vẽ thi công

Thiết kế bản vẽ thi công Tư vấn lập HSTK

Căn cứ theo TKCS được thẩm định

Lập dự tóan Tư vấn Lập dự

toán

Thẩm định Thiết kế và dự

Thẩm tra thiết kế Tư vấn thẩm tra

6 Triển khai thi công

TVQLDA, TVGS, TVTK

Cơ quan có thẩm quyền

Ghi chú

A: ĐỐI VỚI ĐẤT CĐT TỰ BỒI THƯỜNG

1 Chuẩn bị bồi thường

bồi thường

2 Công Tác bồi thường

Thương lượng bồi thường

với các hộ dân

Phối hợp cùng ban BTGPMB

Xác nhận thỏa thuận bồi

4 Thực hiện nghĩa vụ tài

chính với nhà nước

- Xác định đất công Sớ Tài chính , Sớ

TNMT, Cục Thuế, UBND Quận

VB chấp thuận giá trị

3 Thực hiện nghĩa vụ tài

chính với nhà nước Sở Tài Chính,Chi cục

3.2.1 Mục tiêu chính của dự án

Dự án công viên Sài Gòn Safari được UBND thành phố được phê duyệt vớimong muốn biến dự án thành mô hình công viên giải trí du lịch sinh thái, tổ chứcnuôi dưỡng, trưng bày nhân giống các loài động, thực vật trong nước và các châulục khác trên thế giới

Dự án công viên Sài Gòn Safari được xây dựng với mục tiêu là khu trưng bàythú hoang dã kết hợp khu vui chơi lần đầu tiên có mặt tại Việt Nam Đồng thờiCông Viên Sài Gòn SAFARI còn là nơi nhân giống bảo tồn các loài thú quý hiếm,đặc thù tại Việt Nam và thế giới, là trung tâm giáo dục bảo tồn môi trường thiênnhiên, sinh hoạt văn hoá Bao gồm:

- Khu vực thả thú bán hoang dã (SAFARI): dự kiến thả thú đặc trưng tại khắpcác Châu lục trên thế giới Công trình bao gồm hệ thống hào ngăn thú, hàng ràođiện, khu trú nghỉ cho thú …

- Khu trưng bày thú mở (Open Zoo): Bao gồm hệ thống chuồng trại dạng mở

và cảnh quan, trưng bày các loài thú đặc trưng của khắp các Châu lục trên trên thếgiới

- Vườn thú đêm: bao gồm hệ thống chuồng trại, cảnh quan, trưng bày các loàithú và những tập tính của thú chuyên sinh hoạt vào ban đêm

- Xây dựng hoa viên

- Các công trình dịch vụ: Khu biểu diễn thú ban ngày, ban đêm; khu dã ngoại,resort, khu vui chơi giải trí cho thiều nhi

- Trung tâm nghiên cứu khoa học về động vật và thực vật; Bảo tàng động thựcvật, kết hợp trung tâm giáo dục bảo tồn môi trường thiên nhiên

3.2.2 Cấp quản lý

Từ năm 2004 đến năm 2015.Dự án công viên sài gòn SAFARI được UBNDthành phố giao cho chủ đầu tư là công ty TNHH một thành viên Thảo Cầm Viên SàiGòn và UBND huyện Củ Chi tiến hành bồi thường và triển khai dự án

Đến đầu năm 2016 do dự án treo quá lâu ảnh hưởng tới người dân nên UBNDTPHCM đã chấp thuận cho Vinpearl tổ chức nghiên cứu đầu tư dự án, đồng thời đềnghị Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp các sở ngành, đơn vị có liên quan hướng dẫn,

hỗ trợ công ty này thực hiện nhanh các thủ tục cần thiết theo đúng quy định để sớmtriển khai dự án

3.2.3 Lập đề án quy hoạch xây dựng.

Từ nhu cầu cấp thiết của người dân thành phố cần một không gian xanh để vuichơi giải trí, cũng như theo QHC TPHCM đến năm 2025 dựa vào khảo sát và phântích vị trí trên toàn thành phố UBND TPHCM đã quyết định chọn huyện Củ Chi đểlàm một công viên lớn của toàn thành phố cụ thể là dự án Công viên Sài Gòn Safarinằm trên địa bàn hai xã An Nhơn Tây và Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi

Khảo sát: Cơ bản đã hoàn thành công tác khảo sát toàn bộ khu vực dự kiếnxây dựng dự án

Thiết kế quy hoạch: Dự kiến công tác thiết kế quy hoạch sẽ được tổ chức đấuthầu quốc tế rộng rãi để lựa chọn nhà thầu Dự kiến mở thầu trong tháng 11/2005,đến tháng 06/2006 sẽ hoàn tất công tác đấu thầu

Đền bù giải toả: đã đền bù được 280 tỉ trong tổng kinh phí ĐBGT đã đượcduyệt là 664 tỉ đồng (hơn 40%)

3.2.4 Triển khai thực hiện

Để thực hiện dự án, tháng 6/2004, UBND TP HCM ra quyết định thu hồi đấtđồng thời giao Chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Thảo Cầm Viên Sài Gòn (chủđầu tư) và UBND huyện Củ Chi tiến hành bồi thường và tái định cư cho hơn 700 hộdân thuộc địa bàn 2 xã của huyện Củ Chi

Tính đến năm 2007, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đã đạt 96% Từ

đó đến nay dù chỉ còn 4% nhưng vẫn chưa được giải quyết dứt điểm, tình trạng táilấn chiếm diễn ra phức tạp, dự án chậm triển khai khiến người dân rất bức xúc Bêncạnh đó, quá trình bồi thường phát sinh nhiều vấn đề mà theo người dân là không