Luận văn hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 17 phố ngọc khánh

Lời mở đầu Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ đô thị hoá áp lực dân số ngày gia tăng câu hỏi cần đợc giải đáp không nhân dân Thủ đô nói riêng mà vấn đề cđa ®Êt níc ta hiƯn Tríc vÊn ®Ị bøc thiết này, quyền thành phố đà có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nh nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp việc xây dựng khu chung c cao tầng ven nội đô nh khu chung c hồ Linh Đàm, khu chung c Định Công Và nay, dới đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long đà lập dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp để bán số 15 17 phố Ngọc Khánh Dự án đợc bắt đầu vào xây dựng vào cuối năm 2003 Dự án thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đa kinh tế đất nớc phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án có thực đợc hay không Điều tuỳ thuộc vào kết công tác thẩm định tính khả thi dự án Dù vài sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty kết đáng tiếc tránh khỏi Do vậy, trình thực tập công ty, với ý thức tính phức tạp nh tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em đà định lựa chọn đề tài: Hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15 17 phố Ngọc Khánh Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu t, công tác thẩm định tài dự án xây dựng đa thành công, hạn chế kiến nghị, chuyên đề gồm ba chơng Chơng 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tÇng cao cÊp 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chơng 3: Một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận nhận thức hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên viết em khó tránh khỏi sai sót Em mong nhận đợc giúp đỡ thầy cô giáo, ban lÃnh đạo cô chú, anh chị công ty Du Lịch Thăng Long để viết em hoàn thiện Em xin cảm ơn cô giáo, Phó giáo s - Tiến sỹ Lu Thị Hơng trờng Đại Học Kinh Tế Quốc Dân cô công ty Du Lịch Thăng Long đà giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Chơng Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án đầu t doanh nghiệp 1.Tổng quan dự án đầu t doanh nghiệp: 1.1 Khái niệm dự án đầu t Đầu t theo nghĩa rộng trình sử dụng vốn đầu t nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu t hoạt động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu t nhằm tăng thêm sở vật chất kỹ thuật có, điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu t đợc thể tập trung qua việc thực dự án đầu t Dự án đầu t đợc xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu t tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt đợc kết thực mục tiêu định tơng lai Về chất: Dự án đầu t tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trởng số lợng trì, cải tiến, nâng cao chất lợng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Trên góc độ quản lý: Dự án đầu t công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu t, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế, xà hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu t công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xà hội làm tiền đề cho định đầu t tài trợ Các dự án đầu t đối tợng cho vay trung dài hạn chủ yếu ngân hàng quốc gia phát triển nh Việt Nam dự án đầu t ®ãng vai trß quan träng viƯc thùc hiƯn chiÕn lợc phát triển kinh tế xà hội đất nớc Các chủ dự án thờng không đủ vốn để doanh nghiệp thực dự án đầu t mở rộng sản xuất, đầu t theo chiều sâu dự án đầu t phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu t: Một dự án đầu t có số đặc trng chủ yếu sau: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể - Có hình thức tổ chức xác định (một quan cụ thể) để thực dự án - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án (vốn