TÁC ĐỘNG KINH TẾ XÃ HỘI ĐỔI MỚI TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở ĐÔ THỊ Ở VIỆT NAM

Xã h i h c s (5) 1996 15 TÁC NG KINH T - XÃ H I C A IM I TRONG L NH V C NHÀ Ô TH VI T NAM TR NH DUY LUÂN & NGUYÊN QUANG VINH I V N NHÀ Ô TH TR Trong su t h n 40 n m qua, nhà quan tr ng đ C VÀ TRONG TH I K IM I cho nhân dân đô th Vi t Nam m t nh ng v n đ xã h i c s quan tâm c a Nhà n c, c p, ngành t ch c xã h i có liên quan nh n bi t rõ nét h n tác đ ng c a i m i l nh v c này, có th theo dõi th c ti n phát tri n c a qua hai th i k : - Th i k tr c đ i m i (1954 - 1985) - Th i k đ i m i (T 1986 đ n nay) I.1 TH I K TR C I M I (1954 - 1985) HAY LÀ TH I K BAO C P V NHÀ Trong th i k này, Nhà n c ban hành nhi u sách v nhà M t ch m c tiêu xây d ng cung c p nhà đ cho nh ng ng ng trình nhà i làm vi c khu v c kinh t Nhà n qu c gia nh m đô th c c tri n khai Nhi u C quan, xí nghi p Nhà n c tr c khó kh n v nhà m i đ n v c ng ch đ ng đ nh ng ch v y th ng đ c đ a vào K ho ch Nhà n cán b công nhân viên ch c Nhà n ng trình nhà c a công nhân tùy thu c vào kh n ng c a riêng c a Vi c xây d ng khu nhà c (5 n m hay hàng n m) Vi c phân ph i (cung c p) nhà c (CBCNVCNN) đ ng có đ tiêu chu n th cho c ti n hành thông qua nh ng tiêu chu n l a ch n th l c kéo dài, ph c t p Theo k t qu c a m t nghiên c u (1985) trình phân ph i nhà t cho đ i ng kéo dài trung bình kho ng 27 tháng Các sách có liên quan đ n xây d ng nhà th i k nh sách v v n đ u t c s h t ng, ch đ phân ph i, ti n thuê nhà góp ph n gi i quy t đ c m t b ph n nhu c u nhà c p bách đô th M t khác, cách th c s n xu t phân ph i vi c không đáp ng nhu c u nhà c a đông đ o dân c c ng t o nhi u v n đ xã h i nan gi i khác, đ c bi t s không công b ng gi a ngành, c i lao đ ng làm vi c khu v c Nhà n quan xí nghi p gi a nhóm ng c vi c có đ c nhà cho CBCNV c a 10 n m đ u sau hoà bình l p l i (1954-1964) 1.1 Th c ra, sách nhà y u d a c s nhu c u v nhà 1954 di n tích nhà c a dân đô th th p ch a b c xúc nh ngày ch ng h n, n m bình quân đ u ng i Hà N i 6m2 (và sau g n 40 n m, s 4m2/đ u ng H n n a sau cu c kháng chi n ch ng Pháp, có m t s l v vùng quê làm n Nhà n t i) ng l n dân c đô th mi n B c di c vào Nam ho c tr c Vi t Nam l i ti p thu đ ng đ i nguyên v n Có l th mà sách nhà chi n l mi n B c ch c t tay ch đ th c dân Pháp đô th hành c a Nhà n c th i k ch a đ c coi m t c quan B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 16 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i nh v c nhà đô th Vi t Nam tr ng úng m i ch m t sách c p nhà cho nh ng ng nhu c u nhà c a t ng l p c dân đô th khác ch a đ c tính đ n i làm công n l ng nhà n c, 1.2 Trong nh ng n m 1965 - 1975, b ng ngu n v n ngân sách, t i đô th l n mi n B c, Nhà n c xây d ng nh ng khu chung c t hai t ng đ n n m t ng theo mô hình ti u khu nhà (các khu t p th ) c a Liên Xô th i k C ng giai đo n này, thi u kinh nghi m v quy ho ch qu n lý đô th , Nhà n c m i ch ý đ n vi c xây d ng nhà h n t ch c qui ho ch không gian đô th m t cách t ng th Ng i ta ý xây d ng nhà nhi u h n xây d ng c s h t ng k thu t đô th kèm nh h th ng c p thoát n c, c p n, đ ng xá, v sinh môi tr ng Tính ch t bao c p t đ i l nh v c nhà đ c th hi n vi c c p nhà cho thuê v i kho n ti n thuê nhà r t th p (l% ti n l ng), mang tính t ng tr ng i u không giúp đ c cho vi c b o trì nâng c p khu nhà , n cho qu nhà đô th b xu ng c p r t nhanh chóng gây r t nhi u thi t h i lãng phí 1.3 Vi c đánh giá qui mô (hay kh i l ng) nhà đ c s n xu t đô th Vi t Nam th i k này, c n ph i l u ý t i s khác bi t gi a mi n Nam - B c Ch ng h n, th i k 1960 - 1975, đ c m có ch đ tr khác tác đ ng ng c chi u c a trình đô th hóa mi n Nam - B c, kh i l ng nhà đ c Xây d ng đô th không gi ng S li u u tra m u v nhà n m 1984 (đi kèm v i cu c t ng u tra l i dân s ) cho th y: vào th i m 1989, 42% dân c thành ph H Chí Mình s ng nh ng c n nhà đ c xây d ng th i giai 1961 - 1975 T i n ng, thành ph l n th hai mi n Nam, t l 37% Trong đó, mi n B c, m c dù nh ng n m kh i đ u công nghi p hoá, song nh h ng c a cu c chi n tranh phá ho i c a không quân M , t l t ng ng Hà N i 23,6% H i Phòng 19,8% 1.4 Trong 10 n m ti p theo (1975 - 1985), m t Ch ng trình nhà qu c gia (ch y u cho đô th ) đ c B xây d ng ph i h p v i Vi n nghiên c u tri n khai c s sách nhà th c tr ng u ki n nhà đô th Vi t Nam Tuy nhiên, nh ng sách nhà đô th th i k v n mang n ng t t ng bao c p, gi i pháp kinh t - k thu t s áp đ t ch quan c a t t ng phân ph i bình quân th ng gi vai trò ch đ o Không gian c trú n hình c a th i k khu nhà chung c nhi u t ng ti n nghi, ch t l ng th p, đ n u v ki u dáng ki n trúc Ti p theo, nh ng n m 1980, sau đúc rút nh ng kinh nghi m c a 20 n m tr c, xu t hi n m t s mô hình nhà - chung c đ c c i ti n v i c n h khép kín, thông thoáng đ c trang b ti n nghi ch t l ng cao h n t ng đ i đ ng b làm cho b m t đô th đ c c i thi n nhi u Vi c mua bán, c i n i, s a ch a, xây d ng nhà theo ph ng th c “Nhà n c nhân dân làm” c ng b t đ u đ c Nhà n c l u ý có m t s th nghi m 1.5 K t qu 10 n m tr c đ i m i (1975 - 1986) t l qu nhà m i xây d ng th i k chi m cao t ng qu nhà c a nhi u đô th l n phía B c nh : H i Phòng 43,3%, Hà N i 37,1%, N ng ( phía Nam) 31,8% Trong đó, thành ph H Chí Minh sau ngày gi i phóng l i lâm vào tình tr ng khó kh n, đình tr l nh v c Do nh ng lý l ch s nh : c ch qu n lý, c s pháp lý ch đ s h u không rõ ràng nhi u lý khác đ c bi n pháp khuy n khích vi c b o d ng, nâng c p ho c xây m i nhà l i thành ph K t qu c ng vòng 10 n m này, thành ph H Chí Minh ch Xây m i 14,5% nhà so v i t ng qu nhà mà thành ph có đ n n m 1986 1.6 T u trung l i, th i k bao c p, Nhà n c mu n đóng vai trò ng i s n xu t phân ph i tr c ti p nhà cho m t b ph n dân c đô th Song th c t , ý t ng t t đ p không th c hi n đ c (hay không th c hi n đ c nh mong mu n) b i vì: Do s m t cân đ i gi a cung c u v nhà r t l n Nhu c u v nhà r t cao song ngu n kinh phí c a Nhà n c l i r t h n h p vi c phân ph i nhà dù có s ki m soát ch t ch B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh t i đâu c ng không th đ y đ , công b ng đ nhà th ng xuyên x y 17 c Tình tr ng "chi n tranh nhà c a" tranh ch p, ki n t ng v Vi c cung c p nhà theo l i bao c p làm cho ng i dân đô th c h i ý th c t ch m lo nhà c a mà ch hoàn toàn th đ ng trông ch vào Nhà n c K t qu cho đ n cu i nh ng n m 80, đ u nh ng n m 90 ch có 30% cán b công nhân viên ch c nhà n c (ch y u đô th phía b c) đ c c p nhà, 70% l i v n ph i t làm l y nhà b ng nhi u cách khác ho c ph i cam ch u s ng nh ng u ki n c c k khó kh n 1.2 TH I K NHÀ Ô TH I M I (1986 N NAY) NH NG CHUY N BI N TO L N TRONG L NH V C 2.1 T n m 1986 v i vi c th c hành sách đ i m i đ nh h ng phát tri n m t n n kinh t hàng hóa nhi u thành ph n, l nh v c nhà c ng b c đ u có s chuy n bi n Nhà n c tuyên b xoá b ch đ cung c p nhà , cho phép khuy n khích t o u ki n đ ng i dân t xây d ng nhà N m 1990 t i đô th có 1/3 kh i l ng nhà đ c xây d ng b ng ti n c a ng i dân N m 1992 v n đ u t xây d ng nhà c a c quan, xí nghi p nhân dân g p l n v n c a Nhà n c, ch a k m t ph n t ng t dân t xây gi y phép S “bùng n ” xây d ng nhà , ch y u c s h gia đình, có lúc th y kh p m i n i Nhà m c lên nh n m, ng i dân thành ph c g ng t c i thi n u ki n c a Vi c chuy n qu nhà Nhà n c qu n lý sang hình th c kinh doanh đ c tri n khai Pháp l nh nhà đ c ban hành ngày tháng n m 1991 đ c th c hi n v i hàng lo t v n b n d i lu t c a ph c p b ch qu n M t s sách nh hoá giá nhà c p 4, nhà bán kiên c , sách cho phép chuy n nh ng, sang tên h p đ ng, bán nhà c a Nhà n c cho thuê c ng đ c th c thi Nhà n c b ngành c ng ban hành hàng tr m v n ki n sách khác v nhà nh m thúc đ y vi c xây d ng nhà t i đô th Vi t Nam Nh đó, trình s n xu t nhà đ c tri n khai đ t đ c m t s k t qu nh t đ nh Trong vòng h n 30 n m (1960-1993) t i đô th c n c, Nhà n c t o qu nhà g p h n 1,5 l n qu nhà có đ n n m 1960 Nhà n c c ng t o u ki n thu n l i cho ngu n kinh phí đ u t vào l nh v c s n xu t nhà thông qua t ch c đ n v xây d ng qu n lý nhà t i thành ph 2.2 B c ngo t quan tr ng vi c s n xu t nhà đô th Vi t Nam nh ng n m đ i m i đ c th hi n hình di n: Kh i l ng nhà đ c s n xu t c c u đa d ng c a ch th tham gia vào trình s n xu t Xét v kh i l ng nhà m i đ c s n xu t ra, thành ph H Chí Minh ví d n hình S li u th ng kê n m đ i m i (1986 - 1993) ch th s n xu t nhà s n xu t 86% t ng s đ n v (93% di n tích sàn) đ c s n xu t toàn b 18 n m k t ngày gi i phóng (1975) c bi t n m 1991 1993, m i n m thành ph s n xu t kho ng 16.000 đ n v v i di n tích sàn 500.000m2 So v i vài n m tr c (1987 - 1989) m i n m ch xây đ c kho ng 4.000 c n h , làm 1990 8.800 c n G n nh có s gia t ng g p đôi kh i l ng nhà m i xây d ng theo chu k - n m l t l n Riêng n m 1993 chuy n h ng s n xu t nhi u nhà cao t ng (dân t xây ho c chung c thành ph xây) nên di n tích sàn đ c xây m i n m 2,8 tri u m2, l n g p l n n m 1992, t o k l c m i l ch s xây d ng c a thành ph H Chí Minh kho ng g n 20 n m qua Còn xét v s bi n đ i c a c c u thành ph n ch th xây d ng nhà , Hà N i có th m t minh h a tiêu bi u Còn b nh h ng r t n ng c a c ch bao c p c v nhà , nh p đ xây d ng c a Hà N i ch m so v i nhu c u Song s chuy n đ i c c u r t rõ Theo s li u c a S Nhà đ t Hà N i, t n m 1991-1994 Hà N i s n xu t 700.000 m2 nhà m i (theo k ho ch n m 91 - 95 s n xu t tri u mét, song khó đ t đ c), s 70% (kho ng 500.000 m2) dân t xây, t l có xu h ng t ng d n: n m 1994, 84% nhà m i dân t xây B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 18 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i l nh v c nhà đô th Vi t Nam Rõ ràng ch qua ch báo v a nêu, có th kh ng đ nh s bi n đ i có tính b c ngo t l nh v c phát tri n nhà đô th d i tác đ ng c a công cu c i m i Chúng ta xem xét chi ti t h n v lo i hình nhân v t tham gia vào trình s n xu t nhà nh ng ph n ti p theo 2.3 Tuy nhiên tình tr ng nhà hi n đô th Vi t Nam v n v n đ xã h i c p thi t ph c t p đ c bi u hi n khía c nh sau đây: Cho dù qu nhà đô th có t ng lên, nh ng di n tích bình quân đ u ng i v n không t ng m c t ng s n xu t nhà không theo k p m c t ng dân s nhu c u nhà t i đô th Thi u nhà v n m t v n đ th i s , b c thi t đô th l n nh Hà N i, thành ph H Chí Minh Ngoài ra, đô th hi n v n hàng v n h gia đình ph i s ng nhi u u ki n “d i tiêu chu n” Theo s li u c a B Xây d ng, Hà N i hi n có 30% dân s s ng di n tích d i 3m2/ng i Thành ph H Chí Minh hi n có 150.000 nhà t m, 43.000 nhà l p x p 24.000 nhà chu t kênh l ch Do h u qu c a ch đ bao c p v nhà tr c dây, c ng thêm tác đ ng c a kinh t th tr ng g n đây, s b t bình đ ng u ki n nhà ngày gia t ng, đ c bi t n i lên v n đ nhà cho b ph n ng i nghèo đô th Trong c ch th tr ng, hy v ng có đ c nhà t i thi u c a ng i nghèo khó đ c th c hi n n u s tr giúp c a Nhà n c giá nhà v t kh n ng kinh t c a h Trong t ng s 54,4 tri u m2 nhà hi n l y đô th Vi t Nam có t i 32 tri u m2 c n đ b o d ng 1,7 tri u m2 c n ph i d b xây m i Nh ng ngu n v n đ u t cho qu nhà nên hàng tri u ng i v n ph i s ng ch t v t, đ i ch khu nhà tàn t y c s a ch a, r th nh p Vi c qu n lý, u ti t th tr ng nhà đ t hi n v n nhi u thi u sót, hi n t ng đ u c đ t nhà thu c s h u Nhà n c v n di n hàng ngày nh ng Nhà n c ch a có bi n pháp ki m soát qu n lý h u hi u Vi c qu n lý xây d ng s d ng nhà t i đô th hi u qu S bùng n ho t đ ng xây d ng t phát v i bi u hi n nh chi m đ t trái phép, xây d ng nhà không phép, c i n i, xây chen không theo qui ho ch, t ý thay đ i k t c u, công n ng nhà chung c di n kh p n i gây nh h ng tr c ti p đ n tu i th công trình c ng nh ki n trúc, c nh quan môi tr ng đô th Các sách v nhà th i gian qua nhi u phát huy tác d ng tích c c đ i s ng c a c dân đô th , song chúng v n mang tính ch t ch p vá nh t th i đ đ i phó v i hi n tr ng thi u nhà Các sách đ c ban hành th ng đ đ i phó v i hi n tr ng thi u nhà th ng không đ ng b , th ng nh t ho c ch a hoàn toàn phù h p v i c ch kinh t m i Vi c th c hi n sách l i tùy ti n không th ng nh t gi a b , ngành đ a ph ng d n t i tình tr ng qui t c, lu t l b vi ph m, vai trò qu n lý c a Nhà n c gi m sút, gây ph c t p thêm cho v n đ nhà đô th Vi t Nam Cho đ n v n ch a hoàn thành ban hành đ c chi n l c phát tri n nhà đô th qu c gia t i n m 2010 ch ng trình phát tri n nhà cho đô th l n, m t u ph i làm sau tuyên b xóa b ch đ cung c p nhà II NG THÁI C A QUÁ TRÌNH S N XU T NHÀ HÌNH VÀ CH TH S N XU T NHÀ phân tích đ đô th Vi t Nam d hình nh ng ch qua Tuy nhiên, b Ô TH - S A D NG HOÁ CÁC LO I y đ sâu s c nh ng ngu n g c đ ng l c t o nên đ ng thái c a trình s n xu t nhà i tác đ ng c a đ i m i, có l đ n gi n nh t mô t rõ chân dung đ c m c a lo i th s n xu t nhà , v n có môi tr ng thu n l i cho s da d ng hóa nh ng n m v a t k m t s mô t hi n th c đ u c n có m t khung quy chi u, cho dù ch a hoàn h o B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh n c th gi i th ba vi c s n xu t nhà th c ng, Khu v c t nhân Khu v c “bình dân" ng đ c phân chia thành khu v c (sectorl: Khu v c công Nhà thu c khu v c công c ng th ng đ c cung c p tr c ti p b i Nhà n c ho c c quan, đ n v , t ch c c a Nhà n c nên c ng đ c g i "Nhà c a Nhà n c” Nhà thu c Khu v c t nhân n c th gi i th ba nhà kinh doanh t nhân l n ho c nh xây d ng đ bán ho c cho thuê v i m c đích thu l i nhu n Còn khu v c bình dân th ng “s n xu t lo i nhà phi qui” hay “b t qui t c”, t c n m m i lu t l qui đ nh c a Nhà n c v s d ng đ t, tiêu chu n xây d ng m t s nhà lo i v n có ch t l ng cao M t xu h ng ph bi n vi c hình thành sách v nhà v sau này, ph n c c g ng h n ch s can thi p tr c ti p vào l nh v c nhà , gi m b t vi c s n xu t nhà Khu v c công c ng ý nhi u h vào vi c t ng c ng h tr t o u ki n cho nhà Khu v c t nhân Khu v c bình dân phát tri n khuôn kh có s u ti t c a ph Cho dù m i qu c gia đ u có nh ng đ c thù có nh ng khác bi t sách nhà c a h , xu h ng nói ph bi n nhi u n c xây d ng Ch ng trình phát tri n nhà qu c gia, đ a ph ng khu v c i theo sau ch ng trình m t lo t D án phát tri n Ch ng h n cách ti p c n, “T O I U KI N” (enabling) đ c v n d ng v i tinh thân c b n gi m vai trò can thi p tr c ti p c a nhà n c vào l nh v c nhà , khuy n khích t o u ki n đ ng i dân, nhóm xã h i, c ng đ ng t gi i quy t v n đ nhà c a h th c hi n chi n l c này, ng i ta áp d ng nhi u mô hình ch ng trình, d án có tên g i nh “NÂNG C P” (upgrading), “ T XÂY D NG VÀ D CH V ” (Site and service) “C NG NG T GIÚP” (Self - help community) Nh ng h c kinh nghi m phong phú l nh v c nhà đô th c a n c th gi i th ba đ c trình bày r t nhi u tài li u, sách báo, chuyên kh o ti c là, Vi t Nam ch đ n nh ng n m g n đây, m i có c h i ti p xúc v i ngu n tài li u này, có l th mà vi c ti p thu, h c h i qua nh ng h c kinh nghi m đ c t ng k t h n ch , c gi i nghiên c u l n gi i nhà l p sách nhà M c dù m t n c ch m phát tri n th c ti n c a v n đ nhà đô th Vi t Nam giai đo n hi n mang nhi u nét h c đáo, khác bi t v i n c thu c th gi i th ba, đ c bi t n c láng gi ng khu v c ông Nam Á Trong đó, Vi t Nam l i có m t m chung, v n có c a nh ng “n n kinh t đ " (ch n c nh Liên Xô n c Xã h i ch ngh a ông Âu c ) t ng có m t khu v c nhà công c ng v i s bao c p r t l n c a Nhà n c mà gi ph i đ nh h ng l i cho s phát tri n c a nó, v i m c đ quy mô riêng bi t C th là: Khu v c công c ng (nhà công) chi m t l không l n phân b không đ ng đ u đô th có qui mô v trí đ a lý khác (22, l% chung cho khu v c thành th , 48,1% cho Hà N i 18,7% cho thành ph H Chí Minh) Các ch tiêu v s l ng ch t l ng nhà khu v c công c ng Vi t Nam c ng th p h n nhi u l u ý c đ n v tính, Vi t Nam c ng th ng dùng ch tiêu Di n tích sàn (m2) ho c di n tích bình quân đ u ng i ((m2/ng i) thay dùng đ n v (c n h ) s gia đình nh n c khác - Tàn tích c a ch đ bao c p v nhà n ng n , không ch tâm lý dân c mà đ c bi t h th ng qu n lý , phân c p, ki m soát trình s n xu t phân ph i nhà khu v c công c ng Còn khu v c t nhân Khu v c bình dân h u nh su t nhi u th p niên soát c a Nhà n c t m ý ki m Các s li u th ng kê nh ng thông tin đ y đ có h th ng v l nh v c nhà đô th Vi t Nam r t h n ch , không th so sánh đ c v y r t khó s d ng khung lý thuy t, phân lo i ho c ch tiêu phân tích đánh giá ph bi n th gi i Cho đ n v n khó mà có đ ngu n l c v tài chính, cán b đ t ch c cu c u tra th ng kê c b n v khu v c nhà đ c bi t khu v c t nhân khu v c bình dân B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tác đ ng kinh t - xã h i c a 20 i m i l nh l c nhà đô th Vi t Nam H n n a, d i tác đ ng c a công cu c đ i m i, thành ph l n Vi t Nam "thay da đ i th t" hàng ngày, kh n ng ki m soát n m b t th c t c a b máy qu n lý r t h n ch K t qu có th quan sát th y s h n lo n, vô tr t t đ n m c không ki m soát n i vi c xây d ng nhà t i thành ph l n c a đ t n c Còn s đa d ng lo i hình s n xu t nhà " r t khó qui chi u chúng theo nh ng khung lý thuy t hay nh ng thang phân lo i có Th c t m t "mê cung" đ t tr c nhà qu n lý, ho ch đ nh sách v n nhi u b sa l y vi c gi i quy t v vi c c th hàng ngày Nh ng ng i nghiên c u l nh v c c ng không phút lúng túng, c b t đ u m t công vi c khiêm t n mô t , nh n di n v nh ng x y khu v c nhà đô th hi n M t h ng nghiên c u ban đ u Th c tr ng c a l nh v c nhà đô th v a nói n ph i c g ng t i m t h ng nghiên c u mang tính kh thi u ki n kh n ng th i gian kinh phí h n h p ó h ng nghiên c u trình s n xu t nhà v i n i dung đ c di n đ t m t cách đ n gi n qua câu h i nh : Ai, nhân v t hi n nh ng ch th tham gia vào trình s n xu t nhà th c nào? Các ngu n l c “đ u vào" đ c l y t đâu?: Qui trình th t c hành pháp lý đ h p pháp ) lý t i sao? d i nh ng hình t, v n, v t li u xây d ng, s c lao đ ng c th c hi n, không th c hi n (h p pháp, b t h p pháp, bán Nh ng ti m n ng, u th tri n v ng phát tri n nh th đ i v i hình th c (khu v c) s n xu t nhà Có nh ng thu n l i, khó kh n tr ng i mà sách v đ t đai nhà lý hi n nh h ng t i vi c xây d ng c i thi n nhà c a nhân dân c ng nh môi tr ng pháp Trong ch a có đ c m t cu c t ng u tra v nhà toàn qu c, đ tr l i cho câu h i này, u ki n kinh phí h n ch , thay t ch c nh ng cu c di u tra m u (survey) v i qui mô l n, ti n hành m t lo t cu c kh o sát nh (case study) đ a bàn thành ph l n nh t Hà N i thành ph H Chí Minh (T i thành ph t p trung 42% t ng qu nhà đô th Vi t Nam đó: Hà N i chi m kho ng 10%, thành ph H Chí Minh 32% m i case study nh v y, vi c nghiên c u trình s n xu t nhà l i đ c t p trung vào m t s hình th c s n xu t hay lo i hình (nhân v t) s n xu t nhà ch y u K t qu cho m t b c tranh da d ng, ph n ánh th c t c a trình s n xu t nhà t i đô th l n n hình c a c n c Nh ng cu c kh o sát ph ng v n sâu t i h gia đình, k t h p v i thông tin c b n v đ a bàn đ c kh o sát (đ c m kinh t - xã h i c a c ng đ ng dân c đ c nghiên c u) giúp cho vi c mô t th c tr ng phát hi n nh ng v n đ đ c đ t b i c nh hi n th c c a chúng Ph n l i c a báo cáo s t p trung trình bày k t qu nghiên c u c a case study đ c ti n hành t i Hà N i thành ph H Chí Minh, theo m t tr t t d a khung phân lo i khu v c s n xu t nhà (ph bi n n c th gi i th v i m t s u cho phù h p v i th c t Vi t Nam) II.1 XÂY D NG VÀ PHÁT TRI N NHÀ KHU V C CÔNG C NG (KHU V C CHÍNH QUY) Nh bi t, kho ng th p niên tr c i m i, nhà đô th l nh v c đ c Nhà n lý m t cách toàn di n: t lên k ho ch, xây d ng đ n phân ph i b o d ng, phát tri n nhà Nhà n c t d i Không có ch cho khu v c nhà phi qui c t p trung qu n s can thi p c a Hà N i c ng nh thành ph mi n B c tr c 1975 không đ c phép kinh doanh nhà Sau 1975, m t s gia đình phát tri n s n xu t, có u ki n xây c t nhà m i b sách h n ch làm tiêu tan m m m ng c a vi c kinh doanh, xây d ng phát tri n nhà đô th B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh 21 Tuy nhiên, nh ng mâu thu n n i t i c a h th ng t o nên s c ép m nh m , d n đ n s chuy n h sách nhà vào cu i nh ng n m 1980 v i ti n trình th c hi n đ ng l i i m i ng T nh ng n m 1986, 1987, Nhà n c không đ ngu n l c (v t t , tài chính) đ ti p t c bao c p v nhà nhu c u nhà c a nhân dân ngày t ng Th ti n m mô nh s a ch th c "t c tr c đó, t nh ng n m 1970, thành ph Hà N i c ng có th nghi m hình th c bán nhà, tr t l n hay tr góp, đ c c p gi y s h u nhà R t ti c, vi c h u nhà ch có tính ch t th nghi m qui Ti p đó, nh ng n m 1980 có phong trào nhà n c nhân dân làm” xây d ng a nhà Th c ch t ph ng th c c ng không mang tính kinh doanh, mà mang dáng d p c a ph ng o u ki n" Nh v y, v c b n cho đ n cu i nh ng 1980, Hà N i v n ch a có ho t đ ng kinh doanh nhà Không có nhà đ thuê, đ mua, ng i dân có nhu c u có kh n ng, h t ph i tìm cách t c i t o, nâng c p, xây m i nhà cho d i m i hình th c, k c b t h p pháp Khu v c nhà qui nh v y không th đáp úng nhu c u nhà c a dân c , buông l ng s qu n lý can thi p m t th i gian dài cho đ n nay) Và k t qu g i “s bùng n ” xây d ng t phát ph bi n hi n II.1.1 Sau n m 1988 b t đ u có m t s chuy n bi n Chính ph cho phép thành ph giao đ t cho m t s doanh nghi p thu c công ty xây d ng trung ng đ a ph ng xây nhà đ bán theo ph ng th c kinh doanh Các doanh nghi p, công ty đ ng xây d ng b ng v n c a Công ty (do nhà n c c p) ho c huy đ ng v n t ng i mua nhà ây th c s m t thô hình sân xu t nhà theo đ nh h ng th tr ng Tuy nhiên nh nghiên c u tr ng h p ch ra, m i ch lo i th tr ng giành cho t ng l p gi m t xã h i đô th ph i r t khó kh n đ v t qua tình tr ng nghèo khó thâm niên ông đ o ng i lao đ ng có thu nh p th p đ c bi t ng i nghèo ch a th v i t i đ c lo i hàng hoá nhà M t khác, v i s phát tri n kinh t gia t ng m c s ng, nhu c u nhà c a nhóm gi c ng ngày m t t ng lo i hình kinh doanh nhà quy c ng góp ph n đáp ng nhu c u i sâu tìm hi u c ch v n hành c a khu v c công c ng (chính quy) có th nh n th y có nh ng u m ch y u sau: - Tuân th quy ho ch t ng th quy ho ch chi ti t c a thành ph - Hình thành m ng l i công ty kinh doanh phát tri n nhà Trung - Khai thác thu n l i c a ch đ đ t đai thu c s h u Nhà n ng, đ a ph ng c - Tham gia vào trình đ i m i c b n h th ng tài cho nhà ó ch m d t ch đ dùng Ngân sách Nhà n c xây nhà r i phân ph i (cung c p), hình thành ch đ h ch toán kinh doanh xây d ng nhà theo c ch th tr ng T k t qu nghiên c u, có th nh n th y m t s nét tiêu bi u c a s phát tri n s n xu t nhà công c ng thu c thành ph Hà N i thành ph H Chí Minh nh sau: Khu v c Th t ngh ch lý rút k t lu n là: m c dù tr c i m i, thành ph H Chí Minh có t i 83,4% qu nhà thu c khu v c t nhân (Hà N i 51,9%), song g n 10 n m i m i, s phát tri n c a Khu v c nhà công c ng t i thành ph H Chí Minh n ng đ ng l n m nh h n r t nhi u, c v kh i l ng t l qu nhà so v i thành ph Hà N i Lý sâu xa có th t m c đ nh h ng khác c a phong cách s n xu t qu n lý th i bao c p Nh ng kh n ng h n h p v v n, nh ng rào c n v hành pháp lý đ i v i vi c c p ho c giao đ t xét t d án h n ch ch th s n xu t nhà t i Hà N i thích ng v i u ki n l ch s m i B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tác đ ng kinh t - xã h i c a 22 i m i l nh v c nhà đô th Vi t Nam T i thành ph H Chí Minh, n m i m i (1986 - 1993), trung bình khu v c công c ng s n xu t kho ng 40% nhà m i (so sánh v i thành ph Hà N i, n m g n (1991- 1994) t l g n 30% Nh n ng l c này, khu v c công c ng đóng vai trò quan tr ng vi c xây d ng nhà ho c t o nh ng khu đ t có d ch v đ xây d ng khu đô th m i Khu v c công c ng c ng góp ph n c i t o kho ng 30 “lõm” đô th (nh ng khu v c ch m phát tri n, khu chu t nhà l p x p n i thành), c i thi n môi tr ng s ng cho hàng v n c dân nghèo thu nh p th p Ngoài u th vi c nh n đ t (hay đ c thuê đ t) cho ho t đ ng s n xu t, kinh doanh, khu v c công c ng t i thành ph H Chí Minh n ng đ ng vi c huy đ ng ngu n v n cho ho t đ ng phát tri n nhà Ngu n v n vay ngân sách thành ph , v n t ti n bán nhà m i ch m t b ph n “s n có” S d ng v n vay ngân hàng m t d u hi u c a s n ng đ ng đ i v i nhu c u th tr ng c a khu v c công c ng t i thành ph H Chí Minh ( Hà N i u r t h n ch ) Ngoài ra, có ngu n v n huy đ ng t khách hàng, ng i mua nhà ho c kho n ti n ti t ki m mà dân c g i đ đ c mua nhà tr góp ho c vay thêm v n làm nhà Ch th c a khu v c công c ng, m t cách truy n th ng v n Nhà n c (trung ng, đ a ph ng), công ty kinh doanh, phát tri n nhà c a Nhà n c m t b ph n công ty t nhân nh n th u công trình Nhà n c giám sát, qu n lý Nh nh n xét, khu v c công c ng phát tri n nhà t i Hà N i cho dù đ c kh i đ ng, song v n ch a có đà t ng tr ng m nh M i có kho ng 200.000 m2 nhà đ c s n xu t n m 1991-1994, (bình quân 50.000 m2/n m) i (so v i nhu c n c tính kho ng tri u m2/n m) Ngu n v n s d ng c a công ty phát tri n nhà c a Nhà n c l i ch y u nh vào v n vay ngân sách m t ph n huy đ ng t khách hàng mua nhà Vay v n t ngân hàng cho kinh doanh nhà , theo l i nhi u giám đ c công ty “h t s c m o hi m” kh n ng th t th ng c a quy đ nh, lu t l s n xu t, kinh doanh hi n K t qu là, s n ph m nhà c a khu v c công c ng t i Hà N i không nhi u, v i m t s công trình nh xây m i s a ch a, c i t o Nhi u d án t chu n b đ n đ c phép th c hi n m t vài n m ti p l i b ách t c nhi u lý Nh ng kìm hãm, tr ng i v m t th ch qu n lý u đáng nói nh t tr ng h p thành ph Hà N i Các qui đ nh m i v cho thuê đ t (N 18/CP), v n b n d i lu t m t s quy đ nh khác làm n n lòng nhi u công ty kinh doanh, phát tri n nhà c a Nhà n c “Càng làm nhi u l , nhi u t i”, “ c mò, cò x i”… nh ng câu nói c a mi ng c a nhi u giám đ c công ty kinh doanh phát tri n nhà phàn nàn v c ch xét t D án xây d ng phát tri n nhà t i Hà N i (v n đ s đ c bàn tr l i ph n sau) II.1.2 Trong trình phát tri n ho t đ ng c a khu v c công c ng, c ng t i thành ph H Chí Minh hình thành m t lo i hình s n xu t nhà m i: Nhà xây bán tr góp ây m t th nghi m r t đáng l u ý m nhi u tri n v ng cho vi c góp ph n gi i quy t nhà cho nhóm dân c có thu nh p th p trung bình T n m 1990 đ n 1992 ch ng trình xây nhà bán tr góp t i thành ph H Chí Minh tri n khai v i nguyên t c sau: i) Nhà n nhà c cho h gia đình (đ c l a ch n) vay ti n đ mua nhà tr góp ho c vay ti n tr góp đ t xây ii) Các gia đình y ban nhân dân c p huy n l a ch n, riêng gia đình sách xã h i S Lao đ ng Th ng binh xã h i ch n iii) M c vay cao nh t: 10 tri u đ ng, lãi su t 1% tháng, tr góp vòng 15 n m iv) S nhà đ t thành ph ký h p đ ng cho vay, Ngân hàng Phát tri n nhà làm th t c c th v phát vay thu n B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh 23 T n m 1993 ch ng trình đ c ti p t c k t h p v i ch ng trình gi i t a nhà ven kênh r ch K t qu cho đ n h t 1993, thành ph s n xu t 3691 c n nhà v i t ng di n tích sàn 234.000 m2 theo ph ng th c bán tr góp Tuy nhiên, ch ng trình v n ph i kh c ph c nhi u tr ng i, m khuy t xu t hi n trình th nghi m Nó c n ph i đ c hoàn thi n v h th ng qui ch đ tr thành m t ch ng trình th c, khu v c công c ng đóng vai trò nòng c t, song s có s tham d ngày nhi u h n c a khu v c t nhân s n xu t nhà tr góp II.1.3 Tóm l i, t góc đ xem xét tác đ ng c a đ nh n xét khái quát v khu v c công c ng nh sau: ng l i đ i m i t i l nh v c nhà đô th , có th nêu m t Quá trình đ i m i đánh th c khu v c công c ng ho t đ ng theo nh ng phong cách m i: Chuy n t ho t đ ng s n xu t nhà theo c ch hoàn toàn bao c p sang ph ng th c t h ch toán kinh doanh ây b c chuy n ti p c n b n nh t toàn b l nh v c s n xu t nhà đô th b i c nh đ t i kinh t th tr ng N ng l c thích ng “ti p th ” t có s khác bi t gi a thành ph H Chí Minh Hà N i nh ng nguyên nhân l ch s i u dáng ý là, m c dù chuy n sang đ nh h ng th tr ng, quan m kinh t , l i nhu n không hoàn toàn chi ph i ho t đ ng c a Khu v c công c ng ã có s cân nh c đ y đ vai trò c a khu v c công c ng t quan m xã h i tr i u đ c th hi n s phát tri n lo i hình s n xu t nhà ki u “nhà bán tr góp” g i có s “bao c p chéo”, theo Nhà n c u ch nh ngu n thu nh m t o u ki n h tr cho nhóm dân c nghèo thu nh p th p có đ c ch thích h p Và theo nh ng phân tích g n nh t, hi n có tình tr ng đ ng v n ngân hàng i u g i m kh n ng m r ng phát tri n lo i hình s n xu t nhà bán tr góp không ch khu v c công c ng mà c khu v c t nhân nh m k t h p c quan m kinh t xã h i vi c gi i quy t v n đ nhà đô th hi n Bên c nh c ng phát hi n hàng lo t tr ng i v m t th ch qu n lý c ng đ t c n đ c tháo g đ m đ ng cho khu v c công c ng s n xu t nhà ti p t c phát tri n th i gian t i II.2 S N XU T NHÀ C A KHU V C T NHÂN II.2.1 i u c n nói tr c tiên khái ni m “khu v c t nhân” th c t s n xu t nhà đô th Vi t Nam hi n có nh ng m khác v i khái ni m khu v c t nhân n c thu c th gi i th Khu v c t nhân s n xu t nhà đô th Vi t Nam hi n v c b n khu v c xây d ng nhà b i h gia đình, b ng ngu n v n c a h ph c v cho nhu c u nhà c a h m t khía c nh đó, có th khu v c t nhân g n v i khái ni m khu v c bình dân h n, nói chung, h gia đình xây d ng th ng không tuân th quy t c, lu t l c a Nhà n c Còn v ph n vai trò c a công ty t nhân tham gia s n xu t kinh doanh nhà có nh ng h n ch tr l c l n Có th quan sát th y s đ i c a hàng ch c công ty, t p đoàn t nhân tham gia vào l nh v c Song ho t đ ng c a chúng ch y u v n nh n th u công trình xây d ng công nghi p, dân s ho c k t c u h t ng đô th theo đ n đ t hàng c a Nhà n c ho c h gia đình Ngoài c ng có th k đ n hàng tr m đ n v , t ch c t nhân quy mô nh đ m nh n vi c thi t k nhà , làm d ch v mô gi i mua bán, cho thuê nhà, mua bán v t li u xây d ng kèm theo xây l p trang trí n i th t… Các công ty xây d ng l n c a t nhân v n ch a th c s tr thành nh ng ch th kinh doanh phát tri n quy mô l n, ch đ ng xây d ng theo d án đ cung c p s n ph m cho th tr ng nhà hi n Tuy nhiên, s xu t hi n c a h th tr ng nhà c ng đánh d u m t b c chuy n r t m i vi c đa d ng hoá ch th phát tri n nhà đô th hi n II.1.2 N u c n c vào s th ng kê hi n có v phát tri n nhà nh ng n m đ i m i, “ph n bù” c a khu v c công c ng khu v c t nhân (B i khu v c bình dân hi u theo ngh a khu nhà b t h p pháp, l n chi m không đ c th ng kê th c ghi nh n, ho c b ph n nhà xã h i, nhà c a khu v c liên k t c ng r t nh bé) Hà N i t l nhà xây m i c a khu v c t nhân chi m kho ng 70%, thành ph H Chí Minh kho ng 60% v n xu h ng gia t ng B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tác đ ng kinh t - xã h i c a 24 i m i l nh v c nhà đô th Vi t Nam S phát tri n c a khu v c t nhân s n xu t nhà , nh v y rõ ràng mang tính “bùng n ” so v i th i k tr c đ i m i Lý c b n, tr c ti p s tác đ ng c a sách đ i m i, đ c th hi n nh ng m sau: - M c s ng ng i dân gia t ng, có ti n đ dành - Nhu c u c i thi n nhà r tl n - Khu v c công c ng không đ kh n ng đáp ng nhu c u - Khu v c t nhân s n xu t nhà - Chính sách nhà đ bán (kinh doanh) ch a phát tri n c i m , t o u ki n đ ng Và k t qu s bùng n xây d ng nhà i dân t c i thi n nhà c a h gia đình d c a i nhi u hình th c th lo i ng h p (case study) nh t cho th y có lo i hình II.2.3 Trên ví d Hà N i, k t qu kh o sát tr s n xu t nhà b i h gia đình nh sau: a) Xây d ng nhà m i đ t m i mua t u, sang nh ng chuy n đ i M t b ph n c dân có u ki n kinh t (v n tích l y đ dành, thu nh p gia t ng, bán nhà c , đ t c n i thành) mua đ t m i xây nhà vùng ven n i thành b) Phá b nhà c xây nhà m i n n đ t c (tr ng h p nhà t ) c) Các gia đình ven n i hay "lõm nông thôn" (làng) đ l y ti n xây nhà m i cho gia đình n i thành có đ t th c r ng, bán m t ph n đ t d) S a ch a, nâng c p, c i t o, lên t ng nhà c (nhà t nhân nhà Nhà n Tr ng h p r t ph bi n c) khu ph c khu lao đ ng nghèo t i Hà N i e) C i n i, m r ng di n tích c n h t ng m t t i khu chung c cao t ng (đôi c t ng t ng cao h n ph i h p làm) f) Xây chen nh ng ph n nhà gi a dãy nhà t p th chung c Ngoài ra, có m t l i hình s n xu t nhà mang tính h p pháp cao nh t b i h gia đình là: c s lô đ t có d ch v đ c phân ph i (c p) bán b i thành ph hay c quan, xí nghi p, gia đình đ c quy n t xây d ng nhà theo s thích cá nhân sau tuân th nh ng qui đ nh v ki u dáng ki n trúc, s t ng, n n móng đ c phê t M t s cá nhân riêng l c ng có nh ng ho t đ ng mua đ t, xây nhà bán tham gia vào th tr ng nhà không th c, song v i kh i l ng không nhi u Nhìn chung, s bùng n xây d ng nhà khu v c t nhân Hà N i ch y u ho t đ ng t xây d ng c a h gia đình II.2.4 c m ph bi n c a lo i hình s n xu t nhà - Tính t phát cao, xu t phát t nhu c u c i thi n nhà có th khái quát nh sau: v i u ki n kh n ng s n có v đ t (nhà c ) - Ti n v n xây nhà tích l y m i - 10 n m g n M t ph n thu nh p t n đ ng, buôn bán ) M t ph n v n đ t ng không ph bi n c vay m n t gia đình, b n bè, ng - V t li u xây d ng lao đ ng luôn s n có th tr ng đ c (đi lao i thân Vay t ngân hàng hi n c cung ng t i ch - Tính b t qui t c r t cao: Ngo i tr tr ng h p h gia đình xây nhà tr c ph l n, n đ sâu ngõ xóm, khu lao đ ng đ u ch p nh n ph ng th c “xây không ng chính, l i h B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh 25 phép”, s n sàng n p ti n ph t b ki m tra đ đ c t n t i Lý th t c xin phép ph c t p luôn không đ gi y t c n thi t (ví d gi y xác nh n quy n s h u hay s d ng đ t) - S đa đ ng v qui mô nhà , v n đ u t , giá c v t li u xây d ng thích h p v i s đa d ng c a nhu c u kh n ng tài c a t ng l p dân c khác Có th quan sát th y m t ph r ng l n v ch t l ng qui mô nhà : t nhà t ng xây, mái ngói, n n xi m ng tr giá 10 - 20 tri u đ ng, cho t i nh ng nhà kiên c , ki n trúc đ p -4 t ng, tr giá 300 -400 tri u đ ng S n xu t nhà khu v c t nhân v y m t b ph n r t l n thu hút nhi u ngu n l c: v t li u xây d ng, lao đ ng, d ch v nh ng y u t đ u vào khác c a trình s n xu t nhà đô th II 2.5 ng nhiên, đ ng sau đ c c a xã h i- kh i l ng nhà đ c s n xu t s c i thi n dáng k u ki n c a hàng v n h gia đình, khu v c t nhân c ng s n sinh r t nhi u v n đ nan gi i cho s phát tri n đô th : xây d ng không theo qui ho ch, phá v tr t t không gian, nhà c s h t ng, s d ng lãng phí đ t tr t t xã h i, tr t t không gian xây d ng b vi ph m Cân nh c th n tr ng nh ng “đ c” “m t”, “l i” “h i” s phát tri n nhà đô th khu v c t nhân hi n công vi c c n thi t đ ho ch đ nh sách, chi n l c, ch ng trình d án phát tri n nhà nh ng n m t i Nhà khu v c t nhân th c s s n ph m, k t qu c a nh ng tác đ ng kinh t - xã h i c a đ i m i đ a bàn đô th Vi t Nam g n 10 n m qua II.3 PHÁT TRI N NHÀ THU C KHU V C “LIÊN K T XÃ H I” II 3.1 ây m t khu v c s n xu t nhà đ c thù, n cho không th x p vào m t s khu v c đ c phân lo i (Khu v c công c ng, khu v c t nhân, khu v c bình dân) Tính ch t đ c thù c a ch : bi u di n nh ng c g ng liên k t nh ng l c l ng xã h i đa d ng (Nhà n c, đoàn th xã h i, t nhân, ho t đ ng nhân đ o b o tr xã h i, b n thân s n l c c a nh ng ng i ch a có nhà ) nh m cung ng m t ph n nhà cho đ i t ng đ c u đãi c a sách xã h i ho c công nhân viên ch c nghèo M c dù đ ng hoàn thi n, khu v c s n xu t nhà “liên k t xã h i” không nh ng góp ph n vào trình s n xu t nhà mà tham gia xây d ng m t xã h i công b ng, v n minh quan h ng i Nó g n g i v i quan m xã h i xem nhà không ch nh m t hàng hóa th tr ng, mà m t phúc l i xã h i, m t y u t c u thành nên môi tr ng xã h i c a ng i II.3.2 Xây d ng “nhà tình ngh a” đ t ng cho nh ng ng i có công v i n c (gia đình li t s bà m anh hùng, th ng binh ) Chi phí xây nhà nhi u l c l ng xã h i đóng góp qu xã h i c a đ a ph ng, đóng góp t nguy n c a c quan, đoàn th cá nhân, doanh nghi p, nhà h o tâm, t ch c qu c t , ng i Vi t Nam đ nh c n c ) t xây nhà quy n đ a ph ng c p V i đ c m v a kh i nh ng cu c chi n tranh lâu dài, h u qu chi n tranh đ l i r t l n, l i chuy n sang n n kinh t th tr ng, ch ng trình xây nhà tình ngh a m t sáng ki n r t có ý ngh a hi u qu v m t xã h i Theo s li u th ng kê, nh ng n m v a qua, toàn qu c xây d ng đ c 80.000 nhà tình ngh a, s ph H Chí Minh 8000 nhà Do ý ngh a xã h i c a nó, phong trào xây nhà tình ngh a đ c ti p t c phát tri n 11.3.3 Ch ng trình “nhà đ ng thành ph H Chí Minh cho công nhân viên ch c có thu nh p th p” theo sáng ki n c a Liên đoàn lao Trong b i c nh ch m d t s bao c p v nhà , m t s l ng l n công nhân viên ch c khu v c Nhà n c v n ch a đ c c p nhà , giá nhà đ t t ng cao Ng i lao đ ng (công nhân viên ch c) nghèo không th có đ kh n ng t gi i quy t v n đ nhà c a h Xu t phát t th c t B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 26 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i l nh v c nhà này, Liên đoàn Lao đ ng thành ph đ xu t m t Ch ch a có nhà ng trình nhà đô th Vi t Nam cho công nhân viên ch c thu nh p th p, Ph ng châm ch đ o c a ch ng trình là: Nhà n c đoàn th xã h i, doanh nghi p s d ng ng i lao đ ng thân thân ng i lao đ ng liên k t chia s trách nhi m t o d ng nhà Nh ng d án đ u tiên đ c đ a vào th c hi n th nghi m ng nhiên, m t s khó kh n v ng m c xu t hi n ph i k t h p c hai m c tiêu kinh t xã h i m t ch ng trình C n ph i s m gi i to v ng m c v m t lu t pháp hành c n nhà lô đ t bán cho công nhân viên ch c nghèo m i có đ c m t h có th ch p nh n đ c Tuy nhiên, nh ng ch ng trình nh v y c ng m t h ng m i trình tìm tòi nh ng mô hình s n xu t cung c p nhà b o đ m tho mãn nh ng nhu c u c a th tr ng, đ ng th i th c hi n s công b ng xã h i h tr t ng l p dân c thu nh p th p c a thành ph m t cách tho đáng II.4 V N NHÀ C A KHU C TRÚ L N CHI M, B T QUY T C ây v n m t hi n t ng ph bi n t i đô th n c phát tri n Các khu c trú lo i phát tri n nhanh b i c nh s đô th hoá gia t ng, th ng có tên g i khác nh : khu c trú b t h p pháp, l n chi m đ t công, xóm li u, b t qui t c, phi ph hay khu chu t Các khu c trú lo i c ng có th đ c xem nh ng khu đ m (transitional area), th ng n m ven n i ho c v trí c s h t ng ho c có nh ng r t y u (ven sông, h , bãi rác, g m c u) ó c ng th ng nh ng khu v c b ki m soát có s c thu hút nh ng ng i nghèo trung tâm thành ph ho c nông dân t vùng nông thôn lân c n đ n thành ph tìm ngu n s ng Trong ý ngh a đó, có th xem khu c trú nh m t th “van” đ u ch nh s c ép v dân s nhu c u nhà t i trung tâm đô th Tuy nhiêu s bành tr ng t phát khu c trú th ng d n đ n nhi u h u qu xã h i ph c t p cho s phát tri n qu n lý đô th cho c dân sinh s ng II.4.1 Nh ng n m tr c đ i m i, mà trình đô th hoá di n ch m, kèm theo ch đ ki m soát nh p c ch t ch (b ng vi c đ ng ký h kh u h th ng tem phi u cung c p l ng th c th c ph m bao c p), v n đ khu c trú l n chi m, b t h p pháp, b t quy t c ch a nói lên thành v n đ l n (ít nh t thành ph l n phía B c nh Hà N i) Trong nh ng n m đ i m i g n đây, hi u l c c a s ki m soát h u nh b tri t tiêu (do xoá b h th ng cung c p b ng tem phi u theo h kh u) L p t c quan sát th y s hình thành bành tr ng c a khu c trú m i lo i Hai case study đ Chí Minh (xóm Ma, ph c ti n hành t i Hà N i (Ph ng Ch ng D ng qu n Hoàn Ki m) t i thành ph H ng 12 qu n Bình Th nh) nh m tìm hi u v n đ II.4.2 Qua hai cu c kh o sát có th nh n th y v n đ khu c trú b t quy t c đô th b t đ u hình thành có xu h ng m r ng, bành tr ng Tuy nhiên t c đ phát tri n ch a cao (tr ng h p Hà N i) C dân khu c trú ch y u t ng l p dân nghèo c a thành ph , ph i “trôi d t” vùng ngo i vi đ c trú có nh ng khó kh n v nhà , vi c làm, thu nh p Dân nh p c t nông thôn ch a nhi u c bi t Hà N i, th ng nh ng ng i di c theo mùa v (di c l c pendalum migration), gia đình theo H ki m s ng b ng nhi u lo i công vi c, c trú t m th i nhà tr bình dân th ng tr v quê v i gia đình theo nh ng th i h n nh t đ nh Tr ng h p thành ph H Chí Minh, b ph n l n chi m dân c a thành ph , có m t b ph n dân nông thôn nh p c m t b ph n khác nh ng ng i dân thành ph đ c đ a đ n “vùng kinh t m i” không thành công, tr v B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh 27 Qui mô c a khu c trú lo i t i thành ph H Chí Minh c ng l n h n nhi u so v i Hà N i nh ng lý l ch s , chi n tranh m c đ đô th hóa khác mi n gây V ch t l ng nhà , c ng nh b tk khu c trú b t qui t c khác th gi i, nhà c a dân c t m b , t xây d ng b ng v t li u r ti n ho c ph li u i u ki n d ch v c s h t ng n c s ch, n, thoát n c th i, thu gom rác) r t y u Tuy nhiên c ng quan sát th y có nh ng s c i thi n c a giá đình riêng l Nh ng y u t c a quan h c ng đ ng, t ch c c ng đ ng m i ch xu t hi n ph m vi sinh ho t, quan h xã h i c a đ i s ng th ng ngày, ch a phát huy nhi u tác d ng ho t đ ng h tr c th đ hoàn thi n u ki n Thái đ c a quy n đ a ph ng, gi i pháp sách đ i v i dân c l i t “m m” linh ho t Không có s s n đu i (tion) quy t li t, tr nh ng tr ng h p ngo i l đe d a an ninh chung M t b ph n dân nh p c đ c phép đ ng ký t m trú làm n sinh s ng ( i u c ng đ c nh n th c b i nhà qu n lý ho ch đ nh sách v phát tri n đô th , đ c th hi n m t s d th o v n b n v Chi n l c v n i đ n n m 2010 Ch ng trình phát tri n nhà đô th đ n n m 2000 hi n đ c so n th o) V i s phát tri n kinh t n ng đ ng theo c Ch th tr ng, m c s ng gia t ng, s khác bi t thành th , nông thôn c ng ngày m t l n Trên c s đó, “l c hút” c a thành ph “l c đ y” t nông thôn ch c ch n s d n đ n gia t ng dòng di c nông thôn - đô th Khi v n đ khu c trú b t h p pháp, b t quy t c s ngày tr nên ph c t p gay g t mà nhà qu n lý đô th s ph i đ ng đ u nh ng th p niên s p t i III I M I VÀ S TRI N V NG PHÁT TRI N TI P T C L NH V C NHÀ III.1 M T TH P NIÊN PHÁT TRI N NHÀ Ô TH - NH NG TR Ô TH TRONG TH I K L C VÀ IM I Nhìn l i g n 10 n m th c hi n công cu c đ i m i, có th nh n th y nh ng đ i thay to l n mang tính cách m ng l nh v c nhà đô th Vi t Nam Nó d ng nh c ng có th đ c xem nh m t s ph n ánh toàn di n nh ng tác đ ng kinh t - xã h i nhi u chi u s nghi p đ i m i đem l i V c b n xóa b h th ng cung c p nhà theo l i bao c p, chuy n d n t ng b ph n sang h th ng cung c p nhà m i, nguyên t c th tr ng ã hình thành nên nh t khu v c (sector) s n xu t nhà đô th v i quy mô m c đ khác đóng góp cho qu nhà , đáp ng nhu c u ngày m t gia t ng c a dân c ang di n s đa d ng hoá ch th s n xu t nhà , thay th cho s đ c quy n s n xu t phân ph i c a Nhà n c th i k bao c p tr c Qua đó, phát huy đ c n i l c c a m i thành ph n (Nhà n c, khu v c t nhân, h gia đình, đoàn th xã h i…) Thông qua s đa d ng hoá v a nói, di n nh ng s gi i phóng ti m n ng to l n thông qua m t h th ng sách lu t l mang tinh th n đ i m i l nh v c Cách ti p c n chi n l c “t o u ki n” (enabling) đ c nhìn nh n nh ng v n b n pháp lý cao nh t c a Nhà n c l nh v c phát tri n nhà đô th (cho dù m i d ng th c s kh i) Các cách ti p c n hay mô hình phát tri n nhà ch y u c a th gi i khu v c n c phát tri n c ng đ c ý v n d ng (có ý th c hay ng u nhiên) Ch ng h n có nh ng d án theo mô hình đ t xây d ng d ch v , nâng c p, t l c, nhà cho ng i nghèo thu nh p th p… c m n i b t c a s phát tri n nhà đô th nh ng n m i m i s chi m u th c a khu v c nhà dân t xây d ng (Khu v c t nhân khu v c bình dân) H gia đình tr thành đ n v xây d ng m nh m ch y u nh t Nh v y, lo i hình s n xu t nhà đa d ng v ch t l ng, quy mô giá thành k p th i đáp ng nh ng nhu c u c ng đa d ng muôn v v nhà c a dân c S bùng n xây d ng quy mô h gia đình đ c m n i b t, n hình c a th i k B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 28 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i l nh v c nhà đô th Vi t Nam đ i m i Nó đem l i nh ng thay đ i c n b n quan ni m phong cách ho t đ ng nh ng tôn ch m c đích c a s nghi p phát tri n nhà đô th Vi t Nam hi n ó là: ng i dân có th có đ kh n ng t lo li u ch c a theo nh ng phong cách đa d ng nh t Th c t sôi đ ng phát tri n nhà đô th nh ng n m đ i m i ch ng minh cho s c s ng c a nh ng quan ni m cách ti p c n m i đ c kh o nghi m V n đ l i s can thi p u hành c a Nhà n c s m c đ d i nh ng hình th c đ ti p t c trì phát tri n nh ng thành qu i u c ng s quy t đ nh h ng phát tri n ti p t c l nh v c nhà đô th Vi t Nam theo nh ng qu đ o t t nh t cho xã h i m i cá nhân, m i h gia đình Có th nh n th y m t đ c tr ng khác, n hình c a s phát tri n khu v c nhà tính t phát cao, kèm theo tính ch t b t qui t c ho t đ ng s n xu t nhà S ki m soát c a Nhà n m nh t cd đô th hi n ó ng nh r t hi u l c, vai trò c a khu v c s n xu t nhà Khu v c công c ng m c dù có nhi u u th , song t i nhi u đ a bàn y u n ng đ ng Khu v c t nhân l khu v c công c ng i hình thành th c t v n ch a đ c tham gia vào “cùng m t sân ch i” v i i u c ng th hi n nh ng d lúng lúng vi c u hành v mô, không ch m t l nh v c đ n l nh l nh v c nhà đô th , mà toàn b n n kinh t Theo ngh a đó, tinh th n c a i m i c n đ c ti p thêm n ng l ng thông qua vi c t ng c ng s c m nh v n ng l c th ch , c s v t ch t, tài nhi u th khác n a III.2 NH NG V N TR L C C N TI P T C NGHIÊN C U VÀ GI I QUY T ti p t c b o đ m m t s phát tri n b n v ng theo qu đ o c a đ ng l i, m i l nh v c đ u ph i v qua nhi u tr l c, rào c n L nh v c nhà đô th c ng không ph i ngo i l t Thông th ng, nhìn tr c di n ban đ u th ng h ng vào nh ng tr l c y u t đ u vào c a trình s n xu t nhà nh : đ t, d ch v , lao đ ng, v t li u, v n c c ch u hành trình s n xu t Qu th c có nh ng y u t v t ch t r t quan tr ng chi ph i m c đ thành công hay th t b i c a ch ng trình, chi n l c phát tri n nhà Ch ng h n v n đ đ t, h th ng tài nhà hay s u hành trình Ti p xem xét t i nh ng tr c tr c đ u c a trình: nh ng s n ph m s đáp ng nhu c u th c t v nhà i u đáng nói là: th ng xuyên có s b t c p không ch v m t ch t l ng hay s l ng, mà ch y u s không t ng x ng gi a Cung C u r t đa d ng v nhà Kinh t th tr ng l nh v c nhà ph c v t t cho t ng l p gi , nh ng ng n đ nh phù h p v i h i nghèo v n ch a th c s tìm th y m t c ch Tuy nhiên nh ng thách đ c n b n nh t, then ch t nh t v n nh ng tr l c môi tr th ch , đóng vai trò u hành toàn b l nh v c ng pháp lý 3.1 V n ch a có đ c m t quan ni m rõ ràng c th v v trí vai trò c a v n đ nhà toàn b h th ng K ho ch phát tri n kinh t - xã h i c a qu c gia đô th l n (Ch ng h n nh tr ng h p c a Singapore, nhà đ c xem nh m t b ph n không th tách r i c a k ho ch phát tri n kinh t xã h i c a qu c gia ó không ch m t v n đ quan tr ng v an sinh xã h i mà tr c h t m t ngành s n xu t kinh t thu hút lao đ ng, t o vi c làm, h tr phát tri n kinh t xã h i, t o nhi u r i ro 3.2 Trong b i c nh môi tr ng lu t pháp hình thành t t c l nh v c, tính th ng xuyên thay đ i c a (b sung, hoàn thi n, s a đ i) u không tránh kh i Song c ng m t tr ng i cho ho t đ ng đ u t s n xu t nhà , đ c bi t đ i v i khu v c t nhân B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn Tr nh Duy Luân & Nguy n Quang Vinh 29 Các lu t l , sách qui đ nh th ng xuyên đ c han hành nhi u trùng l p, ch ng chéo, mâu thu n th m chí ph nh n l n Tính ch t “h i t ” c a v n b n pháp lu t m i c ng m t th “c m b y” đ i v i ch th s n xu t nhà nghiêm ch nh tuân th pháp lu t 3.3 V m t th ch có th th y nhi u c quan tham gia qu n lý toàn b hay t ng ph n c a l nh v c nhà ó c quan qu n lý đ t đai, xây d ng, mua bán, chuy n nh ng, b o d ng, thu Còn th c t h u nh l i thi u m t “t ng ch huy” m t “nh c tr ng” n cho s u hành thi u th ng nh t hi u qu l nh v c 3.4 Nh m t k t qu , nh ng c n tr v môi tr ng pháp lý khung th ch m t nh ng thách đ quan tr ng nh t làm ách t c trình s n xu t nhà cung c p nhà th tr ng (chính th c, không th c) hi n không ch có khu v c t nhân s n xu t nhà th ng ph i ch u s ki m soát kh t khe c a đ nh ch pháp lu t s “ch m sóc” c a th ch có liên liên quan, mà c khu v c công c ng c ng ph i đ ng đ u v i nh ng “c m b y” pháp lu t th ch Nh ng v n đ xã h i n i lên chung quanh vi c chuy n c , gi i phóng m t b ng cho c i t o đô th phát tri n nhà th ng t o nên nh ng ách t c h t s c khó v t qua Lý thi u v ng s cam k t mang tính th ch gi a ng i dân quy n c p i v i h gia đình ho t đ ng nh nh ng ch th s n xu t nhà ph bi n ho t đ ng đ n l v i m c tiêu s d ng nên d dàng lu n lách “mê cung” c a quy t c, lu t l đ n m t m ki m soát c a quy t c K t qu c a s t phát b t qui t c xây d ng nhà ho ch - ki n trúc tr t t xã h i c a đô th lo i s phá h y v tr t t không gian qui Cu i cùng, s phát tri n c a l nh v c nhà đô th th i k đ i m i, d i s c ép c a s t ng tr ng phát tri n kinh t c ng đe môi tr ng v n hoá, s b o t n v n hoá đô th ó c ng u r t khó kh c ph c hay s a ch a có th d n đ n m t s đánh đ i hay m t mát n ng n d i tác đ ng c a l c l ng th tr ng III.3 KI N NGH CHO M T TRI N V NG PHÁT TRI N B N V NG L NH V C NHÀ VI T NAM Ô TH T nh ng thành qu nh ng tr l c th c t v a phân tích trên, đ có th thúc đ y s t ng tr ng phát tri n l nh v c nhà đô th , có nhi u vi c ph i làm ph ng di n pháp lu t, kinh t , sách T t c đ u c n ph i đ c hoàn thi n sáng t o thêm H n n a, u quan tr ng c a s phát tri n t ng tr ng không đ n thu n s l ng đ n v nhà , di n tích sàn đ c xây d ng, mà quan tr ng h n chúng đ c xây d ng b i nh ng ch th nào, ng i đ c th h ng D i m t s ki n ngh nh m h ng t i hoàn thi n môi tr ng pháp lý, t ch c l i c ng c ph ng di n th ch , nâng cao n ng l c đ khai thác, c ng c làm b n v ng thêm nh ng thành qu mà đ i m i đem đ n cho l nh v c Kh ng đ nh vai trò m i c a Nhà n c l nh v c nhà đô th u ki n kinh t th tr nh h ng can thi p thông qua nh ng cách ti p c n chi n l đ u d án phát tri n nhà quy mô l n c, d báo đ xu t ch ng ó là: ng trình đ Nh t quán th c hi n cách ti p c n t o u ki n nh nêu d th o chi n l c qu c gia v ch n m 2010, ch ng trình phát tri n Nhà đô th (th i k 1996 - 2000) bao g m c ph ng di n: t o u ki n cho c ng đ ng (khu v c bình dân t o u ki n cho th tr ng (khu v c t nhân) - i u hành thông qua đ nh ch pháp lu t h th ng thi t ch đ c phân công phân nhi m rõ ràng, ho t đ ng th ng nh t có hi u qu (Ch ng h n, thu v m t đ u m i t p trung nh m t T ng c c gia c , v i m t s c quan t v n h tr ho t đ ng) B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 30 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i l nh v c nhà đô th Vi t Nam Nâng cao vai trò c a l nh v c nhà nh m t thành ph n h u c c a k ho ch phát tri n kinh t - xã h i Không nên ch xem đ n thu n nh y u t c a c s h t ng G n qui ho ch đô th v i qu n lý đô th đ qua có th gi i quy t v n đ nhà đô th m t cách hi u qu h n, lâu b n h n, c ng nh khai thác h t ti m n ng c a m i ngu n l c l nh v c C ng c khu v c s n xu t nhà : khu v c công c ng, khu v c t nhân, khu v c bình dân khu v c liên k t xã h i C n đa d ng hoá h n ho t đ ng c a khu v c công c ng, nâng cao tính ch t kinh doanh đ c l p, ch đ ng huy đ ng v n, xây d ng d án đ u t kinh doanh song không lãng quên nh ng khía c nh xã h i c a v n đ nhà cho ng i nghèo ng i có thu nh p th p C n th c s t o u ki n pháp lý cho khu v c t nhân đ c tham gia bình đ ng “trên m t sân ch i” v i khu v c công c ng, không b khu v c công c ng chèn ép Nhanh chóng đúc rút kinh nghi m t th nghi m c a khu v c liên k t xã h i đ có th phát tri n thành m t khu v c đ c đáo vi c s n xu t nhà th tr ng xã h i Vi t Nam V n đ nhà cho ng i nghèo c n ph i đ c đ a vào trung tâm ý c a nhà n c toàn xã h i Phát tri n thích đáng h n lo i hình nhà cho thuê tr góp đ i v i dân nghèo v i m t s u đãi v thuê đ t chi phí cho c s h t ng C n th ch hóa ho t đ ng gi i to , đ n bù, t ch c tái đ nh c ki m soát kh n ng hoà nh p v i cu c s ng t i n i m i c a nhóm dân c ph i di chuy n V n đ c n đ c nâng lên thành m i quan tâm c p qu c gia hi n nhi u b t c p, tr ng i thi u công b ng thi u trách nhi m tr c s ph n dân nghèo Kh c ph c xu h ng mu n xoá nhanh toàn b “lõm” nghèo nh m t cách ý chí mà xem th ho c ho c không mu n áp d ng gi i pháp “m m”, t o u ki n nâng c p c ng đ ng n i c ng Tài nhà : Hoàn thi n qu phát tri n nhà đô th Tìm kh n ng ph ng th c đ ngân hàng nhà ho t đ ng hoàn thi n Th nghi m lo i hình cho vay th ch p nhà S đóng góp ti t ki m đ làm nhà c a dân c c ng c n có s th ch hoá h p d n, thu hút ng i dân tham gia Ti p t c c ch “bao c p chéo”, l y nhà tiêu chu n cao, có lãi đ h tr cho nhà xây d ng dành cho dân nghèo Phát huy ho t đ ng c a c ng đ ng khu dân c nghèo đ h có th phát huy tinh th n t l c vi c c i thi n nhà ti n nghi c s h t ng t i thi u (đi n n c s ch, n c th i, rác…) Tri n khai quy t c đ x lý v l ch s đ l i T o u ki n đ b o đ m quy n an toàn h hi n ng m c v quy n s h u, quy n h ng d ng đ t đ ng ng d ng đ t nhà i dân yên tâm đ u t xây d ng đ t Khuy n khích ti p t c nghiên c u khoa h c v nhà đô th qu n lý phát tri n đô th (Có th thành l p nh ng Trung tâm Nghiên c u Nhà ô th ) Chúng s đóng vai trò t v n cho vi c ho ch đ nh, tri n khai chi n l c, sách v đô th nhà đô th M t khác, ho t đ ng nghiên c u c ng s m t d ng giám sát xã h i đ i v i xác nhà hi n hành C n s m ti n hành m t cu c T ng ki m kê nhà tri n nhà đô th th i gian t i t đô th , l p c s d li u ph c v cho vi c qu n lý phát a d ng hoá ho t đ ng h p tác qu c t , đ c bi t v i n ng đ ng v i Vi t Nam l nh v c phát tri n nhà đô th c khu v c ông Nam Á có nhi u nét B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn [...]... c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 28 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i trong l nh v c nhà đô th Vi t Nam đ i m i Nó đã đem l i nh ng thay đ i c n b n trong quan ni m phong cách ho t đ ng và nh ng tôn ch m c đích c a s nghi p phát tri n nhà đô th Vi t Nam hi n nay ó là: ng i dân có th và có đ kh n ng t lo li u ch c a mình theo nh ng phong cách đa d ng nh t Th c t sôi đ ng phát tri n nhà đô th trong nh... ho t đ ng) B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 30 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i trong l nh v c nhà đô th Vi t Nam 2 Nâng cao vai trò c a l nh v c nhà nh là m t thành ph n h u c c a các k ho ch phát tri n kinh t - xã h i Không nên ch xem nó đ n thu n nh là 1 y u t c a c s h t ng G n qui ho ch đô th v i qu n lý đô th đ qua đó có th gi i quy t v n đ nhà đô th m t cách hi u qu h n, lâu... “m t”, “l i” và “h i” trong s phát tri n nhà đô th khu v c t nhân hi n nay là công vi c c n thi t đ ho ch đ nh các chính sách, chi n l c, ch ng trình và các d án phát tri n nhà trong nh ng n m t i Nhà khu v c t nhân th c s là s n ph m, k t qu c a nh ng tác đ ng kinh t - xã h i c a đ i m i trên đ a bàn đô th Vi t Nam trong g n 10 n m qua II.3 PHÁT TRI N NHÀ THU C KHU V C “LIÊN K T XÃ H I” II 3.1 ây là... n c a Liên đoàn lao Trong b i c nh ch m d t s bao c p v nhà , m t s l ng l n công nhân viên ch c khu v c Nhà n c v n ch a đ c c p nhà , trong khi giá nhà đ t t ng cao Ng i lao đ ng (công nhân viên ch c) nghèo không th có đ kh n ng t gi i quy t v n đ nhà c a h Xu t phát t th c t B n quy n thu c Vi n Xã h i h c www.ios.org.vn 26 Tác đ ng kinh t - xã h i c a i m i trong l nh v c nhà này, Liên đoàn Lao... Nghiên c u Nhà ô th ) Chúng s đóng vai trò t v n cho vi c ho ch đ nh, tri n khai các chi n l c, chính sách v đô th và nhà đô th M t khác, ho t đ ng nghiên c u c ng s là m t d ng giám sát xã h i đ i v i các chính xác nhà hi n hành C n s m ti n hành m t cu c T ng ki m kê nhà tri n nhà đô th trong th i gian t i t đô th , l p c s d li u ph c v cho vi c qu n lý phát a d ng hoá các ho t đ ng h p tác qu c... mang tính cách m ng trong l nh v c nhà đô th Vi t Nam Nó d ng nh c ng có th đ c xem nh là m t s ph n ánh khá toàn di n nh ng tác đ ng kinh t - xã h i nhi u chi u do s nghi p đ i m i đem l i 1 V c b n đã xóa b h th ng cung c p nhà theo l i bao c p, chuy n d n và t ng b ph n sang h th ng cung c p nhà m i, trên nguyên t c th tr ng ã hình thành nên ít nh t 4 khu v c (sector) s n xu t nhà đô th v i quy mô... là nh ng tr l c trong môi tr th ch , đóng vai trò đi u hành toàn b l nh v c này ng pháp lý và 3.1 V n ch a có đ c m t quan ni m rõ ràng và c th v v trí và vai trò c a v n đ nhà trong toàn b h th ng K ho ch phát tri n kinh t - xã h i c a qu c gia và các đô th l n (Ch ng h n nh trong tr ng h p c a Singapore, nhà đ c xem nh m t b ph n không th tách r i c a các k ho ch phát tri n kinh t xã h i c a qu c... có nhà ng trình nhà đô th Vi t Nam cho công nhân viên ch c thu nh p th p, Ph ng châm ch đ o c a ch ng trình là: Nhà n c đoàn th xã h i, các doanh nghi p s d ng ng i lao đ ng và thân thân ng i lao đ ng cùng liên k t và chia s trách nhi m t o d ng nhà Nh ng d án đ u tiên đã đ c đ a vào th c hi n th nghi m ng nhiên, m t s khó kh n v ng m c đã xu t hi n do ph i k t h p c hai m c tiêu kinh t và xã h i trong. .. 1 Kh ng đ nh vai trò m i c a Nhà n c trong l nh v c nhà đô th trong đi u ki n kinh t th tr nh h ng can thi p thông qua nh ng cách ti p c n chi n l đ u các d án phát tri n nhà quy mô l n c, d báo và đ xu t các ch ng ó là: ng trình và đ Nh t quán th c hi n cách ti p c n t o đi u ki n nh đã nêu ra trong d th o chi n l c qu c gia v ch n m 2010, và ch ng trình phát tri n Nhà đô th (th i k 1996 - 2000) bao... chuy n ngay sang n n kinh t th tr ng, ch ng trình xây nhà tình ngh a đã là m t sáng ki n r t có ý ngh a và hi u qu v m t xã h i Theo s li u th ng kê, trong nh ng n m v a qua, trên toàn qu c đã xây d ng đ c 80.000 nhà tình ngh a, trong s đó thanh ph H Chí Minh trên 8000 nhà Do ý ngh a xã h i c a nó, phong trào xây nhà tình ngh a đang đ c ti p t c phát tri n 11.3.3 Ch ng trình nhà đ ng thành ph H Chí