Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần tiên phong

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan chuyên đề: “Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong” này là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong chuyên đề là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2016 Tác giả Phạm Thị Thanh Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .1 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .5 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .5 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .6 LỜI CAM ĐOAN 1 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 6 LỜI CAM ĐOAN 1 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 4 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 2 6 33 5 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 34 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 34 2 .6 34 34 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 35 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 2 .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 64 35 2 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 4 6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 4 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 7 33 5 7 33 5 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 35 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 35 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 7 34 35 7 34 35 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 36 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 36 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36 7 64 36 7 64 36 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .7 34 7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 37 Sinh viên: Phạm Thị Thanh 3 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .37 35 .37 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 38 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .38 65 .38 Sinh viên: Phạm Thị Thanh 4 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐGBĐS : Định giá bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước TPBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong TMCP : Thương mại cổ phần TĐTSĐB : Thẩm định tài sản đảm bảo TĐ & QLRRTD : Thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng CVKH : Chuyên viên khách hàng CVTĐTS : Chuyên viên thẩm định tài sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI CAM ĐOAN .1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .1 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .1 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .2 LỜI CAM ĐOAN 1 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 6 2 LỜI CAM ĐOAN 1 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 6 .2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 6 .2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 6 .2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 6 .2 LỜI CAM ĐOAN 1 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 1 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 1 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 2 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 4 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 2 6 2 33 5 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 34 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 34 2 6 2 34 34 2 6 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 35 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 2 6 2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .2 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .2 64 35 2 6 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 6 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 2 6 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3 6 .3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3 6 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 6 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 3 6 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 4 6 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 6 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 4 7 .3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 7 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 7 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 4 7 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 7 .3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 5 7 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 7 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 5 7 3 33 5 7 3 33 5 7 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 35 7 .3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 35 7 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 7 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 35 7 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh 7 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 34 35 7 3 34 35 7 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 36 7 .3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 36 7 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36 7 .