lao động, công nghệ ) - Có khoảng thời gian định để thực mục tiêu dự án 1.3 Phân loại dự án đầu t: a Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu t nguồn vốn nớc - Dự án đầu t có vốn đầu t trực tiếp nớc (FDI) - Dự án đầu t có nguồn vốn viện trợ nớc (ODA) * Phân loại theo lĩnh vực đầu t: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển sở hạ tầng, văn hoá xà hội * Phân loại theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu t: - Đối với đầu t nớc chia thành loại A, B, C Dự án nhóm A thủ tớng phủ định Dự án nhóm B, C Bộ trởng, Thủ trởng quan ngang bộ, quan trực thuộc phủ, UBND cÊp tØnh (vµ thµnh trùc thuéc TW) quyÕt định - Đối với đầu t nớc gồm loại A, B loại đợc phân cấp cho địa phơng * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu t theo cách mang đến tính chất tơng đối quy ớc Một dự án đầu t đợc xếp vào nhóm hay nhóm khác tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi yêu cầu nghiên cứu xem xét Một dự án đầu t đợc đa vào thực phải trải qua giai đoạn định Các giai đoạn trình hình thành vận hành dự án tạo thành chu kỳ dự án đầu t 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án: Một dự án đầu t từ hình thành đến kết thúc thờng trải qua giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu t bao gồm hoạt động sau: + Nghiên cứu hội đầu t, sản phẩm bớc báo cáo kỹ thuật hội đầu t +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn cách sơ khả đầu t chủ yếu từ hội đầu t Sự chọn lựa vào vấn đề sau: - Phù hợp với sách phát triển kinh tế Đảng nhà nớc - Có thị trờng tiêu thụ khả cạnh tranh - Xem xét nguồn tài dự án - Phù hợp khả tài chủ đầu t +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm bớc báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm dự án nói chung dự án đầu t nói riêng theo quan điểm ngời lập dự án đầu t sở phân tích nhân tố ảnh hởng Đây giai đoạn sàng lọc cuối quan điểm ngời lập dự án khẳng định tính khả thi dự án tạo sở cho nhà đầu t định đầu t + Thẩm quyền định đầu t: Sau dự án đà đợc chuẩn bị kỹ càng, tiến hành thẩm định cách độc lập, xem xét toàn mặt dự án để đánh giá xem dự án có thích hợp khả thi hay không trớc bỏ chi phí lớn Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao bắt đầu đầu t vào dự án Giai đoạn 2: Giai đoạn thực đầu t Đây giai đoạn cụ thể hoá nguồn hình thành vốn đầu t triển khai thực dự án đầu t Giai đoạn gồm công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu + Thi công xây lắp công trình + Chạy thử bàn giao Giai đoạn 3: Vận hành khai thác Đây giai đoạn đa công trình bào hoạt động để thức đa sản phẩm tiêu dùng thị trờng Đánh giá dự án: Đây giai đoạn đánh giá việc thực dự án đầu t ảnh hởng Các nhà phân tích xem xét lại cách có hệ thống yếu tố làm nên thành công hay thất bại dự án để áp dụng tốt vào dự án tơng lai Đánh giá không đợc tiến hành dự án kết thúc, mà công cụ quản lý dự án hoạt động, tiến hành đánh giá vài lần suốt chu kỳ dự án Trong giai đoạn giai đoạn có ý nghĩa vai trò quan trọng, sở cho việc triển khai dự án giai đoạn sau, định thành công hay thất bại dự án Trong giai đoạn này, thẩm định dự án đợc xem nh yêu cầu thiếu sở để định đầu t công tác Thẩm định tài dự án doanh nghiệp 2.1.Khái niệm thẩm định tài dự án đầu t Thẩm định tài dự án đầu t việc xem xét, đánh giá bảng dự trù tài chính, sở xác định luồng lợi ích chi phí tài dự án, so sánh luồng lợi ích tài sở đảm bảo nguyên tắc giá trị thời gian tiền với chi phí vốn ®Çu t ban ®Çu ®Ĩ ®a kÕt ln vỊ hiệu tài dự án mức độ rủi ro dự án để khắc phục kịp thời 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t Đối với doanh nghiệp, việc đầu t vào dự án hoạt động nghiệp vụ, phơng thức kinh doanh thu lợi nhuận, nhng hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro Thông