đề tài nghiên cứu về chi phí sử dụng đất trong tổng mức đầu tư xây dựng

cách xác định chi phí đất đai trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình, cách tính chi phí sử dụng đất, thuê đất vào trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình, trình tự xin giao đất cho dự án, giao đất, cho thuê đất, đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất cho từng loại dự án có sử dụng đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ CẤP TRƯỜNG NĂM 2015

NGHIÊN CỨU XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở

THƯƠNG MẠI

Mã số: 49/2015/KHXD

Chủ nhiệm đề tài: ThS Nguyễn Thị Thu Hằng

MỞ ĐẦU 5

1 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài ở trong và ngoài nước 5

2 Tính cấp thiết của đề tài 9

3 Mục tiêu nghiên cứu 10

4 Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu 11

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 12

5.1 Đối tượng nghiên cứu 12

5.2 Phạm vi nghiên cứu 12

6 Phương pháp nghiên cứu 12

7 Nội dung đề tài 12

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 13

1.1 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định về quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư 13

1.2 Một số khái niệm liên quan đến vốn nhà nước, quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư xây dựng công trình 14

1.2.1 Khái niệm về vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách .14 1.2.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 15

1.2.3 Một số khái niệm liên quan đến tổng mức đầu tư xây dựng công trình 16

1.3 Các quy định hiện hành về nguồn gốc quyền sử dụng đất của dự án đầu tư 17

1.3.1 Đất được nhà nước trực tiếp giao/cho thuê 17

1.3.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20

1.3.3 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất 21

1.3.4 Đất thuê/thuê lại từ tổ chức/cá nhân được nhà nước giao đất 21

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 23

2.1 Tổng mức đầu tư tính toàn bộ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không tính chi phí quyền sử dụng đất 24

2.2 Tổng mức đầu tư tính toán bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và một phần chi phí quyền sử dụng đất phân bổ trong thời gian xây dựng 26

2.3 Tổng mức đầu tư tính toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phần chi phí quyền sử dụng đất phải nộp trong thời gian xây dựng 27

2.4 Tổng mức đầu tư tính toán bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và toàn bộ chi phí quyền sử dụng đất 27

2.5 Tổng mức đầu tư chỉ tính toàn bộ chi phí quyền sử dụng đất và phần hạ tầng đã đầu tư (nếu có) 28

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT NỘI DUNG TÍNH TOÁN CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 38

3.1 Đề xuất cơ cấu tổng mức đầu tư dự án xây dựng công trình 38

3.2 Đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư 39

3.1.1 Trường hợp dự án được nhà nước trực tiếp giao đất/ cho thuê đất 39

3.2.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42

3.2.3 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất 43

3.2.4 Chủ đầu tư thuê, thuê lại đất 44

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 46

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1 Các văn bản hướng dẫn xác định chi phí quyền sử dụng đất 14 Hình 2 Quy định giao đất/cho thuê đất đối với dự án nhà ở thương mại 41

DANH MỤC BẢNG BIỂUBảng 1 Tổng mức đầu tư nhà Chung cư A - Cẩm Thủy - Cẩm Phả - Quảng Ninh 25Bảng 2 Tổng mức đầu tư chung cư Thành Thái, quận 10, TP Hồ Chí Minh 28Bảng 3 Tổng mức đầu tư dự án WEST LAKE - UDIC 32Bảng 4 Cơ cấu tổng mức đầu tư đề xuất 39

MỞ ĐẦU

1 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài ở trong và ngoài nước

Tổng mức đầu tư là toàn bộ chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư, được xác lậptrong giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng/Báo cáo kinh tế -

kỹ thuật Theo quy định tại Khoản 4 Điều 134 Luật Xây dựng về Tổng mức đầu

tư xây dựng công trình thì “ Tổng mức đầu tư xây dựng phải được thẩm định, phê

duyệt và là cơ sở để quản lý chi phí của dự án Đối với dự án sử dụng vốn nhà

nước, tổng mức đầu tư xây dựng được phê duyệt là mức chi phí tối đa mà chủ đầu

tư được phép sử dụng để thực hiện dự án”

Mặt khác theo Khoản 3.Điều 3 Nghị định 32/2015/NĐ-CP (trong Báo cáo này gọi

tắt là NĐ 32) về Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì Chủ đầu

tư chịu trách nhiệm quản lý chi phí đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng trong phạm vi tổng mức đầu tư của dự án được phê duyệt gồm cả trường hợp tổng mức đầu tư được điều chỉnh

Từ những quy định trên, tổng mức đầu tư được thiết lập là cơ sở để người có thẩmquyền quyết định đầu tư xem xét tính khả thi về ngân sách cũng như đánh giá hiệu

quả kinh tế nhằm ra quyết định đầu tư Là cơ sở để chủ đầu tư thực hiện quản lý chi

phí xuyên suốt quá trình của dự án Do đó yêu cầu tính đúng, tính đủ chi phí trongtổng mức đầu tư là vô cùng quan trọng, giúp chủ đầu tư chủ động dự trù được ngânsách, tránh xảy ra tình trạng vượt tổng mức đầu tư gây nhiều khó khăn phức tạptrong việc điều chỉnh cũng như gây thay đổi hiệu quả dự án

Đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước (1) (từ 30% trở lên hoặcdưới 30% nhưng lớn hơn 500 tỷ đồng), việc tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xâydựng công trình là một yêu cầu quan trọng của Chính phủ nhằm khắc phục tìnhtrạng thời gian qua nhiều dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước phải điềuchỉnh tổng mức đầu tư do không tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, gâykhó khăn trong việc bố trí vốn và thậm chí làm dự án mất hiệu quả

Trong phạm vi nghiên cứu của để tài là tổng mức đầu tư của các dự án xây dựng

nhà ở thương mại sử dụng vốn nhà nước, tác giả nhận thấy Quy định pháp luật

những điểm chưa đủ rõ, đặc biệt trong quy định về chi phí sử dụng đất của dự án

dẫn đến những cách hiểu khác nhau về khoản chi phí này trong tổng mức đầu tư,gây khó khăn cho việc vận dụng trên thực tế của các chủ đầu tư dự án, tư vấn lập

dự án và các cơ quan thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư Không chỉ với các dự ánthuộc phạm vi bắt buộc áp dụng các quy định nhà nước về quản lý chi phí, kể cảnhững dự án sử dụng các nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng thì các chủ đầu

tư cũng gặp khó khăn do cách hiểu không thống nhất khi đưa dự án đi thẩm địnhcấp phép đầu tư Mặt khác nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở trong việc quy địnhchưa rõ ràng để lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư đểgiảm giá trị tổng mức, lách các quy định về loại dự án, cấp thẩm định dự án, điềukiện về vốn chủ sở hữu

Từ phát hiện trên, tác giả đã hình thành ý tưởng đề tài “Nghiên cứu xác định chi phí

sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án nhà ở thương mại” của các dự án sử dụng

vốn nhà nước đã được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành với kỳ vọng

góp phần giúp các cơ quan hoạch định chính sách của nhà nước có cơ sở nghiêncứu bổ sung các quy định hiện hành có liên quan, giúp các đối tượng áp dụng quyđịnh có sự thống nhất trong cách hiểu nhằm tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư xâydựng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư

Để hình thành đề tài nghiên cứu, tác giả đã tiến hành tìm kiếm các nghiên cứu đãcông bố có liên quan đến việc xác định nội dung tổng mức đầu tư dự án nhà ởthương mại và việc xác định chi phí sử dụng đất của dự án

Tra cứu hệ thống cơ sở dữ liệu về Luận án Tiến sĩ tại Thư viện quốc gia về lĩnh vựcChi phí quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư xây dựng công trình, tác giả đã tìmkiếm được một số đề tài có liên quan như sau:

- Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 2010 ( LATS Kinh

tế 63.31.12.01; Mã kho LA10.0448.3 – Thư viện quốc gia) – Tác giả: Lê Văn Bình,Học viện tài chính, bảo vệ ngày 27/10/2001/9/2010

- Quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động sản tại Việt Nam – Một số vấn đề lýluận và thực tiễn ( LATS Luật học 62.38.50.01; Mã kho LA11.0759.3 – Thư việnquốc gia) – Tác giả: Nguyễn Thị Dung, Đại học Luật Hà Nội, bảo vệ ngày 15/10/2011

- Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở ViệtNam ( LATS Luật học 62.38.50.01; Mã kho LA13.0130.0 – Thư viện quốc gia) – Tácgiả: Nguyễn Thị Hồng Nhung, Đại học Luật Hà Nội, bảo vệ ngày 27/10/2012.

- Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam (LATSKinh tế: 62.31.12.01; Mã kho LA12.0085.3 – Thư viện quốc gia) – Tác giả: Ngô ThịPhương Thảo, Đại học Kinh tế quốc dân, năm xuất bản 2012

Tra cứu hệ thống dữ liệu về Luận văn Thạc sĩ tại thư viện Đại học Xây dựng và phòngSau Đại học – trường Đại học Xây dựng từ năm 2008 đến năm 2014, tác giả đã tìmkiếm được một số đề tài có liên quan như sau:

-Nâng cao chất lượng công tác lập Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình– Trịnh Đức Lương ( KTHN1211)

- Xây dựng quy trình điều chỉnh, bổ sung tổng mức đầu tư các dự án đầu tư xây dựng

có sử dụng từ 30% vốn Nhà nước trở lên trên địa bàn tỉnh Bắc Giang - Nguyễn NgọcSơn ( chuyên ngành Xây dựng dân dụng và công nghiệp – 2010)

Ngoài ra, tác giả đã nghiên cứu một số tài liệu sau:

- Giáo trình và sách tham khảo xuất bản trong nước về Kinh tế đầu tư, quản lý dự

án và quản lý dự án xây dựng

- Một số bài viết về chủ đề quản lý chi phí đầu tư xây dựng, lập TMĐT đăng trêntạp chi Kinh tế Xây dựng của Bộ Xây dựng