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 36 7 .3 64 36 7 3 64 36 7 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 7 3 34 7 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 37 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .3 4 3 4 3 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 37 4 35 37 4 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 38 4 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL 38 4 65 38 4 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .5 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .5 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .5 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .5 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .6 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .6 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .7 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến .7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .7 36 7 36 7 Sinh viên: Phạm Thị Thanh 8 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 39 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 39 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .39 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .39 37 .39 37 .39 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 40 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 40 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .40 Sinh viên: Phạm Thị Thanh Lớp: K15TCL .40 67 .40 67 .40 Sinh viên: Phạm Thị Thanh 9 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến LỜI MỞ ĐẦU 1 Sự cần thiết của đề tài Trong giai đoạn nền kinh tế đang hội nhập và không ngừng phát triển hiện nay, không thể không tính đến vai trò hoạt động tín dụng của các Ngân hang thương mại Các ngân hang đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường vốn, là bộ phận không thể thiếu của nền kinh tế quốc dân, góp phần không nhỏ đẩy sự phát triển của nền kinh tế Với một nước đang phát triển như Việt Nam đang trong quá trình thực hiện CNH- HĐH và đẩy mạnh tham gia hội nhập kinh tế Thế giới thì việc tạo ra một hệ thống ngân hàng vững mạnh là một yếu tố luôn được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và phát triển kinh tế Được tổ chức ra để tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng càng phát triển lớn mạnh không ngừng hòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng của đất nước Tuy nhiên hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủi ro Để hạn chế những rủi ro này, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ mà chủ yếu là các bất động sản Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai-một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thống nhất quản lý Trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay, việc định giá bất động sản thế chấp đang trở thành nhu cầu cấp bách, nó là căn cứ quan trọng để Ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp, các Ngân hàng đều có những quy định, quy trình định giá riêng của mình Tuy nhiên, đây là một vấn đề vẫn còn mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bằng bất động sản thế chấp chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng Thực tập ở Ngân hàng TMCP Tiên Phong - 57 Lý Thường Kiệt là điều kiện thuận lợi giúp em tìm hiểu sâu hơn về hoạt động định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại.Qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá ở đây em đã quyết định chọn đề tài “Thực trạng hoạt động định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong” Sinh viên: Phạm Thị Thanh 10 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến a) Đất - Mục đích sử dụng đất : Đất ở tại đô thị - Nguồn gốc sử dụng đất : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng - Thời hạn sử dụng đất : Lâu dài - Diện tích trên GCN : 628,25m2 + Sử dụng riêng : 00.0 m2 + Sử dụng chung: 628,25m2 b) Tài sản gắn liền với đất - Loại tài sản: Năm xây dựng: Xây dựng đã cũ Tiện nghi: Bình thường - Cấu trúc: 5 tầng + Số tầng: 04/05 tầng + Mái: BTCT + Tường: Gạch + Nền: Gạch men - Diện tích thực tế : 50m2 - Diện tích NN công nhận: 34,5m2 - Diện tích tính giá trị chiều dài: m; chiều dài: m; chiều rộng: m chiều rộng: .m : 34,5m2 3 Kết quả thẩm định i Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS nằm trong khu quy hoạch ổn định ii Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS dùng để ở iii Khả năng chuyển nhượng: Bình thường iv Định giá bất động sản a) Giá trị bất động sản Khoản mục Theo đơn giá thẩm định (VNĐ) Giá trị căn hộ chung cư (đồng) 1.195.425.000 - Diện tích (m2) 34,50 - Đơn giá (đồng/m2) 34.650.000 * Giá trị tài sản làm tròn (G): 1.195.000.000 VNĐ ( Một tỷ một trăm chín mươi lăm triệu đồng) * Cấp tài sản T4.1.2 theo quyết định 147/2014/QĐ-TPB.UBTD ngày 21/11/2014: - Hệ số thanh khoản/an toàn: 80 % (Tám mươi phần trăm) - Tỷ lệ cấp tín dụng tối đa : 70 % (Bảy mươi phần trăm) Sinh viên: Phạm Thị Thanh 51 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến b, Giải thích phương pháp định giá: Bảng 2.2: Thông tin khảo sát ngày 24/01/2015 Thông tin 1 Địa chỉ Căn hộ tập thể tầng 4 nhà D4 TT Trung Tự, P.Trung Tự, Đống Đa, Hà Nội DT: 50m2 (Cơi nới 15,5m2) 1,75 tỷ, Liên hệ: Chị Dung: 0904116613 bán 1,65 tỷ - Giao dịch thành công tương đương 33.000.000đ/m2 Diện tích Giá rao bán Giá (T11/2014) Vị trí BĐS SS có vị trí tương BĐS TĐ +0% Lợi thế kinh Tương đồng +0% doanh Điều chỉnh khác BĐS SS được bán cả phần diện tích cơi nới nên lợi thế +5% kém hơn BĐS TĐ Đơn giá sau điều 33.000.000đ/m2 x (100% + 5%) = 34.650.000đ/m2 chỉnh Thông tin 2 Địa chỉ Căn hộ P101 nhà D5 TT Trung Tự, P.Trung Tự, Đống Đa, Hà Nội Diện tích DT: 70 m2 (Cơi nới 30m2) Giá rao bán 3,5 tỷ, Liên hệ: Chị Mai: 0989197837 Giá thương lượng 3,4 tỷ - Chủ nhà tỏ ý muốn bán tương đương 48.571.000đ/m2 Vị trí BĐS SS ở tầng 1, có vị trí tốt hơn BĐS TĐ -20% Lợi thế kinh BĐS SS có lợi thế kinh doanh tốt hơn BĐS TĐ -10% doanh Điều chỉnh khác BĐS SS được bán cả phần diện tích cơi nới nên lợi thế +5% kém hơn BĐS TĐ Đơn giá sau điều 48.571.000đ/m2 x (100% - 25%) = 36.428.000đ/m2 chỉnh Kết luận đơn giá đất thẩm định - Đơn giá đất thẩm định: 34.650.000đ/m2(giá điều chỉnh thấp nhất) Sinh viên: Phạm Thị Thanh 52 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến c, Các thông tin khác: - Diện tích thực tế của căn hộ 50m2 4 Nhận xét và kiến nghị - P.TĐG&QLTSBĐ không tính giá trị phần diện tích cơi nới thêm (#15,5m2) do không được ghi nhận trong GCN - ĐVKD khi sử dụng kết quả thẩm định giá cần phải đối chiếu nội dung bản chính bộ hồ sơ pháp lý tài sản Trường hợp có sai lệch so với Báo cáo thẩm định tài sản này thì ĐVKD gửi về Phòng TĐG&QLTSBĐ để được điều chỉnh 2.2.3.5 Trường hợp ứng dụng phương pháp so sánh về điều chỉnh giá nhà ở Áp dụng phương pháp so sánh để định giá một BĐS là nhà ở tại một khu đô thị mới ở Hà Nội Định giá viên sau khi khảo sát và thu thập đầy đủ số liệu về BĐS cần định giá và 3 BĐS tương tự ở những vị trí lân cận trong cùng khu đô thị mới đó Bảng 2.3: Điều chỉnh giá bất động sản Đơn vị tính: nghìn đồng KHOẢN MỤC Giá bán BĐS CẦN ĐỊNH GIÁ Diện tích đất 75m2 Cảnh quan Trung bình Thiết kế kiến trúc 5 tầng /tốt (khung bê tông) Hướng nhà Tây - Nam BĐS SO SÁNH 1 4.500.000 +(–) Mức MÔ TẢ điều chỉnh Đã bán 2 tháng + 90.000 Góc đường: 2 mặt tiền – 270.000 (cao hơn 6%) + 475.000 - 65 m2 Tốt, một phía là vườn – 67.500 hoa (cao hơn 1,5%) 5 tầng /tốt (khung bê 0 tông) Tây 0 Chất lượng công trình tốt tốt 0 Tuổi (Hao mòn 1,2% năm) Tổng diện tích sử dụng Tổng mức điều chỉnh Mức giá chỉ dẫn Làm tròn 17 năm 350 m2 15 năm 325 m2 − 10.800 + 95.000 +311.700 4.811.700 4.800.000 ? Yếu tố so sánh Điều kiện thị trường Vị trí MÔ TẢ Giá nhà ở hiện tại + 2% Một mặt tiền Sinh viên: Phạm Thị Thanh 53 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Tương tự ước tính mức giá chỉ dẫn từ 2 BĐS tương tự khác như sau - BĐS so sánh 2: 4.590.000.000 đ - BĐS so sánh 3: 4.650.000.000 đ ⇒ Ước tính giá trị BĐS cần định giá: Định giá viên nhận định như sau: Với điều kiện của thị trường hiện nay khả năng giao dịch thành công ở mức giá 4.590 triệu đ là 15%, mức giá 4.650 triệu đồng là 60%, ở mức giá 4.790 triệu đồng là 25% Ước tính giá trị của BĐS cần định giá như sau: P = 4.590 x 0,15 + 4.650 x 0,6 + 4.800 x 0,25 = 4.678,5 triệu đồng Làm tròn 4.680 triệu đồng Kết luận: Giá trị của BĐS cần định giá là 4.680 triệu đồng 2.3 Đánh giá công tác định giá bất động sản đảm bảo tại Hội sở Ngân hàng Tiên Phong 2.3.1 Những kết quả đạt được trong công tác định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay của ngân hàng Một là: Ngân hàng TMCP Tiên Phong đã xây dựng được một quy trình ĐGBĐS khá hoàn chỉnh và đang dần đi vào hoàn thiện Cũng như các ngân hàng khác, ngân hàng TMCP Tiên Phong cũng phải vận hành trong môi trường pháp lý chặt chẽ do cơ quan pháp quyền đặt ra Có thể nói quy trình định giá BĐS thế chấp bằng phương pháp so sánh của Ngân hàng Tiên Phong được thực hiện theo đúng tiêu chuẩn thẩm định giá ở Việt Nam thông qua các Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005, Quyết định số 77/2005/QĐBTC ngày 01/11/2005 và Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 do Bộ Tài Chính ban hành Nhìn chung quy trình này giúp các thẩm định viên có cái nhìn tổng quát về quá trình và cách thức thực hiện định giá, góp phần hoàn thiện dịch vụ định giá đất, quy trình định giá đuợc diễn ra chặt chẽ, bắt