Dự án phòng tập gym

Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Phần 1: TỔNG QUAN DỰ ÁN Giới thiệu dự án Tên dự án: Phòng tập thể dục thẩm mỹ HOÀN MỸ Chủ đầu tư : Công ty TNHH Hoàn Mỹ Địa điểm: Lê Quang Sung, quận 5, TP HCM Tổng vốn đầu tư: 436.830.000 đồng Dự án phòng tập thể dục Hoàn Mỹ thức xây dựng vào 5/2011 dự kiến vào sử dụng vào tháng 1/2012 Thời gian hoạt động dự án năm Giới thiệu chủ đầu tư Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Dự án đầu tư xây dựng công ty TNHH HOÀN MỸ Ngày 01 tháng 08 năm 2011, Sở Kế Hoạch Đầu tư TP HCM cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0011223344 cho phép đầu tư xây dựng Phòng tập thể dục thẩm mỹ HOÀN MỸ Mục đích lập dự án Việc đầu tư xây dựng Phòng tập thể dục thẩm mỹ HOÀN MỸ nhằm mục đích:  Kinh doanh phòng tập thể dục thẩm mỹ cho đối tượng phụ nữ địa bàn quận nơi lân cận  Nhằm tạo không gian giúp cho chị em phụ nữ tập thể dục, làm đẹp tăng cường sức khỏe Sự cần thiết phải đầu tư Dự án thực khu vực Chợ Lớn, quận Đây nơi tập trung sinh sống chủ yếu cộng đồng người Hoa Đa số người Hoa sinh sống từ lâu chủ yếu họ tiểu thương chợ đầu mối : chợ Bình Tây, chợ Kim Biên… Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ xây dựng cách khu vực chợ 100m nên thích hợp cho thương nhân có thời gian đến với phòng tập Do sống ngày phát triển nhu cầu làm đẹp chị em phụ nữ ngày tăng cao Trong quận có trung tâm thể dục thẩm mỹ công viên tập thể dục dành cho nữ Vì dự án mở thu hút nhiều khách hàng quận Phần II: KHUNG PHÂN TÍCH, BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI CỦA DỰ ÁN Phân tích thị trường: Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Thứ nhất: Nghiên cứu cầu thị trường  Nhu cầu số lượng Hiện số lượng phụ nữ có nhu cầu thể dục thẩm mỹ cao Đặc biệt phụ nữ độ tuổi trung niên với mong muốn tìm lại cho trẻ trung vóc dáng cân đối Dự án phòng tập Hoàn Mỹ đường Lê Quang Sung, cách Chợ Lớn khoảng 100m thích hợp cho phụ nữ làm buôn bán kinh doanh chợ tranh thủ thời gian tới phòng tập để chăm sóc sức khỏe  Nhu cầu chất lượng: Yếu tố chất lượng quan trọng ngày quan tâm nhiều khách hàng Yếu tố chất lượng phòng tập thể dục thẩm mỹ lực giáo viên hướng dẫn Năng lực giáo viên ảnh hưởng lớn hiệu tập luyện học viên Vì phòng tập chủ trương mời giáo viên trẻ, có tố chất tốt để đáp ứng yêu cầu tập luyện học viên Một yếu tố chất lượng khác yếu tố an toàn tập luyện khách hàng quan tâm hàng đầu Chính mà dự án định nhập máy móc trợ giúp cho việc luyện tập từ nước với chất lượng cao Ngoài học viên đến với phòng tập hướng dẫn tận tình giáo viên, máy tập luôn đáp ứng đầy đủ cho học viên Thứ hai: Nghiên cứu cung thị trường  Hiện quận có phòng tập thể dục thẩm mỹ dành cho nữ  Phòng tập thể dục thẩm mỹ HOÀN MỸ phục vụ khoảng 180 học viên ngày chia làm suất, suất khoảng 30 học viên Phòng tập thể dục thẩm mỹ HOÀN MỸ có số điểm mạnh so với trung tâm thể dục thẩm mỹ khu vực quận như: Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” + Các máy móc tập luyện nhập nước đảm bảo chất lượng theo quy định nhà nước + Giáo viên