đề tài nghiên cứu về chi phí sử dụng đất trong tổng mức đầu tư xây dựng

cách xác định chi phí đất đai trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình, cách tính chi phí sử dụng đất, thuê đất vào trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình, trình tự xin giao đất cho dự án, giao đất, cho thuê đất, đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất cho từng loại dự án có sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG NĂM 2015 NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở THƯƠNG MẠI Mã số: 49/2015/KHXD Chủ nhiệm đề tài: ThS Nguyễn Thị Thu Hằng Hà Nội, Tháng 12/Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO .1 MỞ ĐẦU .11 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài nước 11 Tổng mức đầu tư toàn chi phí dự tính để thực dự án đầu tư, xác lập giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng/Báo cáo kinh tế - kỹ thuật Theo quy định Khoản Điều 134 Luật Xây dựng Tổng mức đầu tư xây dựng công trình “ Tổng mức đầu tư xây dựng phải thẩm định, phê duyệt sở để quản lý chi phí dự án Đối với dự án sử dụng vốn nhà nước, tổng mức đầu tư xây dựng phê duyệt mức chi phí tối đa mà chủ đầu tư phép sử dụng để thực dự án” 11 Mặt khác theo Khoản 3.Điều Nghị định 32/2015/NĐ-CP (trong Báo cáo gọi tắt NĐ 32) Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình Chủ đầu tư chịu trách nhiệm quản lý chi phí đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến kết thúc xây dựng đưa công trình dự án vào khai thác sử dụng phạm vi tổng mức đầu tư dự án phê duyệt gồm trường hợp tổng mức đầu tư điều chỉnh 11 Từ quy định trên, tổng mức đầu tư thiết lập sở để người có thẩm quyền định đầu tư xem xét tính khả thi ngân sách đánh giá hiệu kinh tế nhằm định đầu tư Là sở để chủ đầu tư thực quản lý chi phí xuyên suốt trình dự án Do yêu cầu tính đúng, tính đủ chi phí tổng mức đầu tư vô quan trọng, giúp chủ đầu tư chủ động dự trù ngân sách, tránh xảy tình trạng vượt tổng mức đầu tư gây nhiều khó khăn phức tạp việc điều chỉnh gây thay đổi hiệu dự án 11 Đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước (1) (từ 30% trở lên 30% lớn 500 tỷ đồng), việc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng công trình yêu cầu quan trọng Chính phủ nhằm khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước phải điều chỉnh tổng mức đầu tư không tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, gây khó khăn việc bố trí vốn chí làm dự án hiệu 11 49-2015/KHXD Page Trong phạm vi nghiên cứu để tài tổng mức đầu tư dự án xây dựng nhà thương mại sử dụng vốn nhà nước, tác giả nhận thấy Quy định pháp luật liên quan đến việc xác định tổng mức đầu tư dự toán xây dựng công trình điểm chưa đủ rõ, đặc biệt quy định chi phí sử dụng đất dự án dẫn đến cách hiểu khác khoản chi phí tổng mức đầu tư, gây khó khăn cho việc vận dụng thực tế chủ đầu tư dự án, tư vấn lập dự án quan thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư Không với dự án thuộc phạm vi bắt buộc áp dụng quy định nhà nước quản lý chi phí, kể dự án sử dụng nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng chủ đầu tư gặp khó khăn cách hiểu không thống đưa dự án thẩm định cấp phép đầu tư Mặt khác nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở việc quy định chưa rõ ràng để lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư để giảm giá trị tổng mức, lách quy định loại dự án, cấp thẩm định dự án, điều kiện vốn chủ sở hữu 11 Từ phát