đầu từ khâu kiểm tra hồ sơ trứớc khi cho vay đến khâu thẩm định hồ sơ thu thập thông tin về BĐS, kết hợp với quy định về thời gian thẩm định giá áp dụng cho từng loại tài sản và từng khu vực tọa lạc của Sinh viên: Phạm Thị Thanh 54 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến tài sản Chính vì lẽ đó đã tạo thuận lợi cho các chuyên viên định giá trong quá trình thực hiện, nhanh chóng hoàn thiện các báo cáo thẩm định BĐS Việc xác định giá trị BĐS chủ yếu dựa theo giá trị thị trường làm cho giá trị BĐS thế chấp có giá khá sát so với giá trị thực tế của BĐS sẽ tạo được niềm tin của khách hàng khi đem tài sản đi thế chấp Đồng thời ngân hàng cũng tăng thêm uy tín và số lượng khách hàng đến giao dịch, dễ nhận thấy thông qua thu nhập lãi thuần năm 2015 của ngân hàng tăng vọt lên 1.402.919 triệu đồng mặc dù nền kinh tế của Việt Nam đang có nhiều biến động, chính sách tiền tệ thắt chặt, giảm các giao dịch và cho vay bằng BĐS, giá cả thường xuyên thay đổi Đặc biệt là hiện nay thị trường BĐS đang trong giai đoạn sốt ảo Bên cạnh đó khung giá do UBND thành phố ban hành cho một giai đoạn tương đối dài, khó đáp ứng được tính linh hoạt của thị trường Do đó để tránh rủi ro cho khách hàng không thể trả được nợ thì ngân hàng không dám mạo hiểm để định giá theo giá thị trường 100% mà vẫn có một mức độ điều chỉnh (gọi là hệ số an toàn rủi ro) cũng là điều dễ hiểu Trước đây, phần lớn các ngân hàng đều lấy khung giá đất nhà nước làm căn cứ xác định giá trị BĐS thế chấp Giá trị quyền sử dụng đất của Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá trị quyền sử dụng đất tại thị trường Điều đó giảm thiểu rủi ro của Ngân hàng khi cho vay thế chấp và trong trường hợp xấu, có thể giải ngân dễ dàng Hai là: Có sự sáng tạo và logic trong việc dùng phương pháp so sánh trực tiếp nhằm thẩm định giá trị quyền sử dụng đất để đưa ra ước tính gần đúng nhất tại thời điểm thẩm định Nắm được những ưu diểm vượt trội của phương pháp so sánh trực tiếp so với các phương pháp khác như: đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế Từ các giao dịch đó thì có bằng chứng của thị trường làm cho khách hàng tin tưởng và bị thuyết phục Ngoài ra còn tùy thuộc vào đặc điểm của BĐS ngân hàng còn kết hợp các phương pháp khác để xử lí, từ đó có kết quả định giá chính xác hơn Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đã được áp dụng phù hợp với đặc điểm của các BĐS, mục đích và nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất Sinh viên: Phạm Thị Thanh 55 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Ba là: Sự tuân thủ và chấp hành các cam kết từ phía khách hàng Đây là nhân tố vô cùng quan trọng, nhờ sự chuyên nghiệp của các chuyên viên Quan hệ khách hàng mà đã giúp thẩm định, sàng lọc được những khách hàng tốt thực hiện nghiêm chỉnh những cam kết khi vay vốn ngân hàng để giảm thiểu rủi ro tới mức thấp nhất trong hoạt động cho vay bằng bất động sản đảm bảo Phần lớn rủi ro trong hoạt động cho vay xuất phát từ phía khách hàng, nếu khách hàng nghiêm chỉnh thực hiện cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra Cuối cùng: phải kể đến sự tuân thủ và chấp hành các cam kết từ phía ngân hàng và trình độ, năng lực chuyên môn của các nhân viên tín dụng tại TPBank Ngân hàng là phía cung cấp những khoản vay dựa trên giá trị bất động sản đảm bảo đưa ra từ phía khách hàng Do đó việc tuân thủ và chấp hành các cam kết khi tiến hành cấp vốn vay được giám sát và quản lý rất chặt chẽ, hầu như chưa có trường hợp hy hữu nào xảy ra Bên cạnh đó, TPBank có được đội ngũ chuyên viên làm việc nghiêm túc, trách nhiệm, giàu đam mê và đầy nhiệt huyết trong nghiệp vụ định giá Các cán bộ, chuyên viên định giá luôn chủ động tìm hiểu, tiếp thu, mở rộng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, nhằm nâng cao nghiệp vụ của bản thân cũng như tăng lợi thế cho ngân hàng 2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng 2.3.2.1 Hạn chế Thứ nhất: Về phương pháp sử dụng Một hạn chế nổi bật đó là Ngân hàng Tiên Phong chỉ sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá BĐS, các phương pháp còn lại hầu như không sử dụng.Trong một số trường hợp không thể áp dụng phương pháp so sánh này như: các thông tin giao dịch không đồng nhất với BĐS cần định giá hay thông tin giao dịch không chính xác thì kết quả thẩm định sẽ không chính xác Thứ hai: Về thông tin phục vụ quá trình ĐGBĐS Hiện nay chưa có cơ quan nào công khai tình trạng pháp lý của tài sản đảm bảo nói chung và BĐS nói riêng Hệ thống thông tin chưa đầy đủ để có thể phân Sinh viên: Phạm Thị Thanh 56 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến biệt chính xác sự khác biệt giữa các BĐS Nếu chỉ căn cứ vào các yếu tố cơ bản để so sánh giá trị của BĐS là sự thiếu chính xác, nó mang tính chủ quan của chuyên viên định giá mà thôi.Việc thu thập thông tin rao bán, thông tin