Việc định giá sản phẩm có vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu của sản phẩm đó. Nếu không trang bị kiến thức về marketing kỹ lưỡng, doanh nghiệp có thể vướng vào 2 trường hợp:Định giá quá thấp Underpricing: Doanh nghiệp định giá sản phẩm dưới mức giá trị hiện tại của sản phẩm, khiến doanh nghiệp mất đi 1 khoảng doanh thu.Định giá quá cao Overpricing: Doanh nghiệp định giá sản phẩm cao hơn giá trị hiện tại của sản phẩm, khiến 1 lượng khách hàng mục tiêu không thể mua sản phẩm, dẫn đến mất mát về doanh thu.
Học viện tài Bộ môn định giá tài sản -*** - tập Môn học định giá tài sản (dùng cho lớp phụ - học ĐVHT) Hà nội - 08 2005 Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản I Phơng pháp so sánh trực tiếp: Bài số 1: ớc tính giá trị lô đất A B với liệu sau đây: - Diện tích hai lô đất 375 m Lô đất A có chiều rộng mặt tiền m, chiều sâu 75 m Các chiều tơng ứng lô đất B 25 m 15 m - Giá chuyển nhợng thực tế đất mặt đờng khu vực với lô đất có diện tích khoảng 75 m2 (5mx15m) 1.tr đ/m2, không mặt đờng 0.6 tr.đ/m2 A 75 m B 5m 15 m 25 m Bài số 2: Lô đất cần thẩm định giá đất giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất nhng đợc quyền địa phơng xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, tranh chấp, có diện tích 100 m2 Giá chuyển nhợng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tơng tự 3.000.000đ/m2 Giá theo quy định UBND địa phơng 2.000.000 đ/m2 Hạn mức đất trờng hợp giao đất theo UBND địa phơng quy định tối đa 150 m2 Học viện Tài - Khoa QTKD giá tài sản Bộ môn Định Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản Theo qui định hành ngời sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phơng quy định -Bài số 3: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, tranh chấp, sử dụng ổn định, trạng đất sử dụng đất Giá chuyển nhợng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tơng tự lô đất 1.500.000 đ/m2 Giá đất theo quy định UBND địa phơng 1.000.000 đ/m2 Hạn mức đất khu vực khu vực 150m2 Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ngời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất diện tích hạn mức phải nộp 100% tính theo giá đất Nhà nớc quy định diện tích vợt hạn mức -Bài số 4: ứớc tính giá thị trờng biệt thự Sao Mai với thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng diện tích đất 400 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 400.000.000 đ - Biệt thự B mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm phần sân vờn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp quyền BĐS, vừa đợc bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ Học viện Tài - Khoa QTKD giá tài sản Bộ môn Định Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản - Biệt thự C có diện tích vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng nội thất 20.000.000đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định trớc năm 1985, vừa đợc bán với giá 560.000.000 đ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nớc quy định đờng 1.000.000 đ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nớc quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vợt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hởng đến giá trị BĐS coi nh tơng đồng - Học viện Tài - Khoa QTKD giá tài sản Bộ môn Định Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản II Phơng pháp đầu t Bài số 5: Một bất động sản mua cách năm tiền vay 500.000 USD với lãi suất 12% năm Hãy tính số tiền phải trả lần sau năm vay? Bài số 6: Giá trị quyền nhận đợc thu nhập 1USD, 200 USD cách liên tục thời gian năm, năm năm bao nhiêu? với giả thiết bạn tạo tỷ suất sinh lời 10%/năm số tiền mà bạn có? Bài số 7: Một bất động sản đợc mua với giá 6.000.000 USD Số tiền 2.000.000 USD đợc chi để làm đờng chi phí phát triển khác Trong năm tiếp theo, bất động sản không đa lại nguồn thu nhập Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản vào cuối năm thứ nguời mua bao nhiêu? Giả thiết tỷ suất sinh lời mà ngời mua yêu cầu 15%? Bài số 8: Một đồn điền trồng lấy gỗ đạt đến kỳ trởng thành 50 năm Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng 3.000 