trên, tác giả hình thành ý tưởng đề tài “Nghiên cứu xác định chi phí sử dụng đất tổng mức đầu tư dự án nhà thương mại” dự án sử dụng vốn nhà nước quy định văn pháp luật hành với kỳ vọng góp phần giúp quan hoạch định sách nhà nước có sở nghiên cứu bổ sung quy định hành có liên quan, giúp đối tượng áp dụng quy định có thống cách hiểu nhằm tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu tư 12 Để hình thành đề tài nghiên cứu, tác giả tiến hành tìm kiếm nghiên cứu công bố có liên quan đến việc xác định nội dung tổng mức đầu tư dự án nhà thương mại việc xác định chi phí sử dụng đất dự án 12 Tra cứu hệ thống sở liệu Luận án Tiến sĩ Thư viện quốc gia lĩnh vực Chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư xây dựng công trình, tác giả tìm kiếm số đề tài có liên quan sau: 12 Ngoài ra, tác giả nghiên cứu số tài liệu sau: 13 Giáo trình sách tham khảo xuất nước Kinh tế đầu tư, quản lý dự án quản lý dự án xây dựng 13 49-2015/KHXD Page Một số viết chủ đề quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lập TMĐT đăng tạp chi Kinh tế Xây dựng Bộ Xây dựng 13 Các văn quy phạm pháp luật đầu tư đầu tư xây dựng Việt Nam từ có Luật Xây dựng 2003 đến .13 Việc tìm kiếm tham khảo số tài liệu trên, tác giả kỳ vọng tìm thấy quy định cụ thể Chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư dự án nhà thương mại nghiên cứu thực hiện, dẫn vấn đề làm sở tham khảo cho việc nghiên cứu đề tài .13 Kết nghiên cứu tham khảo tài liệu nước cho thấy: 13 Các Luận án Tiến sĩ, Luận văn thạc sĩ tập trung nghiên cứu vấn đề Quyền sử dụng đất Tổng mức đầu tư cách riêng lẻ Chưa có đề tài nghiên cứu sự lồng ghép chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư dự án, đặc biệt với dự án mang tính chất thương mại .13 Hầu hết giáo trình hay sách tham khảo kinh tế đầu tư, quản lý dự án quản lý dự án đầu tư xây dựng xuất nước vòng 10 năm qua (được nhóm nghiên cứu tìm hiểu) đề cập đến phương pháp xác định Tổng vốn đầu tư dự án hay TMĐT hướng dẫn thực theo phương pháp quy định văn pháp luật hành .14 Các báo có liên quan đến đề tài đề cập đến TMĐT DT đăng tạp chí Kinh tế xây dựng nhóm nghiên cứu tham khảo có đề xuất hoàn thiện phương pháp xác định TMĐT PGS.TS Trần Văn Tấn khác so với phương pháp quy định quy định pháp luật Việt Nam hầu hết chủ yếu nêu lên khó khăn, vướng mắc trình lập TMĐT DT vận dụng quy định pháp luật hành 14 - Nghiên cứu quy định pháp luật nước ta (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Xây dựng) văn luật luật việc xác định chi phí quyền sử dụng đất TMĐT, tác giả nhận thấy nội dung chi phí tổng mức đầu tư xây dựng quy định văn pháp luật xây dựng nước ta ngày hoàn thiện dần Tuy nhiên Luật Đất Đai có nhiều thay đổi quy định Quản lý chi phí lĩnh vực đầu tư xây dựng 49-2015/KHXD Page điểm chưa rõ, chưa đồng việc quy định Chi phí cho quyền sử dụng đất dự án Tổng mức đầu tư Vấn đề gây khó khăn cho việc vận dụng pháp luật thực tế khó khăn cho công tác thẩm định Đây khoảng trống mà tác giả muốn lấp đầy việc nghiên cứu đề xuất kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật xác định chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư xây dựng công trình, giúp cho quan hoạch định pháp luật ngành xây dựng có thêm sở để nghiên cứu bổ sung làm rõ quy định pháp luật, giúp người thực có cách hiểu đắn thống nội dung chi phí quyền sử dụng đất TMĐT .14 Tính cấp thiết đề tài 14 Mục tiêu nghiên cứu 16 Đề tài nghiên cứu hướng tới mục tiêu