thực chủ yếu được thẩm định viên thu thập qua mạng internet, điện thoại, báo chí nên thẩm định viên khó có thể kiểm tra được tính chính xác của thông tin do bên mua hoặc bên bán cung cấp, đặc biệt là những thông tin không có số nhà, hoặc BĐS đang trong quy hoạch thì lại càng không thể thực hiện được công việc này Do hạn chế của thông tin nên một số yếu tố cũng không được điều chỉnh như điều kiện bán, phương thức thanh toán.Việc so sánh cũng rất khó nếu thị trường yếu, không có thông tin về các giao dịch Thứ ba: Về quy trình định giá Như các quy định hiện nay thì để đủ thủ tục làm hồ sơ thế chấp BĐS thì bắt buộc phải có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều ngân hàng cùng một lúc và đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của Ngân hàng, dễ dàng giải ngân trong trường hợp xấu Song một điều đáng nói ở đây là việc cấp GCNQSDĐ ở nước ta vẫn còn chậm chạp, quá trình làm thủ tục rườm rà, phức tạp, mặc dù cơ quan Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện cho công tác này Thứ tư: Về yếu tố nhân lực Các cán bộ định giá vẫn chưa thực sự phát hiện và đánh giá các yếu tố tác động đến bất động sản Đây là một tồn tại khá phổ biến đối với quá trình định giá bất động sản thế chấp ở hầu hết các ngân hàng hiện nay Đội ngũ chuyên viên định giá tuy được đào tạo bài bản nhưng đều là những người trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm hoạt động nên khả năng nắm bắt thì trường và đánh giá giá trị BĐS chưa đáp ứng yêu cầu Ngoài ra cơ chế quản lý chưa chặt chẽ và người thẩm định không bị rằng buộc các trách nhiệm pháp lý, trách nhiệm tài chính đối với các quyết định của mình đưa ra nên kết quả giá trị BĐS được đưa ra trong chứng thư định giá có thể không chính xác nếu nhân viên thẩm định có sai sót hay cố tình đưa ra thông tin Sinh viên: Phạm Thị Thanh 57 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến sai sự thật Do vậy để có báo cáo thẩm định chính xác và khách quan thì phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn và phẩm chất đạo đức của chuyên viên định giá 2.3.2.2 Nguyên nhân a, Nhóm nguyên nhân chủ quan Xuất phát từ quy định của pháp luật trong hoạt động định giá BĐS Tại các quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản khác, phải khẳng định một điều giữa các văn bản này vẫn có sự chưa thống nhất, các nội dung trong quy định còn nhiều bất hợp lý so với thực tế Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và như thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng Ngoài ra, do lĩnh vực định giá BĐS còn khá mới mẻ nên các cơ quan chức năng vẫn chưa ban hành đầy đủ những văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp Xuất phát từ trình độ chuyên môn chuyên viên định giá Có thể nói hoạt động định giá BĐS là tài sản thế chấp chịu ảnh hưởng khá nhiều từ năng lực cũng như nhân tố chủ quan của chuyên viên định giá, một số chuyên viên định giá được đào tạo từ những chuyên ngành khác do đó rất thiếu kinh nghiệm thực tế và kiến thức về lĩnh vực BĐS và cũng chưa được đào tạo chuyên sâu về định giá nên khi xử lý các vấn đề liên quan đến nghiệp vụ định giá đặc biệt với những trường hợp hồ sơ của khách hàng lắt léo thì còn mắc rất nhiều hạn chế Đây là vấn đề chung vì thực chất định giá là nghề vẫn còn khá mới ở Việt nam Xuất phát từ việc thủ tục cấp giấy chứng nhận rườm rà Đây là vấn đề gây khá nhiều bức xúc hiện nay, khi người dân rất cần được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thuận lợi cho công việc kinh doanh của họ thì tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan nhà nước đối với đất ở diễn ra rất chậm mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện Mà theo quy đinh hiện hành, để có bộ hồ sơ đầy đủ để thế chấp tài sản thì khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do vậy, đã ảnh hưởng không nhỏ tới việc thời gian và quyền thế chấp của người sử dụng đất b, Nhóm nguyên nhân khách quan Sinh viên: Phạm Thị Thanh 58 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Xuất phát từ các thông tin do khách hàng cung cấp cho bộ phận định giá Với mong muốn được hưởng những ưu đãi cao nhất nên có những trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp của mình để nâng cao giá trị của BĐS Hoặc bản thân khách hàng cũng không hiểu rõ chính những tài sản của mình về đặc điểm, tính chất, thời gian sử dụng làm cho chuyên viên định giá khó khăn trong việc xác định sự chính xác của các thông tin do khách hàng cung cấp Xuất phát từ sự biến động của thị trường BĐS Tình hình thị trường BĐS hiện nay, rất có thể dự đoán được điều gì sẽ xảy ra, biến động của chu ký BĐS giống như chu ký hình sin nên nó biến đổi tương đối phức tạp, giá cả BĐS liên tục thay đổi, thiếu thông tin về BĐS và các giao dịch, hệ thống các văn bản về định giá vẫn còn nhiều bất cập và thường xuyên thay đổi, Nhà nước vẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp nhưng nói chung thị trường BĐS vẫn chưa thực sự thuộc kiểm soát của Nhà nước Thị trường BĐS vẫn còn là một thị trường thiếu thông tin minh bạch, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ nhiều Do vậy thị trường luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của bất động sản trên thị trường Xuất phát từ việc thu thập thông tin từ thị trường Đối với những khu vực nông thôn, cơ sở hạ tầng yếu kém, tính thanh khoản của giá trị BĐS thấp do đó giá trị định giá BĐS cũng khá thấp và đồng thời số lượng các giao dịch ở đây ít do vậy để có thể định giá được các BĐS ở đây thì cần phải có những chuyên viên định giá có chuyên môn cao và có kinh nghiệm Nếu chỉ đến đi thẩm định và khảo sát thực tế diễn ra trong thời gian ngắn sẽ không thế thấy được các tiềm năng cũng như nguy cơ tiềm ẩn nơi BĐS tọa lạc do đó định giá bao giờ cũng đưa ra mức sai lệch rất nhiều so với mức giá thị trường CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG Sinh viên: Phạm Thị Thanh 59 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3.1 Phương hướng hoạt động của Ngân hàng Tiên Phong trong thời gian tới Có thể nói Ngân hàng TMCP Tiên Phong tuy là một ngân hàng trẻ, ra đời ngay trong cơn khủng hoảng kinh tế và tài chính khắp thế giới nhưng Ngân hàng Tiên Phong đã thể hiện sự phát triển vượt bậc trong việc hoàn thành các kế hoạch được giao về xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như kiến trúc cho ngân hàng bao gồm cơ cấu tổ chức, con người, tư duy chiến lược của các nhà lãnh đạo cấp cao của Ngân hàng Trong thời gian sắp tới Ngân hàng Tiên Phong sẽ tiếp tục mở rộng các chi nhánh và các phòng giao dịch trên 64 tỉnh thành trên cả nước với quy mô và tầm nhìn mới Trên quan điểm mong muốn đưa dịch vụ tốt nhât của Tiên Phong đến từng khách hàng tiềm năng và khách hàng quen thuộc, Ngân hàng Tiên Phong sẽ nỗ lực hết sức để mạng lại cho khách hàng những dịch vụ không những hiện đại mà còn dễ sử dụng nhất Ngân hàng Tiên Phong xây dựng và hoàn thiện nhiều sản phẩm cho khách hàng doanh nghiệp, khách hàng cá nhân, chính sách về lãi suất, biểu phí, chính sách khách hàng tiềm năng; hỗ trợ thông tin ngành hàng, xây dựng danh mục khách hàng ; đẩy mạnh công tác phát triển khách hàng theo ngành và địa bàn kinh doanh, phát triển quan hệ với hiệp hội, các cơ quan chức năng, các tổ chức xúc tiển thương mại Một loạt các sản phẩm tín dụng tiêu dùng phù hợp hơn với nhu cầu của khách hàng như: cho vay mua nhà, cho vay kinh doanh bất động sản, cho vay mua ôtô, cho vay tín chấp, cho vay cầm cố chứng khoán, cho vay hỗ trợ phát triển kinh doanh, kinh doanh vàng miếng Mới hoạt động trong thời gian ngắn thôi nhưng Ngân hàng Tiên Phong đến nay đã xây dựng được hệ thống công nghệ hiện đại, tiên tiến cung ứng hầu hết các dịch vụ ngân hàng hiện có trên thị trường Việt Nam Với phương châm phát triển bền vững, Ngân hàng Tiên Phong đẩy mạnh cung ứng sản phẩm dịch vụ ngân hàng trên cơ sở tiếp tục đầu tư, an toàn cao nhất, phát triển mạng lưới, kênh phân phối điện tử (Internet Banking, Mobile Banking, eBank.) để mọi khách hàng có thể tiếp cận dịch vụ một cách dễ dàng ở bất cứ nơi nào, bên ngoài hệ thống chi nhánh hay phòng giao dịch của Ngân hàng Ngân hàng Tiên Phong đã ứng dụng công nghệ mới để cung cấp tới khách hàng những sản phẩm và dịch vụ tài chính hiệu quả, đơn giản trên một nền tảng Sinh viên: Phạm Thị Thanh 60 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến hoạt động ngân hàng bền vững TPBank mong muốn trở thành Ngân hàng thương mại hàng đầu Việt Nam, có hoạt động nền tảng bền vững, luôn tạo ra cơ hội và điều kiện tốt nhất để khách hàng, cổ đông, và cán bộ nhân viên đạt được ước mơ về một cuộc sống tài chính hiệu quả và giản đơn 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Ngân hàng Tiên Phong 3.2.1 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá để áp dụng tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong Hiện nay, trước nhu cầu vay vốn ngày càng nhiều và đa dạng, đòi hỏi ngân hàng phải có được một quy trình định giá hoàn chỉnh Định giá chính là cơ sở để tiến hành việc cho vay vốn, vì thế có thể thấy được đây là hoạt động có tính chất quan trọng Quy trình định giá cần được tiến hành một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá cho đến khi hoàn thành báo cáo định giá Một quy trình chuẩn sẽ giúp CVĐG thực hiện công việc được nhanh chóng, thuận lợi, chính xác hơn Tuy nhiên, việc hoàn thiện quy trình định giá không phải là thay đổi toàn bộ quy trình cũ mà chỉ là thay đổi những bất cập trong quy trình định giá đang áp dụng Ngân hàng Tiên Phong chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, cần xây dựng những quy định rõ ràng về việc áp dụng các phương pháp định giá này và cần phải chỉ rõ ưu nhược điểm của phương pháp đối với việc