Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần đại chúng việt nam – PVcom bank

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Chuyên đề tốt nghiệp “Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam – PVcom Bank” công trình nghiên cứu riêng Các số liệu chuyên đề sử dụng trung thực Các số liệu có nguồn trích dẫn, kết chuyên đề trung thực chưa công bố công trình nghiên cứu khác Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2016 Tác giả Trần Khánh Linh Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương MỤC LỤC - Trong trình khảo sát, để đầy đủ chứng cho việc TĐG, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), hướng khác 17 2.3.1.Khái quát tình hình định giá 28 3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá Pvcom Bank 45 3.2.6 Tăng cường việc liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác 50 Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT BĐS TMCP NGUYÊN NGHĨA Bất động sản Thương mại cổ phần TSĐB Tài sản đảm bảo GTBĐS TĐV Giá trị bất động sản Thẩm định viên TĐG Thẩm định giá KHDN Khối khách hàng doanh nghiệp KHCN Khối khách hàng cá nhân QLRR Ủy ban quản lí rủi ro PVcom Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương DANH MỤC BẢNG, HÌNH - Trong trình khảo sát, để đầy đủ chứng cho việc TĐG, TĐV cần chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), hướng khác 17 2.3.1.Khái quát tình hình định giá 28 Nhận hồ sơ xin vay sử dụng bất động sản làm TSĐB: 34 3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá Pvcom Bank 45 3.2.6 Tăng cường việc liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác 50 Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việt Nam đứng kinh tế thị trường với nhiều hội rủi ro hội nhập, phát triển vượt bậc đất nước thủ đô sau 1000 năm lịch sử nỗ lực không ngừng thành phần kinh tế, có đóng góp không nhỏ ngành Ngân hàng Người ta ví” Ngân hàng mạch máu kinh tế” Ngân hàng cung cấp nguồn vốn cho cá nhân, tổ chức hoạt động kinh doanh, đồng thời mắt xích quan trọng hoạt động lưu thông tiền tệ, toán nước… Bởi vậy, Ngân hàng chủ thể vô quan trọng kinh tế Nhưng bên cạnh hoạt động ngân hàng mang tính chất phức tạp tiềm ẩn rủi ro cao tổ chức dễ bị chấn động Một nguyên nhân quan trọng suy yếu Ngân hàng tình trạng nợ xấu tồn đọng cao, thời gian tồn lâu dài khó xử lý Đặc biệt nợ xấu liên quan tới bất động sản, thường khoản nợ lớn có ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn vốn Ngân hàng Với kinh tế đầy biến động định giá tài sản đảm bảo bất động sản vô cần thiết hoạt động tín dụng Ngân hàng Nó sở quan trọng việc định lượng vốn cho vay an toàn Định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam, chí Ngân hàng lớn hoạt động định giá đưa vào thực mẻ tồn nhiều hạn chế Định giá mang nhiều tính chất chủ quan, thiếu xác cần hoàn thiện bổ sung Nhận thức tầm quan trọng đó, đề tài: “Công tác tổ chức hoạt động định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam – PVcom Bank” em lựa chọn nghiên cứu với hy vọng cung cấp nhìn tổng quan hoạt động thẩm định giá bấtđộng sản từ đưa đánh giá giải pháp hoàn thiện công tác định giá Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương Mục tiêu nghiên cứu: - Luận giải vấn đề lý luận hoạt động định giá bất động sản sâu nghiên cứu phương pháp sử dụng để định giá bất động sản ngân hàng thương mại - Phân tích đánh giá, tổng hợp thực trạng hiệu hoạt động định giá bất động sản, đưa nhược điểm nguyên nhân tồn yếu điểm - Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Định giá TSĐB BĐS Ngân hàng thương mại Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp khảo sát, phân tích, tổng hợp dựa tài liệu thu thập hoạt động định giá TSĐB bất động sản Phương pháp thống kê Phương pháp so sánh Kết cấu chuyên đề Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung chuyên đề gồm có chương: Chương I: Cơ sở lý luận quy trình phương pháp định giá bất động sản phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng quy trình phương pháp định giá TSĐB bất động sản phục vụ hoạt động cho vay hội sở Ngân hàng TMCP PVcom Bank