Ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất theo khung giá đất nhà nước tại phường đống đa thành phố vĩnh yên tỉnh vĩnh phú

MỤC LỤC ẾT LUẬN VÀ KIỀN NGHỊ 50 DANH MỤC BẢNG MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên có giới hạn số lượng, có vị trí cố định không gian, di chuyển theo ý muốn chủ quan người Đất đai tư liệu sản xuất không thay được, đặc biệt nông nghiệp Đối với nước CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Để sử dụng tài nguyên đất cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đưa sách phù hợp để phát huy hết tiềm đất đai giai đoạn phát triển đất nước Việc quản lý giá đất đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân, đặc biệt giá đất Đây coi loại hàng hóa đặc biệt thị trường nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày cao kinh tế thị trường mở thời kỳ hội nhập Hiện việc quản lý thông tin giá đất liệu không gian nhiều bất cập, đặc biệt cách quản lý thủ công toàn số liệu lưu giấy, liên kết liệu không gian liệu thuộc tính giá đất, gây nhiều bất lợi cho nhà quản lý người dân Ngày với phát triển mạnh mẽ cách mạng khoa học công nghệ, ứng dụng Hệ thống thông tin địa lú GIS (Geographicj Information System) liên tục phát triển lĩnh vực quản lý bảo vệ tài nguyên môi trường Xu hướng quản lý tài nguyên môi trường sử dụng tối đa khả cho phép GIS Sự phát triển máy tính có khả nhiều hơn, mạnh ứng dụng trở nên thân thiện với người sủ dụng khả hiển thị ba chiều, công cụ phân tích không gian giao diện tùy biến cho phép truy, xuất liệu cách nhanh chóng xác Nhờ khà xử lý tập hợp liệu lớn từ cớ sở liệu phức tạp tập nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên môi trường môi trường Các mô hình phức tạp dễ dàng cập nhật thông tin nhờ sử dụng GIS Xuất phát từ yêu cầu thực tế đó, tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS thành lập đồ giá đất theo khung giá đất Nhà Nước phường Đống Đa - thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phú.” Mục đích đề tài - Xây dựng sở liệu không gian (CSDL) - Nghiên cứu ứng dụng phần mềm ArcGis thành lập đồ giá đất năm 2015 phường Đống Đa – TP.Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc Yêu cầu đề tài - Nắm vững quy trình xây dựng sở liệu giá đất để thành lập đồ vùng giá trị đất đai - Bộ sở liệu xây dựng phải đảm bảo đầy đủ, tính xác cao, thuận lợi cho việc lưu trữ sử dụng, sở liệu mở - Quy trình thực đảm bảo tính khoa học xác - Tìm hiểu chất giá đất, xác định sở khoa học, sở pháp lý định giá đất phương pháp xác định giá đất - Tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Đống Đa - TP Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phú - Thu thập tài liệu, đồ, văn pháp lý xác định giá đất phường Đống Đa – TP Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc - Điều tra, khảo sát giá thị trường địa bàn phường Đống Đa - thành phố Vĩnh yên-tỉnh Vĩnh Phúc - Ứng dụng ArcGIS để xây dưng đồ giá đất phường Đống Đa - TP Vĩnh Yên-tỉnh Vĩnh Phúc phục vụ công tác định giá đất - Bản đồ khung giá đất địa bàn phường Đống Đa – thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc - Tìm hiểu khả ArcGIS đồ giá đất CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Tổng quan giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất hình thành giá đất Theo nhà Triết học Mác: “Giá đất đai địa tô tư hóa.” Tại nước ta theo Điều 3, chường 1, Luật Đất đai 2013: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất.” Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Thực tế nước ta nhiều nước khác giới tồn loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định giá thị trường hình thành qua giao dịch quyền sử dụng đất Cả loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau, chịu ảnh hưởng quy luật kinh tế Giá Nhà nước quy định thường giá trung bình giá đất thị trường năm tài trước, phục vụ mục đích thu thuế loại mục đích khác, có trạng thái tĩnh tương đối; giá đất thị trường lại biến động Trong kinh tế ổn định, loại giá đất khác không đáng kể nước ta, giá thị trường có xu hướng cao giá Nhà nước quy định, dẫn tới tiêu cực quản lý đầu sử dụng Giá đất thước đo kinh tế đất, đất có khả sinh lợi cao giá đất cao ngược lại Ngày nay, giá đất đóng vai trò trung tâm kinh tế quốc dân, hoạt động kinh tế liên quan tới khả sinh lợi đất 1.1.2 Lý luận hình thành giá đất 1.1.2.1 Lý luận quyền sở hữu đất đai Sở hữu phạm trù lích sử gắn liền với trình phát triển hình thái kinh tế - xã hội loài người Các Mác phân tích sở hữu đất đai nguồn gốc cải vật chất Trong chế độ cộng sản nguyên thủy chưa hình thành khái niệm sở hữu, người thời kỳ tồn dựa vào lao động chiếm dụng sản vật có sẵn tự nhiên, sau chế độ chiếm hữu nô lệ, chế độ phong kiến, chế độ tư chủ nghĩa Khi người đạt tời tầm cao lao động sản xuất, tạo cải vật chất dư thừa đất đai tự nhiên định, bắt đầu xuật hình thức tư hữu sản hẩm lao động, nhu tư hữu tư liệu sản xuật, có tư liệu sản xuất đặc biệt đất đai Từ thời kỳ phong kiến trở trước, sở hữu đồng với chiếm hữu, sử dụng quyền lực khẳng định chiếm hữu Theo phân tích đại, quyền sở hữu phạm trù pháp lý, bao gồm quyền năng: Quyền chiếm hữu: quyền chiếm hữu vật quyền sở hữu vật tay Quyền chiếm hữu thể mặt pháp lý quyền sở hữu, tuyên bố pháp luật thừa nhận quyền sở hữu Quyền sử dụng: quyền pháp lý thực hành vi định để sử dụng, khai thác mặt có ích đối tượng sử dụng Đối với đất đai, mặt kinh tế quyền quan trọng quyền sở hữu chủ sở hữu không thiết người trực tiếp sử dụng Vào thời kỳ đầu hình thành quyền sở hữu đất đai, chủ chiếm hữu trực tiếp người sử dụng Khi kinh tế nông nghiệp ngày phát triển, chủ đất chiếm hữu nhiều đất hơn, họ trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê để sản xuất kinh doanh nhằm đạt hiệu cao Xu hướng tách biệt quyền sử dụng quyền chiếm hữu ngày rõ nét theo trình phát triển hình thái kinh tế xã hội Ngày nay, tùy theo truyền thống thể chế trị quốc gia mà có mức độ gắn quyền sử dụng với quyền chiếm hữu khác Quyền định đoạt: quyền định số phận pháp lý đối tượng sở hữu, chủ sở hữu có quyền Không giống quyền sở hữu tài sản thông thường, quyền sở hữu đất đai có đặc trưng khác biệt tạo nên đặc tính riêng đất đai: đất đai thiên nhiên ban tặng người, lãnh thổ quốc gia củng cố, bảo vệ công sức toàn dân tộc suốt trình lịch sử, người có quyền dụng mức độ khác nhau; đất đai có hạn, đất đai sản sinh thông qua sản xuất, cố định vị trí, nằm mối quan hệ mật thiết với môi trường xung quanh, chủ đất sử dụng bất hợp lý gây ảnh hưởng tói môi trường thiên nhiên lợi ích toàn xã hội Pháp luật không cho phép chủ đất làm việc gây thiệt hại cho đất đai, ảnh hưởng xấu đến lợi ích chung cộng đồng Bị hạn chế quyền sủ dụng quyền định đoạt, số nước quyền sở hữu tư nhân đất đai dù công nhận quyền sở hữu không đầy đủ Tại nước xã hội chủ nghĩa, Nhà nước không công nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai, giá đất thực chất giá quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền sử dụng đất toàn dân thể qua việc Nhà nước giao đất cho chủ sử dụng có lực thuê đất trực tiếp sử dụng vào mục đích khác Quyền định đoạt Nhà nước thể thông qua hệ thống pháp luật, việc phê duyệt định, sách pháp