thờng, dự án có thời hạn dài, vốn đầu t lớn Vì vậy, việc thẩm định tài cho dự án đầu t doanh nghiệp cần thiết Mục tiêu cuối việc thẩm định tài trả lời câu hỏi: dự án có hiệu tài không? Dự án có hiệu doanh nghiệp đảm bảo đợc khả thu hồi vốn, trả lÃi vay, thực đợc mục tiêu lợi nhuận an toàn Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu công tác thẩm định tài dự án, thân đà ®ang tiÕp tơc trë thµnh mét bé phËn quan träng mang tính chất định hoạt động đầu t cho vay ngân hàng 2.3 Nội dung thẩm định tài dự án đầu t - Thẩm tra việc tính toán xác định tổng vốn đầu t tiến độ bỏ vốn + Vốn đầu t xây lắp: nội dung kiểm tra tập trung vào việc xác định nhu cầu xây dựng hợp lý dự án mức độ hợp lý đơn giá xây lắp tổng hợp đợc áp dụng so với kinh nghiệm đúc kết từ dự án loại công tác xây lắp tơng tự + Vốn đầu t thiết bị: Căn vào danh mục thiết bị kiểm tra giá mua chi phí vận chuyển, bảo quản theo quy định nhà nớc giá thiết bị, chi phí vận chuyển bảo quản cần thiết Đối với loại thiết bị có kèm theo chuyển giao công nghệ vốn đầu t thiết bị bao gồm chi phí chuyển giao công nghệ + Chi phí khác: khoản mục chi phí cần đợc tính toán, kiểm tra theo quy định hành nhà nớc Đó khoản chi phí đợc phân theo giai đoạn trình đầu t xây dựng Các khoản chi phí đợc xác theo định mức (tính theo tỷ lệ % giá cụ thể nh chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế nhóm chi phí xác định cách lập dự toán nh chi phí cho việc điều tra, khảo sát thu thập sè liƯu phơc vơ cho viƯc lËp dù ¸n, chi phí tuyên truyền, quảng cáo dự án, chi phí đào tạo cán kỹ thuật cán quản lý sản xuất) + Ngoài yếu tố vốn đầu t trên, cần kiểm tra số nội dung chi phí đầu t sau: Nhu cầu vốn lu động ban đầu (đối với dự án xây dựng mới) nhu cầu vốn lu động bổ xung (đối với dự án mở rộng bổ xung thiết bị) để dự án sau hoàn thành hoạt động bình thờng Chi phí thành lập gồm chi phí để mua sắm vật dụng cần thiết tài sản cố định chi phí để hoạt động bình thờng Chi phí trả lÃi vay ngân hàng thời gian thi công Việc xác định đắn vốn đầu t dự án cần thiết, tránh hai khuynh hớng tính cao thấp Sau xác định vốn đầu t, cần xem xét việc phân bổ vốn đầu t theo chơng trình tiến độ đầu t Việc cần thiết đặc biệt công trình có thời gian xây dựng dài - Kiểm tra tính toán giá thành chi phí sản xuất: Trên sở bảng tính giá thành đơn vị tổng chi phí sản xuất hàng năm dự án cần sâu kiểm tra: + Tính đầy đủ yếu tố chi phí giá thành sản phẩm Đối với yếu tố giá thành quan trọng cần xem xét hợp lý định mức sản xuất tiêu hao có so sánh định mức kinh nghiệm từ dự án hoạt động + Kiểm tra chi phí nhân công sở số lợng nhân công cần thiết cho đơn vị sản phẩm số lợng nhân công vận hành dự án + Kiểm tra việc tính toán, phân bổ chi phí lÃi vay ngân hàng (kể lÃi vay dài hạn, ngắn hạn) giá thành sản phẩm + Đối với loại thuế nhà nớc đợc phân bổ vào giá bán sản phẩm tuỳ loại hình sản xuất mà có phân tích, tính toán - Kiểm tra cấu vốn cấu nguồn vốn + Cơ cấu vốn (theo công dụng: xây lắp, thiết bị, chi phí khác) thờng đợc coi hợp lý tỷ lệ đầu t cho thiết bị cao xây lắp Đối với dự án đầu t chiều sâu mở rộng tỷ lệ đầu t thiết bị cần đạt 60% Tuy nhiên phải linh hoạt tuỳ theo tính chất điều kiện cụ thể dự án, không nên máy móc áp đặt + Cơ cấu vốn nội tệ ngoại tệ: cần xác định đủ số vốn đầu t chi phí sản xuất ngoại tệ dự án để có sở quy đổi tính toán hiệu dự án Mặt khác việc phân định rõ loại chi phí ngoại tệ để xác định đợc nguồn vốn ngoại tệ thích hợp để đáp ứng nhu cầu dự án + Phân tích cấu nguồn vốn khả đảm bảo nguồn vốn: việc thẩm định tiêu cần rõ mức vốn đầu t cần thiết từ nguồn vốn dự kiến để sâu phân tích tìm hiểu khả thực nguồn vốn + Căn vào thực tế nguồn vốn đầu t cần quan tâm xử lý nội dung để đảm bảo khả nguồn vốn nh sau.: Vèn tù cã bỉ xung