Chương III: Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS đảm bảo phục vụ hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP PVcom Bank Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Cơ sở lý luận bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 1.1.1.Khái niệm bất động sản - Có nhiều quan điểm khác khái niệm bất động sản (BĐS), thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Theo BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất BĐS bao gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng, tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ - Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” - Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có định nghĩa sau: BĐS (Real estate) bao gồm: đất đai tất thứ gắn vững lâu dài với đất đai; BĐS (Real property) quyền tài sản BĐS, bao gồm quyền lợi ích liên quan đến sở hữu BĐS Theo đó, thuật ngữ BĐS (Real estate) đất đai vật gắn liền với đất đai, hàm ý tính vật chất BĐS Còn thuật ngữ BĐS (Real property) quyền tài sản bất động sản, hàm ý quyền sở hữu, sử dụng đất đai tài sản kèm, kể tài sản tự nhiên cối khoáng vật quyền phát sinh - Như vậy, tựu chung lại cách nhìn nhận phổ biến BĐS là: BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định, lâu dài Và tài sản coi BĐS có điều kiện sau: yếu tố vật chất có ích cho người, có Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương thể đo lường giá trị định, di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi tồn lâu dài 1.1.2 Các tiêu chuẩn bất động sản đảm bảo Bất động sản đảm bảo bất động sản sử dụng vào mục đích chấp để vay vốn ngân hàng hay tổ chức tín dụng nhằm thoả mãn nhu cầu vốn chủ sở hữu bất động sản Các tiêu chuẩn TSĐB bất động sản hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại 1.1.2.1 TSĐB bất động sản hợp pháp, mua bán, chuyển nhượng cách dễ dàng bao gồm: - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng - Giá trị hợp đồng bảo hiểm loại tài sản chấp bất động sản có tham gia bảo hiểm - Các sở sản xuất kinh doanh như: khách sạn, sân bay, nhà hàng, bến bãi máy móc, thiết bị, công cụ sản xuất gắn liền với máy bay, tàu biển, nhà máy - Các tài sản khác theo quy định nhà nước - Trong trình bất động sản chấp hoa lợi, lợi tức, quyền phát sinh từ bất động sản chấp có thuộc tài sản chấp hay không thoả thuận bên tham gia pháp luật có quy định 1.1.2.2 Bất động sản không dùng TSĐB gồm: - Các bất động sản mà Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng - Bất động sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp người chấp - Bất động sản xảy tranh chấp - Bất động sản thuê, mượn - Bất động sản bị quan chức phong tỏa, niêm phong hay tạm giữ ,các bát động sản trình làm thủ tục giải thể doanh nghiệp - Bất động sản cầm cố, chấp cho hoạt động khác - Bất động sản khó việc bảo quản, cất giữ, khó đánh giá, định giá giá trị chúng Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương 1.1.2.3 Xét riêng với TSĐB bất động sản đất a Đất TSĐB : - Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai - Đất có khả chuyển nhượng, mua bán dễ dàng theo quy định pháp luật đất đai - Đất phải không tồn tranh chấp - Thời hạn chấp quyền sử dụng đất tối đa thời hạn giao đất thuê đất lại b Các loại đất tài sản gắn liền đất không dùng TSĐB: - Đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định pháp luật đất đai - Đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia không mang mục đích kinh doanh ví dụ như: trạm, trường, đường xá, công viên, công trình thủy lợi…Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh trường hợp đặc biệt khác theo quy định Chính phủ - Đất chưa sử dụng theo quy định Nhà nước đất đai - Đất quy hoạch xây dựng Nhà nước - Đất tồn tranh chấp 1.2 Vai trò bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay ngân hàng thương mại - Đối với chủ sở hữu BĐS, đem bất động sản làm TSĐB để vay vốn tổ chức tín dụng hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng họ Người chủ sở hữu sử dụng bất động sản thời gian chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ muốn thực - Đối với ngân hàng, bất động sản chấp đảm bảo an toàn có rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực được, xảy rủi ro không lường trước 1.3 Cơ sở lý luận định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 1.3.