luật đất đai, Nhà nước trao phần quyền định đoạt đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất 1.1.2.2 Lý luận địa tô Người sở hữu ruộng đất (địa chủ) có quyền sử dụng đất theo ý muốn họ: trực tiếp sử dụng hay cho nhà tu kinh doanh nông nghiệp thuê đất Để sử dụng đất địa chủ vào kinh doanh sản xuất nhà tư phải trả cho địa chủ khoản tiền theo hợp đồng, địa tô Số tiền tính theo năm, hình thành không dựa vào ý muốn địa chủ hay nhà tư bản, số tiền phải đủ lớn tròn mặt chung mức lợi nhuận toàn kinh tế Địa tô thể giá trị kinh tế quyền sở hữu đất đai địa chủ, giá trị thặng dư sản xuật nông nghiệp, mang lại thu nhập cho địa chủ Địa tô có hình thức: Địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch lợi nhuận siêu ngạch sản xuất nông nghiệp Lợi nhuận siêu ngạch chênh lệch giá sản xuất chung giá sản xuất cá biệt Giá sản xuất chung định giá trị nông sản đất sản xuất xấu Giá sản xuất cá biệt giá nông sản nơi sản xuật cụ thể Lợi nhuận siêu ngạch sản xuất nông nghiệp diễn cố định thời gian dài thực tế, tồn chênh lệch độ phì đất đai vị trí khác Địa tô chênh lệch viết dạng công thức: Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất chung – Giá sản xuất cá biệt Địa tô chênh lệch ưu đãi tự nhiên mang lại gọi địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch đầu tư lao động người sử dụng mang lại gọi địa tô chênh lệch Địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối khoản tiền nhà tư kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho chủ sở hữu đất Địa tô tuyệt đối phần địa tô chênh lệch mà nhà tư thu xác định thông qua giá đất đai, giá đất đai phụ thuộc vào lợi nhuận thu đât, Mác gọi giá đất địa tô tư hóa: Giá đất = Địa tô/ Tỷ suất lợi nhuận 1.1.2.3 Lý luận giá trị, giá trị sử dụng, giá thị trường đất đai - Giá trị Đất đai tài nguyên thiên nhiên “tặng vật” tự nhiên cho người Khác với tư liệu sản xuất khác người tạo ra, đất đai tự nhiên đem lại ý muốn người, đất đai cố định vị trí, không gian, vô hạn thời gian sử dụng Bản thân đất đai không tạo cải vật chất, đất đai đem lại cải người đầu tư lao động vào đất đai, đầu tư lao động hợp lý lợi ích mang lại lớn, lao động thước đo giá trị hàng hóa Vì vậy, đất đai sản phẩm lao động mà đối tượng lao động, thân đất đai tự nhiên giá trị Giá trị sử dụng Bản thân đất đai tự nhiên giá trị đất đai có thuộc tính khiến đất có công dụng thỏa mãn nhu cầu người sản xuất mục đích sử dụng khác Bằng kinh nghiệm lao động khoa học người phát đất đai có đặc tính có lợi cho loài người, vị trí khác đất đai có đặc tính tự nhiên, xã hội tốt xấu khác Con người tiếp tục thực điều tra khảo sát, khai hoang, quy hoạch, thiết kế, thi công, mua bán đất đai Đất đai tự nhiên lúc trở thành đất đai kinh tế, hàng hóa có giá trị, thể giá trị sử dụng đất đai Giá thị trường Lao động chuyển hóa đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế nên đất đai có giá trị, theo Mác giá trị sở giá thị trường đất đai (giá đất) Giá trị chất bên trong, giá biểu tiền bên Giá thị trường đất đai chịu ảnh hưởng nhân tố như: giá trị đất đai, sức mua tiền tệ, tỷ suất lợi tức, mức độ lạm phát, cạnh tranh, tâm lý khách hàng, mức độ khan hiếm, cung – cầu, luật pháp, sách đất đai, hình thức địa tô … Nhân tố cung – cầu, khan tâm lý khách hàng nhóm nhân tố ản hưởng nhiều tới giá thị trường đất đai Dân sô ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất, đặc biệt nhu cầu mảnh đất có đặc tính tốt ngày lớn đất đai có hạn, khiến cho cung thường trạng thái nhỏ cầu, dẫn tới giá thị trường đất đai cao nhiều giá trị Đất đai kinh tế loại hàng hóa đặc