Các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư và đầu tư xây dựng của Việt Nam từ khi

có Luật Xây dựng 2003 đến nay

Việc tìm kiếm và tham khảo một số tài liệu trên, tác giả kỳ vọng tìm thấy nhữngquy định cụ thể về Chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự án nhà ởthương mại hoặc những nghiên cứu đã thực hiện, những chỉ dẫn về vấn đề này làm

cơ sở tham khảo cho việc nghiên cứu đề tài

Kết quả nghiên cứu tham khảo các tài liệu trong nước cho thấy:

- Các Luận án Tiến sĩ, Luận văn thạc sĩ mới chỉ tập trung nghiên cứu các vấn đề vềQuyền sử dụng đất và Tổng mức đầu tư một cách riêng lẻ Chưa có đề tài nào

nghiên cứu sự sự lồng ghép của chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư

dự án, đặc biệt với các dự án mang tính chất thương mại

- Hầu hết các giáo trình hay sách tham khảo về kinh tế đầu tư, quản lý dự án vàquản lý dự án đầu tư xây dựng được xuất bản trong nước trong vòng hơn 10 nămqua (được nhóm nghiên cứu tìm hiểu) khi đề cập đến phương pháp xác định Tổngvốn đầu tư dự án hay TMĐT đều hướng dẫn thực hiện theo phương pháp được quyđịnh trong các văn bản pháp luật hiện hành

- Các bài báo có liên quan đến đề tài đề cập đến TMĐT và DT đăng trên tạp chíKinh tế xây dựng được nhóm nghiên cứu tham khảo duy nhất có một bài đề xuấthoàn thiện phương pháp xác định TMĐT của PGS.TS Trần Văn Tấn khác so vớicác phương pháp đã quy định trong các quy định pháp luật Việt Nam còn hầu hếtchủ yếu nêu lên những khó khăn, vướng mắc trong quá trình lập TMĐT và DT khivận dụng các quy định pháp luật hiện hành

- Nghiên cứu các quy định pháp luật của nước ta (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, LuậtXây dựng) trong các văn bản luật và dưới luật về việc xác định chi phí quyền sửdụng đất trong TMĐT, tác giả nhận thấy nội dung chi phí của tổng mức đầu tư xâydựng được quy định trong các văn bản pháp luật xây dựng ở nước ta đã ngày mộtđược hoàn thiện dần Tuy nhiên hiện nay khi Luật Đất Đai đã có rất nhiều thay đổithì những quy định về Quản lý chi phí trong lĩnh vực đầu tư xây dựng vẫn cònnhững điểm chưa rõ, chưa đồng bộ trong việc quy định Chi phí cho quyền sử dụngđất của dự án trong Tổng mức đầu tư Vấn đề này đã và đang gây khó khăn choviệc vận dụng pháp luật trên thực tế cũng như khó khăn cho công tác thẩm định.Đây chính là khoảng trống mà tác giả muốn lấp đầy bằng việc nghiên cứu đề xuấtcác kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về xác định chi phí quyền sử dụng đấttrong tổng mức đầu tư xây dựng công trình, giúp cho các cơ quan hoạch định phápluật ngành xây dựng có thêm cơ sở để nghiên cứu bổ sung làm rõ các quy định củapháp luật, giúp người thực hiện có cách hiểu đúng đắn và thống nhất về nội dungchi phí quyền sử dụng đất trong TMĐT

2 Tính cấp thiết của đề tài

- Hiện nay, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã có sự thay đổi rất nhiều

thức giao đất, cho thuê đất, đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất cho từngloại dự án có sử dụng đất, các phương pháp xác định giá đất cụ thể … đã giúp cho việcxác định giá trị quyền sử dụng đất của các dự án ngày càng tiếp cận giá thị trường,đảm bảo nguồn thu ngân sách từ đất đai của Nhà nước không bị lãng phí, thất thoát.Mặt khác những quy định rõ ràng, cụ thể này giúp nhà đầu tư thuận lợi hơn trong quytrình thủ tục xin thuê/giao đất cho dự án Với các dự án đầu tư xây dựng mang tínhchất thương mại, đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng nhà ở/chung cư, khi giá đấtđược xác định theo giá đất cụ thể thì các chi phí liên quan đến quyền sử dụng đất làkhá lớn, thậm chí có thể chiếm tới hơn 30% tổng mức đầu tư Tuy nhiên theo hướngdẫn về xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình tại Luật Xây dựng, Nghị định32/2015/NĐ-CP thì khoản mục chi phí quyền sử dụng đất lại chưa được quan tâmđúng mức, chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định chi phí này vào tổng mức đầu tưxây dựng khiến các đơn vị áp dụng có nhiều cách hiểu khác nhau không thống nhất vềnội dung chi phí này trong tổng mức đầu tư.