tận tình hướng dẫn cho học viên Ngoài học viên đăng ký giáo viên hướng dẫn mà yêu thích + Số lượng máy tập đầy đủ, đa dạng + Có phòng tập gym miễn phí cho tất học viên vào ngày tuần + Đặc biệt, tuần học viên xông miễn phí lần với hai hình thức xông ướt xông khô Thứ ba: Phân khúc thị trường  Tập trung thu hút khách hàng nữ tuổi trung niên  Phòng tập chủ yếu phục vụ cho đối tượng khách hàng quận  Các yếu tố ảnh hưởng đến lượng khách hàng đến với trung tâm thể dục thẩm mỹ: chủ yếu chất lượng phục vụ, công suất phục vụ, giá cho buổi tập luyện kết đạt sau thời gian tập luyện học viên Thứ tư: Tiếp thị khuyến thị  Xác định khách hàng tiềm năng: Dự án chủ yếu hướng tới đối tượng phụ nữ độ tuổi 30-50 đối tượng khách hàng có việc làm ổn định, có gia đình thu nhập Những khách hàng thường bận rộn với công việc thời gian tập thể dục nhà nên họ đến với trung tâm để cải thiện ngoại hình sức khỏe Các đối tượng thướng quan tâm đế giá tập luyện mà thường quan tâm đến chất lượng cách phục vụ chủ yếu Khách hàng không thường xuyên: khách hàng nữ độ tuổi 20-30 Các khách hàng lại thường quan tâm giá chất lượng việc phục vụ Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ”  Các hình thức giới thiệu: Dự án giới thiệu hình ảnh phòng tập cách tạo tờ rơi quảng cáo phát cho học viên đến với phòng tập, sau học viên giới thiệu cho người quen mà họ biết Đây cách quảng cáo phòng tập có chi phí thấp hiệu lại cao người giới thiệu thuyết phục hiệu tập luyện từ người giới thiệu Thứ năm: Khả cạnh tranh dự án Trên địa bán quận phòng tập thể dục thẩm mỹ dành cho nữ Một vài trung tâm Hùng Vương Plaza: cung cấp môn thể thao có yoga dành cho nữ giới Câu lạc Thể dục Thể thao Tinh Võ ( 756 Nguyễn Trãi, phường 11) : Được quận đầu tư xây dựng khánh thành đưa vào sử dụng tháng năm 2003, gồm công trình phục vụ môn : cầu lông, bóng rổ, bóng chuyền, bóng bàn, thể dục - thể hình nam, thể dục thẩm mỹ - massage nữ, thể dục nhịp điệu, thể dục nghệ thuật, khiêu vũ môn võ thuật Trung tâm Thể dục Thể thao quận - 01 Lão Tử - phường 11 quận 5, Câu lạc Thể dục Thể thao Lệ Chí… Các trung tâm có nhiều hoạt động thể dục thề thao chủ yếu dành chon nam môn thể thao dành cho nữ Chi phí cho buổi tập thường cao so với phòng tập Hoàn Mỹ Điển học phí cho lớp học aerobics la 250.000 đồng / tháng ,yoga khoảng 320.000 đồng/ tháng, belly dance 450.000 đồng/ tháng phòng tập Hoàn Mỹ 200.000đồng / tháng aerobics , 300.000 đồng/ tháng yoga, 400.000 đồng/ tháng belly dance Ngoài chất lượng phục vụ Hoàn Mỹ tốt thường xuyên có chương trình khuyến khách hàng thành viên thân thiết phòng tập Các máy móc tập luyện đại an toàn Ngoài đội ngũ giáo viên hướng dẫn tận tình, chuyên nghiệp Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Cơ sở pháp lý Văn số 0113/UBND-VP ngày 5/6/2011 UBND TPHCM việc đồng ý cho Trung tâm thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ đăng kí kinh doanh Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0011223344 Phân tích kỹ thuật a Mô tả sơ lược cách bố trí phòng tập Phòng tập dự kiến đặt đường Lê Quan Sung, Quận 