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản đảm bảo phục vụ cho vay 1.3.1.1.Khái niệm định giá TSĐB bất động sản: Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương • Định giá bất động sản việc ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp • Theo Luật Kinh doanh bất động sản: “ Định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiền ẩn thị trường bất động sản Việc định giá bất động sản phải dựa tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng bất động sản giá thị trường thời điểm định giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực tuân thủ pháp luật.” • Định giá bất động sản hoạt động “ ước tính” nên mức độ xác mặt giá trị ước tính phụ thuộc nhiều vào nhân tố chủ quan khách quan trình định giá • Định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác Ví dụ để mua, bán, cho thuê, bảo hiểm, vay vốn Ngân hàng…Vai trò định giá BĐS không quan trọng việc ước tính giá trị BĐS cá nhân, tổ chức mà giúp Ngân hàng đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro tín dụng Thuật ngữ định giá TSĐB BĐS việc ước tính giá trị TSĐB BĐS thời điểm xác định có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố kinh tế tiền ẩn thị trường bất động sản trường hợp BĐS dùng làm TSĐB cho khoản vay Ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng khác 1.3.1.2 Sự cần thiết phải định giá TSĐB bất động sản Đối với họat động tín dụng Ngân hàng định giá TSĐB BĐS thiếu Tất khoản vay từ Ngân hàng yêu cầu cần có TSĐB Việc định giá cần cẩn thận, chuyên nghiệp để xác định mức cho vay an toàn yêu cầu khách hàng khác Việc làm tránh rủi ro cao cho Ngân hàng Trong trường hợp người vay trả khoản nợ vay từ Ngân hàng Sinh viên: Trần Khánh Linh Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương 2.3.4.2 Những khó khăn tồn - Về nghiệp vụ kinh nghiệm cán định giá Tại PVcomBank, có phòng định giá riêng hạn chế số lượng chất lượng cán định giá Vì vậy, nhiều cán thực công tác tín dụng lại phải kiêm nhiệm thêm nghiệp vụ định giá Các cán chủ yếu lại cán trẻ vào nghề không đào tạo TĐG Trong đó, định giá công việc phức tạp đòi hỏi cán chuyên ngành nhiều kỹ kiến thức sâu rộng phải am hiểu tất nhiều lĩnh vực, lại đòi hỏi tích lũy kinh nghiệm theo thời gian Do đó, dẫn đến tình trạng kết định giá không xác Ngoài ra, công tác định giá thực cán tín dụng nhiều tính khách quan cao, dẫn đến định giá cao giá trị thực TSBĐ nên gây thiệt hại cho Ngân hang Về vấn đề định giá bất động sản mà Ngân hàng phải thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá Kết xác hơn, chi phí bỏ lớn - Về xác định giá trị BĐS đảm bảo: BĐS đảm bảo khó để xác định giá trị thị trường xác chúng theo địa phương khu vực thời điểm xác định Trong đó, việc thẩm định, định giá BĐS đảm bảo chưa xác, mang tính chủ quan Cán định giá nên độ xác báo cáo thẩm định giá trị tài sản chưa cao - Về thông tin phục vụ định giá BĐS đảm bảo: Hiện chưa có quan công khai tình trạng pháp lý TSĐB nói chung bất động sản đảm bảo nói riêng Nguồn thông tin để thẩm định định giá TSBĐ ít, lại sở khẳng định tính trung thực, khách quan thông tin Thông tin khai thác chủ yếu từ nguồn khách hàng cung cấp hồ sơ TSBĐ Trung tâm Thông tin Tín dụng NHNN (CIC) thông tin từ hiệp hội, tổ chức nghiên cứu thị trường Tuy nhiên, chất lượng thông tin CIC không đáp ứng yêu cầu, thông tin không cập nhật kịp thời Sinh viên: Trần Khánh Linh 42 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương - Về việc định giá lại tài sản chưa kịp thời: Trong điều kiện thị trường có nhiều biến động bất thường làm suy giảm giá trị TSĐB tiền vay cán QHKH PVcomBank định giá lại BĐS đảm bảo sau khoảng thời gian nên số trường hợp, công tác đánh giá lại BĐS đảm bảo không kịp thời Việc PVcomBank định giá lại TSĐB không kịp thời phản ánh không xác dư nợ có TSĐB PVcomBank, gia tăng rủi ro PVcomBank phải xử