Trong thực tế lập tổng mức hiện nay, người lập tổng mức đầu tư cũng chưa phân biệt

rõ ràng các thuật ngữ chi phí về quyền sử dụng đất ( tiền sử dụng đất, tiền thuê đất …),vẫn giữ thói quen tính chi phí đền bù giải phóng mặt bằng + chi phí sử dụng đất trongthời gian xây dựng vào tổng mức đầu tư mà không phân biệt loại dự án và nguồn gốcđất của dự án do không có quy định rõ ràng và hướng dẫn cụ thể Đôi khi còn nhầmlẫn việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là toàn bộ các chi phí để có quyền sử dụng đất.Hoặc có tính tiền sử dụng đất nhưng chỉ phần bổ phần tiền sử dụng đất trong thời gianxây dựng vào tổng mức đầu tư, còn toàn bộ phần còn lại được đưa vào chi phí sản xuấtkinh doanh trong vận hành Với những cách hiểu không đầy đủ như trên dẫn đến nhầmlẫn trong xác định tổng mức đầu tư, ảnh hưởng đến việc bố trí vốn, hiệu quả của dự ánđầu tư, quy trình, cấp thẩm định dự án đầu tư, điều kiện vốn chủ sở hữu để được cấpphép đầu tư Để xác định đúng và đủ phần chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mứcđầu tư, cần xem xét trong từng trường hợp cụ thể về nguồn gốc đất của dự án, tránhnhững sai sót như tính thiếu hoặc tính trùng chi phí này trong tổng mức đầu tư

- Đồ án tốt nghiệp dạng đề tài Lập dự án đầu tư xây dựng là một trong 3 nhóm đềtài chính của Khoa Kinh tế và quản lý xây dựng, tuy nhiên qua quá trình hướng dẫn vàchấm đồ án tốt nghiệp tác giả đề tài nhận thấy phần chi phí đền bù giải phóng mặt

tính toán cụ thể theo quy định của Luật đất đai cho từng loại dự án, từng nguồn gốc đất

và hiện nay chưa có đề cương hướng dẫn phần chi phí sử dụng đất theo loại dự án đầu

tư, nguồn gốc đất của dự án

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc triển khai nghiên cứu đề tài khoa học côngnghệ cấp trường năm 2015 với đề tài “Nghiên cứu xác định chi phí quyền sử dụng đấttrong tổng mức đầu tư xây dựng nhà ở thương mại” là rất cần thiết, đáp ứng yêu cầu

lý luận và thực tiễn

3 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu hướng tới mục tiêu là làm rõ nội dung chi phí Quyền sử dụng đấttrong Tổng mức đầu tư theo quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành nhằmgiúp người sử dụng “tính đúng, tính đủ” chi phí đầu tư xây dựng Kết quả nghiêncứu của đề tài kỳ vọng góp phần làm phong phú thêm cơ sở khoa học về phạm trù

“Chi phí quyền sử dụng đất” trong dự án đầu tư xây dựng và góp phần hoàn thiệncác hướng dẫn lập tổng mức đầu tư xây dựng công trình nhà ở thương mại có sửdụng vốn nhà nước

Đề tài cũng được kỳ vọng là tài liệu tham khảo hữu ích đối với các chủ đầu tư, các

tổ chức tư vấn cho dự án sử dụng các nguồn vốn khác trong việc lập tổng mức đầu

tư, đối với các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trong việc hoàn thiện các quyđịnh pháp luật có liên quan

Đề tài còn có mục tiêu phục vụ cho quá trình học tập, làm đồ án tốt nghiệp của sinhviên ngành Kinh tế và quản lý xây dựng Tác giả hy vọng sẽ cung cấp thêm một tàiliệu tham khảo về nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư cho từngtrường hợp cụ thể theo nguồn gốc đất của dự án, giúp các bạn sinh viên hiểu rõ hơn vềkhoản mục chi phí này khi làm đồ án tốt nghiệp dạng đề tài lập Báo cáo nghiên cứukhả thi xây dựng công trình

4 Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu

Để thực hiện được mục tiêu nghiên cứu đề ra, nhóm nghiên cứu đã tiếp cận vấn đềnghiên cứu theo các bước sau:

(1) Tạo lập cơ sở lý luận phục vụ nghiên cứu:

- Nghiên cứu các phương pháp xác định “Chi phí thiết bị” trong Tổng mức đầu

tư dự án và dự toán hiện có, chỉ rõ những ưu nhược điểm của từng phương pháp

- Nghiên cứu làm rõ cơ sở khoa học của việc nhận dạng thiết bị liên quan tới dự

án đầu tư xây dựng công trình nói chung và công trình dân dụng nói riêng Từ đó làmsáng tỏ cơ sở phân định thiết bị công trình, thiết bị công nghệ và vật liệu xây dựng

(2) Làm sáng tỏ những bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành:

- Phân tích làm rõ những điểm bất cập trong các văn bản pháp luật hiện hànhliên quan tới quy định về phương pháp xác định chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư

và dự toán xây dựng công trình sử dụng vốn nhà nước

- Phân tích thực tế việc xác định Tổng mức đầu tư 01 dự án đầu tư xây dựng sửdụng vốn nhà nước điển hình và 01 dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn khácnhằm chỉ rõ những khó khăn vướng mắc trong việc thực hiện các quy định pháp luậthiện hành khi xác định chi phí thiết bị trong tổng mức đầu tư và dự toán xây dựngcông trình

(3) Đề xuất hoàn thiện phương pháp xác định “Chi phí thiết bị” trong Tổng mức đầu

tư và trong dự toán xây dựng công trình dân dụng:

- Đề xuất tiêu chí nhận dạng “thiết bị” (phân biệt thiết bị và vật liệu xây dựng)

và các loại thiết bị được đưa vào tính “Chi phí thiết bị” trong tổng mức đầu tư và dựtoán xây dựng công trình

- Đề xuất hoàn thiện phương pháp xác định tổng mức đầu tư, dự toán xây dựngnói chung và “Chi phí thiết bị” nói riêng khi áp dụng phương pháp dựa vào thông tincủa dự án tương tự đã thực hiện

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

5.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành quy định về quyền sử dụng đất và nộidung tổng mức đầu tư xây dựng công trình (Luật Đầu tư, Luật Đất Đai, Luật Xâydựng và hệ thống văn bản hướng dẫn)

- Nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư xây dựng công trình

5.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu chi phí quyền sử dụng đất tính vào tổng mức đầu tư của các dự án nhà ởthương mại sử dụng vốn nhà nước

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích logic hệ thống theo quan điểm duy vật biện chứng:

Phương pháp này được sử dụng để phân tích những bất cập trong quy định phápluật hiện hành về nội dung chi phí quyền sử dụng đất trong Tổng mức đầu tư xâydựng nhà ở thương mại

- Phương pháp phân tích dữ liệu thực tế: Phân tích cách xác định chi phí quyền

sử dụng đất trong Tổng mức đầu tư của một số dự án thực tế để rút ra những nhậnđịnh nhằm minh chứng cho những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành đượcchỉ ra

7 Nội dung đề tài

Chương 1: Tổng quan về quyền sử dụng đất, chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mứcđầu tư của dự án nhà ở thương mại

Chương 2: Thực trạng xác định chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư dự ánxây dựng nhà ở thương mại

Chương 3: Đề xuất nội dung tính toán chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu

tư dự án nhà ở thương mại

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHI PHÍ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 1.1 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật quy định về quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về Đầu tư, Đất đai, Xây dựng

- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014

- Luật Đầu tư số 64/2014/QH13 ngày 26/11/2014

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điềucủa Luật Đất Đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2015/NĐ-CP ngày 15/5/2015 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặtnước

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường hỗ trợ tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ tài nguyên môi trường hướngdẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT- BTNMT – BTP quy định việc tổ chức thực hiệnviệc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụngđất

- Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT hướng dẫn nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 32/2105/NĐ-CP ngày 25/3/2105 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Nghị định 45/2014/

NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 46/2014/

NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghị định 47/2014/

NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP tổ chức thực

hiện đấu giá SDĐ

Thông tư 02/2015/TT-BTC về giá khởi điểm đấu

thầu SDĐ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về định giá đất

Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Thông tư 76/2014/TT-BTNMT về thu tiền sử dụng

Hình 1 Các văn bản hướng dẫn xác định chi phí quyền sử dụng đất

1.2 Một số khái niệm liên quan đến vốn nhà nước, quyền sử dụng đất và tổng mức đầu tư xây dựng công trình

1.2.1 Khái niệm về vốn ngân sách nhà nước và vốn nhà nước ngoài ngân sách

Theo quy định tại Luật Ngân sách chia nguồn vốn nhà nước thành 2 loại chính:

Vốn ngân sách nhà nước: là các nguồn vốn nằm trong dự toán ngân sách Nhà nướcđược Quốc hội, Hội đồng nhân dân quyết định Được thực hiện theo quy định của LuậtNgân sách Nhà nước và các văn bản hướng dẫn Luật

Vốn nhà nước ngoài ngân sách: là các nguồn vốn không nằm trong dự toán ngân sáchNhà nước được Quốc hội, Hội đồng nhân dân quyết định Được thực hiện theo quyđịnh của cấp có thẩm quyền cho từng nguồn vốn

Theo quy định tại Khoản 44.Điều 4.Luật Đấu Thầu về giải thích từ ngữ, thì khái niệm

vốn nhà nước được giải thích như sau: Vốn nhà nước bao gồm vốn ngân sách nhà

nước; công trái quốc gia, trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương; vốn

hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ; vốn từ quỹ phát triểnhoạt động sự nghiệp; vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; vốn tín dụng doChính phủ bảo lãnh; vốn vay được bảo đảm bằng tài sản của Nhà nước; vốn đầu tưphát triển của doanh nghiệp nhà nước; giá trị quyền sử dụng đất

- Vốn ngân sách

- Công trái quốc gia, trái phiếu chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương

- Vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ

- Vốn từ quỹ phát triển hoạt động sự nghiệp

- Vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước

- Vốn tín dụng do Chính phủ Bảo lãnh

- Vốn vay được đảm bảo bằng tài sản của Nhà nước

- Vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp nhà nước

- Giá trị quyền sử dụng đất

1.2.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

a Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà

nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu

sử dụng đất

b Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là

việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụngđất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

c Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang

người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

d Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của

người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất viphạm pháp luật về đất đai

e Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích

đất thu hồi cho người sử dụng đất

f Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi

để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển

g Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

h Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

i Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện

tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

k Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,công nhận quyền sử dụng đất