biệt, giá đất “ước lệ” mối quan hệ kinh tế đất đai – người thời điểm, hoàn cảnh định, tính đủ giá trị vốn có 1.1.2.4 Lý luận phân vùng đất đai Phân vùng đất đai chia đất đai thành vìng theo vị trí không gian sở nhân tố tự nhiên kinh tế xã hội Các yếu tố tự nhiên như: độ dốc địa hình, tình hình ngập úng, chất lượng môi trường,… yếu tố kinh tế - xã hội: mức độ phồn hoa đại đô thị, sở hạ tầng, mức độ thông thoáng hệ thống giao thông, mật độ dân số, quy hoạch sử dụng đất,… Các vùng đất đai khác sản sinh giá trị cá giá trị sử dụng khác nhau.Cùng mục đích sử dụng, đất đai vị trí khác có giá trị khác Cùng vị trí, đất đai có mục đích sử dụng khác có giá trị khác Vị trí không gian vùng đất đai có ảnh hưởng lớn tới giá trị trị sử dụng nó, tác dụng thước đo địa tô Các vùng có nhiều nhân tố thuận lợi có giá cao Căn vào vùng hình thành giá trị, giá trị sử dụng đất biểu vùng để phục vụ công tác định giá đất 1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất Đất đai tư liệu sản xuất chủ yếu kinh tế nông nghiệp, địa bàn sản xuất công nghiệp cà dịch vụ, đất đai nguồn gốc cải xã hội Đất đai kinh tế loại hàng hóa đặc biệt Thị trường bất động sản với hoạt động mua bán, cho thuê, góp vốn, chấp,… diễn sôi động khiến đất đai có vị trí quan trọng guồng quay kinh tế Vì đặc tính tự nhiên vốn có, quy luật kinh tế, nhân tố xã hội ảnh hưởng tới khả sinh lợi đất, quy định trực tiếp tới giá đất 1.2.1 Yếu tố tự nhiên Vị trí Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng tới giá đất Những đất có vị trí thuận lợi cho công việc thương mại, kinh doanh, cho thuê… có giá cao Những đất đô thị thường có giá trị cao đất nông thôn Trong đô thị, giá đất có vị trí gần đầu mối giao thông quan trọng, gần trung tâm hành chính, văn hóa, y tế, du lịch… có giá cao đất khác Hình thể, diện tích đất Thửa đất coi tối ưu hình thể, diện tích, kích thước đáp ứng nhu cầu, hợp túi tiền người sử dụng Với nhu cầu để ở, đất vuông vắn, diện tích trung bình phù hợp với đa số nhu cầu người dân đô thị, có giá cao đất khác Nhưng với người dân nông thôn, đất không để mà để tăng gia sản xuất, đất có diện tích rộng ưa chuộng Với mục đích kinh doanh thương mại, người sử dụng yêu cầu đất có mặt tiền rộng Thửa đất với hình thể diện tích riêng, mục đích sử dụng khác có giá khác Thổ nhưỡng Mức độ phù hợp chất đất, tính chất lý hóa học đất, độ dày bề mặt, độ phì, đặc điểm long đất… ảnh hưởng tới giá trị đất Ở vùng nông thôn, đất có độ dày bề mặt lớn, độ phì cao phù hợp với mục đích sản xuất nông nghiệp, có giá cao Đất dùng khai thác khoáng sản, xây dựng nhà ở, xây dựng công trình,… yêu cầu đất có đặc tính thổ nhưỡng phù hợp Độ dốc Độ dốc đất ảnh hưởng tới thuận tiện giao thông, sinh hoạt khu dân cư, ảnh hưởng tới chất lượng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Môi trường tự nhiên Vùng đất có khí hậu thuận hòa ưa chuộng vùng có khí hâu khắc nghiệt Các vùng kinh tế sản xuất đặc thù đòi hỏi môi trường khí hậu phù hợp Tình trạng môi trường (ô nhiễm nước thải, không khí, ô nhiễm tiếng ồn, mùi hôi, mức độ ngập lụt…), tần suất thiên tai khiến giá đất đai tăng lên ngược lại 1.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội Chính sách pháp lý Nhà nước đưa quy định, sách pháp luật mục tiêu phát triển kinh tế vĩ mô, phục vụ lợi ích toàn xã hội, ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp tới giá đất đai thị trường bất động sản Chế độ sở hữu, chế độ sử dụng đất định tồn tại, tăng lên, giảm xuống giá đất đai Các sách tài chính, tín dụng, thuế, sách giá đất ảnh hưởng trực tiếp tới xu giá đất, tâm lý nhà đầu tư, nhu cầu người sử dụng Chế độ nhà ảnh hưởng tới giá đất, thể rõ thời kỳ bao cấp (nhà nước cấp phát nhà ở, tiền thuê nhà không bao gồm tiền thuê đất đất giá) thời kỳ kinh tế thị trường (đất trở thành hàng hóa nên có giá) Quy hoạch đô thị mục đich sử dụng đất, diện tích xây dựng quy định tới hiệu ích sử dụng đất, mức độ lợi nhuận đem lại, tính hoàn chỉnh, đại đô thị Một 10 3.1.2.