5, TP Hồ Chí Minh Diện tích phòng tập 150m2 Gồm: tầng hầm,1 trệt, 3lầu  Khu vực tầng hầm: Khu vực để xe o Diện tích: 150 m2 o Rộng rãi o Gồm:  Khu vực dành cho xe tay ga chiếm 60% diện tích  Khu vực dành cho xe máy, xe đạp chiếm 40% diện tích  Có khu vực giữ đồ mũ bảo hiểm cho học viên  Tầng : Khu vực sảnh, quầy hàng, phòng ghi danh quản lý o Phòng ghi danh, kiêm phòng quản lý: 30m2 o Quầy bán đồ tập, dụng cụ thể thao: gồm đồ tập, dụng cụ thể thao phục vụ cho môn tập trung tâm: đồ tập, vớ, giầy mũ …tạ tay đủ trọng lượng, thảm tập, gậy ngắn, dài… Các dụng thể thao khác: loại bóng, cầu lông, vòng lắc… o Quầy bán nước:  Sạch sẽ, rộng rãi, phục vụ loại nước giải khát có sẵn, café, pha chế sinh tố, nước trái cây…  Có bàn ghế, chỗ ngồi cho khách hàng  Có bảng hướng dẫn ăn uống phù hợp với sức khỏe, không làm ảnh hưởng đến trình tập luyện học viên Nhà vệ sinh Lầu 1: Gồm : o Phòng tập Yoga: có lắp đặt gương lớn, sàn gỗ, tường cách âm để o  đảm bảo không gian thật yên tĩnh Trang bị đầu DVD loa với âm nhẹ nhàng, không lớn Có thêm kệ để đồ kệ để sách hướng dẫn tập yoga cho học viên Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” o Phòng tập Gym: trang bị máy tập miễn phí cho học viên, có người hướng dẫn tư vấn sử dụng Trang bị dàn loa để có âm tốt Có kệ để đồ cho học viên o Nhà vệ sinh, phòng thay đồ riêng  Lầu 2: Gồm o Phòng tập Aerobics: sàn gỗ rộng rãi, trải thảm, tường cách âm, có lắp đặt gương lớn, quạt máy, đầu DVD dàn loa với âm thật tốt Có dãy ghế ngồi nghỉ mệt, kệ để đồ, kệ sách báo hướng dẫn tập o Phòng tập Belly dance: Cách trang bị trí giống phòng tập Aerobics o Nhà vệ sinh phòng thay đồ  Lầu 3: Gồm Phòng xông ướt: sàn, tường gỗ cách nhiệt tốt Trang bị máy xông hơi, dãy ghế dài Phòng thay đồ riêng Phòng xông khô: Trang bị máy xông hơi, ghế Phòng thay đồ b Chi phí đầu tư Chi phí mua sắm thiết bị: Dụng cụ phòng Phòng Phòng gym Phòng xông Phòng tập tập Xe đạp tập B16l Máy chạy điện Máy chạy Máy tập bụng Ghế lắc giảm eo Máy tập tổng hợp Máy xông ướt Máy xông khô Đầu DVD Dàn loa Tạ tay bọc nhựa Thảm tập đơn Trang thiết bị khác Gương lớn Quạt máy Tổng Tổng chi phí đầu tư ban đầu dự kiến Số lượng 2 1 1 4 100 150 Gía thành 3,150,000 8,950,000 1,350,000 520,000 4,750,000 4,350,000 16,000,000 8,400,000 1,330,000 3,000,000 10,000 30,000 30 4,000,000 300,000 Thành tiền 6,300,000 8,950,000 2,700,000 1,560,000 4,750,000 4,350,000 16,000,000 8,400,000 5,320,000 12,000,000 1,000,000 4,500,000 20,000,000 32,000,000 9,000,000 136,830,000 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Đặt cọc thuê mặt Chi phí sửa chữa Chi phí lắp đặt sở vật chất Đầu tư máy móc thiết bị Tổng 200,000,000 50000000 50000000 136,830,000 436,830,000 Tiền thuê mặt 40 triệu/tháng, đặt cọc thuê tháng Phân tích nguồn nhân lực a Tổ chức nhân + Giám đốc + Giáo viên dạy chính: người + Nhân viên bán hàng: nhân viên bán nước, nhân viên bán quầy hàng + bảo vệ nhân viên giữ xe + nhân viên vệ sinh b Cấu trúc phân bổ công việc theo trình tự Mã số công Công việc cấp Công việc cấp Mô tả việc V1 V2 Khảo sát mặt Tìm mặt