1.2.3 Một số khái niệm liên quan đến tổng mức đầu tư xây dựng công trình

a Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung

nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theophương án thiết kế cơ sở được lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xâydựng

b Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung về sự

cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kếbản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tưxây dựng

c Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để

tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựngnhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trongthời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án đượcthể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiêncứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng

d Lập dự án đầu tư xây dựng gồm việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây

dựng (nếu có), Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹthuật đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết để chuẩn bị đầu tư xâydựng

e Người quyết định đầu tư là cá nhân hoặc người đại diện theo pháp luật của cơ quan,

tổ chức, doanh nghiệp có thẩm quyền phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng

f Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu

vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt độngđầu tư xây dựng

g Tổng mức đầu tư xây dựng là toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng của dự án được xác

định phù hợp với thiết kế cơ sở và các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tưxây dựng Trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng thìviệc xác định sơ bộ tổng mức đầu tư theo thiết kế sơ bộ là cơ sở để ước tính chi phíđầu tư xây dựng

1.3 Các quy định hiện hành về nguồn gốc quyền sử dụng đất của dự án đầu tư

Theo quy định của pháp luật và tổng kết từ thực tế, nguồn gốc đất để thực hiện các dự

án nhà ở thương mại hiện nay có 4 loại:

- Nhà nước trực tiếp giao đất cho chủ đầu tư có thu tiền sử dụng đất hoặc cho chủđầu tư thuê trả tiền 1 lần/trả tiền hàng năm

- Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng từ tổ chức/cá nhân có quyền sử dụng đất

- Đất thuộc quyền sử dụng của bên/đối tác Góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào dựán

- Thuê/thuê lại từ các tổ chức có quyền sử dụng đất

1.3.1 Đất được nhà nước trực tiếp giao/cho thuê

Theo quy định của Luật Đất đai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đế bán hoặc kết hợp bán

và cho thuê thuộc đối tượng giao đất có thu tiền sử dụng đất ( Điều 55); dự án đầu tưxây dựng nhà ở cho thuê thuộc đối tượng cho thuê đất thu tiền hàng năm hoặc 1 lần( Điều 56)

Đất thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thông qua hình thức đấu giáquyền sử dụng đất Tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt thì đất thực hiện dự ánđầu tư xây dựng nhà ở thương mại có thể được giao/cho thuê không qua đấu giá quyền

sử dụng đất ( Điều 118)

a Giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá

Dự án xây dựng nhà ở thương mại thuộc đối tượng bắt buộc phải thông qua đấu giáquyền sử dụng đất

Điều kiện để tổ chức đấu giá như sau ( Điều 119):

+ Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt

+ Đất đã thực hiện giải phóng mặt bằng

+ Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được phê duyệt

Bên cạnh đó đơn vị tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện + Thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất

+ Đảm bảo điều kiện về năng lực tài chính theo Điều 14-Nghị định 43/2014/NĐ-CP( vốn tự có >20% tổng mức đối với dự án sử dụng đất < 20ha; vốn tự có < 20% tổngmức đối với dự án sử dụng đất > 20ha); thực hiện ký quỹ 1-3% vốn đầu tư của dự án(Điều 42 - Luật Đầu tư) ; không vi phạm Luật Đất đai

Sau khi thực hiện đấu giá, đơn vị trúng đấu giá sẽ nhận được Quyết định công nhận kếtquả trúng đấu giá bao gồm các nội dung sau:

+Vị trí, diện tích, mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sảngắn liền với thửa đất (nếu có);

+Tên, địa chỉ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất(nếu có); phương thức, địa điểm, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá;

+Đơn vị thực hiện ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trúng đấu giá;

Sau 5 ngày kể từ ngày có Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, cơ quan Thuế

có trách nhiệm ra Thông báo nộp tiền gửi đến đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất.Trong đó có quy định rõ thời hạn nộp tiền như sau:

+ Dự án được giao đất có thu tiền sử dụng đất: (Điều 14- Nghị định 45) Trong thờihạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp50% tiền sử dụng đất theo Thông báo Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụngđất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo

+ Dự án thuộc đối tượng thuê đất ( Điều 24 – Nghị định 46)

Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm, tiền thuê nộp mỗi năm 2 kỳ:

Kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng

10 hàng năm

Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước một lần cho cả thời gian thuê: Trong thờihạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế,người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo Thông báo Trong thời hạn 60 ngàytiếp theo, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước còn lại theo Thôngbáo

Như vậy, trong vòng 65 ngày kể từ ngày có Quyết định công nhận trúng đấu giá quyền

sử dụng đất thì chủ đầu tư phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền 1 lần.Chủ đầu tư không có nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vì điều kiện đểđấu giá là đất đã giải phóng mặt bằng.Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộctrách nhiệm của Tổ chức phát triển quỹ đất ( Điều 68 – Luật Đất Đai) Số tiền này sẽđược ngân sách hoàn trả cho Tổ chức phát triển quỹ đất theo pháp luật về ngân sáchnhà nước

b Giao đất/cho thuê đất không thông qua đấu giá

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được giao đất/cho thuê đất không thông quađấu giá trong một số trường hợp đặc biệt sau đây:

+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định mà không có ngườitham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá

+ Đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành

Như vậy, đất giao/cho thuê không qua đấu giá nhưng phải trong điều kiện đã tổ chứcđấu giá không thành, nghĩa là đất phải thỏa mãn điều kiện tổ chức đấu giá ( đất đãđược giải phóng mặt bằng) Khi nhà đầu tư được giao đất/cho thuê đất thì phải nộptiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương tự như trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụngđất Giá đất trong trường hợp này được xác định theo Giá đất cụ thể Trong vòng 65ngày kể từ khi có Quyết định phê duyệt giá đất, chủ đầu tư dự án sử dụng đất phải nộptoàn bộ tiền sử dụng đất / tiền thuê đất trả tiền 1 lần Chủ đầu tư không có nhiệm vụthực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộctrách nhiệm của Tổ chức phát triển quỹ đất ( Điều 68 – Luật Đất Đai) Số tiền này sẽđược ngân sách hoàn trả cho Tổ chức phát triển quỹ đất theo pháp luật về ngân sách

1.3.2 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai, tổ chức/cá nhân được giao đất hoặc đất thuê trả tiền 1lần mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( Điều 167) Việc chuyển nhượngquyền sử dụng đất giữa các tổ chức/cá nhân thông qua Hợp đồng chuyển nhượng (phảichứng thực, trừ trường hợp một bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất độngsản) Chi phí mà chủ đầu tư dự án ( bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phảitrả cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phụ thuộc thỏa thuận giữa 2 bên hoặctheo quy định của pháp luật ( đối với đất có nguồn gốc tiền từ ngân sách), được ghi rõtrong các điều khoản hợp đồng về giá trị chuyển nhượng, điều kiện thanh toán … Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất cóquy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khinhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 128)

Đối với đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng khi chuyển nhượng thì nhà đầu tư nhậnchuyển nhượng thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủtục chuyển đổi mục đích sử dụng đất (Điều 69 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP).Thời hạn

sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng thời hạn sử dụng loại đất sauchuyển đổi

1.3.3 Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai, tổ chức/cá nhân được giao hoặc đất thuê trả tiền 1 lầnmới được góp vốn bằng quyền sử dụng đất ( Điều 167) Việc góp vốn bằng quyền sử

Đối với đất nhận góp vốn không phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thờihạn sử dụng đất khi nhận góp vốn đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sửdụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi góp vốn Giá trị quyền sử dụng đấtgóp vào dự án được xác định thông qua các tổ chức tư vấn định giá đất

Đối với đất nhận góp vốn sau đó phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thìkhoản chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất này chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước.Với dự án xây dựng nhà ở thương mại, khoản tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đấtnày là khá lớn Sau khi hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhànước thì dự án mới được cấp phép xây dựng

1.3.4 Đất thuê/thuê lại từ tổ chức/cá nhân được nhà nước giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai, tổ chức/cá nhân được giao hoặc đất thuê trả tiền 1 lần,trả tiền hàng năm đều có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Việc chothuê, thuê lại quyền sử dụng đất giữa các tổ chức/cá nhân thông qua Hợp đồng chothuê Hình thức thuê quyền sử dụng đất để đầu tư nhà ở thương mại chỉ áp dụng vớitrường hợp xây nhà cho thuê Chi phí mà chủ đầu tư dự án ( bên đi thuê quyền sử dụngđất) phải trả cho bên cho thuê quyền sử dụng đất phụ thuộc thỏa thuận giữa 2 bên hoặctheo quy định của pháp luật ( đối với đất có nguồn gốc tiền từ ngân sách), được ghi rõtrong các điều khoản hợp đồng về giá trị chuyển nhượng, điều kiện thanh toán … Tiềnthuê đất có thể được trả một lần hoặc trả hàng năm

1.4 Các quy định hiện hành về xác định tổng mức đầu tư cho dự án

Hiện nay, nội dung Tổng mức đầu tư xây dựng được quy định tại Luật Xây dựng số50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25 tháng 3 năm

2015 về Quản lý chi phí xây dựng Theo đó Tổng mức đầu tư xây dựng công trìnhgồm các thành phần chi phí:

TMĐT = G GPMB + G XD + G TB + G QLDA +G TV + G KHÁC + G DP

G GPMB : Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

G XD : Chi phí xây dựng

G TB : Chi phí thiết bị

G TV : Chi phí tư vấn

G KHÁC : Chi phí khác

G DP : Chi phí dự phòng

Chi phí quyền sử dụng đất hiện nay chưa được quy định cụ thể trong tổng mức đầu tư

dự án nhà ở thương mại Tùy theo từng trường hợp mà các đơn vị lập dự án tính chiphí sử dụng đất thành một khoản mục riêng hoặc được tính toán trong mục Chi phíbồi thường, hỗ trợ, tái định cư của tổng mức đầu tư

Theo quy định tại Khoản 4a Điều 4.Nghị định 32/2015/NĐ-CP, “Chi phí bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sảngắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗtrợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả

cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liênquan khác.”

Chính vì quy định chưa rõ ràng như trên đã dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau của cácđơn vị lập tổng mức đầu tư, không phù hợp với các trường hợp dự án có nguồn gốc đất

từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giao đất thu tiền sử dụng một lần

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Từ việc hệ thống hóa các quy định hiện hành về đất đai và tổng mức đầu tư dự án ởChương 1 đã cho thấy quy định pháp luật liên quan đến việc xác định tổng mức đầu

tư còn những điểm chưa đủ rõ, đặc biệt trong quy định về chi phí sử dụng đất của

dự án tính vào tổng mức đầu tư, dẫn đến những cách hiểu khác nhau gây khó khăncho việc vận dụng trên thực tế của các chủ đầu tư dự án, tư vấn lập dự án và các cơquan thẩm định, thẩm tra tổng mức đầu tư Không chỉ với các dự án thuộc phạm vibắt buộc áp dụng các quy định nhà nước về quản lý chi phí, kể cả những dự án sửdụng các nguồn vốn khác không bắt buộc áp dụng thì các chủ đầu tư cũng gặp khókhăn do cách hiểu không thống nhất khi đưa dự án đi thẩm định cấp phép đầu tư Vìtheo quy định của Luật Đất đai thì dự án nhà ở thương mại thuộc đối tượng phảiđấu giá quyền sử dụng đất, trước khi đấu giá phải là đất đã giải phóng mặt bằng do

đó chủ đầu tư không phải thực hiện công việc giải phóng mặt bằng mà chỉ phải nộptiền sử dụng đất, tiền thuê đất rồi mới được cấp phép xây dựng công trình Số tiềnchi phí cho quyền sử dụng đất này thường lớn hơn nhiều so với chi phí bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư Nhiều đơn vị cố tình tận dụng kẽ hở trong việc quy định chưa rõ

ràng để lách luật, không đưa chi phí sử dụng đất vào tổng mức đầu tư mà chỉ tínhchi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc có tính chi phí sử dụng đất vào tổngmức đầu tư nhưng chỉ tính giá trị phân bổ trong thời gian xây dựng, còn lại đưasang chi phí vận hành (dù trường hợp đó là đất giao thu tiền một lần) để giảm giátrị tổng mức, lách các quy định về loại dự án, cấp thẩm định dự án, điều kiện vềvốn chủ sở hữu

Hiện nay rất nhiều tổng công ty, công ty nhà được đang thực hiện các dự án đầu tưphát triển nhà, đầu tư nhà ở thương mại sử dụng nguồn vốn nhà nước để đầu tư như:-Tổng công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) – Công ty TNHH một thànhviên nhà nước

-Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị ( HUD) – Công ty TNHH một thành viênnhà nước

-Công ty TNHH đầu tư phát triển nhà và hạ tầng – Vinacomin ( Vinacomin Land) –

Do đó các dự án này bắt buộc phải áp dụng các quy định của pháp luật về quản lýchi phí đầu tư xây dựng công trình trong đó có việc xác định tổng mức đầu tư theođúng quy định Đề tài đã khảo sát một số dự án của các đơn vị trên trong phần thựctrạng về xác định chi phí quyền sử dụng đất trong tổng mức đầu tư.

Đất của dự án thực tế có thể hỗn hợp từ nhiều nguồn gốc, có diện tích được nhànước trực tiếp giao, có diện tích chủ đầu tư mua lại quyền sử dụng đất của tổ chứckhác, có diện tích thuê do đó phần chi phí cho việc sử dụng đất có thể bao gồmnhiều thành phần Để đơn giản, đề tài chỉ khảo sát các dự án đất có 1 nguồn gốc đềxem xét việc tính toán chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí quyền sửdụng đất trong tổng mức đầu tư

Hiện nay trên thực tế đang tồn tại nhiều cách tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư và chi phí quyền sử dụng đất vào tổng mức đầu tư như sau:

2.1 Tổng mức đầu tư tính toàn bộ Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không tính chi phí quyền sử dụng đất

Đây là cách tính, cách hiểu tương đối phổ biến của người lập tổng mức đầu tư trongthực tế Theo quy định về các thành phần chi phí trong tổng mức đầu tư, Chi phí bồithường, hỗ trợ, tái định cư là một trong bảy thành phần chính của tổng mức, người đọcvăn bản không kỹ hoặc nắm không chắc về trình tự thủ tục đất đai thường bỏ quakhoản mục chi phí quyền sử dụng đất dù trên thực tế dự án nhà ở thương mại đây làmột khoản thực chi rất lớn

Chỉ trong trường hợp dự án được giao đất không thu tiền sử dụng đất thì trong tổngmức đầu tư mới ghi toàn bộ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và không tính chiphí quyền sử dụng đất Còn lại trong mọi trường hợp khác đối với dự án nhà ởthương mại cách tính này là không chính xác

VD: Tổng mức đầu tư dự án nhà chung cư A – Cầm Thủy – TP Cẩm Phả - QuảngNinh do Vinacominland làm chủ đầu tư, sử dụng nguồn vốn đầu tư phát triển củadoanh nghiệp