làm rõ nội dung chi phí Quyền sử dụng đất Tổng mức đầu tư theo quy định văn pháp luật hành nhằm giúp người sử dụng “tính đúng, tính đủ” chi phí đầu tư xây dựng Kết nghiên cứu đề tài kỳ vọng góp phần làm phong phú thêm sở khoa học phạm trù “Chi phí quyền sử dụng đất” dự án đầu tư xây dựng góp phần hoàn thiện hướng dẫn lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình nhà thương mại có sử dụng vốn nhà nước 16 Đề tài kỳ vọng tài liệu tham khảo hữu ích chủ đầu tư, tổ chức tư vấn cho dự án sử dụng nguồn vốn khác việc lập tổng mức đầu tư, quan quản lý nhà nước xây dựng việc hoàn thiện quy định pháp luật có liên quan .16 Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu 16 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 17 5.1 Đối tượng nghiên cứu .17 - Các văn quy phạm pháp luật hành quy định quyền sử dụng đất nội dung tổng mức đầu tư xây dựng công trình (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Xây dựng hệ thống văn hướng dẫn) .17 - Nội dung chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư xây dựng công trình chủ đầu tư, tư vấn, quan quản lý nhà nước áp dụng 17 49-2015/KHXD Page 5.2 Phạm vi nghiên cứu 18 Phương pháp nghiên cứu 18 - Phương pháp phân tích logic hệ thống theo quan điểm vật biện chứng: Phương pháp sử dụng để phân tích bất cập quy định pháp luật hành nội dung chi phí quyền sử dụng đất Tổng mức đầu tư xây dựng nhà thương mại 18 - Phương pháp phân tích liệu thực tế: Phân tích cách xác định chi phí quyền sử dụng đất Tổng mức đầu tư số dự án thực tế để rút nhận định nhằm minh chứng cho bất cập quy định pháp luật hành 18 Nội dung đề tài 18 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 19 1.1Hệ thống văn quy phạm pháp luật quy định quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư .19 1.2Một số khái niệm liên quan đến vốn nhà nước, quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư xây dựng công trình 20 1.2.1 Khái niệm vốn ngân sách nhà nước vốn nhà nước ngân sách 20 1.2.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .21 1.2.3 Một số khái niệm liên quan đến tổng mức đầu tư xây dựng công trình 22 1.3 Các quy định hành nguồn gốc quyền sử dụng đất dự án đầu tư 23 1.3.1 Đất nhà nước trực tiếp giao/cho thuê 23 1.3.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .26 1.3.3 Góp vốn quyền sử dụng đất 26 1.3.4 Đất thuê/thuê lại từ tổ chức/cá nhân nhà nước giao đất 27 1.4 Các quy định hành xác định tổng mức đầu tư cho dự án 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 29 49-2015/KHXD Page Từ việc hệ thống hóa quy định hành đất đai tổng mức đầu tư dự án Chương cho thấy quy định pháp luật liên quan đến việc xác định tổng mức đầu tư điểm chưa đủ rõ, đặc biệt quy định chi phí sử dụng đất dự án tính vào tổng mức đầu tư, dẫn đến cách hiểu khác gây khó khăn cho việc vận dụng thực tế chủ đầu tư dự án, tư vấn lập dự án quan thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư Không với dự án thuộc phạm vi bắt buộc áp dụng quy định nhà nước quản lý chi phí, kể dự án sử dụng nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng chủ đầu tư gặp khó khăn cách hiểu không thống đưa dự án thẩm định cấp phép đầu tư Vì theo quy định Luật Đất đai dự án nhà thương mại thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất, trước đấu giá phải đất giải phóng mặt chủ đầu tư thực công việc giải phóng mặt mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cấp phép xây dựng công trình Số tiền chi phí cho quyền sử dụng đất thường lớn nhiều so với chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở việc quy định chưa rõ ràng để lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư mà tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có tính chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư tính giá trị phân bổ thời gian xây dựng, lại đưa sang chi phí vận hành (dù trường hợp đất giao thu tiền lần) để giảm giá trị tổng mức, lách quy định loại dự án, cấp thẩm định dự án, điều kiện vốn chủ sở hữu .29 Do dự án bắt buộc phải áp dụng quy định pháp luật quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình có việc xác định tổng mức đầu tư theo quy định Đề tài khảo sát số dự án đơn vị phần thực trạng xác định chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư .30 Đất dự án thực tế hỗn hợp từ nhiều nguồn gốc, có diện tích nhà nước trực tiếp giao, có diện tích chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất tổ chức khác, có diện tích thuê phần chi phí cho việc sử dụng đất bao gồm nhiều thành phần Để đơn giản, đề tài khảo sát dự án đất có nguồn gốc đề xem xét việc tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư 30 Hiện thực tế tồn nhiều cách tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi phí quyền sử dụng đất vào tổng mức đầu tư sau: 30 49-2015/KHXD Page 2.1 Tổng mức đầu tư tính toàn Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không tính chi phí quyền sử dụng đất 30 Chỉ trường hợp dự án giao đất không thu tiền sử dụng đất tổng mức đầu tư ghi toàn chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không tính chi phí quyền sử dụng đất Còn lại trường hợp khác dự án nhà thương mại cách tính không xác 30 VD: Tổng mức đầu tư dự án nhà chung cư A – Cầm Thủy – TP Cẩm Phả - Quảng Ninh Vinacominland làm chủ đầu tư, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển doanh nghiệp .30 2.2 Tổng mức đầu tư tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phần chi phí quyền sử dụng đất phân bổ thời gian xây dựng 32 2.3 Tổng mức đầu tư tính toàn chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phần chi phí quyền sử dụng đất phải nộp thời gian xây dựng 33 Một số đơn vị tư vấn lập dự án lại hiểu chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng chi phí quyền sử dụng đất phải nộp thời gian xây dựng Nếu dự án lý đặc biệt ân hạn chưa phải nộp tiền sử dụng đất thời gian xây dựng thời gian xây dựng phải nộp phần tổng mức đầu tư chi tính phần tiền phải nộp Theo quan điểm cách tính này, tổng mức đầu tư để dự trù chi phí cần thiết để thực dự án, mà dự án cần thiết nộp số tiền sử dụng đất số tiền yêu cầu nộp thời gian xây dựng, xây dựng xong có doanh thu để thực chi trả khoản tiền sử dụng đất lại .33 Cách tính lặp lại nhược điểm cách hiểu mục 2.2 tổng mức đầu tư ý nghĩa việc dự trù vốn, tính đúng, tính đủ để trình không vượt tổng mức lập phân bổ chi phí đầu tư để hình thành giá thành hộ thương mại 33 2.4 Tổng mức đầu tư tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư toàn chi phí quyền sử dụng đất 33 2.5 Tổng mức đầu tư tính toàn chi phí quyền sử dụng đất phần hạ tầng đầu tư (nếu có) .34 49-2015/KHXD Page VD: Tổng mức đầu tư khu Chung cư Thành Thái ( B29), phường 14, quận 10, TP Hồ Chí Minh Đầu tư nguồn vốn doanh nghiệp tư nhân, nhà nước góp vốn quyền sử dụng đất diện tích đất lô C 34 Đặc biệt số đơn vị lớn nhà nước, việc tính toán khoản mục chi phí xác Khảo sát dự án