phù hợp, khảo sát giá Lập dự toán ngân sách giải ngân V2-1 Lập dự toán ngân sách V2-2 Giải ngân V3 Thuê V4 Thiết kế, Sửa chữa V4-1 Làm hợp đồng thuê nhà Sửa chữa lại nhà Lắp đặt sở vật chất Lắp đặt, quạt máy, gương V4-2 phòng tập lớn, trang thiết bị cho phòng tập, phòng Gym hai phòng xông V4-3 Xây dựng quầy bán Quầy bán hàng nước Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” hàng quầy bán đồ tập, dụng cụ thể thao V5 Giám sát tiến độ, kiểm tra chất lượng V6 Tuyển dụng nhân viên V6-1 Tuyên dụng giáo viên Gồm: giáo viên dạy dạy nhảy aerobics, giáo viên Yoga, giáo viên Belly Dance V6-2 Tuyển dụng nhân viên, Gồm: nhân viên bán bảo vệ người giữ xe hàng, nhân viên vệ sinh,1 bảo vệ người giữ xe V7 Tổ chức khai trương Khuyến mãi: 10 học viên đăng ký miễn phí học phí tháng V8 Triển khai kinh doanh V8-1 Marketting Quảng cáo, Pr, phát tờ rơi giới thiệu… Nhận học viên V8-2 Kinh doanh dịch vụ V8-3 Nước giải khát, đồ tập dụng cụ thể dục thể thao c Kế hoạch tuyển dụng Kế hoạch tuyển dụng nhân viên sau: • giáo viên đứng lớp • Nhân viên dịch vụ: người • Nhân viên giữ xe:1 người Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” • Bảo vệ: người Điều kiện: - Giáo viên đứng lớp: • Nữ, ngoại hình từ 20 – 35 tuổi • Có cấp liên quan đến chuyên môn • Kinh nghiệm năm - Nhân viên dịch vụ : • Nữ, từ 18 – 35 tuổi Nhanh nhẹn, chăm chỉ, thật - Nhân viên vệ sinh: - Nhân viên giữ xe, bảo vệ: • Yêu cầu: Thật thà, cần thận, nhanh nhẹn, chăm chỉ, nhiệt tình, ham học • Thời gian làm việc: Theo ca hỏi d Xây dựng chế  Cơ chế đánh giá Thực báo cáo định kỳ Thu thập thông tin, khảo sát ý kiến học viên thái độ làm việc, cách quản lý giáo viên, nhân viên phòng tập  Cơ chế khuyến khích Hỗ trợ công tác phí, phí làm thêm giờ…cho thành viên Khen thưởng, tuyên dương nhân viên hoàn thành công việc tốt  Cơ chế giảm xung đột Phân chia công việc trách nhiệm rõ ràng Tạo không khí thoải mái, thân thiện công việc e Bảng tính kế hoạch trả lương ĐVT: triệu đồng Nhân viên Giáo viên Nhân viên vệ sinh Nhân viên bán quầy nước Số lượng Lương/năm 42 18 24 10 Tổng 252 18 24 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Nhân viên bán quầy đồ tập Bảo vệ, nhân viên giữ xe 24 24 24 24 Phân tích tài Dự án bắt đầu xây dựng 1/5/2011 Dự kiến bắt đầu vào hoạt động 1/1/ 2012 Dự án hoạt động năm Bảng thông số: Chỉ tiêu Đặt cọc tiền thuê nhà Thuê nhà Tăng tiền thuê nhà Sửa chữa Đầu tư máy móc thiết bị Đời sống kinh tế Số năm hoạt động dự án Số ngày hoạt động năm Số lượng học viên Số lượng học viên/suất/lớp Số suất/ngày Tổng số lượng học viên Số lớp Số lượng học viên tăng so với năm Giá trị 200 480 5% 50 136.83 360 100% 30 180 trước Học phí Aerobics Yoga Belly dance HP tăng so với năm trước Lao động Giáo viên Nhân viên vệ sinh Nhân viên bán quầy nước Nhân viên bán quầy đồ tập Nhân viên giữ xe Tỷ lệ tăng lương thực Bán nước uống Bán đồ tập Thu tiền gửi xe Đơn vị triệu đồng triệu đồng/năm /năm triệu đồng triệu đồng năm năm ngày học viên suất người lớp 0% 0.2 triệu/tháng 0.3 triệu/tháng 0.4 triệu/tháng 10% 1 10% 120 120 42 11 người người