ĐIỀU HÀNH, QUẢN lý sàn GIAO DỊCH bất ĐỘNG sản

TRNG I HC KINH T QUC DN KHOA BT NG SN & A CHNH CHNG TRèNH O TO KIN THC V MễI GII, NH GI, QUN Lí V IU HNH SN GIAO DCH BT NG SN CHUYấN IU HNH, QUN Lí SN GIAO DCH BT NG SN H NI - NM 2008 I - TNG QUAN V BT NG SN V TH TRNG BT NG SN 1.1 Khỏi nim, c im bt ng sn Khỏi nim bt ng sn Ti sn l ca ci vt cht dựng vo mc ớch sn xut hoc tiờu dựng Ti sn bao gm vt cú thc, tin, giy t tr giỏ c bng tin v cỏc quyn ti sn Quyn ti sn l quyn tr giỏ c bng tin v cú th chuyn giao giao dch dõn s, k c quyn s hu trớ tu Ti sn bao gm nhiu loi, tu theo tiờu thc phõn chia khỏc nhu cu qun lý v s dng Nhỡn chung, tt c cỏc nc u phõn chia ti sn thnh loi l bt ng sn v ng sn Hỡnh thc phõn chia ny ó cú cỏch õy hng ngn nm t thi La mó c i v c ghi B Lut La Mó iu 181 ca B Lut Dõn s nc ta quy nh: "Bt ng sn l cỏc ti sn khụng th di di c" Nh vy, BS trc ht phi l ti sn, nhng khỏc vi cỏc ti sn khỏc l chỳng khụng th di di c Hay núi cỏch khỏc, BS l t v nhng vt th c nh gn vi t Nhng vt th gn vi t l nhng vt th tn ti trờn t v ch cú th c s dng trng thỏi khụng tỏch ri t hoc l nhng vt th m dch chuyn s b h hi (tớnh cht, cụng nng, hỡnh thỏi s thay i) hoc tn nhiu cụng sc v chi phớ nh cỏc cụng trỡnh kin trỳc, cụng trỡnh lp ghộp Theo iu 181 ca B Lut Dõn s nc ta thỡ BS bao gm: - t ai: + Phi l t khụng di di c hoc di di c nhng khụng ỏng k (nhng t di di nh t trng cõy cnh, t lm vt liu xõy dng khụng phi l BS); + Phi l t ó c xỏc nh ch quyn; + t ú phi c o lng bng giỏ tr (cn c vo s lng v cht lng ca t ú) - Nh , cụng trỡnh xõy dng gn vi lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ú: + Nh ca xõy dng c nh khụng th di di, hoc di di khụng ỏng k: nh , trung tõm thng mi, khỏch sn, phũng (nhng nh bt di ng ca cỏc gỏnh xic, cỏc lõu i lm bng bng ỏ, cỏc nh ngh di ng trờn xe ln khụng phi l BS m l cỏc ng sn, hoc cụng c lao ng); + Cỏc cụng trỡnh xõy dng cụng nghip, giao thụng: nh ng xỏ, cu cng, bn cng, sõn bay, bói c xõy dng gn lin vi t ai; + Cỏc ti sn khỏc gn lin khụng th tỏch ri vi cụng trỡnh xõy dng ú: mỏy iu ho trung tõm, cỏc mỏy múc thit b iu khin hot ng ca cụng trỡnh, cỏc cõy cnh trng c nh to cnh quan cho cụng trỡnh (nhng ti sn cú th thỏo ri m giỏ tr cụng dng ca nú khụng thay i thỡ khụng phi l BS nh: mỏy iu ho di ng, cỏc chu cõy cnh treo, cỏc tranh nh v thit b dựng khỏc); + Cỏc cụng trỡnh ú phi cú kh nng o lng v lng hoỏ thnh giỏ tr theo cỏc tiờu chun o lng nht nh - Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai: + Vn cõy lõu nm: bao gm c cõy trng v t trng cõy; + Cỏc cụng trỡnh nuụi trng thu sn, cỏnh ng lm mui; + Cỏc cụng trỡnh du lch, vui chi, th thao + Mt s cụng trỡnh khai thỏc hm m (hm lũ) + Cỏc ti sn khỏc phỏp lut quy nh: Nhng c im ch yu ca BS Ngoi nhng im c bn khỏi nim nờu trờn, BS cũn cú nhng c im c th sau: Th nht, bt ng sn l hng hoỏ cú v trớ c nh v v trớ a lý, v a im v khụng cú kh nng di di c c im ny l BS sn luụn gn lin vi t ai, m t cú t c im l cú v trớ c nh v cú gii hn v din tớch v khụng gian c im ny nh hng ln n th trng BS, n kinh doanh BS Do ú, v trớ ca BS nh a im c th, mụi trng kinh t, chớnh tr, xó hi, phỏp lý, cnh quan, kt cu h tng ca hng hoỏ BS cú ý nghió vụ cựng quan trng i vi giỏ tr v giỏ c BS Th hai, bt ng sn l loi hng hoỏ cú tớnh lõu bn Tớnh lõu bn ca hng hoỏ BS gn lin vi s trng tn ca t ai, loi ti sn thiờn nhiờn ban tng khụng th b tiờu hu (tr mt s trng hp c bit nh: ng t, nỳi la, st l) Mt khỏc, cỏc cụng trỡnh xõy dng, cụng trỡnh kin trỳc v vt kin trỳc thng cú tui th cao, cú th hng trm nm Ngay nụng nghip, BS l cõy lõu nm cng cú thi gian tn ti lõu di Tuy nhiờn tớnh lõu bn ca hng hoỏ BS rt khỏc nhau, tu theo tng loi BS c th c im ny nh hng ln n chin lc kinh doanh, n u t BS cng nh cụng tỏc qun lý, s dng BS Th ba, hng hoỏ bt ng sn mang tớnh cỏ bit v khan him S d nh vy l s khan him v tớnh cú hn ca din tớch b mt trỏi t cng nh ca tng vựng, tng a phng, tng khu vc, tng tha t Tớnh phc ca t v a hỡnh, cht t, v trớ, cnh quan ó to nờn s khan him v tớnh cỏ bit ca hng hoỏ BS Mt khỏc, chớnh s a dng ý tng n thit k xõy dng, ch to ca ch u t cng nh ca cỏc kin trỳc s, cỏc cụng trỡnh s v cỏc nh thit k cng to nờn tớnh cỏ bit (tớnh d bit) ca hng hoỏ BS Th t, hng hoỏ bt ng sn mang nng yu t quỏn, th hiu v tõm lý xó hi Nhỡn chung hng hoỏ u cú c im ny, nhng vi hng hoỏ BS thỡ c im ny ni tri hn S d nh vy l vỡ nhu cu v BS mi khu vc, mi quc gia, mi dõn tc chu nh hng mnh m bi yu t quỏn, th hiu v tõm lý xó hi, thm chớ, cũn bao gm c yu t tớn ngng, tụn giỏo, tõm linh ca dõn c ú Th nm, hng hoỏ bt ng sn chu nh hng ln Gia cỏc hng hoỏ BS cú s tỏc ng v nh hng ln khỏ mnh m S i hay s hon thin ca hng hoỏ BS ny l iu kin i hoc mt i, tng