Địa hình Phường Đống Đa thuộc vùng trung du, địa hình có hướng dốc từ Đông Bắc xuống Tây Nam, khu vực có địa hình thấp hồ Đầm Vạc 3.1.3 Khí hậu, thủy văn Phường Đống Đa nằm vùng nhiệt đới gió mùa, khí hậu chia làm mùa: xuân, hạ, thu, đông Mùa xuân thu hai mùa chuyển tiếp, khí hậu ôn hoà, mùa hạ nóng mùa đông lạnh - Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình khoảng 240C, mùa hè 29-340C, mùa đông 180C, có ngày 100C Nhiệt độ năm cao vào tháng 6, 7, 8, chiếm 50% lượng mưa năm, thường gây tượng ngập úng cục số nơi - Độ ẩm: Độ ẩm trung bình 82,5% chênh lệch không nhiều qua tháng năm, độ ẩm cao vào mùa mưa thấp vào mùa đông - Chế độ gió: Hướng gió thịnh hành gió Đông Nam thổi từ tháng đến tháng Gió Đông Bắc thổi từ tháng 10 đến tháng năm sau kèm theo sương muối, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp Về thủy văn, phường Đống Đa có nhiều hồ ao, có hồ Vạy rộng 7.46 ha, Đầm Vạc rộng 144,52 nguồn dự trữ điều tiết nước quan trọng 3.1.4 Điều kiện kinh tế - xã hội Trong năm gần thực đường lối đổi mới, chủ trương sách Đảng Nhà nước, quan tâm đạo cấp Ủy Đảng, kinh tế phường có bước chuyển biến tch cực với tốc độ tăng trưởng hàng năm lớn, chủ yếu tăng trưởng thương mại dịch vụ Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau tăng năm trước, tiêu kế hoạch đặt cho ngành kinh rế vượt tiêu Đời sống nhân dân ổn định, thu nhập bình quân đầu người tăng rõ rệt, giảm tỷ lệ hộ nghèo Cơ cấu kinh tế có chuyển biến rõ rệt theo hướng thương mại dịch vụ, tăng nhiều số lượng chất lượng Cụ thể: - Tỷ trọng ngành thương mại – dịch vụ chiếm 42,49% - Tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng chiếm 55,76% - Tỷ trọng ngành nông nghiệp thủy sản chiếm 1,75% Trên địa bàn phường có 23 doanh nghiệp lớn, 73 sở sản xuất tư nhân hoạt động, thu hút lượng lao động đáng kể góp phần giảm tình trạng thất nghiệp địa bàn phường Hạ tầng đô thị quan tâm, đầu tư sửa chữa chỉnh trangđảm bảo mỹ quan đô thị Mạng lưới giao thông, thủy lợi bê tông hóa toàn đảm bảo nhu cầu lại sản xuất nhân dân địa bàn Công tác trật tự an ninh xã hội trì đảm bảo ổn định 3.2 Thực trạng sử dụng đất Chủ yếu đất phù sa không bồi, ngập nước vào mùa mưa: phân bố địa hình trũng, hàng năm bị ngập nước liên tục, tỷ lệ mùn khá, độ pH từ 4,5 – 6,0 Được sử dụng trồng lúa kết hợp với nuôi trồng thuỷ sản Hiện trạng sử dụng đất thể bảng 3.2 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất phường Đống Đa tính đến ngày 01/01/2014 Mã số Chỉ tiêu 01/01/2014 Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) Tổng diện tích tự nhiên 244.48 Đất nông nghiệp 59.82 24.47 1.1 Đất sản xuất nông nghiệp 51.05 20.88 1.1.1 Đất trồng hàng năm 50.55 20.68 1.1.1.1 Đất trồng lúa 23.44 9.59 1.1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi 1.1.1.3 Đất trồng hàng năm khác 27.11 11.09 1.1.2 Đất trồng lâu năm 0.50 0.20 1.2 Đất lâm nghiệp 1.2.1 Đất rừng sản xuất 1.2.2 Đất rừng phòng hộ 1.2.3 Đất rừng đặc dụng 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 8.77 3.59 1.4 Đất làm muối Mã số Chỉ tiêu 01/01/2014 Diện tích (ha) Tỷ lệ (%) 1.5 Đất nông nghiệp khác Đất phi nông nghiệp 183.41 75.02 2.1 Đất 36.99 15.13 2.1.1 Đất nông thôn 2.1.2 Đất đô thị 36.99 15.13 2.2 Đất chuyên dùng 99.27 40.60 2.2.1 Đất trụ sở quan, công trình nghiệp 22.06 9.02 2.2.2 Đất quốc phòng 0.12 0.05 2.2.3 Đất an ninh 0.28 0.11 2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp 16.52 6.76 2.2.5 Đất có mục đích công cộng 60.29 24.66 2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 0.52 0.21 2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 0.35 0.14 2.5 Đất sông suối mặt nước chuyên dùng 46.28 18.93 (Nguồn: UBND phường Đống Đa – Thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc) Tỉ lệ đồ giá đất theo khung giá Nhà nước Cơ sở pháp lý Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc Quy trình thành lập Xác định mục tiêu, nhiệm vụ Điều tra, khảo sát thực địa, thu thập tài liệu liên quan Chuẩn hóa liệu đồ địa Xác định giá đất theo vị trí đường phố tờ đồ Nhập giá đất cho vị trí theo tuyến đường 6.Đổ vùng màu cho vị trí giá đất đồ Biên tâp, lưu trữ, in đồ Xác định mục tiêu, nhiệm vụ Xây dựng đồ khung giá đất Nhà nước Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Xác định giá đất theo khung giá đất Nhà Nước theo vị trí tuyến đường Điều tra, khảo sát , thu thập tài liệu Bản đồ địa tỷ lệ 1/500 Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc thành lập năm 2002 Bảng giá đất 2015 UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Chuẩn hóa liệu đồ địa Bản đồ địa dạng số phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc định dạng *dgn MicroStation gồm 52 mảnh Do đồ thành lập lâu ( năm 2002) nên yếu tố giao thông, dân cư… thay đổi nhiều, đồng thời nhiều mảnh đồ nên lỗi ghép biên nhiều Vậy nên, cần chuẩn hóa mảnh đồ phần mềm MicroStation, sử dụng công cụ để vẽ đường, bắt điểm vẽ trục, đường Đồng thời, sử dụng Famis để sửa lỗi tạo vùng, gắn thông tin thuộc tính đất -.Dữ liệu đầu vào File liệu dạng số Microstation (* DGN) - Sử dụng công cụ bắt điểm, vẽ đường, đổi lớp Hình 3.3 Thanh công cụ MicrostationSE Hình 3.4 Lỗi sai MicrostationSE - Dùng FAMIS gắn thông tin đất Hình 3.5 Ghép ranh giới MicrostationSE - Sử dụng công cụ Reference Hình 3.6 Reference MicrostationSE - Nhìn đồ sau sửa Hình 3.7 Bản đồ MicrostationSE - Quy trình thực Thực bước Bước 1: Tạo sở liệu Tao Geodatabase có tên dongda.gdb Tạo Feature Dataset : dongda Khai báo hệ VN2000, kinh tuyến trục 1050 , múi 30 Bước 2: Chuẩn hóa liệu MicroStation Hình 3.8 Chuẩn hóa đồ MicrostationSE Bước 3: Sau chuyển sang làm phần mềm ArcGIS liệu chuyển thành dạng *shp Hình 3.9.Hình ArcMap 3.3.2.4 Xác định giá đất theo vị trí đường phố tờ đồ Bản đồ địa bao gồm nhiều tuyến đường Nguyễn Viết Xuân kéo dài, Nguyễn Bảo, Nguyễn Chí Thanh, Nguyễn Biểu, Hải Lựu … tờ đồ khác Vậy nên, việc update giá đất phải tuân theo Quyết định số 61/2014/QĐUBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc vị trí 1, vị trí UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Hình 3.10 Tên vị trí tuyến phố đồ 3.3.2.5 Nhập giá đất cho vị trí theo tuyến đường Để nhập giá đất cho vị trí theo tuyến đường, ta xây dựng bảnh giá Nhà nước năm 2016 cho phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Trường Kiểu liệu Mô tả Mã_vitri Text Mã vị trí theo khung giá Nhà nước Ten_duong Text Tên tuyến đường Giá_NN Double Giá nhà nước ban hành Bảng 3.11 Bảng thuộc tính Bảng 3.12 Bảng thuộc tính ArcGIS Lớp duong_poly chứa thông tin tuyến đường Trường Kiểu liệu Mô tả STT Integer Số thứ tự tuyến đường Ten_duong Text Tên tuyến đường Ma_duong Text Mã tuyến đường Bảng 3.13 Bảng thuộc tính 2 Thiết kế liệu thuộc tính lớp thuadat_poly Trường Kiểu liệu Mô tả FID Integer Số lượng đất SHBAN