Bất động sản_nghiên cứu phân khúc thị trường

BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hóa khác mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển quyền sử dụng ...=> Một thị trường

dự báo trong tương

lai

3.Đánh giá nhà cung cấp sản phẩm và khả năng xâm nhập thị trường

Nội dung

4 Vài nét

về thị trường bất động sản tại TPHCM

Bất động sản là gì ? Thế nào là “thị trường

a./ Bất động sản :

Bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán, là tổng thể của các quan hệ giao dịch ,trao đổi về BĐS

hay thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định

b./ Thị trường bất động sản :

BĐS không chỉ được mua, bán bình thường như các hàng hóa khác mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, chuyển quyền sử dụng

=> Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh bao gồm tất cả

các hoạt động trên.

Thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn:

Phồn vinh

Phục hồi

10/30/16

 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình

vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

c./ Đặc điểm của loại thị trường

miền của đất nước, mỗi thị

trường mang tính chất địa

phương với quy mô và trình độ

khác nhau do có sự phát triển

không đều giữa các vùng, các

miền

 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không

tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS (NĐ 76/2015/NĐ-CP, thông tư 36 …)

- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở (luật đất đai số 45/2013/QH13,…)

- Chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước

 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông

tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).

+ Do đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện

tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS

+ Các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

+ Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS

+ Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường

BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và

tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

+ Giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và

mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường

+Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị

trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v

 Có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

– Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau;– Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin;

– Đăng ký pháp lý đối với BĐS

 Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian.

 Cung về BĐS chậm co dãn khi giá thay đổi

Khi trên thị trường BĐS có sự thay đổi về cầu, mặc dù giá tăng nhưng cung lại gần như không co giãn, vì :

-Cung BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu

- Việc tăng cung về một BĐS với mục đích cụ thể nào

đó thường mất nhiều thời gian (thông tin về đất đai, dự án đầu

tư, thủ tục xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết

kế thi công công trình…)

 Khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý: Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.

 Khó thâm nhập, việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường

là vấn đê khó khăn và phức tạp

Khó thâm nhập vì:

– Hàng hoá BĐS thường có giá trị lớn;

– Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm;

– Quá trình mua bán gồm nhiều thủ tục phức tạp;

– Tính minh bạch của thị trường không cao;

– Chưa hình thành những tổ chức môi giới, tư vấn chuyên

nghiệp trong kinh doanh BĐS

Việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường khó khăn vì:

– Cần nhiều thời gian để tạo ra hàng hoá là BĐS ;

– Người tham gia thường phải tìm hiểu thông tin, phải làm thủ tục chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai;

–Phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công xây dựng công trình…

 Các loại sản phẩm BĐS và đặc điểm

i./ Bất động sản có đầu tư xây dựng

ii./ Bất động sản không đầu tư xây dựng

iii./ Bất động sản đặc biệt

 Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên

đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây

dựng cơ chế chính sách về phát triển và

quản lý thị trường bất động sản phù hợp

với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

 Tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, phát triển đô thị bền vững

10/30/16

Nhà ở Công trình thương mại

dịch vụNhà xưởng

Hạ tầng Trụ sở làm việc

 Bất động sản có đầu tư xây dựng

 Chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

 Bất động sản không đầu tư xây dựng

Đất nông nghiệp

Đất chưa sử dụng Đất rừng

Đất nuôi trồng thuỷ sản

Đất làm muối

Đất hiếm

Bất động sản đặc biệt

Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

e Diễn biến về quy mô và giá cả của các sản phẩm qua các

năm

i./ Từ những năm 1993 đến 1999

Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động

sản tăng trưởng rất nhanh chóng

Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những

nơi tăng hơn 10 lần Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động

Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ

như nấm sau mưa

Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những

năm 1997- 1999 Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính

châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên

trong những năm này, thị trường gần như đóng băng

ii./Từ năm 1999 - 2012

iii./Từ cuối năm 2012 – 2013

Bước sang giai đoạn 2011-2013, giá

bất động sản xuống dốc "không phanh"

 Thậm chí có những địa bàn, những

sản phẩm giảm 50%

 Nhiều dự án nhà thương mại, đầu tư

xây dựng khu đô thị được điều chỉnh cơ

cấu và chuyển đổi sang làm nhà ở xã

hội hoặc công trình dịch vụ

iv./ Từ năm 2014 trở đi

 Giá bất động sản không tiếp tục giảm, có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại Cũng vì thế những gói khuyến mại, chiết khấu đã giảm đi rõ rệt

 Tại phân khúc căn hộ cao cấp, hoạt động chào bán lại tại các

dự án diễn ra khá sôi động với các chương trình khuyến mại lớn

như: tặng gói nội thất, tặng xe hơi

 Chính sách trả chậm được thực hiện khá phổ biến, do hầu hết các dự án này đều đã hoàn thiện và khách hàng mua có thể vào ở ngay

iv./ Từ năm 2014 trở đi (tiếp theo)

 Đặc biệt, mức giá tại nhiều dự án thuộc phân khúc căn

hộ cao cấp đồng loạt giảm xuống dưới 30 triệu đồng/m2

Đơn cử: tại dự án Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông) vốn là dự án căn hộ cao cấp, nhưng đến nay khi đã hoàn thiện đủ nội thất thì giá bán cũng chỉ từ 22-29 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT)

=> "Điều đó cho thấy, các chủ đầu tư không

còn quá quan trọng về vấn đề uy tín, mà uy tín

lớn nhất là làm sao chủ dự án có tiền mặt để trả

nợ Ưu tiên hàng đầu của các chủ đầu tư hiện

nay là giải quyết lượng căn hộ tồn kho lớn của

mình"

 Với 3 cơn “sốt” nhà đất vào các năm 1991-1993,

2001-2003, 2007-2008, giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần, hoàn toàn

vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các TP lớn như Hà Nội hay TP.HCM

Cơn sốt đất ảo đi qua, đầu cơ bỏ thị trường, rớt giá và hàng

nghìn tỷ đồng tồn đọng trong BĐS Dự án bỏ hoang, chậm tiến độ,

f Phân khúc thị trường và khu vực phân bổ sản phẩm của thị trường những dự án tiêu biểu

 Với sự ổn định của kinh tế vĩ mô, lãi suất giảm, nguồn cầu của dân có thực, năm 2015 thị trường sẽ sôi động và vẫn sẽ luôn có 3 phân khúc:

 Phân khúc cao cấp:

Trước đây nếu căn hộ cao cấp thì phải từ 3 tỷ đồng trở lên nhưng hiện nay chỉ khoảng 2-3 tỷ đồng với quy mô căn hộ có loại chỉ 70m2, 90m2

Không chỉ nhìn nhận

về góc độ giá cả, khách hàng

ngày càng có những yêu cầu

khắt khe hơn về chất lượng

xây dựng, thiết kế kiến trúc,

không gian sống, tiện nghi và

Phú Mỹ Hưng

Căn Hộ Happy Valley

Dự án Vinhomes Central Park của tập đoàn Vingroup

 Phân khúc tầm trung:

Theo một số chuyên gia kinh tế cho biết, sở dĩ phân khúc nhà trung cấp

thu hút sự quan tâm của khách hàng

bởi cơ sở hạ tầng và môi trường sống

tại đây khá tiện ích, hiện đại đáp ứng

được nhu cầu cao của người dân

VD: Tập đoàn Đất Xanh đã công bố ra thị trường dự án Khu phức

hợp dân cư thương mại Sunview Town

tại Phường Tam Bình, Quận Thủ Đức

Dự án được xây dựng trên mặt bằng

tổng thể 55.340 m2, với tổng vốn đầu tư

lên đến 1368 tỉ đồng,Tổng số căn hộ

cung cấp ra thị trường là 1603 căn hộ

với diện tích từ 46 m2 đến 101 m2

Sunview Town

Phân khúc tầm thấp:

Phân khúc nhà ở thương mại có quy mô vừa và nhỏ (căn hộ 1-2 phòng ngủ), có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ là phân khúc phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu thật của số đông người tiêu dùng

Cụ thể, tại TP.HCM, trong năm

2015, đáp ứng được trên 83.000 chỗ

ở cho công nhân, học sinh sinh viên,

với diện tích sàn khoảng 318.000m2

nhưng nhà trọ dân tự xây chiếm tới

95% (80.000 chỗ ở với diện tích trên

288.000m2) Dù chưa có số liệu khảo

sát cụ thể về số người có nhu cầu mua

nhà trong số những người đang thuê

trọ nhưng thực tế nhu cầu về nhà ở giá thấp luôn có, thậm chí là rất lớn

2.Nhân tố tác động và dự báo trong tương lai

a./ Nhân tố tác động đến thị trường bất động sản

b./ Dự báo nhu cầu trong tương lai

-Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục khởi sắc trong 2016 và những năm tiếp theo, tuy nhiên

tỉ lệ tăng trưởng ở các phân khúc đều ở mức độ chậm và mức độ tăng không giống nhau

-Thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài nhưng nước ta phải có chính sách hợp lý thuận lợi cho các nhà đầu tư nươc ngoài để giữ chân họ

-Cầu BĐS tiếp tục lệch pha trong năm 2016

-Nhu cầu về BĐS công nghiệp sẽ tăng trong nhiều năm tới

a./ Đánh giá các nhà cung cấp các sản phẩm theo

từng phân khúc

Đánh giá triển vọng tương lai, CBRE dự báo giá BĐS

tại TP HCM có thể đạt đỉnh vào năm 2016 (tăng 17,2%) và giảm dần trong giai đoạn 2017 – 2018

3./ Đánh giá

i./ Phân khúc nhà ở

 Tốc độ đô thị hóa nhanh

 Quy mô hộ gia đình giảm

Trong năm 2015, phân khúc nhà phố và biệt thự tại TP.HCM và

Hà Nội có nguồn cung mạnh và tỷ lệ hấp thụ khá tốt, các sản phẩm hiện khá đa dạng và đáp ứng nhu cầu của người mua, các chủ đầu

tư cạnh tranh khá gay gắt về thị phần và đưa vào thị trường các sản phẩm biệt thự và nhà phố với tiện ích trọn gói bao gồm cả khu

chăm sóc sức khỏe và các tiện nghi hỗ trợ dành cho người lớn tuổi

ii./ Phân khúc nhà phố và biệt thự

iii./ Phân khúc bán lẻ

Tính chung cả nước năm 2015, tổng giá trị bán lẻ hàng hóa

và dịch vụ tiêu dùng tại Việt Nam đã tăng 9,5% so với cùng kỳ năm trước, đây là tốc độ tăng trưởng cao nhất trên toàn thế giới Thị

trường bán lẻ đã chứng kiến nhiều hoạt động mua bán & sáp nhập trong năm 2015 Trong năm 2016, sẽ có thêm nhiều mặt bằng cùng với các mô hình bán lẻ như Takashimaya tại tòa nhà Saigon Centre (TP.HCM)

iv./ Phân khúc văn phòng

Thị trường văn phòng tại TP.HCM đang thiếu hụt

nguồn cung trong khi lượng cầu gia tăng, dự báo giá thuê văn phòng sẽ tăng, điều này có lợi cho chủ đầu tư nhưng lại bất lợi với khách thuê Do đó, khách thuê được khuyến khích nên có kế hoạch chuyển đổi mặt bằng sớm trước khi giá thuê có sự điều chỉnh

b./ Đánh giá về khả năng xâm nhập thị trường

Năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến những kết quả tích cực và năm 2016 sẽ là một năm thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ

 Thị trường BĐS vốn là thị trường có sức ì rất lớn, một xu hướng cũng phải diễn ra trong vài năm Ở chiều cạnh khác, trước nhiều ý kiến nhận định năm 2016 BĐS sẽ khởi sắc, 2016 sẽ là năm của quá trình "khởi chiến", và sự "chiến đấu" sẽ rất ác liệt

=> Đây là cuộc “chiến đấu” giữa các nhà đầu tư, “chiến đấu” giữa các nhà phân phối và “chiến đấu” trên thị trường vật tư

Do đó, năm 2016 các chủ đầu tư, các DN nói

chung phải có đủ sức khỏe để lao vào cuộc

chiến mới”

=> “Bong bóng bất động sản đang tích

hơi”

Sắp tới Hiệp Định Đối Tác Xuyên Thái Bình Dương (TPP) tạo điều kiện cho các doanh nghiệp khi bắt tay với các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng nước ngoài để phát triển các dự án quy mô lớn và dự

án công nghệ cao

Ngoài ra nhà nước cũng ban hành những luật mới tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện nhanh chóng các thủ tục, giấy tờ liên quan

 4./ Vài nét về thị trường BĐS tại TP.HCM

 Tp.HCM được xem là một trong những thị trường bất động sản tiềm năng và thu hút đầu tư cao nhất tại khu vực Đông Nam Á

 Năm 2015 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu tăng trưởng nóng, có xu hướng tăng rất mạnh các dự án bất động sản cao cấp

 Số lượng người kinh doanh thứ cấp, đa số nhằm mục đích mua đi bán lại cũng tăng gấp 3 lần và chiếm khoảng 15% giao dịch

 Thị trường BĐS Tp.HCM năm 2016, HoREA dự báo, thị trường năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng không thấp hơn năm 2015 và sẽ có sự chuyển hướng tích cực, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội

Trong đó, các quận trung tâm 1 và 3 luôn được xem là các vị trí vàng để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Vincom quận 3 Dự án căn hộ Ba son sắp mở bán

tại quận 1

 Thị trường BĐS Tp.HCM có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, quy mô thị trường tăng

 Đáng chú ý, phân khúc nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội tăng trưởng khá mạnh; còn phân khúc nhà ở thương mại loại căn

hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ vẫn là phân khúc phát triển bền vững và trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng và hiện nay cung không đủ cầu

+Đội giá ảo làm méo mó thị trường

+ Chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp và phần

lớn nhằm vào mục đích mua đi bán

lại, hưởng chênh lệch giá Trong số

đó, có đến 70 - 80% nhà đầu tư đi

vay, thậm chí vay ngoài xã hội với

lãi suất cao nên độ rủi ro rất lớn, là

nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy

cơ bất ổn

Nguy cơ:

- Bất động sản tp Hồ Chí Minh chứa đựng nhiều tiềm ẩn nguy cơ:

Vista Verde - Capitaland

Vị trí: Đồng Văn Cống, Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2 , TP.HCM

Chủ đầu tư CapitaLand ( Singapore ) đã cho ra mắt dòng sản phẩm căn hộ cao cấp Vista Verde nằm ngay tại Trung tâm Hành chính quận 2, hứa hẹn mang đến một sản phẩm khẳng định đẳng cấp với đầy đủ dịch vụ tiện ích của một khu căn hộ cao cấp Nghĩ dưỡng hàng đầu tại Quận 2.

Một vài dự án tiêu biểu

Vinhomes Central Park tọa lạc tại cảng Tân Cảng, Q.Bình Thạnh, Sài

Gòn, khu đô thị Vinhomes Central Park có tổng vốn đầu tư 30.000 tỷ đồng, trải dài theo bờ sông Sài Gòn, thuận lợi cả về giao thông đường bộ, đường sắt và đường thủy