người người người /năm triệu/năm triệu/năm triệu/năm Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Tăng theo số lượng học viên Chi phí lắp đặt Chi phí bảo trì Chi phí quảng cáo Điện nước 50 80 50 60 triệu đồng triệu đồng/năm triệu đồng/năm triệu đồng/năm doanh thu bán Chi phí bán nước uống 50% nước doanh thu bán đồ Chi phí bán đồ tập Chi phí khác Vay NH Lãi vay danh nghĩa Lãi vay thực Số kỳ trả Phương thức trả gốc lãi Lạm phát Suất sinh lợi vốn chủ sở hữu danh 50% 20 40% 18% 2% nghĩa SSLCSH thực Số dư tiền mặt Thuế TNDN Tỷ lệ hao mòn 25% 8% 5% doanh thu 25% 15% tập triệu đồng/năm đầu tư ban đầu năm năm 16% năm Bảng phân bỏ chi phí đầu tư: Năm Phân bổ chi phí sửa chữa nhà Phân bổ chi phí lắp đặt 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100% 100% 180 180 60 60 100% 180 60 100% 180 60 Ước tính số lượng học viên: Năm Công suất Tổng số lượng học viên Số lượng học viên lớp 100% 180 60 12 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Doanh Thu: Năm Chỉ số lạm phát Chỉ số tăng học phí thực Học phí hàng năm 1.16 1.35 1.56 1.81 2.10 1.10 13.78 1.21 17.58 1.33 22.44 1.46 28.63 1717.8 1.61 36.53 Doanh thu từ học phí Doanh thu từ bán 826.85 hàng 327.12 1153.9 Tổng doanh thu 1055.06 1346.25 379.46 440.17 2191.94 510.60 592.30 1434.52 1786.43 2228.42 2784.23 Chi phí: Năm Chi phí bán hàng Chi phí lắp đặt Chi phí bảo trì Chi phí quảng cáo Điện nước Chi phí khác Tiền thuê nhà Chi phí sửa chữa nhà Khấu hao Tiền lương Tổng chi phí 163.56 189.73 220.09 255.30 296.15 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 92.80 107.65 124.87 144.85 168.03 58.00 67.28 78.04 90.53 105.02 69.60 80.74 93.65 108.64 126.02 23.20 26.91 31.22 36.21 42.01 480.00 504.00 528.00 552.00 576.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 20.52 20.52 20.52 20.52 20.52 38.92 49.66 63.37 80.85 103.17 1308.9 966.60 1066.49 1179.76 1456.91 Lương nhân viên: Năm Chỉ số lạm phát Chỉ số tăng lương thực Tiền lương nhân viên Tiền lương giáo viên Tổng tiền lương NV&GV 1.16 1.10 12.12 26.80 1.35 1.21 15.47 34.19 1.56 1.33 19.74 43.63 1.81 1.46 25.18 55.67 2.10 1.61 32.13 71.04 38.92 49.66 63.37 80.85 103.17 13 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Lịch Khấu Hao Năm Giá trị tài sản đầu kỳ Khấu hao kỳ Khấu hao tích luỹ Giá trị tài sản cuối 136.83 20.52 20.52 116.31 20.52 41.05 95.78 20.52 61.57 75.26 20.52 82.10 54.73 20.52 102.62 116.31 95.78 75.26 54.73 34.21 136.8 kỳ Lịch vay trả nợ Năm Nợ đầu kỳ Lãi phát sinh kỳ Trả nợ : Tổng Trong đó: * Trả nợ gốc 170.73 30.73 54.60 146.87 26.44 54.60 118.71 21.37 54.60 85.48 15.39 54.60 46.27 8.33 54.60 23.86 28.16 33.23 39.21 46.27 30.73 26.44 21.37 15.39 8.33 * Trả lãi 170.7 Nợ cuối kỳ 146.87 118.71 85.48 46.27 0.00 Báo cáo thu nhập dự trù: Năm Tổng doanh thu Tổng chi phí(gồm khấu hao) Thu nhập ròng lãi vay trước 1153.97 1434.52 1786.43 2228.42 2784.23 966.60 1066.49 1179.76 1308.91 1456.91 thuế (EBIT) (-) Trả lãi vay Thu nhập ròng trước thuế 187.37 368.03 606.66 919.51 1327.32 30.73 26.44 21.37 15.39 8.33 (EBT) Thuế TNDN (25%) 156.63 341.59 