Integer Số hiệu đồ DIENTICH Integer Diện tích đất Ma_vitri Integer Mã vị trí đất KH_2003 Text Loại hình sử dụng đất Bảng 3.14 Bảng thuộc tính 3 Để tiến hành nhập giá đất cho hang ngàn đất công việc khó khăn nhiều thời gian, tiến hành liên kết bảng giá lập với sở liệu đất thông qua trường ma_vitri Mã vị trí đánh theo đường tờ đồ + Mã số đường đánh từ đến Nguyễn Biểu Hải Lựu Nguyễn Bảo Nguyễn Chí Thanh Nguyễn Tất Thành Ngô Quyền Kim Ngọc Nguyễn Trãi Nguyễn Viết Xuân + Mã thứ tùy thuộc vào độ rộng đường vị trí cách mặt đường Đất thuộc khu dân cư phường Đống Đa Các đường chưa đặt tên đường thuộc khu dân cư quy hoạch Đường mặt cắt >26 m 6,500,000 Đường mặt cắt 26 m 5,500,000 Đường mặt cắt 19.5 m 4,500,000 Đường mặt cắt 16.5 m 4,000,000 Đường mặt cắt 13.5 m 3,500,000 Đường mặt cắt < 13.5 m 2,500,000 Bảng 3.15 Bảng giá đất Nhà nước Như vậy, có mã vị trí, mã vị trí có giá tường ứng hành, thay đổi bảng khung giá đất Nhà nước hành, ta bảng sau Bảng 3.16 Bảng thuộc tính them giá đất vị trí 3.3.2.6 Đổ vùng màu cho vị trí giá đất đồ Dựa theo vị trí giá đất đất tương ứng bảng giá đất UBND tỉnh Vĩnh phúc ban hành Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc Ta đổ vùng màu Hình 3.17 Bản đồ sau đổ màu 3.3.2.7 Biên tâp, lưu trữ, in đồ Hình 3.18 Bản đồ theo khung gia đất nhà nước 2016 KẾT LUẬN VÀ KIỀN NGHỊ Đất đai đóng vai trò trung tâm kinh tế, giá đất đai có vai trò dquan trọng, nhu cầu thông tin giá đất đai ngày lớn, phục vụ công tác quản lý đất đai hoạt động sử dụng đất Để đáp ứng nhu cầu đó, đề tài tiến hành nghiên cứu phương pháp thành lập đồ vùng giá trị đất đai cho phường Đống Đa thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc phần mềm ArcGIS Sau thời gian nghiên cứu thực hành, đề tài hoàn thành sản phẩm đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá nhà nước đồ vùng giá trị đất đai theo giá thị trường Qua sản phẩm đề tài thực hiện, thấy vai trò đồ vùng giá trị đất đai công tác quản lí nhà nước đất đai phục vụ thị trường quyền sử dụng đất, giúp đề phương hướng, kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt hiệu sử dụng với mục đích sinh lời tốt Qua trình thực đề tài, nhận thấy nhiều tồn tại, em xin có vài kiến nghị Nhà nước cần có biện pháp chỉnh lí giá đất hàng năm sát với giá thị trường Giá đất chịu ảnh hưởng đa dạng nhiều yếu tố, cần có phương pháp định giá đất có tính đến ảnh hưởng cách đầy đủ Tuy đồ vùng giá trị đất đai dạng số mang nhiều lợi ích chưa triển khai quy mô lớn với tính quy chuẩn cao, cần trọng đầu tư nghiên cứu thành lập đồ vùng giá trị đất đai quy mô nước tương lai [...]... cứu + Giá đất và khung giá đất t hành lập bản đồ giá đất phục vụ công tác định giá đất + Ứng dụng ArcGIS thành lập bản đồ khung giá nhà nước 2015 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Phường Đống Đa – thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc 2.2 Nội dung nghiên cứu 2.2.1 Giá đất, phương pháp xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2.2 Quy trình thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai theo khung giá Nhà Nước. .. khung giá Nhà Nước 2.2.3 Ứng dụng phần mềm ArcGIS xây dựng bản đồ giá đất theo khung giá đất Nhà nước tại Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.4 Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất tại Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc - Tài nguyên đât được khai thác sử dụng hợp lý - Ứng dụng ArcGIS xây dựng bản đồ khung giá đất nhà nước nhằm: Nâng cấp, xây... phương pháp định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và ía trị tài sản gắn