USD/ Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ớc tính 200 USD/ha Yêu cầu: ớc tính tổng phí tổn cho trởng thành? ớc tính giá trị hành khoản đầu t này? Biết rằng, lãi suất yêu cầu số vốn đầu t 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ Bài số 9: Học viện Tài - Khoa QTKD giá tài sản Bộ môn Định Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/ năm, năm trả lần thời hạn 30 năm Thoả thuận đợc ký hợp đồng là: sau năm ngời cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, sau năm phải xây lại tờng bao với phí tổn ớc tính 5.000 USD Yêu cầu: Hãy ớc tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thờng ngời cho thuê có khả tạo tỷ suất sinh lời số vốn đầu t 13% năm? Dự tính sau năm chủ sở hữu bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết 13% năm tỷ suất sinh lời trung bình thị trờng vốn đầu t? Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại t nhân lô đất với giá 1.800 tr đồng Dự đoán giá lô đất tăng 15% năm Yêu cầu: Ước tính giá thị trờng lô đất sau năm? Ước tính giá thị trờng lô đất sau năm? Ước tính thời gian giá trị lô đất tăng gấp đôi? Trong giá trị lô đất tăng gấp đôi, tốc độ tăng giá 10% năm? Bài 11: Ông John xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 79.000 USD Chi phí quản lý thờng xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ Học viện Tài - Khoa QTKD giá tài sản Bộ môn Định Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thờng vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phơng cho thấy nhà đầu t sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 6,5% Yêu cầu: t vấn cho ông John mức giá chấp nhận BĐS Học viện Tài - Khoa QTKD giá tài sản Bộ môn Định Học viện Tài - Khoa QTKD.8 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS III Phơng pháp chi phí giảm giá: Bài số 12: Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng 150 m Có chứng thị trờng việc bán mảnh đất trống tơng tự với giá 20.000.000đ/m Chi phí thay nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ớc tính 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế nhà 60 năm, tuổi kinh tế lại 20 năm Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44% Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá 225.000.000 đ Theo quy định hành, để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nớc quy định toàn diện tích + Giá đất quy định Nhà nớc vị trí 1.200.000 đ/m2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tơng tự 1.500.000 đ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đ -Học viện Tài - Khoa QTKD.8 Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Nguyễn Học viện Tài - Khoa QTKD.9 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS iV Phơng pháp thặng d: Bài số 14: Có tài liệu mảnh đất trống, nh sau: - Diện tích (10.000 m 2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu t hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mô dới 100 m2 vào khoảng 1.tr đ/m2 - Theo quy định quyền địa phơng: tỷ lệ đất đợc phép xây dựng công trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu t dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu t cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m Thuế thu nhập nhà đầu t phải nộp 300 trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ Yêu cầu: Cho biết nhà đầu t mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài số 15: Ước tính giá trị BĐS dựa tài liệu sau: - Ngoài đất đai, BĐS bao gồm nhà cũ Thẩm quyền đợc phép dỡ bỏ nhà cũ để xây cửa hàng tầng1 văn phòng tầng - Diện tích sàn xây dựng 7.000 m2 - Hai tầng dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng cho thuê tầng 900 m2 - Dự kiến thời gian xây dựng hoàn tất thủ tục cho thuê năm S au phát triển, cửa hàng cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng 10USD/m2/năm - Tỷ suất sinh lời trung bình ngành xây dựng mua bán nhà đất 20%, dịch vụ cho thuê BĐS 6% - Toàn chi phí đầu t nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong đó, chi phí xây dựng vay nửa giai đoạn phát triển - Các chi phí cho trình phát triển, bao gồm: + Chi phí cho việc phá bỏ nhà cũ dọn mặt bằng: 2.800USD Học