585.30 904.12 1318.99 39.16 85.40 146.32 226.03 329.75 14 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Thu nhập ròng sau thuế (EAT) 117.48 15 256.19 438.97 678.09 989.24 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) Năm LƯU NGÂN VÀO Tổng doanh thu Giá trị lý Tiền đặt cọc Tổng ngân lưu vào NGÂN RA Đầu 1153.97 1434.52 1786.43 2228.42 2784.23 0.00 34.21 200.00 1153.97 1434.52 1786.43 2228.42 2784.23 234.21 966.60 1066.49 1179.76 1308.91 1456.91 0.00 57.70 14.03 17.60 22.10 27.79 -139.21 1024.30 1080.52 1197.36 1331.01 1484.71 -139.21 129.67 354.00 589.07 897.41 1299.53 373.42 39.16 85.40 146.32 226.03 329.75 0.00 90.51 268.60 442.74 671.38 969.78 373.42 -246.32 22.28 465.02 1136.40 2106.18 2479.60 -0.60 -0.60 -18.12 85.48 256.10 341.58 25.02% 46.27 256.10 302.37 15.30% LƯU tư máy móc Tiền đặt cọc Tổng chi phí Số dư tiền mặt Tổng ngân lưu 136.83 Ngân lưu ròng 336.83 trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng 336.83 sau thuế Ngân lưu ròng 336.83 tích lũy Thời gian hoàn 336.83 200.00 - - vốn chiết khấu năm tháng ngày Hệ số sử dụng vốn bình quân WACCbq Năm D E E+D D/(E+D) 170.73 256.10 426.83 40.00% 146.87 256.10 402.97 36.45% 16 118.71 256.10 374.81 31.67% Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” E/(E+D) WACC danh nghĩa 60.00% 22.20% 22.92 WACC bqdn % 63.55% 22.45% WACC bqdn NPV dn (TIPV) 0.229 900.831 @WACCdn IRR Nhận xét: 79.74% 68.33% 22.78% 74.98% 23.25% 84.70% 23.93% Ta thấy NPV= 900.831 triệu đồng>  Dự án khả thi nhiên để tiến hành đầu tư công ty cần phải đầu tư nghiên cứu phân khúc thị trường tương tự mà chủ đầu tư khác thực nhằm đưa chiến lược Marketing, định mức học phí cho phòng tập có mức giá cạnh tranh hiệu sử dụng tốt Khi dự án mà thị trường có nhiều nhà đầu tư giá sản phẩm có xu hướng giảm xuống, từ ảnh hưởng đến doanh thu dự án IRR=79.74% lớn nhiều so với RD Do ta hoàn toàn tin tưởng tính khả thi dự án Hệ số B/C Năm Bt Ct Hệ số chiết khấu với WACC bq PV(Bt) 1153.9 ∑ 336.8 1024.3 1434.52 1786.43 2228.42 2784.23 1331.0 1484.7 1.00 0.81 938.78 0.66 949.40 0.54 961.83 0.44 976.07 0.36 992.11 4818.20 833.29 715.11 644.67 583.00 529.05 3641.96 1080.52 1197.36 1 336.8 PV(Ct) 17 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” B/C thường B/C sửa đổi 1.32 4.49 1513.07 Nhận xét: Cứ đồng chi phí bỏ ta thu 4.49 đồng lợi ích, chứng tỏ dự án sinh lợi tốt Hệ số đảm bảo khả trả nợ DSCRbq Năm Ngân lưu ròng sau 336.8 thuế Trả nợ: Tổng nợ gốc 90.51 268.60 442.74 671.38 969.78 54.60 1.66 54.60 4.92 54.60 8.11 54.60 12.30 54.60 17.76 lãi DSCR danh nghĩa DSCRbq 8.95 DSCRbq=8.95 số an toàn Một dự án cho có khả trả nợ tốt DSCRbq từ 2-3, dự án lo lắng đến nợ vay Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư (EPV) Năm Ngân lưu ròng TIPV Ngân lưu vay trả nợ Ngân lưu ròng EPV Hệ số chiết khấu với re PV(NCF) EPV NPV(EPV) theo re IRR(EPV) 336.83 170.73 166.10 1.00 166.10 273.70 68% 90.51 -54.60 35.91 0.80 28.73 268.60 -54.60 214.01 0.64 136.96 442.74 -54.60 388.15 0.51 198.73 671.38 -54.60 616.78 0.41 252.63 969.78 -54.60 915.19 0.33 299.89 