liền với đất) 21 Phạm vi ứng dụng: + Định giá đất cho các khu công nghiệp + Định giá đất cho các khu đô thị mới + Định giá đất khai hoang 22 Quy trình thực hiện + Xác định chi phí để có đất + Xác định chi... pháp định giá Các phương pháp định giá được quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất 16 1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 12 Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị... dựa trên nguyên tác HBU, nguyên tắc cung – cầu và nguyên tắc dự báo 26 Phạm vị ứng dụng: + Định giá khu đất trống, các bất động sản có công trình xây dựng có giá trị không đáng kể Thường được sử dụng trong các dự án có đấu thầu quyền sử dụng đất + Định giá đất các công trình xây dựng còn mới và đang phát huy hiệu quả 27 Quy trình tiến hành: + Điều tra tình hình cơ bản của khu đất cần định giá + Xác định... lần Những thửa đất có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những thửa đất ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các thửa đất có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó 1.4 Phương pháp xác định giá đất Để ước tính được giá đất đạt độ chính xác cao nhất không chỉ sử dụng các nguyên tắc định giá như kim chỉ nam mà còn vận dụng chặt chẽ các... thông thường 1.3.2 Nguyên tắc định giá đất Giá đất chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố, các yếu tố này luôn biến động Để xác định được giá đất cần nghiên cứu tỉ mỉ các yếu tố đó và tương tác giữa chúng Phán đoán chính xác xu thế biến động, sử dụng các nguyên tắc định giá đất như kim chỉ nam cho việc nghiên cứu Các nguyên tắc trong định giá đất là những nguyên tắc kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường,... hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Phải căn cứ vào mục đích sử dụng hợp pháp này để định giá 1.3.2.8 Nguyên tắc đóng góp Giá đất dựa trên sự đóng góp của khả năng sinh lợi và quy mô diện tích của đất đai Khi định giá đất, dựa vào thu nhập ròng trên đất, thời gian sử dụng đất và phần trăm lãi suất mong muốn Khả năng sinh lợi phụ thuộc vào nhiều yếu tố: vị trí thửa đất, thời điểm, đặc điểm thửa đất, môi... trọng nhất của định giá bất động sản 13 14 1.3.2.2 Nguyên tắc thay thế Giá một thửa đất chịu sự ràng buộc của thửa đất khác tương đồng về giá trị sử dụng, loại hình sử dụng và có khả năng thay thế nó Nguyên tắc thay thế thường được sử dụng trong phương pháp so sánh Những thửa đất có tính cá biệt nên phải điều chỉnh giá trị của những điểm khác nhau để có những thửa đất giống nhau và giá sẽ như nhau Tuy... nguyên tắc định giá đất 1.3.1 Khái niệm Định giá đất là môn khoa học nhằm ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả năng sinh lợi của đất ở một thời điểm và mục đích sử dụng xác định Định giá đất phục vụ hoạt động thị trường bất động sản (mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, …) và công tác quan lý nhà nước về đất đai ... Đống Đa - thành phố Vĩnh yên- tỉnh Vĩnh Phúc - Ứng dụng ArcGIS để xây dưng đồ giá đất phường Đống Đa - TP Vĩnh Yên- tỉnh Vĩnh Phúc phục vụ công tác định giá đất - Bản đồ khung giá đất địa bàn phường. .. ArcGIS xây dựng đồ giá đất theo khung giá đất Nhà nước Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 2.2.4 Đánh giá định hướng sử dụng khai thác sở liệu giá đất Phường Đống Đa, thành phố Vĩnh. .. đất khung giá đất t hành lập đồ giá đất phục vụ công tác định giá đất + Ứng dụng ArcGIS thành lập đồ khung giá nhà nước 2015 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Phường Đống Đa – thành phố Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh