Giáo trình định giá sản phẩm xây dựng (tái bản) phần 2

Chương PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ GÓI THAU, GIÁ D ự THẨU, GIÁ HỢP ĐỔNG 4.1 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ GÓI THAU x â y l ắ p c ô n g t r ìn h 4.1.1 Đặt vấn đề Đối với công trình hạng mục công trình xây dựng thực giao nhận tháu thông qua đấu thầu cần xem xét việc xác định giá gói thầu giá trúng thầu Giá gói thầu không nên lấy giá trần chủ đầu tư không muốn mua công trình với giá đắt nhất; rẻ, nhà thầu bán sản phẩm cùa thấp giá thành Như giá gói thầu nằm khoảng giới hạn từ mức giá thành sản phẩm (cận dưới) đến mức giá trần - chi phí xây dựng duyệt (cận trên) Các ngưỡng giá xác định giá gói thầu biểu diễn hệ trục tọa độ hình 4.1 Hình 4.1: Các ngưỡng giá xác định giá gói thầu giá trúng thầu xây dựng Gmax - giá trần; Gmjn - chi phí sản xuất (giá thành xây dựng) thấp nhà thầu; GTi - mức giá dự thầu cùa nhà thẩu thứ i 48 4.1.2 Phương pháp xác định giá gói thầu chọn giá trúng thầu Xác định giá trần (Gmax) Giá trần dự toán chi phí xây dựng cho công trình hạng mục công trình, xác định sở thiết k ế kỹ thuật trường hợp thiết kế bước thiết kế vẽ thi công trường hợp thiết k ế bước bước, đcfn giá dự toán xây dựng khu vực tỉnh nơi xây dựng công trình đơn giá công trình (đối với công trình phép [ập đơn giá riêng), định mức chi phí tính theo tỷ lệ chế độ, sách Nhà nước có liên quan X ác đ ịn h giá sàn (G mị J Giá sàn giá tối thiểu vừa đù để nhà thầu bù đắp chi phí (giá thành sán phẩm xây dựng) Trong kinh tế thị trường, quan hệ Cung - Cầu xây dựng cân đối, cung > cầu bất lợi nghiêng phía doanh nghiệp xây dựng, trường hợp doanh nghiệp xây dựng phải chấp nhận đặt giá tranh thầu với mức giá sàn để trì tồn doang nghiệp; đủ bù đắp chi phí vật liệu, chi phí nhàn còng, chi phí máy thi công cho công việc quản lý công trường Vậy: Gmln = ZXD = Cvl + CNC + CMTC + Cqj cr (4-1) Để tồn phát triển, DNXD bán sản phấm thấp giá thành Giá thành nhà thầu xây dựng khác nhiều, lấy giá thành dự toán làm giá thấp (Gmin) Xác định giá gói thầu (Gg t ) Giá gói thầu xác định cho gói thầu (Gg t ) Giá gói thầu giá xác định cho gói thầu kế hoạch đấu thầu dự án sở tổng mức đầu tư tổng dự toán, dự toán duyệt Giá gói thầu không nên lấy giá trần, ngưỡng khống chế, lấy giá trần đắt Ngược lại lấy giá thành không hấp dẫn nhà thầu, trường hợp quan hệ Cung - Cầu xây dựng cán đối, bất lợi nghiêng phía chủ đầu tư (Cung < Cầu) Do giá gói thầu xác định thông qua biểu thức: G mm< G G T < G max ( -2 ) Cũng quan niệm G gt tập mờ {GMtjỊ, giá gói thầu thay đổi theo quy luật cung - cầu giá thị trường Xác định giá gói thầu hợp lý theo lý thuyết tập mờ việc làm khó khăn phức tạp giải Chúng ta xác định giá gói thầu cách thống kê giá dự thầu công trình, m ục cõng hạng trình xây dựng có tính chất quy mô tương tự với công trình tổ chức 49 đấu thầu, so sánh với giá trần chúng Đấy xem giới hạn miền dao động giá gói thầu Có thể lấy giá gói thầu khoảng (85 - 90)% G max Có nhiều trường hợp Chủ đầu tư không đưa giá gói thầu, mà vào í>iá d ự thầu giá đánh giá nhà thầu để xác định giá đ ề nghị trúng thầu X ác đ ịn h giá đ n h giá (G ĐC) Giá đánh giá giá dự thầu sửa lỗi hiệu chỉnh sai lệch (nếu có), quy đổi m ặt (kỹ thuật, tài chính, thương mại nội dung khác) để làm sở so sánh hồ sơ dự thầu Xác định giá đê nghị trúng thấu (GĐNTT) Giá đề nghị trúng thầu giá bên mời thầu đề nghị sớ giá đánh giá Thông thường giá đề nghị trúng thầu giá dự thầu thấp nhà thầu sau sửa lỗi hiệu chỉnh sai lệch (nếu có), quy đổi mặt (kỹ thuật, tài chính, thương mại nội dung khác): G 0NT1 = m :n {GĐC)1Ị (4-3) Nhưng để đảm bảo chất ỉượng :ỏng trình giá đề nghị trúng thầu không nhỏ giá thành: G đntt > Z XD = G mịn (4-4) X ác đ ịn h giá trú n g th ầ u (G rr) Giá trúng thầu giá người có thẩm quyền cấp có thẩm quyền phê duyệt kết đấu thầu để làm cho bên mời thầu thương tháo hoàn thiện ký hợp đống với nhà thầu trúng thầu Giá trúng thầu không lớn giá gói thầu tro nu ke hoạch đấu thầu duyệt 4.2 GIÁ D Ự T H Ầ U VÀ CÁC CHI PHÍ TẠO THÀNH GIÁ D ự T H A U 4.2.1 K h niệm Theo thông lệ quốc tế văn hướng dẫn đấu thầu xây dựng Việt Nam, Chủ đầu tư dự án cần đấu thầu, sau xem xét thấy đủ điều kiện công bỏ hồ sơ mời thầu Tùy theo điều kiện mà hồ sơ mời dự thầu xây dựng gửi cho số nhà thầu (đấu thầu hạn chế) công bố phương tiện thông tin đại chúng (đấu thầu rộng rãi) Một tiêu chuẩn quan trọng xét trúng thầu, giá dự thầu Để tham gia đấu thầu công trình xây dựng, doanh nghiệp xây dựng lập dự toán chi phí xây dựng chi tiết cho công trình đó, nhằm xác định đắn giá dự thau công trình theo khả nãng tổ chức trình độ kỹ thuật - công nghệ thi công đơn vị 50 4.2.2 Phương pháp xác định giá dự thầu đôi vói hạng mục công trình Muốn thắng thầu, nhà thầu phải xây dựng giá dự thầu cúa đơn vị cho có khả cạnh tranh cao, đồng thời đảm bảo yêu cầu khác việc thi công công trình theo quy định Để đạt mục đích thì: - Đơn vị dự thầu phải có trình độ tổ chức quản lý xây lắp tốt; có biện pháp kỹ thuật tiên tiến; có phương tiện thi công đại; tổ chức quản lý sử dụng lao động hợp lý, khoa học để có hiệu í>ản xuất cao nhất, từ xây dựng định mức, đom giá nội tiên tiến cho đơn vị minh Mặt khác nghiên cứu tìm biện pháp giảm thấp chi phí khâu trình chuẩn bị thi công công trình - Xác định khối lượng công tác xây dựng cách tỷ mỷ, xác, phù hợp với định mức, đơn giá nội đơn vị mình; Phù hợp với việc giao khoán cho đội tổ xây dựng hay cho công nhân - Với sớ nêu trên, nội dung lập dự toán đấu thầu xây dựng giống phương pháp lập dự toán chi phí xây dựng - Giá dự thầu xác định theo công thức tổng quát sau: G i m = Ề Q , X ĐG, (4-5) i= l đó: Qị - khối lượng công việc xây dựng thứ i bên mời thầu cung cấp sở tiên lượng bóc từ vẽ thiết k ế kỹ thuật thiết k ế vẽ thi công ĐG, - đơn giá dự thầu công tác xây dựng thứ i nhà thầu lập theo hướng dẫn chung Nhà nước lập giá xây dựng, sở điều kiện cụ thê theo mặt giá ấn định hồ sơ mời thầu n - số lượng công việc xây dựng chủ đầu tư xác định lúc mời thầu Giá dự thầu tổng hợp theo biểu mẫu thống bảng 4-1 sau: B ảng 4-1: Tổng hợp giá dự thầu xây dựng TT Các phận công trình tên công việc xây dựng Đơn vị Khối lượng Đơn giá dự thầu (Qj) (ĐG,) (1) (2) (3) (4) (5) Thành tiền (6) Công việc Công việc 11 Công việc n Giá dự thầu xây dựng Người tính GoTh Người kiểm tra Cơ quan lập 51 4.2.3 Các thành phần chi phí tạo thành giá dự thầu Đơn giá dự thầu tính cho phận công trình cho loại cóng việc xây dựng bao gồm khoản mục chi phí sau: - Chi phí vật l i ệ u VL - Chi phí nhân cô ng NC - Chi phí máy thi c ô n g MTC - Trực tiếp phí k h c TTPK Cộng chi phí trực tiếp T - Chi phí c h u n g c - Lãi dự kiến nhà t h ầ u L - T hu ế giá trị gia t ã n g T gtgt - Chi phí xây dựng nhà tạm trường để điều hành thi công đơn giá dự thầu: Cộng: (T + c + L + T gtgt + G XDIT) G XOị Đ G DTh Ngoài kể thêm yếu tố trượt giá (KTRG) rủi ro (K RR) trình thực hợp đồng Cuối đơn giá dự thầu tính cho phận công trình cho loại công việc xây dựng xác định sau: ĐGj = ĐGDTh (1 4- Ktrg + Kr r ) (4-6) 4.2.4 Phương pháp xác định khoản mục chi phí đơn giá dự thầu Phưong pháp xác định chi p h í vật liệu đơn giá dự thầu a) C sớ đ ể xác định chi p h í vật liệu đơn giá dự thầu - Căn vào thông báo giá Liên s Tài - Vật giá; vào giá nhà sán xuất, cung ứng cung cấp, bảng giá cước vận tải hàng hóa quy định hành tính đơn giá vật liệu đến chân công trình - Căn vào số lượng loại vật liệu quy cách phẩm chất cấu thành đơn vị tính, bao gồm chi phí cho loại vật liệu cấu thành sản phẩm vật liệu hao hụt khâu thi công Tất số lượng vật liệu tính vào định mức nội nhà thầu Theo quy định chung Nhà nước tính giá xây dựng, khâu hao hụt công trường tính vào giá vật liệu, quy định nhằm tránh hạch toán chồng chéo chi phí Mặt khác cách tính phù hợp với chế thị trường mặt chất lượng vật liệu, nhà thầu mua vật tư tổ chức cung ứng có giá vật liệu đến chán công trình thấp - Ngoài số lượng loại vật liệu chính, theo định mức nội doanh nghiệp phải tính thêm chi phí cho loại vật liệu phụ, thông thường người ta lấy theo tỷ lệ % so với vật liệu (khoảng từ 5-10%) 52 - Vật liệu luân chuyển (VLl c ) ván khuôn, khuôn thép, khuôn nhựa, đà giáo sử dụng nhiều lần trình thi công Đôi giá trị mua sắm ban đầu cho loại vật liệu lớn, chưa đủ tiêu chuẩn tài sản cố định Do vể mặt kinh tế không quy định tính khấu hao mà tùy trường hợp phân bổ giá trị mua sàm ban đầu loại vật liệu luân chuyển vào giá trị công việc xây dựng b) Xác định chi p h í vật liệu đơn giá d ự thầu - Chi phí vật liệu chính, vật liệu phụ: VLCP = t ( Đ M VLi X G VI|) X (1 + K VLPi) i=l (4-7) đó: ĐM vl, - định mức vật liệu thứ i nhà thầu xây dựng xác định G V|, - đơn giá vật liệu thứ i theo mặt giá quy định thống hồ sơ mời tháu KVLPi - hệ số tính đến chi phí vật liệu phụ (khoảng từ 5-10%) n - sô loại công việc xây dựng - Chi phí vật liệu luân chuyển: m V L lc = 77 X ( CvLLCj x KCGTj) V (4-8) j= l đó: m - số loại công tác xây lắp Q - khối lượng công tác có sử dụng vật liệu luân chuyển C V11 q - tiền mua vật liệu luân chuyển loại j KCOTj - hệ số chuyển giá trị vật liệu luân chuyển loại J vào sản phẩm sau lần sử dụng Y _ h (n -l) + k cgt - “ 2n — (4 -y ) n - số lần sử dụng vật liệu luân chuyển Có m ột số trường hợp giàn giáo công tác sử dụng để thi công công trình lớn, thời gian thi công dài, phải lưu giữ trường lâu ngày sau thời gian định (3 tháng th n g ) lại tính thêm lần luân chuyển h - tỷ lệ bù hao hụt (%) kể từ lần t h ứ í r đ i - hệ số kinh nghiệm - Chi phí vật liệu đơn giá d ự thầu: VL = VLCp + V L lc 53 n Ị m VL = X (Đ M VI 1X GV|i) X (1 + KVLPi) + — X (C VLLCj x ^CGTj) 1=1 (4-10) Ụ j=i V í dụ: Tính chi phí vật liệu bình quân cho Irrv khung bêtông cốt thép nhà tầng, đổ chỗ, với số liệu cho sau: - Bêtông mác 200#, - Xi mãng P400, - Đá dãm X 2, -T h é p AI1, R d = 2100 kg/cm 2, - Ván khuôn dày cm, luân chuyển lần Theo tính toán thí nghiệm nhà thầu chọn mác bẽtông mác 200# có cấp phối cho lm ' XM P400 296 kg; Cát vàng hạt trung 0,479 rư'; Đá dăm 1x2 0,733m' Thép 300 kg/m 3; Ván khuôn dày 3cm 12,5rrr/m ' bêtông cốt thép khung Câv chống lấv 10% ván khuôn; Thép buộc 1,5 kg Tính chi phí vật liệu cho im ' bêtông cốt thẽp khung để lập giá dự thầu (Theo mặt giá quý 1/2004) Đơn vị tính SỐ lượng HH khâu TC Hệ số K cct Giá đơn vị vật tư (đ) Thành tiền (ci) (3) [...]... xây dựng được bên giao thầu và bên nhận thầu xây dựng xác định 4.3 .2 C ác loại giá hợp đ ồ n g Giá hợp dồng trọn gói (giá khoán gọn): a) Giá trọn gói là giá trị của hợp đồng được xác định ngay khi các bên ký hợp đồng xây dựng để thực hiện m ột phần hoặc loàn bộ c ô n g ư ìn h , h ạ n g m ụ c c ò n g trình xây dựng ghi trong hợp đồng và không thay đổi trong suốt q uá trình thực hiện hợp đồng b) Giá. .. 1.300 Rmb 21 7,75 USD USD 600 M$ 600.000 Rp 29 0.00 USD 22 9,00 USD 7.000 Bt 27 4, 72 $ 90 Rmb 25 .000 Rp 43 M$ 320 Bt 15,07 USD 12, 08 USD ỉ 6,41 USD 12, 56 USD 71 1 5 6 3 4 5 6 7 Vật liệu hạt mịn để trộn bê tông tấn 50 Rmb 8,37 USD 27 .000 Rp 12 M$ 23 0 Bt 13,05 USD 4,58 USD 9,03 USD Bè tông tươi (1 :2: 4) m 120 .000Rp 122 M$ 120 0 Bt 58,00 USD 48,85 USD 47,09 USD 2 2 Chi p h í nhân công NC = HPLĐ X TC (5-3) trong... Trong xây dựng việc bán và xác định giá sản phẩm (công trình xây dựng) của DNXD diễn ra ngay từ khi xác định giá dự thầu, đấu thầu và ký hợp đồng, có nghĩa là khi sản phấm xây dựng chưa hình thành Điều này cho phép DN X D dự kiến trước khoản lãi trước khi nhận thầu thi công, và trong sản xuất kinh doanh đảm bảo an toàn hơn các ngành sản xuất khác Tùy theo tình hình cạnh tranh trên thị trường xây dựng. .. đồ Mị theo đơn giá c ố định: a) Đơn giá cố định là đơn giá được xác định cho một đơn vị công việc hoặc đon vị khối lượng cần thực hiện trong hợp đồng xây dựng và không thay đổi trong suốt quá 65 trình thực hiện hợp đồng xây dựng Đơn giá cố định được xác định ngav khi ký hợp đổng xây dựng và là một trong những căn cứ để thanh toán công việc hoặc khối lượng xây dựng hoàn thành Giá trị thanh toán được... Q uy chuẩn xây dựng Quy chuẩn xây dựng là các vãn bản quy định các yêu cầu kỹ thuật tối thiểu bắt buộc phái tuân thú đối với m ọi hoạt đ ộ n g xây dựng và các giải pháp, các tiêu chuẩn xây dựng dược sứ dụng để đạt được các yêu cầu đó Quv chuẩn xây dựng của Việt Nam do Bộ Xây dựng thống nhất ban hành 5.1 .2 T iêu c h u ẩ n xây d ự n g Tiêu chuẩn xây dựng là các tiêu chuẩn kỹ thuật được quy định để thực... với giá trúng thầu, hồ sơ mời thầu và hồ sư đâu thầu Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng được xác định cho từng công trình, hạng mục công trình, bộ phận công trình, hoặc khối lượng công việc cúa công trình theo đúng yêu cầu của thiết kế được duyệt Giá hợp đồng xây dựng được ghi trong hợp đồng giao nhận thầu là giá thanh toán giữa bên giao thầu và bên nhận thầu xây dựng các công trình Giá hợp đồng xây. .. 5. 62 3,50 7,83 135 5,96 4,75 2, 15 5,86 4 ,27 1.33 5,46 3,61 1USD = 2. 62 145 7,05 2, 86 6,87 5367 45 42 31 92 6,76 5, 72 4, 02 1LÍSD = 794 39 30 25 1,53 1,18 0,98 1USD = 25 ,43 3750 25 00 1875 0,34 0 ,23 0,17 1USD = 1100) 1USD = 24 ,73 1USD = 1,65 Ghi chú: Để tiện việc so sánh tiền công giữa các nước trong khu vực, tiền công ờ Việt Nan cũng lấy theo giá lao động trên thị trưởng vào quý 1 năm 1995 72 Để góp phần. .. thuế 2 lần gây thiệt hại cho Chủ đầu tư Khi quyết toán th uế trong xây dựng, các doanh nghiệp xây dựng chỉ phải thực hiện nghĩa vụ đối với ;á c loại vật tư chưa nộp thuế trong khâu lưu thông, và phần giá trị nhà thầu vừa sáng tạo ra (giá trị gia tăng) 74 7 LãLđược tín h trước vào giá xây dựng Theo các quy định hiện hành về thuế và lãi của Bộ Xây dựng, lãi được phép tính trước vào giá dự thầu công trình. .. công việc phát sinh đã có đơn giá trong hợp đồng thì giá trị phần khối lượng phát sinh được tính theo đơn giá đó; - Nếu khối lượng còng việc phát sinh không có dơn giá ghi trong hợp đồng thì giá trị phát sinh được tính theo đơn giá địa phương nơi xây dựng cõng trình tại thời điểm phát sinh, nếu không có đơn giá tại địa phương thì hai bên thống nhất xây dựng mức giá mới và trình cấp có thấm quyền phê... nghiệp xây dựng thực hiện hợp đồng theo phương thức chỉ định thầu, giá trị công trình được xác định bằng mức giá trần (giá trị dự toán được duyệt) thì lãi dự kiến của nhà thầu ớ mức tối đa, nghĩa là khoảng từ (5,5 46)% so VỚI chi phí trực tiếp và chi phí chung (tùy theo từng loại công trình) Do đó khi thực hiện đấu thầu xây lắp tùy tình hình cạnh tranh trên thị trường xây dựng, nhà thầu xây dựng có thể định