lý TSĐB để thu hồi nợ - Về tư tưởng cán chấp hành quy định, nội quy cán bộ: Vẫn chưa làm tốt công tác tư tưởng cán bộ, để xảy tình trạng bất an đội ngũ cán nhân viên Chính từ tồn làm ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh năm 2015 Ngân hàng, dẫn đến tình trạng không hoàn thành kế hoạch tài chính, ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống cán bộ, nhân viên Sinh viên: Trần Khánh Linh 43 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP GIÁ BĐS ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNH TMCP PVCOMBANK 3.1.Phương hướng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS sử dụng làm TSĐB Ngân hàng TMCP PVcom Bank Trong bối cảnh kinh tế nay, hiệp định TPP kí kết có hiệu lực, dẫn đến xuất ngân hàng nước có thêm nhiều ngân hàng nước dẫn đến cạnh tranh khốc liệt lĩnh vực ngân hàng Nắm bắt tình hình, PvcomBank có định hướng cho việc phát triển hoạt động nói chung phát triển hoạt động định giá BĐS nói riêng sau: - Ngoài việc thực công tác định giá theo quy định Nhà nước, PvcomBank hoàn thiện quy định, văn nghiệp vụ liên quan đến thẩm định TSBĐ riêng tảng văn pháp quy nhằm nâng cao chất lượng thẩm định TSBĐ Thực việc thẩm định BĐS dự án BĐS cách nhanh nhạy, xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh ngân hàng nhu cầu vốn xã hội - Không cho vay đơn vị kinh doanh hiệu quả, không chấp nhận chấp BĐS không hợp lệ (thiếu giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS), BĐS nằm khu vực quy hoạch - Thường xuyên tập huấn nâng cao trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán tín dụng không tín dụng mà phải thành thạo công tác định giá TSBĐ đặc biệt định giá BĐS chấp lượng TSBĐ vay vốn ngân hàng chủ yếu BĐS, tài sản có giá trị lớn cá nhân, tổ chức đem chấp BĐS Đồng thời cần làm tốt công tác kiểm tra, giám sát hoạt động định giá BĐS chấp Sinh viên: Trần Khánh Linh 44 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương - Đặc biệt trọng xây dựng phát triển phận định giá chuyên nghiệp riêng biệt, để công tác định giá BĐS TSBĐ khác đạt hiệu tính khách quan cao - Ngân hàng tích cực tiếp cận với tổ chức định giá khác có chuyên môn sâu để vừa hợp tác vừa học hỏi thêm kinh nghiệm định giá họ - Nhạy bén với thị trường, nắm bắt biến động nhanh chóng thị trường đặc biệt thị trường BĐS, cập nhật thông tin để tiến hành định giá xác - Xây dựng quy trình tiến hành công tác định giá hoàn chỉnh 3.2.Giải pháp hoàn thiện quy trình phương pháp định giá BĐS TSĐB phục vụ hoạt động Ngân hàng TMCP PVcom Bank 3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá Pvcom Bank Quy trình định giá ví xương sống hoạt động quy trình chuẩn giúp cho cán định giá thực công việc nhanh chóng, thuận lợi xác Mặt khác, cần tiến hành cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu định giá hoàn thành báo cáo định giá - Trong khâu tiếp nhận hồ sơ, để giải nhanh chóng cho khách hàng cán ngân hàng phải nhiệt tình hướng dẫn cho khách hàng đầy đủ nội dung, thủ tục cần hoàn thiện Bên cạnh đó, nên đưa mẫu hồ sơ chuẩn dễ hiểu để khách hàng vay nhanh chóng thực Hơn nữa, với lợi người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, người nhận hồ sơ khoản vay lại hiểu rõ quy định giao dịch đảm bảo cho vay, cán khối QLKH trực tiếp tư vấn cho khách hàng vay điều khoản có lợi cho hai bên - Trong trình tiến hành định giá, cán định giá thường định giá mang tính chủ quan cao, thường bỏ qua số bước quy trình Do đó, ngân hàng nên tổ chức hội đồng định giá bất động sản để có định xác hơn, có thông tin đầy đủ bất động sản - Về vấn đề thông tin phục vụ công tác định giá BĐS đảm bảo,cán định giá Sinh viên: Trần Khánh Linh 45 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương chủ yếu thu thập số thông tin thị trường, ước lượng Để nâng cao chất lượng định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng, thời gian tới, Ngân hàng cần tích cực ứng dụng công nghệ khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay đảm bảo khoản cho vay Theo đó, việc quản lý nội bộ, việc kiểm tra, kiểm soát khách hàng nâng cao - Để phục vụ cho công tác định giá BĐS, Ngân hàng nên phát triển nhánh thông tin website nội ngân hàng Trong chứa đựng thông tin thị trường nhà đất, dự án, thông tin quy hoạch nhà nước… - Đối với BĐS lớn, việc định giá phức tạp, Ngân hàng cần thuê quan định giá chuyên nghiệp tiến hành định giá - Khi định giá BĐS đảm bảo chưa hình thành hình thái vật chất, cán định giá cần ghi rõ biên định giá là: “giá định giá giá trị tạm xác định, BĐS hình thành đưa vào sử dụng khách hàng xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, hai bên tiến hành đinh giá lại BĐS để xác định giá trị thức.” 3.2.2 Các phương pháp định giá BĐS đảm bảo nên sử dụng - Với bất động sản nhỏ nhà dân cư hay mảnh đất, việc định giá đơn giản thường áp dụng phương pháp so sánh từ chứng thực tế thị trường Việc định giá không đòi hỏi cán định giá nhiều kinh nghiệm hay kiến thức chuyên môn - Với bất động sản phức tạp đòi hỏi cần có kết hợp nhiều phương pháp, đồng thời với đòi hỏi kinh nghiệm kiến thức chuyên viên định giá Trong trường hợp cụ thể, cán định giá nên xem xét kĩ sau đưa phương pháp định giá hợp lí - Trong việc lựa chọn phương pháp định giá, cán chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp Ba phương pháp lại phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập phương pháp thặng dư chưa sử dụng nhiều Để đảm bảo tính xác cho kết thẩm định giá, cần kết hợp cách phù hợp phương pháp, không nên sử dụng phương pháp phương Sinh viên: Trần Khánh Linh 46 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương pháp có ưu nhược điểm riêng nên phương pháp bổ trợ hoàn thiện cho - Trong trình tìm thông tin so sánh, cán định giá chủ yếu tìm thông tin sẵn có tư liệu Ngân hàng, mà thông tin thường có độ xác không cao Vậy nên, trình định giá cán định giá nên sử dụng triệt để chứng thị trường để kết thẩm định khách quan 3.2.3 Đưa tiêu chuẩn chuyên môn đạo đức nghề nghiệp định giá viên Chuyên môn, kinh nghiệm đạo đứa nghề nghiệp định giá viên có tác động lớn tới giá trị BĐS định giá Lý đơn giản, giá trị BĐS ước lượng dựa thông tin mà định giá viên thu thập việc xử lý thông tin có xác hay không phụ thuộc nhiều vào cá nhân người định giá Tiêu chuẩn chuyên môn đạo đức nghề nghiệp định giá viên quy định rõ ràng Quyết định số 24 / 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài Do tính chất định giá đòi hỏi chuyên nghiệp cao nên dựa quy định chung cho chuyên viên định giá, Ngân hàng cần đưa tiêu chuẩn bổ sung, hoàn thiện, phù hợp với tổ chức Dưới số đề nghị tiêu chuẩn chuyên môn, nghề nghiệp đạo đức chuyên viên định giá phận định giá Ngân hàng Pvcom Bank: - Về phía Ngân hàng nói chung phận định giá thành lập cần tuân thủ pháp luật, tôn trọng quy định nghề nghiệp tuân thủ tiêu chuẩn đạo đức trình độ chuyên môn nghề nghiệp thẩm định giá chung Định giá viên cần có chuyên môn, kinh nghiệm, đủ lực để tiến hành định giá 3.2.3.1 Tiêu chuẩn đạo đức: - Độc lập : Trong trình định giá, định giá viên phận định giá làm việc độc lập, không bị chi phối bị tác động lợi ích vật chất tinh thần làm ảnh hưởng đến trung thực, khách quan việc thẩm định giá Đối với báo cáo kết thẩm định giá thẩm định viên khác, lãnh Sinh viên: Trần Khánh Linh 47 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương đạo yêu cầu thẩm định lại thẩm định viên phải xem xét cách độc lập, khách quan kết luận thống hay không thống với phần hay toàn nội dung báo cáo trước Sự kiểm tra chéo làm tăng tính trách nhiệm chuyên viên định giá phận định giá, tăng tính xác mức phận định giá đưa TSĐB BĐS - Khách quan: Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng thật không thành kiến, thiên vị việc thu thập tài liệu sử dụng tài liệu để phân tích yếu tố tác động thẩm định giá - Chính trực: Định gía viên cần trung thực công tác đánh giá yếu tố có ảnh hưởng tới giá trị BĐS Không định giá BĐS không đủ điều kiện bị chi phối, buộc yếu tố làm sai lệch kết định giá - Giữ bí mật: Cần giữ bí mật thông tin có liên quan tới khách hàng địa cá nhân, thông tin liệ thực tế khách hàng hay kết thẩm định với người nào, trừ trường hợp khách hàng pháp luật cho phép - Công khai, minh bạch: Các thông tin, yếu tố có ảnh hưởng tới giá trị BĐS với bên, đảm bảo không phương hại tới bên cần công khai minh bạch Trong báo cáo định giá cần nêu rõ điều kiện ràng buộc, tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản kết thẩm định giá 3.2.3.2 Tiêu chuẩn trình độ chuyên môn định giá viên: - Năng lực chuyên môn tính thận trọng: Định giá viên cần nâng cao lực chuyên môn khả hiểu biết vềt pháp lý BĐS, khả đánh giá thực tiễn thị trường, khả ứng dụng công nghệ kỹ thuật vào định giá Định giá viên phải cân nhắc xem thông tin thu thập có phù hợp với điều kiện hay không trước ứng dụng vào thực tế tránh thay đổi thị trường pháp lý gây hậu nghiêm trọng cho Ngân hàng - Tư cách nghề nghiệp: Tư cách nghề nghiệp định giá viên quan trọng, cần nhăc nhở chuyên viên định giá phận định giá có ý thức giữ gìn đạo đức nghề nghiệp, tuân thủ nguyên tắc nghề nghiệp không vụ lợi nhân để nhận tiền chênh lệc từ tổ chức, nhân dùng tài sản chấp để vay tiền từ Ngân Sinh viên: Trần Khánh Linh 48 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương hàng, có thực giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng Đưa quy chế, quy định việc xử phạt định giá viên vi phạm nghuyên tắc nghề nghiệp - Có quy định rõ ràng tính trách nhiệm chuyên viên định giá báo cáo định giá trước tổ chức pháp luật thây thông tin định giá mang tính chất tham khảo Các chuyên viên định giá phải chịu ràng buộc cam kết thực nghiệp vụ cách trung thực, khách quan, tránh trường hợp bị lôi kéo, lợi dụng nảy sinh tiêu cực Việc thực tốt quy định nâng cao ý thức chuyên viên định giá phận, nâng cao chất lượng định giá phận định giá dẫn tới hoạt động hiệu Ngân hàng Trên những điều cần phải làm triệt để phận định giá Ngân hàng thành lập để đảm bảo tính quy chuẩn, tạo thuận lợi cho việc kiểm soát Bên cạnh đó, nhân viên làm tốt đáp ứng đầy đủ yêu cầu Ngân hàng cần có sách đãi ngộ xứng đáng để tạo động lực cho phấn đấu công việc nhân viên 3.2.4 Tăng tính xác, hợp lý thông tin sử dụng trình định giá BĐS Việc thu thập, tìm kiếm thông tin có liên quan tới BĐS cần định giá có vai trò quan trọng hàng đầu với nghiệp vụ định giá BĐS Thông tin đầu vào trình định giá, kết định giá có đủ xác hay có giúp Ngân hàng tránh rủi ro hay không chuyên viên định giá phải tiến hành điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh trường hợp sử dụng thông tin mà khách hàng cung cấp gây hậu cho Ngân hàng Giảm thiểu tối đa việc đưa vào sử dụng thông tin thiếu xác chịu ảnh hưởng ý kiến khách hàng làm sai lệch kết định giá Ngoài để công tác thu thập, xử lý thông tin thực tế vốn công việc khó khăn, đòi hỏi kĩ kinh nghiệm chuyên viên định giá thuận lợi Ngân hàng cần trang bị cho chuyên viên định giá máy móc hỗ Sinh viên: Trần Khánh Linh 49 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương trợ cho công tác như: máy ảnh, đồ quy hoạch, chương trình xử lý thông tin, định lượng giá trị BĐS sau nhập thông tin bản… việc trang bị máy móc giúp đẩy nhanh tốc độ xử lý thông tin, giảm thiểu sai lêch tính toán, nâng cao chất lượng định giá Ngân hàng Pvcom Bank cần xây dựng liên tục cập nhật bảng giá phù hợp tương tuyến phố dựa sở giá thị trường khung giá đưa UBND tỉnh, thành phố định giá Sử dụng bảng khung giá nhiều Ngân hàng thương mại khác áp dụng thu hiệu cao ACB, Techcombank…Xây dựng biểu giá đảm bảo thống giá PVcomBank, địa phương 3.2.5 Hoàn thiện chế quản lí Bản thân lãnh đạo PVcomBank cần thường xuyên trực tiếp đạo, giám sát, kiểm tra hoạt động cán Ngân hàng, từ thấy khó khăn mà cán gặp phải thực nhiệm vụ Sau đưa chế hợp lí cho cán áp dụng công việc Cần có sách cụ thể để cán thực nghĩa vụ trách nhiệm không gây phiền hà cho khách hàng Thường xuyên đưa sách khen thưởng hợp lí với nhân viên Ngân hàng để khuyến khích nhân viên làm việc 3.2.6 Tăng cường việc liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác Để nâng cao chất lượng định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng, thời gian tới, Pvcom Bank cần tích cực tiếp thu, áp dụng tiến khoa học kĩ thuật để xây dựng cho PVcomBank hệ thống sở