Tổng UDIC – đơn vị 100% vốn nhà nước tiên phong lĩnh vực giải phóng mặt thực dự án phát triển nhà Hà Nội chi phí cho phần giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trả cho hạ tầng kỹ thuật đầu tư tính toán xác, tuân thủ quy định pháp luật đất đai phù hợp với việc quản lý chi phí giai đoạn xác lập tổng mức đầu tư 37 VD: Tổng mức đầu tư dự án WEST LAKE UDIC làm chủ đầu tư, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển doanh nghiệp 37 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NỘI DUNG TÍNH TOÁN CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 44 3.1 Đề xuất cấu tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình 44 3.2 Đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư .45 3.1.1 Trường hợp dự án nhà nước trực tiếp giao đất/ cho thuê đất .45 3.2.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất .48 3.2.3 Góp vốn quyền sử dụng đất 49 3.2.4 Chủ đầu tư thuê, thuê lại đất 50 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 52 49-2015/KHXD Page DANH MỤC HÌNH VẼ Hình Các văn hướng dẫn xác định chi phí quyền sử dụng đất 20 Hình Quy định giao đất/cho thuê đất dự án nhà thương mại 47 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng Tổng mức đầu tư nhà Chung cư A - Cẩm Thủy - Cẩm Phả - Quảng Ninh 31 Bảng Tổng mức đầu tư chung cư Thành Thái, quận 10, TP Hồ Chí Minh .34 Bảng Tổng mức đầu tư dự án WEST LAKE - UDIC 38 Bảng Cơ cấu tổng mức đầu tư đề xuất .45 49-2015/KHXD Page 10 Phần hạ tầng (cấp thoát nước điện chiếu sáng nhà) m2 III Chi phí quản lý dự án % IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 16.1 86 0,9 90 Chi phí đo đạc trạng Chi phí đo đạc cắm mốc giao đất đường chuyền cấp II Chi phí thiết kế vẽ thi công ; CT cấp I % Chi phí tư vấn thiết kế trạm biến áp % Chi phí thẩm tra thiế kế vẽ thi công % 51 % 48 0,1 % 30 % 61 % 60 49-2015/KHXD 469.394 000 12.583.140 971 32.417.971 053 57.432 727 3.241.7 97.105 5.74 3.273 35.659.768 158 63.176 000 22.727 273 2.27 2.727 25.000 000 1.850.545 070 185.05 4.507 2.035.599 577 1.239.678 182 123.96 7.818 1.363.646 000 16.268.973 219 1.626.89 7.322 17.895.870 541 227.272 727 22.72 7.273 250.000 000 Gxd 519.556 760 489.302 706 51.95 5.676 48.93 0.271 571.512 436 538.232 977 Gxd (nhà chính) 301.172 970 30.11 7.297 331.290 267 Gxd (PCCC+mối) 58.248 530 5.82 4.853 64.073 383 (Gxd + Gtb)*K% 1.155.839.235.23 Gxl+Gtb Hợp đồng khảo sát địa chất 1,5 84 1.026.846.869.78 Gxd Tạm tính 0,0 0,0 Chi phí thẩm tra dự toán Lập HSMT đánh giá HSDT thi công xây dựng (gói thầu thi công nhà chính) Lập HSMT đánh giá HSDT thi công xây dựng (gói chống mối xử lý PCCC) 42.67 2.182 1.143.9 21.906 Tạm tính 426.721 818 11.439.219 065 Hợp đồng khảo sát Lập dự án đầu tư (Bao gồm thiế kế sở) Chi phí khoan khảo sát địa chất 29.00 1.155.839.235.23 1.026.846.869.78 1.026.846.869.78 0,0 1.004.514.557.78 0,2 22.332.312.00 Gxd Page 40 Gqlda Gtv 10 11 11 12 13 Lập HSMT đánh giá HSDT cung cấp thiết bị Lập HSMT đánh giá HSDT gói thầu tư vấn gói thầu khác (Tư vấn thiết kế thi công, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế trạm biến áp, tư vấn kiểm toán, bảo hiểm, kiểm tra cọc thử, quan trắc lún) Chi phí Giám sát thi công xây dựng Chi phí Giám sát lắp đặt thiết bị 14 Chi phí quan trắc lún Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu chất lượng công trình 15 Chi phí thí nghệm nén tĩnh siêu âm; thử PIT 16 17 V Chi phí Lập báo cáo tác động môi trường Chi phí thẩm tra tính