373.42 0.00 373.42 0.26 97.89 Nhận xét: Tương tự NPV,IRR theo quan điểm tổng đầu tư Dự án khả thi Như vậy: Về mặt hiệu tài chính, dự án vô khả thi Phân tích rủi ro Thứ nhất: Phân tích sai lệch nhu cầu thực thị trường Đây nói rủi ro lớn nhất, nguy hiểm dự án Thị trường thay đổi, phân tích nhu cầu thị trường sai lệch lớn so với nhu cầu thực ảnh hưởng lớn suất hoạt động dự án, từ ảnh hưởng tới doanh thu, 18 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” hiệu hoạt động dự án; chẳng hạn thời gian lập dự án có dự án phòng tập vừa triển khai mà ta trước được- có vị trí gần TTTD TM Hoàn Mỹ hẳn số lượng khách hàng mua dịch vụ nhỏ đáng kể so với ước tính dù ta có chiến lược hậu mãi, giảm chắn doanh thu thấp dự đoán… Công suất hoạt động dự án thay đổi ảnh hưởng đến NPV: Công suât 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 120% 125% 130% NPV -790.41 -696.53 -590.10 -469.72 -333.89 -181.00 -9.40 182.70 397.13 635.83 900.83 1194.24 1518.25 1875.14 2267.29819 2697.16732 3167.29523 Công suất hoạt động dự án thay đổi với suất sinh lợi vốn chủ sở hữu thay đổi ảnh hưởng đến NPV: 19 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” NPV V Công suât Suất sinh lợi (re) 25.0 900.831 20.0% 22.5% % 50% -845.028 -816.784 -790.41 55% -741.41 -718.201 -696.53 60% -623.6 -606.284 -590.1 65% -489.97 -479.517 -469.72 70% -338.795 -336.29 -333.89 75% -168.248 -174.9 -181 80% 23.5974 6.44911 -9.397 85% 238.77 209.648 182.697 90% 479.398 436.678 397.128 95% 747.71 689.618 635.831 100% 1046.03 970.635 900.831 105% 1376.8 1281.99 1194.24 110% 1742.54 1626.05 1518.25 115% 2145.89 2005.26 1875.14 120% 2589.57 2422.15 2267.3 125% 3076.41 2879.37 2697.17 130% 3609.36 3379.65 3167.3 27.5% 30.0% 32.5% 35.0% -765.75964 -742.70036 -721.11093 -700.88071 -676.26761 -657.31766 -639.57765 -622.95739 -574.97148 -560.81216 -547.55363 -535.1304 -460.54783 -451.94565 -443.87928 -436.31274 -331.59248 -329.40469 -327.32483 -325.35189 -186.62047 -191.80058 -196.59033 -201.02983 -24.066081 -37.669351 -50.305632 -62.063015 157.71717 134.52818 112.96956 92.897609 360.45653 326.40648 294.74575 265.26661 585.96004 539.65525 496.60359 456.52406 836.11648 776.03943 720.19395 668.21555 1112.8954 1037.3992 967.23785 901.95219 1418.3471 1325.6501 1239.5265 1159.4106 1754.6028 1642.7828 1538.9213 1442.3329 2123.8741 1990.8631 1867.3537 1752.5267 2528.4539 2372.0325 2226.8257 2091.8653 2970.7155 2788.5072 2619.409 2462.2872 Như vậy: công suất hoạt động dự án nhỏ 80% số đáng lo ngại, với mức công suất NPV ta âm, dự án thua lỗ Do vậy: khảo sát nghiên cứu thị trường cần xem xét kĩ lưỡng Thứ hai: Lạm phát thay đổi ảnh hưởng đến Ngân lưu (NPV), suất sinh lợi dự án (IRR) Đây loại rủi ro khó tránh được, có biện pháp tránh giảm loại rủi ro này, nhiên ta có hoàn toàn dự đoán được- ước lượng ảnh hưởng đến hiệu hoạt động dự án Lạm phát thay đổi ảnh hưởng đến lợi nhuận thực dự án Bên cạnh lạm phát cao- sản phẩm giá thị trường tăng cao ảnh hưởng đến khách hàng họ-những người phụ nữ có gia đình (phần lớn) “thắt lưng buộc bụng” tiết 