viện Tài - Khoa QTKD.9 Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Nguyễn Học viện Tài - Khoa QTKD 10 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS + Chi phí xây dựng: Chi phí nguyên nhiên vật liệu nhân công trực tiếp: 30USD/m2 Chi phí thiết kế giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng + Chi phí quảng cáo môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS + Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu năm + Chi phí pháp lý mua đất khoảng 4% giá đất - 10 Học viện Tài - Khoa QTKD Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Nguyễn Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 19 Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện tài Bộ môn định giá tài sản -*** - T.S Nguyễn minh hoàng đáp án tập Môn học định giá tài sản (Lu hành nội - cấm chép dới hình thức) Hà nội - 05 2005 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 20 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng I Phơng pháp so sánh trực tiếp: Bài số 1: B : 375 trđ A: 255 trđ Bài số 2: 100 m2 x 3.tr đ/m2- 100 m2 x50% x tr.đ/m2 = 200 tr đồng Bài số 3: - Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là: 150m2x 1.000.000đ/m2 x 50% + 350 m2 x 1.000.000 đ/m2 = 4250.000.000 đ - Giá trị thị trờng lô đất: (500 m2 x 1.500.000 m2) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m2 = 650.000 đ/m2 Bài số 4: - Mục đích việc định giá ớc tính GTTT tài sản - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị tài sản không vợt chi phí để có tài sản tơng đơng thay Do vậy, dựa vào GTTT chi phí tài sản tơng đơng để xác định - Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị BĐS phải đợc xác định điều kiện luật pháp cho phép, BĐS đạt đến khả SDTNVHQN Do vậy, để ớc tính giá trị phải giả định tất tài sản đem so sánh đợc hợp thức hoá mặt pháp lý Cụ thể nh sau: a Giá bán biệt thự B quy điều kiện trả tiền ngay: áp dụng công thức tính giá trị khoản tiền: PV = FVn (1 + r)-n 300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06) -1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07) -2] + [188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] = = 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ = 1.020.000.000đ b Giá trị B sau điều chỉnh phần chênh lệch giá trị xây dựng so với A Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 21 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ c Nghĩa vụ tài QSD đất hợp thức hoá C 200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% = 300.000.000 đ d Giá trị biệt thự C sau hoàn chỉnh thủ tục pháp lý QSD đất: 560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ e Giá trị biệt thự C sau điều chỉnh phần chênh lệch pháp lý quyền sử dụng đất giá xây dựng so với A: 860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch 100.000.000 đ, xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng 930.000.000 đ Bài số 5: - Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000 - Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750 Bài số 6: áp dụng công thức tính giá trị chuỗi tiền đồng nhất: (1+ i) n PV = A x i + Với n = năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD + Với n = năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD + Với n = năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD + Với n = năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD + Với n = năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD + Với n = năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD Bài số 7: áp dụng công thức tính giá trị tơng lai khoản tiền: FVn = V0(1 + r)n (6 tr + tr) x( 1+ 15%)3 = x 1,5209 = 12,1672tr USD Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 22 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Bài số 8: áp dụng công thức tính giá trị tơng lai khoản tiền giá trị tơng lai chuỗi tiền đồng nhất: (1 + i ) n FVn = Vo (1 + i) + A ì i n a 3.000 x (1+ 18%)50 + 200 x 21.813,09 = = 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 = = 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD b 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD Bài số 9: áp dụng công