thờm hoc gim bt giỏ tr v giỏ tr s dng ca hng hoỏ BS Thớ d, vic xõy dng cỏc cụng trỡnh h tng k thut v h tng xó hi s lm tng v p, s tin li v giỏ tr ca cỏc cụng trỡnh xõy dng khu vc S i ca mt ng mi s dn n s i ca nhng t im dõn c hay cỏc khu cụng nghip, du lch, thng mi, dch v bỏm theo trc ng ú Th sỏu, hng hoỏ bt ng sn cú chu s chi phi mnh m ca phỏp lut v chớnh sỏch ca Nh nc BS l loi ti sn quan trng ca mi quc gia, mi dõn tc, mi c quan n v cng nh ca mi ngi dõn Cỏc quan h giao dch v BS thng cú tỏc ng rt mnh n hu ht nhng hot ng kinh t v xó hi tng cng vai trũ ca mỡnh, nh nc phi quan tõm hn n BS, dú ú buc phi ban hnh nhiu bn phỏp lut, nhiu ch trng, chớnh sỏch nhm thc hin vic qun lý chỳng Mt khỏc, BS gn lin vi t m t ai, bt c quc gia no cng cú phỏp lut v t v ú, nhỡn chung, BS chu s chi phi mnh m ca phỏp lut v s qun lý ca Nh nc Th by, hng hoỏ bt ng sn ph thuc nhiu vo nng lc qun lý Vỡ BS thng cú giỏ tr ln v lõu bn, chu hao mũn qua thi gian, gm nhiu chng loi nờn vic qun lý chỳng khỏ phc tp, ú, ũi hi ngi qun lý phi cú nng lc cao v chi phớ qun lớ cng phi cao hn so vi cỏc hng hoỏ thụng thng c bit u t xõy dng cỏc cụng trỡnh xõy dng rt phc tp, kinh doanh hay cho thuờ t ai, cỏc cụng trỡnh xõy dng, nh , phũng cng ũi hi cn cú nhng nghiờn cu c th v chi phớ cho qun lý cng rt cao 1.2 Khỏi nim, c im ca th trng bt ng sn Th trng bt ng sn Cú nhiu cỏch hiu khỏc v th trng bt ng sn, song dự l cỏch hiu th no i na thỡ iu quan trng chỳng ta cn hiu bn cht ca khỏi nim ny Bt ng sn bao gm nhiu loi khỏc nhau, song mi bt ng sn u gn lin khụng tỏch ri yu t t Do vy, cỏc c trng ca hng hoỏ v th trng t luụn l yu t úng vai trũ trng tõm v chi phi ton b hot ng th trng bt ng sn Do ú cú th hiu v th trng bt ng sn l ni din cỏc quan h giao dch v bt ng sn c thc hin thụng qua cỏc quan h hng hoỏ tin t Cỏc hỡnh thỏi thụ s nht ca th trng BS thụng qua vic mua bỏn trao i ó cú t lõu: T thi Trung Hoa c i, thi Vua Ai Cp v Ba T c Ngy tri qua nc thang tin hoỏ ca nhõn loi, cỏc lc lng th trng, tc l lc lng cung v cu ó tr thnh nhng thc th ngy cng a dng, tinh vi, phc ging nh bn tay vụ hỡnh, hng dn lõu di v s phõn phi ti nguyờn v cỏc ngun lc xó hi n nhng ni s dng hiu qu nht, m bt c s can thip thụ bo no ca Nh nc i vi th trng cng cú th lm cho nú bin dng v tr nờn khú iu khin hn Trong bi cnh ú, vic nhn thc quan im v th trng núi chung, th trng BS núi riờng, nhn dng cỏc hỡnh thỏi v tỡm hiu cỏc phng thc ng x ca nhng ngi tham gia th trng ó tr thnh lý thỳ v hp dn, nht l thi on chuyn sang nn kinh t th trng nh nc ta Th trng BS l hp phn bt buc ca quỏ trỡnh sn xut hng hoỏ BS Nú i v phỏt trin cựng vi s i v phỏt trin ca sn xut hng hoỏ BS T nhng phõn tớch trờn mt cỏch hiu khỏi quỏt v ph bin nht v th trng BS l ni tng ho cỏc quan h trao i hng hoỏ BS, tc l quan h giao dch gia ngi mua v ngi bỏn, gia cung v cu v thc hin cỏc quan h chuyn dch v giỏ tr BS Tt c cỏc quan h giao dch v BS thụng qua quan h hng hoỏ, tin t c coi l quan h th trng v to nờn th trng BS Th trng BS ch i m xó hi cú s trao i, giao dch mua bỏn v hng hoỏ BS Theo dũng lch s thỡ t l loi hng hoỏ BS u tiờn Khi ch s hu v t c xỏc lp, m cỏc hot ng kinh t phỏt trin, nhu cu s dng t phc v sn xut v i sng tng lờn thỡ quan h v t cng phỏt trin v t tr thnh hng hoỏ Nh vy, s i v phỏt trin ca th trng BS gn lin vi quỏ trỡnh t chuyn thnh hng hoỏ tt yu ca nhu cu s dng t v s phỏt trin ca cỏc hot ng kinh t - xó hi Trờn thc t ni dung c bn ca th trng BS v cng l cỏch quan nim ph bin hin v th trng BS theo ngha hp, ú l th trng nh t Vỡ BS nh, t va mang ý ngha kinh t va mang ý ngha chớnh tr xó hi to ln, v th trng BS thỡ th trng nh t c hỡnh thnh rừ rt v hnh sụi ng nht Th trng t l mt b phn ca th trng BS Vỡ vy, nú gn lin vi s i v phỏt trin ca th trng BS Th trng t trc ht c hiu l ni din cỏc hnh vi mua v bỏn hng húa quyn s dng t cng nh dch v gn lin vi hng húa ú Quỏ trỡnh trao i - mua v bỏn quyn s dng t luụn ng v phỏt trin lm cho cỏc phng thc giao dch, trao i cng din nhiu dng khỏc Bt ng sn khỏc vi cỏc hng hoỏ khỏc ch chỳng khụng ch c mua bỏn, m cũn l i tng ca nhiu giao dch khỏc nh cho thuờ, th chp, chuyn dch quyn s dng Do ú, th trng BS hon chnh khụng th ch l quan h gia ngi mua v ngi bỏn v BS m cũn l ni din cỏc giao dch liờn quan n BS nh cho thuờ, th chp, bo him v chuyn dch quyn s dng BS Do vy, th trng BS c hiu nh sau: Th trng bt ng sn l tng th cỏc giao dch v bt ng sn da trờn cỏc quan h hng hoỏ, tin t din mt khụng gian v thi gian nht nh Trong cỏch din t thụng thng, khỏi nim th trng th trng BS thng c nhc n l ni din cỏc quan h giao dch v bt ng sn, ti ú nhng ngi mua v ngi bỏn tỏc ng qua li ln xỏc nh giỏ c v s lng hng hoỏ v dch v bt ng sn c giao dch Trong cỏch din t ny, khỏi nim "ni" khụng phi n thun l ch a im m nú bao hm cỏc yu t khụng gian v thi gian cỏc quan h giao dch v BS din Nhng c im ch yu ca th trng bt ng sn Hng hoỏ BS l loi hng hoỏ c bit, khỏc vi cỏc loi hng hoỏ nờn th trng BS cng cú nhng c im riờng Th nht, Tớnh cỏch bit gia hng hoỏ vi a im giao dch i vi hng hoỏ thụng thng, a im giao dch thng l ni hin din ca hng hoỏ giao dch, cũn i vi hng hoỏ BS, a im giao dch li cỏch bit vi hng hoỏ BS giao dch ú l c im ca hng hoỏ BS: cú v trớ c nh, khụng th di di c Hot ng giao dch BS thng c tin hnh trờn cỏc ch hng hoỏ BS o Cỏc ch ny rt a dng, cú th l cỏc trung tõm giao dch ln (ch a c), cng cú th l mt a im nh hp vi cỏc vt dng n s ti thiu, cng cú th ti nh riờng, ti nh hng, quỏn nc, qua mng internet u to nờn ch giao dch BS Quan h giao dch BS khụng th kt thỳc ti a im giao dch hay ch giao dch m phi tri qua cỏc khõu nh: - m phỏn ti ch giao dch, cung cp cho cỏc thụng tin v BS giao dch; - Kim tra thc a xỏc nhn tớnh cú thc v kim tra chớnh xỏc ca thụng tin v BS; - ng ký phỏp lý T c im ny cho thy: - Kim soỏt th trng BS khụng th nh vi th trng cỏc hng hoỏ khỏc by bỏn trờn sp hng: tem nhón, xut x ngun gc, cht lng m phi thụng qua quan h ng ký phỏp lý bt buc - Quan h giao dch BS khụng th tin hnh mt thi gian ngn, ú d gp cỏc bin c ca thc tin nh bin ng ca giỏ c, thay i ca phỏp lut hay s thay i ca cỏc iu kin mụi trng iu ú buc cỏc bờn phi n nh quan h giao dch mt thi im nht nh; thi gian din cỏc khõu ca quỏ trỡnh giao dch cng kộo di, tớnh ri ro cng cao, vy mun nõng cao t l thnh cụng ca cỏc giao dch BS thỡ iu quan trng l tỡm cỏc gii phỏp rỳt ngn khong thi gian din cỏc khõu ca quỏ trỡnh giao dch - Mi i tng tham gia vo th trng BS u phi tri qua y cỏc khõu giao dch trờn ú l iu cú tớnh cht bt buc i vi th trng BS chớnh thc, cú kim soỏt ca Nh nc Th hai, th trng bt ng sn thc cht l th trng giao dch cỏc quyn v li ớch cha ng bt ng sn c im ny c im ca t quy nh c im ca t l khụng hao mũn hay khụng mt i (tr cỏc trng hp c bit) v ngi cú quyn s hu hay cú quyn s dng t khụng s dng t nh cỏc hng hoỏ khỏc iu m h mong mun l cỏc quyn hay cỏc li ớch t mang li Do ú, xem xột giỏ c t ai, khụng th xỏc nh giỏ tr ca nú nh xỏc nh giỏ tr ca cỏc hng hoỏ thụng thng m phi xỏc nh da trờn kh nng sinh li ca t v kh nng sinh li ca u t vo t Th ba, th trng bt ng sn mang tớnh vựng v tớnh khu vc sõu sc Bt ng sn cú c im l khụng th di di c, gn lin vi nhng iu kin t nhiờn, kinh t, xó hi ca tng vựng, tng khu vc Do ú, cung v cu BS cỏc vựng, cỏc khu vc rt phong phỳ v a dng, t s lng, kiu cỏch, mu mó, cht lng n quy mụ v trỡnh phỏt trin Mt khỏc, BS cũn cú c im l ph thuc vo tõm lý, quỏn, th hiu, ú, mi vựng, mi khu vc cng cú nhng c trng riờng v cung v cu BS Ngi ta khụng th di di BS t ni ny sang ni khỏc, cng nh khụng th di chuyn tõm lý, quỏn th hiu t vựng ny, khu vc ny sang vựng khỏc, khu vc khỏc, ú, th trng BS mang tớnh vựng v tớnh khu vc sõu sc Thc t cho thy, th trng BS cỏc ụ th, cỏc vựng ang quỏ trỡnh ụ th hoỏ, cỏc trung tõm kinh t, chớnh tr, hoỏ, du lch thng cú quy mụ, trỡnh phỏt trin cao hn so vi cỏc vựng khỏc T c im ny cho thy s bin ng cỏc quan h giao dch BS thng ch din tng vựng, quan h cung cu giỏ c BS ch nh hng mt vựng, mt khu vc nht nh, ớt cú nh hng hoc nh hng rt chm n th trng BS ca cỏc vựng, cỏc khu vc khỏc ng thi, nghiờn cu th trng BS phi t chỳng tng vựng, tng khu vc, gn chỳng vi cỏc iu kin thiờn nhiờn, kinh t, chớnh tr, xó hi ca vựng, ca khu vc Khụng th ly quan h cung cu hay giỏ c BS ca vựng ny, khu vc ny ỏp dng cho vựng khỏc, khu vc khỏc Th t, th trng bt ng sn l th trng khụng hon ho Mc dự th trng BS cú ni dung rt phong phỳ nhng l th trng khụng hon ho S d nh vy l cỏc thụng tin v hng hoỏ bt ng sn th trng khụng y v ph bin rng rói nh cỏc loi hng hoỏ khỏc S so sỏnh gia cỏc BS cựng loi khú chớnh xỏc vỡ cỏc tiờu ỏnh giỏ bt ng sn khụng chớnh xỏc nh i vi cỏc hng hoỏ khỏc (cỏc kt cu cụng trỡnh, cht lng cụng trỡnh, v p kin trỳc, v trớ a lý u c o lng mt cỏch tng i, khú chớnh xỏc) Bt ng sn mang tớnh vựng v khu vc, chỳng khụng lin k v khụng phi bao gi cng tỡm c BS cựng loi so sỏnh cnh tranh mt cỏch y Hn na, s lng ngi tham gia cung v cu v mi loi BS u cú s lng nh, khụng m bo tiờu cho cnh tranh hon ho c im ny dn n nhng sau: - Giỏ c BS khụng hon ton l giỏ c cnh tranh hon ho, nhiu trng hp l giỏ sn phm n chic, ú, ngi bỏn cú li th c quyn, nh ú cú th thu li cao Giỏ c c quyn luụn mang li li ớch cao cho ngi cú quyn i vi BS - Khi giỏ c bin ng tng, tớnh c quyn ca ngi cung cng tng thờm lm giỏ c BS s c y lờn cao to nờn nhng cn st v giỏ Th trng BS cng sụi ng, cng d to nờn cỏc cn st giỏ ca BS Th nm, cung v bt ng sn phn ng chm hn so vi bin ng v cu v giỏ c bt ng sn i vi cỏc hng hoỏ thụng thng, quan h cung cu v giỏ c thng din theo quy lut chung l: cu tng y giỏ tng lờn s kớch thớch tng cung cõn bng vi cu v giỏ li quay tr li mc cõn bng Tuy nhiờn, i vi hng hoỏ BS, cu tng, cung BS khụng th phn ng tng nhanh nh cỏc loi hng hoỏ khỏc ú l c im ca BS l thi gian to chỳng thng l lõu vỡ xõy dng cỏc cụng trỡnh xõy dng cn phi cú thi gian tỡm hiu mi thụng tin v t ai, lm th tc chuyn nhng, xin phộp xõy dng, thit k, thi cụng S phn ng ca cung khụng kp cu s dn n s bin ng ca giỏ c theo hng tng lờn, hỡnh thnh nhng cn st giỏ BS Do vy, Nh nc cn phi can thip nhm iu chnh quan h cung cu v BS, c bit l cú cỏc gii phỏp bỡnh n th trng BS, hn ch v kim soỏt s gia tng ca cu v BS khụng chớnh ỏng (nh nn u c sinh cu gi to) 10 Chớnh ph cn giao cho thng nht mt c quan chịu trách nhiệm trực tiếp việc thực chức qun lý Nhà nớc thị trờng BĐS, trung nội dung quản lý v mt u mi, vithống mt giy ú ghi rừ cchứng nhận quyn s dng t, s hu nh v cỏc BĐS khỏc HVì loại BĐSbất động sản phải gắn liền với đất đai, không tách rời đất đai, mặt khác thân riêng đất đai bất động sản Do vậy, nói đến quản lý bất động sảnBĐS tách rời quản lý đất đai phận cốt yếu tất yếu tố BĐSbất động sản Vì vậy, theo nên giao cho Bộ Tài nguyên Môi trờng quan chịu trách nhiệm quản lý thị trờng BĐS, đồng thời ngành khác thực chức quản lý yếu tố có liên quan đến phạm vi hoạt động ngành in c quan qun lý phự hp nht l B Ti nguyờn v Mụi trng bi h trc tip qun lý t ai, cú phũng cp giy chng nhn quyn s dng t Xõy dng nhng ỏn v chớnh sỏch phự hp, h tr cho quỏ trỡnh hnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn t chc nghiờn cu c khoa hc c bn v khoa hc ng dng vic phỏt trin v qun lý ụ th lm c s, tin khoa hc v thc tin cho cỏc ch trng v quyt nh qun lý mang tớnh thc thi v hiu qu caoXây dựng đề án tổng thể phát triển thị trờng bất động sảnBĐS nớc ta bối cảnh chuyển từ chế quản lý kế hoạch hoá tạp trung, mệnh lệnh hành sang chế quản lý theo chế thị trờng Đây sở định hớng cho việc hình thành xây dựng hệ thống luật pháp, sách phát triển quản lý thị trờng BĐS Một số kiến nghị liên quan trực tiếp đến việc Hon thin Lut Kinh doanh BS D tho Lut Kkinh dodoanh BDDS đợc đa thảo luận UBTV QH sau nhiều lần hội thảo lấy ý kiến ngành, quan chuyên môn nhà khoa học Do kinh doanh BĐSbất động sản phạm trù lĩnh vực hoàn toàn Việt nam lĩnh vực phổ biến hầu hết nớc nên lần xây dựng luật chăn gặp nhiều khó khăn, khiếm khuyết Tuy nhiên, có số điểm cần đợc điều chỉnh bổ sung kịp 217 thời trớc đa thông qua ban hành thức anh cn a mt s thay i nh: Thứ nhất: Bất động sản bao gồm nhiều loại: đất đai, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất đai nh vờn lâu năm, đồi rừng, công trình hạ tầng, công trình vui chơi giải trí Do - i tng điều tiết luật kinh doanh BĐS không nên giới hạn ca th trng BS phi bao gm cgiao dịch t v nh, không tính đến giao dịch khác.; - mi quan h giao dch v BS phi theo quan h th trngThứ hai: Các chủ thể tham gia giao dịch thị trờng BĐS bao gồm nhiều đối tợng với tính chất mức độ khác Tất quan hệ giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ cấu thành lên hoạt động thị trờng BĐSbất động sản Đặc biệt nớc ta, quan hệ giao dịch trao đổi ngời kinh doanh không chuyên nghiệp chiếm tỷ trọng lớn tổng mối quan hệ giao dịch thị trờng Trong dự thảo luật hớng vào điều tiết quan hệ giao dịch ngời kinh doanh chuyên nghiệp, không bao gồm hoạt động trao đổi mua bán ngời kinh doanh không chuyên nghiệp, đăng ký kinh doanh ;Đây kẽ hở lớn có nguy làm tăng thêm tính chất hỗn loạn, khó kiểm soát thị trờng khuyến khích làm gia tăng hoạt động kinh doanh không đăng ký chịu chế tài điều tiết luật kinh doanh BĐSbất động sản Thứ ba: Luật kinh doanh BĐSbất động sản nhằm điều tiết hành vi kinh doanh không vào quy định nội dung nghiệp vụ kinh doanh (thuộc phạm vi nhà quản lý kinh doanh) Trong đó, kết cấáu Luật dự thảo theo hớng quy định nội dung hoạt động kinh doanh loại hàng hoá BĐS (nhà ở, QSD đất ); cha vào quy định chuẩn mực cho hành vi kinh doanh (chung cho hoạt động kinh doanh sản phẩàm BĐS) quy định chuẩn mực cho lĩnh vực đặc thù Do vậy, nên kết cấu lại cách trình bày cho rõ ràng, đầy đủ, tránh tình trạng liệt kê, mô tả, trùng lặp văn pháp luật 218 - quy nh rừ rng, chi tit v dch v qun lý BSThứ t: Quản lý BĐS bất động sản mảng quan trọng kinh dpoanh phát triển thị trờng bất đọng sảnBĐS Tuy dự thảo luật cha có điều khoản đề cập đến vấn đề Sa i cỏc quy nh khụng cũn phự hp ca chớnh sỏch thu hi t, cung nh v quy ch khu ụ th mi 219 Kết luận Trải qua 20 phát triển theo chế thị trờng 10 năm thức đợc thừa nhận đời phát triển, thị trờng BĐSbất động sản nớc ta đợc xem sơ khai chứa đựng nhiều bất cập: Hoạt động thị trờng BĐS có nhiều biểu vợt tầm kiểm soát Nhà nớc; quan hệ cung cầu giao dịch BĐS chủ yếu diễn thông qua thị trờng ngầm phi thức; biến động bất thờng giá BĐS cha có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Hin tng khú nm gi, khú d oỏn v khụng qun lý c ca th trng bt ng sn hin nc ta ch yu l vai trũ qun lý Nh nc v lnh vc ny cũn yu Hin chỳng ta cha cú h thng bn iu chnh th trng BS m mi cú mt s bn v t v nh Cỏc bn ny li quỏ phc tp, chng chộo v c bit l cha sc chi phi th trng bt ng sn Hn na, Nh nc can thip quỏ sõu vo giao dch BS gia cỏ nhõn, t chc, th hin cỏc th tc phc tp, chi phớ giao dch cao nhng h qu thu c l khụng hn ch ni th trng phi chớnh thc Trong ú bt ng sn (nh xng, tr s, kho bói, t hoang) vi hng chc triu m2 thuc quyn qun lý ca Nh nc li tỡnh trng khai thỏc kộm hiu qu c bit, Nh nc cng cha cú gii phỏp hu hiu no iu tit giỏ tr gia tng quỏ trỡnh ụ th hoỏ v luụn thiu tin u t h tng, nhng li cha gii phỏp no thu hi giỏ tr gia tng ca t sau ó u t Kết nghiên cứu cho thấy nguyên nhân tình trạng xuất phát từ yếu công tác quản lý Nhà nớc phát triển thị trờng BĐS Hoạt động thị trờng bất động sản có nhiều biểu vợt tầm kiểm soát Nhà nớc; quan hệ cung cầu giao dịch bất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trờng ngầm phi thức; biến động bất thờng giá bất động sản cha có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Kết nghiên cứu đề tài cho thấy 220 nguyên nhân tình trạng xuất phát từ yếu công tác quản lý Nhà nớc phát triển thị trờng bất động sản Trong khuôn khổ nguồn lực có hạn, với dung lợng khoảng 130trên 100 trang, sáchbáo cáo kết nghiên cứu, đề tài góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận BĐSbất động sản thị trờng BĐSbất động sản; làm rõ sở khoa học thực tiễn vai trò quản lý Nhà nớc thị trờng BĐSbất động sản; nghiên cứu làm rõ thực trạng nội dung quản lý Nhà nớc thị trờng BĐSbất động sản nớc ta năm qua: kết đạt đợc, nh vấn đề hạn chế Trên sở kết luận học kinh nghiệm rút ra, vào mục tiêu, quan điểm phát triển, kết nghiên cứu đề tài đề xuất nhóm giải pháp đợc đề xuất nhăm tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc, góp phần thúc đẩy lành mạnh thị trờng BĐS mục tiêu đề tài nhằm góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS thời gian tớibất động sản Việc thực giải pháp có liên quan đế việc hoàn thiện môi trờng pháp lý từ quan lập pháp Quốc hội, đến việc ban hành thực thi sách chế điều hành Chính phủ, trách nhiệm thực thi ngành, trực tiếp Bộ Tài nguyên v Mmôi trờng địa phơng Điều đòi hỏi có phối hợp chặt chẽ, đồng cấp ngành liên quan 221 Tài liệu tham khảo Bộ Tài nguyên Môi trờng: Báo cáo tổng kết kết nghiên cứu đổi công tác quản lý đất đai Luật đất đai năm: 2003, 1993 luật sửa đổi Luật Nhà năm 2005 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành luật đất đai Nghị định 188/2004/NĐ-CP khung giá đất Nghị định 197/2004/NĐ-CP đền bù giải phóng mặt Nghị định 17/2006/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi nghị định 181 Nghị định 02/2005/NĐ-CP Quy chế khu đô thị Chỉ thị số 05/2006/CT-TTG Thủ Tớng Chính phủ đẩy mạnh thi hành Luật đất đai Giáo trình Quản lý Nhà nớc đất đai Nhà Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất Giáo trình Nguyên lý thị trờng nhà đất Tạp chí Địa Tạp chí Thị trờng Bất động sản Tài sản Tạp chí Thị trờng bất động sản Tạp chí Những vấn đề kinh tế giới Giá trị giá BĐS 6.1 Giá trị yếu tố cấu thành giá trị Phân biệt giá cả, giá trị chi phí Giá trị tâm điểm hoạt động kinh doanh BĐS Thuật ngữ giá trị thờng đợc sử dụng không chuẩn xác ngôn ngữ nói, nhng kinh tế có ý nghĩa đặc biệt, đợc phân biệt với khái niệm có liên quan nh giá chi phí 222 Thuật ngữ giá thờng đợc xem giá bán giá giao dịch, ẩn ý trao đổi; giá kiện kèm giao dch BĐS Giá thể số lợng mà ngời mua cụ thể đồng ý trả ngời bán cụ thể đồng ý chấp nhận dới hoàn cảnh xung quanh giao dịch họ Thuật ngữ chi phí đợc sử dụng liên quan đến việc sản xuất BĐS, không dùng trao đổi, chi phí tợng kèm ớc lợng Ngời ta thờng phân biệt chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp Chi phí xây dựng giá đấu thầu xây dựng thờng bao gồm chi phí lao động trực tiếp chi phí vật chất cộng với chi phí gián tiếp hợp đồng Chi phí phát triển chi phí để tạo BĐS, bao gồm chi phí đất, chi phí để đa đất đai vào tình trạng hoạt động hiệu quả, khác biệt với chi phí xây dựng công trình Chi phí phát triển bao gồm lợi nhuận đòi hỏi đền bù cho ngời kinh doanh thời gian rủi ro kèm trình tạo BĐS Các chi phí liên quan đến BĐS thờng có quan hệ trực tiếp tới giá hàng hoá dịch vụ thị trờng cạnh tranh Ví dụ, chi phí vật liệu làm mái nhà, công thợ nề, phí kiến trúc vật liệu làm giàn dáo đợc xác định tác động qua lại cung cầu khu vực cụ thể dễ bị ảnh hởng lực lợng XH, kinh tế, phủ môi trờng Các mối quan hệ giá cả, thị trờng chi phí có quan hệ với thuật ngữ giá trị Giá trị có nhiều nghĩa hoạt động kinh doanh BĐS Việc áp dụng định nghĩa phụ thuộc vào bối cảnh việc sử dụng Trong thơng trờng, giá trị thờng đợc thừa nhận nh dự báo lợi ích nhận đợc ttơng lai Bởi giá trị thay đổi theo thời gian, định giá giá trị đợc phản ánh thời điểm cụ thể Giá trị thời điểm cho trớc thể giá trị mặt tiền bạc tài sản, hàng hoá, dịch vụ ngời mua ngời bán Để tránh nhầm lẫn ngời ta không dùng thuật ngữ giá trị mà thay vào họ sử dụng từ giá trị thị trờng, giá trị đầu t, giá trị định giá thuật ngữ cụ thể khác 223 giá trị Giá trị thị trờng trung tâm phần lớn giao dịch thị trờng việc ớc lợng giá trị thị trờng mục tiêu phần lớn hoạt động định giá 6.2 Khái niệm chất giá trị thị trờng Thế giá trị thị trờng? Khi ngời ta sử dụng từ thờng họ muốn nói số tiền nhận đợc từ ngời nhiều ngời sẵn lòng mua hàng hoá đợc ngời sẵn sàng đem bán cỡng chế đến ngời bán nh ngời mua tham gia vào giao dịch Ngời bán bán ông ta nhận đợc số tiền ông ta đòi hỏi ngời mua mua ông ta cho giá phải Họ ngời tham gia tình nguyện vào giao dịch họ xem xét việc giao dịch u thân họ Việc biểu giá trị thị trờng đợc xác định nhiều cách, nhng điều quan trọng hiểu rõ khái niệm nhớ hình thức cụ thể từ Sự khan làm tăng giá trị hàng hóa Ví dụ, không khí lành có nhiều bề mặt trái đất ngời ta sử dụng cách tự không tiền, nhng hầm mỏ thiếu không khí lành, trở thành vô giá ngời ta phải trả nhiều tiền để bảo đảm đợc cung cấp không khí lành cách thờng xuyên Nguyên lý tơng tự nh đợc áp dụng thị trờng BĐS yếu tố khác không đổi, việc cung loại tài sản cụ thể tăng lên làm cho giá trị thị trờng giảm ngợc lại Trong giới thực yếu tố khác không đổi tìm thấy cung cầu thay đổi đồng thời Tuy nhiên, khái niệm giá trị quan trọng, nói đến giá trị hàng hoá thời điểm nghĩa giá giao dịch llợng cung cầu Do đó, giá trị vật phẩm cho biết số mức độ khan vật phẩm độ thoả mãn so sánh với hàng hoá khác Nh vậy, lý thuyết ngời hy vọng ngời trả nhiều tiền cho hàng hoá mà có ích hàng hoá khác, thực tế điều nhh vậy, lý thuyết thực tế thhờng đợc 224 xem hai cực cách xa Thực tế thhờng dựa hiểu biết không hoàn hảo, điều dẫn đến biểu không bình thờng ngời trả giá cao cho hàng hoá có ích, lý thuyết xem xét tình hình lý tởng xảy sống thực Để xác định giá trị thị trờng BĐS cần kiểm tra giá tất BĐS mà tất ngời mua xem xét Trớc mua hàng hoá ngời mua thờng tự định giá Nếu giá đòi thấp định giá ngời mua họ cho đáng giá để mua Nếu giá đòi cao định giá chủ quan ngời mua họ không cảm thấy có giá trị không mua Giá trị chủ quan giá trị chủ thể ngời liên quan Điều thấy ngời có giá chủ quan ban đầu thấp giá đòi thờng xem xét lại giá theo chiều hớng nâng lên để mua đợc hàng hoá họ cần Khi hàng hoá có giá trị khác cho ngời khác nhau, giá trị thay đổi cho cá nhân tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cần thiết Ví dụ, lon bia giá trị ngời rợu, nhng có giá trị ngời uống thờng xuyên đáng giá cho ngời vừa chơi nhiều ván cầu lông sôi nổi, nhng giá trị trí giá trị âm ngời ông ta vừa uống mời lon bia Hoàn cảnh thay đổi ngời thông minh nắm lấy hội để đa vào tính toán trình định Thị trờng BĐS, nh thị trờng khác, bao gồm hàng loạt giá trị chủ quan chúng thờng thay đổi Các giá trị chủ quan ngời mua ngời bán kết hợp tác động qua lại để đa mức giá trị chung Giá hàng hoá thị trờng phụ thuộc vào tác động qua lại tới điểm số lợng ngời mua tiềm số lợng ngời bán tiềm Thuật ngữ giá trị thị trờng có tầm quan trọng to lớn việc kinh doanh BĐS Một tổng lớn vốn vay vốn tự có đợc cam kết hàng năm cho hoạt động đầu t BĐS tiền vay chấp dựa sở ớc lợng giá trị thị trờng BĐS Thuế BĐS, 225 thuế thu nhập quy định pháp luật khác phản ánh hoạt động hành liên quan đến vấn đề giá trị thị trờng Trong hầu hết lĩnh vực ngành BĐS quy định địa phơng, Nhà nớc, xem xét giá trị thị trờng điều quan trọng sống ổn định kinh tế Định nghĩa giá trị thị trờng đợc ngời tham gia thị trờngđịnh giá khách hàng mà họ phục vụ phải đợc hiểu cách rõ ràng truyền thông đợc Tuy nhiên định nghĩa giá trị thị trờng đợc sử dụng định giá BĐS thể miền tin giả định thơng trờng chất giá trị khác Giá trị thị trờng khái niệm đơn giản Nó giá trị khách quan đợc tạo kiểu tập hợp thị trờng Các định nghĩa hịên giá trị thị trờng phản ánh trờng phái khác điểm sau: Tiền tệ tơng đơng đối nghịch với tơng đơngg tiền tệ (vàng) Tài sản thực đối nghịch với BĐS Giá đối nghịch với giá cao Giá có khả đối nghịch với giá cao 10 Giá trị cân đối nghịch với giá thị trờng Mặc dù khác quan điểm cá nhân định nghĩa giá trị thị trờng, nhng họ đồng ý giá trị thị trờng kết qủa điều chỉnh tập hợp giá trị ngời tham gia thị trờng, từ điều chỉnh tách biệt Ước lợng giá trị thị trờng phải dựa quan sát khách quan tập hợp hành động thị trờng Bởi thớc đo tiêu chuẩn hoạt động tiền tệmặt, gia tăng giảm giá trị thị trờng bị gây cách toán khoản khác đợc đo giá trị tiền tệmặt Định nghĩa giá trị thị trờng đợc nhiều tổ chức định giá sử dụng nh sau: Giá có khả vào ngày cụ thể tiền tệmặt đơn vị tơng đơng tiền tệmặt đơn vị chuyển đổi quý quyền 226 BĐS cụ thể đợc bán sau đợc quảng cáo cách hợp lý thị trờng cạnh tranh dới tất điều kiện đòi hỏi bán công bằng, với ngời mua ngời bán hành động cách thận trọng, hiểu biết, lợi ích đợc bán, giả định hai không bị cỡng ép Định nghiã sau giá trị thị trờng đợc sử dụng tổ chức quản lý tài liên bang Mỹ Giá BĐS đợc đa vào thị trờng cạnh tranh mở dới tất điều kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, ngời bán ngời mua bên hành động cẩn thận hiểu biết, giả định giá không bị ảnh hởng kích thích mức ẩn ý định nghĩa hoàn tất việc bán vào ngày cụ thể việc chuyển BĐS từ ngời bán sang ngời mua dới điều kiện nhờ đó: Ngời mua ngời bán có động điển hình Cả bên có thông tin tốt đợc t vấn tốt, hành động theo cách họ cho có lợi cho Thời gian quảng cáo phù hợp thị trờng mở Việc toán đợc thực tiền mặt xếp toán so sánh đợc 10 Giá thể việc xem xét bình thờng tài sản đợc bán không bị ảnh hởng việc toán đặc biệt kích thích nhợng bán đợc bảo trợ ngời liên quan đến việc bán Định nghĩa tơng thích với định nghĩa giá trị thị trờng đợc từ điển định giá BĐS Định nghĩa giá trị thị trờng đợc tìm thấy nhiều tài liệu Các loại giá trị phi thị trờngkhác Giá trị sử dụng 227 Đây khái niệm dựa sức sản xuất hàng hoá kinh tế Giá trị sử dụng giá trị mà BĐS cụ thể có đợc sử dụng cụ thể, thể giá trị BĐS đóng góp vào doanh nghiệp Giá trị đầu t Trong giá trị thị trờng tập trung vào việc sử dụng cụ thể BĐS, giá trị đầu tt thể giá trị đầu t cụ thể nhà đầu t cụ thể TrongNh đợc sử dụng nhiệm vụ định giá giá trị đầu t giá trị đầu t ngời đầu t cụ thể dựa yêu cầu đầu t ngời Đối nghịch với giá trị thị trờng, giá trị đầu t giá trị cá nhân, không thiết giá trị thơng trờng Giá trị đầu t đợc tìm kiếm ngời mua tiềm đầu t có BĐS tạo thu nhập ngời phát triển BĐS Giá trị hoạt động (going-concern value) Giá trị hoạt động giá trị BĐS trình khai thác hoạt động Giá trị hoạt động đợc xem nh tổng giá trị tài sản, bao gồm BĐS tài sản cá nhân vô hình đóng góp vào giá trị kinh doanh Định giá giá trị hoạt động thờng đợc thực để định giá khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp công nghiệp, cửa hàng, trung tâm thơng mại số tài sản tơng tự Đối với tài sản nh vậy, BĐS vật chất phần thiếu đợc kinh doanh hoạt động Có thể khó tách biệt giá trị thị trờng đất công trình đất từ tổng giá trị kinh doanh, nhng việc phân đoạn nh phần cấu phần thực không thực giá trị thờng đợc yêu cầu quy định nhà nớc.Chỉ ngời có kinh nghiệm định giá làm đợc nhiệm vụ Giá trị lợi ích công cộng 228 Giá trị lợi ích công cộng thuật ngữ chung bao gồm tập hợp khái niệm giá trị liên quan đến sử dụng tốtcao hiệu quảtốt BĐS sử dụng không mục đích kinh tế mà nhằm mục đíchnh bảo tồn bảo toàn Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm đợc dựa chi phí thay hay chi phí tái tạo phần vật chất đối tợng mát may rủi Giá trị bảo hiểm phần giá trị tài sản nhóm tài sản đợc biết công nhận dới điều khoản sách bảo hiểm đợc áp dụng cho mát Giá trị đợc ớc lợng Giá trị đợc ớc lợng áp dụng đánh thuế đợc xem nh giá trị tài sản theo quy định hồ sơ thuế Giá trị đợc ớc lợng không phù hợp với giá trị thị trờng, nhng thờng đợc tính quan hệ với sở giá trị thị trờng 6.4 Các yếu tố cấu thành giá bất động sản Giá trị không cố hữu hàng hoá, dịch vụ mà đợc gán cho Nó đợc tạo suy nghĩ cá nhân ngời tạo thị trờng Mối quan hệ tạo nên giá trị phức tạp, giá trị thay đổi nhân tố ảnh hởng đến giá trị thay đổi Thờng có nhóm nhân tố kinh tế phụ thuộc lẫn tạo nên giá trị: thoả dụng, khan hiếm, mong muốn sức mua hiệu Cả nhân tố phải đợc thể BĐS để có giá trị Sử thoả dụng Thoả dụng khả sản phẩm thoả mãn mong muốn nhu cầu ngời Tất tài sản phải có thoả dụng ngời thuê, ngời đầu t- chủ sở hữu, ngời chiếm hữuchủ sở hữu Giá trị tiện nghi liên quan đến mong muốn thoả mãn ngời chiếm hữu- chủ sở hữu ngời chiếm hữu- ngời thuê Giá trị ngời cho thuê đợc chuyển đổi thành thu nhập dạng tiền thuê., Các lợi ích 229 BĐS tạo thu nhập thờng đợc đo luồng tiền, ảnh hởng thoả dụng đến giá trị phụ thuộc vào đặc điểm BĐS Quy mô sử dụng, thiết kế, vị trí hình thức cụ thể khác thoả dụng có ảnh hởng đáng kể đến giá trị BĐS Các lợi ích quyền sở hữu BĐS đợc dẫn xuất từ nhóm quyền mà ngời sở hữu có đợc Sự hạn chế quyền sở hữu ngăn cản luồng lợi ích dó làm giảm giá trị BĐS Tơng tự BĐS đạt đợc giá trị cao thể cách hợp pháp chức hữu ích Các quy định môi trờng, quy định phân vùng, hạn chế chứng th, hạn chế khác quyền sở hữu thêm vào khấu giá trị thoả dụng BĐS Sự khan Sự khan thiếu hụt cung dự báo hàng hoá dịch vụ cầu Nhìn chung, cầu cố định, khan hàng hoá làm cho có giá trị, ví dụ đất đai nói chung có sẵn, nhng đất đai mong muốn sử dụng tốt tơng đối khan hiếm, giá trị lớn Không có đồ vật bao gồm BĐS có giá trị trừ khan đợc nhân lên với việc thoả dụng Không khí có mức độ thoả dụng cao, nhhng lại giá trị kinh tế đợc định rõ sẵn có Sự mong muốn Sự mong muốn ớc muốn ngời mua với đồ vật để thoả mãn nhu cầu ngời ( ví dụ, chỗ nơng náu, quần áo, thức ăn, tình bạn bè) mong muốn cá nhân nhu cầu cho sống Sự mong muốn với thoả mãn khan đợc xem xét liên quan đến sức mua Sức mua hiệu Sức mua hiệu qủa khả cá nhân nhóm để tham gia vào thị trờng để có đợc hàng hoá dịch vụ tiền vật tơng đơng với tiền Một ớc lợng 230 hiệu lực giá trị BĐS bao gồm đánh giá xác khả thị trờng để trả cho BĐS Cung cầu Sự tác động qua lại nhóm yếu tố tạo nên giá trị đợc phản ánh nguyên lý kinh tế cung cầu Sự thoả mãn hàng hoá, khan sẵn có, mãnh liệt mong muốn để chiếm đợc sức mua hiệu quả, tất ảnh hởng đến cung cầu hàng hoá hoàn cảnh cho trớc Cầu hàng hoá đợc tạo thoả dụng bị ảnh hởng khan Cầu bị ảnh hởng mong muốn lực lợng tạo nên kích thích mong muốn Mặc dù lòng ham muốn mãnh liệt ngời vật không bị hạn chế, nhng mong muốn bị hạn chế sức mua hiệu Nh khả không mua đợc đồ vật đắt tiền ảnh hởng đến cầu Tơng tự, cung hàng hoá bị ảnh hởng thoả dụng hạn chế khan Sự sẵn có hàng hoá bị ảnh hởng khả mong muốn Đất đai hàng hoá có giới hạn đất khu vực phù hợp cho sử dụng cụ thể cung đặc biệt thiếu nhu cầu đợc chấp nhận lớn Sức mua chậm chạp gây sức ép đến cung Nếu sức mua mở rộng, cung hàng hoá cố định tơng đối thu hẹp tạo cầu dẫn xuất thị trờng để tăng cung 231 [...]... khối lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung... chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường Thông thường người ta phân loại thị trường bất động sản theo 4 cách: ♦ Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trường 12 Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sẩn thành các thị trường đất... giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng... trường bất động sản Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch. .. tính và những nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Như trên đã trình bày, cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đất cho từng mục đích... thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân Đây là khu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết... những bất cập của các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS Từ đó, khắc phục được tình trạng thị trường ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai 1.2 Vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Để quản lý. .. còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia V- VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Vai trò của thị trường bất động sản Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Thị trường... nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình bất động sản khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường bất động sản Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là chủ yếu trong thị trường bất động sản Trên... động sẩn thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dich vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp ♦ Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi: Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường ... địa kinh doanhKHOA bất động sản & ĐịA CHíNH Chơng trình đào tạo kiến thức môi giới, định giá, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản Chuyên đề tđiều hành, quản lý sàn giao dịch BT NG SNh trng... kiểm soát Nhà nớc Các quan hệ cung cầu giao dịch BĐSbất động sản chủ yếu diễn thông qua thị trờng ngầm, phi thức; Sự biến động bất thờng giá BĐSbất động sản (đặc biệt giá chuyển nhợng quyền sử... sốt đất đai cha có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp thị trờng BĐSbất động sản, yếu công tác quản lý Nhà nớc phát triển thị trờng BĐSbất động sản gây nhiều khó khăn 51