20 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” kiệm… họ ngừng hoạt động TTTDTM để giảm bớt chi tiêu cho Gia đình … Thứ ba: Rủi ro tiền thuê đất Thường tiền thuê đất tăng sau kí lại hợp đồng chủ đầu tư thường bị ép giá người cho thuê đất Chủ đầu tư nên dự kiến tiền thuê, thời gian thuê đồng thời có biện pháp giải hiệu như: hình thức ràng buộc giấy tờ kí kết thời gian thuê, mức giá tăng… để không bị người cho thuê ép giá… Thứ tư: Rủi ro quản lý Thường chủ đầu tư thường thuê quản lý không trực tiếp quản lý Do người quản lý cần có lực, người đáng tin cậy, thân thiện, tạo mối quan hệ tốt với khách hàng… Thứ năm: rủi ro lãi suất Lãi suất nước năm gần liên tục biến động, rủi ro tránh khỏi, Lãi suất thay đổi ảnh hưởng đến Ngân lưu IRR củadự án: Lãi suất 10% 15% 18% 20% 25% 30% 35% 40% 45% NPV 900.83 996.45 935.53 900.83 878.42 824.83 774.49 727.16 682.61 640.66 21 IRR 40.77% 43.55% 41.80% 40.77% 40.10% 38.43% 36.81% 35.22% 33.67% 32.16% Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” 50% 55% 601.10 563.78 30.68% 29.23% Nhận xét: Nếu lãi suất lên cao RD>35% RD>IRR Do dự án không khả thi Lãi suất thay đổi ản hưởng đến khả toán lãi vay Khả toán lãi vay dự án (Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR) (Times interest earned Ratio): đo lường mức độ mà lợi nhuận phát sinh sử dụng vốn để đảm bảo trả lãi vay Nếu công ty yếu mặt này, chủ nợ đến gây sức ép lên công ty, chí dẫn tới phá sản công ty Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR :DSCR =NPV(TIPV)/ (Nợ gốc lãi) Nhận xét: nhìn vào bảng số liệu ta thấy, với mức lãi suất nhỏ 60% dự án đảm khả trả nợ dự án tốt (thông thường DSCR từ 2-3 tốt) 22 Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” Như vậy:nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm trước rủi ro này, dự án tốt với lãi suất thay đổi biên độ 10%-55% (lãi suất khó thay đổi biên độ này) Phân tích Swot dự án Cơ hội: Thách thức: O1 Nhu cầu thể dục, thể hình, làm đẹp người dân thành phố cao T1 Không thu hút học viên theo dự kiến O2 Khu vực quận công viên cho tập thể dục T2 Sẽ có đối thủ cạnh tranh sau Điểm mạnh: Kết hợp S - O Kết hợp S - T S1 Dự án nằm vị trí tốt, chưa có phòng tập khu vực Ngày thu hút nhiều học viên, mở rộng, đầu tư phòng tập Có chiến lược marketing, chương trình thu hút học viên S2 Các thiết bị mới, đại S3 Trình độ giáo viên tuyển dụng có chọn lọc cao Tạo điều kiện tốt cho học viên, giữ học viên lâu thu hut học viên thông qua học viên củ Điểm yếu: Kết hợp W - O W1 Phòng tập mở Cần phải marketing phòng tập để nhiều người biết đến W2 Không gian phòng tập tương đối nhỏ W3 Phòng tập nằm đường chiều nên khó khăn cho lại Cần có thiết kế tiết kiệm không gian, bố trí dụng cụ hợp lí 23 Tạo điểm nhấn thiết kế, chất lượng dạy, dịch vụ… để có nhiều học viên Kết hợp W - T Cần có nguồn quỹ dự phòng tính đến khả chịu lỗ hai năm đầu Phòng tập thua đối thủ cạnh tranh không gian phòng tập đối thủ lớn Do cần bố trí học hợp lí, số lượng học viên phù hợp, không nên chạy theo lợi nhuận Dự án “Phòng tập thể dục thẩm mỹ Hoàn Mỹ” 24