thức tính giá trị khoản tiền giá trị chuỗi tiền đồng nhất: (1+i) n PV = A x i + FVt t t = , 5,8 (1 + i ) a, Giá trị quyền cho thuê BĐS: = 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + x 0,3762) = = 279.815 USD b Giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn: = 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504 USD Bài 10: Giá trị lô đất sau năm: Tra bảng: giá trị tơng lai đồng tiền 1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ Giá trị lô đất sau năm: Tra bảng: giá trị tơng lai đồng tiền 1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ Ta có phơng trình: 1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ f(15%;n) = 2.0 Tra bảng: giá trị tơng lai đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114 Vậy: n = năm Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 23 Ts Nguyễn Minh Hoàng Ta có phơng trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600 f(10%;n) = 2.0 Tra bảng giá trị tơng lai đồng tiền, ta có: f(10%;7) = 1,9487 f(10%;8) = 2,1436 Theo công thức nội suy, ta có: n = năm tháng ngày Hoặc: năm tơng đơng với 0,1958 Do đó: 2,0 1,9478 = 0,0522 tơng đơng với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay tháng ngày) Bài 11: - Thu nhập tiền cho thuê hàng năm: 79.000 - Chi phí thờng xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185 - Thu nhập ròng hàng năm: 77.815 - YP mức 6,5% là: 15,358 - Giá mua chấp nhận cha tính đến chi phí giao dịch: 77.815 x 15, 358 = 1.197.154 - Giá mua có tính chi phí giao dịch: X = 1.197.154 - 2,75%X X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD Bài 12 - Giá trị thị trờng đất trống: 60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000đ - Chi phí thay hành nhà: 150 m2 x 2.500 000/ m2 = 375.000.000đ - Tuổi hiệu (thời gian sử dụng) nhà: 60 năm 20 năm = 40 năm - Mức giảm giá tính nhà: (40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ - Giá trị ớc tính cho nhà: 375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ - Giá trị thị trờng bất động sản: Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 24 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ Bài 13: a Ước tính giá trị mảnh đất: - Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là: 250 m2 x 1.200.000 đ/m2 = 300.000.000 đ - GTTT ớc tính hoàn chỉnh pháp lý quyền sử dụng lô đất trên: 225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ - Giá mét vuông đất hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 525.000.000 đ : 250 m2 = 2.100.000 đ/m2 - Giá thị trờng ớc tính mảnh đất mục tiêu: 300 m2 x 2.100.000 đ/m2 = 630.000.000 đ b Giá trị tài sản đất: - Chất lợng lại kết cấu chính: Móng 68%, tờng 56%, sàn 64%, 56% - Chất lợng lại công trình: (68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% + 16% +14%) = 60% - Giá trị ớc tính phần xây dựng: 120 m2 x 1.500.000 đ/m2 x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ c Giá trị ớc tính cho BĐS mục tiêu: 630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 25 Ts Nguyễn Minh Hoàng -Bài số 14: - Nhận xét: + Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả phát triển + Về mặt pháp lý, mảnh đất đợc phép xây dựng nhà Giả định dự án đầu t xây dựng nhà phân lô phù hợp với chi phí hội mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc SDTNVHQN + Giá trị mảnh đất, ớc lợng dựa vào khả sinh lợi + Quy mô lô đất: 10.000 m2 x 60% / 60 = 100 m2 + Nhà đầu t phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m cho toàn diện tích mảnh đất Nhng số tiền thu bán quyền sử dụng đất đợc tính m2 đất ( lô ) cho phép xây dựng Do đó: Tiền thu bán đất sau hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là: = (1.tr đ/m2 x 10.000 m2 x 60%) = 6.000 tr đ Chi phí cho phát triển mảnh đất là: = ( 0.2 trđ/m2 x 10.000 m2) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ Giá trị mảnh đất trống: = 6.000 tr 2.900 tr = 3.100tr đ Tính bình quân m2 đất trống: 310.000 đ/m2 Bài số 15: Doanh thu phát triển - Diện tích đất bán: 6.000m2 x60% = 3.600m2 tơng ứng 30 lô đất ( 3.600 m2/ 120 m2) - Doanh thu phát triển: 600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ Chi phí phát triển a Chi phí đầu t: Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 26 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng - Chi phí đầu t hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷđ - Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 lô = 5,4 tỷđ - Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ - Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ - Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nớc 1.000.000 đ/m2 x 3.600 m2 = 3,6 tỷđ Cộng chi đầu t: = 10,5 tỷđ b Lãi vay Ngân hàng: 10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ c Lợi nhuận cho nhà ĐT: 18 tỷ đồng x 10 % = 1,8 tỷđ d Thuế GTGT: 18 tỷ đồng = 0,9 tỷđ x 5% Tổng chi phí: Giá trị BĐS: Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản = 13,83 tỷđ 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 27 Ts Nguyễn Minh Hoàng Bài 16: 1.Tiền thu bán BĐS - Cho thuê cửa hàng năm - Cho thuê văn phòng năm: 10 USD x 1.800 m2 Tổng thu năm: Tỷ lệ chiết khấu: Giá trị BĐS sau phát triển Chi phí bán: - Quảng cáo môi giới: 3% giá bán BĐS - Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu năm Cộng chi phí bán: Thu bán BĐS: = (1) - (2) Chi phí phát triển: a Chi phí xây dựng: - Chi phí VL, NC SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 - Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% - Chi phí khác: bồi thờng, phá dỡ Cộng chi phí xây dựng b Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% - Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 - Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: *Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) c Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển Giá trị đầu t cho công trình xây dựng: Giá trị đầu t vào đất đai (thặng d): (3) - (5) a Giá đất giả định b Chi phí mua đất: 4% giá đất - Phí môi giới - Phí pháp lý chuyển nhợng c Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% ( X + 0.04X) * Tổng chi phí đầu t vào đất: 6a +6b +6c d Lợi nhuận cho nhà đầu t vào đất: 20% x1.144X Giá trị đầu t vào đất đai: 1,144X + 0.22X Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364 20.000 18.000 38.000 6% 633.333 18.999 7.600 26.599 606.734 210.000 25.200 2.800 238.000 280 11.760 12.040 250.040 50.008 300.048 306.686 X 0,04X 0,104X 1,144X 0,22X 1,364X 224.843 Bài 17: Cần bán nhà với giá: 55.500 USD Nên định giá nhà với giá: 75.000 USD Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 28 Ts Nguyễn Minh Hoàng Đối với BĐS không tạo thu nhập nh nhà định giá theo chi phí so sánh thị trờng Giá trị tài sản theo cách tính không hẳn quán với Theo chi phí 55.500 USD nhng cung không đáp ứng cầu giá trị thị trờng lên tới 75.000 USD Bài 18: - Cách 1: so sánh theo mét vuông + 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m2 + Mức giá cho thuê đòi: (6m x 12m) x 0.3 trđ/m2 = 21,6 trđ/ năm - Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền + Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền: 18trđ : m = 3,6 trđ/ m + Mức giá cho thuê đòi: 6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ Bài 19: a - Nếu đóng cửa nhà máy: triệu USD = triệu USD x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 20% - Nếu đại hoá nhà máy: 10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 5% b Nên đóng cửa nhà máy Bài 20: - Nếu cổ phần A thay đổi từ 47% lên 52% giá cổ phần tăng từ 15 USD lên 25 USD Do giá trị 5% quyền kiểm soát tăng thêm A phần tăng toàn giá trị cổ phần mang lại: 52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD Điều có nghĩa A chấp nhận bỏ 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát Kaphoter Mức A E đàm phán: - Giá trị trung bình cổ phần A chấp nhận là: 595/ = 119 USD - Mức giá thị trờng - giá tối thiểu mà E chấp nhận USD/ cổ phần Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 29 Ts Nguyễn Minh Hoàng Vậy mức giá bên đàm phán khoảng 119 USD/ cổ phần Bài 21: Giá trị ớc tính cổ phần ABC quan điểm đầu t thiểu số: = 540 triệu đồng d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng 550,8 V0 = - = 6.885 triệu đồng 10% - 2% Giá trị thực ớc tính cổ phiếu: = 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp * Nh vậy, giá cổ phiếu công ty ABC thị trờng giá "ảo", giá để thâu tóm quyền kiểm soát, giá thị trờng (120.000 đ/cp ) có chênh lệch lớn so với giá trị thực ớc tính (68.850 đ/cp) Quyết định nhà đầu t: - Giá trị cổ phiếu = 6.885 tr đồng mức giá trị thực đợc ớc tính theo chi phí hội trung bình thị trờng (10%) Để định đầu t, nhà đầu t phải dựa vào chi phí hội để đánh giá Vì vậy: - Đối với ông John: 550,8 V0= - = 9.180 triệu đồng 8% -2% Mức giá hợp lý ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp Ông John chấp nhận tất mức giá từ 91.800 đ trở xuống Ông John định đầu t thị trờng ớc tính giá trị thực 68.850 đ/cp - Đối với bà Rosie: 550,8 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 30 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng - = 5.508 triệu đồng 12% -2% Mức giá hợp lý bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp Bà Rosie chấp nhận tất mức giá từ 55.080 đ trở xuống Bà Rosie không đầu t giá thị trờng xuống thấp dới mức ớc tính giá trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp) V0= Bài 22: Giá trị số tài sản đợc đánh giá lại nh sau: 1- Giá trị khoản nợ khó đòi: 60 tr 30% = 18 tr 2- Giá trị lợi quyền thuê tài sản: đợc tính giá trị khoản tiền tiết kiệm đợc 10 năm Sử dụng công thức tính giá trị khoản tiền tơng lai: (1 + i) n PV0 = T ì f (i, n) = T ì i f (20%,10) = (1 + 20%) 10 = 4,1975 20% T = 25 tr - 20 tr = tr PV0= tr ì 4,1975 = 20,98 triệu đồng 3- Giá trị số chứng khoán đầu t vào công ty B: Giá thị trờng 2.200 cổ phiếu đầu t vào công ty B đợc tính thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu ì 105.000đ/cổ phiếu = 231 triệu đồng 4- Giá trị số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Đợc tính giá trị khoản tiền nhận đợc cố định hàng năm Tra bảng tính sẵn giá trị đồng tiền 20 năm với tỷ lệ hoá 20%, ta có: Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản 31 Ts Nguyễn Minh Hoàng f (20%,20) = 4,8696 Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10 ì 4,8696 = 48,8696 triệu đồng * Tổng giá trị tài sản doanh nghiệp sau đánh giá lại là: 2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triệu đồng Đáp án 23: - Giá trị lý TSCĐ dự tính thu hồi vào cuối năm N +7 : 12.000 x 4% = 480 tr đồng - Số tiền khấu hao thu hồi hàng năm: 1.200 tr đồng - Dự kiến thu nhập lợi nhuận ròng năm tới : Mỗi năm tăng 2% Năm N = 748 tr đồng N+1 = 762,96 tr đồng N+2 = 778,21 tr đồng N+3 = 793,78 tr đồng N+4 = 809,65 tr đồng N+5 = 825, 85 tr đồng N+6 = 842, 36 trđồng N+7 = 859,21 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng Đáp án 24: - Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trờng: 20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng - Tỷ suất lợi nhuận bình quân doanh nghiệp: 16% - Giá trị lợi thơng mại: 11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp : V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng Đáp án 25: Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 32 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng - Xác định lợi nhuận ròng thuế lý thuyết: + Năm N-2: 650 - 650 32% = 442 + Năm N-1: 720 - 720 32% = 490 + Năm N: 780 - 780 32% = 530 - Ước tính lợi nhuận tơng lai thu đợc hàng năm: = 442.1 + 490.2 + 530.3 = 502 tr 1+ + - Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr đồng Đáp án 26: - Giá trị thực ớc tính cổ phiếu lợi tức cổ phần ổn định:: G0 = 0.045/ 12% = 375.000 đồng/ cổ phiếu - Giá trị thực ớc tính cổ phiếu lợi tức cổ phần tăng 2%/năm: G0 = 0.450 x( + 2%)/ (12% -2%) = 4.59.000 đồng/cp Đáp án 27: Ước tính giá thị trờng TSHH: a TSCĐ: - Nhà cửa, vật kiến trúc: ( 200 - 70 ) x 0.8 = 104 tr đ - Máy móc thiết bị: ( 680 -150 ) x 0.9 = 477 tr đ - Phơng tiện vận tải: (170 - 60 ) x 0.7 = 77 tr đ - Thiết bị dụng cụ quản lý: ( 150 -50 ) x 0.8 = 80 tr đ - TSCĐ khác: Cộng : b Hàng tồn kho: Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản ( 50 -20 ) x 0.7 = 21 tr đ 759 tr đồng 566 x 0.9 = 509.4 tr đ Ts Nguyễn Minh Hoàng 33 Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng c Các tài sản điều chỉnh giá: tiền mặt, khoản phải thu, khoản đầu t tài ngắn hạn dài hạn: 169 + 70 + 195 + 100 = 534 tr đ Giá trị tài sản ròng: = ( 759 + 509.4 +534 ) - ( 310 + 850 ) = 642.4 tr đ Giá trị lợi thơng mại ( GW): - Tỷ suất lợi nhuận trung bình doanh nghiệp: = 345 + 355 + 375 + 388 = 19% 1.850 + 1.900 + 1.950 + 2.000 - Giá trị GW: 642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ Giá trị doanh nghiệp: 642.4 + 25.7 = 668.1 tr đồng - Học viện Tài Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng [...]... viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 18 Ts Nguyễn Minh Hoàng Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 19 Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện tài chính Bộ môn định giá tài sản -*** - T.S Nguyễn minh hoàng đáp án bài tập Môn học định giá tài sản (Lu hành nội bộ... QTKD Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Nguyễn 17 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Tài liệu tham khảo 1 Ban Vật giá Chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, 2003 2 Ban Vật giá Chính phủ và Văn phòng thẩm định giá ÔX-TRÂY-LIA, Nguyên tắc và thực hành thẩm định giá, Chơng trình đào tạo thẩm định giá giai đoạn I và II, Thành phố Hồ Chí... 1,364X 224.843 Bài 17: 1 Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD 2 Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 28 Ts Nguyễn Minh Hoàng 3 Đối với BĐS không tạo thu nhập nh nhà ở thì có thể định giá theo chi phí hoặc so sánh thị trờng Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán với nhau Theo... (2005), Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nxb Thống kê, Hà nội 4 Kiến thức kinh doanh (1990), Đánh giá các xí nghiệp, Nxb Licosaxuba 5 Luận án của TS Phạm Thị Ngọc Mỹ: các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới, 2003 6 Nguyễn Hải Sản (1999), Đánh giá doanh nghiệp, Nxb Tài chính, Hà Nội 7 Đỗ Văn Thận (1996), Đánh giá giá trị doanh nghiệp,... đồng Đáp án bài 24: - Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trờng: 20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng - Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16% - Giá trị của lợi thế thơng mại: 11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng - Giá trị doanh nghiệp : V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng Đáp án bài 25: Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 32 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá. .. 2 Mức giá mà A và E đàm phán: - Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD - Mức giá thị trờng - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 29 Ts Nguyễn Minh Hoàng Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 119 USD/ cổ phần Bài 21: 1 Giá trị ớc tính một... ta có: Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 31 Ts Nguyễn Minh Hoàng f (20%,20) = 4,8696 Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10 ì 4,8696 = 48,8696 triệu đồng * Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là: 2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 -... Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần - Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần 2 Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau? 12 Học viện Tài chính - Khoa QTKD Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Nguyễn Học viện Tài chính - Khoa QTKD 13 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Bài. .. 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD Bài số 7: áp dụng công thức tính giá trị tơng lai của một khoản tiền: FVn = V0(1 + r)n (6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)3 = 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 22 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Bài số 8: áp dụng công thức tính giá trị tơng lai của một khoản tiền và giá trị tơng lai của một chuỗi... giảm giá ớ tính của ngôi nhà: (40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ - Giá trị ớc tính cho ngôi nhà: 375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ - Giá trị thị trờng của bất động sản: Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 24 Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ Bài 13: a Ước tính giá