liệu đại, tiện dụng Khi đó,ngân hàng tạo lập cho ngân hàng liệu xác, quản lý cập nhật thường xuyên để phục vụ cho công tác định giá Không vậy, nhờ việc ứng dụng khoa học công nghệ đại, vấn đề liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác trở nên dề dàng hết Nhờ vậy, việc khai thác thông tin nhanh Sinh viên: Trần Khánh Linh 50 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương chóng tiết kiệm thời gian chi phí Hơn nữa, việc hợp tác với ngân hàng hay tổ chức định giá chuyên nghiệp giúp cán học hỏi trau dồi thêm nhiều kĩ kiến thức 3.3 Kiến nghị 3.3.1.Kiến nghị với phủ 3.3.1.1 Hoàn thiện số nội dung bảo đảm tiền vay tài sản chấp Trên thực tế, giá tài sản chấp quyền sử dụng đất UBND tỉnh thành phố quy định lại khác xa so với giá thực tế giao dịch thị trường Mặt khác, điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam chưa minh bạch, thị trường biến động thường xuyên ảnh hưởng tới giá thành BĐS thời gian dài, biến động chưa quản lý quan pháp luật mà nhìn chúng khó kiểm soát chúng Chưa có quan nhà nước quy định TSĐB BĐS phải thực theo khung giá nhà nước hay theo giá thị trường gây nên nhiều rủi ro cho Ngân hàng nhận chấp, có hai cách giải sử dụng là: + Bên vay bên vay tự thỏa thuận giá BĐS đem chấp sở giá thị trường thời điểm định giá Hạn chế phương pháp tạo kẽ hở cán tín dụng thông đồng với khác hàng nhằm tăng giá trị TSĐB bất động sản nhằm chuộc lợi cá nhân gây thất thoát cho Ngân hàng nhà nước + Giá trị BĐS dùng để chấp vay vốn tính theo hệ số K định quy định quận, huyện, khu vực Hạn chế phương pháp khung giá đưa thường sai khác nhiều so với giá thực tế, thấp giá thực tế nhiều, làm giảm số tiền vay từ TSĐB khách hàng, gây uy tín, giảm hài lòng khách hàng giảm số tiền mà Ngân hàng cho vay Kiến nghị: - Giá TSĐB BĐS tính theo giá trị thực tế không vượt số lần khung giá nhà nước quy định Phương pháp khắc phục nhược điểm phương pháp tỏ hữu hiệu với thực tế Sinh viên: Trần Khánh Linh 51 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương - Quy định rõ BĐS cần định giá chuyên gia định giá phận định giá Ngân hàng Chính phủ thành lập quan định giá chung, độc lập định giá tài sản chấp nhằm đảm bảo tính khách quan 3.3.1.2 Chính phủ cần tạo điều kiện để việc phát mại tài sản qua trung tâm đấu giá thuận tiện Hiện việc bán đấu giá TSĐB qua trung tâm đấu giá phức tạp nhiều vướng mắc Theo quy định để tiến hành bán đấu giá tài sản chấp cần có phê duyệt UBND cấp có thẩm quyền Quá trình làm hồ sơ thủ tục đấu giá tốn thời gian, tiền bạc công sức Ngân hàng Nhưng kết đạt lại phụ thuộc phần nhiều vào thái độ, khả làm việc trung tâm tâm lý người mua thực tế để đem BĐS đấu giá vào sử dụng người mua gặp khó khăn, bị gây phiền nhiễu TH bán bắt buộc Kiến nghị: - Đơn giản hóa thủ tục đấu giá trung tâm đấu giá Nâng cao trình độ, tính chuyên nghiệp trung tâm đấu giá, mở rộng hệ thống trung tâm đấu giá đảm bảo thời gian giải hồ sơ đấu giá nhanh chóng - Xem xét lệ phí đấu giá, nên giảm giá để tạo điều kiện cho Ngân hàng 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước - Nhanh chóng hoàn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn TSĐB, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng NHTM đồng thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động - Chỉ đạo NHTM báo cáo vướng mắc văn pháp lý mà họ gặp phải trình áp dụng văn vào thực tế để từ NHNN phối hợp với quan có liên quan chỉnh sửa, bổ sung, hay ban hành - Cải thiện chất lượng thông tin trung tâm thông tin tín dụng (CIC) triển khai hiệu hoạt động trung tâm nhằm cung cấp thông tin xác cập nhật khách hàng thay đổi thị trường cho ngân Sinh viên: Trần Khánh Linh 52 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương hàng 3.3.3 Kiến nghị với Ngân Hàng TMCP Đại chúng Việt Nam - Ra định hình thành tổ định giá TSĐB nói chung BĐS đảm bảo nói riêng PVcomBank Có sách thu hút chuyên gia giỏi lĩnh vực công tác Ngân hàng - Hỗ trợ tích cực mặt cho PVcomBank hoạt động định giá; việc đào tạo nghiệp vụ định giá cho cán thẩm định PVcomBank; việc áp dụng khoa học công nghệ đại vào lĩnh vực định giá ngân hàng - Thường xuyên theo dõi, nâng cao khả phân tích, dự báo diễn biến thị trường để từ có đạo, định hướng kịp thời hoạt động bảo đảm tài sản nói chung, BĐS đảm bảo nói riêng PVcomBank Đặc biệt chi nhánh vùng trọng điểm, chịu nhiều tác động tiêu cực từ diến biến thị trường - Tiếp tục rà soát, tập hợp tiếp thu phản hồi từ PVcomBank để chỉnh sửa, bổ sung hoàn chỉnh quy định, quy chế bảo đảm tài sản có BĐS để ngày phù hợp với thực tế phát sinh phù hợp với quy định pháp luật, thay đổi quan hệ kinh tế hành - Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định việc thẩm định BĐS đảm bảo - Có chế tiền lương thưởng thu hút nguồn nhân lực định giá chuyên nghiệp nói riêng nguồn nhân lực có tài nói chung phục vụ cho nghiệp phát triển Pvcom Bank Sinh viên: Trần Khánh Linh 53 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu viết chuyên đề em nhận thấy thực trạng nợ xấu từ BĐS ngày gia tăng hệ thống Ngân hàng Việt Nam nói chung Ngân hàng PVcom Bank nói riêng Nguyên nhân dẫn tới nợ xấu BĐS có lẽ xuất phát từ lực tài nhà đầu tư lực định giá chuyên viên định giá Ngân hàng Nhiều nhà đầu tư đủ tiềm lực tài dựa dẫm nhiều vào nguồn vốn vay Ngân hàng cách chấp tài sản hình thành từ vốn vay Chuyên viên định giá đủ lực nhìn nhận, phán đoán tốt khả phát triển BĐS tương lai Điều dẫn tới thị trường BĐS gặp khó khăn, mua bán diễn chậm hệ tất nhiên nợ BĐS trở thành nợ xấu cao Thay xây dựng tốt hệ thống định giá từ đầu để phòng ngừa, gảm thiểu rủi ro nhiều Ngân hàng, không loại trừ Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam lại gồng khắc phục hậu Nhưng phát TSĐB chưa giúp Ngân hàng thu hồi vốn vay nhiều doanh nghiệp muốn Ngân hàng siết nợ BĐS với giá giá trị định giá trước Ngân hàng định giá cao Bởi vậy, tăng cường, nâng cao chất lượng định giá Ngân hàng điều cần thiết cấp bách Nhận thấy tầm quan trọng công tác định giá TSĐB BĐS hệ thống Ngân hàng nói chung Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam nói riêng, bất cập mà Ngân hàng gặp phải hoạt động định giá em làm nghiên cứu đề cập tới điểm yếu cần khắc phục, đưa giải pháp, kiến nghị đề xuất hoàn thiện công tác định giá Ngân hàng Đây kiến nghị đề xuất dựa nghiên cứu thân em hoạt động định giá TSĐB BĐS Hội sở Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam Để hoạt động định giá TSĐB BĐS có chất lượng cao, hiệu lớn cần có chung tay nhà nước,, hệ thống ngân hàng chuyên viên định giá thời gian tới Sinh viên: Trần Khánh Linh 54 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương Trên nghiên cứu đề tài: ” Định giá TSĐB bất động sản hoạt động tín dụng Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam” Do hạn chế khả nghiên cứu khả thu thập, phân tích tài liệu đồng thời chuyên môn chưa thực sâu, nên nghiên cứu em nhiều thiếu sót hạn chế Em mong nhận giúp đỡ, bổ sung cô để đề tài nghiên cứu em hoàn chỉnh Em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới thạc sĩ Đào Thị Hồ Hương – giảng viên khoa Tài Chính trường Học viện Ngân hàng tận tình bảo giúp đỡ em để em hoàn thành đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn giúp đơc tận tình cán thẩm định giá Hội sở Ngân hàng PVcomBank tạo điều kiện tốt cho em trình thực tập học hỏi kiến thức thực tế, cung cấp số liệu, thông tin, bảng biếu cần thiết cho em hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên: Trần Khánh Linh 55 Lớp: K15TCL Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Ths Đào Thị Hồ Hương DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.TS Phạm Tiến Đạt (2015), Định giá Bất động sản hoạt động tin dụng – cách tiếp cận từ ngân hàng thương mại, Nxb Tài chính, Học viện Ngân hàng, Hà Nội Báo cáo tài Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam năm 2013-2015 Báo cáo thẩm định giá bấi động sản Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam Bộ luật dân 2005 Bộ luật đất đai 2003 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Tài liệu lớp Định giá Bất động sản – Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng Website: www.pvcombank.com.vn Sinh viên: Trần Khánh Linh 56 Lớp: K15TCL