áp dụng chúng vào thực tế và điều kiện áp dụng như thế nào Ngoài ra, Ngân hàng cũng nên xem xét việc lựa chọn ứng dụng thêm vài phương pháp khác trong công tác định giá để việc định giá giá trị BĐS chính xác và hợp lý hơn với những BĐS khác nhau Quy định về việc bổ sung thêm hình ảnh BĐS trong tờ trình báo cáo kết quả định giá Báo cáo thẩm định là văn bản hết sức quan trọng Đó là kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định Theo quy định của TPBank thì trong báo cáo phải mô tả được địa chỉ, vị trí của BĐS, thông qua đó thuyết minh cho kết quả định giá Tuy nhiên hiện nay công cụ tác nghiệp vẫn chưa được cung cấp đầy đủ cho các CVĐG, CVĐG vẫn phải sử dụng chung máy ảnh với nhau nên báo cáo kết quả định giá Sinh viên: Phạm Thị Thanh 61 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến thiếu những hình ảnh cụ thể về một số BĐS thế chấp Điều đó gây khó khăn trong việc phê duyệt tờ trình và hình ảnh BĐS định giá không được thể hiện một cách trực quan Vì vậy cần bổ sung thêm hình ảnh trong tờ trình định giá trên cơ sở trang bị cho mỗi CVĐG một máy ảnh để thuận tiện trong việc có được hình ảnh về BĐS thế chấp và có được kết quả định giá chính xác hơn 3.2.2 Nâng cao chất lượng thông tin thu thập Trong điều kiện thị trường hiện nay, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động Vì vậy để có thể định giá chính xác giá trị của BĐS thế chấp thì ta phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá Việc xây dựng hệ thống thông tin chủ yếu dựa vào các nguồn sau:  Hồ sơ vay vốn từ phía khách hàng, đây là nguồn thông tin chủ yếu  Thông tin về khách hàng được lưu trữ tại ngân hàng Đây là hồ sơ mà khách hàng xin vay vốn, sau khi vay và thanh toán xong được lưu trữ vào túi hồ sơ,còn tờ trình của cán bộ định giá khi định giá thì lưu vào máy tính theo quy định  Đến thực địa kiểm tra lại thông tin mà khách hàng đã cung cấp  Thông tin từ các văn bản pháp quy Tích cực tiếp thu, áp dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật để xây dựng cho ngân hàng một hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại, tiện dụng nhất Khi đó việc khai thác thông tin sẽ là nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí Việc liên kết chia sẻ thông tin với các ngân hàng hay các tổ chức, các công ty định giá khác để có nguồn thông tin thường xuyên được cập nhật mới cũng là việc đáng chú ý Nếu có thể xây dựng được hệ thống thông tin liên ngành như thế sẽ giúp cho việc tìm kiếm thông tin không mất nhiều thời gian Việc tìm kiếm thông tin chính xác đóng vai trò cực kì quan trọng trong thị trường BĐS nói chung và đặc biệt quan trọng đối với nghiệp vụ định giá nói riêng Hơn nữa, nó là đầu vào của một quá trình định giá, vì vậy để có được kết quả định giá chính xác, thuyết phục được đòi hỏi khắt khe của khách hàng, chuyên viên định giá phải tiến hành thu thập thông tin về BĐS mục tiêu Sinh viên: Phạm Thị Thanh 62 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Các thông tin về BĐS so sánh cần tìm hiểu tỉ mỉ, cẩn thận Giá trị BĐS bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu cũng như tính dị biệt của BĐS Đối với BĐS mục tiêu, chuyên viên định giá đến trực tiếp khảo sát, có thể tìm hiểu được những thông tin này Còn đối với BĐS so sánh, khó có điều kiện tiếp cận thực tế Vì vậy, khi liên hệ với người rao bán thông tin về BĐS so sánh, chuyên viên định giá cần chủ động khai thác thông tin từ họ một cách khéo léo, có như thế sẽ nâng cao tính chính xác của kết quả thẩm định 3.2.3 Quy định về xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất Đối với định giá BĐS thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSDĐ Song không phải vì thế mà các chuyên viên định giá đánh giá qua loa, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Không như đất, giá trị của nhà và các công trình trên đất luôn bị hao mòn và giảm dần theo thời gian Vì vậy, khi định giá các chuyên viên định giá cũng cần quan tâm đến vấn đề này Việc xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu chính xác 3.2.4 Ngân hàng Tiên Phong cần nâng cao trình độ chuyên môn của chuyên viên định giá Trình độ chuyên môn của chuyên viên định giá cũng ảnh hưởng nhiều tới việc xác định giá trị của BĐS Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu chuyên viên định giá phải nắm vững kiến thức nghiệp vụ, quy trình định giá chi tiết, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền và những vấn đề khác liên quan đến dự án Những yếu tố này phần lớn vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của chuyên viên định giá, những người có vai trò quyết định khoản vay trong ngân hàng Do đó, trách nhiệm của chuyên viên định giá tài sản lại càng nặng nề hơn, phải hỗ trợ công việc thẩm định pháp lý cho chuyên viên tín dụng Người định giá đóng vai trò là người quyết định giá trị của BĐS định giá nên trình độ chuyên môn của người định giá ảnh hưởng lớn tới công tác định giá BĐS Sinh viên: Phạm Thị Thanh 63 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến Chuyên viên định giá phải hiểu chính xác những thông tin thu thập được cũng như phân tích tìm hiểu được các tác động, ảnh hưởng của những thông tin đó đối với giá trị của BĐS định giá Điều này đòi hỏi người định giá không những có khả năng thu thập thông tin mà phải có trình độ phân tích thông tin cũng như kỹ năng tổng hợp và lựa chọn thông tin thích hợp cho từng hồ sơ định giá Đặc biệt, định giá luôn biến động trong những thời kỳ khác nhau đòi hỏi người định giá không ngừng trau dồi kiến thức Có thể nói, những ban hành quy định của Nhà nước là thực sự cần thiết trong lúc này, nó sẽ quyết định sự chuẩn mực cho lĩnh vực định giá hiện vẫn đang là một lĩnh vực còn mới này Do đó cần phối hợp với Bộ Xây dựng hoàn thiện chương trình đào tạo cán bộ định giá Cần thanh tra và kiểm tra các trung tâm đào tạo cán bộ định giá để đảm bảo cán bộ định giá được đào tạo đủ tiêu chuẩn đáp ứng yêu cầu công việc Bên cạnh việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, ngân hàng cần có chế độ đãi ngộ phù hợp nhằm đảm bảo thu hút nguồn nhân lực có chất lượng, hạn chế tình trạng nhảy việc Sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo động lực trong công tác cho các cán bộ và các chuyên viên định giá 3.2.5 Nâng cao trách nhiệm pháp lý của chuyên viên định giá với báo cáo thẩm định giá Hiện nay,do chưa có quy định rõ ràng của Nhà nước về trách nhiệm của chuyên viên định giá về kết quả báo cáo thẩm định BĐS của mình nên chuyên viên định viên không bị rằng buộc bởi yếu tố pháp lý cũng như trách nhiệm tài chính về kết quả thầm định mình đưa ra Việc này ảnh hưởng đến tính minh bạch của giá trị BĐS thực tế Do đó hiện nay đã xuất hiện tình trạng không lành mạnh giữa chuyên viên định giá với khách hàng vay để làm tăng giá trị tài sản so với giá trị thị trường của chuyên viên Vì vậy cần gắn trách nhiệm pháp lý của chuyên viên định giá với chứng thư định giá để người thẩm định chịu trách nhiệm của mình về kết quả đưa ra trong chứng thư Từ đó có những chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm hay giải quyết những tranh chấp xảy ra về kết quả thẩm định giữa doanh nghiệp thẩm định giá, khách hàng có tài sản thẩm định và các bên liên quan Sinh viên: Phạm Thị Thanh 64 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Bùi Thị Mến 3.2.6 Đánh giá chính xác tình hình biến động của thị trường Trong giai đoạn thị trường bất động sản biến động nhiều như hiện nay nên việc nắm vững tình hình thị trường rất quan trọng, nó ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động định giá BĐS ở các ngân hàng Do kết quả định giá BĐS thế chấp không chỉ đảm bảo an toàn tín dụng hiện tại của ngân hàng mà còn phải đảm bảo an toàn trong suốt quá trình BĐS được đem thế chấp Vì vậy cần nắm bắt xu hướng phát triển của thị trường để có những đánh giá chính xác, khách quan vừa đảm bảo an toàn về mặt tín dụng cho ngân hàng, vừa đảm bảo lơi ích cao nhất cho khách hàng Trong hơn một năm trở lại đây thị trường BĐS nước ta rơi vào trầm lắng, các giao dịch và các dự án bất động sản bị ngưng trệ Điều này tác động xấu đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung Chính việc thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng như hiện nay ảnh hưởng lớn đến việc định giá bất động sản thế chấp ở các ngân hàng Vì thông thường việc định giá bất động sản là định giá theo giá thị trường, nhưng giai đoạn này các giao dịch ít được thực hiện, ảnh hưởng lớn đến việc thu thập thông tin để phục vụ cho quá trình định giá Từ đó dẫn đến kết quả định giá có thể chênh lệch so với giá trị thực của tài sản Ngoài ra khi định giá bất động sản trong trường hợp này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đòi hỏi chuyên viên định giá phải tính toán đến tình hình của thị trường trong thời gian tới để góp phần hạn chế rủi ro về tín dụng cho ngân hàng Và ngân hàng trong giai đoạn này cũng nên trích quỹ dự phòng rủi ro về tín dụng đối với hoạt động cho vay mà tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp để bảo đảm an toàn về tín dụng cho ngân hàng nên ngân hàng cần đưa ra các hệ số an toàn để giảm thiểu rủi ro khi cho vay thế chấp BĐS 3.3 Kiến nghị 3.3.1 Đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền - Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá: để thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản đi theo đúng hướng và để hoạt động định giá bất động sản thực sự hiệu quả thì sự điều tiết của Nhà nước có vai trò hết sức quan trọng Như vậy Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản và hoạt động định giá, tránh tình trạng quá nhiều văn bản chồng chéo và chưa đầy đủ như hiện nay, và có những văn bản Sinh viên: Phạm Thị Thanh 65 Lớp: K15TCL