hiệu tính khả thi dự án Chi phí khác Chi phí bảo hiểm công trình 49-2015/KHXD 0,0 % 86 0,2 % 31 % 53 % 96 0,6 0,2 128.992.365.45 Gtb 111.063 411 11.10 6.341 122.169 753 G(tv+khác) 68.678 075 6.86 7.808 75.545 883 6.556.577 701 382.017 291 909.090 909 655.65 7.770 38.20 1.729 90.90 9.091 7.212.235 471 420.219 021 1.000.000 000 2.081.578 498 208.15 7.850 2.289.736 348 Tạm tính 909.090 909 90.90 9.091 1.000.000 000 Theo HĐ 139.200 000 13.92 0.000 153.120 000 225.764 094 4.626.039 971 2.889.598 088 22.57 6.409 452.0 70.920 288.95 9.809 248.340 503 5.078.110 891 3.178.557 897 29.773.731.95 1.004.514.557.78 128.992.365.45 Gxd Gtb Tạm tính Tạm tính % 0,0 % % 20 1.155.839.235.23 (Gxd+Gtb) Tạm tính Page 41 Gkh 0,0 Chi phí kiểm toán % 82 2.000.000.000.00 Thẩm định TKCS 55/HDXD-DADT Chi phí thẩm định PCCC Chi phí GPMB đầu tư hạ tầng nộp tiền sử dụng đất 97/CSPC&CC-P3 VI Chi phí hỗ trợ giải phóng mặt chuyển nhượng hạ tầng với Ciputra Nộp tiền sử dụng đất tạm tính 49-2015/KHXD 1.631.111 111 TMĐT 10.900 000 94.430 772 608.053.208 600 m2 m2 26.9 78 9.9 52 9.258.70 36.000.00 163.11 1.111 1,00 249.781.208 600 358.272.000 000 Page 42 1.794.222 222 10.900 000 94.430 772 24.978.12 0.860 24.978.12 0.860 TT số 19/2011/TTBTC TT số 176/2011/TTBTC 633.031.329 460 Tạm tính giá trị thực tế theo QT DA Hạ tầng Nam Thăng 274.759.329 Long giai 460 đoạn 358.272.000 theo QĐ số 000 96/2014/QĐUBND ngày 29/12/2014 UBND Thành phố HN việc công bố đơn giá đất năm 2015; Giá đất khu đô thị - Khu đô thị Nam Thăng Long; Đất - VT1Đường Võ Chí Công VII Lãi vay thời gian xây dựng 100.213.954 153 VIII Chi phí dự phòng 120.432.246 533 12.042.1 71.346 132.474.417 878 120.432.246 533 2.033.021.874 611 12.042.17 1.346 157.442.0 05.661 132.474.417 878 2.190.463.880 272 10% (I+II+III+IV+V+VII) TỔNG CỘNG 49-2015/KHXD ( I +…+ IX ) Page 43 100.213.954 153 Gdp G CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NỘI DUNG TÍNH TOÁN CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 3.1 Đề xuất cấu tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình Đất đai thành phần quan trọng thiếu dự án có đầu tư xây dựng ( thường xây dựng đất, mặt nước …) ta gọi chung với dự án có sử dụng đất, với dự án nhà thương mại nói riêng Để có quyền sử dụng đất dự án phải đấu thầu, mua lại quyền sử dụng đất, kêu gọi hợp tác đầu tư cách góp vốn quyền sử dụng đất hay thuê lại quyền sử dụng đất Đối với chủ đầu tư, công việc chi phí cho phần bồi thường, hỗ trợ, tái định cư việc họ, chủ yếu thuộc vai trò nhà nước người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư ( trừ trường hợp đất giao không thu tiền sử dụng đất, trường hợp lại không thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài) Phần chi phí mà chủ đầu tư phải trả chi phí quyền sử dụng đất phần chi trả cho hạ tầng đầu tư ( có) Ngoài tùy theo quy định địa phương nơi đấu thầu đất hợp động chuyển nhượng, thuê lại quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư có thêm khoản hỗ trợ giải phóng mặt nộp thêm cho địa phương nơi thực giải phóng mặt Từ phân tích Chương 2, tác giả đề xuất phải tính toàn chi phí quyền sử dụng đất vào tổng mức đầu tư dự án nhà thương mại Vì thành phần quan trọng cấu thành giá sản phẩm nhà thương mại, tính đủ chi phí quyền sử đất vào tổng mức đầu tư dự án giúp chủ đầu tư chủ động nguồn vốn cho dự án, phân bổ chi phí cho sản phẩm cách đầy đủ, xác Nếu tiền sử dụng đất nộp lần tính toàn vào tổng mức đầu tư không