cđa doanh nghiƯp: cÇn kiĨm tra phân tích tình hình tài sản xuất kinh doanh doanh nghiệp để xác định số vốn tù bỉ sung cđa doanh nghiƯp Vèn trỵ cÊp ngân sách: cần xem xét cam kết bảo đảm cấp có thẩm quyền nguồn ngân sách (uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố, quan tµi chÝnh Doanh nghiƯp vay níc ngoµi theo phơng thức tự vay tự trả: cần xem xét kỹ việc chấp hành quy định Nhà níc vỊ vay vèn níc ngoµi cđa doanh nghiƯp vµ xem xét kỹ cam kết đà đạt đợc với phía nớc nh khả thực tế để thùc hiƯn cam kÕt ®ã + Sau kiĨm tra tính thực nguồn vốn phải xác định đợc lịch trình cung cấp vốn từ nguồn vốn - Kiểm tra tiêu phân tích tài dự án (theo sáu nhóm tiêu đà trình bày chơng phân tích tài chính) + Kiểm tra tính toán, phát sai sót trình tính toán + Trên sở tiêu phân tính toán, đánh giá hiệu tài dự án Các tiêu đánh giá hiệu tài dự án: * Chỉ tiêu khả sinh lợi dự án: + Chỉ tiêu giá trị ròng (Net Present Value NPV) Giá trị ròng dự án đầu t số chênh lệch giá trị luồng tiền ròng kỳ vọng tơng lai với giá trị vốn đầu t ban đầu Giá trị ròng đo lờng lợi nhuận dự án đầu t sau đà bù đắp rủi ro vốn bỏ ban đầu Công thức tÝnh NPV nh sau: NPV = - Co + n i =1 Trong : Ci luồng tiền ròng dự tính giai đoạn i r lÃi suất chiết khấu dự án Nguyên tắc đánh giá dự án: Với dự án độc lập: chọn dự án có NPV > Với dự án loại trừ chọn dự án thoả mÃn NPV > NPV max Ưu điểm tiêu NPV: - Phản ánh đợc giá trị thời gian tiền - NPV đo lờng trực tiếp lợi nhuận tuyệt đối dự án đầu t - Quyết định chấp nhận, từ chối hay xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận cổ đông Nhợc điểm tiêu NPV: - Phụ thuộc vào cách lựa chọn lÃi suất chiết khấu, sử dụng chung mét tû lƯ chiÕt khÊu cho toµn bé thêi hạn chiết khấu dự án, điều không hợp lý Không áp dụng đợc cho dự án có thời hạn khác có số vốn đầu t khác - Không thấy đợc lợi ích thu đợc tõ mét ®ång vèn (cha cho biÕt tû suÊt sinh lợi vốn đầu t) * Chỉ tiêu tỉ suất thu håi néi bé (Internal Rate of Return “ IRR) Tû suÊt thu håi néi bé lµ tû suÊt chiÕt khấu làm cân giá trị luồng tiền tơng lai chi phí đầu t (tức NPV=0) IRR phản ánh mức sinh lợi dự án sau đà hoàn vốn đồng thời phản ánh mức doanh lợi tối thiểu mà dự án mang lại Công thøc tÝnh IRR: Co + n ∑ i =1 Dïng nội suy toán học để tính IRR Chọn r1, r2 cho NPV1 > NPV2 > IRR = r1 + Để đạt độ xác cao cần chän r1, r2 cho NPV, NPV2 gÇn b»ng 0, thông thờng ta chọn r2 r1 < 5% Nguyên tắc đánh giá dự án: - Với dự án độc lập chọn dự án có IRR chi phí vốn - Với dự án loại trừ chọn dự án thoả mÃn: IRR chi phí vốn IRR max Ưu điểm tiêu IRR: - Phản ánh đợc giá trị thời gian tiền - Cho biết lợi nhuận tơng đối dự án hay khả sinh lời dự án, dễ dàng so sánh với chi phí sử dụng vốn Nhợc điểm: - Chỉ cho biết lợi nhuận tơng đối, bỏ qua giá trị tuyệt đối, nên chọn dự án có khả sinh lời cao nhng lợi nhuận tạo thấp - Việc xếp hạng dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận cổ đông 10 đầu t cho dự án nhà lẫn dự án khác Việt Nam cần hệ thống chế sách ổn định, mặt hỗ trợ cho dự án khả thi nh dự án xây dựng khu chung c trên, mặt kích thích động công ty tạo điều kiện cho công ty làm ăn có hiệu Kết luận Dựa pháp lý khu đất ven hồ Giảng Võ công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng long quản lý, với xu hớng phát triển dịch vụ thơng mại nhu cầu cấp bách vấn đề nhà khu đô thị thủ đô, với vị trí vô thuận lợi khu đất Quy mô hình thức đầu t dự án đầu t xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp để bán 15 17 Ngọc Khánh khu đất hợp lý, việc đầu t xây dựng khu nhà cần thiết, lúc góp phần vào quỹ nhà cho thủ đô Hà Nội, tạo cho đô thị mặt khang trang đại ngày đẹp Xây dựng 52 khối nhà cao tầng khả thi dùng nguồn vốn huy động liên doanh liên kết vốn vay Sau thời gian thực tập