phân bổ thời gian xây dựng, phản ánh thời điểm dòng tiền số tiền chủ đầu tư phải chuẩn bị để triên khai thực dự án Mặt khác sản phẩm nhà bán sớm từ xong móng, thường bán thời gian ngắn vài năm, không tính vào không phẩn bổ đề thu hồi vốn cho phần chi phí Chi phí quyền sử dụng đất dự án bố trí với chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi phí cho phần hạ tầng đầu tư vào chung khoản mục gọi CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT, thay cho tên CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ Vì tên gọi “Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư” chưa phản ánh 49-2015/KHXD Page 44 chất chi phí quyền sử dụng đất dự án, dễ gây nhầm nhầm lẫn cho người lập tổng mức Bảng Cơ cấu tổng mức đầu tư đề xuất STT Nội dung Giá trị Chi phí sử dụng đất - Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư - Chi phí trả cho phần hạ tầng đầu tư - Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí xây dựng GXD Chi phí thiết bị GTB Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí khác GK Chi phí dự phòng GDF TỔNG CỘNG GSDĐ GQLDA GTVĐTXD TMĐT 3.2 Đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư Từ phân tích lý luận thực trạng, tác giả đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất tổng mức đầu tư phải cụ thể theo nguồn gốc đất dự án 3.1.1 Trường hợp dự án nhà nước trực tiếp giao đất/ cho thuê đất Từ quy định pháp lý phân tích mục 1.3.1, dự án đầu tư xây dựng nhà đế bán kết hợp bán cho thuê thuộc đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất ( Điều 55); dự án đầu tư xây dựng nhà cho thuê thuộc đối tượng cho thuê đất thu tiền hàng năm lần ( Điều 56) Đất thực dự án xây dựng nhà thương mại phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên số trường hợp đặc biệt đất thực dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại 49-2015/KHXD Page 45 giao/cho thuê không qua đấu giá quyền sử dụng đất ( Điều 118) Sau có định trúng đấu giá chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài đất đai vòng 65 ngày Về nguyên tắc chủ đầu tư thực việc giải phóng mặt bằng, việc thực giải phóng mặt Tổ chức phát triển quỹ đất thực Người giao đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Kho bạc nhà nước, chi phí đền bù giải phóng mặt mà Tổ chức phát triển quỹ đất thực nhà nước hoàn lại cho tổ chức theo quy định Luật ngân sách Trong trường hợp chủ đầu tư tự nguyện ứng trước tiền để giải phóng mặt chi phí trừ vào tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp cho nhà nước ( Khoản giải phóng mặt lớn tiền sử dụng đất phần vượt chi phí nhà nước không trả cho chủ đầu tư mà ghi vào vốn đầu tư dự án) Để hệ thống hóa lại quy định giao đất thuê đất trên, tác giả hệ thống hóa lại thành sơ đồ sau: 49-2015/KHXD Page 46 DA ĐT xây dựng nhà thương mại Nhà cho Nhà bán/kết hợp cho thuê + Đất đưa đấu giá người tham gia/chỉ người tham gia thuê Thu tiền lần Giao đất có thu tiền SDĐ Thuê đất Giao đất/thuê đất thông qua Trong trường hợp đặc biệt + Đấu giá lần không thành Đ/k tổ chức Không đấu giá Đấu giá quyền quyền SDĐ SDĐ Đ/k tham gia Thu tiền hàng năm Có kế hoạch SDĐ hang năm phê duyệt Đất GPMB, đất có tài sản đất thuộc NN Có phương án đấu giá đượ c phê duyệt Thuộc đối tượng giao đất, cho thuê đất Đảm bảo điều kiện lực + + Có Có năng lưc lưc tài tài chính (( vốn vốn tự tự có có QĐ phê duyệt giá đất Quyết định công nhận kết trúng đấu giá Trong ngày từ có định Thông báo nộp tiền >=20% với dự án