sâu vào tìm hiểu sở lý luận chung công tác thẩm định tài dự án, đồng thời đánh giá khái quát hoạt động công tác thẩm định công ty Du lịch Thơng mại tổng hợp Thăng Long, đợc hớng dẫn tận tình PGS.TS Lu Thị Hơng cô cán công ty, em đà hoàn thành chuyên đề Trong chuyên đề em xin đợc tập trung nghiên cứu xem xét vài vấn đề nhỏ đạt đợc mục tiêu cụ thể sau: Hệ thống hoá lý luận thẩm định tài dự án đầu t , nội dung thẩm định nh nhân tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài dự án Đồng thời nhấn mạnh cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Phân tích thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, đánh giá kết đạt đợc đa hạn chế khó khăn mà công ty gặp phải Đề xuất số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận đợc góp ý thầy cô bè bạn để đề tài em đợc hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lu Thị Hơng cô công ty Du Lịch Thăng long đà giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này! 53 tài liệu tham khảo Giáo trình lập quản lý dự án đầu t - NXB giáo dục năm 2000 Giáo trình Tài doanh nghiệp NXB Giáo dục.năm 2002 Giáo trình Kinh tế đầu t - NXB Giáo dục Năm 2000 Báo cáo kết kinh doanh, bảng cân đối kế toán, báo cáo lu chuyển tiền tệ công ty Du lịch Thăng Long từ năm 2000 đến năm 2002 Một số tài liệu thẩm định tài dự án công ty Du lịch Thăng Long Các tạp chí thị trờng tài đầu t phát triển năm 2000, 2001, 2002 Giáo trình Quản trị tài doanh nghiệp NXB Thống Kê năm 1997 Một số tài liệu khác 54 Mục lục Lời mở đầu Chơng Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Tổng quan dự án đầu t doanh nghiƯp 1.1 Kh¸i niệm dự án đầu t doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án ®Çu t 1.3 Phân loại dự án đầu t doanh nghiƯp .4 1.4 C¸c giai đoạn hình thành thực dự án .5 Công tác thẩm định tài dù ¸n cđa doanh nghiƯp 2.1 Kh¸i niệm thẩm định tài dự án đầu t .6 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu t 2.3 Nội dung công tác thẩm định tài dự án đầu t .7 Các nhân tố ảnh hởng đến công tác thẩm định tài dự án đầu t .18 3.1 Phơng pháp tiêu chuẩn thẩm định 18 3.2 Th«ng tin 21 3.3 Kiến thức, chuyên môn, lực thẩm định, phẩm chất đạo đức cán thẩm định 21 3.4 Một số nhân tố khác 22 Chơng 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c tầng cao cÊp 15 – 17 Ngäc Kh¸nh .24 Khái quát công ty Du lịch Thăng Long 24 1.1 Qu¸ trình hình thành phát triển công ty 24 1.2 Bé m¸y tỉ chøc 24 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm gần 26 Thùc trạng công tác thẩm đinh tài dự án xây dùng khu chung c .30 2.1 Giíi thiƯu vỊ dù ¸n x©y dùng .30 2.2 Nội dung công tác thẩm định tài dự án xây dựng .33 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án 33 2.2.2.Xác định hình thức đầu t 34 2.2.3 Xác định quy mô đầu t .34 2.2.4 Xác định tổng mức đầu t 38 2.2.5 Xác định phơng án kinh doanh .42 2.2.6 Xác định chi phí dự ¸n 45 2.2.7 Xác định doanh thu dự án .50 2.2.8 Phân tích tỷ lệ tài dự án 53 Đánh giá kết đạt đợc hạn chế công tác thẩm định tài dù ¸n 57 55 3.1 Những kết đạt đợc công tác thẩm định tài dự án 57 3.2 Những hạn chế nguyên nhân công tác thẩm định tài dự án 61 Chơng Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tÇng cao cÊp 15-17 Phè Ngäc Kh¸nh 64 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung c cao tầng 15-17 Ngọc Khánh 64 1.1.Giải pháp hoàn thiện tiêu tính toán dự án .64 1.2.Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án 68 1.3.Giải pháp phơng diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí dự án 69 1.4.Giải pháp hoàn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài dự án 70 Mét sè kiÕn nghÞ .71 2.1 Đối với công ty Du lịch Thăng Long 71 2.2 §èi víi ChÝnh phđ 72 KÕt luËn 73 56 Bảng khái toán kinh phí Công trình nhà cao tầng hộ tiêu chuẩn cao 15-17 Ngọc Khánh stt Khoản mục I A Chi phí xây lắp Phần xây lắp nhà Xử lý cọc nhồi D=1200,cọc dài khoảng 44m 11 12 Biện pháp thi công(cừ Larsen đóng xung quanh công trình) Xây dựng phần thô từ móng đến mái Hoàn thiện tầng hầm Hoàn thiện tầng 1,2 khối công cộng Hoàn thiện tầng 3-12,15,18; làm hộ Điện nớc Phòng cháy chữa ch¸y BĨ níc, bĨ phèt, hè ga Chèng thÊm VL Mỹ cho bể, hố thang máy Thang cứu hoả Xây lắp phần ĐHKK B 13 14 15 Phần kỹ thuật hạ tầng toàn khu Sân đờng, bÃi đỗ Cây xanh, vờn Điện nhà 10 C¸ch tÝnh XL 189 Cäc*44m/cäc= 8316 m (Đơn vị: Triệu đồng) Thành tiền(Đ) Quy mô(m2) Đơn gi¸ 8.316 2.300.000 36.934 70.000 2.585.380.000 2.585.380.000 36.934 1.250.000 46.167.500.000 46.167.500.000 1.826 6.224 550.000 1.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 1.004.300.000 6.224.000.000 28.884 900.000 25.995.600.000 25.995.600.000 36.934 36.934 1 500.000 110.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.000 4.062.740.000 962.000.000 150.000.000 35.108 240.000.000 50.000 240.000.000 1.755.400.000 240.000.000 1.755.400.000 8.217 3.521 11.738 400.000 200.000 200.000 8.686.200.000 3.286.800.000 704.200.000 2.347.600.000 2.512.000.000 1.040.000.000 144.000.000 664.000.000 57 Thành tiền Trong phần hạ tầng Giai ®o¹n Giai ®o¹n 135.426.920.000 129.252.720.000 6.174.200.000 126.740.720.000 126.740.720.000 19.126.800.000 19.126.800.000 6.174.200.000 2.246.800.000 560.200.000 1.638.600.000 16 II Nớc nhà Phần thiết bị Điều hoà không khí Thang máy Thiết bị điện Thiết bị nớc sinh hoạt Thiết bị phòng cháy chữa cháy Hệ thống thông tin liên lạc (cáp, đầu nối chờ ) Thiết bị an ninh bảo vệ III Chi phí khác III.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu t Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm định báo cáo NCKT Chi phí phá dỡ nhà cũ, thu dọn mặt Phụ thu phí hạ tầng Lệ phí cấp đất cấp phép Quảng cáo tiếp thị Cộng III.1 III.2 Giai doạn thực đầu t Chi phí khởi công công trình tạm tính 0.03%(GTCT+TB) Chi phí khảo sát xây dựng (tạm tính) Chi phí bảo hiểm công trình thiết bị Chi phí thiết kế công trình Bảo hiểm thiết kế Lập hồ sơ mời thầu xây lắp, CPK 11.738 200.000 2.200.000.000 1.476.000.000 58 2.347.600.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 664.000.000 19.633.200.000 2.489.600.000 8.020.000.000 2.905.600.000 132.000.000 2.410.000.000 2.200.000.000 1.638.600.000 1.476.000.000 15.307.297.039 1.476.000.000 14.747.977.731 559.319.308 293.063.627 281.394.389 11.669.238 30.701.904 29.479.412 1.222.492 1.300.000.000 1.300.000.000 2.708.538.400 10.000.000 677.134.600 5.019.438.531 2.585.054.400 10.000.000 646.263.600 4.852.191.801 123.484.000 48.452.706 46.512.243 1.940.463 450.000.000 450.000.000 487.331.806 467.927.177 19.404.629 2.312.575.882 115.628.794 73.943.098 2.207.144.066 110.357.203 70.571.985 105.431.815 5.271.591 3.371.113 30.871.000 167.246.730 phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Thẩm định hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Giám sát thi công xây dựng Lập hồ sơ mời thâù mua sắm thiết bị, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị 10 Thẩm định hồ sơ mời thâù xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu TB 11 Giám sát thi công lắp đặt TB 12 Chi phí ban quản lý dự án phần xây lắp 13 Chi phí ban quản lý dự án phần thiết bị 14 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật 15 Chi phí thẩm định tổng dự toán 16 Chi phí kiểm định chất lợng công tr×nh 17 Chi phÝ nÐn tÜnh + TN cäc Céng III.2 III.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đa dự án vào sử dụng 18 Chi phí lập hồ sơ hoàn công 19 Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu t xây dựng công trình 20 Chi phí thu dọn vệ sinh công trình, tổ chức nghiệm thu, 59 14.896.961 14.217.799 679.162 917.652.810 26.799.318 875.816.431 26.799.318 41.836.379 2.061.486 2.061.486 45.352.692 683.841.457 45.352.692 652.664.687 58.587.845 58.587.845 67.036.352 63.980.096 3.056.229 59.587.845 56.871.197 2.716.648 129.207.217 124.032.649 5.174.568 1.000.000.000 6.493.267.997 1.000.000.000 6.273.208.631 220.059.366 231.257.588 129.207.217 220.714.407 124.032.649 10.543.182 5.174.568 48.452.706 46.512.243 1.940.463 31.176.770 khánh thành bàn giao công trình tạm tính 0.03% Quản lý, đào tạo, vận hành Duy tu bảo dỡng Cộng III.3 Dự phòng phí Tổng cộng Thuê đất 50 năm Trả lÃi vay ngân hàng Tổng cộng Bảng phân bổ vốn đầu t theo mục tiêu sử dụng (Đơn vị : triệu đồng) 21 22 D STT 1.1 1.2 1.3 Mơc tiªu sư dụng Diện tích sàn (m2) Nhà cao tầng Tầng hầm làm nơi để xe, khu kỹ thuật điện, nớc NO Tầng 1,2 khu công cộng cho thuê mặt Tầng 3-12,15,18 hộ Tổng cộng Trong Vốn đầu t nhà (1.3+1.1) - Để bán - Chuyển giao thành phố (30%) Vốn đầu t CTCC cho thuê (1.2) Diện tích sàn hộ 677.134.600 646.263.600 30.871.000 2.708.538.400 2.585.054.400 123.484.000 3.794.590.511 3.622.577.299 172.013.212 17.036.741.704 16.363.389.773 673.351.931 187.404.158.743 179.997.287.504 7.406.871.239 3.252.200.000 3.252.200.000 6.219.000.000 6.219.000.000 196.875.358.743 189.468.487.504 7.406.871.239 Vèn XL nhà Kỹ thuật hạ tầng Thiết bị điều hoà Than g máy 36.934 1.826 Thiết Chi Dự Cộng bị khác phòng Vốn đầu khác t Triệu (nớc, đồng cứu hoả) 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 6.266 124 451 729 757 8.327 6.224 21.358 423 2.490 500 28.884 36.934 99.117 1.964 7.520 7.135 11.534 12,727 139.997 126.741 2.512 2.490 8.020 9.124 14.748 16.363 179.997 30.710 22.400 105.383 21.497 15.680 73.768 9.213 6.720 31.615 6.224 2.089 2.089 0 423 2.490 21.358 60 1.537 2.485 2.879 Tû träng % 31.673 7.520 7.586 12.263 13.484 148.324 82.404 5.264 5.310 8.584 9.501 104.516 70.46 2.256 2.276 3.679 3.983 43.808 29.54 500 1.537 2.485 2.879 31.673 17.596 (Nguån sè liÖu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Bảng tính tiêu tài (Đơn vị tính: triệu đồng) STT Diễn giải I Tổng thu (A) 172.174 Doanh thu 128.366 TP to¸n cho đầu t 43.808 quỹ nhà TP II Tổng chi (B) 189.848 B C 2002 0 2003 78.825 52.541 26.285 7.385 75.126 2004 90.079 72.556 17.523 2005 3.270 3.270 105.16 2.167 Đầu t 179.997 7.277 74.052 98.669 Chi phÝ vËn hµnh 0 689 Trả lÃi vay Ngân hàng 310 620 1.472 1.174 ThuÕ VAT ph¶i nép -201 455 727 254 Th thu nhËp DN 0 4.301 50 Chªnh lƯch thu chi -7.385 3.699 -15.090 1.102 Chênh lệch thu céng dån -7.385 -3.977 -19.067 -17.964 (Nguån sè liÖu tõ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Các tiêu Tài Thời gian thu hồi vốn : 8.5 năm NPV : 4.647 triệu đồng IRR : 10.85% (Tû lÖ chiÕt khÊu 8.52%): 61 2006 4.359 4.359 2007 4.359 4.359 2008 4.359 4.359 2009 4.359 4.359 2010 4.359 4.359 2.401 2.315 2.213 2.097 1.981 787 812 350 453 1.958 -16.006 787 684 350 494 2.045 -13.961 787 535 350 541 2.146 -11.815 787 364 350 596 2.262 -9.553 787 194 350 651 2.378 -7.175 B¶ng tÝnh tiêu tài STT Diễn giải 2011 I (Đơn vị : triệu đồng) Mỗi năm từ 2012 2016 Mỗi năm từ 2017 đến 2015 đến 2055 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 4.904 Tæng thu (A) 4.904 Doanh thu 4.904 TP toán cho đầu t quỹ nhµ TP II Tỉng chi (B) 2.105 2.068 6.595 Đầu t 4.527 Chi phí vận hành 803 803 803 Trả lÃi vay Ngân hàng 54 Thuế VAT ph¶i nép 398 398 398 ThuÕ thu nhËp DN 849 866 866 B Chênh lệch thu chi 2.800 2.837 -1.690 C Chªnh lƯch thu céng dån -4.375 6.972 5.282 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) 2.068 803 398 866 2.837 16.629 Chú ý: năm 2016, 2026, 2036, 2046 năm có khoản đầu t 4.527 triệu đồng Bảng tính doanh thu Diễn giải Tổng DT Đơn sàn hộ/ giá DTSD(m2) Thành tiền 62 2002 2003 2004 (Đơn vị: Triệu đồng) 2005 2006 2007 2008 Bán nhà cao tầng theo giá 7,840 7.76 60.813 đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị 7,840 8.20 64.284 trờng Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4,979 1.0944 5.449 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty Du Lịch Thăng long) 25.541 35.271 26.999 37.285 3.270 4.359 4.359 4.359 52.541 72.556 3.270 4.359 4.359 4.359 Bảng tính doanh thu Diễn giải Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị trờng Năm 2003: T¹m øng 60% 2009 2010 2011 63 2012 2013 (Đơn vị: Triệu đồng) 2052 2053 2054 2055 Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty Du Lịch Thăng long) Chơng trình vay trả nợ vốn vay STT Nội dung Tổng Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tháng Tháng Tháng Th¸ng Th¸ng Th¸ng 1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 0 7.277 7.277 7.277 17.277 Vay kú 7.277 0 10000 Vèn vay céng dån 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 Tr¶ kú 0 0 0 Trả gốc 12.277 Nợ gốc chuyển sang 7.277 7.277 7.277 17.277 17.277 L·i ph¶i tr¶ 6.219 310 310 310 736 736 (Nguån sè liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Chơng trình vay trả nợ vốn vay STT Nội dung Năm 2007 Tháng Tháng 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Năm 2008 Tháng Tháng 1-6 6-12 64 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Đơn vị : triệu đồng) Năm 2005 Năm 2006 Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng 1-6 6-12 1-6 6-12 17.277 17.277 17.277 17.277 7000 7000 17.277 10.277 736 438 10.277 10.277 10.277 438 (Đơn vị : triệu đồng) Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Tháng Tháng Th¸ng Th¸ng Th¸ng Th¸ng 1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6-12 10.277 10.277 1500 1500 8.777 734 Nợ đầu kỳ 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 Vay kú 0 0 0 0 0 Vèn vay céng dån 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 Tr¶ kú 1500 2000 2000 2000 1.277 Trả gốc 1500 2000 2000 2000 1.277 Nợ gèc chuyÓn sang 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 3.277 1.277 1.277 L·i ph¶i tr¶ 374 310 310 225 225 140 140 54 54 (Nguån sè liÖu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng Long) Dòng tiền (Đơn vị : triệu đồng) Diễn gi¶i 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I Dòng tiền vào 7.277 78.826 100.079 10.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 Doanh thu 128.366 52.541 72.566 3.270 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 Vốn đt nhà TP 43.808 26.285 17.523 Vèn vay 17.277 7.277 10.000 Vèn tù cã 7000 II Dßng tiÒn 7.277 74.161 99.743 14.189 3.765 3.901 4.315 4.213 4.097 Đầu t 179.997 7.277 74.052 98.669 0 0 0 Chi phÝ vËn hµnh 0 689 787 787 787 787 787 Tr¶ l·i vay NH 6.219 310 620 1.472 1.174 812 684 535 364 Tr¶ gèc vay 17.277 7000 1.500 1500 2000 2000 2000 VAT ph¶i nép -201 455 727 254 350 350 350 350 ThuÕ TNDN 0 4301 50 453 494 541 596 III Dòng vào-dòng 4.665 336 -3.920 594 458 45 146 262 (Nguån số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng long) Các tiêu tài chính: NPV: 5.572 triƯu ®ång IRR : 11,27% Thêi gian thu håi vốn: năm 65 Dòng tiền (Đơn vị : triệu ®ång) DiƠn gi¶i 2011 2012 2016 I 4.904 4.904 4.904 Dòng tiền vào Doanh thu Vốn đt nhà TP Vốn vay Vốn tự có II 3.275 2.105 6.595 Dòng tiền Đầu t 0 4.527 Chi phÝ vËn hµnh 803 803 803 Tr¶ l·i vay NH 194 54 Tr¶ gèc vay 1277 VAT ph¶i nép 350 398 398 ThuÕ TNDN 651 849 866 III Dßng vào-dòng 1.630 2.800 -1.690 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế toán công ty du lịch Thăng long) 66 2052 4.904 2053 4.904 2054 4.904 2055 4.904 2.068 803 2.068 803 2.068 803 2.068 803 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837 398 866 2.837